新聚仁南京地块前期定位策划报告

南京地块前期定位策划报告引言古都南京，长江沿线四座特大城市之一······新城河西，未来南京城市发展的中心，奥林匹克之光再度降临中华之地······西善桥，青奥会辐射下的一片净土，南京建发集团倾情呈现······集万千期待于一身，你的魅力在哪里？目录第一部分定位篇第二部分产品篇目录第一部分定位篇一、项目认知二、价值发现三、市场分析四、项目定位五、价格定位六、客户定位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息四至：项目南临泰山北路和秦淮新河,东、北、西三面均为梅山社区的小产权房或梅山铁矿职工宿舍用地性质：二类居住总占地：131662.5平方米容积率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米绿化率：≥35%泰山北路地块3地块2地块1秦淮新河项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息泰山北路秦淮新河地块3地块12项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位周边环境周边小产权房梅山铁矿职工分房社区商业社区商业项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现1——南京市是中国经济最发达地域的经济中心城市上海杭州南京南京市位于中国经济最发达的地区——长三角的北翼国家历史文化名城国家综合交通枢纽区域现代服务业中心长江三角洲承东启西的国家重要中心城市2014年，世界青年奥林匹克运动会将在这里举办项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好南京市近年来的经济一直高速增长，远高于全国平均水平南京市的GDP总量在全国省会城市中排名前三说明南京市整体经济发展水平在全国处于领先地位从十运会、世界城市论坛到青奥会，一次次大型盛会的举办加速了南京基础设施建设的步伐，近年南京市的基建投资一直维持在较高的水平。南京市房地产开发投资占社会固定资产投资的比例，长期位于20%左右，房地产业发展基本健康项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区位价值中山陵新街口奥体中心青奥村南京南站河西新城南部新城传统市区14公里2.5公里8公里绕城高速凤台南路高架5公里本项目所在西善桥板块位于南京城南，秦淮新河以北，距离南京市中心新街口仅14公里，凤台南路高架建成通车后，到新街口仅需20分钟左右的车程。本项目西北方向和东北方向分别为南京市重点打造的两大副城——河西新城和南部新城，距离均在5公里以内。2014年青奥会近万名运动员居住的青奥村位于本项目北边约2.5公里，届时周边的交通和生活配套将给本项目带来极大的利好价值发现3——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间价值发现4——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块块价价值值秦淮新河地块位置地块块南南邻邻秦秦淮淮新新河河，，是是雨雨花花台台区区政政府府即即将将投投资资7000万万重重点点打打造造的的环环城城林林带带景景观观工工程程，，2010年年将将建建成成莲莲花花湖湖公公园园价值值发发现现5———秦秦淮淮新新河河景景观观的的稀稀缺缺性性项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域域价价值值2号号线线油坊坊桥桥站站12号号线线兴梅梅路路站站7.8号号线线西善善桥桥站站600米米1000米米800米米宏运运大大道道项目目周周边边未未来来将将有有4条条地地铁铁线线环环绕绕，，其其中中2号号线线油油坊坊桥桥站站将将于于2010年年5月月28号号通通车车，距距离离本本项项目目所所在在地地块块约约1000米米，距距离离项项目目600米米的12号号线线兴兴梅梅路路站站将将在在2014年年青奥奥会会前前建建成成通通车车，，另另外外7、、8号号线线将将在在西西善善桥桥设设一一换换乘乘站站项目北边的的宏运大道道正在进行行拓宽改造造，2010年可完完工，将提提档升级为为城市次主主干道价值发现6——项目周周边未来四四条地铁线线环绕，公公共交通出出行极为便便利价值发现7——宏运大大道的拓宽宽改造完成成后，车行行交通也将将得到大幅幅改观项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域价值富润雅居（小产权房）天鸿山庄（小产权房房）梅苑小区（福利分房）西善桥街道梅山街道项目周边是是西善桥街街道和梅山山街道，总总人口约7万人，由于1969年上海海宝钢集团团在梅山建建立梅山钢钢铁厂，有有万余民上上海职工迁迁徙至此并并在此生活活至今，从从此该区域成成为了上海海在南京的的一片飞地地，区域内内市民素质较较高，福利利好，生活活富足该区域10余年都没没有商品住住宅供应，，周边二手手住宅的价价格已经突突破1万元/平平方米，区域已经经有一定的的认可度，，但缺乏价价值深度挖挖掘价值发现8——项目周周边居民素素质高，收收入水平较较高价值发现9——周边二二手房价格格已经突破破1万/平平方米，并并且无直接接竞争个案案项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位品牌价值价值发现10——南京建建发的品牌牌价值支撑撑高端产品品形象十八年精耕耕南京市场场·······百万方品质质住宅开发发经验·······南京建发早已深得南南京人信任任与厚爱！！