掘金城市更新大城市发展的新增量

国君策略推主列表推荐主题代码公司行业总市值（百万）EPSPE评级2022/5/272022E2023E推荐主题代码公司行业总市值（百万）EPSPE评级2022/5/272022E2023E2024E2022E2023E2024E城市更新002271.SZ东方雨虹建材115,2982.142.683.35211714增持002373.SZ伟星新材建材13,7220.891.031.181087增持000786.SZ北新建材建材48,5232.372.733.1312119增持601158.SH重庆水务环保27,2640.540.660.81197增持603018.SH华设集团建筑6,5642.533.293.43433增持601512.SH中新集团地产13,4451.181.351.52876增持000402.SZ金融街地产17,5150.600.730.881087增持000002.SZ万科A地产204,9592.272.753.25876增持县城城镇化601669.SH中国电建建筑120,2500.720.881.061197增持601390.SH中国中铁建筑162,1072.533.293.43322增持600507.SH方大特钢钢铁19,2371.331.341.36666增持300760.SZ迈瑞医疗医药357,5858.019.6911.74373025增持消费困境反转002714.SZ牧原股份农林牧渔262,4321.405.594.7635910增持002507.SZ涪陵榨菜食品饮料29,0881.141.571.79292118增持603517.SH绝味食品食品饮料29,8381.592.072.54312319增持风光新基建300861.SZ美畅股份电新33,0533.023.784.83272217增持601615.SH明阳智能电新52,3421.972.522.9313108增持600438.SH通威股份电新201,0844.034.455.2111109增持汽车智能化603596.SH伯特利汽车25,8151.632.463.3392619增持688533.SH上声电子汽车7,4780.861.472.1543222增持601799.SH星宇股份汽车42,7354.516.087.89332519增持本期主题推城市大城的新量事件：5月18日，《北京市城市更新专项规北京市“十四五”时期城市更新规)》正式印发。转变由房地产主导的增量建设方式探索政府引导市场运作公众参与的可持续模式。城市更是指对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，严控大拆大建，严守安全底线严格生态保护是小规模渐进式可持续的更新截至2021年底全国41个城市共实施.3万个城市更新项总投资达.3万亿元，年均投资约1.8万亿。上述规划指出依托“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，有序引导各圈层开展更新工作在全市划定18个重点更新街区梳理全市集中建设区内可更新建筑约2.45亿平方米。更新对象：核心区平房（院落）、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传商圈低效产业园区和老旧厂房城镇棚户区六大项目类型。预期效果：提升城市承载力，破解“大城市病”；保障居住安全、改善环境品质；实现老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区与老旧厂房“腾笼换鸟”等产业类更新改造，推动产业升级、激发经济活力。具体规划到2025年完成核心区平(院)10000户申请式退租和6000户修缮任务完成全市2000年底前建成需改造的.6亿平方米老旧小区改造任务实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造完成22个传统商圈改造升级基本完成134个正在推进的城镇棚户区改造目。