旅游地产思路内部汇报

旅游地产整合营销的工作思路2011.12.12龙门富力南昆山温泉养生谷1目录第一部分旅游地产发展趋势

第二部分温泉旅游地产盈利模式

第三部分操盘思路

第四部分案例介绍

2第一部分旅游地产发展趋势

3与商业零售业相结合与文体休闲产业相结合

与房地产相结合与传媒娱乐等文化创意产业结合面向短期度假普遍运用高新技术主题休闲旅游区发展趋势价格的多策略性强调游客的参与体验将对象放大至以主题景区为核心的旅游区，旅游与产业的复合开发则是当前的主流趋势发展趋势4项目旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式主要功能旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活产品构成主题公园、酒吧街、高尔夫球场Shoppingmall、别墅、酒店等独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等独特风貌居住组团、社区风情商业街区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等主题风格第二居所/度假/休憩生态居住/健康居住/健康居住中西式风貌/古典、国际风貌分期物业开发重点演变初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发组团式开发各期围绕相异主题各组团采取综合式开发国内案例深圳华侨城/千岛湖/杭州宋城广州祈福新村/广州凤凰城东部华侨城/杭州休博园05年之前05年之前旅游居住互融开发模式，是近阶段旅游地产的发展趋势06年之后发展趋势5旅游功能观光休闲体验度假养生商务……地产功能主题公园酒店商业中心主题度 假村产权酒店住宅……地产功能旅游功能商业中心住宅酒店主题公园高尔夫游艇SPA会议公园旅游＋地产旅游＝地产传统模式正在演进为更复杂的方式，其驱动地产的核心内容从未改变发展趋势6温泉的综合多元开发是市场的必然趋势综合开发的必然趋势一、从土地开发角度：单一温泉开发无法快速回报土地价值最大化。“休闲养生地产”的开发模式才能提高附加值，增加开发回报。二、从消费角度：高端人群的温泉需求不单一在泡上，而是“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的消费需求。三、从市场角度：温泉市场竞争激烈，产品单一将被淘汰出市场。只有主题鲜明，定位准确的温泉，才能长久保持竞争力。温泉度假村温泉小镇温泉新城温泉旅游开发的几种模式泡、疗泡、疗、休闲泡、疗、休闲、娱乐、度假吃、住、玩、购、乐、会议综合性文化内涵主题竞争力发展趋势7温泉综合开发的目的是打造“温泉休闲综合体”温泉综合体的五大功能温泉养生地产会议度假酒店运动游乐项目休闲商业街区温泉休闲中心“温泉综合体”的打造最终目的是打造出一种全新的生活方式，为实现品牌营运创造可能。发展最终形态打造温泉综合体的一般模式基础温泉创新产品重点会议度假酒店核心温泉养生地产目标温泉生活方式打造吸引核心构建接待载体创造利润中心实现品牌突破手段休闲产业整合导向土地综合开发形成功能聚集清理功能关系8温泉+特色休闲产业的嫁接开发模式通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+1>2的效果，必将是温泉旅游业发展的大趋势。温泉旅游业本身竞争异常激烈，新建的温泉旅游地产项目要想突破，首先必须从战略高度上确定走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路。温泉“特色温泉+景区”“温泉+会议休闲”“温泉+运动游乐”“温泉+康复疗养”“温泉+生态农庄”“温泉+旅游地产”六大经典模式9景区化理念带入旅游地产开发中由于地理位置的原因，提倡把景区化打造的理念引入旅游地产项目的开发。把整个项目按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者和投资者创造更好的温泉旅游体验，将极大地提升项目的整体品质。景区化打造的三个要素配套设施的完善景区风景等级的提升人员服务水品的提高10高水准的规划划设计，是是实现开开发模式创新新的关键由于投资较大大、风险较大大，温泉旅游游地产的开发发，更应注重重在开发建设设之前做好项项目策划规划划设计工作：：一，策划规划划设计不但要要符合市场需需求，同时要要符合温泉项项目自身经营营的特点，应应站在经营的的角度来考虑虑策划规划设设计问题，才才能够确保未未来销售和经经营的成功。。二，策划规划划设计应对旅旅游地产特别别是温泉与房房地产产业的的互动关系有有深度研究，，才能够超越越“就地产做做地产”的层层面，通过““温泉+地产”实现质质的腾飞。丰富的项目经验深度的研究和调查专业的人员队伍项目成功的关键11第二部分温温泉旅游地地产盈利模式式12旅游房地产利用温泉缔造造一座小镇，，创造一种生生活方式，打打造可居、可可游的新都市市主义模式，，创建了温泉泉休闲与地产产结合的赢利利模式。宜居性稀缺性旅游房地产项目开发的两个关键因素宜居带来了居住刚性需求，是项目运作的基础。稀缺带来了投资需求，是项目盈利的保证。阿诗玛旅游小小镇沙甸旅游小镇镇13文化体验体验经济时代代，温泉产品品和服务的竞竞争将转化为为品牌和文化化的竞争，温温泉文化体验验将成为温泉泉旅游企业发发展的新机遇遇。历史文化体验民族文化体验地理地貌文化体验文化体验的方式文化体验盈利利模式的开发发，是从传统统旅游模式演演变出来的，，它既具备了了传统旅游模模式的观光旅旅游，又具备备了体验感受受的功能。如土耳其温泉泉浴通过温泉泉将历史文化化和体验结合合，腾冲火山山温泉将大自自然的奇特和和亲身体验相相结合等。14庄园经济庄园经济是是一种以生生态旅游、、绿色农业业为目标的的拟态环境境塑造，以以生态旅游游的主题，，创造出一一个都市人人的非日常常的户外游游乐环境。。将生态、农业与温泉融为一体，创建一种新的温泉旅游经营模式优点1、开辟旅游新亮点，体验式旅游。2、多种盈利模式，充分利用地热资源，开辟农业产业的发展。3、降低土地闲置和绿化费用，减少投资风险。特色农庄风情果园鲜花基地15会议商务会议包括大大型和中小小规模两种种类型：对对于温泉与与大型会议议旅游度假假地结合的的经营模式式，其核心心在于开展展大型会议议旅游活动动。中小型会议议将成为““温泉+会议”盈利利模式的主主要来源。。休闲型商务务模式的开开启，有利利于稳定客客源的保证证。在温泉里办办公16会所模式会所的建立立，对温泉泉项目开发发有助于等等级的提升升。会所经营中中会员的建建立，需要要依靠良好好的服务，，人员技能能和素质的的提升是关关键。会所在温泉泉项目开发发过程中，，具有不可可替代的作作用。并且且会所的好好坏，决定定了温泉项项目开发档档次的高低低。会所+温泉提升项目整整体品质17购物公园在自然中享享受商业的的便利，从从自然中提提升商业的的价值。在优美的自自然环境中中购物，环环境的诱导导使得当地地特产更加加诱人。体验多元化化，消费多多元化的发发展。温泉项目和和购物公园园的结合，，使消费得得以提升。。便捷的优优美的购物物环境，将将诠释把如如何记忆带带走。大自然中购购物18修复身心的的基核，温温泉与运动动的无缝连连接，可以以创造更多多的利润点点。运动休闲温泉+体育运动休闲+激情体验动与静19品牌输出品牌是企业业竞争力的的核心，是是诚信的载载体，是最最有价值的的资产。旅游作为一一种异地消消费，不可可储存的无无形产品，，决定了它它更需要通通过品牌形形象来向消消费者传达达一种实实实在在的感感受。20第三部分项项目简简介21鸟瞰图22总平面及经经济指标（（125万）龙门规划经济技术指标(125万）