台城花园湖景花园汇贤居南捕厅熙南里聚宝山公园园佳日雅苑佳湖绿岛紫园紫庐紫金雅苑紫金雅苑……项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观品牌优势购买旺盛竞争空白特大城市，，经济中心心，经济发展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城两大大重点发展展副城间青奥村的建建设将大大大提升周边边的共建配配套水平宏运大道的的改造，4条轨道交交通的陆续续建成秦淮新河环环城林带的的景观改造造，莲花湖湖公园10年建成十八年南京京本地开发发经验，深深得市民信信任。梅山钢铁集集团属于上上海宝钢，，员工福利利、收入水水平较高区域内10年无商品品房面市，，区域价值值亟待发掘掘本项目具备备成为区域域标杆性高高端物业的的先天禀赋赋核心价值河西新城，，历经十年年，500亿打造出南南京首个成成熟国际化化高端居住住区！南部新城，，依托亚洲洲最大交通通枢纽，700亿奠定未来来国际化品品质居住区区基础！青青奥概念，，国际盛会会，2010年南京房地地产市场最最大的机遇遇！西善桥项目目兼得河西西、南部两两大板块辐辐射，我们们看到了浓浓郁的国际际化先天气气质项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观特大城市，，经济中心心，经济发展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城两大大重点发展展副城间青奥村的建建设将大大大提升周边边的共建配配套水平宏运大道的的改造，4条轨道交交通的陆续续建成秦淮新河环环城林带的的景观改造造，莲花湖湖公园10年建成本项目具备备成为标杆杆性高端物物业的先天天禀赋核心价值十里秦淮繁繁华之地，，承载千年年南京文脉脉秦淮河伴随随六朝故都都经历千年年兴衰西善桥项目目南邻的秦秦淮新河与与秦淮河一一样，唤起起对中国传传统文化情情怀的追寻寻品牌优势购买旺盛竞争空白十八年南京京本地开发发经验，深深得市民信信任。梅山钢铁集集团属于上上海宝钢，，员工福利利、收入水水平较高区域内10年无商品品房面市，，区域价值值亟待发掘掘项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观特大城市，，经济中心心，经济发展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城两大大重点发展展副城间青奥村的建建设将大大大提升周边边的共建配配套水平宏运大道的的改造，4条轨道交交通的陆续续建成秦淮新河环环城林带的的景观改造造，莲花湖湖公园10年建成本项目具备备成为标杆杆性高端物物业的先天天禀赋南京市区唯唯一一块兼兼具国际化化气质与中中国传统文文化渊源的的地块品牌优势购买旺盛竞争空白十八年南京京本地开发发经验，深深得市民信信任。梅山钢铁集集团属于上上海宝钢，，员工福利利、收入水水平较高区域内10年无商品品房面市，，区域价值值亟待发掘掘南京建发作作为深植本本土的开发发商将唤醒醒她沉睡中中的版块价价值项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分分析2011年南京房地产市场将走向何方?南京房地产市场在08年、09年经历短暂调整2010年房地产市场重现井喷项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分分析——市场表现目前出台的的政策主要要针对住宅宅市场，且且政府已运运用实质性性调控工具具，因此其其市场反应应也比较明明显。从已已经出台的的政策和其其走势，结结合南京市市场的特点点，我们总总结影响如如下：去化速度将会下降狂热投机潮褪去，买房开始理性，导致去化速度明显变慢。产品需求两极分化，品质要求再次提高投机需求比重大区域将面临困难，高品质的项目将具优势。成交价格出现回落政策带来看跌预期，直接导致观望，经僵持后价格将松动。长期市场信心仍在房地产的投资价值和南京的城市地位决定市场价值未变。政策影响将持续较长一段时间，后期仍可能再出如“抑制房价上涨过快”未达预期，将出台更多实质政策项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分分析——超越政策正确理解政策对房地产市场的影响，必须从三个方面综合考量

