房地产产品规划

第七章房地产产品规划【内容提要】本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。【重点掌握】在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、各种户型优缺点分析。第七章房地产产品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计1.1房地产产品规划的构成房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。1.房地产产品规划概述1.房地产产品规划概述1.2房地产产品规划的策略⑴产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合⑵产品规划还应该顺应和引导消费时尚⑶产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对第七章房地产产品规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计2.建筑风格的设计

2.1建筑风格的重要性2.2建筑风格的类型2.3中国的地方建筑风格2.建筑风格的设计

2.1建筑风格的重要性风格对住宅开发具有重要意义：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二是识别；从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的；对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。2.建筑风格的设计2.1建筑风格的重要性

2.2建筑风格的类型2.3中国的地方建筑风格

2.2.1按国家（民族）和地区分欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃窗；岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽；地中海式风格，主要体现在两个部位：一是屋顶，如设立挑板、棚架等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息”；澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情；新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为“东南亚风格”；日本风格2.2建筑风格的类型2.2.2按建筑筑物的的类型型分住宅建建筑风风格、、别墅墅建筑筑风格格、写写字楼楼建筑筑风格格、商商业建建筑风风格、、宗教教建筑筑风格格、其其他公公共（（如学学校、、博物物馆、、政府府办公公大楼楼）建建筑风风格等等2.2建筑风风格的的类型型2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（1）古希希腊建建筑风风格约公元元前800年至公公元300年古古希腊腊的建建筑艺艺术，，则是是欧洲洲建筑筑艺术术的源源泉与与宝库库。古古希腊腊建筑筑风格格的特特点主主要是是和谐谐、完完美、、崇高高。而而古希希腊的的神庙庙建筑筑则是是这些些风格格特点点的集集中体体现者者，古古希腊腊的““柱式式”，，这种种规范范和风风格的的特点点是，，追求求建筑筑的檐檐部（（包括括额枋枋、檐檐壁、、檐口口）及及柱子子（柱柱础、、柱身身、柱柱头））的严严格和和谐的的比例例和以以人为为尺度度的造造型格格式。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（2）古罗罗马建建筑风风格约公元元前300年至公公元365年，罗罗马建建筑风风格正正是欧欧洲建建筑艺艺术的的重要要渊源源。古古罗马马的建建筑艺艺术：：是古古希腊腊建筑筑艺术术的继继承和和发展展。在在屋顶顶造型型方面面，出出现了了在古古希腊腊建筑筑中很很难见见到的的“穹穹拱””屋顶顶。正正是这这种““穹拱拱”屋屋顶，，成为为了古古罗马马建筑筑，特特别是是房屋屋类建建筑与与古希希腊房房屋类类建筑筑最明明显的的区别别。