产品比例总建筑面积1258685

总容积率0.58

别墅总建筑面积39925334.16%高层总建筑面积76946265.84%住宅总建筑面积1168715100.00%公建总建筑面积89970.06

别墅洋房面积（㎡）占比面积（㎡）占比150~17055%60左右10%170~21025%70~9055%210~25015%90~12020%≥3005%120左右15%别墅洋房户户型比例23分期图及指指标（125万）第一期主要技术指标用地面积267141总建筑面积126111容积率0.47第二期主要技术指标用地面积235857总建筑面积122778容积率0.52第三期主要技术指标用地面积497532总建筑面积323678容积率0.65第四期主要技术指标用地面积331998总建筑面积34940容积率0.11第五期主要技术指标用地面积289405总建筑面积51066容积率0.18第六期主要技术指标用地面积210270总建筑面积35217容积率0.17第七期主要技术指标用地面积291523总建筑面积545062容积率1.8781亩主要技术指标用地面积53689总建筑面积19833容积率0.3724公建配套展展示图公共设施配套表项目建筑面积其他教育设施幼儿园11600

幼儿园21600

医疗及福利设施养生堂2000

文化设施会所12490已建会所22400

会所32400

体育设施游泳场

位于会所及养生堂内网球场等

社区服务设施社区居委会300位于高层裙楼内社区服务站400社区警务室100街道办事处1500商业设施售楼部1007

商业街4824

温泉中心13785

酒店45000

生鲜市场1500位于高层裙楼内后期设施员工宿舍9800

市政设施邮政所150

污水站217

总计91073

25一期已建户户型26单体方案——D型独栋别墅墅户型优势说明客厅中空客厅面宽>5米√临水景观超大露台√家庭厅套房数量2工人房数量1室内车库√院内车位面积指标表地下室面积116.4㎡首层面积185.44㎡二层面积134.74㎡总面积436.6㎡

