拆迁房屋评估

项目三拆迁房地产评估本项目主要内容

21成本法的评估过程市场比较法在拆迁房地产中的运用任务1运用市场法评估拆迁房地产引言：市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。本任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。一、市场法的相关知识

（一）概念市场比较法：（TheSalesComparisonApproach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。具体要求选取的房地产符合下列6个条件：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；②在用途上应与估价对象的用途相同；③在规模上应与估价对象的规模相当；④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤在档次上应与估价对象的档次相当；⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。

类似房地产二、理论依据

（二）理论依据----替代原理由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。（三）市场比较法的适用条件和范围必须具备以下三个条件：1.市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。2.比较实例与估价对象具有替代性；3.资料要可靠。不适应用于：1.房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；2.对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。二、市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程

1.拆迁估价前的准备工作2.入户调查3.收集市场交易资料4.选取可比实例5.建立价格可比基准6.交易日期修正7．交易情况修正8．房地产状况修正9．求取比准价格二、交交易实实例搜搜集与与筛选选搜集交交易实实例的的资料料----运用市市场法法的基基础和和前提提条件件l通常的的信息息渠道道有：：1．查阅阅政府府有关关部门门的房房地产产交易易等资资料2．查阅阅有关关房地地产出出售、、出租租的广广告、、信息息等3．参加加房地地产交交易展展示会会，了了解房房地产产价格格行情，搜搜集有有关信信息，，索取取有关关资料料。4．向房房地产产交易易当事事人、、四邻邻、经经纪人人、金金融机构、、司法法机关关等了了解有有关房房地产产交易易的情情况。。5．假装装成房房地产产购买买者，，与房房地产产出售售者，，如房地产产开发发商、、经纪纪代理理商等等洽谈谈，取取得真真实的的房地产产价格格资料料。6．同行行之间间相互互提供供。估估价机机构或或估价价人员员可以约定定相互互交换换所搜搜集的的交易易实例例和经经手的的估价价案例资资料交易实实例需需要搜搜集的的内容容有哪哪些？？需要搜搜集交交易实实例的的内容容很重重要，，一般般有：：(1)交易双双方的的基本本情况况和交交易目目的；；(2)交易实实例房房地产产的状状况，，如坐坐落、、用途途、土土地状状况、、建筑筑物状状况、、周围围环境境、景景观等等：(3)成交日日期；；(4)成交价价格；；(5)付款方方式；；(6)交易情情况等等。交易实实例调调查表表格实例名称区域位置交易双方买方：卖方：成交价格总价：单价：成交日期付款方式货币种类房地产状况区位状况：权益状况：实物状况：交易情况具体说明位置图套型图资料来源调查人人员：：调查日日期：：年月日选取可可比实实例1.类似房房地产产：地地区相相同、、用途途相同同、结结构相相同、、权利利性质质相同同(出让方方式)；2.可比实实例的的交易易类型型与估价目目的相吻合合；3.交易实实例必必须为为正常常交易易。正正常交交易是是指公公平竞竞争、、信息息通畅畅、平平等自自愿的的市场场条件件下进进行的的公平平交易易；4.交易时时间与与估价价对象象的估估价时时点应应尽量量接近近。最最长时时间不不宜超超过2年。例：某某一幢幢砖混混结构构的住住宅，，建筑筑层数数为9层，地地区级级别为为5级。