房地产某地产坂雪岗项目策略

寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！

这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。序：目录：第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活第五部分：商业态势规划第六部分：销售建议第七部分：大型开盘活动找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一部分市场定位——找出市场的空白点9.7亿元意味着可以得到什么？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着万科必须用心从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区编号为G3404-1的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对整个坂雪岗片区居住素质的提升都有深远的影响！=9.7亿元关于数据背后的思考：就在9.7亿拍下这片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身可比性项目分析福田区可比性项目优劣势分析优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势黄埔雅苑的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交通等。这是坂雪岗项目无法比拟。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高。高纯度的高知识人群。发展商更具开发经验、知名度、美誉度。劣势市中心的湖是绝版资源。公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。香密湖区：坂雪岗项目与中旅国际公馆竞争对手的位置优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势红树林独特资源无法复制，海景也是坂雪岗天然欠缺的。公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，周围成熟的高尚生活配套。红树林区：坂雪岗项目与碧海云天•红树东方优势价格是坂雪岗项目最大的优势。社区面积大，密度低。高纯度的高知识人群。劣势小区内、华侨城圈多层次景观系统，坂雪岗无法企及。锦绣中华、欢乐谷等旅游休闲产业资源发达，旅游地产模式优势。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。周边配套、交通等是坂雪岗无法比拟的。华侨城区：坂雪岗项目与锦绣花园•翡翠郡南山区可比性项目优劣势分析竞争对手的位置我们面对的是关内关外，整个深圳市场的竞争，放眼整个深圳，有些资源是本项目不可比拟的，譬如蛇口、福田片区海景资源莲花山、香密湖片区环境资源华侨城片区资源优势等让对比停留在自然资源和地段的层面上，将很难超越，为此，需要在另一个的尺度上，建立标准……建立一个新的标准，从新的层面上超越新标准：除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准据有关部门消息，关内不再有大规模的住宅用地审批，坂雪岗项目的面积是关内无法相比的。——低密度、高品质的大型住宅区的首选；——身处关外让我们品质高人一等，价格却更平易近人——高科技片区的人文资源和市政利好，为项目发展注入可持续的动力在品质和性价比的层面上，做到最好，同样可以令对手难以超越在这个标准之下，我们一定是最棒的-------在没有产品支持的条件下，我们从项目天生的资源出发，寻找一个恰当的市场定位点：万科的品牌牌就是一种种财富高科技产业业园区提纯纯新一块高高尚空间品牌知名度度与忠诚度度物业管理产品再创的的能力一流的营销销经验……城市发展提提纯交通提纯环境提纯人文提纯教育提纯市政提纯浏览一下项项目的财富富内部基因外部环境城市发展提提纯高科技产业业园的规划划，华为、、富士康等等十几家高高新科技产产业入驻，，城市高新新科技中心心正在形成成。交通提纯高科技产业业园的存在在，无论是是依靠市政政还是企业业自发，交交通必然会会畅通无阻阻。环境提纯无烟化高新新科技产业业，推进区区域环境美美化，加之之整个项目目傍山，生生态必然提提升。高科技产业业园的出现现提纯出一一块高尚空空间，让这一块空空间有着关关内、关外外的集合优优势我们有理由由相信，可可以用万科科的品牌在在这里建一一个深圳从来没没有的———大型高尚尚社区！大量高素质质人员的需需求必将刺刺激各种高高质量配套套的衍生。。人文提纯高知识含量量+高修养养+高品味味+精英化化人群，对对生活、格格调、健康康的共同需需求。市政提纯教育提纯公立九年一一贯制学校校。南山、罗湖湖高尚住宅宅地位深入入人心，但但价格高企企。