房地产营改增前瞻概述

房地产营改增前瞻第一部分：营改增目前进展情况第二部分：房地产营改增前瞻第三部分：房地产营改增具体问题解析第一部分：营改增目前进展情况引子：（一）增值税是法国发明后，迅速风靡全球。80年代开始在部分行业、部分城市试点。1994年，建立了增值税、营业税并存的流转税体系。历史上称之为“94税改”。流转税增值税（生产型）营业税（地税）增值税（消费型）2009营改增2012商品价格=C+V+M规范的增值税是对V+M征收增值税。

1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税。

2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税。

3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。（二）2009年，深陷金融危机的上一届政府，启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革，即：允许固定资产一次性抵扣进项税额。（三）从2012年在上海试点，开始了营改增大潮。目前经过四轮营改增的推进，已经有三加七的行业纳入营改增范围。1994营改增持续释放改革红利2014年减税1918亿元

税务总局新闻发言人、办公厅副主任、中国税务报社社长郭晓林介绍了2014年营改增试点推进情况。截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元，合计减税1918亿元；营改增三年减税3746亿，改革效应日益显现。郭晓林介绍，2014年营改增新试点行业顺利推进，2014年1月1日和6月1日，铁路运输、邮政和电信业相继纳入营改增试点，范围扩大到“3+7”个行业。这三个行业分别有1477户、4698户、20658户纳税人纳入试点。其中，铁路运输、邮政业分别实现改征增值税363亿元、11亿元，与缴纳营业税相比，分别减税8亿元、4亿元；电信业6至12月实现改征增值税294亿元，与缴纳营业税相比，增税64亿元，但为下游一般纳税人增加了税款抵扣。

没有纳入的范围第二部分：房地产营改增前瞻

《求是》杂志2014年刊登李克强总理文章《关于深化经济体制改革的若干问题》。李克强指出，今后要继续推进税制改革，并明确营改增还有“五步曲”。李克强称，当前税改的重点是扩大营改增。这项改革不只是简单的税制转换，更重要的是有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新。他表示，系统考虑，营改增还有“五步曲”。第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。“今年要走好第一步，除已经确定的铁路运输和邮政业实行营改增外，还要将电信业等纳入进来。”李克强称。李克强定调营改增五步曲[第一财经全媒体记者]:今年“营改增”力争扩征到房地产等四大行业，我想请楼部长介绍一下目前在四个行业的“营改增”方案涉及的情况是怎样的?推出是否有时间表?又会对这些行业产生哪些影响?谢谢。[12:44]

[楼继伟]:你问的这个问题，其实是我最伤脑筋的一个问题。今年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。[12:44]

