房地产经营学

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部<怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论

房地产市场

房地产开发

房地产经营

房地产金融房地产投资

房地产估价

物业管理

[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论

第一节

房地产的基本概念

第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义1、土地(land)（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语）（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。

……土地的分类土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。对于房地产而而言，土地有有生地、熟地地、毛地之分分……2、地产（estateinland）地产是土地财财产或土地资资产的简称。。财产既指实实物又指权利利，因而地产产是指土地及及其相关的财财产权利。也也有人将土地地上的建筑改改良物也归属属于土地，因因而地产一词词也被常用于于泛指房地产产，这也是有有些学者认为为地产有广义义与狭义的二二种理解的原原由。3、房地产(realestate)房地产是指房房屋及其附属属物（与房屋屋有关的建筑筑物如小区设设施、建筑附附着物、相关关林木等）和和承载房屋及及其附属物的的土地，以及及与它们相应应的各种财产产权利。4、不动产

（realestateorimmovable）不动产是指不不能移动或移移动后会引起起性质、形状状改变，损失失其经济价值值的物及财产产权利。它包包括土地、土土地改良物（（建筑物及建建筑附加物、、生长着的树树木及农作物物、已经播撒撒于土地中的的种子等）、、与土地及其其改良物有关关的财产权利利。广义的不动产产还包括价值值昂贵的车辆辆、船舶、飞飞机等财产及及财产综合体体。5、土地、地产产、房地产、、不动产之间间的关系二、房地产属属性（一）房地产产的自然属性性房地产位置的的固定性。房地产的耐久久性。房地产的异质质性（独特性性）。土地的不可再再生性和土地地总面积的有有限性（二）房地产的的经济属性1、房地产具具有高资本价价值的特性。。购买或建造房房地产都需要要大笔的货币币支出，且在在房地产形成成或转让的过过程中还将产产生大量的费费用，如契税税（1.5%）、保险费、、产权登记费费等。以杭州当前的的住房价格为为例，一套四四级地区的100平方的的商品房需60-70万万左右，若一一家庭年收入入为十万元，，一套房屋的的购置费即相相当于家庭6-7年的总总收入。房地产的高价价值性使得其其开发或流通通高度依赖于于金融业。2、房地产利用用适应物价变变动的缓慢性性由于土地用途途的转换需要要比较长的周周期，如从农农业用地转换换为商品房建建筑用地的过过程，建筑用用地转换为适适用房产的开开发过程都需需要较长的时时间，房地产产不可能灵活活地变动价格格，对价格变变化的反应呈呈钝性。这种种钝性使得房房地产业的周周期性波动并并不等同于国国民经济的周周期性波动。。3、房地产利用用的递减性和和合理集约性性。房地产利用存存在报酬递减减的现象。据美国的研究究者的资料，，在相同的土土地面积上，，建筑一座5层大楼的投资资利润率为4.63%，建筑一座10层大楼的投资资利润率为6%，建筑一座15层大楼的投资资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资资利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资资利润率为5.65%。