2022中国房地产百强企业研究报告

目录主报告一、研究背景与目的 1二、研究方法体系 1三、主要研究成果 4（一）202中国房地产百强业 4（二）强企业整体发展特点分析 4业绩规模 4销售额同比增长39，场份额微降至499 4聚焦一二线城市强化深耕，因城施策把握市场主流需求 6把握市场节奏加大推盘力度，顺应变化趋势灵活调整营销 7运营表现 8盈利水平降至个位数，地价高企物业减值导致利润下行 8行业进入低利润时代，发挥综合运营优势提升效益 9投资规模和强度双降，布局更加聚焦重点城市 10风险管理 12负债水平稳中有降，债务结构进一步优化 12融资收紧叠加偿债高峰，抓政策窗口促回款拓渠道 13社会责任 15全方位积极回馈社会，全面履行企业公民责任 15坚持绿色可持续发展，推动企业转型升级 16四、202中国房地产百强业O10研究 18五、结语 24副报告一、202中国房地产企业新展模式探讨 25二、202中国房地产服务优企业研究 42主报告一、研究背景与目的中国房地产TO10研究组自004年以来开展中国地产百强企业研究已连续进行了十九年研究组把握行发展脉搏深入揭示房地产企业经营规律为促进房地产业健康发展发挥了重要作用相关研究成果已成为评判房产企业经营实力及行业地位的重要依据。当前统筹疫情防控和经济社会发展宏观经济稳中向好。坚持“房住不炒”定位实现“三稳”目标，维护房地产市场平稳健康发展。在新形势下，房地产企业应增强风险意识强化经营管理水平实现企业高质量的发展为此研究组启动“222中国房地产百强业研究”，以“优化模式，行稳致远”为主题发掘行业中综合实力强成长潜力大经营稳健社会责任感强的优秀房地产企业群体鼓励企业提高风险把控能力稳健经营增强内生动力促进行业平稳健康发展。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系继续从规模性盈利性成长性稳健性融资能力运营效率和社会责任感等七个方面全面客观地评价企业的综合实力引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。中国房地产百强企业研究目的通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力运营效率和社会责任等指标的量化研究发掘综合实力强经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体通过系统研究打造“中房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应推动房地产企业实现高质量发展；通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以造行业重视社会责任的氛围发挥房地产业作为国民经济要支柱产业和重要民生行业的作用。二、研究方法体系（一）准和槛值中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据坚持客观公正准确全面的研究原则TO10研究组依照国际惯例，

对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作本次的研究对象；按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门指标研究组根据近5年百企业实际状况确定近三年地产业务销售额均值达到30亿元或销售面积均值达到万平方米为入选门槛值；为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究鼓励以集团的名义参与；符合上述13条但有严重拖欠工程款或重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。（二）价指体系评价指标体系设立原则202中国房地产百强企业研以209221年度为研究时间段，涵盖7个二级指标35个三级指标，全面考量业的综合实力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企向前发展的双驱动力规模经济的获取离不开高效率的经管理基于资金密集型特性房地产企业只有在不断提高营管理的运转效率更好地实现资本的良性增值循环的基上才能稳健扩张规模在市场波动明显的情况下较高转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义研究组采用资产房地产业务收入总资产周转率存货周转率等指标综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业也是一个容易受政策影响的行业企业的高杠杆运营在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力而一旦市场向好企业为补偿资本所承受的风险又容易诱发提高房价盲目囤地进一步推高了行业的不确定性风险增加了企业的经营难度此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制处理好稳健经营与快速成长之间的关系以维护整个行业的平稳健康发展。2022中国房地产百强企评价指标体系房屋竣工面积经营性物业持有面积房屋竣工面积经营性物业持有面积房屋销售面积房地产销售额房地产业务收入净资产规模性指标总资产净利润率净资产收益率总资产收益率净利润盈利性指标可变现货值土地储备规划总建筑面积新开工面积净利润增长率房地产业务收入增长率房屋销售面积增长率成长性指标现金短债比速动比率净负债率短债长债比剔除预收账款的资产负债率经营现金流量净额应付款占总负债比例稳健性指标综合资金成本率新增银行授信额度筹资活动现金流入融资能力指标三项费用率销售回款率存货周转率总资产周转率运营效率指标政策性住房新开工面积绿色建筑认证面积慈善捐赠纳税额社会责任指标盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价将从净利润净资产收益率净利润率等角度来进行更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平同时从纳税政策性住房新开工面积慈善捐赠等基本层面引导企业重视社会责任积极构建和谐社会并将其作为企业综合实力评价的重要内容。融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义项目的获取运营等环节都离不开强大的融资能力支持本次研究通过筹资活动现金流入本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力表现突出的企业其综合实力指数相应提高评价指标体系在2022中国房地产百强企业研究中，中国房地产TO10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合盈利能力与社会责任相结合融资能力与综合实力相结合的原则全面客观地评价企业的综合实力（三）据来和复核数据来源房地产开发企业填报数据；中房指数系统CES数据库；房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、业网站公布的信息和对外派发的宣传资料；有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等的公开数据；（521900221中国地产百强企业研究收集企业数据资料；（621900221中国地产上市公司研究收集企业数据资料；（721900221中国地产品牌价值研究收集企业数据资料。

数据复核企业填报数据须如实客观研究组将对填报数据进行复核。企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进复核；通过税单复核企业经营收入及利润；对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据通统计局的企业直报数据进行交叉复核对有疑问的数据研组可要求进行现场复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。（四）量评方法在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因分（FactorAalyi的方法因子分析是一种从变量方——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和并通过因子旋转得到符合现实意义的公共因子然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时主要是计算各构成要素的相关矩阵通过相关矩阵得到特征值累计特征值及因子载荷根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则确定公共因子的具体个数然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵通过加权累加构成222中国房地产百强综合实力指数。企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序当上述累加计算又基本相同时按西部中部、东部排序确定。2022中国房地产百强企业名单万科企业股份有限公司卓越置业集团有限公司广东粤海控股集团有限公司保利发展控股集团中冶置业集团有限公司上海城建置业发展有限公司碧桂园控股有限公司北京首创城市发展集团有限公司颐居建设集团有限公司中海地产（中国海外发展）中铁置业集团有限公司金侨投资控股有限公司华润置地有限公司重庆华宇集团有限公司郑州绿都地产集团股份有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司武汉城市建设集团有限公司财信地产发展集团股份有限公司绿城中国控股有限公司北京金隅集团股份有限公司苏州新建元控股集团有限公司龙湖集团控股有限公司金辉集团股份有限公司众安集团有限公司金地集团股份有限公司合生创展集团有限公司江苏水利地产新城控股集团股份有限公司保利置业集团有限公司中新集团有限公司中国金茂控股集团有限公司德信中国控股有限公司天地源股份有限公司旭辉集团控股有限公司仁恒置地集团有限公司永同昌集团越秀地产股份有限公司金融街控股股份有限公司湖北联投集团有限公司珠海华发实业股份有限公司杭州市城建开发集团有限公司（大家房产）华董（中国）有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司正黄集团有限公司金科地产集团股份有限公司福星惠誉控股有限公司武汉城投房产集团有限公司建发房地产集团有限公司北京北辰实业股份有限公司潍坊恒信建设集团有限公司远洋集团控股有限公司星河控股集团有限公司四川圣桦集团有限公司中国铁建房地产集团有限公司东原房地产开发集团有限公司陕西建工房地产开发集团有限公司中国融通集团有限公司中国港中旅集团有限公司东投地产集团有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司深圳地铁集团河南信友置业集团有限公司中交房地产集团有限公司国贸地产集团有限公司润达丰控股集团有限公司大悦城控股集团股份有限公司深业集团有限公司山东儒辰控股集团有限公司中国电建地产集团有限公司德杰集团浙江建杭置业有限公司世茂集团控股有限公司中建三局地产合能投资有限公司华侨城集团有限公司时代大地控股有限公司中建智地置业有限公司中骏集团控股有限公司北京城建投资发展股份有限公司中建七局地产集团宝龙地产控股有限公司上海建工房产有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司四川新希望房地产开发有限公司上海陆家嘴（集团）有限公司中华企业股份有限公司路劲地产集团有限公司深圳市南山房地产开发有限公司深圳控股有限公司上海中建东孚投资发展有限公司中建信和地产有限公司象屿地产集团有限公司大华（集团）有限公司爱家集团北京建工集团有限公司联发集团有限公司成都兴城人居地产投资集团股份有限公司佳源集团龙记泰信实业集团有限公司三、主要研究成果（一2中房强企业在2022中国房地产百强企业研究中，中国房地产TO10研究组根据近5年百企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合融资能力与综合实力相结合的原则运用因子分析法及相关