要要求用用市场场比较较法评评估其其出售售价格格，请请从下下表中中所给给出的的资料料中选选取合合适的的比较较实例例。实例房屋性质估价时间与目的地区级别市场价格（元/m2）A钢混结构9层综合楼近期/出售51700B砖混结构9层住宅5年前/出售8960C砖混结构5层写字楼近期/出租5690D砖混结构9层住宅半年前/抵押5抵押价值1100E砖混结构9层住宅近期/出售51500结论：：可选选取实实例E做为待待估房房地产产的可可比实实例之之一。。建立价价格可可比基基础现搜集集甲、、乙、、丙三三宗交交易实实例：：甲实实例使使用面面积140m2，成交交总价价95万元，，一次次付清清，该该类房房地产产的得得房率率（使使用率率）为为0.78；乙实实例建建筑面面积180m2，成交交总价价120万元，，分两两次支支付，，首付付40万元，，余额额于一一年后后付清清，月月利率率为0.6%；丙实实例建建筑面面积为为40坪，成成交总总价1200万日元元，一一次付付清。。丙实实例交交易当当时的的人民民币与与日元元的市市场汇汇价为为1元=15日元，，估价价时点点人民民币与与日元元的市市场汇汇价为为1元=15.2日元。。试将将上述述资料料整理理成一一次付付清建建筑面面积每每平方方米人人民币币价格格。l统一货货币单单位l统一付付款方方式l统一采采用单单价l统一面面积内内涵l统一面面积单单位[解]（1）统一一付款款方式式。甲总价价=95（万元元人民民币））乙总价价=40+80÷÷（1+0.6%）12=114.46（万元元人民民币））丙总价价=1200（万日日元））（2）统一一采用用单价价。甲单价价=950000÷÷140=6785.71（元人人民币币／平平方米米使用用面积积）乙单价价=1144600÷180=6358.89（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）丙单价价=1200÷40=30（万日日元／／坪建建筑面面积））（3）统一一币种种和货货币单单位。。以人民民币元元为基基准，，则需需要将将丙交交易实实例的的日元元换算算为人人民币币元。。甲单价价=950000÷÷140＝6785.71（元人人民币币／平平方米米使用用面积积）乙单价价=1144600÷180＝6358.89（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）丙单价价=300000÷÷15=20000（元人人民币币／坪坪建筑筑面积积）（4）统一一面积积内涵涵。甲单价价=6785.71××0.78=5292.85（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）乙单价价=6358.89（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）丙单价价=20000（元人人民币币／坪坪建筑筑面积积）（5）统一一面积积单位位。以平方方米为为基准准，1平方米米＝0．303坪，则则：甲甲单价价=5292.85（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）乙单价价=6358.89（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）丙单价价=20000×0．303=6060（元人人民币币／平平方米米建筑筑面积积）以上建建立价价格可可比基基础可可以如如下计计算：：甲单价价=一次性性付清清的人人民币币总价价÷总建筑筑面积积=950000÷÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙单价价=一次性性付清清的人人民币币总价价÷总建筑筑面积积=[400000+800000÷（1+0.6%）12]÷180=6358.89（元/m2）丙单价价=一次性性付清清的人人民币币总价价÷总建筑筑面积积=(12000000÷15.2)÷÷（40÷÷0.303）=6060（元/m2）交易日日期修修正⑴交易易日期期修正正：将可比比实例例在其其成交交日期期时的的价格格修正正为估估价时时点时时的价价格，，如此此才能能将其其作为为估价价对象象的价价格。。