旅游商业地产报告

旅游商业地产研究报告（2012）1旅游商业地产研究旅游地产概念旅游地产的类别旅游地产的发展历史旅游地产的发展模式3对旅游地产的认识旅游地产概念概念一概念二泛地产概念：旅游地产的发展历史产生背景国外旅游地产发展历程国内旅游地产发展历程国内旅游发展现状国内旅游发展前景未来旅游业发展走势旅游地产的发展模式卖地滚动发展模式

旅游先行带动房地产发展模式

房地产先行带动度假地模式大开发商整体操盘模式

景点地产

商务地产度假地产住宅地产旅游地产的类别4旅游地产概念

旅游地产的发展历史旅游地产的类别旅游地产的发展模式5旅游地产概念研究*概念一：·

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。如：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。概念二：定义：·依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。6旅游地产概念旅游地产的发展历史旅游地产的类别旅游地产的发展模式7起源：旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡;初步：20世纪初开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅形成：20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。

发展：70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。

成熟：1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。上升期:到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。旅游地产的发历程——国外8旅游地产的发展历程——国内9起源：我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。趋势：目前我国正由最初步的观光地产转向休闲地产，示来更大的空间是旅游度假地产。旅游地产的发历程——国内10旅游地产产的发展展现状11旅游地产产的发展展现状12旅游地产产的发展展现状13旅游地产产的发展展前景14旅游地产产的发展展前景15旅游地产产的发展展前景16旅游地产产的发展展前景17旅游地产产概念旅游地产产的发展展历程旅游地产产的类别别旅游地产产的发展展模式18旅游地产产的分类类主要是指指在旅游区内内为游客的的旅游活活动建造造的各种种观光、、休闲、、娱乐性性质的、、非住宿宿型的建建筑物及及关联空空间；旅游景点地产从理论上上来说，，旅游地地产是比比较宽泛泛的概念念，粗略略概括可可以分为为四类。。旅游商务地产主要要是是指指在在旅游游区区内内或或旅旅游游区区旁边边提提供供旅旅游游服服务务的的商商店店、、餐餐馆馆、、娱娱乐乐城城等等建建筑筑物物及及关关联联空空间间；；旅游度假地产主要要是是指指为为游游客客或或度度假假者者提提供供的的、、直直接接用用于于旅旅游游休休闲闲度度假假居居住住的的各各种种度度假假型型的的建建筑筑物物及及关关联联空空间间，，如如旅旅游游宾宾馆馆、、度度假假村村、、产产权权酒酒店店以以及及用用于于分分时时度度假假的的时时权权酒酒店店等等等等；；旅游住宅地产主要要是是指指与与旅旅游游区区高高度度关关联联的的各各类类住住宅宅建建筑筑物物及及关关联联空空间间旅游景点地产19旅游景点地产主要是是指在在旅游游区内内为游游客的的旅游游活动动建造造的各各种观观光、、休闲闲、娱娱乐性性质的的、非非住宿宿型的的建筑筑物及及关联联空间间；寺庙博物馆馆服务与与配套套设施施：售售票处处、停停车场场、游游乐场场所、、餐饮、、购物物、娱娱乐等等的商商铺、、商业业办公公用房房会所、、俱乐乐部、、银行行、诊诊所等等的配配套用用房，，管理理用房房等。。20旅游商务地产供旅游游用的的商业业地产产：如如旅馆馆、酒酒店、、娱乐乐城、、商店店等.旅游商商业街街旅游区区娱乐乐城餐饮住宿21旅游度假地产旅游度度假地地产多多建在在大中中城市市远郊郊或远远离大大中城城市的的著名名风景景区附附近，，或建建在旅旅游资资源突突出的的旅游游目的的地城城市。。开发商商以为为异地地置业业者提提供第第二居居所度度假休休闲为为目的的，业业主以以度假假置业业和投投资置置业为为目的的。海南景景观住住宅多多属此此种模模式。。产权酒酒店：：将酒店店的每每一个个单位位分别别出售售给投投资人人，同同时投投资人人委托托酒店店管理理公司司或分分时度度假网网络管管理，，获取取一定定的投投资回回报。。