房地产投资培训课件

房地产投资基础知识2012年7月所谓房地产投资

2是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。目录3一、房地产投资简介二、房地产投资特征三、房地产投资过程四、房地产投资方式五、项目评判过程六、判断项目是否可行的依据4房地产投资简介Part1房地产投资形式多种多样：

房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；

为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；

将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；

企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。投资决策投资执行投资评估投资研究要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。

所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。

所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。8房地产投资特征Part2

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：2、房地产投资的高投入和高成本性一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域域开开发发土土地地价价值值发发展展进进程程及及现现金金流流量量变变迁迁规规律律图图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期二是是由由于于房房屋屋建建筑筑的的高高价价值值性性。。房屋屋的的建建筑筑安安装装成成本本，，通通常常也也高高于于一一般般产产品品的的生生产产成成本本，，这这是是由由于于房房屋屋的建建筑筑安安装装要要耗耗费费大大量量的的建建筑筑材材料料和和物物资资，，需需要要有有大大批批技技术术熟熟练练的的劳劳动动力力、、工程程技技术术人人员员和和施施工工管管理理人人员员，，要要使使用用许许多多大大型型施施工工机机械械。。此此外外，，由由于于建建筑筑施工工周周期期一一般般较较长长，，占占用用资资金金量量较较大大，，需需要要支支付付大大量量的的利利息息成成本本。。再再加加上上在在房地地产产成成交交时时，，由由于于普普遍遍采采用用分分期期付付款款、、抵抵押押付付款款的的方方式式，，使使房房地地产产的的投投入入资金金回回收收缓缓慢慢，，因因此此，，也也增增加加了了房房屋屋建建筑筑物物的的成成本本量量。。三是是房房地地产产经经济济运运作作中中交交易易费费用用高高。。一般般而而论论，，房房地地产产开开发发周周期期长长、、环环节节多多，，涉涉及及的的管管理理部部门门及及社社会会各各方方面面的的关系系也也多多。。这这使使得得房房地地产产开开发发在在其其运运作作过过程程中中，，包包括括广广告告费费、、促促销销费费、、公公关关费费都比比较较高高昂昂，，从从而而也也增增大大了了房房地地产产投投资资成成本本。。整个个房房地地产产投投资资的的实实际际操操作作，，就就是是房房地地产产整整个个开开发发过过程程。。对对每每一一个个房房地地产产投投资资项项目目而而言言，，它它的的开开发发阶阶段段一一直直会会持持续续到到项项目目结结束束，，投投入入和和使使用用的的建建设设开开发发期期是是相相当当漫漫长长的的。。房地地产产投投资资过过程程中中间间要要经经过过许许多多环环节节，，从从土土地地所所有有权权或或使使用用权权的的获获得得、、建建筑筑物物的的建建造造，，一一直直到到建建筑筑物物的的投投入入使使用用，，最最终终收收回回全全部部投投资资资资金金需需要要相相当当长长的的时时间间。。房地地产产投投资资的的资资金金回回收收期期长长，，原原因因包包括括：：3、房房地地产产投投资资的的回回收收期期长长和和长长周周期期性性一、、因为为房房地地产产投投资资不不是是一一个个简简单单的的购购买买过过程程，，它它要要受受到到房房地地产产市市场场各各个个组组成成部部分分的的制制约约，，如如受受到到土土地地投投资资市市场场、、综综合合开开发发市市场场、、建建筑筑施施工工市市场场、、房房产产市市场场的的限限制制，，其其中中特特别别是是房房屋屋的的建建筑筑安安装装工工程程期期较较长长。。