以以“圆圆”为为主的的风格格，是是典型型的古古罗马马建筑筑的特特点。。2.2建筑风风格的的类型型2.2.3按照历历史发发展流流派分分（1）古希希腊建建筑风风格（2）古罗罗马建建筑风风格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格（4）文艺艺复兴兴建筑筑风格格（5）新古古典主主义建建筑风风格（6）现代代主义义建筑筑（7）后后现代代主义义风格格（3）欧洲洲中世世纪建建筑风风格公元400年至1400年，封封建领领主经经济占占统治治地位位，城城堡式式建筑筑盛行行。。2.2建筑筑风风格格的的类类型型2.2.3按照照历历史史发发展展流流派派分分（1）古古希希腊腊建建筑筑风风格格（2）古古罗罗马马建建筑筑风风格格（3）欧欧洲洲中中世世纪纪建建筑筑风风格格（4）文文艺艺复复兴兴建建筑筑风风格格（5）新新古古典典主主义义建建筑筑风风格格（6）现现代代主主义义建建筑筑（7）后后现现代代主主义义风风格格（4）文文艺艺复复兴兴建建筑筑风风格格公元元1420至1550年，，建建筑筑从从经经验验走走向向科科学学化化，，不不断断冲冲破破学学院院式式、、城城堡堡式式的的封封闭闭。。文艺艺复复兴兴建建筑筑最最明明显显的的特特征征是是扬扬弃弃了了中中世世纪纪时时期期的的哥哥特特式式建建筑筑风风格格，，而而在在宗宗教教和和世世俗俗建建筑筑上上重重新新采采用用古古希希腊腊罗罗马马时时期期的的柱柱式式构构图图要要素素。。以上上四四类类可可称称为为古古典典主主义义建建筑筑风风格格2.2建筑筑风风格格的的类类型型2.2.3按照照历历史史发发展展流流派派分分（1）古古希希腊腊建建筑筑风风格格（2）古古罗罗马马建建筑筑风风格格（3）欧欧洲洲中中世世纪纪建建筑筑风风格格（4）文文艺艺复复兴兴建建筑筑风风格格（5）新新古古典典主主义义建建筑筑风风格格（6）现现代代主主义义建建筑筑（7）后后现现代代主主义义风风格格（5）新新古古典典主主义义建建筑筑风风格格这一一风风格格曾曾三三度度出出现现，，最最早早一一次次是是1750至1880，他他是是欧欧洲洲古古典典主主义义的的最最后后一一个个阶阶段段，，其其特特点点是是体体量量宏宏伟伟，，柱柱式式运运用用严严谨谨，，而而且且很很少少用用装装饰饰。。另另一一次次出出现现在在1900-1920年，，带带有有一一定定的的复复古古特特征征。。第第三三次次出出现现在在1982年，，其其主主要要特特征征是是把把古古典典主主义义和和现现代代主主义义结结合合起起来来，，并并加加入入新新形形势势，，这这一一风风格格在在当当今今世世界界各各国国颇颇为为流流行行。。2.2建筑筑风风格格的的类类型型2.2.3按照照历历史史发发展展流流派派分分（1）古古希希腊腊建建筑筑风风格格（2）古古罗罗马马建建筑筑风风格格（3）欧欧洲洲中中世世纪纪建建筑筑风风格格（4）文文艺艺复复兴兴建建筑筑风风格格（5）新新古古典典主主义义建建筑筑风风格格（6）现现代代主主义义建建筑筑（7）后后现现代代主主义义风风格格（6）现现代代主主义义建建筑筑现代代主主义义建建筑筑是是指指二二十十世世纪纪中中叶叶，，在在西西方方建建筑筑界界居居主主导导地地位位的的一一种种建建筑筑思思想想。。这这种种建建筑筑的的代代表表人人物物主主张张：：建建筑筑师师要要摆摆脱脱传传统统建建筑筑形形式式的的束束缚缚，，大大胆胆创创造造适适应应于于工工业业化化社社会会的的条条件件、、要要求求的的崭崭新新建建筑筑。。因因此此具具有有鲜鲜明明的的理理性性主主义义和和激激进进主主义义的的色色彩彩，，又又称称为为现现代代派派建建筑筑。。2.2建筑筑风风格格的的类类型型2.2.3按照照历历史史发发展展流流派派分分（1）古古希希腊腊建建筑筑风风格格（2）古古罗罗马马建建筑筑风风格格（3）欧欧洲洲中中世世纪纪建建筑筑风风格格（4）文文艺艺复复兴兴建建筑筑风风格格（5）新新古古典典主主义义建建筑筑风风格格（6）现现代代主主义义建建筑筑（7）后后现现代代主主义义风风格格（7）后后现现代代主主义义风风格格亦称称““后后现现代代派派””，，1980年开开始始出出现现。。这这一一风风格格的的建建筑筑在在建建筑筑设设计计中中重重新新引引进进了了装装饰饰花花纹纹和和色色彩彩，，以以折折衷衷的的方方式式借借鉴鉴不不同同的的时时期期具具有有历历史史意意义义的的局局部部，，但但不不复复古古。。