图1：北京市城市更新规划的空间结构 图2：加强街区统筹，划定178个重点更新街区资料来源：北京市政府 资料来源：北京市政府城市更新：进入加速落地实施阶段各地规划文件陆续出城市更进入加速落地实施阶段202年4月，江苏省发布《关于实施城市更新行动的指导意见，提出打造一批体现江苏特色、代表江苏水平的城市更新试点项，同月发布《南京市城市更新试点实施方案提出对居住类地段、生产类建筑、公共类空间综合类片区4类10个方面进行全要素全方位更2022年4月，重庆市发《重庆市城市更新规划设计导则，对老旧小区、老旧商业区、老旧厂区、老旧街区提出规划指引，明晰城市更新规划负面清单；021年11月，长沙、西安分别发布《长沙市城市更新专项规划2021-2035）》、《西安市城市更新办法。表2:各地城市更新规划方案陆续发，城市更领域投资有望显著提升时间地方文件内容2022年5月北京《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》以街区为单元、以存量建筑为主体、以功能环境提升为导向。2022年4月重庆《重庆市城市更新规划设计导则》对老旧小区老旧商业区老旧厂区老旧街区提出规划指明晰城市更新规划负面清单2021年9月《重庆市中心城区城市更新规划》规划统筹形“面线点的城市更新结构“两江四岸为主轴，带动六大城市名片及其它更新片区围绕各自主题功能营造场景。2022年4月江苏《关于实施城市更新行动的指导意见》到2025年，城市更新试点工作取得明显成效，打造一批体现江苏色、代表江苏水平的城市更新试点项目，重点实施“七大工程”。2022年4月《南京市城市更新试点实施方案》对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新2021年11月长沙《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》城镇老旧小区棚户区危房旧厂房城中村农安小区区域商贸市场、滨水空间以及对更新区域内历史文化资源的保护。2021年11月西安《西安市城市更新办法》严防大拆大建加强修缮改造“留改拆并举保留利用提升为主资料来源：北京、重庆、江苏、长沙、西安等地政府网站，我国城乡协同发展的战略体系不断完善城县遵循不同发展策略但都将成为稳增长的重要发力点。5月以来，相继出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见《乡村建设行动实施方案等重磅文件，我国城乡协同发展的战略体系不断完。县城城镇化引导农业转移人口就近城镇化，完城乡协调发展的城镇化空间布，乡村建设是实施乡村振兴战略的重要任，是扩大内需的重要抓，城市更则成为大城市存量发时期的重要突破口从之前依赖地产投资的一次性收益模式转变为通过改造更新投运营的持续收益模式上海市城市更采用全生命周期管方，构建城市更新项目准入、退出标准和机制，建立滚动更新的项目清单，调节城市更新项目推进节奏。大规模增量建设转为存量提质改造和增量并城市更新是城市发展方式的重要转变2019年中央经济工作会提出加强城市更新和存量住房改造提2020年中央经济工作会议“实施城市更新行动列为扩大内需的重要举；十九届五中全强调实施城市更新行动，提出以功能性改造为重点的城市更新工作要2021年8月住建部发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确了城市更新的重要底线，控制大规模拆除和大规模增；2021年1月住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知决定在北京等21个城（区）开展第一批城市更新试点工。城市更新相关试点城市的规划文件陆续发布，十四五时期城市更新投资有望显著提升。