投投资资者者把把资资金金投投入入房房地地产产市市场场，，往往往往要要经经过过这这几几个个市市场场的的多多次次完完整整的的运运动动才才能能获获得得利利润润。。二、、由于于房房地地产产市市场场本本身身是是一一个个相相当当复复杂杂的的市市场场，，其其复复杂杂性性不不是是单单个个投投资资者者在在短短期期内内所所能能应应付付得得了了的的。。所所以以，，一一般般投投资资者者必必须须聘聘请请专专业业人人员员来来进进行行辅辅助助工工作作，，才才能能完完成成交交易易。。这这样样，，又又会会增增加加一一定定的的时时间间。。三、、如果果房房地地产产投投资资的的部部分分回回收收是是通通过过收收取取房房地地产产租租金金实实现现的的，，由由于于租租金金回回收收的的时时间间较较长长，，这这样样更更会会使使整整个个房房地地产产投投资资回回收收期期延延长长。。由于房地产投投资占用资金金多，资金周周转期又长，，而市场是瞬瞬息万变的，，因此投资的的风险因素也也将增多。加上房地产资资产的低流动动性，不能轻轻易脱手，一一旦投资失误误，房屋空置置，资金不能能按期收回，，企业就会陷陷于被动，甚甚至债息负担担沉重，导致致破产倒闭。。4、房地产投资资的高风险性性建筑物是一个个城市的构成成部分，又具具有不可移动动性。因此，，在一个城市市中客观上要要求有一个统统一的规划和和布局。城市市的功能分区区，建筑物的的密度和高度度，城市的生生态环境等等等都构成外在在的制约因素素。房地产投资必必须服从城市市规划、土地地规划、生态态环境规划的的要求，把微微观经济效益益和宏观经济济效益、环境境效益统一起起来。只有这这样，才能取取得良好的投投资效益。5、房地产投资资的强环境约约束性房地产投资成成本高，不像像一般商品买买卖可以在短短时间内马上完完成轻易脱手手，房地产交交易通常要一一个月甚至更长的时时间才能完成成；而且投资资者一旦将资资金投入房地产买卖卖中，其资金金很难在短期期内变现。所所以房地产资金的流流动性和灵活活性都较低。。当然房地产投投资也有既耐耐久又能保值值的优点。房房地产商品一旦旦在房地产管管理部门将产产权登记入册册，获取相应的产权权凭证后，即即得到了法律律上的认可和和保护，其耐久保值性性能要高于其其他投资对象象。6、房地产投资资的低流动性性1、资金的时间间价值：资金的时间价价值，是指在在一定量资金金在不同时点点上的价值量量的差额。也也就是资金在在投资和再投投资过程中随随着时间的推推移而发生的的增值。资金金时间价值是是资金在周转转使用中产生生的，是资金金所有者让渡渡资金使用权权而参与社会会财富分配的的一种形式。。基本概念比如，将今天天的100元钱存入银行行，在年利率率为10%的情况下，一一年后就会产产生110元，可见经过过一年时间，，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在在使用过程随随时间的推移移而发生增值值的现象，称称为资金具有有时间价值的的属性。资金时间价值值是一个客观观存在的经济济范畴，在企企业的财务管管理中引入资资金时间价值值概念，是搞搞好财务活动动，提高财务务管理水平的的必要保证。。资金时间价值值可从两个方方面加以衡量量：理论上，资金金时间价值相相当于没有风风险、没有通通货膨胀条件件下的社会平平均利润率；；实际上，当通通货膨胀很低低的情况下，，可以用政府府债券利率来来表示资金时时间价值。2、单利与复利利：复利率的计算算爱因斯坦说：：复利是世界界第八大奇迹迹。世界上最最伟大的力量量不是原子弹弹，而是复利利！复利的计算是是对本金及其其产生的利息息一并计算，，也就是利上上有利。复利计算的特特点是：把上上期未的本利利和作为下一一期的本金，，在计算时每每一期本金的的数额是不同同的。复利的的计算公式是是：S=P（1+i）^n1、如果从20岁开始，每个个月拿100块钱去买基金金，每年10%的收益是大部部分基金都做做的到的，每每月100持之以恒，到到60岁的时候，就就会有六十三三万七千八百百元；2、如果从30岁开始那么做做，到60岁的时候会有有22万；3、如果从40岁开始投，到到60岁的时候就只只有七万多；；4、如果从50岁开始投，到到60岁只有2万多点。所以以说，钱是长长跑选手，越越到后来劲越越足，跑的越越快。复利的威力：：一张普通的白白纸，厚度大大约0.1毫米（1万张摞在一起起才1米多高），如如果对这张白白纸连续对折折52次，这张纸的的厚度会是多多少呢？