30%20%10%0%10%

图1百强-1年销增长情况2424.2%22.3%15.6%10.8%3.9%2017年 2018年 2019年 2020年 2021年百强企业销售额增长率 百强企业销售面积增长率数学模型对全国50家房产企（集团的规模性盈 全国商品房销售额增长率 全国商品房销售面积增长率利性成长性稳健性融资能力运营效率和社会责任等7个方面的5个指标和其他据信息进行深入地分析研究科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数研究产生了202中国房地产综合实力百企业。（二百企整发特点析绩201年，房地产市场实现了预期增长，全国商品房销售额超18万亿元，销售规模再创历史新高。百强企业应市场变化紧抓热点城市群发展机遇运用多种营销手并加大线上及线下营销力度促进回款实现了销售业绩的长。202年房地产市场调整将持续，房企销售回款压不减，未来稳健经营、行稳致远将是房企发展的主旋律。销售额同比增长39，市场份额微降至9

在这样的环境下百强企业精准把握市场需求释放节奏上半年前置销售节点加速推盘下半年加大促销力度和销售渠道合作加速回款销售总销售面积分别达002亿元、563万平方米，同比长39和16。图2百强业及合力TO0企业-1市场额50.50.3%49.9%45.2%46.5%48.8%21.6%22.9%22.5%17.5%20.1%50%30%20%10%0%2017年 2018年 2019年 2020年 2021年百强企业销售额市场份额 综合实力OP1企业销售额市场份额销售总额超9万亿，市场额下降至49201全国商品房销售额为182万亿同比增长48销售面积为79亿平米同比增长19销售额与销售面积均创历史新高。201年全国商品房销售呈现出扬后抑的走势，上半年延续20年末以来的市场热，半年政策效果显现叠加部分企业债务违约导致购房者置情绪回落，市场降温明显。

随着房地产行业进入加速出清优胜劣汰的阶段百企业的市场份额小幅下滑。201年，百强企业市场份额499，较上年下降04个百点。其中，综合实力TO10企业销售额市场份额为225较上年下降04个百分点。在现阶段市场重新洗牌的过程中必然会出现百强企业市场份额的短暂调整未来洗牌结束行业格局重塑后百强市场份额或将继续提升。从企业所有制来看国有企业凭借较强的资源禀赋和健经营等优势，市场份额有所提升。201年，百强企业1如无特说本告的百业”指“2国地百企数为“2国地百业”历数。国有企业的销售额占比为428较上年提升118个百分点未来在市场经济体制下国有企业市场份额并不会一味地持续提升，或将与民企维持在一个相对均衡的状态。阵营分化继续加剧，部分国央企销售表现突出百强企业阵营继续分化销售增速呈现波浪型分布营间的规模壁垒和强者恒强的资源优势不复存在经营稳才是硬道理，百强前10企业、1130企业销售额增长率值为31613-0企业5110企业把握重点区域城市热度分实现了销售额同比增长1740。阵营间分化加剧的同时企业间的分化也在加剧其中综合实力较强和布局重点区域的国央企销售表现比较突出国有企业较为集中的布局一二线核心城市同时凭借稳健的经营畅通的融资优势和政府背书备受消费者信赖进一步转化成销售业绩的增长百强前十中招商蛇口华润置地销售额同比增速分别为17718布局重点区域的地方性国企销售表现亮眼其中越秀深业集团的销售额增长率均在20以上。图3百强业不阵营1年售额及增长均值况

达到全年推盘最高峰下半年受调控影响房企进一步加大促销力度不断升级线上营销工具加速回款③继续强化核心城市的投资力度，规避高风险地区。从城市等级来看50家代表房企一线城市权益地面积占比71，同比上升24个百分点二线城市权益地面积占比534同比上升66个百分比。④稳健经营保证财务安全，多元业务协同展行业下行周期伴随风险事件的持续发酵财务稳健及有优质信用背书的企业更易受投资者和消费者的青睐进步转化成促进销售增长的强大势能其次多元赛道协同展能够有效对冲行业下行的风险。强调财务安全和经营稳健，精细化运营筑牢发展护城河随着行业进入缩表出清阶段，唯规模论”已不再适用的企业也逐渐暴露出问题未来百强企业不再一味的关注规模而是更加强调财务安全与经营稳健注重精细化管理和运营追求效益的提升和高质量发展百强企业一方面需严守“三道红线”各项调控政策的要求防范流动性风险实施稳健的投融资策略确保财务安全另一方面应精细化运营从管理产品投资等方面强化管控强基固本方得始终同时应调整发展战略守正创新寻求业45003600270018009000

7%4095.4095.16.1%4.0%1370.61.7%513.7243.33.1%5%3%2%1%0%前10企业 1130企业 3150企业 51100企销售额均值（亿元） 销售额增长率

务转型探索新的发展模式提升企业的全周期综合竞争力。图4百强表企未来展策略财务安全防范化解流动性风险、运营风险、货风险、投资风和安全生产方面险产品差异化发展、关注投资质量效益内部管理和运营趋于精细化精细化运营坚定从重资产为主向轻重结合转变加大商业运营、建等业务发展力转型2021年国央企及部分稳健型企实现了销售业绩的稳健增长，主要有以下发展特点：①坚持优势区域深耕战略201年0家百强代表企业三角粤港澳合计销售贡献率均值为财务安全防范化解流动性风险、运营风险、货风险、投资风和安全生产方面险产品差异化发展、关注投资质量效益内部管理和运营趋于精细化精细化运营坚定从重资产为主向轻重结合转变加大商业运营、建等业务发展力转型百强企业未来发展策略着重防范化解风险、精细化运营、强调转型等几个方面：①牢牢守住风险底招商蛇口在222年度工作会议中指出要重点防范化解流动性风险运营风险存货风险投资风险和安全生产五个方面的风险，确保高质量发展。②实行精细化运碧桂园在经营中提出实行精细化营需要主动控制发展速度空间布局上更加偏向于聚焦耕优化区域布局投资拿地方面更精准审慎严控项目投资收益率内部管理上追求人均效能通过剔除人员冗或重新竞争上岗，优化用工结构。③把握发展方向加快战略转型万科在经营策略中强调行稳致远加快从开发为主向开发与经营并重转变由开发商向服务商转型是房企发展必然趋势转型服务主要领域包括代建服务物业服务资产管理服务及商业运营服务等聚焦一二线城市强化深耕因城施策把握市场流需求把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度图5百强表业、1各等级市销额分布