[楼继伟]:至于说到影响，我认为所有的增值税和营业税纳税人都会获得好处。因为我们在这里，梅地亚大厦，我们在其他地方办公，各位恐怕还有办工厂的，他们都要有不动产，过去不动产是不纳入抵扣的，现在不动产可以纳入抵扣了。那么，从道理上来说，实际上就等于是所有的行业都受益。因此，测算也就非常难。按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但是，在经济的下行期间，我们也不能够完全这样做，因此设计起来很麻烦，涉及到不动产的形态也不太一样。办公室有买的，有租的，厂房也有买的，也有租的，还有水坝和公路，不同的形态，非常复杂。所以设计是一个非常头疼的问题，涉及到几乎所有的企业，甚至包括个人住房房租，不动产的所有人有抵扣项增加，房租怎么变化的，我们都要计算这些问题，不能算得很准，但是有一个大致的估量。所以，现在正在做这个方案，很难的一个方案，是“营改增”最难的一步，也是我们今年要出台的。因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。[12:44]2015年财政部长两会期间答记者问路边社消息息：刚获得财政政部营改增增信息，营营改增政策策已提交国国务院审批批，争取5月份出台，，政策要点点如下：（一）税率:金融业和生生活服务业业适用6%税率，建筑筑业和房地地产业等其其他行业适适用11%税率，均适用一般般计税方法法。出口服务:对出口服务务实行零税税率或免税税政策（二）借款利息进进项税:暂不允许抵抵扣借款利利息进项税税；（比较意外外啊！）土土地呢？据据说不允许许抵扣的声声音占了上上风。（三）不动产进项项税:将新增不动动产进项税税100%纳入抵扣范范围，但试试点初期分分年度按5%比例抵扣，，剩余部分分作为期末末留抵结转转下期继续续抵扣。（四）海上自营营油田:将现行对对中海油油总公司司海上自自营油田田开采的的原油、、天然气气按5%征收率实实物征收收增值税税的征收收方式，，调整为为适用17%税率的一一般计税税方式（五）拟将现行行增值税税4档税率简简并为3档，保留留17%、11%和6%税率，取取消13%税率。将将适用13%税率货物物中与农农业生产产和居民民生活相相关货物物（如农农业生产产资料、、农产品品、自来来水）的的税率下下调为11%，相应将将购进农农产品的的扣除率率由13%下调为11%，将化石石能源等等货物（（如天然然气、煤煤气）的的税率上上调为17%（六）试点实施施时间：：选择2015年10月1日全面实实施三个个行业营营改增并并同步简简并税率率。是真的么么？张伟看““营改增增路边社社最新消消息”根据路边边社消息息，营改改增又有有最新动动向，不不知道是是否准确确。与焉焉梅老师师一番讨讨论后，，张伟先先来说说说理解：：一、金融融和生活活服务业业的税率率6%，建筑业业和房地地产业11%税率，均适用一一般计税税方法；借款款利息暂暂不能抵抵扣。金融保险险业和生生活服务务业为啥啥要一般般计税方方法呢？？原来不不是有方方案说可可能简易易征收么么？一是，如果一律律简易征征收，则则只不过过是营业业税改了了个名而而已，那那么地税税局的同同志完全全有理由由说，换换个马甲甲就咸于于维新了了？要都都是简易易征收，，还不如如让我们们继续征征收营业业税呢！！增值税税的魅力力在于一一般计税税，简易易征收和和营业税税的唯一一区别在在于，营营业税下下游铁定定没得抵抵，简易易征收是是否可以以开增值值税专用用发票，，要看政政策设计计。简易易征收如如果不是是确实有有必要，，还是少少点好！！二是，生活服务务业的下下游几乎乎是不能能抵扣的的，而本本方案中中借款利利息也不不允许抵抵扣，一一般计税税还有意意义么？？其实这种种方案的的意义在在于生活活服务业业和金融融保险业业本身可以以享受营营改增允允许进项项抵扣的的政策红红利了，，否则金融融业的诸诸多业务务，势必必要再设设计差额额纳税，，也不利利于未来来允许下下游借款款利息抵抵扣的传传导机制制，上游游差额了了，是开开全额增增票还是是差额增增票，这这个已经经多次上上演的政政策设计计难题，，又该犯犯难了！！三是，本方案案中借款款利息不不允许抵抵扣，应应该和理理论无关关，纯属属财政收收入的考考量。2015年1季度收入入增幅只只有2.7个点，2季度更是是下降了了3.1个点，压压力山大大啊！四是，，生活活服务务业。。小门门小户户多在在年收收入500万元以以下，，属于于小规规模纳纳税人人，征征收率率3%减税没没商量量！二、新新增不不动产产进项项100%纳入抵抵扣范范围，，但试试点初初期分分年度度按照照5%比例抵抵扣，，剩余余作为为留抵抵税额额，结结转下下期继继续抵抵扣。。立法者者面对对营改改增至至少有有三个个难题题。(一)经过测测算，，不动动产营营改增增减税税效应应过大大。几乎乎几千千亿元元的减减税，，在经经济下下行通通道时时期，，减税税效应应过大大，财财政难难以承承受。。(二)"冰火两两重天天"。