一是宏观经济的发展趋势二是政策出台的实际目的三是房地产市场本身的状况和基本趋势结合全国以及南京的经济发展，以及房地产市场发展的阶段特征，从长期看，南京房地产市场乐观的根本发展趋势未变：

经济持续增长形成持续的购买能力城市地位的不断提高，形成外来需求的持续增长房地产业作为中国支柱性产业的根本特质未变通胀预期下，房地产仍然是资产保值的优先选择政策的根本的目的仅在于“抑制房价上涨过快”居住条件并没有发展根本改善，今后的发展空间还很大虽然短期内内南京房价价会出现10-20%的下跌，但但是由于宏宏观环境未未变，南京楼市乐乐观趋势仍仍在，在6-12个月调整期期过后，““拍皮球效效应”仍将将重现。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分分析——超越政策通过对政策策面深度分分析后，我我们对南京京房地产市市场宏观面面仍保持乐乐观预期。。建议本项目目适当拉长长开发周期期，以时间间换取更佳佳的销售回回报，待南南京整体房房地产市场场度过1年年以上的调调控期后再再行开盘销销售。即2012年上市。。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场分分析——规划概况北部片区中部片区南部片区河西新城是是南京市投投资500亿，于2001年年开始打造造的城市新新中心，河河西新城的的三大定位位是：商务商贸、、居住就业业、休闲旅旅游北部片区：：北部地区区面积约20平方公公里，以居住和科技技园为主中部片区：：以2005年十运运会的主场场馆——奥体中心为为核心，不不仅是融商商务办公、、文化体育育、商业休休闲为一体体的中心区区，而且与与以商业为为主的新街街口传统中中心遥相呼呼应，成为为集约化最高高的南京现现代综合性性新中心。南部片区：：随着北部部和中部片片区规划的的逐步落实实，南部片片区已经成成为当前开开发建设的的重点，由由于2014年青奥奥会将在南南京举办，，而近万运运动员居住住的青奥村村就将落户户南部片区区，以此为为契机，南南部片区规规划功能为为：为城市居住住、就业、、娱乐需求求提供新的的空间，服服务社会发发展；对人人们尊重和和关怀为理理念，方便便生活就业业；塑造优优美环境和和滨水特色色，提倡生生态节能。。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——总表楼盘名称占地(平米)体量(平米)开盘时间产品已推(平米)未推(平米)本期主力户型本期均价已推套去化套去化率月均去化宇业和府奥园39509.4106872未上市小高20000仁恒江湾城353126.56870002009.7.14高层1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%开盘一月内售罄融侨中央花园170723.8290000即将开盘洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域锦园1050002200002007.6.10高层150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑶花园二期814002010.5.5多层小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗诗国际街区1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒国际公寓284101356062005.12.20高层13565603000025524094%5嘉业国际城33000公寓760002005.12.18高层7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99凤凰和熙1000003343612009.8.29高层572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%开盘一月内售罄星雨华府1600003700002006.8.9高层2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位仁恒江湾城22000融侨中央花园25000宋都美域锦园20000碧瑶花园二期23000朗诗.国际街区28000仁恒国际公寓30000嘉业国际城27000金地名京37500凤凰和熙后期价格未定星雨华府27000江东路板块奥体中心板块河西在售个个案主要集集中在江东东路的沿线线和奥体CBD周边边，高品质质大盘较多多。江东路沿线线由于河西西万达广场场的开业，，生活配套套等方面较较为完善奥体CBD板板块依托良好好的规划和发发展空间，是是仁恒、朗诗诗，保利等众众多知名开发发商角逐的主主战场河西市场——在售个案案项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位由于近年来河河西地区打造造新城的规划划利好推动了了河西土地成成本的不断提提高河西地区区项目整体均均价已经突破破24000元/平方米米，个别高端端项目均价超超过30000元/平方方米河西地区的精精装修楼盘较较多，且每个个项目在产品品打造上均有有可圈可点之之处，成为了了南京出了新新街口传统市市中心之外的的新兴高端物物业市场。2010年4月新政之后后，河西楼盘盘的成交量大大幅下滑，价价格上开始出出现松动痕迹迹，其中宇和和府府奥园项目5月15日开开盘均价下探探2500元元，仅为17500元/平方米河西市场——价格分析析项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——成交分析河西在售的楼楼盘大部分为为2009年年之前开盘，，经历了量价价齐升的09年，大部分分楼盘的去化化量都超过了了85%，整整体去化情况况良好2010年4月新政过后后，河西楼盘盘普遍出现了了成交下滑的的现象，并且且很多楼盘延延迟了后续楼楼盘的推出时时间，如仁恒恒江湾城、凤凤凰和熙等等等项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——成交分析新政出台对河河西区域市场场的影响非常常大，新政前前，河西区域域的周成交量量稳步上升，，最高峰为单单周成交189套，然而而新政出台后后一周，环比比萎缩近6成成，次周在下下探3成，几几乎落入冰点点成交量的大幅幅萎缩，主要要原因是由于于河西区域的的客源以投资资客为主，客客源对政策的的敏感性较高高新政出台成交大幅下滑滑项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——成交分析碧瑶花园二期和府奥园地址奥体中心乐山路189号雨润大街以南，恒山路与黄山路之间类型多层、小高小高开盘日期2010.5.52010.5.15报价2300020000开盘价格2260017500价格降幅1.70%12.50%开盘推出套数225223开盘当日成交16180成交比例7.1%81%由于河西市场场上投资客比比例较大，政政策敏感性强强，在新政之之后，消费者者观望气氛浓浓烈，的第一一个新开楼盘盘碧瑶花园二二期出现了成成交量的大幅幅缩水。