对比比较实实例的的交易易日期期进行行修正正，其其实是是要对对房地地产的的销售售价格格予以以调整整，以以反映映随着着时间间变化化房地地产市市场价价格行行情的的涨跌跌情况况。⑵修正系系数=估价时时点的的价格格指数数/交易日日期的的价格格指数数（一一般用用物价价指数数，最最适宜宜采用用房地地产价价格指指数））修正系系数=1+T%或(100+T)/100⑶修正方方法①交易日日期调调整的的价格格指数数法：：价格指指数为为基比比时的的修正正；价格指指数为为环比比时的的修正正。②交易日日期调调整的的价格格变动动率法法。。价格指指数为为基比比时的的修正正1.某宗房地地产2008年5月1日的价格格为2000元／㎡，，现需要要将其调调整到2008年10月1日。已知知该宗房房地产所所在地区区类似房房地产2008年4月1日至10月1目的价格格指数分分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2006年1月1日为l00）。请计计算该宗宗房地产产2008年10月1目的价格格。【解】该宗房地地产2008年10月1日的价格格计算如如下：2000×=2626.51(元／㎡)可比实例例在其成成交日期期的价格格×=可比实例例在估价价时点的的价格价格指数数为环比比时的修修正2.某宗房地地产2008年6月1日的价格格为2000元／㎡，，现需要要将其调调整到2008年10月1日。已知知该宗房房地产所所在地区区类似房房地产2008年4月1日至10月1目的价格格指数分分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个个月为100)。请计算算该宗房房地产2008年10月1日的价格格。[解]该宗房地地产2007年10月1日的价格格计算如如下：2000×××××××=3046.80(元／㎡)交易日期期调整的的价格变变动率法法为评估某某宗房地地产2007年9月1日的价格格，选取取了下列列可比实实例：成成交价格格3000元／㎡，，成交日日期2006年10月1日。另调调查获知知2006年6月1日至2007年2月1日该类房房地产的的价格平平均每月月比上月月上涨l.5％，2007年2月1日至2007年9月1日平均每每月比上上月上涨涨2％。请对对该可比比实例的的价格进进行交易易日期调调整。【解】对该可比比实例的的价格进进行交易易日期调调整，是是将该价价格调整整到2007年9月1日，即3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7=3658元／㎡（二）交交易情情况修正正交易行为为中的个个别情况况不易实实现完全全的公平平竞争的的市场，，容易造造成价格格偏差的的特殊因因素一般般有以下下几种：：1.有一定的的特殊利利害关系系的交易易主体之之间的房房地产交交易，如如亲朋好好友；2.急于出售售或急于于购买的的交易；；3.有特别动动机或偏偏好的房房地产交交易；4.交易双方方信息不不对称；；5.特殊方式式的交易易：拍卖卖、招标标、哄抬抬或抛售售等。交易情况况修正6.交易税费费非正常常负担的的交易；；正常成交交额-应由卖方方负担的的税费=卖方实际际得到的的房款正常成交交额+应由买方方负担的的税费=买方实际际付出的的房款7.相邻房地地产的合合并交易易；8.受债权债债务关系系影响的的交易；；9.其他特殊殊的交易易情形，，如政府府面向特特殊住房房消费主主体售出出的解困困房、廉廉价房等等。交易情况况修正：：修正比率率=正常交易易情况/实例交易易情况修正比率率=100/（100+S）或1/(1+S%)房地产状状况修正正⑴区位修正正：主要要包括交交通状况况、繁华华程度、、公共设设施完备备程度、、临街状状况、楼楼层、朝朝向等。。⑵权益修正正：土地地使用权权年限、、城市规规划限制制条件等等。⑶实物状况况修正：：土地—面积大小小、形状状、基础础设施完完备程度度、土地地平整程程度、地地势、地地质水文文状况。。建筑物---新旧程度度、建筑筑规模、、建筑结结构、设设备、装装修、平平面布置置、工程程质量等等。房地产状状况修正正房地产状状况调整整中，可可以根据据每种因因素的具具体情况况而分别别予以调调整，例例如土地地使用期期限调整整、容积积率调整整、建筑筑物年龄龄调整、、楼层调调整、朝朝向调整整等。