关外楼盘低低价格让人人心动，但但楼盘品质质、生活品品质较差。。万科：依托托高科技产产业园的人人群构成优优势，建关关外从来没没有的高尚尚住宅！寻找自己的的专属契机机用关内买中中档楼盘的的价格，在关外一个个高尚的地地方买高尚尚住宅。深圳唯一高高性价比的的大型高尚尚社区项目市场定定位市场分析总总结仅仅是高性性价比就够够了吗？——高科技园区区背后隐藏藏着什么在产品同质质化严重的的楼市，无无论是“性性”，还是是“价”，，都是很容容易被超越越的。而停留在这个个层面的““高性价比比”，是不不具备持续续竞争力的的。把“形而下下”的高性性价比上升到“形形而上”的的心理归属属层次高科技产业业园背后隐隐藏的是什什么？想念念一个地方方，是因为为想念一个个地方的人人。高素质人群群的高度集集中，产生生一种核聚聚效应———高素质人人群聚居区区。从而引引发身份优优越的联想想：是高素素质人群，，就住在这这里，住在在这里，就就是高素质质的人。正是坂雪岗岗项目最关键的附附加值所在。这也也是市区很很多豪宅所所不具备备的资资源。身份优优越感感归属属感硅谷为为什么么能够够成功功？不是地地段；；不是是配套套不是产产品；；不是是………是精英英就住住硅谷谷，住住硅谷谷你就就是精精英！！身份优优越感感，归归属感感。人群核核聚效效应成成就了了硅谷谷传奇奇！昨天是是硅谷谷，今今天是是坂雪雪岗！！关于““高性性价比比”的的阐述述一句话话，仅仅仅是是“形形而下下”的的高性性价比比是不不够的的，不不足以以形成成持续续竞争争力。。产品高高性价价比+毗邻高高科技技园+天天生生的心心理优优越感感坂雪岗岗项目目的高高性价价比体体现在在：第二部部分消费者者分析析———透视视目标标消费费者的的欲望望这个城城市有有一群群人的的愿望望没有有得到到满足足，因为没没有满满足，，所以有有着强强大的的，一一触即即发的的消费费动能能！寻找自自己的的专属属契机机用关内内买中中档楼楼盘的的价格格，在关外外一个个高尚尚的地地方买买高尚尚住宅宅。深圳唯唯一高高性价价比的的大型型高尚尚社区区项目市市场定定位从项目目市场场定位位推导导出消消费群群的定定位最有可可能接接受此此种产产品的的消费费群是是———不是金金字塔塔的顶顶尖阶阶层也也不不是刚刚起步步的小小白领领他们是是典型型的深深圳社社会中中坚阶阶层，，属于于公司司或社社会的的中层层，事事业小小有成成就或或是渐渐入佳佳境，，能看看得见见很好好的上上升空空间。。有信信心，，有野野心，，相信信未来来会更更好可能没没有足足够的的财富富但但拥拥有创创造财财富的的财富富有一定定的财财富积积累，，但还还没有有到可可以随随心所所欲支支配的的境界界，大大多是是有车车一族族，但但受目目前经经济能能力所所限，，无力力承担担市内内一流流的豪豪宅，，却始始终追追求高高尚，，甚至至宁缺缺毋滥滥更有学学识、、见地地，相相信自自己的的判断断，追追求属属于自自己的的精神神家园园对于工工作进进阶，，人生生追求求，有有自己己非常常明确确的目目标，，在居居住地地的选选择上上，也也坚信信自己己的判判断，，不随随波逐逐流，，并且且欣赏赏自己己的眼眼光，，在精精神境境界上上，始始终代代表一一种追追求向向上的的力量量属于这这群人人的气气质对于事事业追追求向向上的的动力力：他们属属于公公司或或社会会的中中层，，能看看得见见很好好的上上升空空间。。他们们有信信心，，有野野心，，相信信未来来会更更好。。对于于生生活活追追求求向向上上的的水水准准：：梦想想高高尚尚社社区区生生活活，，受受目目前前经经济济能能力力所所限限，，无无法法承承担担市市内内的的豪豪宅宅，，却却不不愿愿意意妥妥协协于于中中档档的的住住宅宅或或者者说说中中档档的的生生活活。。对于于置置业业观观追追求求向向上上的的满满足足：：也许许他他们们为为了了人人生生规规划划而而先先选选择择了了小小面面积积住住宅宅，，他他们们始始终终是是高高尚尚住住宅宅的的坚坚强强追追随随者者，，如如果果有有符符合合他他们们承承担担能能力力的的高高尚尚社社区区，，一一定定是是他他们们的的不不二二之之选选追求求尚尚上上生生活活的的一一群群他们们是是：：深圳圳，，最最年年轻轻而而又又最最现现代代化化的的一一个个城城市市，，天天造造一一半半、、人人造造一一半半，，无无论论是是地地理理环环境境、、还还是是城城市市氛氛围围，，都都仿仿佛佛受受到到上上天天的的特特别别宠宠爱爱。。深圳圳的的人人均均GDP已已达达5558美美元元(上上海海约约4500美美元元，，北北京京约约3000余余美美元元)。。在在城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入中中，，深深圳圳已已达达24940元元，，约约全全国国35个个大大中中城城市市平平均均水水平平的的三三倍倍，，广广州州仅仅为为13621.83元元，，上上海海为为11718元元，，由由此此推推论论，，在在许许多多方方面面，，深深圳圳已已经经遥遥遥遥领领先先。。属于于这这个个城城市市的的气气质质飘扬扬在在这这个个年年轻轻城城市市上上空空的的气气质质不用用说说出出来来，，用用身身体体的的触触觉觉就就能能感感受受对于于北北京京来来说说，，可能能是是政政治治，，对于于成成都都来来说说，，可能能是是风风月月，，对于于广广州州来来说说，，可能能是是包包容容，，对于于深深圳圳来来说说，，向上上，，一一定定是是这这个个城城市市的的欲欲望望。。