““利利用用传传统统部部件件和和适适当当引引进进新新的的部部件件组组成成独独特特的的总总体体””，，““通通过过非非传传统统的的方方法法组组合合传传统统部部件件””。。2.1建筑筑风风格格的的重重要要性性2.2建筑筑风风格格的的类类型型2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格2.建筑筑风风格格的的设设计计2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑴北北方方风风格格⑵西西北北风风格格⑶江江南南风风格格⑷岭岭南南风风格格⑸西西南南风风格格⑹藏藏族族风风格格⑺蒙蒙古古族族风风格格⑻维维吾吾尔尔族族风风格格2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑴北北方方风风格格集中中在在淮淮河河以以北北至至黑黑龙龙江江以以南南的的广广大大平平原原地地区区。。组组群群方方整整规规则则，，庭庭院院较较大大，，但但尺尺度度合合宜宜；；建建筑筑造造型型起起伏伏不不大大，，屋屋身身低低平平，，屋屋顶顶曲曲线线平平缓缓；；多多用用砖砖瓦瓦，，木木结结构构用用料料较较大大，，装装修修比比较较简简单单。。总总的的风风格格是是开开朗朗大大度度。。2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑵西西北北风风格格集中中在在黄黄河河以以西西至至甘甘肃肃、、宁宁夏夏的的黄黄土土高高原原地地区区。。院院落落的的封封闭闭性性很很强强，，屋屋身身低低矮矮，，屋屋顶顶坡坡度度低低缓缓，，还还有有相相当当多多的的建建筑筑使使用用平平顶顶。。很很少少使使用用砖砖瓦瓦，，多多用用土土坯坯或或夯夯土土墙墙，，木木装装修修更更简简单单。。这这个个地地区区还还常常有有窑窑洞洞建建筑筑，，除除靠靠崖崖凿凿窑窑外外，，还还有有地地坑坑窑窑、、平平地地发发券券窑窑。。总总的的风风格格是是质质朴朴敦敦厚厚。。但但在在回回族族聚聚居居地地建建有有许许多多清清真真寺寺，，它它们们体体量量高高大大，，屋屋顶顶陡陡峻峻,装修修华华丽丽,色彩彩浓浓重重，，与与一一般般民民间间建建筑筑有有明明显显的的不不同同。。2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑶江江南南风风格格集中中在在长长江江中中下下游游的的河河网网地地区区。。组组群群比比较较密密集集，，庭庭院院比比较较狭狭窄窄。。城城镇镇中中大大型型组组群群（（大大住住宅宅、、会会馆馆、、店店铺铺、、寺寺庙庙、、祠祠堂堂等等））很很多多，，而而且且带带有有楼楼房房；；小小型型建建筑筑（（一一般般住住宅宅、、店店铺铺））自自由由灵灵活活。。屋屋顶顶坡坡度度陡陡峻峻，，翼翼角角高高翘翘，，装装修修精精致致富富丽丽，，雕雕刻刻彩彩绘绘很很多多。。总总的的风风格格是是秀秀丽丽灵灵巧巧。。2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑷岭岭南南风风格格集中中在在珠珠江江流流域域山山岳岳丘丘陵陵地地区区。。建建筑筑平平面面比比较较规规整整，，庭庭院院很很小小，，房房屋屋高高大大，，门门窗窗狭狭窄窄，，多多有有封封火火山山墙墙，，屋屋顶顶坡坡度度陡陡峻峻，，翼翼角角起起翘翘更更大大。。城城镇镇村村落落中中建建筑筑密密集集，，封封闭闭性性很很强强。。装装修修、、雕雕刻刻、、彩彩绘绘富富丽丽繁繁复复，，手手法法精精细细。。总总的的风风格格是是轻轻盈盈细细腻腻。。2.3中国国的的地地方方建建筑筑风风格格⑸西西南南风风格格集中中在在西西南南山山区区，，有有相相当当一一部部分分是是壮壮、、傣傣、、瑶瑶、、苗苗等等民民族族聚聚居居的的地地区区。。多多利利用用山山坡坡建建房房，，为为下下层层架架空空的的干干栏栏式式建建筑筑。。平平面面和和外外形形相相当当自自由由，，很很少少成成组组群群出出现现。。梁梁柱柱等等结结构构构构件件外外露露，，只只用用板板壁壁或或编编席席作作为为维维护护屏屏障障。。屋屋面面曲曲线线柔柔和和，，拖拖出出很很长长，，出出檐檐深深远远，，上上铺铺木木瓦瓦或或草草秸秸。。不不太太讲讲究究装装饰饰。。总总的的风风格格是是自自由由灵灵活活。。其其中中云云南南南南部部傣傣族族佛佛寺寺空空间间巨巨大大,装饰富丽,佛塔造型与缅缅甸类似，民民族风格非常常鲜明。