⑷修正方法法1）直接比比较修正正----以估价对对象的房房地产状状况为基基准（为为100），将可可比实例例的房地地产状况况与它逐逐项比较较打分，，然后将将所得的的分数转转化为修修正价格格的比率率。修正比率率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）间接比比较修正正----先将可比比实例状状况修正正为一个个标准的的房地产产状况，，以此标标准的房房地产状状况为基基准，估估价对象象的房地地产状况况与之比比较得到到修正价价格的比比率。修正比率率=100××（100+R2）（100+R1）100例1.在采用直直接比较较法进行行房地产产状况修修正中，，判定某某可比实实例的房房地产状状况修正正系数为为0.98，其依据据是（））A.可比实例例的房地地产状况况优于估估价对象象的房地地产状况况，对价价格的影影响幅度度为2%B.可比实例例的房地地产状况况劣于估估价对象象的房地地产状况况，对价价格的影影响幅度度为2%C.可比实例例的房地地产状况况劣于估估价对象象的房地地产状况况，对价价格的影影响幅度度为2.04%D.可比实例例的房地地产状况况优于估估价对象象的房地地产状况况，对价价格的影影响幅度度为2.04%例2.比较法中中，采用用间接比比较对可可比实例例价格进进行房地地产状况况修正，，其中可可比实例例的房地地产状况况优于标标准房地地产状况况得102分，估价价对象的的房地产产状况劣劣于标准准房地产产状况得得97分，则房房地产状状况修正正系数为为？求取比准准价格⑴待估房地地产价格格=可比实例例房地产产价格×交易时间间修正系系数×交易情况况修正系系数×房地产状状况修正正系数待估房地地产价格格=P×（100+T）/100×100/（100+S）×100/（100+R）比较实例例比交易易对象的的情况好好的，需需要将比比较实例例的价格格下调时时，取正正号；反反之，需需要将比比较实例例价格向向上调整整，则取取负号。。⑵最终比准准价格的的方法每个可比比实例的的成交价价格经过过上述各各项修正正之后，，都会相相应地得得出一个个比准价价格，但但这些比比准价格格可能是是不一致致的，最最后需要要将它们们综合成成一个比比准价格格，以此此作为比比较法的的估算结结果。综合的方方法有下下列4种：①平均数；；②中位数；；③众数；④其他方法法。任务2运用成本本法评估估拆迁房房地产教学目标标本任务主主要介绍绍成本估估价法的的基本原原理和操操作要点点。通过过学习，，应掌握握成本法法的基本本原理、、适用范范围、操操作步骤骤和基本本公式，，理解成成本、重重置成本本、直接接成本、、间接成成本、减减价修正正等基本本概念，，并掌握握建筑物物的重新新建造成成本和减减价修正正额的评评估方法法，掌握握评估租租金的成成本法——积算法。。一、成本本法的概概念1.成本的含含义：是是指价格格，即估估价对象象房地产产在估价价时点的的重置价价。成本--价格完全性现时性客观性（1）完全性性：是指指对于房房地产的的购买者者而言须须支付的的全部金金额，而而不是指指对于开开发商而而言的开开发成本本。因此此它不仅仅包括开开发商的的成本，，还包括括开发商商的正常常利润和和应纳税税金。（2）现时性性：是指指待估房房地产在在估价时时点的重重新建造造成本，，而不是其当初建建造时所所发生的的成本（（历史成本本），但还还要考虑虑建筑物物的折旧旧，即还还要减价价。（3）客观性性：意味味着这时时所说的的成本是是在估价价时点的的经济、、技术条条件下，，重新开开发估价价对象房房地产所所必须花花费的正正常成本本，而非非估价对对象房地地产开发发的实际际花费的的成本。。2、成本法法（costapproach），又称称原价法法、重置置成本法法、承包包商法、、加合法法、成本本逼近法法。是指指在估价价时点以以假设重重新建造造（开发发）待估估房地产产所需耗耗费的各各项必要要费用以以及正常常的利润润、税金金为依据据来评估估估价对对象房地地产价格格的一种种估价方方法。或估价对象象房地产产在估价价时点的的重新购购建价格格(重建成本本与重置置成本)，扣除折折旧，以以此估算算估价对对象房地地产客观观合理价价格或价价值的方方法。3.两个成本本重建成本本--------（reproductioncost）：是指指根据目目前的人人工与材材料价格格，重建建一幢在在材料、、工艺、、式样、、风格上上与委估估建筑物物完全相同同的建筑物物所需要要的成本本。又称称“复制制成本””。