房地产项目融资及银行按揭流程

2004중점사업분야房地产项目融资及银行按揭流程总结——邓君谈到融资、银行按揭，你最想知道什么？什么是项目融资？什么是抵押、保证担保？如何做融资？融资有什么流程？银行个人按揭流程？什么是阶段性担保、预告登记、直客式？目录什么是项目融资？如何做融资？融资有什么流程？什么是阶段性担保、、预告登记、直客式？融资定义及类型1信托、银团贷款简介2银行融资流程3住房贷款流程4（一）融资定义及类型定义解决项目资金需求的方式是企业资金筹集的行为载体以项目为依托，获取资金目的融资取得的资金，用于项目开发建设让我们先看看什么是融资？（一）融资定义及类型融资就是银行借款吗？NO（一）融资定义及类型预售房款应付账款（承建企业垫资）

上市（IPO、买壳上市、增发）房地产信托房地产企业债银行贷款（银团、一般项目融资）内部融资外部融资银行借款仅是融资方式的一种直接融资间接融资直接融资：从资本市场募集资金间接融资：向金融机构募集资金（一）融资定义及类型外部融资定义IPOInitialpublicoffering公司首次向社会公众公开招股买壳上市非上市公司购买上市公司的股权，将自己的资产注入到购买的上市公司，实现上市目的增发上市公司为了再融资而再次发型股票的行为房地产信托信托公司将委托人的资金以借款或入股方式，投向房地产项目建设房地产企业债房地产企业为筹集资金发行的有价证券，利率一定、到期偿还本金银行贷款向银行借款用于房地产项目开发资金，定期支付利息到期还款（一）融资定义及类型在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）一般项目贷款信托银团贷款常用（二）信托、银团贷款介绍——信托信托：

起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。相信我，信托是个有趣的东西我国《信托法》第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”Thisisastory信托有多重要？（二）信托、银团贷款介绍——信托信托业务、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱信托银行证券保险金融信托涉及三个个角色委托人：财产产委托给受托托人委托人受托人受益人运用财产保值值、升值受托人将财产产分配给受益益人（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托房地产项目信托分类：单一信托：受托人接受单个委托人的委托，单独独管理和运用用信托财产的的方式集合信托：受托人接受两个以上（含含两个）委托托人的委托，集中中进行资金管管理、运用、、处分集合信托：由由信托公司担担任受托人，，按照委托人人意愿，为受受益人的利益益，将两个以以上（含两个个）委托人交交付的资金进进行集中管理理、运用或处处分的资金信信托业务活动动——《信托托公司集合资资金信托计划划管理办法》》（中国银监督督会令2007年第3号号）（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托关于信托的法法律文件：在祖国，信托托可是受法律律约束的，这这就是著名的的“一法两规规”，即《《信托法》、、《信托投资资公司管理办办法》、《资资金信托管理理办法》。（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托《信托公司……办法》《资金信托……办法》《信托法》：：确立信托公司司经营范围明确资金信托托运作方式，，如：集合信信托最多200份合同，最低合合同份额5万万元；不得承承诺信托资金金最低收益或不受受损失等2001年4月28日颁颁布，明确““信托”合法法地位房地产信托是是什么？房地产信托是是：信托公司运运用信托计划划筹集资金，，并用于房地地产项目开发发、建设、运运营。