图6百强表业、1城市群售额布2525.3%25.7%10.4%10.1%2020年6.9%6.6%6.2%36.7%37.2%13.5%14.0%2021年京津冀 长三角 粤港澳 长江中游 成渝 其它百强企业聚焦核心城市群长三角粤港澳京津冀大城市群销售贡献突出，合计占比超六成。50家百强代企业销售结构中，五个主要城市群销售占比合计达747同比增长04个百分点其中长三角销售占比最高达372，较上年提升05个百分点粤港澳大湾区销售占比为140，较上年提升05个百分点；津冀销售占比为104，较上年提升03个百分点从具体市来看杭州北京南京、上海、广州、苏州、武汉等重点一二线城市销售贡献靠前因城施策把握市场主流需求，强化品质服务提升产品力图7百强表业、1重点项各面段销占比18.8%18.8%18.6%23.0%23.1%8.7%8.8%17.4%16.6%18.5%18.6%2020年56.0%2021年55.4%二线城市

58.2%58.3%三四线城市2021年 2020年

90平米以下 90140平米 140200平米 200平米以上2021年，百强企业继续深耕点城市，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看一线城市受新房供应规模加大在旺盛需求的带动下市场成交规模增长销售额占比小幅上升02个百分点至188二线城市占比为582，仍是要销售来源；三四线城市销售额占比230。

2021年首改和改善需求仍对地产市场形成较大支撑百强企业加大首置类产品的推出比例支撑销售业绩的增长从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看90平米以下首置类产的销售额占比为174较上年提升08个百分点9-40平米首改类产品销售额占比达554，较上年下降06个分点；14-0平米改善类及20平米以上高端类产品销售额贡献率分别为185、87，较上年均下降01个百点。图8百强表业、1分城市级各积段售占比7.4%21.6%577.4%21.6%57.6%5.4%15.9%63.1%14.3%14.8%202年 2021年13.4%2020年15.3%15.7%2021年2020年2021年一线城市 二线城市 三四线城市13.0%25.7%31.1%45.2%40.0%64.6%10.7%4.7%17.7%18.2%55.7%20.7%8.2%80%60%40%20%0%

把握市场节奏加大推盘力度顺应变化趋势灵调整营销201年，百强企业顺应市场化趋势，在上半年加推盘力度市场活跃度较高市场表现超预期下半年受调控政策等因素影响房企推盘面积呈现较大波动态势时百强企业紧跟市场形势适时调整营销策略通过提特惠房源打通线上线下营销渠道新技术应用等多种式，助力提升营销管理水平，提高项目去化率。图9百强表业1推盘及全国品房售情况90平米以下 90140平米 140200平米 200平米以上百强企业因城施策一线城市加大首改及改善类产品比二线及三四线城市聚焦首置类与高端类产品通过精把握市场结构性需求变化助力项目快速去化研究组对

30002500200015001000500

单位：万㎡

250002000015000100005000家百强代表企业220年及221年重点项目各面积段产的销售额贡献占比分析得出一线城市首改类改善类产占比分别为452148较上年分别增长5241个百分点首置类高端类产品占比分别为257143较上年分别下降5439个百分点在二线及三四线城市百强代表企业仍以9-40平米首改产品为主同时加大首置类与高端类产品供给二线城市首置类高端类产品较上年别增长1908个百分点四线城市首置类高端类产品同比分别增长27、07个百。此外百强企业追本溯源回归居住本质聚焦新产及新技术全方位满足新时代“美好生活”需求一方面强企业通过加大产品研发力度不断提升产品品质提高心竞争力如碧桂园通过旗下子公司博智林机器人建立建筑机器人+BIM技术新型装配式建筑的智能建造体系，推动智能化工业化数字化上的创新变革另一方面强企业通过发布新产品线彰显新时代下产品价值体系新希望地产坚持战略聚焦匠筑高端改善型产品做好客服务，稳健经营，连接一切美好。

0 01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月) 2021年，百强企业凭借敏锐洞察力，顺应市场变趋势把握需求节奏变化调整营销策略有效推动企业售业绩增长。研究组对50家百强代表企业的月度推盘上面积研究显示：201年上半，代表企业整体加大推盘度推盘面积在2月后迅速升6月达到全年最高峰万平方米市场活跃度较高市场表现超预期下半年多亦陆续出台楼市调控政策叠加信贷收紧房企推盘面积现较大波动态势随着四季度维稳信号接连释放加之年房企冲刺业绩推盘力度逐渐加大12月推盘面积达到万平方米，环比增长322。百强企业通过多盘联动打造购房节促销活动及提特惠房源等为销售造势蓄客百强企业通过多盘联动降促销以及购房节等活动加速项目去化，龙湖集团11月全启动洋房节天曜等十大洋房产品蓄势待发为购房者提两千套特惠房源、超亿元购房补贴、千万级成交礼品。图01年强企房地营措施 图1百强业-1年收入与利润值变情况折扣、促销活动

线上服务平打通

600500400300200

单位：亿元

417.917.7%1.9%

498.63%

40%9.20%10%1000

2017

2018

2019

56.02020年

56.24%0%2021年百强企业发力线上营销打通线上线下营销渠道成服务闭环。百强企业加大线上营销力度，革新营销方式促进项目营销和精准蓄客碧桂园邀请综艺大咖坐镇“55直播购房节”抖音直播间，开启线上大规模直播卖房。此外百强企业通过新技术应用提升营销管理水平决策效率如万科在案场推广应用智慧收款终端优化客现场认筹认购缴费体验同时在手机端通过“易选房”“交管家”小程，支持客户在线办理各类业务。

营业收入均值 净利润均值营收均值增速 净利润均值增速2021年，百强企业净利润率净资产收益率均值分为9881盈利能力继下降受新冠疫情房地产调控政策持续各类成本居高不下等因素影响百强企业净润率均值净资产收益率均值较上年分别下降2218个分点近年来受土地成本新冠疫情物业减值融资和管控成本等多重因素影响百强企业净利率持续下降趋势有缓解。营现201年，随着房地市场进下行通道，利润空间续收窄百强企业不断强化运营能力以内生增长促企业质量发展一方面百强企业向管理要效益降本增效变经营方式适应低利润时代另一方面百强企业投资布更加收敛，聚焦于核心城市群，谨慎储备发展资源。

16%12%8%4%0%

图2百强业-1年润率及RE情况1414.2%13.3%14.3.7%14.1%.6%12.0%9% 9.8%1%8.9.122017年 2018年 2019年 2020年 2021年净利率均值 净资产收益率均值营收利润保持增长，增收不增利现象加剧2021年百强企业营业收入与利润保持增长态势。工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势百企业营业收入均值达4986元净利润均值达562亿元，分别同比增长19304，速较上年增加16、减少1个百分点由于营业成本上涨百强企业净利润均值增速及营业收入均值增速，“增收不增利”现象持续。

高地价限售价压缩盈利空间，物业减值加剧利润下行地价高企导致百强企业盈利空间持续收窄自216以来住宅用地楼面价持续上升叠加部分城市限售价价房价比呈波动性上涨趋势以百城为例住宅用地楼面价占新建住宅均价比重从339爬升至43607-01年，50家百强代表企业地价占售价的比重从阶段性低点433快速攀升至35企毛利水平持续承压限制了企业盈利水平的提升同时各阵营拿地均价占销售均价比重渐接近，表明当前大多数房企均面临相似的盈利压力。图3百强表业-1拿地均/销均价况90%80%70%60%50%40%30%20%0%