2.3中国的地方建建筑风格⑹藏族风格格集中在西藏、、青海、甘南南、川北等藏藏族聚居的广广大草原山区区。牧民多居居褐色长方形形帐篷。村落落居民住碉房房，多为2～3层小天井式木木结构建筑，，外面包砌石石墙，墙壁收收分很大，上上面为平屋顶顶。石墙上的的门窗狭小，，窗外刷黑色色梯形窗套，，顶部檐端加加装饰线条，，极富表现力力。喇嘛寺庙庙很多，都建建在高地上，，体量高大，，色彩强烈，，同样使用厚厚墙、平顶，，重点部位突突出少量坡顶顶。总的风格格是坚实厚重重。2.3中国的地方建建筑风格⑺蒙古族风风格集中在蒙古族族聚居的草原原地区。牧民民居住圆形毡毡包（蒙古包包），贵族的的大毡包直径径可达10余米，内有立立柱，装饰华华丽。喇嘛庙庙集中体现了了蒙古族建筑筑的风格，它它来源于藏族族喇嘛庙原型型，又吸收了了临近地区回回族、汉族建建筑艺术手法法，既厚重又又华丽。2.3中国的地方建建筑风格⑻维吾尔族族风格集中在新疆维维吾尔族居住住区。建筑外外部完全封闭闭，全用平屋屋顶，内部庭庭院尺度亲切切，平面布局局自由，并有有绿化点缀。。房间前有宽宽敞的外廊，，室内外有细细致的彩色木木雕和石膏花花饰。总的风风格是外部朴朴素单调，内内部灵活精致致。维吾尔族族的清真寺和和教长陵园是是建筑艺术最最集中的地方方，体量巨大大，塔楼高耸耸，砖雕、木木雕、石膏花花饰富丽精致致。还多用拱拱券结构，富富有曲线韵律律。第七章房地地产产品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计3.房地产项目景景观设计⑴住区园林林化应力求创创新各具特色色⑵住区山水水园林景观和和植物花草应应有层次，丰丰富多彩⑶住区园林林应与方便人人际交往相结结合⑷利用改造造自然景观与与人造山水景景观相结合⑸发展立体体绿化营造空空中景观⑹住区绿化化与体育活动动场地结合⑺住区园林林应力求美、、静、净、洁洁⑻住宅绿化化应合理控制制成本减轻居居民负担⑼居住环境境的优化必须须有丰富社区区文化支撑⑽景观资源源100％利用第七章房地地产产品规划划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计4.1户型设计的基基本流程4.户型的设计4.1.1进行市场调查查了解市场需需求目前的户型需需求日趋多样样化，市场并并无绝对的主主导户型。而而且户型需求求是随时间、、区域而异。。户型需求的的多样化源自自市场消费层层次的多样化化。4.1.2确定户型大小小房地产开发中中最常见的问问题是某个地地块适合做大大户型还是小小户型？最普遍的说法法是市中心的的户型小的好好，郊区户型型可以做大。。那么，发展商商如何确定自自己的户型大大小呢？第一个办法：：市场调查。。第二种办法是是：弹性设计计方案。户型内部中的的弹性设计，，留出一两室室变成三室四四室的可能。。销售时甚至至可以是无隔隔墙的大空间间，可以提高高使用率，到到交楼时提供供三种选择，，根据客户的的需求决定如如何分隔。4.1户型设计的的基本流程程4.户型的设计计4.1.3配置户型类类别结合目标消消费者定位位，确定项项目是以立立体户型为为主还是以以平面户型型为主？是是以三房二二厅二卫以以上大户型型为主还是是以二房二二厅一卫以以下小户型型为主？一一房、二房房、三房、、四房、五五房、复（（跃层）式式等分别应应占多少比比例？显然然需要精心心策划。4.1.4户型类别分分布我们在很多多项目中都都见过一些些单纯从设设计角度看看堪称优秀秀的户型却却不幸沦为为库存，其其原因在于于发展商将将它们放错错误了位置置：面积大大、总价高高的户型却却被放在临临近路边噪噪声相当大大的地方、、或景观较较差的地方方、或朝北北的方向、、或有西晒晒、或是底底层……位置最好的的地方设置置总价最高高的户型、、位置最差差的地方设设置总价最最低的户型型，是决定定各类户型型在项目中中位置分布布的基本原原则，背离离这一点，，收获的就就可能是积积压或低价价低利润。。4.1户型设计的的基本流程程4.户型的设计计4.1.5进行功能分分区住宅的使用用功能虽然然简单，但但却是不能能随意混淆淆的。简言言之，一般般有如下几几个分区：：⑴公共活活动区。供供起居、交交谊用，如如客厅、餐餐厅、家庭庭厅、门厅厅等；⑵秘密休休息区。供供处理私人人事务、睡睡眠休息用用，如卧室室、书房、、保姆房等等；⑶辅助区区。