住宅开开发商商下游游作为为终端端消费费者，，不能能抵扣扣进项项，而而建筑筑企业业增税税基本本是定定局的的，其其增加加的税税负必必然向向后传传导，，住宅宅开发发商两两边不不靠，，税负负可能能会有有所上上升。。而商商业地地产，，由于于下游游能够够抵扣扣进项项税额额，减减税额额度大大的惊惊人。。总体体看，，不动动产营营改增增减税税力度度很大大，但但却是是冰火火两重重天。。为了解解决减减税过过大的的问题题，原原来的的思维维无外外乎两两个方方面：：1.严格控控制开开发企企业进进项，，比如如采取取土地地抵扣扣率降降低或或不允允许抵抵扣等等方法法。但但是这这种方方式，，一巴巴掌打打下去去，住住宅与与商业业地产产一块块打，，药性性过猛猛，不不是精精确打打击，，住宅宅开发发商受受不了了，影影响民民生！！2.干脆不不允许许购进进不动动产抵抵扣，，同时时给予予较为为宽松松的土土地抵抵扣政政策。。这样样做，，倒是是不影影响住住宅，，因为为住宅宅原本本就不不能抵抵扣。。但是是，一一刀切切不允允许购购进不不动产产抵扣扣，减减税过过大问问题解解决了了，政政策红红利也也几乎乎消失失殆尽尽。已已经有有一个个借款款利息息不允允许下下游抵抵扣了了，不不动产产再不不允许许抵扣扣，增增值税税链条条传导导机制制受到到了极极大破破坏，，更不不是好好方案案。想来想想去，，左右右为难难，着着实难难为了了财政政部总总局的的领导导们！！而目目前的的方案案有"柳暗花花明又又一村村"之感：：允许下下游抵抵扣，，但是是每年年抵扣扣5%，减税税效应应大大大递延延，每每年5、600亿元的的减税税效应应，财财政可可以支支撑，，政府满满意了了;由于解解决了了减税税效应应过大大的问问题，，对于于土地地等抵抵扣项项政策策可以以适当当从宽宽，开发商商满意意了;而购买买不动动产用用于抵抵扣的的下游游，毕毕竟是是允许许100%抵扣，，虽然然分期期抵扣扣，优优惠力力度大大大降降低，，还是是比营营业税税时代代强得得多，，下游客客户也也可以以满意意。这样从从理论论上来来说，，几个个方面面都可可以满满意，，至少少不是是强烈烈不满满了。。应当当是较较好的的制度度设计计。其实按按照20年抵扣扣的政政策，，列位位看官官，看看出来来了吧吧，就是收收入型型增值值税啊啊！如果该该方案案实施施，我我国就就变为为了消消费型型增值值税与与收入入型增增值税税并存存的局局面。。(三)购买地地产的的企业业多年年缴不不到税税的问问题也也迎刃刃而解解了。。例如，，由于于购买买一座座大楼楼，商商场居居然4、5年不缴缴税，，由于于购买买厂房房，工工厂4、5年不交交税，，你让让本届届政府府情何何以堪堪？任任期内内居然然见不不到税税款，，虽然然功不不必在在我，，那也也不尽尽合理理。每每年只只让你你按照照折旧旧额抵抵扣，，有减减税，，但是是也不不至于于缴不不到税税，也也算皆皆大欢欢喜。。自己建建造大大楼自自己出出租的的企业业怎么么办呢呢？难难道是是先视视同销销售全全额缴缴纳增增值税税，然然后再再自己己按照照20年抵扣扣么？？可是是企业业缺乏乏纳税税必要要资金金啊！！诸多多征管管难题题，将将会考考验税税务机机关，，收入入型增增值税税，本本就是是征管管高难难度！！改革是是利益益的重重新组组合，，牵一一发而而动全全身，，几家家欢乐乐几家家愁：：既要考考虑税税制原原理，，体现现营改改增改改革初初衷;又要顾顾及各各行各各业的的利益益不能能波动动太大大，做做到平平稳过过渡;最重要要的是是必须须保证证财政政能够够承受受减税税金额额。三个方方面都都理顺顺了，，营改改增这这艘大大船方方能破破浪前前行，，财政政部总总局的的顶层层设计计者们们着实实是辛辛苦了了！第三部部分：：具体体问题题解析析一、营改增增后，，房地地产开开发企企业的的收入入是上上升，，还是是下降降？二、营改增增后，，房地地产开开发企企业的的利润润是上上升，，还是是下降降？三、结结构性性减税税四、正正确的的比价价原则则，至至关重重要五、““甲供供材””的伪伪命题题！六、““留抵抵税额额”（（纳税税义务务发生生时间间的烦烦恼！！）七、存量房房问题题八、专专用发发票的的极端端重要要性九、12项进项项税额额剖析析十、6项销项项税额额与剖剖析一、问问：营营改增增后，，房地地产开开发企企业的的收入入是上上升，，还是是下降降？结论：：相同回回款的的情况况下，，销售售收入入将下下降9.91%！应用1：上市公公司公公告，，解释释销售售收入入下降降或增增速放放缓的的营改改增原原因；；应用2：同营改改增前前比较较销售售收入入业绩绩，要要进行行换算算，不不能直直接比比较。。9590.09二、问问：营营改增增后，，房地地产开开发企企业的的利润润是上上升，，还是是下降降？收入入的的上上升升与与下下降降是是浮浮云云，，销销售售收收入入1亿元元，，利利润润为为1000万元元，，与与销销售售收收入入为为2000万元元，，利利润润为为1000万元元，，效效果果是是一一样样的的。。结论论1：当““销销售售回回款款””与与““支支付付价价款款””一一致致的的情情况况下下，，至至少少需需要要取取得得4.91万元元的的进进项项税税额额，，则则利利润润与与营营改改增增前前保保持持不不变变。。