也就是说，，建筑物楼层层超过一定层层数或高度后后，投资利润润会出现递减减趋势，甚至至为0。主要原因是高高层建筑成本本高于低层建建筑，而售价价却往往低于于低层（容积积率低，使用用成本高，需需求量小），，建筑容积率率提高造成的的建筑的成本本上升超过了了节约土地成成本的所得。。因此，房地地产利用存在在一个合理集集约和合理界界限的问题。。4、房地产权利利的可分割性性与权益的低低流动性土地使用者在在获得土地使使用权的同时时，也获得了了该土地的部部分处分权。。土地使用者者通过行使这这种处分权又又可获得经济济或非经济的的利益，从而而享有了一定定的收益权。。房产使用权权也是如此。。房地产权益的的流动性较差差，即难以迅迅速变现，原原因有：⑴房地产的高高价值性使得得交易双方尤尤其是消费者者在决策上持持谨慎小心的的态度；⑵房房地产商品的的异质性和不不可移动性决决定了每宗房房地产发生交交易的次数较较少，寻找到到合适的交易易对象较难。。一旦发生买买卖，交易完完成过程较长长；⑶如将房房地产进行出出租，通过收收租金的方式式收回投资，，投资回收期期较长。5、投资与消费费的双重性房地产可以作作为一种生产产要素用于生生产消费（如如厂房），也也可以用于生生活消费（如如住宅）。但但由于房地产产的固定性、、耐久性及不不可再生性，，使之成为一一种重要的投投资品，具较较强的保值增增值功能。⑴有效需求增增加致使房地地产供求矛盾盾加剧，从而而引发地产价价格上升进而而推动房产价价格上升。需需求增加的因因素有居民收收入增加、人人口增长、居居住条件改善善、居住水平平提高等；⑵通货膨胀的的影响；⑶外部经济环环境条件的改改善，如经开开发建设使得得该房地产周周围公用设施施更为齐全、、环境更为优优美等；⑷对建筑物进进行的投资改改造等，如室室内外装修改改造、更换功功增加设备等等。（四个原因中中，前三个原原因引起的价价值增加，称称为房地产的的自然增值））引起房地产保保值增值的主主要原因：6、房地产利用用的外部性房地产的利用用及价值常常常会受到周围围房地产利用用及环境变动动的影响，这这种特性称为为相互影响性性、溢出效应应或外部性。。（如杭州城城西地区的房房地产发展路路径,最近较较热的三墩铭铭雅苑与亲亲亲家园的价格格关系）另外，土地自自身的经济属属性耦合于房房地产，则有有土地供给的的稀缺性、土土地投资收益益的递减性和和土地所有权权的垄断性等等属性。（三）房地产产的社会属性性1、房地产利用的的社会效应。人类行为受受遗传和环境境的影响，而而环境包括自自然环境和人人文环境。人人类的衣食住住行都是通过过土地和房屋屋来满足的。。对土地的开开发利用会对对当地物理环环境产生长远远的影响。住住宅的质量、、建筑密度、、城市结构、、住址与工作作地点的通勤勤距离等因素素，都会对人人类的生活、、工作与娱乐乐产生有利或或有害的影响响。据有关资资料表明，设设计良好的居居住区，能起起到降低犯罪罪率，加强社社区沟通与凝凝聚力，激发发居民参与精精神的作用。。例子：美国波士顿地地区住宅价格格与学生测试试成绩的相关关性住宅价格与测测试成绩回归归结果2、房地产的美美学价值建筑是“凝固固的音乐”。。建筑作为人人类智慧、技技术与文化的的结晶，反映映了人们的伦伦理道德、审审美情趣、价价值观念、宗宗教感情、民民族性格等。。房地产的美学学价值具体体体现在三个方方面：作为建建筑物背景的的自然环境所所形成的自然美；城市规划、、建筑设计及及室内装饰所所表现出的艺术美；房地产、使使用者与社会会三个系统良良性运行与通通畅互动所表表现出来的社会美。