首层平面图图二层平面图图三层平面图图27单体方案——S型独栋别墅墅首层平面图图二层平面图图三层平面图图负一层平面面图面积指标表地下室面积20.7㎡首层面积158.6㎡二层面积94.2㎡三层平面75.8㎡总面积349.3㎡

户型优势说明客厅中空客厅面宽>5米√临水景观超大露台√家庭厅套房数量2工人房数量1室内车库√院内车位28单体方案——C型双拼别墅墅首层平面图图二层平面图图三层平面图图户型优势说明客厅中空√客厅面宽>5米√临水景观超大露台√家庭厅√套房数量4工人房数量1室内车库院内车位√面积指标表住户户号①②各层建筑面积首层119119二层82.277.3三层66.863每户建筑面积268259.3总建筑面积527①②①②①②29单体方案——A型联排别墅墅首层平面图图二层平面图图三层平面图图户型优势说明客厅中空客厅面宽>5米①④√临水景观超大露台√家庭厅①④√套房数量2工人房数量1室内车库院内车位√面积指标表住户户号①②③④各层建筑面积首层99.478.478.499.4二层95.872.57295.8三层52.544.913.352.5每户建筑面积245.5199.7196.1245.5总建筑面积887①②③④①②③④①②③④30单体方案——B型联排别墅墅首层平面图图二层平面图图三层平面图图户型优势说明客厅中空客厅面宽>5米√临水景观超大露台√家庭厅①④√套房数量2工人房数量室内车库院内车位√面积指标表住户户号①②③④各层建筑面积首层101.582.682.6101.6二层92.182.379.692.6三层60.447.547.559.6每户建筑面积254212.4209.7253.8总建筑面积929.9①②③④①②③④①②③④31酒店鸟瞰图图32酒店外立面面效果图33剖面图商业中心效效果图34养生堂方案案效果图35第三部分操操盘思思路一、项目定定位分析二、目标客客户群定位位三、项目业业态定位四、2012年开盘营销销目标五、渠道规规划六、现场配配套情况七、项目价价格策略36吃、住、玩玩、购、乐乐、会议综合性文化内涵主题竞争力力操盘要点定位清晰客群精准渠道广泛价格策略配套先行37（一）项目目定位分析析38规模价值：：3000亩大型综合合社区，铸铸就百万平平米度假养养生之都规划价值：：四大板块全全力打造““国际私家家温泉旅游游度假圣地地”旅游价价值：：坐拥3大国家家4A风景区区，温温泉旅旅游资资源丰丰富产品价价值：：产权式式温泉泉度假假别墅墅及高高品质质度假假洋房房生态价价值：：南粤大大氧吧吧、75%森林覆覆盖率率、气气候温温和湿湿润交通价价值：：紧邻广广河高高速出出口，，连接接广州州、、深圳圳、惠惠州、、东莞莞品牌价价值：：富力地地产，，华南南地区区领先先品牌牌房企企，香香港上上市稀缺价价值：：区域内内唯一一的大大型生生态旅旅游度度假地地产项目定定位项目八八大价价值体体系39项目SWOT分析优势（Strengthes）劣势（Weaknesses）·森林山谷温泉稀缺资源··性价比高的优势·用地规模巨大·现场暂无任何内部和外部配套可使用（酒店、商业）·现场展示弱，有施工、销售通道交叉现象·土地年限短机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势·南昆山优异的自然资源，政府对旅游地产的大力支持，前景向好，惠州目前不限购。·现周边无竞争力大的大盘·广河高速即将开通，建成后项目区域位置价值将提升。·项目处于广深莞中心，片区旅游市场成熟·将度假养生的概念贯穿整个项目，建立相应的展示区与业主活动区域·依托广河高速开通的利好·放大稀缺资源优势，将产品与环境进行完全结合·完善生活配套（商业街区）、亮点配套（酒店、温泉中心、养生堂），完善项目内部生活体系·做好销售展示面，合理规划施工和销售通道路线，提升客户口碑。·加快开发速度，抢占区域开发空白。