坚守守尚尚上上生活活观观的的一一群群！！消费费者者定定位位在信信念念与与生生活活观观面面前前，，所所谓谓的的性性别别、、年年龄龄、、区区域域，，甚甚至至是是阶阶层层之之分分、、财财富富之之差差，，都都失失去去了了意意义义。。以以信信念念为为标标准准对对消消费费群群归归结结，，可可以以更更好好的的切切合合消消费费心心理理！！基于于理理性性的的自自信信智慧慧精精英英优越越感感++这群群人人是是否否走走向向郊郊区区，，有有他他们们自自己己的的理理由由，，只只是是他他们们追追求求高高尚尚社社区区生生活活，，不不能能承承担担市市区区高高尚尚住住宅宅的的价价格格。。追求求身身份份，，渴渴望望认认同同，，但但不不随随波波逐逐流流，，有有基基于于自自信信的的理理性性判判断断。。在他他们们这这个个阶阶段段，，价价格格是是影影响响买买楼楼的的重重要要因因素素之之一一，，但但就就心心理理特特点点而而言言，，因因为为有学学识识、、有有见见地地，，甚甚至至比比起起财财富富上上高高一一层层的的老老板板，，都会会有有心心理理的的优优越越感感，，在在用用品品或或居居住住的的品品质质上上，，他他们们有有时时会会选选择择宁缺缺毋毋滥滥他们们可可能能是是政政商商人人士士，，或或是是专专业业精精英英，，领域域可可以以不不同同，，但但在在各各自自的的领领域域，，都都取取得得了了相相当当的的成成就就。他他们们是是他他们们的的能能量量，，共共同同筑筑就就了了这这个个尚尚上上生生活活。。尚上上目标标消消费费群群心心理理特特征征描描述述一次次置置业业者者，，高高性性价价比比追追求求者者：：经济济能能力力与与置置业业目目标标存存在在差差距距，，但但又又无无法法退退而而求求次次他们们或或者者等等待待，，或或者者去去向向关关外外二次次置置业业者者，，升升级级生生活活追追求求者者：：经济济能能力力与与楼楼盘盘档档次次相相当当，，享享受受万万科科模模式式的的优优质质生生活活，，之之前前为为了了事事业业或或为为了了家家人人，，在在市市区区或或关关外外选选择择了了符符合合经经济济能能力力却却不不符符合合心心理理追追求求的的房房子子，，他他们们极极度度渴渴望望迈迈入入高高尚尚生生活活圈圈层层，，但但关关内内的的高高价价格格始始终终让让他他们们难难以以承承受受。。目标标消消费费群群置置业业心心理理探探讨讨高尚尚社社区区一一次次置置业业者者市场场定定位位+消消费费者者心心理理定定位位高性性价价比比的的高高尚尚住住宅宅接下下来来，，我我们们要要把把项项目目定定位位转转化化成成传传播播用用语语，，并并与与名名称称整整合合项目目定定位位尚上上生生活活新新天天地地属于于尚尚上上人人群群的的高高尚尚生生活活特特区区广告告语语项目目名名称称市场场定定位位消费费者者心心理理定定位位项目目定定位位归归结结：：优越越，，成就就生生活活高高度度！！它可可以以在在三三个个层层面面上上展展开开：：品牌牌层层面面的的优优越越：：建筑筑无无限限生生活活+相相当当好好的的口口碑碑产品品层层面面的的层层面面：：万科科多多年年地地产产经经验验+优优质质产产品品完完美美体体现现消费费者者心心理理优优越越感感：：给消消费费者者一一种种嘉嘉许许：：眼眼光光的的优优越越，，决决定定居居住住的的优优越越广告告语语与策策略略相相符符的名名称称尚上上生生活活在都都市市，，有有一一群群人人，，他他们们一一直直在在不不懈懈追追求求，，努努力力向向上上。。在在一一个个纯纯粹粹高高尚尚的的地地方方，，为为他他们们造造一一座座高高尚尚人人文文的的生生活活城城，，让让他他们们在在这这里里找找到到自自己己的的家家，，找找到到一一个个同同质质而而居居的的地地方方。。楼盘盘建建议议名名称称1都泊泊林林这是是一一股股高高尚尚尊尊贵贵的的气气息息，，流流动动着着北北爱爱尔尔兰兰的的风风情情与与欧欧陆陆建建筑筑的的神神韵韵。。都市市的的一一群群有有地地位位有有眼眼光光的的人人们们，，在在一一个个高高尚尚的的地地方方，，发现现了了一一个个可可以以停停泊泊的的森森林林港港湾湾，，优优雅雅而而高高尚尚的的享享受受着着生生活活的的本本质质。。楼盘盘建建议议名名称称2四海海锦锦城城以四四海海的的眼眼光光，，在在一一个个有有着着高高尚尚氛氛围围的的地地方方，，建一一个个属属于于都都市市上上流流的的人人文文生生活活之之城城。。它延延续续了了四四季季花花城城中中““城城””的的概概念念，，很很明明显显它它是是一一个个大大型型社社区区，，同时时超超越越了了四四季季花花城城。。深圳圳及及关关外外未未来来房房地地产产大大致致走走向向深圳圳及及关关外外未未来来房房地地产产大大致致走走向向主流流战战场场冲冲出出关关外外。。批地地；；关关口口；；业业界界动动态态；；市市政政规规划划在比较长的的时间内，，关外市场场以工薪白白领为主。。价格；交通通；配套关外高档住住宅项目短短期内不会会多。关内货量慢慢慢消化中中。但万科坂雪雪岗项目可可能是推动动力。