绿城房产：紫紫桂花园范斯沃斯别墅墅，设计师路德维希密斯斯凡德罗同样著名的：：流水别墅安徽黟县：宏宏村3、房地产的心心理效应房地产是人类类生存与活动动的空间，其其中所蕴含的的信息对活动动者的心理与与精神状态有有很大影响。。工作空间、、生活空间、、休闲空间都都能起到不同同的作用与影影响。中国古建筑小镇风情洋人的商业街街第二节房地地产业一、房地产业业的定义如果把房地产产作为一种产产品，房地产产业就是这种种产品生产经经营的行业。。关于房地产产业的有具体体的几种定义义：1、房地产业业是从事房地地产开发、经经营、管理、、服务的行业业（周诚，1997）。。这种观点较较多见。与此此类似的有““房地产业是是从事房地产产的开发组织织、经营管理理、买卖和租租赁经营，以以及中介、咨咨询、评估等等服务的行业业（乔志敏，，2002））。”2、房地产业业是从事房地地产投资、开开发、经营、、管理和服务务，主要是流流通领域里活活动的产业部部门（王克忠忠，1995）。3、房地产业是是指从事房地地产开发建设设、租售经营营以及与此紧紧密相关的中中介服务如融融资、置换、、装饰、维修修、物业管理理等经济活动动的行业，是是国民经济中中兼有生产与与服务两种职职能的独立产产业部门。（（张永岳等，，1998））4、房地产业是是从事房地产产开发、经营营、管理和服服务等经济实实体所组成的的众多行业的的产业部门。。房地产行业业包括房地产产持产、经营营、消费等各各个领域的经经济组织和经经纪人以及种种类专业技术术人员，他们们是互相依存存、互相联系系、互相提供供服务的有机机整体（包亚亚钧等，1998）。这种观点点强调房地产产业的内涵除除了包括从事事房地产经营营活动外，还还应加上从事事房地产经营营活动的各种种法人单位。。二、房地产业业的分类对房地产业进进行再分类，，一般有四类类：1、房地产开开发组织业。。它是以组织织城市的开发发、再开发为为目的的大规规模房地产经经济活动。此此类业务的主主体是房地产产开发公司。。2、房地产经经营业。包括括房地产的买买卖、交换、、租赁、抵押押、典当等活活动。3、房地产中中介、咨询及及评估服务业业。4、物业管理业业。包括楼宇宇管理、住宅宅小区综合管管理等社会服服务活动。三、房地产业业的特征房地产业作为为国民经济的的重要产业部部门，具有以以下的基本特特征：1、基础性。房房地产是一种种重要的生产产生活资料，，不仅为国民民经济各行业业的发展提供供基地和蔽护护场所，也为为人们提供栖栖身之地，因因而房地产业业在国计民生生中具有极为为基础的地位位，是国民经经济的基础性性产业。所谓谓基础性产业业，是指其在在国民经济中中是社会再生生产和各种经经济活动的载载体，是国民民经济的不可可缺少的组成成部分。据有有关资料表明明，2001年全国房地地产开发完完成投资总总额约占GDP的7%左右，房地地产业所增增加的产值值占GDP增长量的12%以上，也就就是说，在在2001年全国GDP增长的7个百分点中中，约有1个百分点是是由房地产产业贡献的的。从地方方看，杭州州市2002年房地产业业对GDP的贡献为12%左右。2、先导性由于房地产产业的基础础性，在国国民经济建建设中，首首先要有房房地产开发发和经营来来提供生产产和生活空空间，也就就是说，房房地产业的的发展要超超前于国民民经济的发发展。其依依据有二：：其一，在在国民经济济的运行周周期中，各各行各业的的简单再生生产和扩大大再生产，，都是以房房地产的发发展为前提提条件的，，因此，相相对于经济济运行周期期各阶段的的出现，房房地产业往往往有先行行半步的示示范作用；；其二，房房地产业是是产业链长长、关联度度高的产业业，是提供供最终产品品的部门，，它既有一一定的前后后衔接性，，又有侧向向关联性，，从而形成成以其为中中心的产业业圈体系。。