换换算算为为11%的税税率率，，即即：：100元的的销销售售回回款款，，在在购购买买成成本本不不变变情情况况下下至少少44.64万元的的进进项项金金额额取取得得专专用用发发票票。。结论论2：由于于营营改改增增动动了了所所有有行行业业的的奶奶酪酪，，因因此此销销售售回回款款与与支支付付价价款款都都可可能能发发生生联联动动变变化化，，需需要要按按照照此此方方法法重重新新进进行行测测算算。。5=9.91-4.91假设设房房开开企企业业收收取取房房款款100万元元；；营业业税税=100××5%=5（万万））虚拟拟利利润润=95万假设设收收取取房房款款为为100万元元（（价价税税合合计计））；；增值值税税=销项项税税额额-进项项税税额额（假假设设进进项项税税额额为为0）销售售额额=100÷÷（1+11%）=90.09（万万元元））销项项税税额额=90.09××11%=9.91（万万元元））营业业税税下游游客客户户支支付付房房款款100万元；成本=100万元增值税商业地产（下下游能抵扣））假设支付房款款为100万元进项税额=9.91（万元）成本=90.09（万元）住宅（下游不不能抵扣）假设支付房款款为100万元成本=100（万元）分析：1.房地产企业在在房款一定的的前提下，营营改增后，利利润下降4.91万元（95-90.09万元）2.营改增后，如如果下游购买买房产的企业业可以抵扣进进项税，则下下游企业利润润增加9.91万元。上下游合计利利益=9.91-4.91=5（万元）分析：4.当下游不能抵抵扣时，下游游的成本仍然然为100万元，而上游游利润下降4.91万元。上下游合计利利益=-4.91=（万元）分析：3.当下游能抵扣扣时，即使房房地产企业一一分钱进项都都没有，营改改增后上下游游合计利益仍仍然为5万元，但是房房地产企业利利润下降，下下游企业利润润上升。如果果要想平分5万元的营改增增利益，则房房地产企业的的含税销售价价格应提高到到108.225万元，此时上上游的销售收收入为97.5万元，下游的的成本为97.5万元。分析：5.当下游不能抵抵扣时，如果果房地产企业业不涨价，且且维持原来的的95元利润，则需需要取得44.64元×11%=4.91（万元）的进进项税额。进进项金额约为为价税合计的的44.64%。税负比较！利润下降=95-90.09=4.91（万元）利润上升=100=90.09=9.91（万）利润持平全国人大代表表、中建五局局董事长鲁贵贵卿在两会议议案中提出了了相关意见第一个原因是增值税是价价外税，营改改增后建筑业业营业收入从从原来的营业业税收中剔除除了应交纳11%的增值税销项项税额，因此收入会正正常下降约9.9%。第二个原因就是税负和现现金流出增加加，利润总额额下降，本质上是进项项发票无法足足额取得，可以抵扣的的进项税少，，造成税负和和现金流出增增加，利润总总额下降。关于第二个原原因，鲁贵卿卿表示，具体体可从以下几几方面来体现现：一是建筑企业业的特殊成本本如劳务、地地材等，在目目前的试点方方案下很难取取得增值税专专用发票，进进项抵扣不充充分。建筑企企业属于劳动动密集型产业业，劳务成本占总总成本的20%—30%，该部分成本本以及自有人人工成本在目目前设定的税税收改革方案案下，很难取取得可抵扣的的增值税进项项发票。二是根据《财政部、国家家税务总局关关于部分货物物适用增值税税低税率和简简易办法征收收增值税政策策的通知》规定，一般纳纳税人销售自自产的建筑用用砂石、砖瓦瓦、石灰、混混凝土等货物物，可选择按按照简易办法法依照6%征收率计算缴缴纳增值税，，减少了建筑筑企业可抵扣扣的增值税进进项税额。（根据总局2014年36号公告，目前前已经按照3%兼并征收率））三是目前营改增还还未覆盖所有有行业，无法法形成完整的的产业抵扣链链条。比如，，企业从金融融机构借款的的利息，由于于金融行业的的营改增滞后后于建筑行业业，造成目前前还无法抵扣扣。四是建筑企业在营营改增之前购购置的存量设设备、材料和和在建工程中中所含的增值值税款在目前前的试点方案案中还未允许许抵扣；如果“甲供材材”供应商不不能将材料的的增值税发票票直接开给建建筑企业，而而是给开发商商，则会使建建筑企业的此此部分成本的的增值税不能能得到抵扣。。五是建筑企业现行行的组织架构构、营销模式式、集中采购购、财务管理理、税务管理理和信息系统统等重要管理理体系还未适适应增值税的的管理要求，，特别是在分包包方、分供方方等选择上，，能提供较高高增值税专用用发票的一般般纳税人短期期内还难以培培育形成。建安企业各项项成本比例图图三、结构性减减税：总体算账：减税不商量！！（财政部的难难题）个别计量：几家欢乐几家家愁！地产企业：冰火两重天！！（下游能抵抵与不能抵，，完全两个样样！）结论：1.要学会给下游游涨价的技巧巧，营改增的的利益不能拱拱手想让；2.面对上游的涨涨价，如果在在合理区间内内，要学会默默默的自己扛扛！例：广告业结构性减税示意表（假设无进项）序号企业类型营业税领域增值税领域

