商业地产模式简析课件

商业地产模式简析—2013版商业地产模式简析—2013版1一、商业地产基本概念二、商业地产分类三、商业业态分类四、中国商业地产发展特点及趋势五、商业地产开发与住宅开发的区别六、商业地产的三大赢利模式七、商业地产项目开发流程八、中国主流商业地产的开发模式（万达、华润、万象城、凯德置业、龙湖）目录一、商业地产基本概念目录2一、商业地产基本概念一、商业地产基本概念3商业街地产概念：狭义概念——retailrealestate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。商业地产有广义和狭义之说商业街地产概念：狭义概念——retailrealesta商业街地产概念：商业街地产概念：商业街地产总体流程：商业街地产总体流程：6商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展需求。在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。投资客关心年投资收益率和物业增值。商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配度。消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业、及政绩表现商业地产模式简析课件71、选址及获取土地2、商业地产开发：与住宅地产类似，同样包括定位、规划、设计、施工等环节3、招商：主务店、次主力店招商，招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单4、销售：店铺销售，回笼资金5、运营管理：销售并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功必经之路商业街地产五大板块1、选址及获取土地商业街地产五大板块二、商业地产分类二、商业地产分类9按行业类别分类健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）城市综合体（项目统称。通常包括零售、写字楼、公寓、酒店等多种形态）综合上述其中二至三个功能以上，称之为城市综合体按行业类别分类健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、10常见开发形式：城市综合体、零售功能性商业地产、居住及办公用商业地产、专业商业地产万达广场：典型城市综合体项目，业态涵盖星级酒店、零售商业、住宅、写字楼、公寓等多个业态。常见开发形式：万达广场：11商务核心的城市综合体：北京银泰中心基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米商务核心的城市综合体：北京银泰中心基地面积：31,305平12城市综合体：北京华茂中心5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心华茂中心写字楼新光天地万豪酒店丽思卡尔顿酒店华茂公寓城市综合体：北京华茂中心5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓13身边的城市综合体：潍坊泰华城泰华大厦写字楼荣观大厦写字楼荣观华府泰华城Shoppingmall红枕商务酒店身边的城市综合体：潍坊泰华城泰华大厦写字楼14街区型邻里商业中心社区型商业区域型商业超区域型商业目的型商业按市场辐射范围分类按市场辐射范围分类15

社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方米，商圈人口约5-10万人。

社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。

指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发、健身房等。合理的社区商业业态组合，可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方16

区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口约10-25万人，主力店为大型超市、百货店，至少有三家主力店以上。如潍坊古德广场，拥有中百大厦、佳乐家、中百电器、百老汇电影院等多家主力店。

区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心17

超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，总建筑面积10万平方米以上，主力店为大型百货店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如潍坊中百大厦、泰华城。

超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，18

目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，突出一定的商业主题，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目民属区域之外，甚至是外地，如青岛的海泉湾休闲商业、青岛方特的旅游商业等。目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引19专业市场商业举例——可归纳为目的型商业红星美凯龙中华茶博城专业市场商业举例——可归纳为目的型商业红星美凯龙中华茶博城20按照物业形态分类底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态）商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）按照物业形态分类底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进21三、商业业态分类三、商业业态分类22商业业态分类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店商业业态分类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百23商业业态分类——业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在3-5万平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为主力店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品商业业态分类——业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店24商业业态分类——业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场联营制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长商业业态分类——业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利25购物中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。突出：体验式购物中心类型业态效用主力店高端中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳、广州、上海等地陆续发展起来。最早最有代表性的三个项目是：深圳友谊城广州天河城

上海港汇广场中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳27上海正大广场港汇广场、深圳万象城、广州天河城、北京东方新天地、大悦城潍坊本地项目：泰华城、古德广场、银座港汇广场万象城上海正大广场港汇广场、深圳万象城、广州天河城、北京28上海正大广场主力店：正大百货、星美国际影城、真冰场次主力店：ZARA、优衣库等快时尚品牌、星巴克、哈根达斯、俏江南、小南国等餐饮品牌、ktv、健身馆、美容美体馆等港汇广场万象城上海正大广场港汇广场万象城29潍坊古德广场主力店：中百大厦、佳乐家超市、百老汇影城次主力店：ktv、、美容美体馆、儿童早教、餐馆等潍坊古德广场30百货商店