冰箱箱那么高？或或者一层楼那那么高？又或或者一栋摩天天大楼那么高高？又或者相相当于把地球球围绕一圈？？一张0.1毫米的纸连续续对折52次他的高度是是2.25万亿公里，而而地球和太阳阳的距离才是是1.5万亿公里，而而一张0.1毫米的纸连续续对折52次他的高度比比地球到太阳阳的距离还要要远的多。3、名义利率与与实际利率：：利率是宏观经经济和金融活活动中非常重重要的变量，，它连接货币币因素与实际际经济，是货货币政策当局局调节经济活活动的重要手手段。在宏观经济学学和政策制定定中，均衡利利率，也就是是使价格保持持稳定且对经经济增长具有有中性作用（（对经济增长长既不刺激也也不抑制）的的利率水平，，有着非常重重要的作用。。简单的说，实实际利率是从从表面的利率率减去通货膨膨胀率的数字字，即公式为为：1+名义利率=（1+实际利率）*（1+通货膨胀率）），也可以将将公式简化为为名义利率－－通胀率（（可用CPI增长率来代替替）。一般银行存款款及债券等固固定收益产品品的利率都是是按名义利率率支付利息，，但如果在通通货膨胀环境境下，储户或或投资者收到到的利息回报报就会被通胀胀侵蚀。实际际利率与名义义利率存在着着下述关系：：当计息周期为为一年时，名名义利率和实实际利率相等等，计息周期期短于一年时时，实际利率率大于名义利利率。名义利率不能能完全反映资资金时间价值值，实际利率率才真实地反反映了资金的的时间价值。。以r表示实际利率率，i表示名义利率率，p表示价格指数数，那么名义义利率与实际际利率之间的的关系为，当当通货膨胀率率较低时，可可以简化为r=i-p。名义利率越大大，周期越短短，实际利率率与名义利率率的差值就越越大。例如，假设一一年期存款的的名义利率为为3%，而CPI通胀率为2%，则储户实际际拿到的利息息回报率只有有1%。由于中国经济济处于高速增增长阶段，很很容易引发较较高的通胀，，而名义利率率的提升在多多数时间都慢慢于通胀率的的增长，因此此时常处于实实际利率为负负的状态。也也就是说，如如果考虑通胀胀因素，储户户将钱存入银银行最终得到到的负回报－－亏损，既负负利率。负利利率环境将诱诱使储蓄从银银行体系流出出，刺激投资资和消费，很很容易引起资资产价格的泡泡沫并有可能能进一步推升升通胀，央行行一般都会通通过持续加息息的方式来改改变经济体的的负利率运行行状态，抑制制通胀，资产产市场的泡沫沫也会逐步消消退。所以，股票投投资者在实际际利率为负的的初期还可以以继续加码，，但如果负利利率持续时间间过长，由宏宏观调控引发发的风险就会会加大，需要要随时考虑退退场。目前实实际利率为负负值。4、财务杠杆：：抵押贷款：尽管各种房地地产抵押贷款款方式差别较较大，但是关关于房地产抵抵押贷款的研研究，主要从从两个方面展展开，一个是是抵押贷款还还本付息额，，一个是贷款款余额。要想想了解这两个个重要因素，，首先要计算算的就是抵押押贷款常数。。这里仅以固定定利率抵押贷贷款为例，介介绍抵押常数数和贷款余额额的计算方法法。财务杠杆：利用借贷资金金扩大自有投投资产出通常常被称为财务务杠杆。资产回报率与与贷款利率（（或借贷成本本）之间的差差价称之为利利差。高杠杆杆投资中，即即使较小的有有利利差也可可能急剧扩大大自有资本的的收益率；一一个小小的不不利利差，也也会带来自有有资本的负收收益率。这使使我们认识到到财务杠杆不不是在所有情情况下都可以以为投资者带带来收益。这也是绿城和和恒大地产资资产负债率居居高不下的原原因，绿城负负债率一度达达到140%。财务杠杆的作作用：借贷资本与自自有资本的比比例越大，财财务杠杆的作作用程度越深深。其作用有有正向与负向向两种。财务杠杆的正正向作用。当当资产总回报报率大过借贷贷成本时，财财务杠杆就是是有利的。此此时借款越多多自有资本的的收益率越大大。财务杠杆的负负向作用。当当资产总回报报率小于借贷贷成本时，财财务杠杆是不不利的。此时时借款越多自自有资本的收收益率越低，，直至带来财财务风险。绿城由于高财财务杠杆，带带来严重财务务风险，6月8日九龙仓集团团有限公司宣宣布斥资近51亿港元入股，，占24.6%，成为第二大大股东，事实实上控制了绿绿城，恒大地地价去化，年年内力争负债债率减低到正正常水平，2011年上半年，在在内地上市房房企的平均资资产负债率高高达71.28%，而在香港上上市的内地房房企平均资产产负债率高达达66%。