收入（成本）营业税利润收入（成本）增值税利润利润对比1广告公司10059594.345.6694.34-0.662地产企业100

-10094.34

-94.345.66合计

5地产企业结构性减税示意表1（假设无进项，下游可抵扣）序号企业类型营业税领域增值税领域

收入（成本）营业税利润收入（成本）增值税利润利润对比1地产公司10059590.099.9190.09-4.912下游企业100

-10090.09

-90.099.91合计

5地产企业结构性减税示意表2（假设无进项，下游住宅不能抵扣）序号企业类型营业税领域增值税领域

收入（成本）营业税利润收入（成本）增值税利润利润对比1地产公司10059590.099.9190.09-4.912个人住宅100

-10090.09

-1000合计

-4.91地产企业结构性减税示意表3（假设进项4.91万，下游住宅不能抵扣）序号企业类型营业税领域增值税领域

收入（成本）营业税利润收入（成本）销项进项利润利润对比1地产公司10059590.099.914.919502个人住宅100

-10090.09

-1000合计

0四、正确的比比价原则，至至关重要？（要全员培训训这种理念，，尤其是业务务人员。如何何正确梳理供供应商）增值值税是价外税税，不影响损损益！哪家强？结论1：如果你签订的的是含税价款款，一定要附附加发票类型型的限制，否否则对企业成成本影响很大大；结论2：如果你签订的的是不含进项项税价，恭喜喜你，稳坐钓钓鱼台，根据据发票类型，，决定付款金金额。两种比价方式式，其实都可可以，但是一一定要弄清楚楚原理。五、“甲供材”的伪命题！！（甲方和乙方方会争抢17%材料进项么？？）不含税采购价格与甲供材的关系序号情形不含税价支付乙方价款支付材料商价款成本1甲供材2001111172002大包200222