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁·项目位置现阶段较偏远，周边无任何市政配套·主打温泉概念项目较多，素质均较高·放大南昆山卖点，提出森林温泉，四季度假的概念，打造专属项目特色，抢占市场制高点·项目重点配套须先期呈现，抵消所处区域偏僻影响·完善配套为提升项目竞争力的重点·加强项目沿线的指示，减少心理距离·在销售时将工地施工面进行遮蔽内部能能力外部因因素40项目目目标市市场定定位以满足足高档档的度度假及及投资资需求求为主主，突突出打打造森森林温温泉度度假概概念的的南中中国高高端养生度度假大大盘。。依托托交通通优势势，营营造第第二居居所。。南中国国（地域域）森林温温泉（资源源）四季度度假（概念念）41项目目目标市市场定定位南中国国森林林温泉泉养生生度假假天堂堂为度假假找一一个家家形象定定位推广语语富力·南昆山山温泉泉养生生谷案名42（二））目标标客户户群定定位43目标客客户群群定位位广州度度假型型的自自用/投资客客户依托交交通优优势，，认可南南昆山山度假假资源源优势势深圳投投资客客/度假自自用客客户认可区区别于于滨海海度假假的森森林温泉度度假方方式，，依托强强劲的的购买买力，惠州、、东莞莞、港港澳客客户偶得客客户44重要客客户：：东莞、、惠州州、港港澳等珠三三角地地区的的高端端人群群。核心客客户：：广州州客户户企事业业高层层——广州天天河、、越秀秀区的的企事事业高高层，，具有有较强强的经经济实实力，，寻找找符合合自己己情趣的真真正有有价值值的居居所，，认同同区位位。私营企企业主主——辐射范范围更更广，，具有有很强强的经经济实实力，，追寻寻生态态山居居，休休闲养养生、、疗养养度假需求求为主主的高高端目目标客客户。。政府公公务员员——广州市市处级级以上上高级级公务务员，，注重重家庭庭生活活。偶得客客户：：投资客客，寻求真真正具具有升升值潜潜力和和价值值的高高端物物业的的投资资客。。目标客客户群群定位位次核心心客户户：深深圳客客户高端客客户——福田、、罗湖湖区的的私营营企业业主、、企业业高层层，经经济实实力雄雄厚，，注重重生活活品质质和养养生，接接受温温泉度度假这这种区区别于于滨海海度假假的方方式。。同时时希望望将度度假与与社交交相结结合，将将别墅墅作为为会所所。纯投资资客——投资观观念强强，有有很强强的经经济实实力，，但因因为政政策和和贷款款制约约，在在深圳圳区域域内无无法投资资。关关注政政策和和价格格。45（三））项目目业态态定位位46八七七六六五五四四三三二二一一感悟真真正的的生活活让山为为你松松绑，，身心心贴紧紧大地地的肌肌理，，每一一次脚脚步迈迈出，，都深深深踏踏入泥泥土厚厚重的的芳香香，浓浓郁葱葱笼的的绿，，如泉泉水般般深袭袭来，，宁静静的是是视野野，沉沉静的的却是是灵魂魂，你你曾失失去的的光阴阴，久久违的的度过过生命命的方方式，，是层层层设设计的的八层层情境境中，，重新新舒展展。项目业业态定定位47八大价价值规模价价值3000亩大型型综合合社区区，铸铸就百百万平平米度度假养养生之之都规划价价值四大板板块全全力打打造““国际际私家家温泉泉旅游游度假假圣地地”旅游价价值坐拥3大国家家4A风景区区，温温泉旅旅游资资源丰丰富产品价价值产权式式温泉泉度假假别墅墅及高高品质质度假假洋房房生态价价值南粤大大氧吧吧、75%森林覆覆盖率率、气气候温温和湿湿润交通价价值紧邻广广河高高速出出口，，连接接广州州、、深圳圳、惠惠州、、东莞莞品牌价价值富力地地产，，华南南地区区领先先品牌牌房企企稀缺价价值区域内内唯一一的大大型生生态旅旅游度度假地地产48希尔顿顿酒店店温泉中中心艺术的的培养养从娃娃娃抓抓起，，特别别的培培训课课程设设计，，让孩孩子们们在兴兴趣中中主动动学习习。培培训班班：音音乐、、英语语、绘绘画、、舞蹈蹈、台台球、、足球球、手手工艺艺、跆跆拳道道等SHOPPING街区国医养养生堂堂儿童天天地美食公公园佳景已已为贵贵，若若佳景景有佳佳肴相相伴则则更难难得。。您可可品尝尝各国国各式式美食食，食食材均均出自自你所所在山山林溪溪谷之之中。。人在在景中中，美美食在在握，，亲朋朋在侧侧，人人生至至乐莫莫过如如是。。