《物业法规》第8章物业管理合同

第8章物业管理合同

【本章重点知识】1．合同的有关知识2．物业管理合同的概念、特征、种类3．物业管理合同构成的要件，物业管理合同订立的原则和程序4．物业管理合同的内容5．物业管理合同的履行、变更和终止6．物业管理合同的责任8.1物业管理合同

8.1.1物业管理合同的概念1．合同的概念2．物业服务合同的概念8.1.2物业管理合同的特征1．合同具有以下法律特征（1）合同是一种民事法律行为（2）合同是两方以上的当事人意思表示一致的民事法律行为（3）合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为（4）合同当事人各方在平等、自愿的基础上实施的民事法律行为8.1物业管理合同2．物业服务合同具有以下特征（1）物业服务合同是典型的劳务合同（2）物业管理公司以要约人的费用办理要约事务（3）物业服务合同以当事人之间相互信任为前提（4）物业服务合同的双方当事人都有特定的身份（5）物业服务合同是以约定有关当事人在物业服务中的权利义务关系为主要内容（6）物业服务合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、要式合同8.1物业管理合同8.1.3物业管理合同的种类1．合同按不同类型可分为以下几种形式（1）双务合同与单务合同（2）有偿合同与无偿合同（3）诺成合同与实践合同（4）诺成合同与实践合同（5）为订约人自己利益订立的合同与为第三方利益订立的合同（6）有名合同与无名合同2．物业服务合同可以分为前期物业服务合同和物业服务合同两大类（1）前期物业服务合同（2）物业服务合同8.2物业管理合同的订立

8.2.1物业管理合同构成的要件1．合同的要件(1)当事人的缔约能力(2)当事人的真实意思表示(3)合同的内容合法(4)合同的形式合法2．要约的构成要件3．违约责任的构成要件8.2物业管理合同的订立8.2.2物业管理合同订立的基本原则1．平等原则2．合同自由原则3．公平原则4．诚实信用原则5．守法原则6．效力法定原则8.2.3物业管理合同订立的程序1．前期物业服务合同订立的程序（1）招标（2）投标（3）开标、评标和中标8.2物业管理合同的订立2．物业服务合同的订立程序（1）业主大会选聘物业服务企业（2）业主委员会代表业主和物业服务企业签订物业服务合同8.2.4订立物业管理合同的注意点

1．物业服务的内容、范围和期限要明确

2．业主委员会的权利和义务要明确

3．物业服务公司的权利和义务要明确4．物业服务收费标准要明确5．违约责任的约定要明确

6．物业服务合同中不应该有不平等的条款8.3物业管理合同的内容

8.3.1物业管理合同的当事人8.3.2物业管理合同的内容

1．物业管理事项2．物业服务质量3．物业服务费用4．双方的权利义务5．专项维修资金的管理与使用6．物业管理用房

7．合同期限

8．违约责任8.4物业管理合同的效力

8.4.1合同效力概述

1．物业服务合同生效的条件（1）主体合格（2）双方意思表示真实自愿（3）内容合法（4）形式合乎要求

2．物业服务合同效力欠缺的后果（1）返还财产（2）赔偿损失（3）追缴财产8.4物业管理合同的效力8.4.2物业合同的法律效力

1．民事行为的有效条件（1）行为人具有相应的民事行为能力(2)行为人意思表示真实(3)行为不违反法律或者社会公共利益2．物业管理中民事行为的无效(1)绝对无效的民事行为(2)相对无效的民事行为8.5物业管理合同的履行、变更和终止

8.5.1物业服务合同的履行1.物业服务合同履行的概念

(1)实际履行原则

(2)全面履行原则

2.物业服务合同履行中当事人的附随义务(1)通知义务(2)协助的义务(3)保密的义务8.5物业管理合同的履行、变更和终止8.5.2物业服务合同的变更1.物业服务合同变更的概念和条件

(1)原已存在合同关系(2)合同内容已发生变化(3)合同的变更须依当事人协议或依法律直接规定及裁决机构裁决(4)须遵守法律要求的方式2.物业服务合同变更的程序和后果8.5物业管理合同的履行、变更和终止8.5.3物业服务合同的终止1.债务已经按照约定履行2.物业服务合同解除3.物业服务合同解除的程序4.物业