供以上上两部分的的辅助支持持用，如厨厨房、卫生生间、贮藏藏间、阳台台等。在户型的平平面设计中中要注意以以下几点：：一是动静分分开。二是公私分分开。三是主次分分开。四是干湿、、洁污分开开。4.1户型设计的的基本流程程4.户型的设计计4.1.6进行户型布布局在具体的户户型布局上上，从客户户评价的重重要度从高高到低次序序排列为起起居厅、主主卧、餐厅厅、次卧。。有专家认认为目前在在130～140平方米总面面积的户型型里设计30平方米的厅厅比较合适适。从趋势势上看，厅厅的面积下下调，主卧卧室面积从从15～18平方米上调调至25平方米。其其中的原因因可能是：：⑴客户年年轻化，很很少在家度度过，回家家时卧室是是常用的空空间，需要要组合柜、、电视、看看书的位置置，厅的一一部分功能能转移到卧卧室中；⑵社区设设置会所，，会所改变变了交友一一定要在家家的概念；；整个社会会文明程度度提高，人人的隐私权权要求增加加。⑶高标准准的住宅内内，客厅餐餐厅可以考考虑分开设设置。但如如果分开后后，餐厅的的光线、通通风以及视视野等条件件均没有得得到改善，，或餐厅分分离后反而而更像扩大大的通道，，则不如不不分开。特特别是小型型住宅，一一个大起居居厅的空间间感、尺度度感和生活活氛围，更更优于两个个厅的分设设。4.1户型设计的的基本流程程4.户型的设计计4.1.7确定户型构构成户型的构成成比例受到到目标客户户群、需求求层次、平平面布局、、规划设计计等因素影影响。确定定户型比例例应注意以以下原则：：⑴户型不不宜过杂，，战线不宜宜拉长。不不要以为户户型较多就就能兼容并并满足各种种需求，战战线过长，，往往无法法集中力量量满足某一一种需求层层次，而且且也体现不不出楼宇的的档次和形形象定位。。⑵主力户户型如果差差异性过大大，定位亦亦不准确。。例如某楼楼盘，将三三房二厅、、一房一厅厅作为主力力户型，势势必拉大购购房者层次次，给物业业管理造成成相当大的的难度。若若在整体小小区的统一一格局下，，各分区独独立布局，，问题可得得到缓解。。⑶具体的的户型构成成比例，应应以目标客客户群细分分来确定。。每个楼盘盘必然有其其预期的目目标客户群群，针对目目标客户群群的不同需需求特点，，细分出各各个特征群群体，然后后再根据各各个群体的的购买力、、购买目的的、购买心心理等因素素进行研究究分析及调调查摸底，，确定对应应的户型具具体比例。。4.户型的设计计4.2户型评鉴该户型功能能分区混乱乱，动静空空间相互交交叉，相互互干扰。入入户走道过过长且导向向性不强，，卧室布局局散乱，各各置一端，，而且主卧卧室的门正正对客厅，，无适当过过渡，私密密性很差。。餐厅位于于整个户型型的中部，，不仅采光光受到局限限，形成明明显的暗厅厅，而且被被走道占用用过多，使使用不便。。书房和次次卧离厨房房太近，易易受干扰，，离主卧室室又太远，，交通路线线不简捷。。主卫没有有天然通风风和采光。。该户型的的优点是平面方正正，南北通通风尚可。。⑴三房二二厅二卫(116m2)⑵三房二二厅二卫+阳光花房(128.39m2)无论在采光光通风的处处理上（如如餐厅临阳阳台并安装装落地玻璃璃门），还还是在室内内通道的安安排上，都都有细致的的处理。在在主卧内另另设一化妆妆间也属匠匠心之笔。。北向左侧侧次卧在采采光上有些些不足。入户花园的的设计是本本案最大的的亮点，也也是目前三三房设计中中，尤其在在多层的住住宅结构中中，是比较较前卫和新新颖的设计计理念。室室内平面布布局也十分分合理，功功能分区明明确，⑶三房二二厅二卫+工人房(110.8m2)平面布局方方正有序，，厅房、卧卧室以及厨厨卫等各功功能区分区区明确，客客厅外设花花园阳台，，视野开阔阔。主卧设设有大窗台台，南卧有有外凸窗。。厨房与工工人房之间间连接一较较大工作阳阳台，并且且工人房带带有独立卫卫生间。入入户设有一一玄关，有有很好的转转折过渡空空间。该户户型不足之之处是整体体朝向朝北北，不太适适合北方地地域的生活活习惯，而而且公用卫卫生间位置置过于深入入，使用起起来略感不不便。⑷三房二二厅二卫(115m2)入户门居中中，使双厅厅自然分区区。双向操操作厨房配配弧型角窗窗是一大亮亮点，自然然、通风、、采光俱佳佳。南、北北双阳台的的通透设计计也保证了了略显狭长长的大厅光光线充足。。弧型外飘飘窗是主卧卧的出彩之之处，而独独立的储物物间设计也也符合现代代消费的习习惯。