3、关联性房地产业的的发展十分分依赖于金金融业，同同时又能带带动建筑、、建材、冶冶金、化工工、轻工、、设计、广广告等行业业的发展（（关于房地地产开发的的流程在后后面的章节节将有介绍绍），尤其其是对建筑筑业，有极极强的带动动作用。据据世界银行行1994年的一项研研究表明，，100亿元的住房房建设投资资将创造170~220亿元的需求求，每销售售100亿元的住房房，将带动动130~150亿元其它商商品的销售售。需求带带动系数的的保守估计计值为3。4、地域性房地产的位位置固定性性，决定了了房地产业业从生产、、流通到消消费的全过过程都具有有强烈的地地域性。具具体表现为为房地产市市场的地域域性、房地地产价格的的地域差异异性、房地地产业发育育及发展因因素的地域域差异性、、房地产政政策法规的的地域差异异性等方面面。5、周期性房地产业在在长期发展展过程中呈呈现出周期期性波动的的特征。和和国民经济济的周期一一样，房地地产业的周周期性波动动也可分为为发展（复复苏）、繁繁荣、危机机、衰退（（萧条）四四个阶段。。房地产业业的性质决决定了它的的周期受到到该国家或或者地区的的经济周期期的引导，，同时也对对经济周期期起到一定定的作用。。房地产市市场发展相相对成熟的的国家或地地区的周期期性比较明明显，如美美国二战前前房地产业业的波动周周期大约为为18年，二战后后约为3~6年。我国的的房地产业业自上世纪纪80年代以来，，经历了几几个阶段，，目前大约约处在周期期性的繁荣荣初期。我国住宅业业和房地产产业的几个个发展阶段段6、高风险、、高回报性性人口的增加加，经济发发展导致的的收入增加加，经济产产业的不断断扩大和细细化，导致致对房地产产的需求持持续增加。。而房地产产的供给受受土地资源源有限性的的制约，并并不能同步步增加，房房地产市场场供求失衡衡使得价格格水平呈现现长期上涨涨的趋势。。因此，投投资房地产产往往具有有较高的回回报。但房房地产市场场一旦投机机风盛行，，过量的资资金涌入造造成房地产产经济泡沫沫，一旦泡泡沫破灭，，价格快速速下跌，将将给投资投投机者造成成巨大损失失。7、对金融业业的依赖房地产的高高价值性，，使得房地地产开发、、购买都需需要大量的的资金，所所以房地产产业的贷款款开发或分分期抵押付付款消费是是最为常见见的方式（（如开发商商的打包式式筹资，消消费者的按按揭买房））。三、房地产产业运行运运行机制的的基本架构构和其它行业业一样，房房地产业作作为国民经经济的一个个独立产业业，其产品品运行过程程也需要经经过生产、、流通、消消费三个环环节。生产产建设过程程从购置土土地开始，，经过房产产的开发建建设（包括括装修）；；再进入流流通领域，，或售或租租；然后进进入消费过过程。在这这一过程中中涉及到一一系列交易易关系，形形成一个以以房地产交交易为中心心，旁及金金融、建材材、中介和和物业管理理服务内外外两层的市市场结构体体系，即房房地产业赖赖以运行的的房地产市市场结构体体系。第三节房房地产产产权理论论与地租理理论一、房地产产产权理论论（一）房地地产产权的的涵义。1、产权的定定义。关于于产权，也也有若干个个定义，其其中马克思的经经济学论著著中的“产产权”概念念，是指一种种动态的““生产关系系总和”含含义上的经经济所有权权，有以下下特点：①①产权不仅仅是指人对对物的法定定权属关系系，还是特特定的经济济实现形式式；②从““产权”界界定到实现现，其间要要经历生产产、流通、、分配、消消费等一系系列再生产产环节，产产权本身是是伴随物质质资料生产产而“再生生产”出来来的。这一一运动过程程在市场经经济中的综综合表现为为价格运动动；③动态态发展的““产权”，，是一个随随生产和资资本社会化化而不断丰丰富其内涵涵、扩展其其外延的人人与人的经经济关系的的体系。