5、关于投资价价值：一个开发项目目的投资价值值在于开发完完成后的价值值大于其投入入的成本费用用，并在一定定的利润水平平之上；一个个置业项目的的投资价值在在于其持有期期内各年净现现金流量的现现值大于其投投入的初始现现金支出。投资价值是预预期的未来收收益的价值，，该价值是根根据项目所能能产生的税后后现金流量和和投资者所能能接受的最低低收益率，计计算所得到的的投资者购置置该资产所支支付的最大款款额。但某一特定定物业的投投资价值对对于不同的的投资者而而言，结论论不是唯一一的。交易价格：：通常交易价价格是指实实际交易过过程中发生生的历史价价格，即实实际发生的的成交价，，是由买卖卖双方通过过议价过程程决定的。。最可能销售售价格：最可能销售售价格是对对未来交易易中成交价价的一种可可能性估计计。它是指指现行的市市场条件下下，按照目目前某一物物业的销售售条件，在在合理的时时间范围内内，对该类类物业未来来交易价格格所作的预预测。但由由于房地产产的买方与与卖方各自自掌握的信信息不同，，因此对同同一房地产产的最可能能销售价格格的预测结结果可能是是不一致的的。市场价格：：市场价格是是指在一个个具备公平平销售所需需要的一切切条件下的的竞争开放放市场中，，某一物业业公开销售售时的最可可能价格。。交易区间：：卖方在出售售物业时将将为该物业业的交易价价格设置一一个较低的的价格下限限，而买方方则将为此此设置一个个较高的价价格上限。。实际成交交价格将总总是落在这这两个极限限之间，这这就是交易易区间。如果一个交交易要成功功，买方所所认为的投投资价值必必须大于卖卖方。投资价值与与市场价值值的不同：：市场价值是是客观的、、非个人的的价值，而而投资价值值是建立在在主观的、、个人的因因素基础上上的价值。。在某一时时点，市场场价值是唯唯一的，而而投资价值值因投资者者不同而不不同。投资价值与与市场价值值的评估方方法可能相相同，但其其中参数选选取的立场场可能不同同。投资者评估估的物业的的投资价值值，或者说说消费者对对物业的评评价，大于于或等于该该物业的市市场价格，，是其投资资行为或交交易能够实实现的基本本条件。就投资价值值与市场价价值相对而而言，投资资价值常为为房地产投投资分析人人员使用；；市场价值值（或市场场价格）常常为房地产产评估人员员使用。6、关于现金金流量：在房地产投投资分析中中，把某一一项投资活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入叫做做现金流量量。流出系系统的资金金叫现金流流出，流入入系统的资资金叫现金金流入，现现金流入与与流出之差差叫净现金金流量。开发后出售售房地产项项目时的现现金流量：：对于一个房房地产开发发项目，项项目的净现现金流量（（即税前现现金流量或或利润总额额）是项目目销售收入入扣除总投投资（或总总成本费用用）及偿还还贷款本息息之后的余余额。开发后持有有房地产项项目时的现现金流量：：这种时候的的净现金流流量主要与与净租金收收入或净经经营收入有有关，同时时考虑每年年还本付息息因素。在在持有期或或经营期结结束后，可可能会有转转售收益或或固定资产产余值回收收，这些也也构成了其其现金流量量的一部分分。置业投资项项目的现金金流量：置业投资的的现金流量量通常是由由两部分构构成：一部部分是持有有期间内物物业每年的的净经营收收益；另一一部分是持持有期末物物业的净转转售收益。。当对项目进进行投资分分析以判断断其投资价价值的时候候，有些动动态指标需需要考虑折折现因素，，即把上述述的净现金金流量折现现到项目投投资的起始始点，然后后与项目的的投入或支支出进行比比较，从而而判断项目目在财务上上的可行性性。7、广义投资资与成本的的概念：广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。投资成本房地产投资资分析中的的投资与成成本：房地产开发发经营活动动中的投资资与成本，，与一般工工业生产活活动有较大大的差异。。对于开发出出售模式下下的房地产产开发项目目而言，基基本上所有有的投资均均一次性地地转移到房房地产产品品的开发成成本中去了了。房地产置业业投资或开开发建设完完成后出租租楼宇或自自行经营，，则与一般般的工业生生产项目投投资和成本本的概念较较为相似。。8、关于其他他投资经济济效果评价价指标：投资回收与与投资回报报：房地产投资资的收益包包括投资回回收和投资资回报两部部分。投资资回收是指指投资者对对其所投入入的资本的的回收，投投资回报是是指投资者者所投入资资本在使用用过程中所所获得的报报酬。