房地产投资规划培训课件

第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房地产房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2010年2月17日

供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及前期费用开发商利润交易税费土地成本银行利息建筑成本影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。

2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产投资规划房地产投资规划的概念为什么要进行房地产投资规划房地产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为为什么么要进进行房房产规规划如果进进行房房产投投资的的时候候不事事先进进行规规划，，可能能会陷陷入以以下困困境：：1.由于目目标重重合，，目前前的资资金不不足以以购房房。2.对未来来的收收支变变化未未能充充分预预期，，没有有合理理的房房产规规划，，导致致购房房计划划难以以实现现。3.没有房房产生生涯规规划的的观念念，只只想一一蹴而而就4.没有可可行的的购房房规划划，难难以强强迫自自己储储蓄5.如果不不事先先规划划房产产投资资现金金流量量，则则无法法选择择最佳佳的贷贷款组组合。。案例：：钟镇镇涛炒炒房破破产香港艺艺人钟钟镇涛涛1996年香港港楼市市处于于顶峰峰时，，短期期借款款1.54亿港元元，““炒买买”港港湾道道会景景阁4607室等五五处豪豪宅和和其他他项目目。1997年亚洲洲金融融危机机，香香港楼楼市下下滑，，所购购各项项目大大幅度度贬值值。债债权人人虽没没收这这些房房产，，仍无无法偿偿清债债务。。由于于部分分贷款款利率率高达达24%，所余余本息息现已已滚至至2.5亿港元元。每每月利利息支支出超超过100万元，，令他他感到到吃不不消，，即使使再努努力唱唱歌、、拍戏戏，亦亦难以以偿还还所有有债项项，于于是决决定申申请破破产。。2003年7月，法法院裁裁定钟钟镇涛涛破产产。一般而而言，，房地地产投投资不不应超超过家家庭年年收入入的6至8倍。钟钟镇涛涛家庭庭年收收入约约1000万港元元，显显然无无法支支撑1.5亿港元元的房房地产产投资资。正正是企企图一一夜暴暴富的的不良良心态态，使使其失失足跌跌入谷谷底。。三、个个人房房产规规划流流程三、购购房与与租房房决策策要考虑虑的因因素如果用用于自自住，，购房房者的的使用用成本本主要要是首首付款款与房房屋贷贷款利利息（（不考考虑诸诸如物物业费费等使使用成成本）），而而租房房者的的使用用成本本是房房租(1)房租是是否会会每年年调整整。(2)房屋贷贷款与与房租租所得得税扣扣除额额。购购房还还要考考虑税税收方方面的的问题题，可可能购购房比比租房房要贵贵。(3)房价上上涨潜潜力。。如果果房价价在未未来看看涨，，那么么即使使目前前算起起来购购房年年居住住成本本稍高高，未未来出出售房房屋的的资本本利得得也足足以弥弥补居居住期期间的的成本本差异异。如如果房房价低低落，，则租租房居居住成成本低低于购购房的的情况况也有有可能能会发发生。。(4)利率的的高低低。利利率愈愈低购购房的的年成成本愈愈低，，购房房会相相对划划算。。近年年来，，控制制房地地产价价格上上涨，，提高高了房房屋贷贷款利利率，，因此此购房房的居居住成成本也也越来来越高高。