该户户型最大的的问题是两两个卫生间间的通风问问题，因为为位置正在在整个户型型平面的中中央，如果果没有专门门的通风管管道和设施施，很不利利于卫生间间健康环境境的维持。。此外主卧卧室正对客客厅，主人人私密性将将大受影响响。入户门门离厨房较较远，要穿穿越整个餐餐厅，实际际生活中不不太方便。。而且入口口及主卧室室存在空间间浪费的问问题。⑸三房二二厅一卫(105.48m2)该户型间隔隔方正，南南北朝向，，采光通风风俱佳。通通过错层结结构，使两两间卧室与与公共活动动空间分开开，达到动动静分离，，厨房靠近近入户门，，主卧室设设有大飘窗窗。客厅带带有阳台。。但也存在在一些问题题：一是三三房中有二二间朝北，，这种户型型在北方地地区可能不不太受欢迎迎，并且有有一间卧室室紧挨餐厅厅，难免经经常会受到到油烟袭扰扰；二是主主卧没有带带独立卫生生间，总是是有一些美美中不足；；三是餐厅厅处于南北北通道之中中，行走动动线不畅。。⑹三房二二厅二卫(132.74m2)这是一套设设计颇为合合理的三房房二厅二卫卫住房，功功能分区合合理，动静静、洁污分分离。短进进深，南北北通透，双双阳台，三三个飘窗，，餐厅靠近近北方阳台台，全明设设计，采光光通风充足足。错层设设计将公共共空间与休休息区分离离，秘密性性强，空间间功能区隔隔明显，客客卫分离式式卫生间设设计，实现现了干湿分分离。不足足之处是：：餐厅与客客厅之间有有一块区域域显得有些些浪费，北北向卧室与与主卧门口口“门冲””。⑺三房二二厅二卫(128.67m2)这是时下颇颇为流行的的大进深板板状三房二二厅二卫的的户型。动动静、干湿湿、洁污分分离，客厅厅、餐厅、、厨房均在在北方，整整体分区、、布局比较较合理，客客厅相对独独立，宽敞敞大气，三三个卧室朝朝南，三个个阳台提升升了入住的的舒适性。。该户型不不足之处在在于主卫是是“暗卫””，没有开开窗。二是是靠西边的的卧室采光光略显不足足，三是客客卫无法实实现干湿分分离，并且且开门紧挨挨厨房门口口。⑻三房二二厅二卫(103.96m2)这是与前一一户型近似似的一个户户型，三房房朝南，动动静分离。。虽然面积积比7-7户型小了不不少，但在在功能分布布、区域间间隔上并未未显得逊色色多少。一一是进深12米，比上述述户型短，，空气对流流效果更好好；二是客客卫门口不不再紧挨着着厨房门口口。当然它它也有不足足之处：一一是客厅与与餐厅紧连连在一起，，形成“模模糊双厅””，二是客客卫是“暗暗卫”。⑼三房二二厅二卫(125.8m2)休息区集中中于一侧，，并有一定定的过渡空空间，功能能分区简洁洁明确。主主卧、书房房、客厅朝朝南，客厅厅带有阳台台，卧室带带有飘窗，，客卫干湿湿分离，全全明户型。。本户型最最大的创意意点在于入入户花园的的设计，它它最大限度度使住户满满足亲近自自然的要求求。不足之处在在于：一是是客卫在休休息区中过过于深入，，降低了房房屋的私密密性。二是是餐厅的位位置处于入入户门到客客厅的通道道之中，略略显局促，，三是对于于一些只求求温饱的住住户来说，，入户花园园的设计可可能会显得得奢侈一些些。⑽三房二二厅二卫(109.2m2)该户型功能能分区合理理，动静分分离，三间间卧室全部部朝南，客客厅带一阳阳台，左右右两卧室各各带一阳台台，采光通通风俱佳，，住房实用用率高。不不足之处：：一是客卫卫与厨房门门相对；二二是客厅与与餐厅没有有明确界限限，是模糊糊双厅；三三是主卫、、客厅均为为“暗卫””。⑾四房二二厅二卫(172.82m2)这是一套经经典的短进进深的四房房二厅二卫卫的户型，，全明设计计，厨房、、餐厅和客客厅形成独独立区域，，四间卧房房错层设计计动静分离离。厨房入入口位于入入户门口旁旁，紧挨着着餐厅，并并且配有工工作阳台，，使家政空空间得到拓拓展，客厅厅配有观景景阳台，客客厅与餐厅厅南北通透透，可有效效组织穿堂堂风。客卫卫洁污分离离，方便使使用。卧室室开间比例例适中，三三间卧室配配有外飘窗窗，主卧室室为八角形形，两面采采光，颇具具新意，步步入式衣橱橱间，使本本套户型设设计更趋细细腻。略显显不足之处处是2间卧室门南南北相对而而立。⑿四房二二厅二卫(133.17m2)这是一个颇颇有创意的的二进深的的四房二厅厅二卫的户户型。公共共活动区和和休息区以以错层的方方式左右分分开，充分分保证了主主人对私密密性的要求求，主卧带带转角凸窗窗，另外三三间卧室带带飘窗，全全明户型。。这是一套套实用性强强，颇为舒舒适的户型型。