旅行“家游””站多姿多彩的休休闲内容，很很生活，总不不会单调无聊聊。清歌酒吧吧、书吧、精精品专卖、咖咖啡小馆、CLUB、婚礼草坪、、生活配套等等。纪念品专卖店店、休闲广场场、超市配套套……完善的配套，，完美的服务务，沿着满目目林海的广河河高速，来到到这个旅行““家游”站。。七大配套片区唯一五星星级酒店，提提供住宿、咖咖啡室、会议议室、宴会厅厅、游泳池、、取款机、旅旅行社等一套套完整的服务务机构和设施施。带上家人人，约上生意意伙伴，享受受生活的同时时来一场“山山谷里的董事事会”。土地平旷，屋屋舍俨然，有有良田美池桑桑竹之属……我们关注健康康，规划适合合中年以上人人群的养生场场所。全面的的保健服务系系统，令你可可尽享身心闲闲适。汤浴、踏青、、远足，大自自然是最亲密密的老师，与与大地天空亲亲密无间，与与山川溪流沟沟通交流。我我们关注归属属感，所以私私家温泉中心心、山顶瑜珈珈、林间SPA等交流平台就就此诞生。493000亩天然山地涵涵括繁茂的自自然资源、丰丰富配套，便便捷的交通连连通广深莞惠惠，真正意义义上的第二居居所，让你发发现生活的真真谛。原生的自然风风光，使身心心彻底的放松松、还原，养养生是人与自自我、与大自自然重修旧好好的方式，在从峦叠翠中中感悟人生。。山间四季皆有有不同，放下下心中的杂念念，与家人一一起享受这难难得的假日时时光。瑜伽、SPA、养生堂……你在其中，你你便是一切，，一切也便都都是你。温泉入户的尊尊崇享受，仅仅为懂得生活活的你……六种方式第二居所四季养生家庭度假康体休闲原生旅游私属温泉屏蔽城市的音音浪，让身心心习惯山间的的静谧和作息息，带上家人人，约三五知知己，享受原原生的环境、、感受自然的的呼吸。50夫妻关系父子关系子女关系公园、购物街街、温泉中心心……享受真正的家家庭生活，和和他（她）一一起找回初恋恋的感觉。有多久没有和和父亲一起下下棋？有多久久陪母亲一起起散步？在这这里，你可以以陪他们在夕夕阳下，找回回久违的温情情。五层温情关系系邻里关系服务关系草地上，幼儿儿园，抓知了了，摸石头……他用的也是你你小时侯的方方法。再也不会连隔隔壁住的是谁谁都不知道，，我们不但是是邻居、还是是朋友，更象象亲人。完善的生活配配套，细致入入微的服务，，你能想到的的，这里都会会尽力做到。。51冬夏山间花卉繁密密，万物萌生生的时节，溪溪泉谷地之间间，处处皆以以花为被，春春季美景尽收收眼底。山外炎炎夏日日，在山中茂茂密的林木遮遮掩下，南昆昆山低于周边边几度的凉爽爽气候，让人人倍感舒适。。四季之美，莫莫过于一树夕夕红，满地灿灿然。山间偶偶有落叶翩然然，愈发显露露秋的韵味。。常绿乔木和原原生竹海，碧碧绿如初，苍苍翠可爱，冬冬日自有春意意。春秋四季美景52郊野公园古树公园林溪公园三座公园山顶届时将在在保留原生景景观的基础上上，进行人工工修葺，成为为住区人们休休闲探秘的好好去处。设施：灯塔、、观景台运动类：登山山步道、太极极广场、山顶顶瑜伽体验农场类：：果园（胡须须鸡）、菜园园开辟项目内一一处原生森林林地块做为古古树公园，公公园内设置林林荫道、石凳凳等设备配合合环境，体现现项目原生态态的森林、山山谷资源。设施：山泉、、林间SPA以一片竹林为为中心，水旁旁绿树环绕，，设有水上竹竹筏和直主林林步道。设施：水上竹竹筏运动类：自行行车、泛舟、、垂钓、开心心农场观赏类：竹海海、小溪53两强联手中国龙头品牌牌房企富力地产集团团希尔顿酒店集集团强强联手，在在南昆山麓创创造一个“四四季度假”的的养生天堂国际顶级酒店店品牌创建非凡至至善共生你今天对客人人微笑了吗54富力地产集团团集多年地产产开发经验，，汇聚“度假假、养生”主主题的研究，，结合优势显显著的自然山山地生态、温温泉等独特旅旅游资源，实实现人与自然然的完美结合合，以低密度度的规划和精精装酒店度假假屋的理念，，打造高品质质的养生度假假品牌社区。。