家代表企业中约有18家企业销售均价出现下滑。因此，多家企业根据市场参考价格对存在减值迹象的资产进行了减值测试加大了存货投资性物业长期股权投资等资产减值准备计提力度从而影响当期净利润水平此外购物中心受疫情管控及消费需求有待进一步释放影响租金和利润部分持有物业占比较高的百强企业收入和利润增长不及预期。益地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间行业2017年 2018年 2019年 2020年 2021年百强企业 前10企业 1130企业 3150企业布局回归一二线加剧了盈利水平下行。209年以来百强企业城市布局逐步回归一二线而一二线城市地价房价比重高于三四线城市，201年一线、二线代表城市宅用地楼面均价占新建住房销售均价比重分别为481445，高于同期三四线代表城市53、17个百分点，回一二线布局策略导致多数房企盈利压力更趋严峻此外息资本化推高结转期成本导致企业当期毛利率走低多重素叠加促使221年百强企业利率进一步下行。图4不同市等代表市-01住宅地楼均价新建住房售均情况48.48.1%44.5%42.8%50%30%10%

长期处于低利润时代随着房地产长效机制建立行业将长时间内处于下行周期考虑到地价是城市基础设施和城配套服务等城市资源的体现具有较强的刚性因此毛空间改善十分有限长期来看房地产行业长效机制逐步立房地产金融审慎监管框架下房地产逐步进入去金融通道，行业利润率可能保持在更低的水平。房企需调整经营方式发挥综合运营优势适应行业整周期当前多家高存货高周转高杠杆模式房企面流动性危机此种模式的弊端已经显现房企需逐步改变营模式以适度杠杆适量存货高效运营维持业务高弹性以适应极速分化的市场同时适度发展轻资产业务发挥营优势提升边际效益值得注意的是房企仍需稳降杠杆避免激进降杠杆带来的债务崩塌风险。图5行业利润代的对策略0%一线城市

二线城市2019年 2020年 2021

三四线城市同时叠加物业减值计提持有物业收入增收困难等素百强企业净利润进一步下行受新冠疫情严调控持和市场下行影响销售均价涨幅不及预期201年百强提高区域深耕力度能有效提高效费比不仅能够最大限度提升内部资源利用效率和降低外部资源费用也可享受高市场占有带来的品牌影响力和溢价能力从而综合优化运营费效比提升局部运营周转效率进而带动企业综合运营周转效率提高中海金茂滨江等企业持续多年深耕重点布局城市将优势区域做熟做透有效提升单城产出改善盈利表现但同时应注意加强区域深耕应与适度多中心布局相结合过度依赖单城市布局或单区域布局将承受更大的城市市场波动周期风险，不利于企业经营长期稳健发展高效运营是争取利润空间的必要保障首先百强企业加快竣工结转、降低投资力度，2021年周转率较上年略有提升总资产周转率均值存周转率均值分别为0201受疫情、调控趋严影响，201年百强企业拿地力度明显减弱并加快竣工结转带动周转效率提升再次百强企业

服务延伸是提升边际效益的可选策略高品质产品和优质服务将助力改善溢价空间这不仅是当前买方市场压力倒逼房企将产品作为去化利器也是中长期居住需求变迁下的要求随着房地产行业逐渐去金融化发展轻资产业务将是必然方向，当前发展轻资产业务也能够有效提升现有人才、资源整合能力边际效益进而做大做强细分板块业务壮大母公司运营效益商业运营物业服务代建等业务将为房企带来新的业绩增长点华润分拆物业服务和商业管理上市龙湖计划分拆智慧服务和商业运营业务赴港上市。投资规模和强度双降，布局更加聚焦重点城市1）拿地规模显著减少一成，部分国央企逆势拓储图7百强表业-1拿地总及同增速加强组织管控、优化融资渠道，降低三项费用率。201年金融环境较为宽松带动房企融资成本走低在债券融资方面百强企业债券平均利率较上年下降02个百分点至46叠加组织架构调整优化、运营提效等多重因素综合影响下，百强企业三项费用率均值较上年下降03个百分点至93如旭辉金茂华润等简化总部职能打造精干扁平化战略平台碧桂园等合并拆分区架构优化区域管理同时，201年优秀百强企业继续通数字化管理提升运营效率。如招商蛇口旗下招商积余数字科技完成更名支撑招商积余

35000300002500020000150001000050000

拿地金额亿元） 拿地面积（万平方米2020年 2021年 2021年同比增长率

0%12.7%12.7%31.6%10%15%20%25%30%35%“沃土云林”商业模式落地。图6百强业-1年费用率值情况10.10.2%10.6%10.9%9.6%9.3%10%8%6%4%2%0%2017年 2018年 2019年 2020年 2021年

2021年住宅用地供应明显缩，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强表企业全年拿地金额总量同比减少127，其中招拍挂市的拿地金额1848亿元占国30城土地出让的94，同比下降05个百分点具来看上半年市场成交旺盛动土地市场热度不断上扬三季度密集调控下市场调整压增加房地产金融审慎管理效果持续显现叠加重点城市中供地严查购地自有资金来源等房企资金承压下拿地意和拿地能力降低进入四季度房地产市场仍低温运行场规模仍在继续探底叠加个别企业债务违约事件影响地市场观望情绪更加浓厚，百强企业明显放缓拿地节奏。从拿地力度来看百强企业拿地力度显著减弱受融资环境趋紧和市场调整压力影响201年50家百强代表企拿地销售比下降60个百分至324。分所有制类型来看，国资背景企业拿地力度整体更强。201年国资背景企拿地金同比微增10，拿地销售比均值为380。表明当前国资景企业仍具有融资优势，资力度仍保持在适当水平其中部分企业拿地较为积极地金额同比增长超30民营企业受融资环境影响较大地态度趋冷。值得注意的是，在22城集中供地中，国央企是集中供地拿地主力托底现象显著全年拿地金额中国央企拿地金额占比达到61分批次来看国央企拿地占比随着民营房企拿地热情减退而增加二三批次国央企拿地占比均达到74。具体来看，受企业融资优势影响，第二批集中供地央企占比提升至44但随着市场持续探底且受融资监管限制第三批央企拿地占比下降至14而地方国企填补了这部分空白拿地金额占比提升至60地方国企拿地占比逐批增加这将为开发经营能力较强的百强企业打开更为广阔的合作开发和代建业务拓展空间。2）拿地布局更加收敛，核心城市群拿地占比超六成成渝长江中游长三角京津冀百强企业布局更加收敛聚焦重点城市长三角粤港

