时局与发展地产

时局与发展

建设部住宅产业化促进中心处长孙克放一、由数字看发展一、由数字看发展

（一）消费1、过去5年，全国个人购买商品住房与商品住房销售额的比重由54.5%提高至95.3%。2、2002年个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元。

4500亿全国个人购买新建商品住宅交易额8000亿

1000亿购买存量住房交易额

2000亿其他形式建房中的个人投入3、全国平均每年有1000万个城镇家庭改善住房条件。城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，住房产权结构发生转变，居民私有住房的比例已经达到72.8%。4、2002年城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，但是全国城镇人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭仍有1520万户，涉及城镇人口近5000万。5、全面实现小康时应基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”，即达到人均住宅建筑面积为35平方米左右。6、2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%（农村居民为47.7%），发达国家居住消费占家庭总消费的30～50%，2002年我国城镇居民的居住消费仅为10.4%，发展潜力大。

7、家装：（1）2001年城镇住宅装修装饰产值5000亿左右，占GDP的近3.5%。其中，当年竣工的新住宅5.4亿平方米，装饰装修工程量约为2800亿，存量住宅60亿平方米，装饰装修约为2200亿，年增长率超过20%。

（2）住宅装饰装修消费，东部700元／m2，中部450元／m2，西部350元／m2，全国平均水平550元／m2。按每户装修装饰总投资全面平均在7万元左右，住宅装饰装修消费总额占城市居民总消费额的15.1%。（二）投资1、1998年～2002年，全国房地产开发投资年均增长19.5%，2002年增长21.9%，2003年上半年增长34%。2、房地产开发投资占固定资产投资的比例逐年增长。1997年为12.7%，2002年提高到17.9%，2003年上半年超过20%。3、1998年～2002年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年平均住宅竣工面积达6.8亿平方米，是改革开放以来年平均住宅竣工面积的2倍以上。4、2002年全面商品住房投资占住房投资的比重达81.8%，房地产投资增量占社会固定资产增量的三分之一左右，每年拉动国内生产总值增长近2%。（三））供销销1、2002年年商品品房竣竣工面面积增增长19.1%，销销售面面积增增长20.2%，2003年年上半半年商商品房房竣工工面积积增长长40.4%，，销售售面积积增长长37.4%。。2、1998年年～2002年年的五五年间间，全全国房房价平平稳上上升，，商品品房平平均销销售价价格年年均上上涨2.8%，，低于于同期期城镇镇居民民可支支配收收入和和国内内生产产总值值的涨涨幅。。2003年年1～～7月月全国国商品品房平平均销销售价价格为为2416元／／m2，同比比增长长4.3%，其其中商商品住住宅平平均销销售价价格为为2253元／／m2，同比比增长长3.9%，北北京、、上海海、广广东平平均价价最高高，分分别是是4693元、、4509元、、3308元。。（四））需求求1、城城镇化化加速速带动动住宅宅需求求，2001年年我国国城镇镇化水水平达达37.7%，，预计计到2010年年达到到45%，，城镇镇人口口达到到6.3亿亿，2020年年城镇镇化水水平将将超过过50%，，城镇镇人口口超过过7.5亿亿。2、我我国每每年新新增城城镇从从业人人员约约800万万人，，农村村劳动动力转转移进进城约约800万万人，，住房房需求求旺盛盛。3、住住房存存量市市场发发展速速度形形成社社会梯梯度消消费，，推进进商品品住宅宅的合合理数数量。。二、需需要解解决的的问题题二、需需要解解决的的问题题（一））部分分地区区存在在地产产结构构性矛矛盾，，供求求关系系失调调。（二））部分分地区区投资资增幅幅过大大，造造成土土地供供应失失控。。（三））有些些地区区房价价涨幅幅过快快，市市场调调控不不利。。（四））局部部地区区出现现“过过热””现象象。（五））住房房制度度亟待待深化化，经经济适适用住住宅供供应不不足。。三、面面向新新的发发展期期三、面面向新新的发发展期期（一））住宅宅开发发建设设进入入以土土地控控制为为中心心的调调整增增长期期。（二））住宅宅销售售价格格进入入现房房销售售为中中心的的稳定定攀升升期。。（三））居民民购房房进入入以扩扩房、、保值值、舒舒适为为中心心的理理性消消费期期。（四））中低低收入入者住住房进进入以以经济济适用用房为为中心心的普普遍解解困期期。（五））房地地产业业进入入品牌牌为中中心的的资本本扩张张期。。（六））住宅宅产品品进入入以追追求品品质为为中心心的换换代期期。（七））住宅宅的建建造生生产方方式进进入以以科技技集成成为中中心的的产业业现代代化的的起步步期。。四、住住宅的的明天天—追求高高品质质塑造新新生活活四、住住宅的的明天天—追追求高高品质质塑塑造造新生生活（一））高品品质、、新生生活高品质质：新生活活：高舒适适程度度新新的的居住住理念念高性能能标准准新新的的消费费意识识高健康康要求求新新的的生活活行为为高质量量保证证新新的的交往往形态态高技术术集成成新的管管理模模式（二））当今今住宅宅设计计的发发展趋趋势1、住住宅设设计由由单纯纯技术术设计计走向向策划划设计计。2、住住宅设设计中中的科科技应应用走走向集集成化化。3、住住宅设设计走走向信信息化化。4、住住宅设设计走走向精精品化化。5、住住宅设设计市市场走走向开开放化化。6、住住宅辅辅助设设计走走向专专业化化。7、住住宅空空间设设计走走向多多样化化。8、住住宅生生态环环保设设计走走向系系统化化。五、住住宅产产业现现代化化的实实施内内容五、住住宅产产业现现代化化的实实施内内容（一））建立立完善善的体体系1、加加强基基础技技术和和关键键技术术研究究，建建立住住宅技技术保保障体体系。。2、积积极开开发和和推广广新材材料、、新技技术，，完善善住宅宅的建建筑和和部品品体系系。3、健健全管管理制制度，，建立立完善善的质质量控控制体体系。。（二））四大大技术术板块块1、住住宅设设计2、住住宅成成套技技术体体系3、住住宅部部品体体系4、住住宅性性能认认定（三））五项项技术术目标标1、更更合理理的增增加住住宅功功能2、更更明显显地改改变居居住环环境3、更更大幅幅度改改善住住宅装装备4、更