一个世外桃源源55项目业态定位位满足消费需求求：通过配套运营营满足项目自自身和周边客客户消费需求求（酒店、商商业街、幼儿儿园等）增加项目客流流：通过特色配套套服务组织度度假自驾游，，增加项目人人气（特色商商品专营店、、特色餐饮、、针对旅行社社的旅行线路路中转站）产生经济效益益：通过配套自身身运营产生经经济效益（酒酒店、商业街街、餐饮、温温泉中心等））56项目业态定位位满足自身度假假需要兼兼顾周边消费费需求希尔顿酒店温泉中心康体会所风情商业街国医养生堂幼儿园郊野公园古树公园林溪公园温泉度假别墅墅温泉养生公寓寓57项目业态定位位温泉度假别墅墅、温泉养生生公寓温泉度假别墅墅主打度假概概念，私家温温泉入户，营营造第二居所。温泉养养生公寓依托托资源及交通通优势，突出出性价比。提高一次性付付款比例，同同时采取可分分期付款模式式，规避按揭风险。采取反租的模模式进行后续续经营，吸引引广深投资客客。希尔顿酒店片区内唯一一一家五星级酒酒店，提供住住宿、咖啡室室、会议室、、宴会厅、游游泳池、取款款机、旅行社社等一套完整整的服务机构构和设施。满满足个人或团团体的度假需需求。58温泉中心纯天然温泉水水，打造面向向大众的精品品温泉，对外外营业。委托托专业公司进进行经营管理理并挖掘出特特色的泡汤模模式，设美容容、按摩、餐餐饮等服务项项目，营造““四季泡温泉泉”的模式吻吻合整体项目目“四季度假假”的概念。。康体会所纯天然温泉水水，面向小众众的高端SPA，仅对业主开开放。以个性性化的高端产产品为重点，，强调人均高高消费和私密密性，设置单单、双人温泉泉池、SPA、美容等服务务项目，设咖咖啡厅及茶座座以满足业主主需要。委托托专业公司进进行经营和管管理。项目业态定位位59风情商业街满足业主及度度假者消费需需求，设置特特色商品专营营店（旅游纪纪念品、泳衣衣等）、品牌牌折扣店、咖咖啡厅、特色色餐饮、小型型超市及针对对旅行社的“家游”站（（与旅行社进进行合作，旅旅行线路中的的中转站）等等配套商业，，弥补地块周周边市政配套套极其缺乏的的不足。国医养生堂与知名公立医医院合作，提提供急救服务务、医疗服务务、保健养生生等服务，针针对业主实行行一对一保健健及养生咨询询服务。项目业态定位位60（四）2012年开盘营销目目标61项目2011年开盘营销目目标其他营销成功功目标：1、市场占位：富力地产作为为珠三角最具具实力的开发发商，在区域域内首个3000亩旅游度假大大盘开盘热销销的成功亮相相，实现市场场形象占位，，包括占位大广州：：大广州区域山山居旅游度假假第一名盘占位南昆山：：南昆山国家森森林公园度假假区第一名盘盘占位生态城：：广州北部生态态城综合配套套最完善最高高端的大盘占位生活形态态：可供全家老少少同乐、全时时四季度假、、全方位养生生休闲、内涵涵最为独特的，，度假生活体体验的第二居居所2、积累口碑：为项目推货积积累第一批酵酵母客户，传传播口碑3、再树品牌：富力地产住宅宅项目早已全全国化成熟发发展，商业项项目有口皆碑碑的情况下，，通过该盘的的成功开售，，富力地产全全面吹响进军军旅游地产这这一全新热点点板块的号角角，形成各界界对我司新的的市场关注点点，树立新的的产品线品牌牌62（五）渠道规规划63项目开盘前营营销策略富力南昆山温温泉养生谷富力地产2012年旅游度假旗旗舰巨作5月登场营销阶段思路路提前铺渠引水水3月4月5月媒体造势预热热短期集中爆发发64项目开盘营销销工作的节点点安排线上推广线下推广公关活动3月4月5月开卖电话短信邀约约富力小区拓客客报纸、电视、、网路软性专专题广告上线线富力地产总部部富力中心展展厅开幕富力业主专场场新品内部推推介会户外广告立体开售信息息轰炸，包括括报纸、网络络、电视、电电台、杂志等等短信四地轰炸炸户外广告更新新开售信息媒体、客户实实地探盘大型认筹开放放活动开卖公关活动动提前铺渠引水水媒体造势预热热短期集中爆发发从3月起到5月开售，各个个时间节点、、不同时期运运用不同组合合和强度的推推广手段进行行项目推广，，目的在于开开卖引爆得到到惊艳的效果果市内商场外展展区域房产经济济投资机遇论论坛样板房、售楼楼部交出2月3月提前铺渠引水水本阶段将主要要借助线下渠渠道、异地推推广、主动出出击提前向目标客客户传递项目目信息，积累累客源主要营销举措措：