视频买房好好还是是租房房好量量力力而行行最好好（3：22）年轻人人买房房租房房的小小账本本租房买买房哪哪个划划算（3：30）五、购购房规规划衡量自自己的的负担担能力力按每月月的负负担能能力估估算负负担得得起的的房屋屋总价价按想购购买的的房屋屋价格格来计计算每每月需需要负负担的的费用用学会计计算购购房的的各种种税费费如何选选择房房子投资自自住房房投资写写字楼楼投资商商铺投资车车库购房的的各种种税费费购房时时除了了要支支付购购房款款之外外，还还涉及及到许许多其其他费费用，，以上上的例例子为为了方方便计计算，，并未未考虑虑到装装修费费用以以及各各种相相关税税费。。在我我国，，涉及及购房房交易易的税税费主主要包包括契契税、、印花花税、、个人人所得得税、、营业业税、、房屋屋所有有权登登记费费、房房屋买买卖手手续费费、公公证费费、律律师费费、中中介费费等，，均视视房屋屋买卖卖的具具体情情况并并根据据合同同的约约定或或有关关的法法律规规定来来确定定。南宁宁2010年商商品品房房均均价价5002元/㎡㎡2009年新新建建商商品品房房成成交交均均价价每每平平方方米米5001.93元（（含含经经济济适适用用房房）），，同同比比增增长长21.91%。其其中中新新建建商商品品住住房房成成交交均均价价每每平平方方米米4656.02元（（含含经经济济适适用用房房）），，同同比比增增长长22.03%；商商业业营营业业用用房房成成交交均均价价每每平平方方米米10553.45元，，同同比比增增长长17.36%；办办公公楼楼成成交交均均价价每每平平方方米米4408.23元，，同同比比下下降降5.71%。12月份份，，商商品品房房成成交交均均价价为为每每平平方方米米5791.63元（（含含经经济济适适用用房房）），，同同比比增增长长35.07%，环环比比增增长长3.01%。业业内内认认为为，，上上述述成成交交均均价价包包括括了了经经济济适适用用房房的的价价格格，，如如果果单单独独统统计计商商品品房房的的成成交交均均价价，，可可能能成成交交均均价价每每平平方方米米已已超超过过7000元。。有人人算算了了一一下下，，按按照照2009年南南宁宁市市城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入16530.58元的的标标准准来来算算，，既既使使不不吃吃不不喝喝，，买买一一套套60平方方米米的的两两居居室室，，按按成成交交均均价价每每平平方方米米7000元计计，，总总价价要要42万元元，，需需25.4年的的时时间间才才能能支支付付所所有有房房款款。。西乡乡塘塘区区楼楼盘盘报报价价南宁宁市市西西乡乡塘塘区区房房价价振宁宁现现代代鲁鲁班班小高高层层毛坯坯鲁班班路路4号入住住时时间间2010-06-30物业业费费1.3元/㎡·月均价价6300元/㎡背景景：：房房贷贷七七折折时时代代结结束束四银银行行首首套套房房贷贷优优惠惠取取消消南南宁宁部部分分银银行行仍仍打打7折当前前，，工工行行已已向向全全国国各各分分行行下下发发通通知知，，从从4月1日开开始始取取消消首首套套房房利利率率7折优优惠惠。。对对于于首首次次购购房房的的客客户户，，首首付付2成，，利利率率优优惠惠是是8.5折，，首首付付3成，，利利率率优优惠惠是是8折。。二二套套房房贷贷则则执执行行首首付付4成，，利利率率优优惠惠8.5折的的政政策策。。此此外外，，中中行行执执行行的的也也是是首首套套房房贷贷首首付付2成，，利利率率优优惠惠8.5折的的政政策策，，而而二二套套房房贷贷没没有有利利率率优优惠惠。。除除了了南南宁宁工工行行、、中中行行首首套套房房贷贷取取消消7折利利率率优优惠惠外外，，农农行行、、建建行行、、华华夏夏银银行行还还有有7折利利率率优优惠惠，，但但首首付付均均必必须须是是4成。。