200甲供材与营改增的误区（含税价计算）序号情形含税价支付乙方价款支付材料商价款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51六、“留抵税税额”问题应纳税额=销项税额-进项税额-上期留抵序号销项税额进项税额上期留抵应纳税额1月1000

10002月

1000

3月

1000

合计

10001.留抵能退税么么？没门2.注销时，留抵抵怎么办？（财税[2005]165号财政部国家家税务总局关关于增值税若若干政策的通通知财税〔2005〕〕165号六、一般纳税税人注销时存存货及留抵税税额处理问题题一般纳税人注注销或被取消辅导导期一般纳税税人资格，转转为小规模纳纳税人时，其其存货不作进进项税额转出出处理，其留抵税额也也不予以退税税。六、“留抵税税额”（纳税税义务发生时时间的烦恼！！）应纳税额=销项税额-进项税额-上期留抵（一）政策诉求求（二）均衡进进项（时间进进度）（三）项目搭搭配（四）留抵税税额抵顶欠税税（五）吸收合合并，别人的的留抵自己用用（六）你还经经常遇到税局局要完成任务务，强制不允允许抵扣的情情况，如何处处理？六、“留抵税额””（纳税义务务发生时间的的烦恼！）方案1：一般计税方式（留抵倒挂）序号期间进项上期留抵销项应纳税额1建设期4000

2预售期200040001000040003竣工结算期2000

方案2：预征清算方式（销售比例低会多缴税，压资金）序号期间进项上期留抵销项预征（1.5%）应纳税额1建设期4000

2预售期2000400010000150015003竣工结算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般计税加清算（先缴税，后清算，压资金）序号期间进项上期留抵销项应纳税额1建设期4000

2预售期200040001000040003竣工结算期20006000

4清算8000

100002000建设期预售前期完工决算预售后期40305050方案1：采取一般方法法，则预售前前期缴不到增增值税，但是是在完工决算算期间取得的的增值税专用用发票，缺乏乏销项与之相相配比，导致致预售后期缴缴纳巨额税款款，而完工决决算期形成巨巨额留抵税额额。方案2：采取对预售收收入按照预征征率预征，完完工决算清算算的方式，预预售前期明明明有大量留抵抵，却缴纳了了税款。但是是可以解决倒倒挂问题。七、存量房问问题（“营业税pk小规模pk简易征收pk一般计税）纳税人小规模纳税人人一般纳税人一般计税简易征收（一）小规模模纳税人（500万元以下）：：3%征收率（二）简易征收：3%征收率（过渡期是否5%？）（三）一般计税：销销项税额-进项税额-上期留抵第二十六一般纳税人兼兼营免税项目目或者非增值值税应税劳务务而无法划分分不得抵扣的的进项税额的的，按下列公公式计算不得得抵扣的进项项税额：不得抵扣的进进项税额＝当月无法划分分的全部进项项税额×当月免税项目目销售额、非非增值税应税税劳务营业额额合计÷当月全部销售售额、营业额额合计仓储老设备租赁公共交通装卸搬运收派电影放映动漫相关老房子新房子七、存量房问问题存量房问题