富力小区拓客客市内商场外展展电话短信邀约约项目开盘营销销工作的节点点安排66富力小区拓客客利用公司广州州地区多个成成熟小区，组组织多股拓展展客户人员团团队同日进驻驻，直面业主主，设置项目目展示咨询点点，派发资料料，解答问询询，预约客户户参加后续项项目推广活动动项目开盘营销销工作的节点点安排67市内内商商场场外外展展广州州为为项项目目锁锁定定的的核核心心推推广广市市场场，，在在市市内内寻寻找找人人流流密密集集的的知知名名商商业业中中心心设设置置较较大大型型的的外外展展场场，，配配合合活活动动、、特特色色表表演演，，增增加加项项目目的的知知名名度度，，并并积积蓄蓄客客源源项目目开开盘盘营营销销工工作作的的节节点点安安排排68电话话短短信信邀邀约约获取取珠珠三三角角别别墅墅项项目目竞竞品品到到访访客客户户资资源源以以及及高高端端项项目目的的业业主主电电话话资资源源，，组组织织电电话话CALL客团团队队，，主主动动致致电电，，邀邀约约客客户户主动动邀邀约约项目目开开盘盘营营销销工工作作的的节节点点安安排排694月媒体体造造势势预预热热通过过一一系系列列的的媒媒体体广广告告发发布布、、推推介介会会举举办办，，实实现现项项目目所所在在的的区区域域价价值值炒炒作作以以及及项项目目预预热热亮亮相相主要要营营销销举举措措：：富力力地地产产总总部部富富力力中中心心展展厅厅开开幕幕富力力业业主主专专场场新新品品内内部部推推介介会会区域域房房产产经经济济投投资资机机遇遇论论坛坛报纸纸、、电电视视、、网网路路软软性性专专题题广广告告上上线线项目目开开盘盘营营销销工工作作的的节节点点安安排排70富力力地地产产总总部部富富力力中中心心展展厅厅开开幕幕富力中心二二楼设置的的富力地产产-旅游度假项项目长期展展厅将正式式开幕，龙龙门项目届届时将通过过举办现场场开幕酒会会造势，邀邀请富力中中心租户以以及市区高高端项目业业主参加，，现场小众众推介，之之后将全面面对外作为为市区内重重要储客咨咨询点项目开盘营营销工作的的节点安排排71富力业主专专场新品内内部推介会会通过在丽思思卡尔顿酒酒店举办项项目内部推推介会，组组织广州地地区项目的的高端业主主，进行晚晚宴推介，，以精品度度假大型旗旗舰项目投投资原始股股，业主特特别优惠升升值红利作作为吸引点点，实施现现场推介收收筹项目开盘营营销工作的的节点安排排72区域房产经经济投资机机遇论坛一条华南快快速成就华华南板块的的辉煌，一一条广园快快速引领广广州楼市热热潮东进，，2011年广河高速速开通，必必将从根本本上提升整整个广州北北生态度假假板块的房房产价值，，为”东进进、西联、、南拓、北北优“的广广州城市发发展布局中中”北优““战略画上上点睛之笔笔，区域投投资洼地格格局明显，，房产价值值即将飞升升，组织各各界专家举举办一次高高端论坛，，炒作板块块、提升项项目高度，，引起媒体体各界讨论论项目开盘营营销工作的的节点安排排73报纸、电视视、网络软软性专题广广告上线通过报纸、、电视、网网络，进行行旅游、生生态、养生生等不同角角度的，针针对项目所所在区域背背景炒作并并配合项目目信息渗透透，持续为为项目预热热铺垫项目开盘营营销工作的的节点安排排745月短期集中爆爆发所有硬广短短期集中强强势覆盖，，组织看楼楼团形成基基地客群蜂蜂拥，短期期内瞬间提提升蓄客量量，实现项项目首次开开盘别墅热热销主要营销举举措：现场销售中中心及样板板房盛大开开放仪式暨暨优先选房房收筹珠三角客户户大巴看楼楼团、高端端客户自驾驾游探盘团团全面发动动报纸、网络络、电台、、短信、基基地/景区硬广全全面轰炸首期别墅火火爆开售，，首推单位位短时售罄罄别墅热销限限量加推，，优惠倒计计时项目开盘营营销工作的的节点安排排75现场销售中中心及样板板房盛大开开放仪式暨暨优先选房房收筹珠三角环境境至美的旅旅游度假项项目精品接接待中心及及古树公园园别墅示范范区首度盛盛大开放，，南昆山温温泉养生第第一盘正式式揭开面纱纱，届时将将结合民俗俗等内涵组组织大型开开幕活动以以及现场优优惠收筹启启动项目开盘营营销