表3:城市更新第一批试点城市逐步从规划制定进入开发实施阶段第一批城市更新试点名单北京市辽宁沈阳市浙江宁波市福建厦门市山东烟台市湖南长沙市四川成都市河北唐山市江苏南京市安徽滁州市江西南昌市山东潍坊市重庆渝中区陕西西安市内蒙古呼和浩特市江苏苏州市安徽铜陵市江西景德镇市湖北黄石市重庆九龙坡区宁夏银川市资料来源：住建部表4:城市更新重在存改造和后期运，腾笼换鸟式改造更新可以变废为宝持续收益政策导向具体要求关键指标严格控制大规模拆除原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于建筑面积的20拆旧比≤20严格控制大规模增建原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2拆建比≤2严格控制大规模搬迁城市更新单（片区或项目居民就地就近安置率不宜低于50就地安置率确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5年租金涨幅≤5资料来源：住建部，城市更新：参与主体多元，项价值提升显著要发挥国企带头作用更畅通多方市场主体的参与渠。当前城市更新项目以财政资金为主的投资特征突出，社会资本参与积极性不强。发挥国企带动作用，撬动社会资本参与更新，探索形成国企与多元社会主体合作的实施模式将低效资产变为运营型高效资产，实物资产升级成为金融型资产，打通“投—运营退出—再投资”的完整链条，形成良性投资循环。如万科将城市更新作为在全国各大城市的重点发展领其参与的北京望京小街改造项目推“商业办“街道空间”的融合，变背街小巷为活力街巷，实现街区整体环境提档升级增。盘活存量低效资产通过资产增值提升城市更新经济性推动国企地产方、原运营方等多方合作，形成一致利益诉求，共同推动项目发展，发挥专业资产管机的优势，通过提高运营质量，提高租金，减少运营支出等途径提高资产价值。图：城市更新不是一次性的投资开发，而是形成多方参与良性循环的发展模式不同类型的城市更新方式所带来的价值提升不根据更新改造的方式可将城市更新项目分为保留改建和拆建三类。保留类主要是对存量项目的修缮更新，进而提升产品本身的居住、使用或公共服务价；改建类项目的改造、运营过程较为复杂，一般会保留原建筑主题结构，大城市老旧厂房、老旧园区、老旧街区的更新改造是主要体现，如北京首钢工业园、上海1933老城坊、上厂1862艺术中心项目；拆建类项目往往会带来原有地块土地价值的大幅提升，能带来产品、服务、土地的共同价值提升，如上海北外滩、深圳猎德等发展模式。表5:城市更新将带来项目价值的显著提升盈利模式从快钱到赚长钱类型主要内容价值提升保留类不改变建筑主体结构和使用功能（房屋修缮、老旧小区改造、市政管网更新等）产品改建类保留原建筑物的主体结构，不动产使用权的权利主题非必要调整（如北京首钢工业园冬奥公园改造项目）产品＋服务拆建类可能改变土地使用权的权利主题，可能改变部分土地性质（如上海北外滩、广州猎德）产品＋服务＋土地资料来源：赛普咨询，城市更新：受益方向梳理从各大城市城市更新行规划可以看出城市更新所涉及的投资领域广泛，投资体量客观。北京市城市更新专项规中着重提出核心区平房（院落）、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传统商圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇棚户六大项目类的更新改造江苏省实施城市更新行动的指导意提出重点实施“七大工程”：既有建筑安全隐患消除工程；市政基础设施补短板工程；老旧小区宜居改善工程；低效产业用地活力提升工程；历史文化保护传承工程；城市生态空间修复工程；城市数字化智慧化提升工程。图：城市更新中的老旧小区改造涉及防水、屋面、管网等多个领域城市更新所涉及的投资领域较广重看以下投资方向：、功能性建材。如防水材料、管材、涂料等；、项目运管理如工业园区运，商用物业开发等；、市政基础设施供排水系统生态绿化等；、绿色节能建筑IP，装配式建筑；、智能城管理智能安防、园区无人配送等。