最新物业承接查验办法培训

物业承接查验办法物业承接查验办法第一部分主要条款第二部分对承接查验办法的解读第三部分实际工作中的注意要点第一部分主要条款

第一条【立法目的】为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。第二条【概念】本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

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第三条【原则】物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条【鼓励早期介入】鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

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第五条【主管部门】

国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第六条【纳入销售合同约定】建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

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第七条【纳入临时管理规约约定】

建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条【纳入前期物业服务合同约定】

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

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第九条【建设单位的移交义务】

建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条【建设单位的移交期限】建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

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第十一条【承接查验物业的条件】

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

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第十一条【承接查验物业的条件】

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。

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第十二条【承接查验物业的文件依据】

实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第一部部分主主要条条款第十三三条【物业承承接查查验的的程序序】物业承承接查查验按按照下下列程程序进进行：：（一））确定定物业业承接接查验验方案案；（二））移交交有关关图纸纸资料料；（三））查验验共用用部位位、共共用设设施设设备；；（四））解决决查验验发现现的问问题；；（五））确认认现场场查验验结果果；（六））签订订物业业承接接查验验协议议；（七））办理理物业业交接接手续续。第一部部分主主要条条款第十四四条【现场查查验前前应移移交资资料】现场查查验20日前，，建设设单位位应当当向物物业服服务企企业移移交下下列资资料：：（一））竣工工总平平面图图，单单体建建筑、、结构构、设设备竣竣工图图，配配套设设施、、地下下管网网工程程竣工工图等等竣工工验收收资料料；（二））共用用设施施设备备清单单及其其安装装、使使用和和维护护保养养等技技术资资料；；（三））供水水、供供电、、供气气、供供热、、通信信、有有线电电视等等准许许使用用文件件；（四））物业业质量量保修修文件件和物物业使使用说说明文文件；；（五））承接接查验验所必必需的的其他他资料料。