就房地产开开发投资来来说，投资资回收主要要是指开发发商所投入入的总开发发成本的回回收，而其其投资回报报则主要表表现为开发发商利润。。收益率：收益率通常常被表示为为一个复合合年百分率率，表明了了投资项目目在某一计计算周期内内的连续收收益能力。。这种收益益既包括物物业在持有有期间预期期可获得的的收益，也也包括物业业持有期末末转售时所所获得的净净转售收益益，这是与与投资回报报率之间的的最大区别别。投资回报率率通常为某某年的收益益或收入与与投资之比比。利息率通常常针对信贷贷资金而言言的，因此此它是借贷贷资本而不不是权益资资本的收益益率。折现率也是是收益率的的一个类型型，是一个个将未来收收益或收入入转换成现现值的收益益率。内部收益率率是一个使使得该项投投资未来收收益的现值值等于其当当前所投入入资本价值值的收益率率。内部收益率率可以有两两种形式：：全部投资资收益率和和权益（自自有资金））投资收益益率。全部投资收收益率是在在假设项目目的全部投投资都是投投资者的自自有资本的的情况下所所计算的某某个投资项项目的内部部收益率。。因为没有有借款，所所以它不考考虑还本付付息对现金金流的影响响，它反映映的是全部部已投入的的自有资本本的收益水水平。权益投资收收益率是衡衡量投资者者投入自有有资本或自自有资金收收益水平的的指标。它它是在假设设项目的全全部投资由由借贷资金金和自有资资金两部分分构成的情情况下，针针对其中的的自有资金金所计算的的收益率。。自有资金金的投入通通常也叫做做权益投资资。权益投投资收益率率是相对借借贷资金收收益率（通通常指利息息率）而言言的，是投投资者在投投资项目中中所投入的的自有资本本的内部收收益率。它它考虑了还还本付息对对自有资金金现金流的的影响。通通常采用方方法。42房地产投资资过程Part3房地产投资资过程实际际上就是房房地产项目目开发经营营的全过程程。房地产产投资周期期长、环节节多，是一一个相当复复杂的过程程，房地产产投资过程程与开发过过程是类似似的，不过过其侧重点点不同。概括而言，，房地产投资资过程大体体可分为投资分析、土地开发权权获得、房地产生产产开发及房地产销售售经营这四个大的的阶段。1、投资资分析析房地产产经济济活动动，是是个大大量资资金运运动的的过程程，一一旦作作出投投资决决定，，资金金的投投入就就是一一个难难以逆逆转的的持续续过程程。投投资决决策准准确，，是确确保整整个开开发项项目成成功的的关键键。反反之，，投资资决策策失误误，就就会导导致重重大损损失。。因此，，慎重重地进进行决决策，，是房房地产产开发发经营营的必必要前前提。。要保保证投投资决决策成成功，，就必必须在在市场场分析析、财财务分分析的的基础础上，，认真真做好好可行行性分分析研研究。。（1）市场场分析析市场分分析的的重点点在于于估计计市场场对于于投资资计划划中拟拟开发发成为为房地地产商商品的的需求求强度度以及及竞争争环境境的分分析。。对市市场所所做的的研究究有利利于正正确估估计未未来房房地产产的收收益，，进而而有助助于投投资者者在进进行财财务分分析时时，能能够正正确计计算出出未来来现金金流量量。（2）财务务分析析投资者者经由由市场场分析析估计计未来来房地地产的的收益益，进进而估估计出出未来来的现现金流流量。。因此此，财财务分分析的的主要要目的的是经经由现现金流流量的的估计计，计计算出出预期期报酬酬率，，并以以所得得的结结果与与要求求的报报酬率率加经经比较较来判判定这这项投投资是是否可可行。。此外外，财财务分分析并并对投投资的的风险险进行行估计计，以以判定定面临临的风风险与与预期期报酬酬是否否在投投资者者所接接受的的范围围内。。（3）可行行性分分析可行性性分析析是一一个综综合的的步骤骤。投投资者者除了了利用用前述述市场场分析析与财财务分分析的的结果果，研研究和和判断断其可可行性性外，，还要要进行行相关关的建建筑与与土地地使用用等法法规限限制的的研究究，以以了解解投资资计划划在法法规限限制上上是否否可行行，以以及目目前的的产权权形式式与产产权的的取得得是否否可行行。而而且对对房地地产开开发的的庞大大资金金来源源是否否能取取得也也是一一个重重要的的关键键点。。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润因此，，只有有在计计划阶阶段中中的可可行性性分析析确定定后，，整个个计划划才可可能付付诸实实施，，而下下一步步骤的的投资资程序序才能能继续续进行行。