购房房目目标标：：3室2厅2卫1厨120.54㎡㎡6300元/㎡㎡总房房款款759402首付付（30%）227821贷款款538531根据据2008.12.23后下下限限8.5折计计算算贷款款计计算算器器购房房目目标标：：2室2厅1卫1厨80.86㎡㎡6300元/㎡㎡总房房款款509418首付付（20%）101884贷款款407534根据据2008.12.23后下下限限8.5折计计算算贷款款计计算算器器购房房目目标标：：1室2厅1卫1厨51.19㎡㎡6300元/㎡㎡总房房款款316197首付付（20%）63239.4贷款款252957.6根据据2008.12.23后下下限限8.5折计计算算贷款款计计算算器器换房房规规划划阶段段性性换换房房换房房的的步步骤骤先买买后后卖卖先卖卖后后买买视频频：：卖卖房房的的困困惑惑购新新房房的的各各种种税税费费契税税金额额是是房房价价的的1.5%，一一般般情情况况下下是是在在交交易易签签证证时时交交一一半半，，入入住住后后拿拿房房产产证证时时交交另另一一半半印花花税税金额额为为房房价价的的0.05%，在在交交易易签签证证时时交交纳纳交易易手手续续费费一般般是是每每平平方方米米2.5元，，也也在在交交易易签签证证时时交交纳纳权属属登登记记费费100元到到200元之之间间第三三节节个个人人住住房房消消费费贷贷款款个人人住住房房消消费费贷贷款款种种类类个人人住住房房贷贷款款的的还还贷贷方方式式一、、个个人人住住房房消消费费贷贷款款种种类类住房房公公积积金金贷贷款款缴存存住住房房公公积积金金的的职职工工以以其其所所拥拥有有的的产产权权住住房房为为抵抵押押申申请请的的专专项项贷贷款款。。贷贷款款期期限限最最长长为为30年（（不不得得超超过过法法定定退退休休年年龄龄））。。住住房房公公积积金金贷贷款款利利率率是是目目前前个个人人贷贷款款中中利利率率最最低低的的品品种种贷贷款款额额度度根根据据所所购购房房屋屋不不同同适适用用不不同同的的比比例例。。个人住房房商业性性贷款是用银行行信贷资资金向购购房借款款人发放放的住房房贷款，，一般为为抵押贷贷款。个人住房房组合贷贷款是指向缴缴存公积积金的购购房借款款人同时时发放个个人住房房公积金金贷款和和个人住住房商业业性贷款款的一种种贷款方方式。二、个人人住房贷贷款的计计息方法法等额本金金还款法法等额本息息还款法法组合还款款法（一）等等额本金金还款法法就是把全全部的贷贷款本金金平均分分摊到贷贷款期内内的每一一期归还还，而每每一期的的利息则则是根据据当期的的贷款余余额计算算，所以以每一期期归还的的贷款本本金是固固定的，，而利息息却不一一样，是是随着贷贷款本金金的逐步步降低而而减少，，总的还还款金额额也是逐逐渐减少少（二）等等额本息息还款法法每期的还还款金额额是根据据贷款金金额、贷贷款期限限以及还还款次数数计算出出的一个个固定值值，每期期的还款款额中包包括了本本金和利利息，随随着贷款款本金的的逐步归归还，贷贷款利息息逐渐减减少，而而每期的的还款额额中归还还贷款本本金的金金额则逐逐渐增加加。贷款计算算器等额本息息还款法法与等额额本金还还款法的的比较（三）组组合还款款法首先将贷贷款本金金按比例例分成若若干偿还还阶段，，并确定定每个阶阶段的还还款期限限（等本本），接接着在每每个阶段段里又按按等额本本息还款款方式归归还（等等额）一般来说说，组合合还款法法的主要要形式可可分为递递增型、、递减型型和任意意型三种种。递增增(减)型是指在在整个贷贷款期内内，贷款款的归还还呈逐渐渐增加(减少)的趋势。。任意型型是指在在贷款期期内各个个阶段的的还款本本金及还还款年限限不同，，使贷款款归还呈呈不规则则变化。。借款人人可以根根据自己己未来收收支情况况，来制制定还款款计划，，通俗的的讲就是是赚多的的时候多多还一点点，赚少少的时候候少还一一点。三、节省省贷款利利息的方方法加速还款款额外还款款存抵贷关键在于于尽可能能多的提提前偿还还本金（一）加加速还款款缩短还贷贷周期，，增加还还贷次数数——双周加速速还款假设贷款款30年50万元，贷贷款年利利率为6.39%。