由房地地产债权信托托和房地产股股权信托、收收益权信托三三种组成Q&A（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托房地产债权信信托：信托公司通通过信托产品品募集资金，，并以借贷方方式发放给开开发商用于房房地产项目的的开发建设房地产股权信信托：信托公司通通过信托产品品募集资金，，并以股权方方式投资于房房地产开发项项目，用于项项目开发建设。是最常见的信托方式收益权信托：信托公司向向投资者发行行信托产品募募集资金，用用于购买开发发商的持有物业，信托公司将将购买的持有有物业委托专专门的管理公公司经营，并并将持有物业业未来的租金金作为投资回回报的收益分分配给投资者者房地产债权信信托与股权信信托比较？与商业银行贷贷款类似，由由信托公司扮扮演银行角色色，将信托资资金发放给开开发商，开发发商到期偿还还本金、利息息。必须满足项目目“四证”齐齐全、开发商商或其控股股股东具备二级级资质，项目目资本金比例例达到国家最最低要求等条条件资金成本7%-12%四证齐全后才才能做房地产产债权信托，，资金成本高高，逐渐退出房地产债权信信托（不常用用）股权+回购””模式，即信信托计划和开开发商（母公公司）入股一一个房地产项项目公司，信信托计划持有有的股权到期期后，再由开开发商溢价回回购股权。信托资金充当当项目资本金金，可以用于于支付土地出让让金，资金上支持持开发商取得得“四证”并并进行项目后后续建设开发发资金成本10%-12%因股权信托资资金可用于支支付土地款，，被大量采用用房地产股权信信托（常用））（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托房地产债权信信托与股权信信托的区别:在债权型中，，信托公司将将项目贷款的的本金及利息息分配给投资资者；在股权权型中，信托托公司通过““股权+回购购“将项目的的部分营运收收益分配给投投资者。一般般在“四证””之前的信托托为股权型信信托，“四证证”之后申请请的信托为债债权型。房地产股权信信托的两种模模式投资者②资金委托银行⑩收益分配⑨收益分配④担保①购买理财产品信托公司项目母公司⑧溢价回购股权关联方③增资扩股项目公司⑦土地抵押⑥出让土地⑤支付土地款国土局模式一本页图片参照照中行信托产产品介绍模式一：信托托资金可用于于支付土地款款（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托房地产股权信信托的两种模模式投资者②资金委托银行⑧收益分配⑦收益分配④担保①购买理财产产品信托公司项目母公司⑥溢价回购股股权关联方③增资扩股项目公司⑤土地抵押模式二本页图片参照照中行信托产产品介绍模式二：母公公司已支付土土地款，信托托资金用于项项目在取得土土地证后的建建设开发（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托备注：两种模式均在在四证前介入入，模式一比比模式二介入入时间更早，，可用于土地地款支付房地产股权信信托与银行贷贷款比较优势劣势股权信托资金金可用于支付付土地款，可可缓解开发商商资金压力银行贷款资金金不可用于土土地款支付股权信托资金金成本高：10%-12%银行贷款资金金成本一般为为1-3年贷贷款基准利率率，目前是5.4%。具具体视市场情况适当浮浮动。（二）信托、、银团贷款介介绍——信托托（二）信托、、银团贷款介介绍——银团团贷款什么是银团贷贷款？银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。简单通俗地说：银团贷款=2个及以上银行做贷款（二）信托、、银团贷款介介绍——银团团贷款银团角色分配配牵头行指定或或由参加行协协商确定按贷款条件确确定的金额、、进度归集资资金提供贷款款对银团资金进进行监管接受牵头行邀邀请参加银团贷款款并按银团协协议中确定的的承贷份额向向借款人提供供贷款牵头行代理行参加行银团贷款的组组织者和安排排者发起、分销银银团贷款份额额承贷比例不低低于银团贷款款总额的10%（二）信托、、银团贷款介介绍——银团团贷款银团贷款会产产生哪些费用用？