澳成为新增土储的主要区域。201年，百强代表企业拿城市显著减少，平均拿地城市数量由上年的221个城市降至176个城市，新增土面积前0城市占比同比增加58个百分点至86，扩张度放缓，布局更趋集中。具体来看一二线城市仍是百强企业布局主战场50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一二线城市其中一线城市占比71，二城市占比534，一线、二线城市占比分别同比增长2466个百分点从城市群占比来看，50家百强代表企业五大城市群新增土储权益面积合计占比为653，较上年提升86个百分点，其中，长三角、粤港澳大湾区京津冀新增土储权益面积占比分别为308、94和87，同比分别长66个、12个和30个百分点。长江中游新增土储权益面积占比减少40个百分点至92从重点城市来看，22城新增储权益占比提升98个百分点至460，杭州成为50家强代表企业布局最集中的城市重庆南京长沙天津广州等热点一二线城市投资热度依旧，天津、长春新增土储增幅明显，跻身50家百强代表企业新增土储面积前十城市。3）审慎合作降低投资风险，发力优势领域拓展资源随着集中供地铺开城市分化进一步加剧百强企业极探索多元拿地渠道通过合作城市更新产业新城等方式储备土地资源。百强企业在合作对象和合作力度选择上将更加审慎期降低风险分摊资金成本201年0家百强代表企在招拍挂市场中的拿地权益比例为787，较上年下降1个百分点其中2城集中地拿地权益比例为765上年下降11个百分点这表在热点城市激烈的土储竞中房企更加倾向于合作拿地值得警惕的是在行业深调整周期合作对象和合作力度选择需更加谨慎以防合伙伴拖累项目进展。百强企业继续发力优势领域通过城市更新产业领域、OD等多渠道获取项目资源一方面201年百强企加强与金融机构房企和地方政府合作拓展不同城市城更新领域远洋集团与重庆江北区长沙天心区等多个地方政府签订城市更新合作协议另一方面百强企业利用产业新城TOD等方式拿拓业务领域华润置地与中城新产业合作成立产业运营服务公司加强产业升级运营与服务越秀地产深化TOD战略实201年的预算目标不低于10亿元。并购风口来临百强企业可寻机拓储优化投资布局结

企业债务压力进一步加大。面对222年偿债高峰，企现金流面临更大挑战为此百强企业在加大营销回款力的同时应紧抓政策窗口期积极拓展新的融资渠道通并购融资、绿色债券、ABS方式补充资金。图9-1年百强业三红线”况构。201年，有79家房作为买方参与收并购，收购总金额为864亿元，其中百强企业收并购金额占比363头部优质房企和国央企收并购力度较强碧桂园金茂等企业收并购金额位居前列收并购标的仍以房地产项为主，占比约372，同时物收并购风生水起，标的物

140%100%

133.3%1.4

1.5116.1%

1.3103.7%

1.5 1.680.7%

比约179221年12月，民银行和银保监会联合印发

60%

72.0% 72.7% 72.5% 70.1% 69.5%2017年 2018年 2019年 2020年 2021

0.6《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务。202年伊始，招商口发行30亿元并购票据；中海收购世茂、雅居乐广州亚运城项目股权华发收购昆明融创文旅城二期40股权武汉城建获得武汉甘露山文创城股权当前市场仍处于调整通道仍有房企急需出售资产回血且相关支持政策已经出台百强企业可根据企业发展战略审慎把握收并购机遇利用收并购优质资产时机优化投资布局结构但也应警惕盲目收并购仍可能为房企带来去化风险和资金压力应加强对并购项目的尽调工作注意防范资产包风险研判城市市场周期。险理201年以来，中央持续强调实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管力度趋严严查资金违规流入房地产市场严格执行企业端“三道红线”和银行端“两道红线”企业票拿地销售比等指标先后纳入监管在此背景下百强企业继续主动调整债务规模及结构降低财风险满足监管要求当前房地产市场仍在低位运行企业销售回款压力不减叠加融资端面临一定限制

净负债率 剔除预收账款的资产负债率 现金短债比提出后百强企业积极应对通过提前偿还债务调整债务结构等方式缩减债务规模均值已经基本合规201年，百强企业在满足经需求的前提下调整债务规模及结构整体负债水平稳中有降三道红线指标均值得以进一步优化百强企业剔除预收账款的资产负债率净负债率的均值分别为695771较上年分别下降0636个百分点；现金短债比为16，较年上升01，整体稳中向好图0-1年百强业有债务增及占情况43.43.9%45.5%41.4%39.4%34.5%27.4%2.8%28.5%27.30.9%4%28.026.816.4%7%2%4.%6.%40%30%20%10%0%2017年 2018年 2019年 2020年 2021年短期有息债务占比 总有息债务在总负债中占总有息债务同比增速百强企业有息债务增速进一步放缓相对规模稳中有降债务平均期限延长在减缓债务压力的同时也提升了资金的使用效率。201年，百强业的总有息债务规模同比上升42增速较上年下降25个百分点其中短期有息债务占比均值为268，较上年降12个百分点。总有息债务在总负债中的占比均值为345较上年下降110个百分点，相对规模降幅显著。图1-1年百强业少股东权增速占比况50.50.9%40.5%30.0%26.7%2.5%33.8%29.3%35.7%20.9%19.6%15.4%16.514.210.9%2.9%%%

300025002000150010005000

图21年度融额及速

40%20%0%20%40%60%2021年12月2021年12月50%40%30%20%0%

年 年 年 年

2021年1月2021年2月2021年32021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月行业融资规模同比下滑融资结构发生改变201年，房地产行业共实现非银类融资17522亿元同比下降263，行业融资收紧态势显著其中信用债全年发行5903亿元，母公司股东权益增速 少数股东权益增少数股东在股东权益中的占比百强企业通过加大合作力度引入少数股东投资一方面弥补了债务缩减带来的资金缺口另一方面提升了净资产规模有助于进一步降低杠杆率在融资渠道收窄债务增速受限的背景下多数百强企业继续加大了合作开发的力度以同等资金撬动更大规模的开发在风险分摊的同时提升开发效率。201年，百强企业少数股东权益均值同比上升142高于同期母公司股东权益均值的增速113个百分点，是净资产增长的主要力量股东权益中少数股东的占比均值上升19个百分点至357少数股东参与程度进一步加深。但是少数股东比例偏高会为企业带来一定风险例如部分少数股东有退出协议增加了未来实际到期债务的压力股权分散也不利于企业对项目的控制同时利润分配时少数股东会侵占母公司的净利润因此房企对于引入合作方的力度仍需谨慎对待。道融资环境持续收紧，融资规模大幅下滑

海外债发行2829亿元信融资5527亿元BS融资4063亿元信用债信托成融资主力渠道除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑导致总规模出现幅下降。图30-1年资总额2021年2020年0 10000 20000 30000信用债（亿元）海外债（亿元）信托（亿元）（亿元）8月开始融资快速下滑，海债收缩幅度明显；政策施行力度过大导致房企流动性大幅受挫。受头部房企流动性风险事件影响，8月开始业融资开始出现剧烈波动。月起，房企海外债市场出现大幅波动，海外评级机构连续下调房企级别或展望，导致投资者信心严重不足；金融机构存在对前期信贷政策的误读，导致信贷端处于过度收紧状态；同时经营端受预售资金严监管、销售下行影响，经营性资金回笼速度放缓，部分房企陷入流动性危机。多重因素叠加下，行业信用快速消退。8-2月5个月共融资3010亿元，仅占全年总额的256。10月开始监管连续发声称满足房企合理融资需求同时释放多项边际利好政策受此影响融资压力得到部分缓解，特别是信用债发行快速回升，及时弥补了融资缺口偿债高峰即将到来，融资能力出现分化202年为偿债高峰房企流动性持续加压202年将有6894亿元债券到期其信用债占比470海外债占比530海外债偿债高峰集中在上半年信用债集中在3-9月海外债主要以借新偿形式置换到期债务而发行低迷导致房企需动用自有资金偿债房企将面临较大的流动风险此外200年信托发规模为9310亿元平均发行期限在16年左右则2022年同样面临较大的偿还压力。融资能力出现分化，国央企及优质民企融资能力更强在市场波动中央企及优质民企表现出了良好的流动性抗压能力和经营韧性在经历了房企集中违约后投资者风险厌恶情绪加重因此资金流向将出现两极分化情况投资更多地向财务稳健信用等级较高的优质企业归集而中小型房企、经营激进的企业的融资空间将受到进一步压缩。顺应政策导向，积极拓展资金补充渠道在全年融资环境持续收紧的情况下百强企业应抓住资政策窗口期顺应政策导向从经营回款融资渠道多入手，努力提升资金充足度。预售资金监管进一步规范新发展模式受支持房地产税暂缓房企应抓紧政策窗口期加大销售回款力度受部分房企违约行业周期下行部分城市过度加大预售资金监管力度等因素影响百强房企普遍出现销售回款乏力的情况202年2月，全国商品房售资金监管的意见出台，对监管额度交纳范围取用条件等内容进行了明确确保房企可以在合理范围内支取和使用预售款3月国务院金融委明确提出房地产行业要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案提出向新发展模式转型的配套措施同时财政部有关负责人也表示综合考虑各方面的情况今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件当前行业收缩性政策暂停利好政策频出房企应抓住窗口期调整经