工作的的节点安排排76珠三角客户户大巴看楼楼团、高端端客户自驾驾游探盘团团全面发动动碧桂园十里里银滩的成成功很大部部分原因还还在于人气气的空前鼎鼎盛，通过过携手媒体体短期高密密度，多批批次地组织织广州、深深圳、惠州州、东莞、、增城客户户探盘旅行行团，有助助于开售前前积蓄现场场人气，扩扩大项目影影响，冲刺刺开售筹量量，制造舆舆论热点项目开盘营营销工作的的节点安排排77报纸、网络络、电台、、短信硬广广、基地/景区形象广广告全面轰轰炸所有硬广密密集上线做做开售前的的强势亮相相和最后召召集，全方方位媒体轰轰炸吸引眼眼球项目开盘营营销工作的的节点安排排78首期别墅火火爆开售，，首推单位位短时售罄罄举行现场大大型开售仪仪式，客多多房少，开开盘完成销销售任务同同时让客户户感受项目目热销气氛氛，同时为为项目加推推以及二次次开盘蓄客客准备项目开盘营营销工作的的节点安排排79别墅热销限限量加推，，优惠倒计计时借助广河高高速进行区区域炒作，，举办现场场庆典活动动，同时以以热销加推推的形式再再次冲刺销销售，制造造热销效果果，为年内内二次开盘盘做蓄客准准备项目开盘营营销工作的的节点安排排80（六）现场场配套情况况81主题风景区区内房地产产都是以外外部客源为为主的市场场结构，其其发展主要要受于景点点经营水准准和社会大大环境的影影响，基本本上呈现“只有成功功的景区，，才会有成成功的项目目”这一规律；；与常规地地产通过产产品解决销销售的处理理方式不同同，旅游地地产（也称称之为休闲闲地产）必必须在先行行将现场实实景呈现，，增强客户户的参与感感，才能在在市场上找找到利润来来源。现场配套先先行82项目参考——碧桂园十十里银滩滩体量：占地2000亩，建筑面面积约160万平方米项目配套（（开盘前））：商业中心（（销售中心心）、五星星级酒店、、风情酒吧吧、国际幼幼儿园、省省二号绿道道、无边际际游泳池83项目参考——万科森林度度假公园体量：占地2000亩，建筑面面积约87万平方米项目配套（（开盘前））：销售中心；；湿地公园园；槟榔林林梯田；林林荫大道；；跑步栈道道；中水循循环系统84项目参考——碧桂园清清泉城体量：占地约10000亩，建筑面面积约400万平方米项目配套（（开盘前））：温泉会所、、月光钓鱼鱼台、四季季果园、部部分路段环环山绿道、、园林泳池池等85项目现场环环境售楼中心已已封顶，装装修进场商业中心温泉中心86A区远景项目现场环环境A区样板区A区样板区87进线道路混混凝土施工工边坡支护施施工中项目现场环环境88项目现场环环境水上看楼线线路河道89郊野公园目目前实景项目现场环环境90（七）项目目价格策略略91确保项目开开门红，树树立区域标标杆项目体量大大，要快速速形成产品品去化，必必需确保项项目开盘首首期产火爆爆销售效果果，以利于于后续推出出的产品的的持续快速速去化。创造项目升升值空间，，培育客户户系统为首期业主主创造较大大的升值预预期，推动动老客户带带动新客户户成交，为为项目中长长期老客户户循环推介介做充足的的铺垫。高调入市，，逐步提升价价值，建立立平稳升值值热销通道道项目价格策策略92第四部分案案例介介绍93110以全球高端端人群为目目标客户，，提供集休休闲、度假假、商务、、体验为一一体的中国国最美最奢奢华的休闲度假酒店店中国最美最最奢华的休休闲度假酒酒店丽江悦榕庄庄94111Documentnumber休闲产业快快速增长•旅游形式从从观光型向向休闲、度假假、商务型型转变•丽江高端客客群的增多多•中国成为世世界舞台的的中心，受到到全球关注注，国外游客对对中国越发发感兴趣丰富的旅游游、人文资源•项目周边香香格里拉、、玉龙雪山的的美景和丽江风情的的为项目提供了丰富富的文化内涵•丽江旅游资资源基本能适应客人人来休闲、、度假、商务务、旅游和探险需求求的条件成功的度假假品牌•悦榕庄作为为悦榕集团顶级度假假酒店品牌已得到世世界认可•马尔代夫、、普吉岛等海滨度假假胜地的悦榕庄酒店店为丽江酒店作了品品质保障•悦榕庄客户户会为项目提供了丰丰富的客源政府的大力力支持•丽江市政府府全力支