著名的产权权经济学家家A.A.阿阿尔钦定义的产权权：“产权权是一个社社会所强制制实施的选选择一种经经济品使用用的权利””。D•C•诺诺斯定义的产权权更为深刻刻，他认为为“产权是是个人对他他们所拥有有的劳动、、物品和服服务的占有有权利。占占有是法律律规则、组组织形式、、实施及其其行为规范范的函数，，……制度度框架的函函数。”2、房地产产产权的定义义房地产产权权是房地产产经济运行行过程中各各种权利的的总和，即即权利束（（BundleofRights）,并由此形成成了相互间间密切关联联的房地产产产权结构构。房地产产产权包括括房地产所所有权和其其它权利。。作为一种种不断发展展的人与人人之间的经经济关系，，房地产产产权会随着着市场经济济和城市化化的发展以以及科学技技术的进步步等其它因因素而增加加，处于动动态的状况况。3、房地产产产权制度根据马克思思关于产权权理论的论论述，房地地产产权制制度应该包包括以下内内容：①房房地产产权权是房地产产经济关系系，特别是是房地产所所有制关系系的法律表表现。②房房地产产权权是以房地地产财产为为客体的各各种权利的的总和，从从产权权能能结构角度度看，是一一种以复数数形式出现现的“权利利束”，包包括所有权权、占有权权、使用权权、处分权权、收益权权及“受损损受益权””等，其中的要害核核心是房地地产的所有有权；3、房地产产产权制度（（续）③房地产产产权可分割割、分解、、复合、重重组，并会会因技术进进步、供需需变化而不不断设置新新的产权产产能；④房房地产产权权可进入市市场按商品品化原则及及价值规律律进行交易易、流通；；⑤房地产产产权需以以法律、法法规形式加加以界定规规范、确认认和保障；；⑥房地产产产权要人人格化，界界定要清晰晰。（二）房地地产权能1、所有权权。是指所所有人依法法对所有物物占有、使使用收益与与处分并排排除他人干干涉的权利利。房地产产所有权就就其范围而而言，包括括土地所有有权和建筑筑物所有权权。土地所所有权除法法令限制外外，在行使使时及于土土地上下；；建筑物所所有权及于于构造物或或工作物全全部。需要要说明的是是，在中国国，城市土土地归国家家所有，而而在象日本本这样的私私有制国家家，土地可可以为私人人所有。2、占有权指依法对房房地产进行行事实上的的支配和控控制的权利利。房地产产占有权由由所有人行行使。凡由由非所有权权人行使的的房地产占占有权，若若属合法占占有的，都都受法律保保护，所有有人不得请请求返还。。对非法占占有人，则则要根据其其是恶意还还是善意确确定是否应应向所有人人或合法占占有人返还还占有权和和赔偿损失失。3、使用权权指按照房地地产的性能能进行有效效利用以获获取经济利利益的权利利。房地产产使用必须须是：①按照房地地产本身的的自然性能能和经济性性能进行利利用；②不不改变也无无损于房地地产的本质质；③不损损害公共利利益和他人人合法利益益。房地产产所有人对对所有房地地产有权加加以利用。。但是，非非所有人在在依法占有有房地产的的条件下，，可以根据据法律和合合同的规定定行使使用用权，并且且要按照指指定用途使使用。4、收益权权。指房地地产所有者者或非所有有者依法获获取房地产产所产生的的利益和权权利，这是是房地产所所有权在经经济上的实实现。5、处分权权。指房地地产所有者者或非所有有者依法处处置房地产产的权利。。处置包括括出售、出出租、赠予予、抵押等等。处分权权一般由所所有人行使使，也可由由所有人依依法授权，，让使用者者对房地产产行使部分分处分权。。（如土地地使用权的的转让，房房产三证中中的一证；；房屋的分分租转租等等）6、地上上权指为建造造建筑物物、其它它工作物物或以植植树为目目的而使使用他人人土地的的权利。。