营策略通过加强销售能力扩大业务范围等形式促进经性回款力度，补充资金。并购融资成为融资边际放松重要方式千亿资金通过多渠道快速落地为房企补充资金化解行业风险提供有力支持201年2月人民银行和银保监会联合印《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务随后各类并购融资快速落地截至202年3月末融资总额达11亿元其中房企通过发行并购债获取银行授予的并购融资额度等方式获得资金亿元。图42年-3月并融资成44.8%21.4%73.8%房企并购债房企并购贷款额度金融机构并购债随着风险事件的增加出售现有资产成为房企快速回现金的重要手段也是化解行业风险的重要举措并购融的投放推动了这一进程的启动同时专项收并购贷款不入“三道红线”计算在拓宽资渠道的同时又不受债务模的束缚此外从融资主体来看央企地方国企及优质民企均获得了并购资金表明通过近一轮市场波动优质业再度被识别和认可因此百强企业应当抓住机会积极与收并购活动既可以借机以优惠价格补充优质资产也过窗口期定向补充了资金最终起到协助行业风险出清同维护行业平稳发展的作用。保障房所获金融支持力度加大房企在探索新发展模与拓宽融资渠道方面齐头并进。202年2月，人民银行银保监会发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地贷款集中度管理的通知明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理鼓励金融机构加大相应的支持力度保障性租赁住房符合中央坚持“房住不炒”的定位是“十四五”时期住房建设的点任务也是房企在新周期下拓展业务的重要模式之一房企应充分利用政策倾斜优势与金融机构支持力度开拓租赁住房业务新赛道融资新渠道。绿色债券符合行业发展势市场认可度高成为债发行新模式。随着国家230年碳达峰和260年碳中和目标的提出绿色金融的重要性再次被提升绿色债券在融成本资金使用行业发展前景等方面具有独特的优势引不少房企参与其中201，21家房企发行33只绿色债券共融资505亿元同大幅增长24002年1-3月绿色债券在信用债市场试水已有两只债券成功发行。

对上游供应商的应付款作为基础资产将其证券化的融资产品原始权益人为供应商因此对房企来说并不增加新的债务，属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为。CSCN占比269购尾款保障房类eits合占201CSCN是以商地产的抵押权为基础资产以商业地产未来产生的现金流为偿还来源购房尾款是以基于预售而产生的商品房买卖贷款是未来的金融债权二者融资金额在盘活持有资产的基础上并不会直接增加房企的有息债务，也受到房企的青睐。图61年S融资构10.4%210.4%2.9%5.5%53.0%2021

图5-1年海外色债发行额比

CMB/CMBN保障房供应链购房尾类Rets2020

1.9%21.6%0 100 200 3001.9%21.6%其他海外债 绿色债券

500

增发配股融资成为房企直接融资的重要手段在融资不断收紧的背景下增发配股不仅可以为房企立刻带来现回流在填补资金缺口的同时还可以增加股东权益一程度上改善负债率如旭辉集团在221年1月配股约42亿股，募集资金137亿元。募集资金用途来看，增发配绿色债券主要用于符合绿色建筑标准的项目既符合当前市场需求也与国家发展目标相契合根据七部门联合发的《绿色建筑创建行动方案》，到02年城镇新建建中绿色建筑面积占比将达到70，星级绿色建筑持续增加各地均积极完善绿色金融支持绿色建筑的政策环境推动绿色金融支持绿色建筑发展。S发行创新高有效缓解房企融资压力201年AS全年融资规模为3809亿元同比上升46，是唯一正增长的融资渠道；占总融资规模228，较上年上升67个分点，成为房企融资新渠道。从结构来看供应链ABS一为ABS中最主要的融资型201年占全年总发行额的530供应链ABS是将房企

股以补充营运资金、偿还贷款为主要目的。会任201年是“十四”规划的开之年也是在经历疫情后我国经济重回发展正轨的关键之年百强企业积极履行企公民责任履行纳税义务纳税额稳步增加企业还加大障房公益慈善绿色可持续性发展等多领域公益投入行回报社会理念。全方位积极回馈社会，全面履行企业公民责任201年，百强企业积极依法税，纳税额保持稳步增加的态势百强企业纳税额均值达602亿元同比增长22，其中税金及附加均值为389元所得税均值为213亿元图7百强业-21年情况55.355.354.958.960.256.056.246.646.636.436.160504030201002017年 2018年 2019年 2020年 2021年纳税额均值 净利润均值202年全国两会政府工作报中指出要“继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展在222年全国住房和城乡建设作会议中指出，202年全国计划新筹建保障性租赁住房20万套，其中包含0个重城市的10万套，相比于去年的942万套保障房任翻了一番按“十四五”保障房建设规划，40个重点城市计新增保障性租赁住房650套，201年和222年预计成总目标的437。其中，北上广深等一线城市为保障房建设的主力军在十四五规划间累计建设筹措17万套以占总目标的287随着“十四五”保障房全国建设目标的提出，多地出台关于加快保障房建设的实施意见未来新建商品房按比例配建保障房赁性住房将可能成为各地集中供地的“标配”。百强企业积极响应政府相关部门的号召扎实推进保性租赁住房建设在保障房建设领域中国有企业和地方业担当着重要角色保利发展与中国建设银行签《发展障性租赁住房战略合作协议，累计开发保障性住房项目超10个，建成保障房超0万，投资超过70亿元。中建东孚承接上海市众多保障房项目先后开发市属惠南民乐居曹路航头区属保障房部分项目将以装配式施工方