但是5月15日和府奥园园项目开盘价价格降了约2500元/平方米之后后取得了不错错的去化情况况，说明河西西区域市场的的整体需求还还是相当坚实实和旺盛项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——客源分析河西地区已经经成为了南京京新兴的豪宅宅区，因此吸吸引了全省乃乃至全国各地地的高端客源源前来购买，，本地和外地地客源数量基基本相当置业目的上来来看，婚房等等刚性需求的的比例很小，，投资和半投投资半改善需需求占了绝大大多数客源职业上来来看，私营业业主和在河西西工作的外企企员工占了很很大的比例，，公务员和医医生、教师、、国企管理层层等泛公务员员阶层也占有有一定的比例例由于投资客充充斥了河西市市场，因此河河西所有楼盘盘的入住率都都偏低，约在在30%-40%项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场——未来供应河西地区未来来一年内供应应较大，新项项目加上已售售项目的未推推体量保守估估计在200万方以上，河西地地区依旧是南南京楼市的热热点区域。未来供应趋势势上来看，呈呈现南扩+西西拓的趋势，，西面将打造造滨江景观住宅宅群，而南面将围围绕青奥村打造高尚住宅宅区南扩西拓宇和和府奥园10.7万方保利香槟国际21万方仁恒G53公寓12.5万方雨润国际广场15万方华泰奥体项目体量不详苏宁滨江项目12万方五矿御江金城22.8万方金基苍山路项目9.5万方栖庭7.8万方新百新城26万方青奥村项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西市场小结结价格已经出现现松动新政影响初步步显现，在成成交量连续数数周下滑之后后，河西市场场的价格坚冰冰已经开始松松动。成交接近冰点点但市场支撑撑力仍在，价价格敏感性高高新政之后，成成交量已经降降至冰点，但但是个别楼盘盘降价出售依依旧能够逆市市热销，说明明市场的购买买力支撑依旧旧有力。投资客依旧是是主流河西区域的客客源以投资客客为主，他们们来自全市范范围和外地，，在新政的调调控之下，这这部分客源已已经大幅缩水水项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产品——外部分析——建筑类别别项目保利香槟国际宇业和府奥园仁恒G53公寓仁恒江湾城融侨中央花园宋都美域锦园售完产品无无无高层小高高层在售产品高层小高小高高层洋房高层未建产品高层小高小高高层小高高层项目碧瑶花园二期朗诗.国际街区仁恒国际公寓嘉业国际城金地名京凤凰和熙星雨华府售完产品多层小高小高高层高层小高高层高层在售产品多层小高小高高层高层小高高层高层未建产品多层小高无无无小高高层高层河西地区由于于土地资源日日益稀缺，加加之毗邻CBD的CLD规划，因此此产品以容积积率较高的高高层和小高层层为主从造型来看，，基本为南北北通透的板式式结构，未出出现塔式结构构的楼盘河西区域的楼楼盘精装比例例较高，70%左右的楼楼盘为精装修修，区域产品品品质较高项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产品——外部分析——外立面及及公共部位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位在立面风格上上，河西楼盘盘大多采用了了现代简约的的设计风格，，彰显了河西西新城年轻、、国际化、富富于现代气息息的特点。在走道、电梯梯间、大堂等等公共空间的的设计上，除除了星雨华府府等位于河西西北部区域的的几个豪宅项项目有较为豪豪华的设计外外，大部分楼楼盘品质一般般。河西产品——外部分析——外立面及及公共部位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产品——内部分析———户型河西楼盘2房房主力户型在在85-95平方米之间间，3房在130-150平方米之之间，4房在在170平方方米以上河西区域整体体房型偏大，，彰显了区域域高尚住宅区区的特质项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西楼盘的户户型设计均较较为成熟，在在动静分离、、南北通透、、房间全明等等设计上都十十分到位但在户型上缺缺乏附加值，，即偷面积的的成分，仅部部分楼盘有飘飘窗、大阳台台的设计，空空中入户花园园、大露台、、内嵌式阳台台，转角飘窗窗等偷面积的的元素均无楼楼盘使用，对对于本项目而而言，户型设设计是个不错错的突破口。。河西产品——内部分析———户型项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产品——内部分析———装修项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位装修上来看，，河西楼盘精精装修比例高高达70%，，装修标准基基本在2000元/平方方米以上中央空调、厨厨房卫浴设备备的品牌上均均选取了国际际知名大牌河西产品——内部分析———装修项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地源热泵系统建筑外部防护系统家庭安全防范警报系统健康全新风系统河西区域朗诗诗国际街区、、和府奥园等等项目均打出出了科技住宅宅的概念，恒恒温恒湿系统统、地源热泵泵系统、新风风系统等智能能化系统的运运用已经较为为普遍和成熟熟，使楼盘的的附加值大大大增加，也吸吸引了很多客客户的青睐。。河西产产品——内部分分析———智能化化项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产产品——景景观设设计楼盘绿化率仁恒江湾城35%栖庭31%融侨中央花园32%嘉业国际城35%中北尚品35%保利香槟国际36%河西大大部分分楼盘盘在内内部景景观的的打造造上较较弱，，这和和高昂昂的土土地成成本和和较高高的容容积率率有直直接的的关系系个别楼楼盘如如宋都都美域域内部部景观观打造造较好好，有有中央央花园园等景景观概概念，，这也也成为为了该该楼盘盘的主主要卖卖点项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产产品——商商业配配套楼盘商业形态仁恒江湾城社区集中商业中北尚品沿街商业融侨中央花园社区集中商业仁恒G53商业内街（规划）朗诗国际街区无商业和府奥园沿街及地下商业河西楼楼盘的的商业业配套套亮点点不多多，形形态基基本上上为沿沿街商商业和和内部部的集集中商商业两两种，，仅起起到基基本配配套，，满足足业主主生活活消费费的作作用。。