房地产开发流程手册

目录第一章房地产项目开发报建流程开发篇（一）节能评估审查审批部门北京市发改委、区县发改委节能环资处受理范围：固定资产投资审批、核准或备案权限内符合下列条件的项目应进行节能评估和审查：（一）建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目；（二）建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目；（三）其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。其他项目进行节能登记。办理程序及时限市发改委：自收到申请材料之日起5个工作日内，一次性告知申报单位需要澄清、补充或者完善的内容；自受理申请之日起15个工作日内作出审批决定（不含专家论证的时间；不含区县报审时间）；办理步骤摘要1、建设单位向区县发改委报审，区县发改委审批完成后报市发改委。2、市发改委受理材料后，经办人审批，并由市发改委组织项目专家论证会，上会同意后方进入审批流程3、完成审批，出具审批报告所需资料一、节能评估1、提交固定资产投资项目独立节能专篇（一式四份），并提交电子版；注：节能专篇内容和深度要求参照《北京市固定资产投资项目编制独立节能专篇内容深度的要求（试行）》（京发改[2007]576号）。2、项目可行性研究报告或项目申请报告或项目建设情况说明，并提交电子版。3、项目所属地区县发展改革部门、市属各部门的报批函或请示。二、节能登记1、项目建设单位应在申报项目可行性研究报告、申请项目核准报告或项目备案的同时，进行项目节能登记，并按照项目审批权限向发展改革部门提交节能登记表。2、项目建设单位提供固定资产投资项目节能登记表一式两份，并加盖公早。取得成果项目节能审批批复收费项目节能专篇前置条件项目可研报告或项目申请报告或建设情况说明、节能专篇后续关联工作立项批复要点及经验

案例（二）环境影响评价报告的评审审批部门北京市环保局或区县环保局办理程序及时限环境影响评价报告书：30个工作日办理步骤摘要1、具备规划文件后，建设单位委托有资质的机构完成环境影响评价报告书2、准备所需资料报北京市环保局或区县环保局。3、环保局就该项目给予正式批复所需资料1、环境影响报告书书面文档2份及电子文档注：环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。2、涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；3、项目建议书4、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；）5、建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）；6对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；取得成果环境影响评价报告的批复收费项目具有资质的环评单位出具的环境影响评价报告书前置条件环评报告、项目建议书后续关联工作立项批复环保验收规划方案建设工程规划许可证要点及经验案例要点：1、行政许可自发出后满五年，项目方开工建设的，其环境影响报告书（表）或环境影响登记表应报原审批机关重新审核。2、水土保持方案：今后项目可能要求具备此方案。目前仅水利局政策

要求开发项目必须完成水土保持方案，并正在协商建委等部门强制要求。3、对环保验收的影响：需要密切关注环保批复中对项目建设的要求，如不能按要求实施，将会对验收造成很大影响，验收流程中还包含公共参与一项（即业主调查）。如不能验收，则可能对将来的商业进驻造成一定的困难。（三）交通影响评价的审批审批部门北京市交通委员会办理程序时限30工作日办理步骤摘要1、规委出具控规意见后，由建设单位委托有资质的交通影响评价分析公司，做项目交通评价。2、规委就项目情况组织各方召开评审会3、评审会完成后交通评价报告进入审批流程，规委出具交评批复所需资料1、规划意见书2、交评报告取得成果交通影响评价分析报告的批复收费项目交评报告费用前置条件控规意见交评报告后续关联工作立项批复（四）立项批复审批部门北京市发改委、区县发改委投资处办理程序及时限市发改委：自收到申请材料之日起5个工作日内，一次性告知申报单位需要澄清、补充或者完善的内容；自受理申请之日起20个工作日内作出审批决定（不含市建委审批盖章时间；不含区县报审时间）办理步骤摘要1、建设单位向区县发改委报审，区县发改委审批完成后报市发改委。2、市发改委审批完成后，内资项目需报北京市建委开发处进行审批盖章3、市建委批示完成后转回市发改委，正式给予批复所需资料1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。注：项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析。（详见要点）2、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或出让合同；4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见（建筑面积2万平米以上）；5、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见；