投资者者必须须了解解在计计划评评估过过程中中，可可能会会因为为遭受受的限限制而而作某某些修修改，，因此此，投投资者者在作作可行行性分分析这这个步步骤时时，并并不能能将其其当作作单纯纯的接接受或或否决决的过过程，，它实实际上上还包包括了了重新新评估估与修修正的的功能能。通常，在一一些较大项项目中，为为了确保投投资决策成成功，可行行性分析要要反复研究究，在正式式决策之前前，可作可可行性研究究，以保证证投资决策策的准确性性。2、土地开发发权的获得得这一过程中中包括土地地使用权或或产权的取取得与议价价程序。当在计划时时期确定投投资计划可可行后，土土地使用权权以何种形形式取得乃乃是投资者者接下来考考虑的要点点，如完全全买断，还还是合作开开发，或是是部分使用用权（如地地上权），，或长期租租赁等。在确定产权权形式的同同时，要进进行的是获获得土地的的程序及与与土地所有有者议价的的程序，以以确定产权权的取得成成本。在这这一过程中中，是从一一级市场通通过批租形形式获得土土地，还是是从二级市市场购得土土地，其具具体法律手手续各有差差异，必须须搞清楚其其中的每一一个环节，，以免产生生不必要的的纠纷。此外，由于于房地产为为良好的担担保品，而而且其取得得成本通常常非常巨大大，因此大大多数的投投资者皆运运用财务杠杠杆以取得得房地产产产权，也就就是向金融融机构融资资以取得资资金。不同同的金融单单位其信用用成本与融融资条件不不同，因此此在进行融融资活动时时，要详细细评估投资资计划与各各种融资机机会，以选选择最有利利的融资方方式。区位区位上的物业适合市场投资价值区位价值的的转移过程程：3、房地产建建设开发在房地产开开发中，首首先要取得得政府立项项和规划的的许可。立项和规划划涉及到资资金运作及及水、电、、煤、路等等各项配套套条件，是是一个相当当繁杂但又又十分重要要的工作。。在房地产整整个开发过过程中，其其与投资决决策、土地地使用权获获得一起又又称为开发发前期工作作时期。在上述前期期工作完成成之后，方方可进入实实质性的建建设开发阶阶段。以后后的工作为为根据规划划及开发要由于开发所所需要的资资金相当庞庞大，因此此在大多数的的情况下，，投资者仍仍须向金融融机构融资资以取得资资金。此时，融融资活动又又成为一项项重要的工工作，如何何取得与选选择有利的的融资机会会与融资条条件，以保保证建设开开发进度及及按时竣工工完成，成成为此时融融资活动的的主要目标标。财务杠杆作用用：譬如贷款款利率为8%，项目预期投投资收益率超超过8%，融资额越大大，则项目利利润额越大。。4、房地产销售售经营在房地产销售售阶段主要的的工作，包括括：必须有完善的营销规划实际的销售活动融资活动的进行包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中中，某些已开开发完成的房房地产，如果果不是以销售售为目的，或或者因销售状状况不理想，，也可以把这这部分房地产产作为物业进进行经营，即即以经营谋利利为目的。经营的形态主主要分为两大大类：一类是将房地产出出租给他人，，并定期收取取租金获取收收益。这类租租赁的经营形形态，投资者者负担的管理理成本较低，，收益固定且且风险较小，，但是一般而而言报酬可能能较低。二类则是由投资者者自己经营管管理，此时投投资者可能获获取较高的报报酬，但却须须自行负担营营运的风险，，而且收益亦亦不稳定。已已开发完成的的房地产，在在经营阶段要要依据不同的的经营形态，，采取不同的的管理活动，，如维修、更更新、保全、、各种费用税税金的缴纳与与各种收入的的收取、以及及实际从事营营业的必要管管理活动等。。此外，由于房房地产是价高高耐用的特殊殊商品，其维维修物业管理理不仅是房地地产商品售后后服务的必需需，而且物业业管理本身也也已成为房地地产整体开发发中不可或缺缺的组成部分分。因此，采取何何种物业管理理方法及如何何真正搞好物物业管理，也也是房地产整整个投资过程程中必须认真真考虑的。55房地产投资方方式Part4从一般意义上上讲，投资者者投资房地产产，主要有两两条途径、四四种方式。两条途径是指：基本建建设途径和房房地产开发途途径。四种方式是指：基本建建设途径中的的基本建设式式；房地产开开发途径中的的楼宇购买式式、合作开发发式和股权购购买式。当然，对于基基本建设途径径中进行建设设的房地产项项目也可以采采取购买、合合作或股权收收购的方式，，只是对这类类性质的房地地产项目或楼楼宇采取这些些方式不具有有典型意义，，而且如果这这样做，多数数情况是改变变了这些房地地产项目或楼楼宇的性质，，即转向房地地产开发或使使其进入房地地产市场。