代码公司行业总市值（百万代码公司行业总市值（百万）EPSPE评级2022/5/272022E2023E2024E2022E2023E2024E002271.SZ东方雨虹建材115,2982.142.683.35211714增持002373.SZ伟星新材建材13,7220.891.031.181087增持000786.SZ北新建材建材48,5232.372.733.1312119增持601158.SH重庆水务环保27,2640.540.660.81197增持603018.SH华设集团建筑6,5642.533.293.43433增持601512.SH中新集团地产13,4451.181.351.52876增持000402.SZ金融街地产17,5150.600.730.881087增持000002.SZ万科A地产204,9592.272.753.25876增持主题投资展望上周市场回顾成长板块出现回调，上游周期稳增长受益板是资金加持主要方向。上周市回中中小创指数跌中证50（-.5%＞证5（-.6%）＞沪深00（-1.87%）＞创业板指-.92%）科创50（-.94%）。行业表现周期行业整体偏强，玻璃上游的纯碱板块领涨，煤炭、油气开采、挖掘机等板块涨幅领，且资显著净流，促销费政策催化下汽车整车板维持近期的较强走势，航空、禽链出现反弹。于此同时，锂电、半导体产业链再度走弱，锂电负极、动力电池、电解液和光刻胶、硅片、封测等板块跌幅居前动力电池、地产、新冠检测等板块出现资金大幅净流出。图：稳增长相关纯碱、煤炭板块领涨，而成长风格的锂电、半导体板块领跌数据来源：，市回调中稳定和周期风格指占优成长风格基金表现出显著的超跌反弹特。四月低市场反弹以来周和成长风格指数回升幅度最大，分别回升12.44%1.37%其次是稳定和消费风格金融风格指数无明显波动。从上周市场表现看，成、消风格指回调2.02%、.56%，而稳定、周期风格走出相对收益。从不同风格基金的收益表现看，今年以来回调幅度较大的成长风格基金在本轮市场反弹中收益领先尤其是中盘成长风格基金表现出显著的超跌反弹特征，考虑到今年以来偏股型基金新发规模骤降，使得本轮超跌反弹中的成长风格行情较难持续。图6：成长风格指由强转弱 图7：本轮行情的超跌反弹特征显著， 数据来源：nd，北上资上周转为净卖出交运、银、电是主要加持方。5月以来北上资金净卖出41亿元上周净卖出达96亿元从上周个股交易情况看贵州茅台、五粮液、赣锋锂业、宁德时代白酒、新能源龙头净流出金额居前顺丰控股、、长江电力等物流、银行、电力行业龙头净流入资金领先，航运、工程机械、硅料龙头资金净买入额较大。从月维度看，北上资金延续了对锂电、白酒的减持。图8：五月以来北上资金净卖出41亿元 图9：北上资金加持交运和银行龙头， 数据来源：nd，策略思考和投资展望警惕政策预期从分歧走向一致带来的做多动能衰。A股是筑底过程当中的反弹政策效果不明朗仍需要时间磨底本“吃饭行情”的反弹与经济增长和企业盈利预期并没有太大的联系。但是，要注意股票市场在整体反弹后将重新审视基本面修复和需求变化以及重新平衡微观交易结构。我们判断行情行至6月中上旬2业绩预期钝化的逻辑不再适用，复工复产后基本面需求的判断将重新主导市场，稳住经济需求以及恢复信用扩张仍然是当前股票投资的重要前提。宽松政策的预期正在从分歧走向一致，但是宽松政策的效果的分歧仍然巨大，这是当前股票市场难以顺畅进入交易趋势性的反转核心原因，也是场外资金能否大规模入场，存量博弈格局结束的掣肘。从“增长恐慌转向开始正视稳增长，在点位之外对投资而言更重要的是底部区间确立后投资主线将开始真正清晰。在2022年前四个月，仅有部分稳定现金流板块获得了正收益。但是当市场底部区间明晰以后，市场有望从“增恐慌”转向开始正视稳增长，尽管它仍然是结构性的1）风险偏好不再是急剧向下，投资者会从单一避险的心理状态，开始更加积极的寻找低/错杀的投资机会2投资主线开始真正清晰，业绩确定性仍然是核心风格，但从单一的业绩确定性转向业绩确定性的边际改善，稳增长稳需求的投资主线会开始真正显现。3）成长不再是泥沙俱下。但并不是去交易远期成长性（仍困难重重），而是在成长股当中寻找前期下跌较多且业绩确定性改善的品种。我们建议在市场反弹的过程中将持仓结构切向业绩确定性边际改善的板块。