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产产品——物物业服服务楼盘物业公司物业费碧瑶花园二期南京江鸿物业发展有限责任公司1.60元/平方米·月融侨中央花园融侨物业1.85元/平方米·月仁恒江湾城南京仁恒物业管理有限公司2.50元/平方米·月朗诗国际街区南京朗坤物业服务有限公司1.80元/平方米·月宋都美域南京江鸿物业发展有限责任公司1.55元/平方米·月河西楼楼盘的的物业业服务务公司司基本本为开开发商商旗下下企业业，较较少有有外聘聘高品品质的的如戴戴德梁梁行、、第一一太平平洋戴戴维斯斯等国国际一一流物物业服服务公公司所提供供的物物业服服务也也基本本是常常规的的保安安、保保洁、、家政政、维维修等等方面面，没没有特特别突突出的的地方方物业费费的范范围集集中在1.5-2.5元元/平平方米米·月，在在全南南京市市属于于较高高水平平项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位河西产产品小结市场现状本项目突破口外立面河西楼盘大多采用了现代简约的设计风格，彰显了河西新城年轻、国际化、富于现代气息的特点。公共部位除了个别豪宅项目设计较好，整体市场品质一般公共部位设计彰显豪宅风范户型河西区域整体房型偏大，彰显了区域高尚住宅区的特质，但在附加值的创造上较为缺乏户型设计上增加附加值装修70%的新盘都是精装社区，装修标准普遍超过2000元/平方米，且均为大开发商的手笔，装修经验丰富，品质高，风格成熟智能化科技住宅概念已经较为普遍，地源热泵系统、新风系统等智能化系统的运用已经较为成熟景观设计河西大部分楼盘在内部景观的打造上较弱，仅有宋都美域等个别个案景观打造较好，这也成为其主要卖点景观设计上打造震撼力商业商业配套亮点不多，形态基本上为沿街商业和内部的集中商业两种，仅起到基本配套，满足业主生活消费的作用将商业配套做出亮点物业服务物业服务公司基本为开发商旗下企业，所提供的物业服务也基本是常规的保安、保洁、家政、维修等方面，没有特别突出的地方通过报报告第第一部部分———价价值发发现的的分析析，我我们已已经做做出了了本项项目具具备了了成为标标杆性性高端端物业业的先先天禀禀赋，，且本区区域内内无任任何竞竞争个个案，，因此此，西西善桥桥的价价值将将由我我们来来书写写因此我我们要要充分分发挥挥我们们的价价值优优势和和开发发商的的实力力，在在产品品品质、、附加加值等等方面面创造造价值值，将本本项目目打造造成全全市高高端住住宅市市场中中最具具潜力力的明明星个个案。。对本项项目的的启示示项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位项目定定位我们是是什么么——高端物物业——一个由由四纬纬因素素构成成的市市场综综合体体价格：单价与总价高于市场平均水平或同类产品水平高端物业产品性能：创造高品质高舒适度产品市场形象：品牌企业，高端客户群体与高品质的服务资源：拥有区位或生态等稀缺资源初步定定位为为：区区域标标杆，，高端端物业业项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区位价价值项目坐坐拥秦秦淮新新河景景观带带，周周边依依托梅梅山社社区，，生活活氛围围浓厚厚项目价价值市场分分析核心点点：即即将被被规划划拉入入青奥奥版图图核心点点：景景观稀稀缺、、生活活便捷捷核心点点：打打造区区域标标杆性性楼盘盘建发为为西善善桥创创造价价值南京30万万方秦秦淮淮新河河畔的的明星星个案案位于南南京市市重点点打造造的河河西和和南部部两大大副城城之间间，坐坐拥2014青青奥村村规划划利好好通过区区位、、土地地、市市场三三个原原点定定位项项目项目周周边无无竞争争个案案，区区域价价值亟亟待发发掘，，本项项目应应在产产品打打造上上向临临近的的河西西区域域靠拢拢项目定定位项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价格研研判价格研研判案案例采采样依依据全全市单单价2万元以以上，，主力力总价价300万以上上的公公寓项项目为为例区位项目总体量（万方）产品类型主力面积（m2)均价主力总价段（万元）河西仁恒江湾城68.7高385金地名京20高层80-20837500300-780朗诗.国际街区30小高367城东紫园10.4小高276中冶钟鼎山庄24.9花园洋房270-31028000756-868城中南京国际广场42.6高487城开御园3.1小高578长江路九号25.4高层158-25140000632-1004金鼎湾国际11.5小高层90-16035000315-560都市羲和9.5高层90-20041000369-820凯润金城21.7高层、酒店式公777城北蓝晶国际2.8酒店式公寓53-8120000106-162长江峰景9.0高264项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价格研研判河西仁恒江湾城朗诗国际街区2.2万/平方米2.8万/平方米城东紫园中冶钟鼎山庄2万/平方米2.8万/平方米城中金鼎湾国际城开御园3.5万/平方米3.3万/平方米城北蓝晶国际长江峰景2万/平方米2万/平方米参照市市场在在售的的各类类高端端物业业的不不同类类别，，本项项目定定位为为区域域内高高端物物业。。目前前可参参考的的同档档次竞竞比项项目有有仁恒恒江湾湾城、、朗诗诗国际际、中中冶钟钟鼎山山庄、、长江江峰景景。项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位静态竞比价格格20000元/平米（理论价价格）外部因素系数对比因素本项目仁恒江湾城朗诗国际中冶钟鼎山庄长江峰景15%地段因素评分10013013014012020%休闲配套评分10012012013012015%外部景观评分100130130135130内部因素10%开发商品牌评分1001501401001005%总规模评分1001501201208015%建筑品质评分10012010012013010%物业管理评分1001301101301105%内部景观评分1001201201301105%社区商业评分100120120120100100%系数累加100130121125111项目价格