关外中低档档项目竞争争日显激烈烈，而高档档盘暂时难难成版块效效应。深圳楼市主主战场冲出出关外关口：过关手续弱弱化，关口口可以说是是名存实亡亡，留下的的只是心理理上的关口口。而随着着关外楼盘盘大量开发发，这种心心理关口也也将弱化。。最大的问问题应该是是交通状况况不会在短短期内改观观。土地：深圳尚未开开发的可建建设用地为为535.8平方公公里，关内内37.6平方公里里，其中居居住用地仅仅9.4-11.3平方公里里，而关外外宝安289.6平平方公里，，龙岗208.6平平方公里。。业界动态：：近几年关外外各路大盘盘涌现，并并创下良好好销售记录录，各大知知名发展商商纷纷进入入关外，比比如中海横横岗项目，，振业横岗岗项目。市政规划：：深圳八大卫卫星城，龙龙岗、宝安安占其六，，市政关于于这些地区区的规划，，比如地铁铁、轻轨等等。无疑是是楼市的利利好。深圳及关外外未来房地地产大致走走向关外市场以以工薪白领领为主交通：交通的问题题目前已经经明显超过过了二线关关，而在短短时间内不不会有明显显改观。关关内上班而而去关外买买房，大多多是以时间间换空间的的不富裕一一族。价格目前价格在在3500-3800元/平平方米左右右，四季花花城最高，，均价4500元/平方米左左右。而目目前有意向向在关外买买房的，能能接受的价价格大多在在4000元以下。。配套：关外大环境境配套设施施欠缺，尤尤其是高档档设施，可可以说是空空白，这就就决定在关关外购房的的人群是为为了低价牺牺牲配套，，牺牲治安安，暂时不不考虑孩子子教育的一一群。深圳及关外外未来房地地产大致走走向关外高档项项目暂时不不会多万科坂雪岗岗项目可能能是推动力力。虽然关外大大环境差，，但万科依依托高科技技产业园优优越的小环环境，发展展高尚住宅宅有一定优优势。而该该项目的成成功有可能能推动关外外高尚住宅宅的发展。。关内货量慢慢慢消化中中关内虽然再再没有住宅宅用地可批批，但已经经在建的项项目尚在销销售，需要要几年的消消化时间，，高尚住宅宅的需求暂暂时不会膨膨胀到关外外。深圳及关外外未来房地地产大致走走向关外中低档档项目竞争争日显激烈烈，而高档档盘暂时难难成板块效效应。第三部分营销推广策策略：创造造并满足城城市的欲望望我们深知，，我们创造造的是消费费者欲望的的依归，但如何让消消费者也从从内心产生生共鸣与认认同，其间的纽带带便是我们们的营销与与推广———当置业的欲欲望属于一一个人，满满足它只能能导致一个个人的购买买，当置业的欲欲望属于一一群人，满满足它只能能导致一群群人的购买买，当欲望属于于整个城市市，满足它它必然将带带来整个城城市的追随随。推广目的：：让社区生活活模式上升升为城市的的理想模式式，让整个城市市成为我们们的口碑，，让一群人在在这里找到到心灵与生生活的依归归因为我们要要改变深圳圳住宅市场场的现状，，让这个城城市接受关关外的高尚尚生活，让让一群人购购买关外的的高尚社区区，所以我我们必须让让需求提升升，直至一一个城市的的高度———象飘一代之之于人群，，第四城市市之于成都都，银湖之之于深圳豪豪宅，只有有将推广的的概念上升升到城市的的层面，才才能激发整整个城市或或整个阶层层的需要或或认同，并并引发固有有观念与行行为的改变变——策略核心：：创造城市概概念，引导导城市的欲欲望，让我我们的产品品成为满足足城市追求求的所在，，从而千呼呼万唤，应应蕴而生———第一阶段：：挑逗放大欲欲望：尚上上是整个城城市的欲望望时间：1个个星期任务：引起起全城话题题，让“尚尚上”成为为一种社会会性的的欲欲望，让深深圳的人文文，衣食住住行，环境境，建筑，，商务都整整合于这一一气质之下下。这个城市飘飘荡着“尚尚上”的欲欲望。坂雪岗项目目阶段推广广节奏第二阶段：：引导欲望：：寻找深圳圳人的尚上上生活新天天地时间：2个个星期任务：拥有有尚上生活活观的城市市，却没有有属于大多多数人的尚尚上生活城城。在引发发不满的同同时，万科科由幕后转转到前台，，将这种社社会性的““尚上”的的欲望，引引导到关于于居住的欲欲望上来。。谁来打造尚尚上一族的的理想人居居，万科地地产应声而而出。第三阶段：：扩大心理理差异，满满足欲望，，时间：开盘盘前后一个个月任务：全面面展示项目目，让消费费者赞叹于于如此完美美的尚上生生活的同时时，也惊喜喜于这里远远远优越于于关内高尚尚社区的价价格。深圳唯一属属于尚上一一族的大型型高尚社区区。第一阶段：：塑造城市市的欲望———尚上生生活时间：1个个星期任务：运用用舆论领袖袖的新闻媒媒介，为深深圳定性，，引发全城城话题，从从人群，事事业追求，，经济，环环境，建筑筑，人文等等各个环节节挑起一种种社会性的的“尚上””欲望。核心：尚上上是整个城城市的欲望望。策略思考为城市定性性：从特区到文文化沙漠，，深圳，深深圳人始终终是全国话话题的焦点点。然而谁谁也没有为为深圳人定定性！给城城市一种欲欲望，让我我们的推广广上升到一一个别人无无法企及的的高度。给城市留下下疑问：给城市一种种性格，给给城市一种种欲望，却却也给城市市一点遗憾憾，这个城城市对于生生活的欲望望，是否满满足了？为推广建立立平台：作为最快满满足城市欲欲望的人居居，我们的的应声而出出让我们成成为最当之之无愧的城城市人居象象征与标准准制定者。。