其创意意点在于：：一是入户户花园的设设计，二是是家庭厅的的设计，大大大提升了了家庭生活活的便利性性。不足之之处在于：：一是客卫卫在休息区区深处，影影响了卧室室的私密性性，并且未未实现于湿湿分离，二二是餐厅位位置有些局局促，使动动线有些不不便。⒀四房二二厅二卫(137.48m2)户型型方方整整，，分分区区明明确确。。三三间间卧卧室室朝朝南南，，两两个个卧卧室室带带阳阳台台，，东东南南向向卧卧室室有有大大面面积积弧弧形形窗窗，，东东北北方方卧卧室室有有两两个个飘飘窗窗，，两两个个卫卫生生间间却却是是明明窗窗设设计计。。客客厅厅带带观观景景阳阳台台，，厨厨房房靠靠近近入入户户门门。。南南北北对对流流，，全全明明户户型型，，采采光光通通风风条条件件良良好好，，是是一一个个比比较较舒舒适适的的住住宅宅。。不不足足之之处处：：客客厅厅开开在在两两卧卧室室之之间间，，使使这这两两间间房房屋屋的的私私密密性性有有所所降降低低。。⒁四四房房二二厅厅二二卫卫+工人人房房(167.18m2)这是是一一套套大大进进深深的的板板状状结结构构的的房房子子。。功功能能分分区区明明确确合合理理，，卧卧室室私私密密性性好好。。四四间间卧卧房房，，有有三三间间卧卧室室朝朝南南，，其其中中两两间间带带有有阳阳台台，，两两间间带带飘飘窗窗，，通通过过走走道道与与公公共共活活动动区区实实现现了了动动静静分分离离。。厨厨房房与与保保姆姆间间连连在在一一起起，，并并外外接接工工作作阳阳台台，，组组成成一一个个完完整整的的家家政政区区，，客客厅厅方方正正宽宽敞敞，，独独立立性性好好。。美中中不不足足的的是是：：一一是是客客卫卫没没有有开开窗窗，，并并且且没没有有实实现现干干湿湿分分离离（（洗洗脸脸台台在在卫卫生生间间里里面面））；；二二是是保保姆姆间间没没有有带带独独立立卫卫生生间间；；三三是是客客卫卫为为间间接接采采光光。。⒂四四房房二二厅厅二二卫卫&工人人房房(120.98m2)户型型方方正正，，所所有有房房间间均均采采用用外外飘飘窗窗，，客客厅厅有有外外伸伸的的宽宽大大阳阳台台。。主主卧卧有有南南北北两两个个外外飘飘窗窗，，厨厨房房有有工工作作阳阳台台。。由于于进进深深大大，，房房间间很很难难布布置置合合理理，，所所以以出出现现诸诸多多问问题题。。首首先先是是动动静静分分区区不不明明显显，，其其次次是是客客餐餐厅厅划划分分实实际际上上是是““模模糊糊双双厅厅””，，再再就就是是客客厅厅位位置置尴尴尬尬，，交交通通面面积积所所占占比比例例过过大大；；各个个房房间间的的进进出出均均经经由由客客厅厅，，且且公公用用卫卫生生间间的的门门正正对对客客厅厅，，殊殊为为不不雅雅。。餐餐厅厅的的采采光光有有局局限限，，工工人人房房虽虽与与其其他他房房间间分分开开，，单单独独开开在在厨厨房房里里，，但但由由于于无无处处开开窗窗，，形形成成暗暗房房，，不不利利于于卫卫生生和和健健康康。。此此外外，，四四间间卧卧室室都都彼彼此此对对冲冲。。⒃四四房房二二厅厅二二卫卫(135.5m2)这是是一一个个朴朴实实无无华华的的四四房房设设计计。。户户型型方方正正，，客客厅厅宽宽大大气气派派，，带带一一外外伸伸观观景景阳阳台台并并采采用用了了落落地地玻玻璃璃窗窗。。主主卧卧室室朝朝南南并并带带有有卫卫生生间间和和观观景景阳阳台台，，布布置置十十分分理理想想。。但但套套内内交交通通联联系系部部分分面面积积比比例例偏偏大大，，尤尤其其是是餐餐厅厅的的位位置置尴尴尬尬，，成成了了实实际际意意义义上上的的起起居居通通道道。。公公用用卫卫生生间间是是暗暗室室设设计计，，不不利利于于采采光光、、通通风风和和健健康康；；餐餐厅厅采采光光有有局局限限；；北北向向的的卧卧室室和和书书房房相相互互门门冲冲，，影影响响私私密密性性。。⒄四四房房三三厅厅二二卫卫(147.25m2)该户户型型的的明明显显特特征征就就是是功功能能分分区区更更加加明明细细，，在在客客餐餐厅厅之之外外，，又又增增加加了了家家庭庭厅厅的的功功能能配配置置，，通通过过一一个个小小跃跃式式使使动动静静分分区区更更为为明明确确。。客客厅厅4.5米的的开开间间使使其其符符合合人人体体行行为为学学的的空空间间标标准准，，双双阳阳台台设设计计，，而而且且每每个个房房间间都都有有外外飘飘窗窗，，使使得得整整个个户户型型通通风风采采光光条条件件良良好好，，空空间间比比例例分分配配得得当当，，两两个个卫卫生生间间的的设设置置使使生生活活条条件件更更为为便便利利、、优优裕裕。。