22000280002800020000参考权重

40%30%20%10%项目价格*权重*100/系数累加199856769693644801800价格研判项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价格研判本轮调控周期期将持续6-12个月受调控政策影影响，区域市市场房价将下下降10-20%南京楼市宏观观环境支撑未未变最终建议本项项目销售价格格为：20000元元/平方米*（1+10%））=22000元元/平方米2010年，，受宏观调控控政策的影响响，区域市场场价格将出现现10%-20%的下调调，预计本轮轮调控会持续续6-12个月。市场将将走出调控周周期，销售价价格至少回归归至调控前的的市场估价水水平，即20000元/平方米，以本项目2011年底入市计，，预期南京整整体房地产市市场将可在现现价值上保持持10%涨幅幅，即：项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户研判根据目前初判判的项目理论论价格，及初初步的户型建建议，框定总总价，借以推推导产品细分分目标客户面积区间户数比单价总价区间55-6010%20000110-120万75-8530%20000150-170万90-11025%20000180-220万110-12035%20000220-240万200以上5%20000400万以上合计20000110-400万初步户型配比比建议项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户研判客户分类模型健康养老（56岁以上）品质家庭（36-55岁）都市新锐（26-35岁）（22-25岁）根据项目总价价段[100-370]，依托我我们的客户分分析模型，预预判目标客户户为——中产阶级为中中坚的人群。单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京人单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢新贵型经济型中产型富裕型富豪型—300—100—30以上万元/年30-10万万元/年10万元以下下购买力客户类类型家庭结构客户户类型项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户研判类别家庭年均收入水平职业背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好富裕型100-300万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。中产型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。新贵型10-30万欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不强，但月还款能力高、工作前景预期好；贷款年限可以较长；国有事业单位和欧美企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。购买力客户分分类描述项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户研判产品形态主力客户形态产品需求偏好产品类型面积段（平米）购买力类型年龄、家庭特征家庭结构55-60都市新兴贵族26-35都市新锐族单身贵族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大附近有幼儿园、小学配套运动型休闲型工作型生活型教育型56岁以上健康养老族二老空巢基本生活便利医疗配套有健身绿地有健康型休闲型生活型75-120城市中产阶级30-35都市新锐族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套运动型休闲型商务型拥有型教育型36-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大投资型奢华型拥有型赡养型200以上富裕阶层40-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套拥有型奢华型商务型精神型投资型项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户分解定位位55-65的的主力客群为为首次置业型型客户描述客户类型客户来源主要是：有购买一房或两房的能力，（经济能力有限）希望籍此机会从中端人群挤身高端圈层事业处于上升期，奖励自己和家人的心情迫切对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强年龄段主要集中在28-35岁，购置物业，易感性化和冲动这类客户群以工作在周边或市区的新南京人居多或有少数：55岁以上，追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户都市新兴贵族工作在河西的各类年轻杰出白领阶层（包括CBD商务人士、科技产业园的中、高级技术、管理人才、行政机关干部等）；西善桥区域子女独立；在市区工作，奋斗一定年数，有一定积累的新南京人；部分江浙沪投资客项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户分解定位位75-120的主力客群群为改善型客户描述客户类型客户来源事业处于上升稳定期，看重物质资本，有投资倾向已拥有一套至多套物业的置业经验对品质生活的追求和对身份认同的提升看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境注重子女学习空间和家人的生活空间年龄段主要集中在30-55岁目标客户具备一定的经济基础，为中产阶级及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奋斗多年的新南京人为主，也会吸纳部分看好南京发展的苏浙沪投资客城市中产阶级河西地区改善型客源的溢出，来自全市；梅山钢铁集团里工作多年，有一定积蓄的企业管理层；项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户分解定位位200以上的的主力客群为为享受型客户描述客户类型客户来源属于高端客户的最上层，经济实力不受限拥有多次置业经验和多套物业看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境年龄段主要集中在35-55岁，消费行为相对低调的人群这类客户注重居住品质，置业决策看重自己的感觉和判断，朋友建议在决策中分量不大富裕阶层全市高端改善，涉外人士；梅山钢铁集团工作多年的企业高管；厌恶都市喧嚣，想往安静养老环境的离退老干部项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位客户定位目标客群西善桥本地在梅山钢铁企业工作的中高管

