房地产估价原则与培训课件

第五章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述第二节独立、客观、公正原则（掌握）第三节合法原则（掌握）第四节最高最佳使用原则（掌握）第五节估价时点原则（掌握）

第六节替代原则（熟悉）

第七节谨慎原则（熟悉）1第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义（了解）人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。2第一节房地产估价原则概述二、房地产估价原则的种类（熟悉）六项（普适性原则，或一般原则）：基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则3第一节房地产估价原则概述三、房地产估价原则的作用（熟悉）可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性；对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似；帮助估价师思考和衡量估价对象的价值，并把价值界定到合理的较小范围内，评估出更精准的价值。4第二节独立、客观、公正原则（掌握）1、含义：独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。5第二节独立、客观、公正原则（掌握）2、措施保障：房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系；6第二节独立、客观、公正原则（掌握）估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力；估价师必须有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响7第二节独立、客观、公正原则（掌握）3、估价师应本着下列假设进行估价：各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的；估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”；再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。8第三节

合法原则（掌握）1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。原因：房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。9第三节

合法原则（掌握）2、遵守合法原则应做到五个方面：（1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案（不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。10第三节合法原则（掌掌握）说明：A、遵守合法法原则不是指指只有合法权权利的房地产产才能评估，，而是指依据据法律、法规规和政策等的的规定，估价价对象是哪种种权利状况的的房地产就应应当将其作为为那种权利状状况的房地产产来估价。B、从理论上上讲，任何权权利状况的房房地产都可估估价，只是其其评估价值应应与其权利状状况相匹配。。11第三节合法原则（掌掌握）（2）在依法法判定的使用用权利方面，，应以使用管管制（如城市市规划、土地地用途管制等等）为依据。。（3）在依法法判定的处分分权利方面，，应以法律、、法规、政策策或者合同等等允许的处分分方式为依据据。处分方式包括括：买卖、租租赁、抵押、、出资、抵债债、赠与等。。12第三节合法原则（掌掌握）（4）在依法法判定的其他他权益方面，，评估出的价价值应当符合合国家的价格格政策。具体说，评估估政府定价或或政府指导价价的房地产，，应当遵守相相应的政府定定价和政府指指导价。（5）房地产产估价应当采采用国家和估估价对象所在在地的有关估估价技术标准准，应当由房房地产估价机机构和房地产产估价师进行行。13第三节合法原则（掌掌握）3、合法原则则的具体应用用：（1）房屋征征收估价中：：A、被征收房房屋的房地产产市场价格与与被征收房屋屋的性质和面面积直接相关关。B、被征收房房屋的性质和和面积一般以以被征收房屋屋的权属证书书及权属档案案的记载为准准；C、各地对被被征收房屋的的性质和面积积认定有特别别规定的，从从其规定；14第三节合法原则（掌掌握）D、征收人与与被征收人对对被征收房屋屋的性质或面面积协商一致致的，可以依依据协商结果果进行评估。。E、在对被征征收房屋的性性质不能协商商一致时，征征收人或被征征收人应当向向城市规划行行政主管部门门申请确认；；在对被征收收房屋的面积积不能协商一一致时，应当当向房屋面积积鉴定机构申申请鉴定或委委托具有房产产测绘资格的的房产测绘单单位测算。15第三节合法原则（掌掌握）（2）房地产产抵押估价中中：A、评估土地地使用权是以以划拨方式取取得的房地产产的抵押价值值的，该房地地产的抵押价价值不应包括括划拨土地使使用权应缴纳纳的土地使用用权出让金或或者相当于土土地使用权出出让金的价款款。16第三节合法原则（掌掌握）B、评估有拖拖欠建设工程程价款、尚未未竣工或者虽虽然竣工但竣竣工之日起六六个月内的房房地产的抵押押价值的，该该房地产的抵抵押价值不应应包含发包人人拖欠承包人人的建设工程程款。C、评估再次次抵押的房地地产的抵押价价值的，该房房地产的抵押押价值不应包包含已抵押担担保的债权数数额。