策略执行：：尚上生活活概念炒作作——由谁来来界定，更更有权威性性？——借助媒体的的公信力：：《新周刊》》《城市画画报》《南南方都市报报》专版有有系统炒作作概念的优优势，不仅仅配合度高高，而且有有第四城市市，飘一代代等的成功功炒作经验验，具有口口碑挑动力力，也具有有一定的公公信力。提提前三个月月与之进行行专题炒作作准备，势势必掀起热热潮。——怎样界界定？———360度全全生活形态态包装：整个城市都都有一种尚尚上的欲望望；将每一一种社会行行为，社会会构成元素素都归结出出尚上性格格。“尚上事业业群”：渴望超越年年龄，资历历，人事的的界限，迅迅速跃升至至事业上层层，或拥有有自己的事事业王国，，因此从城城市各个角角落来到深深圳。“尚上生活活观”：无论有何种种经济能力力，一定要要享受足够够有品位的的人生，生生活内容要要足够丰富富，旅游，，购车，生生活是有计计划，但也也是充分的的享受。“尚上品牌观观”：曾经在买得得起的情况况下，一定定要是名牌牌，现在在在好牌子的的基础上，，一定要再再加上风格格，个性与与独一无二二。“尚上环境境论”：对环境的要要求就象对对自己的要要求一样苛苛刻，远离离尘埃，轻轻易接触繁繁华，自得得天地，无无论天成或或私享的环环境都绝不不能迁就。。“尚上圈层层观”：不仅同质而而居，同质质相随，更更努力追求求接近更高高等级，更更上流生活活。“尚上人居居观”：不苟同于无无法满足自自己追求的的住宅，宁宁肯等待，，或先靠近近城市中心心买个小公公寓，那是是房子，但但决不是家家。“尚上建筑观观”：追求现代，，追求时尚尚，追求个个性，追求求风格，但但绝对拒绝绝流水线上上的空白水水泥造型。。——怎样造造势？———尚上生活专专题炒作：：由《新周刊刊》《城市市画报之城城市32》》《南方都都市报》进进行专刊炒炒作，全面面包装深圳圳为尚上生生活。悬念广告的的引进：多多数人的欲欲望，少数数人的生活活在一周炒做做的尾声，，配合专题题报道投放放悬念广告告：“尚上生活活，属于多多数人，还还是少数人人？”“寻找深圳圳人的尚上上生活城！！”第二阶段：：引导城市的欲望发现深圳的的尚上生活活——向上上，向外时间：2个个星期任务：通过舆论领领袖的新闻闻媒介，引引导深圳人人认同，作作为满足尚尚上人群需需求的生活活之城，向向外是唯一一的方向，，向上是唯唯一的境界界，尚上生生活新天地地——坂雪雪岗项目是是唯一的选选择。核心：哪里里才是深圳圳人的尚上上生活城。。策略思考借助媒体的的公信力：：《深圳商报报》《南方都市市报》、《《深圳特区区报》房地地产专版。。引发关注：：尚上生活活专版通过各大报报纸地产版版，开辟尚尚上生活专专版，专门门推荐各高高尚住宅版版块通过版版块大盘点点，推荐各各高尚社区区的同时，，以高性价价比大型社社区，为尚尚上一族度度身订造的的生活之城城的形式，，加以推荐荐本项目，，借势提升升品牌形象象与关注度度。引发不满：：在一座追求求尚上的城城市里，高高尚生活随随之而来的的是高价格格，生活的的尚上愿望望却只能有有少数人满满足。探秘式报道道引导眼光光，积蓄人人潮：通过新闻的的探秘式报报道，话题题性报道，，让深圳最最大的高性性价比高尚尚社区，选选址城市新新科技中心心，携手高高科技园，，万科世纪纪工程等具具有话题性性的信息逐逐渐散布市市场，引发发关注，蓄蓄积人潮与与看楼动能能。第三阶段：：抬高心理价价格，满足足欲望时间：1个个月任务：全面展示项项目，优越越高尚社区区满足“都都市尚上一一族”在居居住方面的的欲望。立立足于高尚尚生活，适适度拖后价价格面市，，拉高消费费者的心理理价格，直直到面市时时，反而能能赢得市场场的惊喜。。核心：尚上生活，，原来可以以轻松拥有有策略思考经过前期大大量的炒作作，“尚上上”的概念念得到很多多人的认同同，万科只只要高举这这面大旗，，展示方方方面面的卖卖点，就可可以把积蓄蓄已久的势势能转化为为消费动能能。优越，成就生生活高度：这是一个优越越的社区：优优越的城市未未来、优越的的交通、优越越的环境、优优越的人文、、优越的教育育，更有优越越的价格。最最重要的是，，他是为优越越的人打造的的高尚生活特特区，因为眼眼光，才能享享受到如此优优越的人生。。媒体整合战略略：口碑媒介组合合：报纸硬性广告告，电视形象象广告，电视视杂志，杂志志刊中刊，报报纸随刊杂志志。全面提升升口碑。途径媒介组合合：关口户外等必必经之路的广广告。体验式公关活活动与高尚沙沙龙式公关活活动：在开售时的公公关活动，以以体验生活为为核心，精华华体验四大高高智慧生活体体系，加强购购买的决断力力。定期以高高尚艺术性业业主沙龙保持持目标消费群群对项目的高高关注度。团购与展览的的附加：高科技园的人人更具有同质质而居的特点点，针对性的的专刊推广，，度身订造的的酒店式物管管模式，特别别针对性的团团购促销以及及在高科技园园内的定点展展览，都能有有效扩大购买买。