不同拿地模式的涉税对比分析

不同拿地模式的涉税对比分析税筹是产业地产从业者最为关心的话题之一，这篇文章我们从一个案例开始，去剖析不同交易模式的涉税和各自利弊。案例故事：开发商长跑哥有一个在建工程，预计总投入需要22亿元，其中前期土地价款5亿元。目前已发生资本化利息0.5亿元。花去开发成本5亿元。该项目为新项目，已超过立项总投入25%，满足转让条件。现因资金短缺，和开发商登山哥关系好，想将在建工程作价16亿，与登山哥探讨合作模式。假设后期仍需投入建设资金10亿元，建设竣工后，预计以36亿售出。两公司商量下来，有以下4种方式可以考虑:a.登山哥以16亿收购项目资产b.登山哥以16亿收购项目股权c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥d.两家公司合作开发税种介绍我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。契税：成交价×3%-5%契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。印花税：合同所载金额×0.5‰贴花经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。增值税：销项税额-进项税额销项税额=（销售额-当期土地价款）÷1.1×10%进项税额=进项成本÷（1+适用税率）×适用税率。增值税附加：增值税×10%-12%市区城建税7%、县镇城建税5%，教育费附加3%、地方教育费附加2%。企业所得税：一般性税务处理产权交易=（交易总价-房产余值-土增税-印花税）×25%。股权交易=（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）×25%。土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。直接收购长跑哥公司需承担税务（出让方）直接转让方式下，出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。印花税：合同所载金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额（16-5-5）÷1.1×10%=0.54亿增值税附加：增值税×10%-12%0.54×12%=0.06亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入（不含税）=16-（16-5）÷1.1×0.1=15亿扣除项（不含税）=（5+5）÷1.1×1.3+0.06=11.93亿增值率=（15-11.93）÷11.93=25.7%<50%土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿企业所得税：一般性税务处理{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿登山哥公司需承担税务（受让方）直接转让和后续开发销售环节，受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。契税：成交价×3%-5%16×3%=0.48亿印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额（36-16-10）÷1.1×10%=0.9亿增值税附加：增值税×10%-12%0.9×12%=0.11亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入（不含税）=36-（36-16）÷1.1×0.1=34.2亿扣除项（不含税）=（16+10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿增值率=（34.2-30.8）÷30.8=11%<20%享受土增免税企业所得税：一般性税务处理{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿▼股权收购长跑哥公司需承担税务（出让方）关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税，实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更，不应当征收土地增值税，有的地方也已明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权，后续再转让1%的股权，避免一次性转让引起税务部门的重大关注。股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿企业所得税：一般性税务处理（16-5-5-0.5）×25%=1.38亿税费合计=1.38+0.008=1.39亿登山哥公司需承担税务（受让方）受让方收购项目公司股权后，仍以项目公司为主体开发建设在建工程，因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更，因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额（36-5-5-10）÷1.1×10%=1.45亿增值税附加：增值税×10%-12%1.45×12%=0.17亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入（不含税）=36-（36-5）÷1.1×0.1=33.2亿扣除项（不含税）=（5+5+10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿增值率=（33.2-23.8）÷23.8=39.5%<50%，使用税率30%土增税=（33.2-23.8）×30%=2.82亿企业所得税：一般性税务处理{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿分析不难发现：本案例中，尽管股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更