标准的月月还款(等额本息息)双周加速速还款(等额本息息）贷款结果果对比（二）额额外还款款——提前还贷贷提前还款款包括提提前全部部还款、、提前部部分还款款且贷款款期限不不变、提提前部分分还款的的同时缩缩短贷款款期限三三种情况况。贷款款银行只只能受理理自发放放个人贷贷款第二二个还款款月起借借款人提提前还款款的申请请。在等额本本息贷款款中，采采用部分分提前还还款，是是节省贷贷款利息息和缩短短贷款时时间的基基本方法法，也是是最有效效的方法法。提前还贷贷计算器器第四节个个人人支付能能力评估估目标和需需求分析析个人投资资动机分分析个人支付付能力评评估一、目标标和需求求分析房地产规规划的第第一步是是确定期期望的目目标和需需求，这这要通过过数据收收集合分分析来明明确。一一般而言言，个人人对于房房地产投投资的需需求取决决于年龄龄、收入入水平、、家庭成成员数量量、交通通便利等等因素。。在确定定目标和和需求时时，必须须把握以以下几个个原则：：首先是要要分清影影响目标标和需求求的因素素的重要要性。要要找到符符合所有有期望的的房地产产投资项项目是可可遇不可可求的，，我们会会面临对对于各种种因素的的权衡和和取舍，，因此应应该分析析哪些因因素对于于自己是是最重要要的，按按重要性性程度进进行排列列，以便便于在这这些因素素发生冲冲突的时时候做出出合理的的选择。。其次，要要具有前前瞻性。。随着个个人的成成长和际际遇，收收入、债债务以及及责任都都会随之之发生变变化，因因此在确确定房地地产投资资目标和和需求时时应该将将这些考考虑进去去，以便便能灵活活的对待待这些变变化。二、个人人投资动动机分析析自己居住住赚取租金金出售获利利减免税收收首要考虑虑的是居居住质量量，可以以选择具具有成熟熟的居住住氛围的的社区，，如拥有有便捷的的交通，，宜人的的环境、、配套的的生活设设施等。。首先要考考虑的是是方便出出租，可可以选择择流动人人口大的的小型住住宅进行行投资，，或者购购买适宜宜出租给给经营者者的沿街街铺面。。如果是为为了获取取差价收收入，则则适合投投资现时时房价相相对便宜宜，但未未来规划划前景看看好，有有升值潜潜力的住住宅或店店面。国家出台台相应鼓鼓励政策策，例如如规定购购房支出出可以用用来抵扣扣个人所所得税等等，房地地产投资资无疑是是个一举举两得的的投资方方式。三、个人人支付能能力评估估投资房产产前必须须正确估估量个人人资产，，再根据据需求和和实际支支付能力力来综合合考虑具具体选择择哪一种种房产投投资计划划。确定个人人投资房房产的综综合支付付能力时时，不仅仅要看个个人的净净资产，，还要分分析个人人的固定定收入、、临时收收入、未未来收入入、个人人支出和和预计的的未来支支出。如果个人人净资产产为正数数，投资资者首先先要确定定能用来来投资房房产的资资金数额额。然后后，再根根据自己己家庭月月收入的的多少及及预期，，最终确确定用于于购买房房产、偿偿还银行行按揭贷贷款本息息的数额额。基本本的原则则仍然是是量力而而行，既既满足个个人的房房产投资资需求，，同时又又不必为为自己带带来沉重重的债务务负担。。购房能力力计算器器举例个人净资资产中可可用于购购买房产产的金额额为12万元，家家庭月收收入8000元，月平平均日常常支出4000元，其他他投资支支出1000元，预期期未来收收入保持持平稳，，则其投投资房地地产的支支付能力力为10万元首付付款，月月平均可可偿还银银行按揭揭贷款本本息的最最大数额额为8000-4000-1000＝3000(元)。可购买买总价值值为60万元的房房产，首首付20％为12万元，其其余48万元可以以申请银银行按揭揭，以每每月归还还3000元以内为为限。但但如果对对未来收收入感到到不确定定性较大大，就需需要降低低投资房房产的总总价值。。本章小结结1．房地产产是房产产和地产产的合称称。地