更优的投资组合A股增配稳增长价值H增配科技龙头选股的重点在有业绩、业绩确定性高、业绩确定性边际改善的股票，细分龙头将好于尾部公司。推荐1）政府支出主导的公共投资板块：建筑、电力电网、光伏、风电以及2重视消费类建材、钢铁等部分周期中游2）重视消费品机会的临近：生猪、食品饮料与酒店3）稳定现金流的方向：煤炭、化工资源品、二线央国企地产、银行。以及H股科技龙头。H股科技龙头与消费对疫情冲击的钝化是重要的见底信号。重点产业政动态资源能源与碳中和浙江实施“风光倍增工程”新增光伏装机力争达到1500万千瓦5月22浙江省政府办公厅印《浙江省能源发“十四五规划。《规划》提出，到2025年，全省能源综合生产能力到4377万吨标准煤左右（均为非化石能源），能源自给率提高到1%左右。实施“风光倍增”工程：“十四五”期间，全省新增海上风电、光伏装机翻一番，增量确保达到1700万千瓦。新增光伏机1245万千瓦以上，力争达到1500万千瓦。云南发布征求省级统筹连片光伏资源市场化配置方案意见建议函近日，云南省发展和改革委员会、云南省能源局发布关于征求云南省省级统筹连片光伏资源市场化配置方案意见建议的函。文提出：按照集中开发规模化开发原则以光伏资源丰富的（区为划分基础，形成省级统筹管理的19个连片光伏资源区，总规模为3639万千瓦，涉及12个州（市）的38个县（区、市）。要求同一集团公司下属各企业参与配置规模不得超过19个连片光伏资源区总装机规模的30%，获配规模不得超过资源区总规模的25%。本方案印发后10日内，由连片光伏资源区所在州（市）政府按已明确的各片区光伏规模，确定“十四五”期间光伏发电项目清单，向省发展改革委提出开展光伏资源市场化配置申请。能源重大项目建设提速，带动光伏发电资额将同比增长202.6%近日，央视新闻报道《能源重大项目建设提速促进经济平稳运行》。目前我国正在加快能源领域重大项目建设，提升能源保障能力的同时，有效拉动投资，扩大内需，促进经济平稳运行。国家能源局规划司副司长宋雯表示，我国能源在建项目进展顺利，预计全年新增发电装机2.2亿千瓦，将有力支撑经济社会的平稳运行。同时我国今年还将适度超前布局一批有利于能源绿色低碳转型，增强能源安全保障能力，引领产业高质量发展的能源重大基础设施建设项目。电力规划设计总院常务副院长胡明表示，预计今年我国重点的能源项目投资将比增长10.3%，国家能源局预计今年新增新能源重点项目将带动太阳能发电、陆上风电计划投资额同比增长202.6%13.3%，油气储运设施计划投资额同比增长51.5%。随着重大能源项目地推进，我国现代能源体系加速构建，为经济社会高质量发展提供支撑。（资料来源：浙江省、云南省人民政府官网、央视新闻）互联网与数字经济工信部中国将与金砖国加强产业链供应链合作加快数字化转型5月24日工信部部长肖亚庆表示中国工信部将与金砖国家工业主管部门加强产业链供应链合作，充分利用金砖创新基地、工业能力中心等机制，搭建金砖国家工业合作网络，促进资金、货物、人员、技术、服务自由流通，形成产业链供应链利益共同体。合力加快数字化转型，加快工业互联网5G等新兴技术与制造业的融合应用，深入挖掘金砖各国发展经验并加强分享交流，共同营造开放、公平、公正的发展环境。武汉市政府发布《武汉市新型智慧城市“十四五”规划》5月24日武汉市印《规划提出推进全场景数字化改革以提升市民服务体验为目标，针对办事、就医、出行、旅游、康养等领域，以人为中心，探索开跨领域、全生命周期的数字化场景建设。结合城市建设发展，绘制武汉智慧城市应用场景建设“路线图”，邀请市民参与并反馈用户体验，打造智能便捷高效的数字化公共服务体系，创新数字化生产生活方式。《广州市数字经济促进条例6月1日起施行《广州市数字经济促进条例》将于6月1日起施行，《条例》对数字产业化作出规定，提出推动关键数字技术攻关与突破，推动实验室、新型研发机构等科技创新平台建设；强化规则、标准体系建设；提升产业基础高级化、产业链现代化水平，鼓励与支持人工智能、半导体与集成电路等八大领域数字经济核心产业创发展。