进行绿色建造，201年累计保障性住房30万平方米惠及人口16余万人。百强企业积极回馈社会加大公益捐款投入为防汛险和灾后重建工作贡献力量面对221年7月河南突如来的强降雨百强企业全力支持防汛救灾工作其中万科益基金会捐赠500万；龙集团、碧桂园国强公益基金会、新城控股、招商蛇口等百强企业均捐款200余万元保利发展和绿城中国等百强企业均捐款千万余元。201年面对德尔塔和奥密克毒株输入疫情的双重挑战百强企业发挥自身优势投入到疫情防控当中为疫情控提供资金支持和生活保障联发集团改造交付260套离用房助力厦门市疫情防控为助力西安抗击疫情中国茂碧桂园等百强企业捐赠口罩防护服防寒帐篷等防物资。同时百强企业员工下沉到抗疫一线积极配合地方政府防疫工作用心守护业主的健康安全助力打赢防疫攻坚战面对突发的疫情碧桂园第一时间对公共区域进行消杀加强人员出入管理并为业主提供无接触送货上门服务联发组织党员志愿服务队进社区引导检测维护现场秩序分发物资等志愿服务。坚持绿色可持续发展，推动企业转型升级201年两会首次将“碳达峰”和“碳中和”写入政府工作报告。201年，国务院出台中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》和《2030年前碳达峰行动方案建立“1+N”的核心指导体系“双碳”工作有序推进。同时222年全国住房和城乡建设工作会议提出要深入推进美丽宜居乡村建设完善智能建造政策和产业体系，推动企业转型升级，大力发展装配式建筑，落实碳达峰碳中和等目标任务。图8百强业坚绿色持续发展首先百强企业深入践行可持续发展理念运用智慧科技及绿色环保等手段积极探索绿色发展模式推动企业转型升级。201年住建部将万四季花城三期、碧桂园凤桐花园等项目列入智能建造试点项目开展智能建造试点工作计划建设和培育一批示范项目和产业基地碧桂园应用自主开发的博智林机器人以提升施工质量和降低工业污染及碳排放为目的打造智能生态建筑截止222年2月累计服务超30个项目，施工项超过70万平米；同时将其在绿色建筑装配式建筑等研究领域取得的技术成果运用到其“星府天云”四大产品系中中国海外发展深圳后海总部基地作为中海首个零碳项目正式进入建设阶段招商蛇口和保利发展将海绵城市和建筑节能技术运用到绿色建筑中，发挥绿色地产技术优势，降低能源消耗和周期成本绿城中国联合华为推出“未来社区”方案华润置地积极推进以5G、物联网、大数据、云计算等为代表的新一代数字化技术应用聚焦未来城市的探索发展加快企业数字化转型创新步伐。其次百强企业更加重视项目的绿色认证在低碳环绿色发展的大背景下百强企业致力将新建项目按照国家色建筑标准开发并积极推动新建项目和现有项目获取绿认证。201年，华润置地获绿色建筑认证的项目数量为68个，获得绿色建筑认证的筑面积达到944万平方米

其中高星级项（绿建二星级及以上项目数量为62个绿城中国累计建设绿色星级项目112个、EDWEL认证项目5个。龙湖集团满足绿色建筑标准的项目面积超万平方米中建东孚荣获221年4月住建部颁发的全国色建筑创新奖三等奖。最后百强企业打造绿色生活体系助力绿色服务升级当TOD已逐渐成为未来发展主流模式万科打造的模式应运而生即TOD+ak的共生体以健康生活为导向整合城市多元化资源引领开发绿色城市中冶置业创建“中冶置业产品科技与服务体系3”并将最新的研发成果应用到项目开发中致力为客户打造绿色建筑科技产品智能家居和智慧社区。碧桂园以客户为中心，打造“家圆服务体系”，构建全场景一站式服务。保利发展以绿色理念与创新模式，累计开发了Well集和区健康住宅、保利天字系、第四代住宅等标杆项目，为客户打造绿色美好的生活体验四、2022中国房地产百强企业TO0研究中国房地产TO10研究组在强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2022中国房地产百强“综合实力TO10”“规模性TO10”“盈利性TO1”、“长性TO10”、“稳健性TO10“融资能力TO1”、“运营效率TO10”“年度社会责任感企业”和“年度扶贫标杆企业”。2022中国房地产百强企业综合实力TO0”

2022中国房地产百强企业规模性TO排名公司名称排名公司名称1万科企业股份有限公司2保利发展控股集团3碧桂园控股有限公司4中海地产（中国海外发展）5华润置地有限公司6招商局蛇口工业区控股股份有限公司7绿城中国控股有限公司8龙湖集团控股有限公司9金地集团股份有限公司10新城控股集团股份有限公司排名公司名称1碧桂园控股有限公司2万科企业股份有限公司3保利发展控股集团4中海地产（中国海外发展）5绿城中国控股有限公司6招商局蛇口工业区控股股份有限公司7华润置地有限公司8龙湖集团控股有限公司9金地集团股份有限公司10中国金茂控股集团有限公司201年，全国商品房市场实了超预期增长，销售模再创历史新高，综合实力T10企业顺应市场变化，握市场需求节奏，业绩稳步增长，行业地位稳固。201年综合实力10企依然保持了业绩的稳步增长注重稳健高质量发展的万科保利及碧桂园综合实力位列前三华润把握热点区域发展机遇加大销售力度销售金额跨越300亿元；商蛇口推行“双百战略”，助力经营物业业绩爆发，销售金额超300亿元。2021年，综合实力TO10业销售额均值达4044亿元同比增长率均值为13业综合实力持续彰显10企业的全年营业收入和净利润均值同比分别增长24259，超出百强企业均值49和55个百分点，综合能力提升明显。

201年规模性10企业资产和销售规模持续扩大总资产均值135亿元同比增长105销售额及营业收入均值分别为4973亿和2436亿规模效应凸显。规模性TO10企业持续优化场布局，紧抓热点城市场机遇实现销售业绩快速提升同时通过并购优质资产方式，有效推动企业资产规模快速扩张。一方面，规模性TO10企业抓热点城市市场机遇如招商蛇口持续加强区域城市与板块聚焦围绕核心都圈重点城市群进行深耕细作有效助力销售业绩增长一方面，规模性TO10企业过把握市场收并购机会。万科279亿元收购深圳国际接持有的附属公司联合置357股权，推动规模进一步提升。2022中国房地产百强企业盈利性TO

2022中国房地产百强企业成长性TO排名公司名称排名公司名称1中海地产（中国海外发展）2保利发展控股集团3万科企业股份有限公司4中国金茂控股集团有限公司5招商局蛇口工业区控股股份有限公司6中冶置业集团有限公司7华润置地有限公司8杭州滨江房产集团股份有限公司9龙湖集团控股有限公司10金地集团股份有限公司排名公司名称1绿城中国控股有限公司2杭州滨江房产集团股份有限公司3越秀地产股份有限公司4金地集团股份有限公司5中国铁建房地产集团有限公司6招商局蛇口工业区控股股份有限公司7北京金隅集团股份有限公司8中交房地产集团有限公司9四川新希望房地产开发有限公司10河南信友置业集团有限公司201盈利性TO0企的利润水平稳步提升净利润均值同比增长28至209亿元是同期百强企业净利润均值的46倍，增速高于强企业24个百分点。同时，盈利性TO10企业拥有较好盈利质量净利率均值为151高出百强企业均值53个百点。受地价高位运行影响叠加新冠疫情和市场步入调整周期，行业盈利空间持续收窄，盈利性TO10企业通过加强区域深耕、发挥融资优势、加强成本管控等方式降本增效提升盈利水首先加强区域深耕提升综合运营效益如金茂滨江深耕重点布局城市围绕优势区域储备优质的土地储备持续巩固所在城市领先地位为良好业绩表现提供保障。其次，发挥财务稳健优势，降低融资成本，如中海龙湖华润万科保利等企业发债平均利率均低于4后向管理要效益提升内部管控效率促进业务管理体系提质增效如中冶置业执行“清单一流程”决策机制用好“契约化管理”、“组织绩效考核”两个抓手，同时持续升级建筑科技体系提高集团化管控水平此外保利金茂等依托城市更新收并购等多种方式低成本拓展资源深度挖掘高效资源，金茂入股中国宏泰发展，强化城市运营能力。