中介费代理费承诺费安排费内容：牵头行行牵头筹组银银团收取的费费用收费标准：银银团贷款总额额一定比例一一次性支付内容：银团成成员承诺贷款款，但借款人人尚未提取的的贷款，对银银团成员资金金占用成本的的补偿收费标准：未未用余额的一一定比例，每每年收取内容：代理行行承担整个银银团的贷款管管理、资金管管理、账户管管理等工作收收取的费用收费标准：代代理行的工作作量每年支付付内容：向会计计师事务所、、律师事务所所、资产评估估事务所、保保险机构等支支付的费用收费标准：根根据实际花费费另行支付（二）信托、、银团贷款介介绍——银团团贷款银团贷款与银银行贷款比较较A.融资规模更大B.各银行审批贷款难度降低A.资金成本高B.难以协调各银银行放款条件件C.各家银行利益益分配不均D.贷后检查应对对多家银行优势劣势C.银行计划紧张时下贷相对容易（三）银行融融资流程银行融资可是是个技术活，，集团会从三三个方面考核核我们的融资资工作融资额下贷时间贷款资金使用用效率（三）银行融融资流程下面我们接着着来看看银行行融资流程，，也就是银行行借款的流程程融资额度匡算step1融资方式确定step2落实授信额度step3银行受理step4调查评级step5贷后监管step8银行审批step6Step7发放贷款（三）银行融融资流程———step1融资额度度匡算Contents匡算原则②自有资金覆覆盖土地款①融资额度=项目总投资资（不含税））-土地成本本-销售转投投入③项目资本金金/总投资≥≥30%集团担保金额额=融资额-抵押金额目的通过融资额度度测算，确定定全项目正常常运营的资金金需求量④本项目土地地、在建工程程先抵押，不不足部分提供供集团担保备注：销售转投入是是指项目开盘盘取得销售收收入后，用销销售回款作为为资金来源用用于本项目后后续开发不可预见费开发成本期间费用Addyourtextinhere项目总投土地价款勘探设计三通一平主体建安基础设施环境景观工程相关财务费用管理费用销售费用用融资额度度匡算的的一个原原则项目总投投即项目目建设所所需要的的全部资资金配套设施施行政经营营收费（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算来，咱们们看看附附件，或或许会对对总投有有更深入入的理解解（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算融资额度度匡算的的一个原原则（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算关于融资资额度测测算，再再给你介介绍个简简单工具具喏，从投投资模型型上取数数，将附附表2、、3、4灰色区区域的数数据填好好，融资资额度测测算就出出来了（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算融资额度度匡算的的二个原原则银行规定定房地产产项目开开发贷款款不能流流入证券券市场、、也不能能用于支支付本项项目土地地款及其其他项目目相关支支付，只能用用于本项项目开发发建设。。为什么自自有资金金覆盖土土地款？？由于开发发贷款不不能用于于支付本本项目土土地款，，在节约约资金提提高资金金使用效效率的原原则下，，自有资资金只覆覆盖土地地款部分分。自有资金金是开发发商投入入到项目目建设中中的非债债务性资资金，也也就是在在向银行行贷款前前，开发发商需自自行筹措措一部分分资金先先投入项项目建设设我们可以以从报表表“所有有者权益益”科目目算出自自有资金金的金额额自有资金金=所有有者权益益=实收收资本+资本公公积+盈盈余公积积+未分分配利润润融资额度度匡算的的三个原原则项目注册册资本金金总总投入入≥30%项目资本本金是项项目的投投资者认认缴的出出资额，，不能以以任何方方式抽回回。项目资本本金与自自有资金金区别与与联系：：项目资资本金和和自有资资金有联联系，但但不是一一回事！！