土地收并购涉及税费及解释2022

土地收并购涉及税费股权转让环节有两种税：所得税和印花税。1、股权转让环节的所得税所得税二（股权转让价-股权成本价）*所得税率，企业所得税为25%；个人所得税税率20%，境外股东税率为10%，受让方均有代扣代缴义务。股权转让所得税=（股权转让价-股权成本价）*所得税率=（交易总对价-债-股权成本价）*所得税率=（交易总对价-债-实缴注册资本）*所得税率约=（交易总对价-有票成本）*所得税率并不是有票成本可以抵扣股权转让的所得税，而是由于有票成本很多时候大致等于债+实缴注册资本，所以可以用来大致计算股权转让的所得税。股权成本价=股东投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让价金额。PS：个人所得税：摘录于国家税务总局关于《股权转让所得个人所得税管理办法》的解读办法：（1）股权转让收入确定的原则及方法如何把握？《办法》第十条规定，股权转让收入应当按照公平交易原则确定，这是股权转让收入确定的基本原则。也就是说纳税人转让股权，应当获得与之相匹配的回报，无论回报是何种形式或名义，都应作为股权转让收入的组成部分。《办法》第七至九条规定了不同情形下，股权转让收入确定的方法。通常情况下，股权转让收入就是转让方在转让当期或后续期间获得的各种形式及名义的转让所得。（2）何种情况下需要核定股权转让收入？《办法》第十一条规定了纳税人申报的股权转让收入明显偏低等四种主管税务机关可以核定股权转让收入的情形，主要是对违反了公平交易原则或不配合税收管理的纳税人实施的一种税收保障措施。同时，《办法》第十二条对何为股权转让收入明显偏低进行了说明，但实际情况中，确实存在部分股权转让收入因种种合理情形而偏低的情形。为此，《办法》第十三条对转让收入偏低的合理情形进行了明确，主要是三代以内直系亲属间转让、受合理的外部因素影响导致低价转让、部分限制性的股权转让等。（3）股权原值如何确认？根据《办法》第十五至十八条规定，通常情况下，股权原值按照纳税人取得股权时的实际支出进行确认。如纳税人在获得股权时，转让方已经被核定征收过个人所得税的，纳税人在此次转让时，股权原值可以按照取得股权时发生的合理税费与税务机关核定的转让方股权转让收入之和确定。这也是为了使整个转让环节前后衔接，避免重复征税。对自然人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用"加权平均法"确定其股权原值。7、用有票成本来计算是一种大概的算法，这是因为在很多情况下，有票成本大概等于项目公司的债+实缴注册资本。并不是因为有票成本能抵扣股权转让的所得税。2、印花税非上市公司的股权转让按协议约定总对价的万分之五计收，买方卖方都要交。上市公司的股权转让按干分之一计收，卖方交，买方不交。项目开发环节可以分为三个阶段：（一）取得土地阶段1、契税契税=土地成交价*税率税率根据地区不同，一般是3%-5%，成都一般是3%，四川省内其他地区一般是4%。2、印花税印花税税额=土地使用权出让合同金额x万分之五。（二）建设阶段3、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积x适用税额。适用税额各个地区不同，按x元/平方米/年每年交两次，取得预售证后不再缴纳。4、印花税（三）销售阶段5、增值税及附加；6、土地增值税；7、企业所得税；8、印花税印花税是签订合同的双方；股权转让环节：所得税纳税主体是原股东;Ps:那项目公司的土地成本能不能抵扣股权转让环伽所得税呢？不能。股权转让环节赚钱的是原股东，这是股东层面的事，项目公司的土地成本是项目公司花的，这是项目公司层面的事。这是两个主体，不能互相抵扣。项目开发环节，是项目公司把自己开发的房子卖给了小业主，项目公司赚钱，所以项目开发环节的，增值税及附加、所得税、土增税等的纳税主体都是项目公司。费及到的税费幽税主体股权捋上环节所得税