第四部分社区发展畅想想：让科技归归于生活城市在渴求我我们的社区人们在渴求我我们的社区但最终，能让让人们安居于于此的理由，，还是这里实实实在在的创造造着一种超越越深圳现有人人居的高尚生生活——关于新加坡发发展模式的一一些思考1、前瞻性构构想带来的丰丰厚回报新加坡与周边边东南亚国家家同时起步，，如今，新加加坡是全东南南亚智能化程程度最高的工工业国，其国国家综合素质质、国民教育育水平，远远远超越邻国，，颇具前瞻性性的“生态城市+高高科技”的模模式，起到了举足足轻重的作用用；2、自身优势势劣势资源的的互补与转换换新加坡自然资资源相当匮乏乏，却有效利利用其唯一强强势的天然良良港，依托高科技产业链链接，如把中东石石油运输到新新加坡外岛加加工提炼，衍衍生高科技产产业链，进而而成为一个国国家的核心竞竞争力；3、可持续发发展的源动力力在哪里持国与持家，，相似的地方方可鉴，在各各种资源的互互补中，形成成可持续的源源动力，我们们现在操持一一个项目，同同样也需要看看清资源。从国到家的畅畅想-------新加坡发展模模式的启示录录-------深圳圳新地产模式式的畅想新加坡模式的的成功，证明明与高科技的的复合是成功功的。

是否否可以畅想高高科技与地产产的复合，还还必须看请资资源：从地产界成功功经验衍生的的畅想-------从长远社区发发展畅想的角角度来看，复合总好过单单一丰富总总强过单纯双双翼总快快过单轮因为，从地产产与其它产业业的复合中，，复合的过程程，也就是社社会资源的整合过过程，各种资资源可以相辅辅相成，可以以齐头并进。。就地产界的现现实来看，有有例为证：1、奥园集团团的复合地产产；2、深圳圳华侨城地产产基于可鉴经验验，及地产界界的现实，依依托高科技技园的坂雪岗岗项目，与高高科技产业的的复合，可以以作为畅想的的原发点。经验的借鉴资源的支撑依托：高科技园区需求项目可辐射范围的精英人人群万科新地产模式拓拓展经典与起点把四季花城人人性关怀赋予予高智慧的色色彩。升级为为高智智慧慧人人本本社社区区依托托除万万科科品品牌牌之之外外，，本本项项目目最最大大的的资资源源————高高科科技技产产业业园园：：高高科科技技的的氛氛围围，，高高素素质质的的人人文文，，对对高高素素质质人人群群的的向向心心力力。。人群群需需求求福田田、、罗罗湖湖、、高高科科技技产产业业园园人人群群，，是是深深圳圳最最高高素素质质，，对对科科技技生生活活需需求求最最高高的的人人群群。。+新的的起起点点美好好生生活活的的温温馨馨传统统式式人人性性关关怀怀想要要去去到到的的位位置置以高高科科技技为为依托托的的人人本本关关怀怀高智智慧慧生生态态体体系系：：引进进国国际际生生态态社社区区标标准准，，全全方方位位营营造造深深圳圳第第一一生生态态城城高智智慧慧人人本本社社区区畅畅想想高智智慧慧健健康康体体系系：：运用用高高科科技技人人体体工工学学理理念念，，为为业业主主提提供供从从健健康康检检测测，，机能能强强化化，，亚亚健健康康改改善善，，生生活活科科学学菜菜单单，，全全年年跟跟踪踪检测测以以及及人人体体健健康康顾顾问问的的360度度全全方方位位健健康康工工程程！！高智智慧慧教教育育体体系系：：着眼眼所所有有业业主主层层面面。。为为小小业业主主提提供供情情商商，，智智商商，，基基础础知知识识的的一一体体化化教教育育链链。。为高高科科技技人人士士提提供供高高科科技技技技术术与与管管理理培培训训服服务务。。全全面面提提升升业业主主人人生生平平台台。。高智智慧慧商商务务体体系系：：巧妙妙引引入入国国际际先先进进商商务务管管理理组组织织，，全全方方位位商商务务服服务务，，让让业业主主的的特特权权超超越越社社区区范范围围。。高智智慧慧人人本本社社区区高智智慧慧健健康康体体系系：：高智智慧慧健健康康工工程程运动动娱娱乐乐化化体适适能能检检测测中中心心高智智慧慧健健康康工工程程合作作机机构构：：北北京京青青鸟鸟健健身身俱俱乐乐部部体能能；；体体质质；；身身体体；；体体脂脂科学学运运动动中中心心运动动处处方方；；健健康康食食谱谱；；日日常常健健康康作作息息计计划划；；新新运运动动模模式式开开发发。。健康康PASSPORT业主主个个人人健健康康资资料料库库；；定定期期逐逐项项检检测测；；健健康康状状况况解解决决方方案案。。人体体生生态态科科学学顾顾问问提供供专专项项顾顾问问服服务务。。体适适能能评评估估中中心心：：体能能：：健康康状状况况检检测测（（健健康康？？亚亚健健康康？？））体质质：：检测测个个人人体体质质相相对对应应之之运运动动量量、、运运动动类类型型。。身体体：：根据据个个人人身身体体状状况况，，提提出出医医疗疗、、保保健健、、养养生生方方面面的的建建议议，，以以及及轻轻微微病病症症的的及及时时治治疗疗。。体脂脂：：脂肪肪比比例例、、体体型型比比例例检检测测，，根根据据个个人人提提供供标标准准体体型型系系数数，，以以及及脂脂肪肪增增减减建建议议。。个人人运运动动链链：：根据据个个人人状状况况，，设设定定每每日日运运动动量量、、最最佳佳运运动动方方式式及及最佳佳运运动动组组合合模模式式，，以以及及定定时时执执行行状状况况反反馈馈。。健康康食食谱谱：：根据据个个人人体体质质设设计计营营养养食食谱谱，，调调节节脂脂肪肪构构成成及及健健康康状况况等等。。健康康生生物物钟钟作作息息计计划划：：度身身设设定定个个人人每每日日从从起起床床，，工工作作，，休休息息的的科学学作作息息规规律律表表。。新运运动动模模式式：：推介介新新型型运运动动类类型型，，考考察察身身体体适适应应状状况况，，并并不不断断深深化制制定定执执行行方方略略。。