一般般情况况下，，投资资人拥拥有该该酒店店每年年一定定时间间段的的免费费居住住权。。时权酒酒店：：即将酒酒店的的每个个单位位分为为一定定的时时间份份，如如将一一年分分为51周，出出售每每一个个时间间份的的一定定年限限的使使用权权。消消费者者拥有有一定定年限限内在在该酒酒店每每年一一定时时间如如一周周的居居住权权。养老型型酒店店：指投资资人在在退休休前购购买退退休养养老度度假村村的某某一个个单位位。委委托管管理公公司经经营管管理直直至退退休后后自用用。管管理期期间，，将获获取一一定的的投资资回报报。一一般情情况下下该度度假村村在产产权人人去世世后由由管理理公司司回购购，再再出售售，收收益归归其家家人所所有。。如：在在高尔尔夫球球场、、登山山、滑滑雪等等运动动地附附近开开发的的高尔尔夫、、登山山、滑滑雪运运动度度假别别墅。。时值度度假型型酒店店：消费者者购买买一定定数量量的““分数数”，，这些些“分分数””就成成为他他们选选购产产品的的货币币。他他们可可以使使用这这些““分数数”在在不同同时间间、地地点、、档次次的度度假村村灵活活选择择其分分数所所能负负担的的住宅宅设施施。消消费者者不拥拥有使使用权权或产产权，，只是是为休休闲消消费提提供便便利、、优惠惠和更更多选选择。。“分分数””消费费可以以获取取更大大的折折扣和和免费费居住住时间间。2223二位一一体资资源利利用旅游住宅地产直接借借力旅旅游资资源自我营营造旅旅游资资源靠近现现有的的旅游游资源源和旅旅游景景区开开发景景区住住宅。。这类类景区区住宅宅开发发涉及及到风风景区区的生生态保保护问问题，，如抛抛开保保护搞搞开发发，以以短期期的效效益破破坏风风景地地的可可持续续性发发展，，往往往是得得不偿偿失。。所以以保护护为先先是此此类开开发不不容忽忽视的的前提提，很很多城城市旅旅游景景区附附近的的住宅宅多属属此类类。如如黄山山地区区的住住宅开开发就就是这这类典典型的的代表表。先大手手笔开开发大大型旅旅游项项目，，以旅旅游带带活周周边房房产，，再于于景区区附近近开发发景区区住宅宅。这这类房房地产产不依依附现现有的的旅游游资源源、旅旅游景景区，，往往往巨资资投入入造势势景区区，改改善区区域基基础设设施条条件和和环境境质量量，靠靠旅游游业的的关联联带动动作用用引来来人流流物流流，将将生地地变成成旅游游熟地地和旺旺地，，引起起景区区附近近地产产升值值，再再趁势势搞房房地产产开发发。旅游起起步，，地产产发力力，地地产促促进了了华侨侨城全全面发发展，，是旅旅游与与房地地产良良性互互动的的典型型。此类房房地产产开发发与旅旅游景景观开开发高高度融融合，，房地地产开开发即即旅游游景观观开发发，房房产本本身即即是旅旅游景景观载载体或或表现现形式式。景景即是是房，，房即即是景景。投资集集团、、房地地产商商，利利用旅旅游开开发区区、旅旅游景景区、、休闲闲度假假区的的优越越自然然条件件、地地理位位置开开发的的具有有投资资回报报和多多种功功能的的住宅宅项目目，包包括别别墅，，花园园洋房房，酒酒店式式公寓寓，老老年公公寓等等。24旅游住宅地产海南、、青岛岛、大大连、、秦皇皇岛、、井岗岗山、、黄山山等地地区的的旅游游地产产。直接借借力旅旅游资资源25自我营营造旅旅游资资源旅游住宅地产华侨城城先后后建成成锦绣绣中华华、中中华民民俗村村、世世界之之窗、、欢乐乐谷四四个颇颇具特特色和和影响响力的的主题题公园园，将将过去去的荒荒滩野野岭变变成具具有极极高知知名度度和美美誉度度的旅旅游城城，为为自己己创造造出区区域性性旅游游资源源优势势，再再以此此为依依托，，开发发高质质量的的旅游游主题题房地地产。。锦绣中中华中华民民俗村村世界之之窗主题公公园休休闲社社区26荷兰水水街私私人酒酒店地中海海别墅墅地中海海公寓寓二位一一体资资源利利用旅游住宅地产宋城集集团在在杭州州乐园园开发发的荷荷兰水水街私私人酒酒店、、地中中海公公寓、、地中中海别别墅、、高尔尔夫酒酒店等等，景景观房房产本本身就就是景景观构构成的的有机机组成成部分分，景景中有有房，，房中中有景景，营营造出出一种种庄周周梦蝶蝶、蝶蝶梦庄庄周的的境界界。271.投资回回收率率高。。旅游房房地产产的经经营者者以自自己优优越的的房产产资源源、标标准化化的服服务模模式来来吸引引投资资者，，然后后在经经营中中获利利。同一房房产可可以在在不同同的时时段租租借给给不同同的消消费者者，提提高了了房产产的资资金回回收效效率。。对于于一般般旅游游产品品而言言，投投资回回收是是缓慢慢的。。景区区主要要依靠靠每日日的门门票……小额的的交易易使其其投资资的回回收期期漫长长。