全市私营企业主或企业高管政府公务员和泛公务员中的高收入人群各类产业园外资企业高管层在南京打拼一定年数的“新南京人”来自江浙沪的投资客部分有南京情节的境外和海归人士长年在外打拼的南京人目录第二部分产产品篇什么样的产品品适合本项目目？我们的思考：：项目区位思考考1：我们紧邻“河西新城”高端人文国际际居住区。2：我们毗邻“青奥村”这一多元化国国际配套区。。3：我们拥有最最近的四条地地铁线环绕，，国际化交通通体系。结论我们具有国际际高端的人文文居住氛围；；我们具有国际际完备的生活活配套；我们具有国际际化交通体系系；如何利用这种种国际资源属属性？案例借鉴一个行之有效效的策略：个案借鉴【远洋·万和城】亚奥核心，打打造“世界级生活示示范区”居于北四环，，拥有国际高高端居住文化化，周边配套套成熟高端。。远洋·万和城——国际资源利用用远洋·万和城——自身价值塑造造高端国际公寓寓5A级写字楼国际一线品牌牌购物中心国际高端酒店店公寓芳草地国际学学校双语幼儿园项目占地17万方，容积率率2.6个案具备国际际化资源属性性；通过打造高端端国际公寓、、5A级办公、高端端酒店公寓、、一线品牌购购物中心、芳芳草地国际学学校、双语幼幼儿园等高端端综合生活配配套，塑造项项目自身的国国际高端价值值体系。结论如何塑造本项项目的国际价价值体系？回归项目本身身我们需要：项目自身认知知综合容积率2.2建筑限高60米公建配套约占占1/3用地体量要求求紧邻秦淮新河河自然景观资资源“秦淮蓝调”这这一极具历史史人文底蕴的的自然资源秦淮新河泰山北路地块3地块2地块1结论项目综合容积积率2.2，但由于项目目1/3地块用来建幼幼儿园和小学学等公建配套套，对容积率率有一定损失失；导致住宅部分分的容积率较较高，且有60米限高要求。。综合考虑建建议做全小高高层产品，打打造大围合的的高端住宅形形象；利用秦淮新河河的自然文化化景观资源，，塑造高端国国际配套体系系，打造本案案特色国际滨滨水住区。产品定位一座滨水人文文国际住区——秦淮新河的景景观文化——国际化教育、、生活、娱乐乐配套——国际高端公寓寓产品定位一座滨水人文文国际住区我们的疑问：：定位的支撑点在哪里？产品支撑规划：滨水国国际住区规划划国际配套：涵涵盖一站式国国际教育、国国际生活运动动泛会所、国国际滨水休闲闲俱乐部。国际公寓：倡倡导全新国际际品质生活理理念。一、规划经济指标：占地面积：13.2万方建筑面积：26.4万方容积率：2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米绿化率：≥35%小学幼儿园社区配套公寓公寓河滨会所二、国际化配配套国际一站式教教育体系国际生活泛会会所国际滨水新天天地打造一站式国际生活配套享受步行的便便捷……教育引入国际顶尖尖教育模式，，倡导一站式式教育体系联手常春藤教教育机构，打造国际一体体化顶尖教育育模式。36班小学12班幼儿园常春藤教育机机构华尔街怎么养孩子？