不足足之之处处在在于于过过道道太太狭狭长长，，卧卧室室与与卧卧室室之之间间布布置置过过密密，，使使私私密密性性难难以以得得到到维维护护；；主主卧卧室室卫卫生生间间开开门门居居中中，，使使用用不不便便。。⒅四房房二厅二二卫(172.7m2)错层式户户型结构构，使主主次、动动静分区区更加鲜鲜明。户户型方正正实用，，功能布布局合理理，便于于居家布布置。整整个户型型南北朝朝向，冬冬暖夏凉凉，而且且通风采采光俱佳佳，尤其其适合四四季分明明的地域域。四间间卧室中中央形成成10平方米左左右的过过厅，虽虽有面积积过大之之嫌，但但也自成成一区，，不仅使使整个房房间的层层次感增增强，还还有效地地保护了了卧室的的私密性性。厨房房和工人人房形成成家政区区，生活活阳台宽宽敞实用用，只是是工人房房位置既既影响了了厨房的的进深，，又阻碍碍了厨房房和餐厅厅之间的的联系，，而且工工人房也也缺少单单独的卫卫生设施施。另外外，入户户大厅面面积达56平方米，，但缺少少适当的的分割，，不可避避免地给给人以空空旷的感感觉，而而且客餐餐厅之间间有10平方米的的面积得得不到很很好地利利用。⒆四房房二厅三三卫二厨厨)工人房(184.37m2)这是一个个比较理理想的四四房户型型。平面面结构方方正实用用，入户户设计有有玄关，，客厅、、餐厅南南北通透透，可有有效组织织穿堂风风。主卧卧房配有有独立卫卫生间和和衣帽间间，并南南向开窗窗（两个个），采采光通风风条件良良好，可可以说是是一个亮亮点。客客人房也也配有独独立的卫卫生间，，使用方方便。工工人房、、厨房和和小阳台台组成家家政区，，与其他他功能区区分区明明确。主主卧室与与客厅的的开间比比例有些些失衡，，而且入入口处的的客人房房位置不不太理想想，有游游离于家家庭之外外的感觉觉。主人人房的衣衣帽间可可不设门门，反而而显得大大气。第七章房房地产产产品规规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计5.小区会所所的设计计5.1会所的内内涵会所就是是以所在在物业业业主为主主要服务务对象的的综合性性康体娱娱乐服务务设施。。5.2如何利用用好会所所会所作为为小区的的物业配配套，对对提升楼楼盘的品品质会起起到很大大的促进进作用。。一个成成功的小小区会所所，应当当充分发发挥其服服务功能能，为社社区内的的居民做做好各项项服务。。会所功能能应该有有哪些，，是否希希望对外外开放，，装修风风格应该该是大众众型还是是豪华型型，会所所开放的的时段何何时最佳佳等，大大到举办办哪些活活动，小小到该订订什么报报刊，设设几张乒乒乓球桌桌，发展展商都应应一一列列举，广广泛征询询业主意意见。5.3会所的发发展方向向事实上，，会所一一直面临临着这样样一个不不能回避避而又尴尴尬地处处境：一方面是是高额的的维修、、维护、、运作费费使得在在会所的的运作上上入不敷敷出；另另一方面面，众多多住户又又没有运运动、休休闲娱乐乐的去处处。会所的发发展应该该是朝着着专业化化、实用用化、平平民化、、资源共共享和会会员制为为宜；一一方面，，这样可可以为客客户提供供更多地地自主选选择，另另一方面面，避免免资源和和人力浪浪费，减减少费用用。⑴花园园会所⑵儿童童会所⑶健身身休闲会会所⑷文化化会所⑸健康康保健会会所⑹女子子会所⑺共享享式会所所⑻连锁锁会所但是，不不管我们们采用哪哪一种方方式经营营会所，，一个重重要的人人文核心心是坚决决不能丢丢掉的。。会所核核心内容容，不应应是简单单的堆砌砌和拷贝贝，而应应是一种种深层次次文化思思考和长长期专业业研磨的的结晶，，是一种种更高的的、升华华了的以以人为本本的价值值内涵。。第七章房房地产产产品规规划

1.房地产产品规划概述2.建筑风格的设计3.房地产项目景观设计4.户型的设计5.小区会所的设计6.小区智能化的设计7.生态住宅的设计6.小区智能能化的设设计一般住宅宅小区智智能系统统应该具具备安全全防卫、、物业服服务与管管理、信信息网络络，以及及家庭智智能化四四个方面面的基本本功能要要求。⑴安全防卫卫⑵物业业服务与与管理⑶信息息网络与与布线⑷家庭庭智能化化⑴安全全防卫①小区区出入口口管理与与周界防防卫；②电子子巡更；；③闭路路电视监监控；④对讲讲（可视视）与门门禁控制制；⑤住户户报警与与紧急求求救；⑥防盗盗报警；；⑦防灾