6房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；7、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；8、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项目核准的初审意见；9、招标方案与项目申请报告同时申报的，应提供建设项目招标方案申请书及申报表10、其他应提交的材料。（根据项目规模情况提供节能登记表或节能评审意见）取得成果某项目项目建议书（代可行性研究报告）的批复（立项批复）收费项目具有资质的单位出具的项目可研报告或项目建议书前置条件规划意见节能审批交评批复环保审批用地预审意见或土地出让合同项目建议书或项目申请报告后续关联工作开工计划；规划手续、招投标备案等所有开发手续要点及经验案例要点：1、有效期2年，过期前应到区、市发改委申请立项延期，否则过期只能重新办理立项（项目已开工的除外）立项过期对今后开工计划的办理有制约。如立项和规划文件都过期，届时还未取得开工手续，将会对项目的进展造成影响。2、项目申请报告中的投资额需要谨慎制定：根据控规规模估算投资额，投资额低的好处：日后办理项目转让等手续时，要求投资额25%^上为自有资金，不能贷款。投资额高点的好处，可申请更咼的贷款额度。因此需要权衡确疋。（五）项目开发手册1、项目取得立项批复后，由建设单位登陆北京市房地产开发项目手册网站，点击注册资料下载《北京市开发项目手册信息系统注册表》。2、根据《北京市开发项目手册信息系统注册表》要求填报相关内容后加盖建设单位公章，并提交区建委签字盖章。3、取得区建委审核后的《北京市开发项目手册信息系统注册表》提交研发中心并申请开发项目手册用户名及密码。4、建设单位取得开发项目手册用户名及密码后登陆北京市房地产开发项目手册网站，按进度与要求填报项目相关信息。（六）建设用地规划许可证审批部门北京市规委用地处办理程序及时限7个工作日（不含钉桩成果通知单办理时间）办理步骤摘要1、由建设单位申请，北京市规委建管处开具钉桩成果通知单，由北京市

规委详规处负责委托具有资质的规划测绘部门对项目用地进行钉桩，并核发钉桩成果通知单。2、由建设单位准备所需资料到北京市规委申报用地规划许可证。3、北京市规委用地处审核后正式核发证件。所需资料1、建设单位出具的申报委托书；2、建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表"（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；3、《规划意见书附件（选址）》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件）；4、国土主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；5、《建设用地钉桩成果》；6由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1:500或1:2000地形图5份（机要项目4份；用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；取得成果建设用地规划许可证收费项目钉桩测绘费地形图费用前置条件规划意见书立项批复土地出让合同钉桩成果后续关联工作建设工程规划许可证土地证开工证预售许可证等要点及经验案例1、可与项目规划方案同时办理2、用地规划许可证中明确标示出代征道路和代征绿化面积和范围（七）勘察设计招投标备案表审批部门北京市规委勘察设计管理处办理程序及时限时间不定，约1个月左右办理步骤摘要1、由建设单位根据立项批复的批示情况，委托招标代理机构到北京市规委勘察设计管理处申请方案招投标2、招标代理机构负责组织，按照北京市规委勘察设计招投标管理处的规疋，制疋招标文件、进行方案及设计单位、勘察单位的公开或邀请招标、公示、组织开标、评标工作。3、中标后由北京市规委出具勘察、设计招投标备案表。所需资料1、招标立案登记阶段：（1）项目批准文件（2）规划意见书（3）勘察招标公告（公开招标项目）

（4）设计招标公告（公开招标项目）（5）邀请招标登记表、投标邀请书、投标单位资质证明（邀请招标项目）（6）委托代理协议（委托招标项目）（7）代理机构资质复印（委托招标项目）（8）法人授权委托书（9）勘察设计招标备案登记表（10）勘察设计招标小组登记表2、资格预审阶段（公开招标项目）：（1）资格预审文件（2）投标资格预审结果登记表（3）资格预审评审报告（4）资格预审报名登记表（5）递交资格预审文件登记表（6）评审汇总表（专家签字、招标单位盖章）（7）评审投票或打分记录（专家签字）3、招标文件审核阶段：（1）招标文件（2）审核修改后招标文件（3）评标专家抽取申请表4、招投标备案阶段：（1）开标、评标报告（2）勘察设计评标小组登记表（3）勘察设计中表通知书（4）中标方案副本取得成果勘察、设计招投标备案表收费项目招投标委托费用开标、评标室租用费专家费（可由设计单位负担）招投标交易服务费前置条件规划意见书立项批复（含招投标表）后续关联工作规划方案审批建设工程规划许可证开工证要点及经验案例1、委托专业招投标机构2、如今后更换设计单位，需重新申请设计招投标备案（八）规划审定方案或方案复函审批部门北京市规委建管处办理程序及时限20个工作日办理步骤摘要1、由建设单位持所需资料向北京市规委申请办理规划方案审批2、北京市规委对项目建设单位方案进行审批，如有需要将组织专家评审会、居民听证会或报市政府审批3、审批完成后正式核发方案批复所需资料1、授权委托书