项目资资本金来来源于自自有资金金，项目目资本金金不能抽抽回，自自有资金金大于项项目资本本金的部部分可以以在项目目有销售售收入后后通过营营运收回回。自有资金金≥项目目资本金金2009年5月月25日日国务院院下发关关于调整整固定资资产投资资项目资资本金比比例的通通知。通通知指出出：保障障性住房房和普通通商品住住房项目目的最低低资本金金比例为为20%，其他他房地产产开发项项目的最最低资本本金比例例为30%（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算融资额度度匡算的的第四个个原则本项目土土地做抵抵押，不不足部分分集团提提供保证证担保什么是抵抵押？什么是保保证？（三）银银行融资资流程———step1融资资额度匡匡算法人担保保方式，，由贷款款方（银银行）与与保证方方（母公公司）签签订协议议，当借借款方（（项目公公司）违违约或无无力偿还还债务时时，由保保证方承承担一般般保证责责任或者者连带责责。集团担保保属于保保证担保保范畴。融资额度度匡算的的第四个个原则先来解决决概念问问题———什么是是担保以以及担保保的分类类质押担保保抵押担保保保证担保保借款方（（项目公公司）作作为抵押押人，将将自身拥拥有的财财产作为为贷款的的担保，，此财产产（如土土地）在在贷款期期间不转移财财产占有有权。当借款款人不履履行合同同时，抵抵押权人人（银行行）有权权从该财财产折价价或拍卖卖、变变卖的价价款中优优先得到到补偿。。土地抵押押、在建建工程抵抵押均属属于抵押押担保范范畴。借款款人人（（项项目目公公司司））将将其其拥拥有有的的动产产或或者者权权利利转转交交给贷贷款款方方（（银银行行））作作为为清清偿偿债债务务的的担担保保。。当当借借款款人人不不履履行行债债务务时时，，贷贷款款方方有有权权价价出出售售、、拍拍卖卖、、变变卖卖该该动动产产或或者者权权利利收收回回资资金金。。向银银行行贷贷款款再再找找个个第第三三方方做做担担保保抵押押物物你你可可以以自自行行保保管管抵押押物物银银行行帮帮你你保保管管，，直直到到还还清清债债务务担保：为督促债务履行，确保债权实现的一项法律制度（三三））银银行行融融资资流流程程————step1融融资资额额度度匡匡算算融资资额额度度匡匡算算的的四四个个原原则则集团团担担保保融资资额额度度土地地抵抵押押值值土地地抵抵押押值值=土土地地评评估估值值*抵抵押押率率提高高土土地地评评估估值值，，降降低低集集团团担担保保提高高土土地地抵抵押押率率，，降降低低集集团团担担保保备注注：：1.建在在工工程程即即建建设设过过程程中中的的项项目目2.土地地评评估估值值、、在在建建工工程程评评估估值值均均由由评评估估公公司司确确定定3.在建建工工程程是是否否抵抵押押各各地地区区银银行行要要求求不不同同，，具具体体可可在在融融资资方方案案沟沟通通时时确确定定4.一旦旦办办理理建建设设工工程程抵抵押押，，项项目目在在房房管管局局拿拿预预售售证证前前，，必必须须由由银银行行出出具具函函件件撤撤销销抵抵押押。。因因为为抵抵押押给给银银行行的的房房子子是是不不能能卖卖给给客客户户的的，，一一房房不不能能二二主主（三三））银银行行融融资资流流程程————step1融融资资额额度度匡匡算算在建建工工程程抵抵押押值值在建建工工程程测测算算与与土土地地抵抵押押相相同同集团对对融资资额度度考核核：融资额额：下贷时间贷款资金使用效率1.测测算得得分0分50分分75分分100分A≥60%

50%≤A＜60%

40%≤A＜50%

A<40%土地款/总投＜50%2.测测算得得分0分50分分75分分100分

B≥110%

100%<=B<110%

90%<=B<100%