适用用于具有有保护价价值的建建筑物，，如文物物性建筑筑物、纪纪念性建建筑物待待。重置成本本-------（replacementcost）：：是是指指根根据据日日前前的的人人工工与与材材料料价价格格，，利利用用日日前前的的材材料料标标准准与与设设计计，，建建造造有有与与待待估估建建筑筑相相同同效效用用的的建建筑筑物物所所需需花花费费的的成成本本。。广广泛泛应应用用于于普普通通建建筑筑物物，，估估价价人人员员在在实实际际工工作作中中更更多多地地使使用用。。二、理理论论依依据据需求求方方（（买买方方））：：替代代原原理理供给给方方（（卖卖方方））：：生生产产费费用用（（开开发发成成本本））价价值值论论三、、成成本本法法的的适适用用范范围围1.适用用于于无无收收益益又又很很少少发发生生交交易易（（没没有有市市场场））的的房房地地产产的的估估价价，，如如学学校校、、图图书书馆馆、、体体育育馆馆、、医医院院、、政政府府办办公公楼楼、、军军队队营营房房、、公公园园等等公用用、、公公益益房地地产产；；2.对于于一一些些特特殊殊用用途途的的并并独独特特设设计计的的房房地地产产，，如如化化工工厂厂、、钢钢铁铁厂厂、、发发电电厂厂、、油油田田、、码码头头、、机机场场等等；；3、适用于房地地产保险（包包括投保与理理赔）及其他他损害赔偿；；4、对于新开发发的土地，如如新城区、各各类开发区，，往往由于已已完成开发的的土地尚未形形成活跃的土土地市场，也也常常采用成成本法进行估估价。四、成本法运运用的基本步步骤1、将待估房地地产的土地视视为空地，评评估其价格；；2、估算建筑的的重新建造成成本；3、估算建筑的的减价修正额额（折旧）；；4、

建筑的重重新建造成本本减去其减价价修正额，得得到建筑在估估价时点的价价格；5、

待估房地地产的土地价价格与建筑的的价格相加，，得到待估房房地产的价格格。五、基本公式式P=L+C-DP——待估房地产在在估价时点的的价格L——待估房地产在在估价时点的的土地价格C——建筑在估价时时点的重新建建造成本D——建筑在估价时时点的减价修修正额，又可可称为累计折折旧分以下几种情情况：1.新建房地产价价格=取得土地费用用+建造建筑物费费用+利税新建房地产价价格=土地取得成本本+土地开发成本本+建筑物建造成成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2.新开发土地估估价的基本公公式新开发土地价价格=土地费用+开发费用+正常利税例1.某开发商取得得土地费用500万元，开发成成本500万元，管理费费为30万元，开发期期2年。年贷款利利率为10%，销售费用为为售价的5%，销售税费为为售价的5.55%，投资利润率率为20%。求该房地产产开发完成后后的价格是多多少？【解】设该房地产开开发完成后的的价格是V万元土地取得成本本：500万元开发成本：500万元管理费：30万元投资利息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%）-1]=158（万元）销售费用：5%V销售税费：5.55%V利润：（500+500+30）×20%=206（万元）V=500+500+30+158+0.05V+0.0555V+206V=1558.61（万元）3.旧有房地产估估价的基本公公式旧有房地产价价格=旧有房地产重重新建造完全全价值-建筑物折旧建筑物折旧:(1)折旧：建筑物的价价值损耗，又又叫建筑物的的减价修正额额。例2.评估某旧房地地产的价格，，已知该房地地产竣工于5年前，现重新新取得该块土土地的费用为为500万元，开发成成本500万元，管理费费为30万元，开发期期2年。年贷款利利率为为10%，销售费用为为售价的5%，销售税费为为售价的5.55%，投资利润率率为20%。若建筑物每每年折旧14万元。求该旧旧房地产现时时的价格是多多少？【解】通过上例，已已经求出该房房地产的重新新购建价格是是1558.61万元折旧额=14×5=70（万元）该旧房地产现现时价格=1558.61-70=1488.61（万元）(2)折旧原因物理因素（物质折旧））：包括――自然经过的老老朽，如风吹吹、日晒、雨雨淋；正常使用的磨磨损，是由于于人工使用引引起的；意外的破坏损损坏，因突发发性的天灾人人祸引起的延迟维修的损损坏残存，是是由于没有适适时地采取预预防、保养措措施或修理不不够及时等。。