第一，让孩子花自己的钱

第二，教理财，更要培养领袖的素质

第三，“忆苦思甜”

第四，谈贫说富

第五，孩子是否想要什么就能得到什么

第六，让孩子在感激而不是怨恨中长大

第七，让孩子早早打工

第八，培养一个负责的孩子

第九，教孩子发展稳定的人际关系

第十，“少儿总裁班”：企业家的才能、慈善家的品性

第十一，品德与经营能力

第十二，娃娃大亨

第十三，怎样培养金融家联手美国东北北部最著名的的8所大学：哈佛佛、耶鲁、普普林斯顿、哥哥伦比亚、康康奈尔、布朗朗、达特茅斯斯和宾夕法尼尼亚大学全美式国际教教育体系开通直升美国国前8大名校的快捷捷通道可面向全市招招生，扩大建建发知名度国际双语幼儿儿园建议引进专业业的师资团队队，如：伊顿顿慧智双语幼幼儿园校园占地面积积为5000平米，绿化覆覆盖面积为75%，十二个班级级的规模，另有生态式廊廊景、亲子图图书室、及美美术、音乐专专用活动室等等；权威的师资力力量；经典的蒙台梭梭利课程国际化教育机机制，“不教教的教育”国际双语小学学建议引进专业业的师资团队队，如：耀中中国际学校、、金苹果双语语学校等校园占地面积积为3万方，建筑面面积约2万方，绿化覆覆盖面积为75%，36班规模，标准250米塑胶跑道操操场、校舍配配备多媒体互互动白板，设设有计算机室室、图书馆、、音乐室、饭饭堂、体育馆馆、剧场及户户外体育及游游乐设施。双语双文化课课程，国际教教育体系联动动延续早教体制制、挂钩知名名国际学府，，创造顶尖的的一站式教育育体系生活娱乐国际化生活配配套，引领丰丰富多元的休休闲娱乐享受受国际滨水新天天地国际生活泛会会所滨河新天地生活泛会所国际滨水新天天地秦淮新河为秦秦淮河一支流流，而秦淮河河素来既得文文人才子的青青睐十里秦淮千年年流淌，六朝朝胜地今更辉辉煌延续秦淮河渊渊源流淌的小小资生活色彩彩，打造本案特色色的“国际滨水新天天地”汇聚古朴浪漫漫情怀与国际际时尚格调，，打造国际圈圈层生活……滨水景观塑造造秦淮新河利用秦淮新河河资源与市政政景观带，打打造特色国际际滨水休闲走走廊。将景观与文化化、休闲与自自然完美联系系。引入国际知名名品牌，如星星巴克、人间间系列酒吧、、俏江南等高高端休闲餐饮饮，塑造浓郁郁小资情调。。风情酒吧街文化vip俱乐部南京特色民国国建筑，搭配配华丽复古的的装修格调，，凸显历史文文化与国际融融合的奢华，，营造极致尊尊贵私密的vip享受。会所配置：古典文化书廊廊；钢琴红酒雪茄茄馆国际生活泛会会所配套内容：社区卫生生服务中中心文化活动动中心体育中心心街政管理理中心邮电设施施养老院农贸市场场……约1.8万方体量量的生活活泛会所所，全方位满满足国际际社区的的一站式便便捷生活活需求。【体育中心心】1500平米多功功能体育育中心，，打造独独树一帜帜的运动动新空间间。配套内容容：篮球羽毛球室内攀岩岩【文化活动动中心】4000平米文化化活动中中心，打打造公共共交流活活动的国国际共享享平台。。活动配置置：迷你保龄龄球馆桌球馆迷你影院院儿童活动动中心三、国际际公寓倡导全新新国际品质生活活新境界界——国际大气气的标志志性建筑筑——国际高端端的舒适适居住空空间——国际艺术术品质的的园林体体系滨水大围围合立面打造国际品质标志志性建筑筑形象立面风格格：新古典现代风格一：：新古典典古典艺术术与现代代美学的的结合，，沉稳内内敛，大大气国际际。风格二：：现代玻璃与石石材相结结合，线线条挺拔拔硬朗，，彰显国国际大气气简约之之气度度。奢华酒店店式大堂堂精装首层局部部架空设设计奢华精装装大堂、、梯厅、、走廊