B<90%土地款/总投≥50%1.土土地款款占总总投资资＜50%融资额额/总总投得得分：：A=融资资额度度/总总投2.土土地款款占总总投资资≥50%融资额额/总总投得得分：：B=融资资额度度/（（总投投-土土地款款）（三））银行行融资资流程程———step1融融资资额度度匡算算（三））银行行融资资流程程———step2融融资资方式式确定定按以下下因素素选择择融资资方式式融资额额度四证取取得时时间下贷时时间资金使使用效效率融资成成本就目前前的融融资方方式看看银行行项目目融资资的资资金成成本低低，是是最常常用的的融资资方式式（三））银行行融资资流程程———step2融融资资方式式确定定选定银银行借借款这这种融融资方方式，，我们们会和和银行行就关关键性性条款款进行行初次次沟通通关键性性条款款例如如：贷款额额度是否办办理在在建工工程抵抵押土地抵抵押率率贷款期期限还款方方式：：是否否期限限还款款？或或是销销售进进度还还款贷款利利率（（综合合利率率基准准）等等（三））银行行融资资流程程———step2融融资资方式式确定定在银行行实行行从紧紧的货货币政政策，，房地地产信信贷规规模全全面收收紧时时，商商业银银行会会提出出额外外收取取中间业业务费费或财务顾顾问费费来提高银银行房房地产产贷款款的综综合收收益，，在谈谈判中中可强强调战战略合合作技技巧性性规避避。2.财财务顾顾问费费：银行提提供的的顾问问服务务包括括行业业市场场信息息咨询询顾问问、企企业上上市顾顾问、、融资资顾问问、经经营管管理顾顾问、、企业业并购购顾问问、资资金托托管费费等①代收代付业务代发工资、奖金、福利费、拆迁款、养老、医保等②代理保险业务办理建筑安装一切险、员工寿险等理财类保险③银行保函业务银行作为担保方办理投标保函、履约保函等④票据业务：办理承兑汇票、票据贴现⑤结售汇业务1.中中间业业务：：（三））银行行融资资流程程———step3落落实实授信信额度度授信额额度是是商业业银行行对单单一法法人客客户或或企业业集团团确定定的可可以向向银行行提出出贷贷款款申请请的最最高控控制额额度。。目前龙龙湖集集团在在工行行、农农行、、建行行三家家公司司有授授信额额度。。什么是是授信信额度度？（三））银行行融资资流程程———step4~step8从银行行受理理到贷贷后监监管，，就是是以下下附件件所述述的步步骤备注：：本流流程为为苏南南公司司滟澜澜山项项目一一期贷贷款流流程（三））银行行融资资流程程———step4银银行行受理理银行受受理即即银行行有意意向做做该项项目融融资这个阶阶段银银行主主要进进行主体资资格审审查，同时时要求求企业业提供供申请请贷款款的相相关资资料主体资资格审审查内内容：：1.确确定借借款人人是经经工商商行政政管理理机关关核准准登记记的企企业法法人2.有有经工工商行行政部部门核核准登登记并并办理理的法法人营营业执执照3.财财务制制度健健全，，财务务状况况良好好4.具具有还还本付付息能能力5.已已办理理贷款款卡，，并开开立基基本户户或一一般户户6.拟拟贷款款项目目的文文件合合法、、完整整、真真实、、有效效7.拟拟贷款款项目目运营营具有有可行行性，，并出出具有有效的的可行行性报报告8.借借款人人自有有资金金投入入不低低于银银行规规定比比例，，并在在银行行贷款款投放放以前前到位位（三））银行行融资资流程程———step5调调查查评级级调查评评级阶阶段银银行主主要做做什么么？对企业业进行行信用用评级级公司准准入项目准准入——也就就是项项目核核准资产负负债率率流动比比例速冻比比例现金流流资本金金利润润率成本费费用率率销售利利润率率总资产产利润润率一、信信用评评级：：1、信信用评评级考考察六六方面面：Title企业素素质经营能能力履约能能力发展前前景员工素素质员工专专业能能力管理能能力企业发发展潜潜力贷款到到期偿偿还率率贷款利利息偿偿还率率偿债能能力获利能能力销售收收入增增长率率流动资资产周周转次次数应收账账款周周转率率存货周周转率率宏观经经济形形势行业（（产业业）政政策行业特特征市场需需求影影响（三））银行行融资资流程程———step5调调查查评级级一、信信用评评级：：2、评评定标标准分分为““三等等九级级”AAAAAABBBBBBCCCCCC①AAA级级：偿偿还能能力具具有最最大保保障；；经营营处于于良性性循环环状态态，不不确定定因素素影响响最小小。