地上权权具有物物权的性性质和物物权的一一切法律律特征。。可以转转让他人人，也可可以作为为抵押的的标的物物。地上上权是否否需支付付地租，，则由当当事人自自行协定定。7、地役役权是指土地地所有者者或非土土地所有有者，根根据土地地现场的的自然情情况、法法律规定定的义务务或所有有权人之之间的契契约，依依法享有有敷设、、兴建、、修筑为为公共利利益所必必需的各各种运输输系统或或设施而而占有、、使用、、勘察他他人土地地的权利利。其中中，为他他人提供供便利的的土地称称为供役役地，利利用和享享有便利利的土地地称为需需役地。。地役权权双方当当事人分分别称为为供地役役人和需需地役人人。地役役权因需需役地而而设，不不得与需需役地分分离而转转让，或或成为其其它权利利的标的的物。8、租赁赁权指房地产产所有人人或非所所有人依依法作为为房地产产出租人人，将房房地产的的使用权权租赁给给承租人人使用，，由承租租人向出出租人支支付租金金的权利利。租赁赁权包括括土地使使用权随随同地上上或地下下建筑物物，其它它附着物物的租赁赁，以及及房产使使用权的的租赁。。9、典权权。指典典权人支支付典价价取得占占有出典典人的房房地产并并加以使使用和取取得收益益的权利利。典权有如如下特征征：①设设定典权权必须支支付典价价，作为为典权人人取得典典权的代代价。在在典权期期间，典典权人不不支付租租金，回回赎时，，出典人人也不支支付利息息；②典典权的标标的物是是土地、、房屋等等不动产产，而不不是动产产；③典典权人占占有典物物，行使使使用权权和收益益权，并并享有物物上请求求权，还还可以转转典、原原出租、、设定担担保和转转让典权权；④出出典人有有回赎权权，即以以原典价价赎回典典物，赎赎回后典典权即消消失。如如双方同同意，典典权人也也可付典典价与买买价之间间的差额额，从而而取得典典物的所所有权，，也可约约定到期期不赎即即视为绝绝赎。以以上特征征可以说说明，典典权不是是典当，，典当是是一种质质押借贷贷，是债债权，而而不是物物权；而而典权是是一种益益物权，，不是债债。10、抵抵押权。。指债务务人或第第三人向向债权人人提供不不动产作作为清偿偿债务的的担保，，而不转转移占有有债权人人由此取取得的担担保物权权。抵押权是是为了担担保债务务的履行行而设定定的一种种物权，，当债务务人到期期不履行行债务时时，抵押押权人有有权就抵抵押财产产的价值值优先受受偿，并并可请求求法院变变卖抵押押财产，，抵押其其债权。。在我国国，不动动产抵押押权包括括土地抵抵押权和和房产抵抵押权，，土地抵抵押权特特指土地地使用抵抵押（土土地使用用者以土土地使用用权和房房产向银银行抵押押取得贷贷款的行行为）。。土地使使用权抵抵押时，，其地上上建筑物物和其它它附着物物随之抵抵押；地地上建筑筑物和其其它附着着物抵押押时，其其使用范范围内的的土地使使用权也也随之抵抵押。抵押权不不同于典典权，所所有人仍仍能对财财产继续续行使占占有、使使用、收收益与处处分的权权利。这这样，对对债权人人而言，，取得了了对自己己债权的的担保，，却无保保管抵押押物的责责任，减减少了风风险；对对社会而而言，抵抵押人能能够继续续利用和和改良抵抵押物，，不影响响社会财财富的增增加，而而且还增增加了商商品交换换的移动动性。（三）房房地产产产权的经经济意义义产权在房房地产经经济中的的作用主主要表现现在由于于土地产产权的经经济特性性，使得得房、地地、产（（产权））三者融融合为一一体，形形成房地地产。