2、规划意见书3、立项批复4、勘查、设计招投标备案表5、方案本要求：A3大小，含总图（蓝图，要求4份）、各层平面、立面、剖面、主要户型图效果图、方案设计说明总图要求：作为今后规划设计的依据，包括主要技术经济指标、无障碍说明、日照说明（需注明满足日照要求，对周边建筑无遮挡）、标注日照间距、各楼栋层数、占地、建筑面积明细表、套地形图，标明四周路宽、标出楼栋间山墙错开的距离（按规定应超过0.5米）、退线距离补充注解：（1）在总图中或附件中明确所有规划性质的位置，如整栋楼为一个性质，请明确到楼，如一栋楼中有很多性质，请明确到层（明确有产权的规划性质即可，即不用明确设备用房、人防等），如未详细明确，需在规划许可证时完善。（2）如果是住宅项目，总图中根据规委的要求加入配套面积指标表，如有可能请明确无偿上交配套的面积，有利于退还出让金。6模型（根据规委需要）7、项目周遍有现状居民楼的需做方案公示，居民反应强烈的需召开方案听证会8、如园林绿化率无法达到要求，在取得审定方案前，由市规委牵头，并市园林局就补交绿化补偿费事宜上报市政府，取得批复后，据此办理方案审批。（原则上必须满足绿化要求，城市中心区或有特殊原因项目除外）取得成果设计方案审查意见或方案复函收费项目无费用前置条件规划意见书立项批复勘察设计招投标表后续关联工作建设工程规划许可证配套协议（项目建设方案）园林、交通、消防、人防、涉外、节水等专项审批要点提醒及经验案例要点：本阶段应注意，对后期影响1、经济技术指标一经确疋就不能再有变化，除非重新办理方案审批。而重新办理的依据也是在原方案基础上，基本原则为同一使用年限的性质之间面积可以调整（例如商业与酒店的面积可以适当调整），不同年限的性质之间面积不可调整。2、明确地下部分用途，目前根据物权法的最新政策，地下部分性质或进行分摊，或交纳出让金进行出售，开发企业未交纳出让金并未进行分摊的部分，权益归业主所有。（九）出让合同补充协议审批部门市国土局业务受理中心、市局土地利用事务中心办理程序及时限20个工作日

办理步骤摘要1、由建设单位持所需资料报北京市国土局。2、经办人受理，需要重新评审地价的项目转至出让处进入地价评审程序。3、评审完成后转回市局土地利用中心签订出让合同。4、出让合同双方签字盖章后由建设单位在规定期限内交齐土地出让金及契税。5、将缴款发票备案至利用中心后，正式领取出让合同补充协议。所需资料一、签订出让合同补充协议（一）变更出让合同建筑面积、土地用途的；1、申请（按规范样本出具）2、出让合同（包括签订的所有补充协议）及附件、附图的复印件3、变更出让合同所依据的规划文件的复印件《建设工程规划许可证》及附件、附图或《规划方案调整的复函》及附图或《设计方案审查意见》及附件、附图或《规划意见书》及附图或《建设用地规划许可证》及附件、附图。有处罚的，须同时提交处罚决定书及发票，竣工验收的，提交规划验收合格通知书、加盖验收章的工程规划许可证附件。4、重新审定地价的文件：3份土地评估报告、1份地价审定表、10份宗地示意图5、设计说明（按规范样本出具）6、人防证明的复印件（已经人防办核准）7、所交纳的所有相关款项票据的复印件（二）变更土地规划或出让宗地面积，或者土地出让范围的；1、申请（按规范样本出具）2、出让合同（包括签订的所有补充协议）的复印件3、已取得《国有土地使用证》，依据实测变更宗地面积的，提交《国有土地使用证》或由测绘部门出具实测结果、钉桩图及钉桩成果。并提供5份宗地实测图（用红笔勾出用地范围，并压红线盖章）；依据规划变更宗地面积的提供《建设用地规划许可证》及实测成果等相关文件，并提供5份规划文件附图（用红笔勾出用地范围，并压红线盖章）。4、若涉及宗地类型为共用地的，需提交标准格式的宗地分摊说明（原件）。（三）宗地位置需要变更的；1、申请（按规范样本出具）2、出让合同（包括签订的所有补充协议）的复印件3、公安部门、地名办所出具的证明文件的复印件（四）受让方名称变更的；1、申请（按规范样本出具）2、出让合同（包括签订的所有补充协议）的复印件3、工商部门所出具的“更名证明”的复印件4、重新核发的营业执照的复印件5、外商投资企业需经贸委的批复及外商投资企业批准书的复印件（五）需冲抵地价款的；1、申请（按规范样本出具）2、出让合同（包括签订的所有补充协议）的复印件3、所交纳的所有相关款项票据的复印件4、对于预定金冲入款项为该项目最后一个合同的最后一笔款项证明材料。且需提交利用处出具的《土地出让预定金核实函》证明文件，《城镇建设用地批准书》及附图的复印件。二、地价评审负责部门：土地利用处、市土地利用中心办理程序：若地价水平尚未审定的，先转入地价审核环节。市局土地利用事务中心负责对评估报告进行技术审查，组织勘察现场，审查合格后，由土地利用处与市局土地利用中心商定组织安排上最近一次地价评审办公室会和专家委员会。地价评审办公室会原则上每星期一次，由土地利用处主持，申请人提出按暂定价格先签订出让合同的，地价评审办公室应及时为申请人出具《地价水平告知单》，直接转市局土地利用中心经办人。地价评审专家会原则上1个半月一次，由主管局长主持。地价评审专家会审定后，报局长办公会最后审定，并由土地利用处下达地价审定通知单，将通知单直接转市局利用中心经办人，同时土地利用处负责地价评审的经办人在1个工作日内向区局受理中心发出完成地价评审工作的书面文件，解除