故综合比较，，在现行的法法律、法规框框架下，进行行房地产投资资的一般方式式有如下四种种：方式一：基本本建设式这里所称的基基本建设，是是指按基建程程序进行报建建的方式，建建设自用的房房地产项目。。方案评价：这种建设方式式是在房地产产开发市场化化之前，房地地产项目建设设的主要方式式。房产地开开发市场化之之后，国家法法律和地方法法规、规章对对基本建设方方式进行的房房地产项目建建设有严格的的条件限制，，这些条件主主要有三个方方面：一是投资主体体的限制。一般应是国家家机关、全民民所有制的事事业单位或企企业单位；二是项目性质质和用途的限限制。一般般应应是是不不进进入入房房地地产产市市场场的的自自用用、、公公益益性性质质的的房房地地产产项项目目。。如如国国家家投投资资的的公公用用事事业业项项目目等等，，前前述述机机关关、、事事业业单单位位纯纯粹粹自自用用公公益益性性质质的的楼楼宇宇建建设设项项目目；；三是是各各地地已已停停止止办办理理经经营营性性项项目目国国有有土土地地使使用用权权协协议议出出让让手手续续。。除非非符符合合特特定定条条件件或或经经政政府府特特批批，，通通过过协协议议出出让让方方式式取取得得经经营营性性项项目目的的国国有有土土地地使使用用权权已已不不可可能能。。方式式二二：：楼楼宇宇购购买买式式具体体做做法法是是：：投资资人人审审查查一一家家房房地地产产开开发发商商的的资资质质、、该该房房地地产产开开发发商商所所开开发发的的楼楼宇宇的的法法律律状状态态，，并并考考查查该该写写字字楼楼的的地地理理位位置置、、建建筑筑风风格格等等状状况况，，如如认认为为符符合合投投资资人人的的意意图图，，则则投投资资人人与与该该房房地地产产开开发发商商建建立立商商品品房房买买卖卖法法律律关关系系，，通通过过商商品品房房买买卖卖程程序序获获得得楼楼宇宇的的全全部部权权利利。。方案案评评价价：：这种种方方式式最最为为简简便便。。相相当当于于对对某某特特定定地地区区正正在在进进行行开开发发尚尚未未出出售售的的房房地地产产项项目目进进行行全全面面考考查查，，在在法法律律上上、、经经济济上上和和技技术术上上进进行行分分析析和和论论证证。。在此此基基础础上上，，选选择择一一家家有有实实力力的的开开发发商商开开发发的的符符合合投投资资人人意意愿愿的的项项目目，，与与其其谈谈判判达达成成购购买买合合约约。。不足足之之处处是是：：拟购购房房产产所所在在项项目目已已完完成成相相关关法法律律程程序序的的审审批批，，其其规规划划、、建建设设等等事事项项已已很很难难更更改改。。对对于于已已建建设设完完工工的的项项目目的的状状况况，，只只能能在在现现有有市市场场中中进进行行选选择择，，不不能能以以自自己己的的意意愿愿进进行行所所需需楼楼宇宇的的设设计计和和建建设设。。对对于于未未建建设设完完成成之之房房地地产产项项目目，，则则又又存存在在着着预预购购商商品品房房的的风风险险。。方式三三：合合作开开发式式具体做做法是是：如投资资人本本身不不具备备房地地产开开发资资质和和相关关经营营范围围，则则选择择一家家有相相应资资质、、实力力和资资源的的的房房地产产开发发商进进行合合作。。这种合合作既既可以以是建建立合合资、、合作作的房房地产产开发发的项项目公公司，，也可可以是是通过过合作作协议议的方方式进进行约约定。。具备备房地地产开开发资资质的的合作作方回回收其其先前前投资资并获获得其其应得得之利利润，，而投投资人人则取取得双双方合合作开开发的的房地地产项项目楼楼宇的的全部部产权权。双双方各各得其其所。。方案评评价：：合作开开发式式的本本质仍仍是对对双方方合作作开发发项目目之楼楼宇的的购买买。这这种方方式区区别于于楼宇宇购买买式的的主要要优点点是投投资人人的可可控制制性增增加了了。楼楼宇购购买式式是买买成品品，最最多只只是定定作而而已。。而在在合作作开发发式中中，投投资人人直接接进入入项目目开发发的过过程之之中，，可以以对合合作开开发的的房地地产项项目依依不同同的合合作开开发方方式，，实施施不同同程度度的控控制。。通过过合作作开发发，投投资人人可以以对合合作开开发的的房地地产项项目的的成本本、设设计理理念、、建设设风格格、楼楼宇的的功用用等按按自己己的意意愿进进行创创作。。不足之之处是是：合作开开发房房地产产项目目涉及及到与与合作作对方方的合合作，，法律律关系系及协协作配配合比比楼宇宇购买买式相相比要要更复复杂一一些。。如果果进行行合作作开发发，投投资人人将要要投入入大量量的人人力、、物力力和财财力。。