房地产产产权的经经济行为为表现⑴在房地地产开发发建设中中，业主主有权利利用土地地参与社社会剩余余价值的的分配，，以地租租的形式式通过房房屋造价价得到实实现；⑵利用土土地区位位差的垄垄断，形形成房地地产增溢溢互动机机制，即即利用优优越的土土地区位位，带来来房屋建建筑的增增溢，反反过来房房屋的精精良设计计建造，，物业管管理周到到规范，，小区组组团布局局合理，，形成集集聚效应应，又会会提升土土地的区区位优势势，增加加区位差差收益；；房地产产产权的经经济行为为表现(续)⑶土地永永续利用用和自然然增值的的权能特特性，适适应广大大投资者者保值增增值的普普遍心理理要求，，促使更更多的投投资者（（也包括括家庭投投资者））投资房房地产；；⑷房地产产保值增增值的权权能特性性，使房房地产成成为金融融活动，，特别是是房地产产金融活活动中最最理想的的抵押物物，从而而会使房房地产获获得最有有力的金金融支持持。二、地租租地价理理论所谓地租租地价理理论，就就是关于于土地价价值及其其市场表表现形式式的理论论。地租地价价理论渊渊源很长长，代表表人物从从十七世世纪中叶叶的配第第、斯密密、李嘉嘉图到十十九世纪纪上半叶叶的萨伊伊、马尔尔萨斯，，下半叶叶的马克克思，现现代的则则有马歇歇尔、克克拉克、、萨缪尔尔森等经经济学大大家。地租地价价理论可可归纳为为二大类类别：一一类为效效用价值值说（代代表人物物马歇尔尔），另另一类为为劳动价价值说（（代表人人物马克克思）。。（一）城市地租租地价存存在的自自然、经经济原因因1、一元效效用论。。这种观观点认为为土地是是不可再再生的非非耗竭性性自然资资源。土土地具有有稀缺性性，数量量是有限限的。但但土地又又具有效效用性，，可以为为人类提提供巨大大的效用用，是人人类赖以以生存的的劳动对对象和基基本的劳劳动资料料。土地地资源具具有使用用价值是是土地自自然资源源转化为为经济资资源从而而具有价价格的内内在依据据。同时时，对有有用且稀稀缺的土土地资源源的竞争争性需求求，使得得地租（（价）成成为配置置土地资资源的有有效工具具。2、土地二二元论。。二元论论认为未未经人类类开发改改造的土土地是纯纯粹的自自然之物物，是一一元性的的土地；；已加入入人类劳劳动的土土地则是是自然之之物与劳劳动的产产物，即即土地物物质与土土地资本本的“二二元复合合体”。。土地物物质与土土地资本本在物质质上、经经济上都都可以进进行单独独分析或或综合分分析。对对土地物物质的支支付称为为地租，，对土地地资本的的支付称称为土地地资本的的租金（（包括土土地资本本的利息息和折旧旧）。（二）地租的来来源：两两种理论论观点1、新古典典经济学学地租论论。新古古典经济济学的地地租理论论认为各各种生产产要素都都能创造造价值，，劳动、、资本、、土地各各要素分分别按各各自的贡贡献取得得报酬，，即工资资、利息息与地租租。土地地的报酬酬有时又又称为商商业租金金（commercialrent），它包包括两个个部分，，转移收收入（transferearnings）与经济济租金。。转移收收入是对对地力消消耗的补补偿或土土地资本本的报酬酬，经济济租金则则是反映映土地稀稀缺价值值的支付付。2、马克思思主义地地租论马克思的的地租理理论包括括了新古古典地租租理论中中未包含含的地租租形成与与维持的的社会关关系。马马克思认认为只有有工人的的劳动才才创造价价值，工工人创造造的m是可变资资本（工工资V）的价值值增值，，它包含含了利息息、地租租与企业业纯利润润；地主主是寄生生的，他他们不创创造价值值却以地地租的形形式参与与对剩余余价值的的分割。。马克思思定义的的三类地地租：级级差地租租、绝对对地租与与垄断地地租，每每一类都都反映了了一种特特殊的社社会关系系。两种地租租理论的的公式表表达：PQ=C+V+M（1.1）PQ=W*N+R*L+r*K+B（1.2）公式中PQ代表产品品价值。。（1.1）式是马马克思的的观点表表达，产产品价值值由生产产资料的的价值补补偿C、工资V和劳动者者创造价价值M构成。