暂停审批。地价审核时限不得超过40个工作日。时限：所需时间不计入办事时限取得成果北京市国有土地使用权出让合同补充协议收费项目土地出让金、契税前置条件规划方案人防文件后续关联工作土地证建设工程规划许可证开工计划预售许可证等要点提醒及经验案例要点：本阶段应注意，对后期影响1、出让合同补充协议将根据不同阶段的需要随时签订，例如依据规划方案、规划许可证、规划变更、竣工实测面积等各种情况而签订。建议规划指标一有变化就及时签订，不要等到竣工时一并签订，以免过程中政策的变动影响竣工或其它手续。2、竣工出让合同补充协议签订后，如出让金多交，可依据此在北京市国土局办理退出让金；并在北京市国土局契税窗口办理契税退还。3、地价重新评审的标准：（1）有新增出让用途时（2）容积率在由1以上变为1以下或反之情况时（3）地上建筑面积和上一版出让合同相比面积超出3%面积减少20%以上时（十）人民防空工程建设规划咨询服务办理流程审批部门北京市民防局办理程序及时限无时限办理步骤摘要1、建设单位持所需资料到北京市民防局申请办理人防规划设计条件咨询。2、民防局根据项目情况给出意见，该咨询过程没有时限标准，直至项目人防规划符合民防局要求后，方可给予批复。所需资料1、规划部门对建设项目设计方案的相关意见2、区域建设项目中各幢建筑应建人民防空工程面积指标的计算明细或者单体建设项目的各层建筑面积指标明细表；3、区域建设项目拟建人民防空工程总体布置草案或者单体建设项目设计方案图。取得成果人防工程建设规划设计条件咨询意见书收费项目无前置条件规划方案后续关联工作人防规划设计条件要点提醒及经验案例1、本阶段将出具《人防工程建设规划设计条件咨询意见书》，确定如下内容：（1）建设项目应建人民防空工程面积指标；（2）各单体人民防空工程的平、战使用功能；（3）按区域配套规划的人民防空工程总体布置方案；

（十一）建设项目人民防空工程建设标准审查（规划设计条件）审批部门北京市民防局办理程序及时限承诺5个工作日所需资料填写完整并加盖印章的《人防工程建设规划设计条件审查申请表》；填与完整并加盖印章的《人防工程面积扌曰标明细表》规范：（1）新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。十层（不含十层）以下，基础埋置深度三米（含三米）以上的民用建筑，其中防空地下室的面积•不得少于建筑面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建“满堂红”防空地下室。（2）城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行第1款规疋以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一规划修建防空地下室。（3）地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建筑面积的百分之三十。（4）防空地下室的分布，要考虑掩蔽方便，人员掩蔽工程的出入口距离掩蔽人员的工作、生活点不宜超过二百米。3.设计单位提供的单体建设项目各层建筑面积指标明细表规划部门对设计方案意见（复印件）《人防工程建设规划设计条件咨询意见书》（复印件）；拟建人民防空工程的设防方案及总平面图（一式四份）单体建设项目设计方案图（一套）；取得成果人防工程建设规划设计条件意见书收费项目无前置条件规划方案人防规划设计条件咨询意见书后续关联工作人防初步设计审查要点提醒及经验案例（十二）建设项目人民防空工程建设标准审查（初步设计审查）审批部门北京市民防局办理程序及时限承诺8个工作日所需资料填写完整并加盖印章的《人防工程初步设计审查申请表》；《人防工程建设规划设计条件意见书》（复印件）；拟建人民防空工程的初步设计文件（一套）；取得成果人民防空工程建设初步设计审查意见

收费项目无前置条件规划方案人防规划设计条件意见书后续关联工作规划许可证人防施工图报审要点提醒及经验案例（十三）树木伐移审批部门北京市园林绿化局或区县绿化局办理程序及时限10株以下10个工作日；10株以上12个工作日所需资料北京市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见（盖章）;产权业主单位意见（盖章）；北京市规划委建设工程规划许可证及附图；3.项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。注：由专业测绘部门进行树木测绘取得成果树木移伐许可证收费项目伐树费测绘费前置条件规划许可证后续关联工作树木移