未能全全部移移交前前款所所列资资料的的，建建设单单位应应当列列出未未移交交资料料的详详细清清单并并书面面承诺诺补交交的具具体时时限。。第一部部分主主要条条款第十五五条【移交资资料的的核查查】物业服服务企企业应应当对对建设设单位位移交交的资资料进进行清清点和和核查查，重重点核核查共共用设设施设设备出出厂、、安装装、试试验和和运行行的合合格证证明文文件。。第十六六条【现场查查验的的范围围一】物业服服务企企业应应当对对下列列物业业共用用部位位、共共用设设施设设备进进行现现场检检查和和验收收：（一））共用用部位位：一一般包包括建建筑物物的基基础、、承重重墙体体、柱柱、梁梁、楼楼板、、屋顶顶以及及外墙墙、门门厅、、楼梯梯间、、走廊廊、楼楼道、、扶手手、护护栏、、电梯梯井道道、架架空层层及设设备间间等；；第一部部分主主要条条款第十六六条【现场查查验的的范围围二】（二））共用用设备备：一一般包包括电电梯、、水泵泵、水水箱、、避雷雷设施施、消消防设设备、、楼道道灯、、电视视天线线、发发电机机、变变配电电设备备、给给排水水管线线、电电线、、供暖暖及空空调设设备等等；（三））共用用设施施：一一般包包括道道路、、绿地地、人人造景景观、、围墙墙、大大门、、信报报箱、、宣传传栏、、路灯灯、排排水沟沟、渠渠、池池、污污水井井、化化粪池池、垃垃圾容容器、、污水水处理理设施施、机机动车车（非非机动动车））停车车设施施、休休闲娱娱乐设设施、、消防防设施施、安安防监监控设设施、、人防防设施施、垃垃圾转转运设设施以以及物物业服服务用用房等等。第一部部分主主要条条款第十七七条【移交对对象非非物业业公司司的共共用设设施设设备】建设单单位应应当依依法移移交有有关单单位的的供水水、供供电、、供气气、供供热、、通信信和有有线电电视等等共用用设施施设备备，不不作为为物业业服务务企业业现场场检查查和验验收的的内容容。第十八八条【现场查查验的的方法法和重重点】现场查查验应应当综综合运运用核核对、、观察察、使使用、、检测测和试试验等等方法法，重重点查查验物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备的配配置标标准、、外观观质量量和使使用功功能。。第一部分主主要条款第十九条【现场查验的的书面记录录】现场查验应应当形成书书面记录。。查验记录录应当包括括查验时间间、项目名名称、查验验范围、查查验方法、、存在问题题、修复情情况以及查查验结论等等内容，查查验记录应应当由建设设单位和物物业服务企企业参加查查验的人员员签字确认认。第二十条【书面反馈和和问题解决决】现场查验中中，物业服服务企业应应当将物业业共用部位位、共用设设施设备的的数量和质质量不符合合约定或者者规定的情情形，书面面通知建设设单位，建建设单位应应当及时解解决并组织织物业服务务企业复验验。第一部分主主要条款第二十一条条【物业承接查查验协议】建设单位应应当委派专专业人员参参与现场查查验，与物物业服务企企业共同确确认现场查查验的结果果，签订物物业承接查查验协议。。第二十二条条【承接查验协协议的内容容】物业承接查查验协议应应当对物业业承接查验验基本情况况、存在问问题、解决决方法及其其时限、双双方权利义义务、违约约责任等事事项作出明明确约定。。第二十三条条【承接查验协协议的法律律效力】物业承接查查验协议作作为前期物物业服务合合同的补充充协议，与与前期物业业服务合同同具有同等等法律效力力。第一部分主主要条款第二十四条条【物业移交时时限】建设单位应应当在物业业承接查验验协议签订订后10日内办理物物业交接手手续，向物物业服务企企业移交物物业服务用用房以及其其他物业共共用部位、、共用设施施设备。第二十五条条【违约责任】物业承接查查验协议生生效后，当当事人一方方不履行协协议约定的的交接义务务，导致前前期物业服服务合同无无法履行的的，应当承承担违约责责任。第一部分主主要条款第二十六条条【交接工作的的书面记录录】交接工作应应当形成书书面记录。。交接记录录应当包括括移交资料料明细、物物业共用部部位、共用用设施设备备明细、交交接时间、、交接方式式等内容。。交接记录录应当由建建设单位和和物业服务务企业共同同签章确认认。