（（1.2）是新古古典经济济学派的的观点表表达，W、L、r分别表示示劳动、、土地、、资本的的单位报报酬，B是利润，，W*N、R*L、r*K、B分别代表表劳动、、土地、、资本和和企业家家才能对对于产出出的贡献献，也是是四种要要素应得得的报酬酬，一般般称之为为工资、、地租、、利息和和利润。。（三）城市地租租地价种种类1、阿兰索索竞投地地租模型型。竞投地租租（bidrent）或称为为招标地地租，是是指土地地使用者者愿意向向不同位位置的土土地支付付的最大大费用。。从投标标者角度度看，是是为了某某种用途途而需利利用该土土地时，，愿意支支付的最最大地租租成本。。如果产产品市场场是完全全竞争的的，则土土地租金金就表现现为竞投投地租。。地租与距距离的关关系图：：阿兰索竞竞投地租租模型公式企业利润润写成：：(1.3)式中：d表示土地地位置到到中心商商业区（（centralbusinessdistrict,CBD）的距离离；C（d）表示企企业的生生产总费费用，包包括劳务务费用、、机会成成本、资资本设施施的费用用；r(d)是地租，，n(d)表示位于于位置处处的土地地数量，，t(d)为单位运运费；p,q分别表示示产品的的价格和和数量。。企业愿意意支付的的总地租租前提:市场充分分竞争，，所有企企业的利利润是一一致的，，记为，总地租租为：(1.4)单位地租租为：(1.5)特殊形式式时时，此时，地地租的决决定因素素是运输输费用，，距离越越远，运运费越高高，地租租越低。。这就是是杜能模模型中竞竞投租金金表达式式。2、级差地地租如果两个个等量的的资本和和劳力作作用在不不同地点点的等量量土地上上，获取取不同的的利润，，较优等等的土地地所获得得的超额额利润就就转化为为级差地地租。在竞投租租金模型型中，这这种利润润差异由由距离造造成的运运费节省省额不同同引起。。在现实实生活中中，除了了距离以以外，其其它因素素如土地地肥力、、气候、、矿产丰丰度、税税负等也也是造成成级差地地租的重重要因素素。城市市中人口口密集度度，商业业和服务务业的繁繁华程度度，交通通、通讯讯、供热热、供水水、供电电等基础础设施完完善度是是决定级级差地租租分布的的重要因因素。级差地租租Ⅰ和级差地租租Ⅱ由于位置置或其它它外部因因素产生生的超额额利润转转化而来来的地租租称为级级差地租租Ⅰ。劣劣等地没没有级差差地租ⅠⅠ。级差地租租Ⅱ是指指连续投投在同一一块土地地上的各各个资本本，由于于生产效效率的不不同，由由资本效效率较高高的资本本产生的的超额利利润被土土地所有有者拥有有时所转转化而来来的级差差地租。。级差地租租Ⅰ是级级差地租租Ⅱ的基基础和出出发点，，级差地地租Ⅱ的的变化最最终又必必然要以以级差地地租Ⅰ的的形式体体现。从从对土地地的长期期利用过过程来看看，每一一次租约约的签订订都应是是级差地地租Ⅱ向向级差地地租Ⅰ转转化的过过程。城市级差差地租ⅡⅡ是指在城城市一定定面积的的某一土土地上，，在投资资界限范范围内连连续追加加投资直直到建筑筑边际，，建筑面面积由小小到大（（或者建建筑质量量由低到到高），，建筑产产品总价价值增加加，由此此产生的的总价值值与总成成本之差差形成的的超额利利润，这这种超额额利润转转化而成成的地租租即为城城市级差差地租ⅡⅡ。3、绝对对地租所谓绝对对地租是是指由土土地所有有权存在在决定的的，不论论使用什什么样的的土地都都必须缴缴纳的地地租。绝绝对地租租是土地地所有者者凭借对对土地私私有权的的垄断所所获得的的，它由由土地的的产品市市场价格格高于社社会生产产价格的的差额利利润转化化而来。。城市绝对地租租是在土地使用用权和土地所所有权分离的的条件下，所所有的土地使使用者都必须须缴纳的地租租，即城市土土地使用者所所必须缴纳的的最低限度的的地租。绝对对地租量是使使用