②AA级：：偿还还能力力很强强；经经营处处于良良性循循环状状态，，不确确定因因素很很小。。③A级级：偿偿还能能力较较强；；经营营处于于良性性循环环状态态，未未来经经营易易受不不确定定因素素影响响，盈盈利能能力和和偿债债能力力会产产生波波动。。④BBB级级：偿偿还能能力一一般，，目前前对本本息的的保障障尚属属适当当；经经营处处于良良性循循环，，未来来经营营与发发展受受不确确定因因素影影响，，盈利利能力力和偿偿债能能力有有较大大波动动，约约定条条件可可能不不足以以保障障本息息的安安全。。⑤BB级：偿偿还能力较弱弱；企业经营营与发展状况况不佳，支付付能力不稳定定，有一定风风险。⑥B级：偿还还能力较差；；经营较困难难，支付能力力有较大不确确定性，风险险较大。⑦CCC级：：偿还能力很很差；受不确确定因素影响响，企业经营营困难，支付付能力很困难难，风险很大大。⑧CC级：偿偿还能力严重重不足；经营营状况差，经经营走向良性性循环状态的的因素很少，，风险极大。。⑨C级：偿还还能力极差；；经营处于恶恶性循环状态态，企业濒临临破产。（三）银行融融资流程———step5调查评级级二、公司准入入条件：1.公司治理理完整，依法法经营，管理理规范，报报表真实，并并提供公司年年度审计报告告2.信用等级级AA以上（（各银行要求求不同），无无不良信用记记录3.资产负债债率低于75%，经营性性现金流充足足4.上年末所有者者权益8000万元以上上（各银行要要求不同）5.具备三级级及以上房地地产开发资质质，连续经营营商品房开发发3年以上，，且开发业绩绩良好，其中中：以住宅开开发为主的，，累计开发面面积15万平平米以上，以以商业及营业业用房的，累累计开发面积积2万方以上上6.有一定的的项目储备，，持续开发能能力较强（三）银行融融资流程———step5调查评级级用低密度住宅宅替换“别墅墅”敏感词汇汇取得《国有土土地使用证》》取得《建设用用地规划许可可证》项目资本金比比率不低于总总投40%三、项目核准准条件：1.普通住宅宅2.别墅项目目3.商业及营营业性用房取得《国有土土地使用证》》取得《建设用用地规划许可可证》项目资本金比比率不低于总总投30%取得《国有土土地使用证》》取得《建设用用地规划许可可证》项目资本金比比率不低于总总投40%（三）银行融融资流程———step5调查评级级（三）银行融融资流程———step6银行审批批取得《国有土土地使用证》》、取得《建建设用地规划划许可证》在在市行上贷审审会取得《国有土土地使用证》》、取得《建建设用地规划划许可证》、、《建设工程程规划许可证证》在省行上上贷审会一、银行审批批原则（三）银行融融资流程———step6银行审批批二、银行审核核内容项目建设条件件评价项目可行性规划方案设计单位资质质评定施工单位资质质评定环保评定贷款风险评价价项目可行性结结论核定担保方式式投资估算总投构成项目投资计划划评定财务效益预测测项目现金流分分析偿债能力评定定敏感性分析市场评估市场供需分析析产品差异化市场定位购买力分析项目市场收益风险银行审批contents（三）银行融融资流程———step7发放贷款款贷款发放前置置条件：有明确的贷款批复已在国土局办理抵押登记四证齐全保证担保条件落实备注：四证是是指《国有土土地证》《建设用地规规划许可证》》《建设工程规规划许可证》》《建筑工程施施工许可证》》四证如此重要要，以至于每每年预算都会会根据四证齐齐全时间排下下贷计划集团对贷款发发放的考核（三）银行融融资流程———step7发放贷款款融资额下贷时间贷款资金使用效率1.下贷时间间贷款发放到位位指标贷款使用效率率四证取得2.5个月内内未发放四证取得2.5个月内内发放四证取得2个月内发放放四证取得1个月内发放放65%以下65%<=A<75%75%<=A<90%90%以上0分50分75分100分2.