而对于于住户户来说说，首首先可可以将将旅游游房地地产作作为一一种投投资选选择，，自己己出钱钱买下下其中中的一一个或或多个个单元元，成成为业业主，，然后后再委委托开开发商商去管管理经经营，，获取取相对对稳定定的投投资回回报。。在英英国，，购置置房产产历来来被人人们视视为最最佳的的投资资方式式之一一。以美国国过去去20年各项项主要要投资资作比比较，，房地地产的的收益益率比比股票票还要要略高高一些些，高高于物物价指指数的的升幅幅，这这显示示出房房地产产投资资均具具有抗抗通胀胀、保保值的的功能能。旅游度度假地地产的的特点点：282.消费档档次高高。旅游房房地产产自诞诞生便便具有有贵族族化色色彩，，在国国外它它还是是中产产阶级级的消消费品品。国国内旅旅游房房地产产的消消费者者群集集中在在城市市的高高收入入阶层层，他他们经经济状状况良良好，，希望望拥有有较高高晶位位的住住宿条条件和和度假假环境境，传传统的的旅游游项目目已不不能满满足需需求。。传统旅游游业中，，酒店高高中低档档的设立立涵盖了了各个收收入阶层层人们的的消费，，景区游游览更是是面向大大众推出出的产品品。3.消费的可可存储性性和期权权消费。。旅游房地地产在消消费时间间上可以以是多次次的，即即一次性性购买多多个时间间段或生生前永久久性（如如养老型型酒店））的消费费权。时权酒店店出售的的便是每每一单位位的每一一个时间间份的一一定年限限内的使使用权。。购买分分时度假假产品的的消费者者还可将将自己的的度假权权益交换换至分布布于世界界各地的的度假村村。例如如，密云云“金海海豚”的的分时度度假产权权酒店的的购买者者不仅拥拥有其所所有权或或使用权权，同时时享有““亚洲酒酒店资源源联盟””所辖东东南亚、、港澳地地区和内内地多处处旅游胜胜地500多家四星星级以上上酒店的的交换和和使用权权。在旅旅游业的的其他领领域，一一般是在在当时当当地购买买或提前前异地预预定产品品，而在在当时当当地消费费，不存存在储存存消费和和期权消消费。旅游度假假地产的的特点：：291。以旅游游开发为为主项目大多多以长期期稳定的的经营为为目的，，房产物物业包括括酒店、、商业、、居住等等仅作为为其附属属设施，，满足旅旅游配套套需要，，像主题题公园、、影视基基地、温温泉疗养养中心等等的配套套服务设设施旅游与地地产的关关系----按开发重重点不同同划分2。以房地地产开发发为主如是以房房地产开开发为主主，则旅旅游捆绑绑于地产产，通过过旅游资资源开发发增加房房地产项项目的吸吸引力和和价值点点，改善善度假、、居住的的环境，，故酒店店、会议议中心和和度假别别墅、公公寓等成成为主要要盈利物物业，旅旅游景点点、休闲闲设施成成为其附附加值。。30旅游地产产概念旅游地产产的发展展历史旅游地产产的类别别旅游地产产的发展展模式31模式一：卖卖地滚动发发展模式一些旅游度度假区开发发初期，缺缺乏必要的的基础设施施建设资金金，如同要要过河却没没有桥。为为了缓解资资金压力，，只能出卖卖相当一部部分土地，，以卖地收收入来启动动开发，度度过最困难难的启动期期。外来资资本购买这这些土地以以后，独立立开发度假假酒店、度度假别墅和和公寓。等等过了“初初期启动””这条河，，发展壮大大完成必要要的度假基基础设施配配套以后，，南国桃园园又从当初初买地者手手中回购部部分土地控控制起来，，满足后续续升级发展展的需要。。这种依靠卖卖地滚动发发展的模式式，在资金金困难的情情况下，有有利于度假假地的快速速启动发展展，使旅游游房地产与与度假地同同步增长。。但是不足之之处也很明明显：这种类似工工业园将““生地催熟熟”的做法法，有可能能造成过度度城镇化，，与高品质质度假环境境相悖，导导致度假地地的退化；；随着度假区区环境的完完善、土地地的升值，，回购原来来切块零卖卖的土地难难度越来越越大；价格格（租金））接受度及及敏感度最初引入的的开发商鱼鱼龙混杂，，开发的旅旅游房地产产质素良莠莠不齐，规规划控制与与协调难度度大，给度度假区进一一步提升整整体品质埋埋下隐忧；；形象要求求随着无地可可卖，度假假地的维护护管理资金金将成为无无米之炊，，公共环境境与品牌的的维护将难难以为继。。从发展的的角度来看看，这种““借桥过河河”的策略略是难以持持续的。32模式二：旅旅游先行带带动房地产产发展模式式不依附原有有的旅游资资源、旅游游景区往往先投入入巨资，专专注于搞大大型旅游项项目开发，，营造具有有影响力、、冲击力的的旅游景观观景区改善区域基基础设施条条件和环境境质量，提提升知名度度，靠旅游业的的关联带动动作用引来来人流物流流，将生地地变成旅游游熟地和旺旺地，引起起景区附近近地产升值值，再趁势势搞房地产产开发。深圳华侨城城度假区33模式三：房房地产先行行带动度假假地模式以广东省南南海市西岸岸旅游度假假区为代表表。西岸旅旅游度假区区地处珠三三角边