（老房子老办法，新房子新办法）序号方案实施可能性分析1粗暴过渡不可能。运输业的悲剧不能上演2期初存货不可能。征管不能承受之重！3简易征收5%可能性最大;一是增值税下降到4.76；二是下游是否允许抵扣要看政策设计。4继续征营业税有一定可能性，个人认为不合理。5难题购进的材料，如何区分用于新项目，还是老项目，将考验税务机关的征管水平。已有土地储备备，未抵扣进项！！在建楼盘，未抵扣进项！！存量房，未抵扣进项！！营改增1.预计：将会有过渡性性政策，给予予存量项目5%的简易征收率率。但是，是是否允许开具具增值税专用用发票，允许许下游抵扣，，就是问题的的焦点所在了了！3.风险点：购进材料用于于简易征收项项目，是不允允许抵扣进项项税的，但是是未来购进材材料到底适用用于新楼盘，，还是老楼盘盘，就是税务务稽查的重点点了！2.抉择：如前所述，如如果下游客户户可以抵扣进进项，即使没没有进项，选选择一般计税税，仍然有利利，但是如果果下游不能抵抵扣，则一定定会选择简易易征收。如果果下游客户既既有要专用发发票的，也也有不要专用用发票的，该该何去何从呢呢？存量房问题！！方案1：给予存量项目目5%的简易征收率率，征收增值值税。方案2：存量项目继续续征收营业税税，老项目老老办法，新项项目新办法。。两种方案，比比较起来，第第一种可能性性大一些。问题：过渡期期选择简易征征收，还是一一般计税呢？？地产企业：利润下降4.91下游抵扣：利润上升9.91结论：如果下游可以以抵扣，果断断选择一般计计税，即使自自己没有进项项，双方的利利润合计上升升5，对下游有涨涨价空间。地产企业：利润下降4.91不能抵扣：利润持平结论：如果下游不能能抵扣，选择择一般计税还还是简易征收收，取决于是是否能够取得得4.91的进项。一般般来说存量项项目难以取得得那么多的进进项，应选择择简易征收。。房地产营营改增——由营业税税思维转转化为增增值税思思维的重重要性房地产营营改增政政策走势势牵动了了开发商商的心脏脏，土地地到底能能不到抵抵扣？利利息是否否能够抵抵扣？存存量房如如何处理理？甲供供材争抢抢材料进进项是伪伪命题么么？纳税税义务时时间如何何设置呢呢？营改改增与所所得税的的互动关关系又是是神马？？个个问问题的追追问都极极端重要要，然而而过多的的政策预预测与分分析，恐恐怕也济济于事，，因为楼楼继伟他他老人家家心里都都没谱呢呢！且政政策既定定后，无无论严厉厉，还是是宽松，，对每一一个企业业都是公公平的。。青山遮不不住，毕毕竟东流流去，营营改增的的大潮无无法阻挡挡，当今今之计，，张伟认认为：迅迅速由营营业税思思维转换换为增值值税思维维才是正正着，只只有掌握握了增值值税规律律，方能能在政策策既定的的情况下下，不管管东南西西北风，，迅速找找到有利利于自己己的税务务规划通通道。这这些规律律，看似似简单平平淡，““善用者者”自有有滋味在在心头！！营改增，，我来了了！八、专用用发票的的极端重重要性！！（一）180天内必须须认证！（二）认认证当月月必须抵抵扣；（三）票货款三三流一致致；（国税发发[1995]192号文件））（四）第第三方票票坚决不不能要；；（五）发发票形式式也很重重要（印章不符符、非防伪伪税控清清单）（六）谨谨防变形形票；（七）建建议招聘聘一个有有增值税税报税经经验的会会计，或或者外包包给有经经验的事事务所，，平稳过过渡营改改增风险险期（八）虚开与接接收虚开开增值税税专用发发票的刑刑事责任任。税务稽查查刑事责责任税额1万元以上上税额5万元以上上？份数100份或金额额40万元以上上；份数100份或金额额40万元以上上；九、进项项税额分分析地产企业允许抵扣进项项目一览表序号项目方案1土地11%与6%、零抵扣率之争；核定抵扣与凭票抵扣之争2建安11%进项不商量，建筑企业税负增加，可能转嫁成本3甲供材在增值税领域得到彻底解决（正确比价原则）视同销售？4苗木绿化苗木绿化毁三税（企业所得税、增值税、土地增值税）5设计费境内设计和境外设计6广告费文化创意业7前期物业估计为6%税率8质保金必须取得专用发票9其他进项比如小汽车可抵扣进进项税额额不能抵扣扣部分职工薪酬酬毛利政府规费费拆迁补偿偿费税金无专票地产企业业增值税税计算正确的比比价原则则问：M房地产公公司购买买一批材材料：A公司：开具专用用发票，，价税合合计117万元；B公司：小规模代代开专用用发票，，价税合合计103万元；C公司：开具普通通给发票票，价税税合计100万元；哪家强？？商品价值值=C+V+M1土地地2建安安4.甲供供材材6.利息息7设计计费费9前期物业费10.绿化化苗苗木木11.勘察察、、监监理理12.其他他3质保保金金5.甲供供设设备备8销售售代代理理广告告费费地产产企企业业进进项