（资料来源：人民网、武汉市、广州市政府网站）汽车、消费电子和半导体河南到2025年全省努力建成3000亿级新能源汽车产业集群5月20日河南省人民政府办公厅发《进一步加快新能源汽车产业发展的指导意见》，到2025年，新能源汽车年产量突破150万辆、占全省汽车产量的比例超过40%努力建成3000亿级新能源汽车产业集群，力争推动全省汽车整车产值达到5000亿元零部件及配套产值达到5000亿元、销售及增值服务营业收入达到5000亿元工信部：鼓励开展绿色智能家电、绿色建材下乡活动和农品产地市场建设。上海为集成电路、生物医药、汽车制造开通全产业链绿色通道近日，上海市政府新闻办公室组织召开上海市新冠肺炎疫情防控工作第187场新闻发布会上海海关副关长柳波介绍为集成电路生物医药、汽车制造等全产业链开通“绿色通道”，将便利化措施的惠及范围从重点企业扩大至产业链供应链上下游，商品覆盖面从制成品扩大至原材料、中间品及相关制造设备。对新冠疫苗、治疗药物及其他防疫物资，加快办理卫生检疫审批等手续。同时，与特斯拉、上汽集团等重点“白名单”企业建立“一对一”关企联络机制，叠加实施“两步申报”、提前申报、汇总征税等改革措施，助力跑出通关加速度。杭州发布《杭州市促进集成电路产业高质量发展的实施意见》5月19日杭州发《杭州市促进成电路产业高质量发展的实施意见。《意见提出到2025年杭州市集成电路产业发展水平居全国前列，构建杭州特色现代产业体系。服务长三角一体化高质量发展目标，打造长三角集成电路核心城市，会同绍兴、宁波、嘉兴协同打造环杭州湾集成电路核心产业集聚区。在集成电路设计制造、化合物半导体、半导体核心材料、集成电路重大装备及零部件等领域，形成一批“专精特新”中小企业。（资料来源：河南省、杭州市人民政府、澎湃新闻）医药生物与养老国办：强化药品供应保障能力，加快有临床价值的创新药上市5月25日，国务办公厅发布关于印发深化医药卫生体制改革2022年重点工作任务的通知。其中提出，强化药品供应保障能力。持续深化审评审批制度改革，加快有临床价值的创新药上市。持续推进仿制药质量和疗效一致性评价工作。优化国家基本药物目录，完善目录管理机制。完善公立医疗机构优先配备使用基本药物政策，鼓励城市医疗集团、县域医共体等建立药品联动管理机制，促进上下级医疗机构用药衔接。健全药品协同监测机制强化药品短缺分级应对加强小品种（短缺药）集中生产基地建设。加强罕见病用药保障。健全药品临床综合评价工作机制和标准规范，将评价结果为医疗机构用药目录遴选、上下级用药衔接等的重要依据。分类推进医疗器械唯一标识实施工作，深化唯一标识在监管、医疗、医保等领域的衔接应用。探索完善药品流通新业态新模式。广东药监局发布《优化第二类医疗器械注册审评审批的若干措施》5月23日广东药监局发《优化第二类医疗器械注册审评审批的若干措施全面优化提速医疗器械注册审评审批20条具体措施涵盖优化审评审批流程、支持创新优先项目、提升检验检测效率、提升许可服务水平等方面，着力解决当前制约广东医疗器械产业发展的瓶颈问题。国办印发《“十四五”国民健康规划》实施中医药振兴工程5月20日国务院办公厅印“十四五国民健康规划规划提出，实施中医药振兴发展重大工程。实施中医药健康促进行动，推进中医治未病健康工程升级。提升地市级以上中医医院优势专科和县级中医医院特色专科服务能力，力争全部县级中医医院达到医疗服务能力基本标准。丰富中医馆服务内涵，促进中医适宜技术推广应用。探索有利于发挥中医药优势的康复服务模式。建立和完善国家重大疑难疾病中西医协作工作机制与模式。（资料来源：国务院办公厅、广东省药监局网站）基建与房地产国务院办公厅强调精准有效支持新项目建设5月25日国务院办公厅发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，精准有效支持新项目建设。盘活存量资产回收资金拟投入新项目建设的，优先支持综合交通和物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程优先投入在建项目或符合相关规