17第三节合法原则（掌掌握）D、法律、法法规和政策规规定不得抵押押的房地产，，不应作为抵抵押估价目的的的估价对象象；如果委托托人要求评估估其抵押价值值的，其抵押押价值为零。。E、法律、法法规和政策规规定找押无效效的房地产，，不应作为抵抵押估价对象象。F、法律、法法规和政策规规定应当符合合一定条件才才能转让的房房地产，评估估其抵押价值值时应当符合合转让条件。。18第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）1、含义：最高最佳使用用：指法律上许许可、技术上上可能、经济济上可行，经经过充分合理理的论证，能能够使估价对对象的价值达达到最大化的的一种最可能能的使用。包括用途（或或用途组合））、规模、集集约度、档次次上的最佳。。19第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）原因：因为在在现实房地产产经济活动中中，每个房地地产拥有者都都试图充分发发挥其房地产产的潜力，采采取最高最佳佳的使用方式式，以取得最最大的经济利利益。这也是是房地产利用用竞争与优选选的结果。20第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）2、最高最佳佳使用必须同同时满足四个个条件下：（1）法律上上许可（2）技术上上可能（3）经济上上可地（4）价值最最大化21第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）3、最高最佳佳使用原则与与合法原则的的关系：遵守了合法原原则，不一定定符合最高最最佳使用原则则的全部要求求；遵守了最高最最佳使用原则则，必然遵守守了合法原则则中对合法使使用方面的要要求，但不一一定符合合法法原则对合法法产权、合法法处分等方面面的要求。22第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）4、把握最高高最佳使用原原则的三个经经济学原理：：收益递增递减减原理；均衡衡原理；适合合原理当估价对象与与其外部环境境最为协调，，同时其内部部各构成要素素的组合最为为均衡时，便便为最高最佳佳使用。23第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）5、最高最佳佳使用要求评评估价值应是是在合法使用用方式下，各各种可能的使使用方式中，，能够使估价价对象的价值值达到最大化化的使用方式式的估价结果果。当估价对对象已做了某某种使用，则则在估价时应应根据最高最最佳使用原则则对估价前提提做下列之一一的判断和选选择，并在估估价报告中予予以说明：24第四节最最高最佳佳使用原则（（掌握）（1）保持现现状前提（2）装饰装装修改造前提提（3）改变用用途前提（4）重新开开发前提（5）上述情情形的某种组组合25第五节估估价时点原则则（掌握）1、含义：估价时点原则则要求估价结结果是在由估估价目的决定定的某个特定定时间的价值值。原因：影响房房地产价格的的因素是不断断变化的，房房地产市场是是不断变化的的，从而房地地产价格和价价值也是不断断变化的，因因而同一宗房房地产在不同同的时间往往往会有不同的的价值；故，，每一个价值值都对应着一一个时间。估价时点根据据估价目的来来确定，一般般用公历年月月日表示。26第五节估估价时点原则则（掌握）2、估价中要要特别注意估估价目的、估估价时点、估估价对象状况况和房地产市市场状况四者者的匹配关系系，其中估价价目的是龙头头。3、不论何种种估价目的，，评估估价对对象价值所依依据的市场状状况始终是估估价时点时的的状况，但估估价对象状况况不一定是估估价时点时的的状况。五种种情形（P166表）：：27第五节估估价时点原则则（掌握）（1）估价时时点为过去的的情形，大多多出现在房地地产纠纷案件件中，特别是是对估价结果果有异议而引引起的复核或或鉴定估价；；（2）估价时时点为现在，，估价对象为为历史状况下下的情形，大大多出现在房房地产损害赔赔偿和保险理理赔案件中；；（3）估价时时点为现在，，估价对象为为现时状况下下的情形，是是最常见最大大量的；28第五节估估价时点原则则（掌握）（4）估价时时点为现在，，估价对象为为未来状况下下的情形，如如评估期房的的价值。例：评估拆迁迁中的房屋产产权调换的差差价——在评评估所调换房房屋的房地产产市场价格时时，应特别注注意两点：估价时点应当当与评估被拆拆迁房屋的房房地产市场价价格的估价时时点一致；估价对象状况况如期房的区区位、用途、、面积、建筑筑结构等，应应以拆迁人与与被拆迁人在在拆迁安置补补偿协议中约约定的为准，，并将拆迁安安置补偿协议议作为估价报报告的一个附附件29第五节估估价时点原则则（掌握）（5）估价时时点为未来的的情形，多出出现在房地产产市场预测、、为房地产投投资分析提供供价值依据的的情况下。30第六节替替代原则（熟熟悉）1、含义：替代原则要求求估价结果不不得偏离类似似房地产在同同等条件下的的正常价格。。原因：根据经经济学原理，，同一种商品品在同一个市市场上具有相相同的市场价价格。31第六节替替代原则（熟熟悉）2、在具体的的房地产估价价中替代原则则指明了下列列两点：（1）如果在在估价对象附附近存在着若若干相近效用用的房地产并并已知它们的的价格时，则则可以依据替替代原则，由由这些相近效效用的房地产产的已知价格格推算出估价价对象的求知知价格；（2）不能孤孤立地思考估估价对象的价价值，要考虑虑到相近效用用的房地产价价格的牵掣。。32第七节谨谨慎慎原则（（熟悉））1、含义义：谨慎原则则是评估估房地产产抵押价价值时应应当遵守守的一项项原则，，它要求求在存在在不确定定因素的的情况下下作出估估价相关关判断时时，应当当保持必必要的谨谨慎，充充分估计计抵押房房地产在在抵押