贷款资金金使用效率0分50分75分100分什么是贷后监监管（三）银行融融资流程———step8贷后监管管银行在下贷后后，对贷款资资金支用、作作为还款来源源的销售资金金支用的监管管不要以为下贷贷就万事大吉吉了，你的债债主一直睁大大眼睛注视着着你，直到偿偿清债务销售资金支用用监管贷款资金支付付监管工程款支付：：需提供总包合合同工程进度证明明支付凭证材料款支付：：需提供购货合合同购货发票及合合同明确付款款前需具备的的附件管理费用支付付：提用款计划销售资金被监监管，资金使使用效率降低低尽量与银行协协商不监管（四）住房贷贷款流程关于住房贷款款流程，我们们想介绍以下下内容一、按揭银行的选择二、按揭楼盘的准入三、客户办理住房贷款的流程四、直客式贷款介绍（四）住房贷贷款流程———按揭银行的的选择一般而言，项项目开发贷款款银行，会成成为该项目的的个人按揭业业务主办行，，优先办理该该项目按揭业业务。签订项项目开发贷款款时，在《固固定资产借款款合同》“其其他约定”中中会明确：由由贷款人优先先办理按揭业业务，所以开开发贷银行是是按揭银行的的主办行。除了选择开发发贷银行作为为主办行以外外，我们也会会选择一些小小的股份制银银行作为补充充银行，主要要原因如下：：1.客户征信信记录不良，，不能在主办办银行贷款有些客户在人人民银行的征征信系统中，，显示信贷逾逾期数次，不不能在主办按按揭的银行做做按揭业务。。但该客户在在其他银行是是VIP客户户，可调整个个人信用评级级，能在他行行办理按揭业业务。2.银行政策策差异“4.15””新政后国家家收紧房贷政政策，特别是是对二套房的的认定，明确确规定以家庭庭（含夫妻、、成年子女））为单位，只只要征信系统统中显示有一一套按揭记录录，再购房做做按揭即为第第二套房。但但是无锡浦发发银行目前政政策是：征信信系统中显示示有按揭记录录，但是按揭揭结清并转让让，再购房均均作为首套房房认定。政策策上的差异也也会成为按揭揭银行的选择择因素。3.银行额度度银监会对商业业银行实行全全年按季度、、“季四月三三”方式监管管信贷额度。。从紧的信贷贷额度政策下下，只在一家家银行做按揭揭贷款，会导导致额度紧张张，按揭放款款无额度下贷贷，影响回款款。4.资金使用用的效率在开发贷银行行做按揭，个个人按揭贷款款资金回到开开发贷银行资资金监管户，，资金使用受受到监管。选选择他行按揭揭，按揭贷款款资金可自有有使用规避监监管。（四）住房贷贷款流程———按揭楼盘准准入商业银行同意意与某个楼盘盘做长期按揭揭业务的审批批流程什么是按揭楼楼盘准入？开发商申请step1项目调查step2银行审批step3签订合作框架协议step4（四）住房贷贷款流程———客户办理住住房贷款流程程Step1Step2Step5Step4Step3Step7Step6客户征信查询询客户与开发商商签订购房合合同客户付清首付付客户向银行申申请贷款银行贷前调查查银行审批客户与银行签签订借款合同同Step9Step8Step10银行与客户办办理预告登记记银行将客户贷贷款发放至开开发商账户客户办理保险险、公正、担担保等手续备注：在商业银行将将客户贷款发发放至开发商商账户之日起起，到客户办办理出他项权权证交由银行行保管期间（（也就是step10-step13），由开开发商或担保保公司提供阶阶段性担保开发商办理大产权开发商协助客户办理分户产权及他项权证客户将他项权权证交与银行行111213（四）住房贷贷款流程———客户办理住住房贷款流程程这里有两个重重要熟悉而费费解的概念：：预告登记阶段性担保（四）住房贷贷款流程———客户办理住住房贷款流程程1.什么是预预告登记？预告登记：房管局办理的的一项业务，，在商品房预预售中，购房房者可以就期期房进行预告告登记，以制制约开发商把把已出售的住住房再次出售售或者进行抵抵押。个人人贷款银行可可以通过预告告登记，防止止已办按揭的的购房者将期期房另行处置置。预告登记的法法律意义指当当事人约定买买卖期房或者者转让其他不不动产物权时时，为了限制制债务人处分分该不动产，，保障债权人人将来取得物物权而作的登登记。预告登记证只只是一种临时产权登记记制度，起到是是产权公示的的作用，其最