第二十七条条【物业分期查查验与整体体交接】分期开发建建设的物业业项目，可可以根据开开发进度，，对符合交交付使用条条件的物业业分期承接接查验。建建设单位与与物业服务务企业应当当在承接最最后一期物物业时，办办理物业项项目整体交交接手续。。第二十八条条【承接查验的的费用承担担】物业承接查查验费用的的承担，由由建设单位位和物业服服务企业在在前期物业业服务合同同中约定。。没有约定定或者约定定不明确的的，由建设设单位承担担。第一部分主主要条款第二十九条条【物业交接的的备案】物业服务企企业应当自自物业交接接后30日内，持下下列文件向向物业所在在地的区、、县（市））房地产行行政主管部部门办理备备案手续：：（一）前期期物业服务务合同；（二）临时时管理规约约；（三）物业业承接查验验协议；（四）建设设单位移交交资料清单单；（五）查验验记录；（六）交接接记录；（七）其它它承接查验验有关的文文件。第一部分主主要条款第三十条【备案应告知知业主】建设单位和和物业服务务企业应当当将物业承承接查验备备案情况书书面告知业业主。第三十一条条【利益相关方方与公证】物业承接查查验可以邀邀请业主代代表以及物物业所在地地房地产行行政主管部部门参加，，可以聘请请相关专业业机构协助助进行，物物业承接查查验的过程程和结果可可以公证。。第三十二条条【建设单位的的法律责任任】物业交接后后，建设单单位未能按按照物业承承接查验协协议的约定定，及时解解决物业共共用部位、、共用设施施设备存在在的问题，，导致业主主人身、财财产安全受受到损害的的，应当依依法承担相相应的法律律责任。第一部分主主要条款第三十三条条【建设单位的的义务】物业交接后后，发现隐隐蔽工程质质量问题，，影响房屋屋结构安全全和正常使使用的，建建设单位应应当负责修修复；给业业主造成经经济损失的的，建设单单位应当依依法承担赔赔偿责任。。第三十四条条【物业服务企企业的义务务】自物业交接接之日起，，物业服务务企业应当当全面履行行前期物业业服务合同同约定的、、法律法规规规定的以以及行业规规范确定的的维修、养养护和管理理义务，承承担因管理理服务不当当致使物业业共用部位位、共用设设施设备毁毁损或者灭灭失的责任任。第一部分主主要条款第三十五条条【承接查验档档案的所有有权】物业服务企企业应当将将承接查验验有关的文文件、资料料和记录建建立档案并并妥善保管管。物业承接查查验档案属属于全体业业主所有。。前期物业业服务合同同终止，业业主大会选选聘新的物物业服务企企业的，原原物业服务务企业应当当在前期物物业服务合合同终止之之日起10日内，向业业主委员会会移交物业业承接查验验档案。第三十六条条【建设单位的的保修义务务】建设单位应应当按照国国家规定的的保修期限限和保修范范围，承担担物业共用用部位、共共用设施设设备的保修修责任。建设单位可可以委托物物业服务企企业提供物物业共用部部位、共用用设施设备备的保修服服务，服务务内容和费费用由双方方约定。第一部分主主要条款第三十七条条【物业买受人人权益保护护】建设单位不不得凭借关关联关系滥滥用股东权权利，在物物业承接查查验中免除除自身责任任，加重物物业服务企企业的责任任，损害物物业买受人人的权益。。第三十八条条【承接查验的的必要性受受法律保护护】建设单位不不得以物业业交付期限限届满为由由，要求物物业服务企企业承接不不符合交用用条件或者者未经查验验的物业。。第三十九条条【物业服务企企业的法律律责任】物业服务企企业擅自承承接未经查查验的物业业，因物业业共用部位位、共用设设施设备缺缺陷给业主主造成损害害的，物业业服务企业业应当承担担相应的赔赔偿责任。。第一部分主主要条款第四十条【业主利益的的保护】建设单位与与物业服务务企业恶意意串通、弄弄虚作假，，在物业承承接查验活活动中共同同侵害业主主利益的，，双方应当当共同承担担赔偿责任任。第四十一条条【业主的知情情权和监督督权】物业承接查查验活动，，业主享有有知情权和和监督权。。物业所在在地房地产产行政主管管部门应当当及时处理理业主对建建设单位和和物业服务务企业承接接查验行为为的投诉。。第四十二条条【主管部门的的监督】建设单位、、物业服务务企业未按按本办法履履行承接查查验义务的的，由物业业所在地房房地产行政政主管部门门责令限期期改正；逾逾期仍不改改正的，作作为不良经经营行为记记入企业信信用档案，，并予以通通报。