另外外，合合作开开发房房地产产有两两种方方式，，即不不成立立项目目公司司的合合作开开发方方式和和成立立项目目公司司的合合作开开发方方式。。如采采用后后一种种合作作开发发方式式，则则停止止国有有土地地使用用权协协议出出让规规定将将会构构成一一个障障碍。。方式四四：购购买股股权式式具体做做法是是：由投资人或或投资人的的关联公司司对于一家家已经存在在或拟创设设的房地产产公司的股股权进行全全面收购。。通过收购购该房地产产公司的股股权，而实实现对该公公司开发建建设或拥有有的房地产产项目或楼楼宇的占有有、使用、、收益和处处分的权利利。方案评价价：这种方式式比较前前两种方方式而言言，最大大的好处处在于，，投资收收购房地地产公司司的股权权，投资资人不发发生直接接购买或或通过合合作方式式获得房房地产权权利而产产生的购购房置物物业的税税费，主主要是土土地增值值税后置置。不足之处处有三个个方面：：一是投资资人对购购置股权权而拥有有的房地地产权利利比较间间接，不不能直接接体现投投资人作作为权利利人；二是必须须充分调调查被收收购公司司的债权权债务，，并合理理处置，，并有担担保措施施，以免免因不可可预见因因素造成成后续开开发不利利影响；；其三，通通过股权权收购溢溢价部分分无法进进入开发发成本。。61项目评判判过程Part5项目拓展展管理流流程：流程目的适用范围定义保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。参与部门流程主导：投资开发部参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、物业管理部、工程管理部、企管运营部土地研究与土地信息整理重点地块编制《项目简报》项目初步论证（《项目建议书》）新项目投资决策项目可行性论证（《项目可行性研究报告》）土地获取（招拍挂）工作程序项目建议议书（模模板）一、项目目概况（投资开开发部））（一）土土地基本本信息（二）当当地政府府的房地地产政策策和对目目标地块块的建设设规划要要求二、项目目开发经经营环境境分析（投资开开发部））（一）近近三至五五年国内内经济及及房地产产市场分分析（二）当当地房地地产市场场分析（三）政政策影响响及未来来政策与与市场走走势分析析（四）有有利投资资经济形形势成因因分析三、初步步市场调调研报告告（一）投投资地块块的地理理环境（投资开开发部））（二）项项目所在在区域分分析（投资开开发部））（三）项项目周边边主要物物业分析析（营销策策划部））（四）项项目所在在地消费费者调查查分析（营销策策划部））（五）项项目所在在地物业业运营初初步草案案（物业管管理部））附：《项目建议议书》主要内容容四、项目目规划、、建筑设设计建议议（研发设设计部））（一）项项目总体体初步规规划建议议五、项目目开发策策略（一）项项目总体体开发策策略（公司领领导、企企管运营营部）（二）项项目实施施进度安安排（工程管管理部））六、项目目开发经经营状况况分析（一）项项目销售售收入估估算（营销策策划部））（二）项项目开发发类（营营销、设设计、建建安）成成本估算算（成本合合约部））（三）项项目非开开发类成成本估算算（财务管管理部））七、结论论与建议议（投资开开发部））项目可行行性研究究报告（（模板））一、项目目概况（投资开开发部））二、项目目开发经经营环境境分析（投资开开发部））（一）近近三至五五年国内内经济及及房地产产市场分分析（二）当当地房地地产市场场分析（三）政政策影响响及未来来政策与与市场走走势分析析（四）有有利投资资经济形形势成因因分析三、项目目周边房房地产项项目市场场调查分分析（一）投投资地块块的地理理环境（投资开开发部））（二）项项目所在在区域分分析（投资开开发部））（三）项项目周边边主要物物业分析析（营销策策划部））（四）项项目所在在地消费费者调查查分析（营销策策划部））（五）项项目所在在地物业业运营初初步草案案（物业管管理部））四、项目目开发经经营SWOT分析（投资开开发部））五、项目目定位（营销策策划部））附：《项目可行行性研究究报告》主要内容容六、项目目规划、、建筑设设计建议议（研发设设计部））七、项目目开发策策略（一）项项目总体体开发策策略（投资开开发部主主办，公公司领导导、企管管运营部部审核））（二）项项目实施施进度安安排（工程管管理部））（三）项项目销售售计划（营销策策划部））八、项目目开发经经营状况况分析（一）项项目销售售收入估估算（营销策策划部））（二）项项目开发发类（营营销、设设计、建建安）成成