科学学运运动动中中心心健康康PASSPORT：：业主主个个人人健健康康资资料料库库：：为业业主主发发放放健健康康护护照照册册，，将将所所有有身身体体健健康康指指标标登登记记在在册册，，作作为为针针对对性性参参考考指指标标。。定期期逐逐项项检检测测：：规定定时时间间，，对对各各项项身身体体指指标标进进行行复复查查，，合合格格的的盖盖印印通通过过。。健康康状状况况解解决决方方案案：：对于于不不合合格格的的项项目目，，提提出出解解决决问问题题的的方方案案，，以以期期在在出出现现问问题题的的最最早早期期得得到到解解决决。。健康康服服务务热热线线：：解答答业业主主身身体体机机能能健健康康咨咨询询。。动感感单单车车：：以特特别别设设计计的的健健身身单单车车，，选选择择性性地地调调校校阻阻力力及及频频率率，，模模拟拟出出上上坡坡落落斜斜效效果果，，让让会会员员在在音音乐乐的的衬衬托托下下有有趣趣、、刺刺激激的的进进行行健健身身训训练练。。水操操保保健健：：利用用游游泳泳池池的的特特殊殊环环境境，，做做出出平平时时不不易易做做到到的的动动作作，，在在趣趣味味中中锻锻炼炼。。莱美美————艺艺术术拳拳击击训训练练：：特设设专专业业的的拳拳击击训训练练台台，，透透过过中中国国散散打打和和欧欧美美流流行行的的拳拳击击操操训训练练，，刚刚柔柔并并济济锻锻炼炼肌肌肉肉及及身身体体。。运动动娱娱乐乐化化针对对我我们们的的业业主主高高度度紧紧张张，，高高度度繁繁忙忙的的工工作作特特点点，，在在这这里里的的运运动动都都不不是是枯枯燥燥的的，，而而是是充充满满娱娱乐乐性性与与时时尚尚性性。。高智智慧慧健健康康体体系系：：终生生教教育育工工程程EMBA高高智智慧慧教教育育基基地地终生生教教育育工工程程合作作机机构构：：北北京京师师范范大大学学EMBA高高智智慧慧教教育育基基地地合作作机机构构：：中中山山大大学学EMBA教教育育机机构构。。让孩孩子子一一生生的的精精彩彩从从幼幼儿儿园园开开始始。。科科学学的的教教育育不不再再是是停停留留在在知知识识层层面面，，而而应应该该是是潜潜能能挖挖掘掘、、知知识识培培养养、、情情商商开开发发的的三三位位一一体体。。给他他们们一一片片交交流流的的基基地地，，万万科科扮扮演演的的只只是是一一个个中中介介的的角角色色，，却却可可以以营营造造一一片片良良好好的的人人文文氛氛围围。。情商，智商商，潜能一一体化教育育体系———社区国际际幼儿园“浸入式””双语教育育：聘请外教，，从幼儿开开始外语教教育，提供供全英文的的环境，让让幼儿侵入入英文语境境。潜力开发教教育：针对性激发发教育，唯唯一的标准准是孩子的的想象力，，启迪幼儿儿的天分。。个性培养教教育：尊重孩子的的兴趣，教教育的方式式是激发、、引导幼儿儿的兴趣，，而不是灌灌输。情商教育：：在儿童与成成人之间传传递一种相相互关心、、相互信任任的信息。。组织“生生日会”、、“亲子开开放日”、、“异龄自自由交往””“体验社社会”等多多种活动从从而让他们们学会关爱爱他人、自自立自强、、勇于承受受挫折。终生教育工工程人生奠基教教育工程一体化精英英教育链：：项目旁边公公立九年一一贯制义务务教育用地地，尽可能能争取引进进名校，比比如引进北北京师范大大学建立附附属小学、、附属中学学，采用先先进教育体体系，实现现一条龙精精英教育模模式。教育家指导导：邀请各方专专家定期到到学校指导导，比如邀邀请李准到到学校指导导学生写作作。国外联谊学学校：与国外优秀秀中小学建建立联谊交交流，定期期发起双方方交流活动动，在此过过程中，了了解外国文文化，学习习外国语言言。九年义务教教育——公公立学校EMBA高高智慧教育育基地全国最体系系化的实战战型EMBA培训中中心：与广州中山山大学合办办深圳EMBA培训训中心，首首创全国最最体系化的的实战型EMBA培培训中心，，EMBA教授为高高科技产业业园的职员员讲授EMBA理论论课程，强强化高科技技园中坚力力量的专业业程度。设立实战课课程，邀请高科技技产业园的的专家为EMBA学学员介绍实实操经验。。将此培训基基地上升为为面对整个个深圳乃至至华南地区区最有特色色的EMBA培训中中心，并以以此提升在在高智慧人人群中的知知名度。对于团购的的企业给予予一定的精精英再造名名额。高智慧商务务体系：国际金钥匙匙服务系统统商务活动频频繁，高科科技支持需需求大，工工作范围半半径加大的的特点，让让我们的业业主要求服服务超越社社区的范畴畴，能在不不同的地方方提供全面面的专业服服务。而适适时联动国国际服务体体系，能更更加彰显新新时代的人人本特色。。关联性：“金钥匙无无所不能，，运用全球球网络，客客人的任何何要求都能能满足。””金钥匙的的定位正好好符合了万万科关于人人性关怀的的传统与本本项目高尚尚社区的定定位。可操作性：：与国内已经经加入国际际金钥匙组组织的大酒酒店合作，，把金钥匙匙服务引入入到万科坂坂雪岗项目目，巧妙的的借力，又又不用耗费费大量金钱钱。国际金钥匙匙服务系统统合作机构：：深圳香格格里拉酒店店行李及通讯讯服务：运送行李、、电报、传传真及跑腿腿。问讯服务：：指路、带路路等。