功能因素（功能折旧））：又称精神神磨损、无形形损耗，是指指由于消费观观念变更、规规划设计更新新、技术进步步等原因导致致功能方面的的相对残缺、、落后和不适适用所造成的的其价值损失失。如房型、、装修经济因素（经济折旧））：又称外部部性折旧，是是指建筑物以以外的各种不不利因素所造造成的其价值值的损失。包包括供过于求求、需求不足足、自然环境境恶化、城市市规划改变、、政府政策变变化等。(3)自然寿命与经经济寿命自然寿命：建筑物由竣工工至因自然磨磨损而不能继继续使用，宣宣告报废的时时间段称为建建筑物的物理理寿命，又称称物理耐用年年限。经济寿命：从建筑物竣工工至建筑队物物使用收支相抵之点的时段，，称为建筑物物的经济耐用用年限。（4）残值率=S/CS——经济寿命终结结时的残值C——建筑物重新建建造完全价值值，即重置价价六、建筑物折折旧计算1.耐用年限法⑴定额法(直线法)——每年折旧额相相等又叫直线折旧旧法，它的基基本思想是：：建筑物在耐耐用年限内，，每年的价值值贬值额是相相等的，因此此只要将建筑筑物在耐用年年限内总的价价值耗损平均均分摊到各年年内，即可算算出待估建筑筑物在估价时时点的减价修修正额。基本公式如下下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——减价修正额，，每年折旧额额C——重置价，建筑筑物的重新购购建价格S——残值=C×RN——耐用年限现值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年数例1：P101例4.3二、成本法运运用例3.现有一幢待拆拆迁的民宅，，土地总面积积为350m2，建筑总面积积为140m2，建筑物建于于1986年，结构为钢钢筋混凝土结结构。现已根根据市场比较较法求得该地地块的价格为为2184元/m2，建筑物的重重置成本为1120元/m2。试用定额法法评估出该房房地产现在的的市价。分析：房地产产包括建筑物物与土地，该该房地产把建建筑物与土地地分开计算，，在计算过程程中，特别要要注意建筑物物需要折旧，，而土地则不不需要折旧。。解：查国家有有关规定，钢钢筋混凝土结结构的耐用年年限为60年，残值为零零。该房地产产耐用年限为为60年。设C1为建筑物的重重置价，C2为土地的成本本C1=1120××140=156800元C2=2184××350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800×24/60=6.27(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01=85.84(万元)设建筑物的剩剩余经济寿命命为n，理论上有N＝t＋n，则计算建筑筑物现值的各各种公式转换换总结为：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金法：将每每年的折旧额额折现。⑶罗斯法建筑物价值的的减损在整个个耐用年限内内并不是平均均的，而是逐逐年增加。先根据直线折折旧法计算出出年折旧额，，再把耐用年年限平分五期期，并假定每每一期的折旧旧额为定额法法下年折旧额额的比率分别别为：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/52.实际观察法――估价人员亲临临现场，直接接观察建筑物物在物质、功功能及经济等等方面的折旧旧因素所造成成的折旧总额额。建筑物损耗：：可修复的损损耗和不可修修复的损耗（（修理或更换换），预计修修复所需的费费用小于或等等于修复后房房地产价值的的增加额的，，为可修复的的损耗(如外墙的刷新新)，反之，为不不可修复的损损耗。对于可可修复的损耗耗，可直接估估算其修复所所需的费用作作为折旧额。。例4.某建筑物的重重置价格为180万元（包括装装修与设备）），经济寿命命为50年，有效经过过年数为10年。其中，门门窗等损坏的的修复费用为为2万元；；装修修的重重置价价格为为30万元，，平均均寿命命为5年，已已使用用3年；设设备的的重置置价格格为60万元，，平均均寿命命为15年，已已使用用10年。残残值率率假设设均为为零。。求现现值。。其折旧旧总额额计算算如下下：门窗等等损坏坏的折折旧额额＝2(万元)装修的的折旧旧额＝＝30××1/5××3＝18(万元)设备的的折旧旧额＝＝60××1/15×10＝40(万元)