第一部分主主要条款第四十三条条【资料的移交交义务】建设单位不不移交有关关承接查验验资料的，，由物业所所在地房地地产行政主主管部门责责令限期改改正；逾期期仍不移交交的，对建建设单位予予以通报，，并按照《物业管理条条例》第五十九条条的规定处处罚。注：《物业管理条条例》第五十九条条违反本条例例的规定，，不移交有有关资料的的，由县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门责令限限期改正；；逾期仍不不移交有关关资料的，，对建设单单位、物业业服务企业业予以通报报，处1万元以上10万元以下的的罚款。第四十四条条【争议的调解解】物业承接查查验中发生生的争议，，可以申请请物业所在在地房地产产行政主管管部门调解解，也可以以委托有关关行业协会会调解。第一部分主主要条款第四十五条条【物业企业之之间的承接接查验】前期物业服服务合同终终止后，业业主委员会会与业主大大会选聘的的物业服务务企业之间间的承接查查验活动，，可以参照照执行本办办法。第四十六条条省、自自治区、直直辖市人民民政府住房房和城乡建建设主管部部门可以依依据本办法法，制定实实施细则。。第四十七条条本办法法由国务院院住房和城城乡建设主主管部门负负责解释。。第四十八条条本办法法自2011年1月1日起施行。。第二部分对对承接接查验办法法的解读物业承接查查验制度是是《物业管理条条例》确定的七大大基本制度度之一。《物业承接查查验办法》，将《条例》的有关规定定进行细化化、补充和和完善，增增强了物业业承接查验验制度的可可操作性，，明确了建建设单位、、物业服务务企业和业业主在物业业承接查验验活动中的的权利义务务。对减少建设设单位的开开发遗留问问题，降低低物业服务务企业的管管理服务风风险，维护护业主的共共同财产权权益，化解解物业管理理的矛盾纠纠纷，构建建和谐互信信的物业管管理关系，，具有重要要的现实意意义。第二部分对对承接接查验办法法的解读为什么政府府要参与承承接查验的的管理？目前政府之之所以应当当监管物业业承接查验验活动，主主要基于以以下两个方方面的原因因：一、保障合合同第三方方，即全体体业主的利利益；二、保障合合同中弱势势的物业企企业的利益益。第二部分对对承接接查验办法法的解读《办法》以保护业主主物权为落落脚点物业管理活活动的出发发点和归宿宿，是业主主物权利益益的最大化化物业服务企企业选择权权由建设单单位代为行行使，物业业共有部分分的承接查查验权由物物业服务企企业代为行行使，这种种双重被代代理的角色色，决定了了业主在前前期物业管管理阶段的的弱势地位位。《办法》之所以必须须在物业承承接查验活活动中体现现保护业主主物权的原原则，其根根本原因在在于前期物物业管理阶阶段业主大大会缺位的的现实难题题。第二部分对对承接接查验办法法的解读促进物业服服务行业发发展《物业管理条条例》“发展为重、、平衡利益益、保护弱弱者”的立法理念念，在《办法》中得到了贯贯彻落实。。“明确”明确物业承承接查验的的基本条件件明确物业承承接查验协协议的核心心作用明确双方当当事人的共共同责任明确行政部部门的监管管职责第二部分对对承接接查验办法法的解读“正视”正视前期物物业服务合合同双方权权利义务失失衡的现实实，平衡建建设单位与与物业服务务企业在物物业承接查查验中的利利益；正视前期物物业管理阶阶段业主大大会缺失的的现实，发发挥物业服服务企业在在物业承接接查验工作作中的专业业优势。第二部分对对承接接查验办法法的解读“规范”规范建设单单位在物业业承接查验验中的责任任和义务，，督促建设设单位提高高物业共用用部位、共共用设施设设备的建设设质量；规范物业服服务企业在在物业承接接查验中的的权利和义义务，为前前期物业管管理活动顺顺利开展创创造条件。。第二部分对对承接接查验办法法的解读“强化”强化物业承承接查验工工作的针对对性和实用用性，根据据以往物业业承接查验验中存在的的问题，有有针对性地地进行相关关制度设计计；强化物业承承接查验工工作的程序序性和可操操作性，通通过具体详详细的程序序规定和操操作规范，，指导相关关主体在实实践中参照照适用。