快递服务：：国际托运、、国际邮政政托运、空空运、紧急急包裹、国国内包裹托托运等。接送服务：：汽车服务、、租车服务务、接机服服务。旅游：个性化旅游游服务线路路介绍。订房服务：：房价、房类类、折扣、、取消预订订。订餐服务：：推荐餐厅。。订车服务：：汽车及轿车车等租赁代代理。订票服务：：飞机票、火火车票、电电影票。订花服务：：鲜花预订、、异地送花花。其它：美容、按摩摩、看孩子子、邮票。。金钥匙服务务系统：凡是在有金金钥匙酒店店的城市，，都能在金金钥匙酒店店享受以下下服务———高智慧生态态体系：引入生态住住宅技术评评估系统整合生态链链生态材料使使用1、小区环环境规划设设计（100分）小区区位选选址；小区区交通；规规划有利于于施工；小小区绿化；；小区空气气质量；降降低噪音污污染；日照照与采光；；改善小区区微环境。。2、能源与与环境（100分））建筑主体节节能；常规规能源系统统的优化利利用；可再再生资源；；能耗对环环境的影响响。3、室内环环境质量（（100分分）室内空气质质量；室内内热环境；；室内光环环境；室内内声环境。。4、小区水水环境（100分））用水规划；；污水处理理与回收利利用；雨水水；绿化、、景观用水水；节水器器具与设施施。5、材料料与资源源（100分））使用绿色色建材；；就地取取材；资资源在利利用；住住宅室内内装修；；垃圾处处理。全面引入入国家生生态住宅宅技术评评估系统统建造深圳圳最全面面的体系系化生态态城。整合资源源，建立立生态保保护区：：毗邻高科科技产业业园，厂厂区无烟烟化就是是高智慧慧带来的的周边环环境保障障。形成成市政生生态资源源+自身身生态资资源+高高科技产产业园生生态资源源的三重重生态保保护区。。整合措施施，构建建城市绿绿色生态态走廊：：有效利用用本项目目所在地地景观资资源，比比如两边边的小山山，北侧侧的水渠渠；建筑筑规划不不仅仅考考虑社区区独立生生态系统统，还要要将市政政的、高高科技产产业园的的资源整整体规划划，形成成互补生生态绿化化链。整合生态态链合作机构构：华为为等高科科技产业业园企业业尽量使用用太阳能能等清洁洁能源。。屋面外保保温结构构，降低低屋面热热辐射。。双层玻璃璃，隔音音墙、通通风隔音音窗设计计。酸、碱性性离子直直饮水系系统保健健杀菌。。生态材料料的使用用第五部分分商业模式式构想如果基于于高科技技人本关关怀的社社区发展展畅想是是可行的的，如前所叙叙，因高高素质人人的聚集集而产生的心心理聚拢拢效应，，将成为为我们的的核心附附加值落到商业业这块，，这个核核心将将深远地地影响着着商业业业态的选选择商业业态态——如如何承上上，如何何启下在商业业业态选择择之前的的思考：：商业街业业态的需需求，以以人的需需求为出出发点，，最终的的目的是是留住人人，留住住我们想想留住的的人！但是，我们想要要留住的的人，这这群高素素质、又又处在事事业上升升阶段的的人，偏偏偏却是是最难留留的人，，因为他他们的时时间太宝宝贵，他他们的见见识太广广博，对他们的的诱惑太太强烈！！如何以商商业物业业为切入点，，来留住住这一帮帮人………为财智的的精英搭建信息息沟通的的平台如《阳光光自由论论坛》物业业态态选择上上，留下下具有产产权的优优质物业业，兼备备酒吧和和“私人人沙龙””性质的的《阳光自自由论坛坛》要做到以以下条件件：足够好的的硬件：让精英们们觉得有有身份，，体面认认同，乐乐意经常常参与；；足够好的的软件：：但硬件不不是最重重要的，，关键要要有足够够高素质质、高质质量的人人群，有有组织的的参与此此类交流流、，甚甚至针对对人群需需要提供供书籍预预定等特特约服务务良好的组组织体系系：项目管理理部门与与周边高高科技园园区企业业相关部部门的互互动；达达到良好好沟通的的效果在商业业业态选择择之前的的思考：：总之，在在商业业业态的选选择上，，不能任由由自然的的发展，，必须有有效地引引导，以以留住我我们想要要留住的的人为目目的………譬如………认清商业业开发环环境周边商业业配套，，尤其是是高档商商业配套套，基本本上是一一片空白白。项目预期期的业主主与高科科技产业业园的人人群，拥拥有一个个比较可可观的消消费容量量。关外购房房的障碍碍：A、生活活配套不不齐全。。B、品味味生活缺缺乏。1、男人人：没有放飞飞心情的的所在，，这里的的房子虽虽然好，，我也只只能选择择关内。。2、女人人（特别针针对高科科技产业业园职员员的另一一半）：：没有打打发时光光的地方方，我不不愿意呆呆在关外外。（深深层意义义：男人人不想两两地分居居，只能能到关内内购房））不仅仅为为了卖商商铺我们的目目标是：：让商业规规划成为为住宅营营销的一一种武器器，满足足他们的的需求。。+品质未必必解决问问题，品品味可以以商业模式式畅想满足享受受型生活欲望望高智慧人人群享受型生生活欲望望丰盈生活活的渴望望丰盈的生生活不再再是上帝帝的恩赐赐，而是是随时随随地拥有有，短油油缺盐的的生活绝绝对不能能忍受。。高品味享享受血缘缘几乎是与与生俱来来的智慧慧和头脑脑，高素素质带来来的高品品味生活活态度。。对同质人人群聚居居，高品品味的休休闲与娱娱乐，有有着乐此此不疲的的执着。。蛇口商业业模式满足基本本生活需需求引入沃尔尔玛大型型超市，，彻底解解决了该该区域基基本生活活需求的的问题，，丰盈