201年成长性TO10企业售额均值增长率为179，营业收入均值增长率达276超过同期百强企业均值140、个百分点，成长性TO0企业精准把握市场发展节奏精准获取优质土储畅通融资渠道为未来发展注入强劲动力同时成长性10企业步推进产品研发创新工作，持续深化品质管控，加强组织和成本管控，提升经营效益绿城坚持“区域聚焦城市深”战略精准发力土地投资落实精细管控的营销政策促进产品创新落地转化推动销售额再创新高实现收入盈利实现双位数增长金隅强化区域优势深耕细作拓展开发渠道加强核心城市土地资源储备深挖优质区域市场优化核心布局盘活土地资源，在老旧小区改造、科技文创园区、非遗文化技艺传承休闲旅游度假领域探索新模式提炼金隅方案助力金隅核心竞争力提升新希望地产长期坚持“城市聚焦区域聚焦、产品聚焦、服务聚焦、人才聚焦”的五大聚焦战略，坚持以“新一线强二线为主”的城市群深耕策略聚焦“中高端“住宅产品秉持“产品为根客户为本”的经营理念构建了独具匠心的“新希望地产产品金字塔”产品理念实现了资产和经营规模的稳健科学发展。2022中国房地产百强企业稳健性TO

2022中国房地产百强企业融资能力TO0”排名公司名称排名公司名称1中海地产（中国海外发展）2上海建工房产有限公司3中冶置业集团有限公司4上海中建东孚投资发展有限公司5重庆华宇集团有限公司6联发集团有限公司7大悦城控股集团股份有限公司8上海城建置业发展有限公司9爱家集团10天地源股份有限公司排名公司名称1保利发展控股集团2华润置地有限公司3中国金茂控股集团有限公司4招商局蛇口工业区控股股份有限公司5金地集团股份有限公司6杭州滨江房产集团股份有限公司7龙湖集团控股有限公司8大悦城控股集团股份有限公司9新城控股集团股份有限公司10远洋集团控股有限公司201年稳健性TO10企业产负债率均值为723，低于同期百强企业均值28百分点杠杆率低于行业平均水平；稳健性TO10企业在021年的现金短债比均值18显著高于同期百强企业均水平短期偿债能力较强201稳健性TO0企调整经营策略加强运营能力提升效率与业务拓展两手抓一方面顺应市场变化，调整经营节奏如中海避开首轮拿地风潮在下半年土拍遇冷时逆势发力仅9月拿地超50亿且新土储多分布在北京广州深圳杭州等热点城市极大地补充了土储规模提升了货值质量另一方面持续稳健经营提升资产运营效率中冶置业在商业办公公寓酒店特色园区等业态进一步完善管理体系，优化管控模式，加强品牌影响提升盈利水平，打造公司多元化复合经营能力。此外，稳健性TO10企业积探索新发展模式，寻新的业务增长点以保证可持续的稳定经营如大悦城控打造大悦乐邑这一长租品牌，先后在深圳开业9个公寓目大悦乐邑作为深圳市人才安居的承载方之一助力深政府的安居工程，践行大悦城控股作为“城市运营商与美生活服务商”的央企责任。

201年，在融资环境持续趋趋紧的背景之下，融资能力TO10企业凭借一贯的务稳健性与较低的信用风险以较低成本持续获得资金支持坚持探索新型融资渠道为企业稳定发展提供强有力保障的同时也为提升行业信用贡献了力量。融资能力TO10企业在发行率、发行能力方面均体现出较强优势21年融能力TO10企业通过信用债融资2016亿元平均融资本39低于行业均值04个百分点；海外债融资1539元，平均融资成本54，低于行业均值22个百分点有明显的融资成本优势滨江集团全年共发行8只信用债新城发行4只海外债在民房企中均名列前茅。融资能力TO10企业坚持对型融资方式的探索。远洋集团作为“建筑健康”先行者于7月成功发行32亿元色美元债获得5倍超额认票面利率仅27创公司外市场美元债最低发行利率。华润置地获招商银行20元并购贷款额度是首批获得并购贷款的企业之一在防化解行业风险推动行业健康发展和良性循环中的起到了极作用。2022中国房地产百强企业运营效率TO0”

2021-2022中国房地产年度社会责任感企业排名公司名称排名公司名称1建发房地产集团有限公司2金地集团股份有限公司3华润置地有限公司4四川新希望房地产开发有限公司5中国金茂控股集团有限公司6中国铁建房地产集团有限公司7龙记泰信实业集团有限公司8联发集团有限公司9金侨投资控股有限公司10众安集团有限公司公司名称保利发展控股集团绿城中国控股有限公司宝龙地产控股有限公司大悦城控股集团股份有限公司中海地产（中国海外发展）上海建工房产有限公司中冶置业集团有限公司上海中建东孚投资发展有限公司金科地产集团股份有限公司金侨投资控股有限公司201运营效率TO0业不断优化组织架构提升运营效率同时把握市场主流需求利用线上平台和科手段加快周转，提升企业经营效率。运营效率TO10企业通过优战略布局和企业组织构适应市场环境并且提升管理效率如龙记泰信六大核业务分别是地产开发建筑工程商业运营地产金融物管服务和供应链贸易贯穿地产开发全产业链通过优化业链上下游各业务之间的衔接有助于产生协同效应提效率保障利润华润置地提出了“城市投资开发运营商”的略定位确立了“开发销售型业务经营性不动产业务轻产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务组合模式，实现新战略格局下的韧性生长。运营效率TO10企业通过精化运营提升运营管理水平如龙记泰信紧抓产品优化提高产品竞争力优化运营节奏通过推进数字科技化建设包括搭建线上销售线上采购线上客户服务等系统全面提升运营效率和周转效率中国铁建综合运用基础提升定制三大模块实现销售中心的全面升级与更新。

201年，年度社会责任感企积极履行纳税义务，身社会公益活动聚焦保障房建设公益捐款和抗击疫情多领域开展公益活动同时践行绿色可持性发展理念全位回馈社会。中建东孚承接上海市众多保障房项目先后开发市属南民乐大居曹路航头区属保障房部分项目将以装配施工方式进行绿色建造，201年累计开工保障性住房万平方米，惠及人口16余人。在221年7月河南特大洪灾中保利发展和绿城中国等百强企业均捐款100万驰援河南抗洪救灾。此外年度社会责任感企业积极响应“碳中和”战略布局践行绿色可持续发展理念。绿城中国秉承“绿色”与“健康”理念，大力发展绿色建筑，并应用“海绵城市”雨水回收技术、低能耗建筑和装配式技术等手段践行绿色发展理念累计建设绿色星级项目112个、EEWEL认证项目5个。中冶置业创建“中冶置业产品科技与服务体系30”，并将最新的研发成果应用到项目开发中致力为客户打造绿色建筑科技产品、智能家居和智慧社区。2021-2022中国房地产年度扶贫标杆企业

2022中国房地产百强之星公司名称碧桂园控股有限公司公司名称碧桂园控股有限公司中交房地产集团有限公司上海中建东孚投资发展有限公司融创中控股有限公司中冶置业集团有限公司宝龙地产控股有限公司中国铁建房地产集团有限公司大悦城控股集团股份有限公司联发集团有限公司北京金隅集团股份有限公司公司名称北京金隅集团股份有限公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司北京北辰实业股份有限公司金侨投资控股有限公司龙记泰信实业集团有限公司河南信友置业集团有限公司朗基地产集团有限公司德杰集团天地源股份有限公司华董（中国）有限公司党中央国务院将扶贫工作列为一项重要工作战略部署201年百强企业积极响应党政府号召，踊跃参与精准扶贫，带动被帮扶