第二部分对对承接接查验办法法的解读“权责分明”建设单位的的三项法律律责任：1、物业交接接后，建设设单位未能能按照物业业承接查验验协议的约约定，及时时解决物业业共用部位位、共用设设施设备存存在的问题题，导致业业主人身、、财产安全全受到损害害的，应当当依法承担担相应的法法律责任；；2、物业业交接接后，，发现现隐蔽蔽工程程质量量问题题，影影响房房屋结结构安安全和和正常常使用用的，，建设设单位位应当当负责责修复复；给给业主主造成成经济济损失失的，，建设设单位位应当当依法法承担担赔偿偿责任任；3、建设设单位位应当当按照照国家家规定定的保保修期期限和和保修修范围围，承承担物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备的保保修责责任第二部部分对对承接接查验验办法法的解解读“权责分分明”物业服服务企企业的三项项法律律责任任：1、自物物业交交接之之日起起，物物业服服务企企业应应当全全面履履行前前期物物业服服务合合同约约定的的、法法律法法规规规定的的以及及行业业规范范确定定的维维修、、养护护和管管理义义务，，承担担因管管理服服务不不当致致使物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备毁损损或者者灭失失的责责任；；2、物业业服务务企业业应当当将承承接查查验有有关的的文件件、资资料和和记录录建立立档案案并妥妥善保保管；；3、物业业服务务企业业擅自自承接接未经经查验验的物物业，，因物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备缺陷陷给业业主造造成损损害的的，物物业服服务企企业应应当承承担相相应的的赔偿偿责任任。第二部部分对对承接接查验验办法法的解解读加强对对业主主的权权益保保护1、明确确规定定物业业承接接查验验档案案属于于全体体业主主所有有2、明确确规定定业主主的知知情权权和监监督权权3、规定定物业业承接接查验验可以以邀请请业主主代表表、主主管部部门，，可以以聘聘请专专业机机构，，可以以进行行公证证。4、物业业所在在房地地产行行政主主管部部门应应当及及时处处理业业主对对建设设单位位和物物业服服务企企业承承接查查验行行为的的投诉诉。第三部部分实实际际工作作中的的注意意要点点一、《办法》明确规规定在在以下下三个个契约约性文文件中中必须须约定定物业业承接接查验验的相相关内内容：：1、物业业买卖卖合同同应当当约定定建设设单位位所交交付物物业的的共用用部位位、共共用设设施设设备的的配置置和建建设标标准；；2、临时时管理理规约约应当当对全全体业业主同同意授授权物物业服服务企企业代代为查查验物物业共共用部部位、、共用用设施施设备备的事事项作作出约约定；；3、前期期物业业服务务合同同应当当包含含物业业承接接查验验的内内容。。（注：：承接接查验验协议议作为为前期期物业业服务务合同同的补补充协协议））第三部部分实实际际工作作中的的注意意要点点二、物物业承承接查查验的的备案案与公公示物业服服务企企业应应当自自物业业交接接后30日内，，持下下列文文件向向物业业所在在地的的区、、县（（市））房地地产行行政主主管部部门办办理备备案手手续。。（第第二十十九条条）建设单单位和和物业业服务务企业业应当当将物物业承承接查查验备备案情情况书书面告告知业业主。。（第第三十十条））第三部部分实实际际工作作中的的注意意要点点三、承承接查查验的的法定定必要要性建设单单位应应当在在物业业交付付使用用15日前，，与选选聘的的物业业服务务企业业完成成物业业共用用部位位、共共用设设施设设备的的承接接查验验工作作。（（第十十条））建设单单位不不得以以物业业交付付期限限届满满为由由，要要求物物业服服务企企业承承接不不符合合交用用条件件或者者未经经查验验的物物业。。（第第三十十八条条）物业服服务企企业擅擅自承承接未未经查查验的的物业业，因因物业业共用用部位位、共共用设设施设设备缺缺陷给给业主主造成成损害害的，，物业业服务务企业业应当当承担担相应应的赔赔偿责责任。。（第第三十十九条条）第三部部分实实际际工作作中的的注意意要点点四、承承接查查验资资料的的重要要性1、必须须要有有2、备案案要用用3、所有有权归归全体体业主主，业业主可可以查查阅第三部部分实实际际工作作中的的注意意要点点五、避避免出出现管管理不不当的的责任任自物业业交接接之日日起，，物业业服务务企业业应当当全面面履行行前期期物业业服务务合同