百货店（DepartmentStore）

指在一个建筑物内,经营若干大类商品,实行统一管理,分区销售,满足顾客对时

尚商品多样化选择需求的零售业态.案例：济南银座商城、青岛阳光百货、潍坊中百大厦、潍坊世纪泰华广场百货商店百货店（DepartmentStore）31

本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界中百大厦振华商厦本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界中百大厦振

本报告是严格保密的.专业店红星美凯龙一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。本报告是严格保密的.专业店红星美凯龙一般包括家居建材北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛

本报告是严格保密的.超市北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛本报告是严34四、中国商业地产发展特点及趋势四、中国商业地产发展特点及趋势35A.中国商业地产发展特点商业结构失衡集聚效应无法形成缺少产业力量进入中国商业地产发展特点及趋势A.中国商业地产发展特点中国商业地产发展特点及趋势36B.中国商业地产发展瓶颈政府规划的缺失缺乏有实力的开发商缺少品牌经营者B.中国商业地产发展瓶颈37政府规划的缺失地方的商业规划不完善地方的商业规划水平低地方的商业地块分散且超量缺乏有实力的开发商开发商业又不愿意“养商”不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）缺乏开发商业地产的各类资源缺少品牌经营者缺少品牌经营者商业项目同质化非常严重国内著名的商品品牌数量很少缺欠有经验的专业商业运作团队政府规划的缺失缺少品牌经营者38C.商业地产建筑形态设计中的常见问题建筑物业功能与经营功能的错位不符合商家要求，影响招商的实施建筑配套不完善，影响客流导入C.商业地产建筑形态设计中的常见问题39D.中国商业地产的未来发展趋势拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发商业同质化现象将继续存在发展持有开发经营的比重会不断上升地产开发资本民商业资本紧密结合低级能城市开发城市综合体的风险趋大商业购物功能弱化，综合消费功能提升D.中国商业地产的未来发展趋势40五、商业地产开发与住宅开发的区别五、商业地产开发与住宅开发的区别41如潍坊风筝广场项目、V1购物广场项目如潍坊风筝广场项目、V1购物广场项目42商业地产模式简析课件43定位规划先行，招商前置定制式物业定位规划先行，招商前置定制式物业44商业地产模式简析课件45商业地产模式简析课件46商业地产模式简析课件47商业定位与住宅定位的区别商业定位与住宅定位的区别48六、商业地产的三种赢利模式六、商业地产的三种赢利模式49商业地产的基本盈利模式商业地产的基本盈利模式50万象城大悦城09年以前的万科项目万达泰华城物业全部持有，靠租金收益，通过商业项目带动地产的价值。物业全部出售，资金回笼快，后期经营中仅需物业管理，但主力店选择空间交小，难以保证持续经营。根据业态定位，选择部分物业持有出租，部分物业出售。万象城09年以前的万达物业全部持有，靠租金收益，通过商业项51三种地产盈利模式对比三种地产盈利模式对比52七、商业地产项目开发流程七、商业地产项目开发流程53商业项目成功开发的几大要素科学的开发流程专业的市场调研准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造现代化的景观氛围营造专业的招商及运营商业项目成功开发的几大要素科学的开发流程54商业项目能否成功运作，很大程度上取决于开发流程商业项目能否成功运作，很大程度上取决于开发流程551、国外商业地产项目开发流程1、国外商业地产项目开发流程562、国内商业地产项目开发流程2、国内商业地产项目开发流程573、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同3、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同584、比较适合国内行情的商业地产项目开发的流程建议4、比较适合国内行情的商业地产项目开发的流程建议591、商业项目前期研究城市基础研究城市商圈研究地块交通研究地块指标研究商业地产项目之定位1、商业项目前期研究商业地产项目之定位60城市基础研究城市基础研究61城市商圈研究城市商圈研究62城市交通研究城市交通研究63地块指标研究地块指标研究642、商业定位考量因素区域功能属性研究市场竞争判定商业定位方向项目体量判定目标消费客群研究初步业态比例2、商业定位考量因素65区域功能属性研究区域功能属性研究66市场竞争判定市场竞争判定67商业定位方向商业定位方向68商业体量判定商业体量判定69初步业态比例初步业态比例703、商业项目产品计划确定主力店业态组团关系处理租金测算3、商业项目产品计划71确定主力店确定主力店72业务组团关系处理业务组团关系处理73租金测算租金测算74八、中国主流商业地产的开发模式——万达、华润、万象城、凯德置业、龙湖八、中国主流商业地产的开发模式——万达、华润、万象城、凯德置75万达——定单式商业地产模式万达——定单式商业地产模式76万达模式——定单式地产核心业务:商业地产开发支柱产业：以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货业态组合：百货、购物中心、影城、KTV、写字楼、酒店、公寓、住宅万达模式——定单式地产核心业务:商业地产开发772002-2003第一代----单体店2004-2005第二代----组合店2006开始的第三代----综合体万达商业地产的发展历程2002-2003第一代----单体店2004-2005第78

绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金外铺销售，为经营及整体形象影响很大万达一代店

绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为79

体量增大，相对于一代店，业态更加丰富，更加吸引客流，尤其是百货业态的引进为后期整个城市综合体的形成打下基础，同时更加有利于形成聚齐人气的效果，同时也避免了一代店商铺销售的负面影响，唯一的不足是利润还是偏低，互相之间的串联不够紧密万达二代店

体量增大，相对于一代店，业态更加丰富，更加吸引客流，尤其80一二代店的弊病主力店面积过大，至少在百分之70以上，大部分在80-90之间，导致租金收益过低，回报差。只能依靠销售商铺补贴整个项目的低租金，因此销售型商铺的价值扩大会营销宣传扩大化，过分依赖销售回流，造成后期管理品质差（沈阳万达）。主力店业态互动性差：除超市、家电、百货外，过分迷信大品牌，引进了家具建材类商家，证明互动性极差，客户无关联性。主力店面积过大造成整个项目无良好的动线以及公共休息空间。业态相对还是单一，餐饮娱乐比例低一二代店的弊病主力店面积过大，至少在百分之70以上，大部分在81万达三代店HOPSCA

也称为城市综合体，是万达集团2005年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。主力店之间通过室内步行街的链接形成良好的互动和补充，而步行街被喻为万达城市综合体的一条动脉。万达三代店HOPSCA82三代产品的设计特点万达广场的第三代产品是多功能综合体，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达80万平方米的重庆南坪万达广场，商业及公建面积达30万平方米，位于南坪区的区域核心商圈。公共空间：购物中心外设置市民广场，我们戏称为方圆广场，在两个主入口出分别设置一个方形一个圆形的市民广场，为市民提供休憩场所以及为大型活动提供场地，购物中心内通过两个中庭和大量的公共空间，提供购物人群的舒适度。业态组合的合理性，成为新入驻的二三线城市的第一个全业态购物中心，满足了各个年龄层的消费，同时加大了餐饮休闲娱乐业态的比较，极大的提升了人气。开放式街区概念的引入，这应该是三代万达广场像四代转变的一个信号，就是武汉东湖汉街万达广场，成为万达体系内首个依据环境景观融合地方文化特色的开放式街区。三代产品的设计特点万达广场的第三代产品是多功能综合体，包括有83商业地产模式简析课件84商业地产模式简析课件8586订单地产模式的优势周密整合联合发展技术对接平均租金满场开业86订单地产模式的优势周密整合联合发展技术对接平均租金满场开86万达目前主力店业态及商家A百货：

B超市：

多元

万达目前主力店业态及商家87C专卖店

国美电器运动100

D娱乐

万达影城大玩家室内娱乐中心大歌星量贩式KTV

C专卖店88零售餐饮娱乐零售餐饮娱乐89华润——商业地产模式华润——商业地产模式90华润公司简介

华润万家旗下品牌华润公司简介华润万家旗下品牌91华润置地业务类别高端住宅系列万象城都市综合体系住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂商业地产橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列

杭州万象城北京五彩城深圳万象城华润置地业务类别高端住宅系列万象城都市综合体系商业地产橡树湾92选址城市

选择周边区域性经济中心的城市这个城市要具有较强的消费能力商圈选择城市新城区的核心地段“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群交通便利，停车方便考虑政府的城市规划选址城市93战略合作模式万象城旗下的主力店溜冰场冰纷万象溜冰场影院嘉禾深圳影院百老汇韩国美嘉欢乐影城

百货REEL百货泰国尚泰百货超市

Olé超级市场

CityValue（华润万家）战略合作模式万象城旗下的主力店溜冰场影院百货超市94运营策略华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的。商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。住宅开发+持有物业+增值服务用商业的方式运营地产运营策略华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的95租售策略具体策略：

1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业；

2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。

远景：商业部分完全持有住宅：完全出售酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有租售策略具体策略：远景：住宅：完全出售酒店、写字楼、商业：部96招商策略策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：◆写字楼招商由专业的招商代理公司◆商铺招商由公司自己招商团队完成◆国际知名品牌多◆30%的品牌是首次进入该城市◆大部分租户租期长◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地◆有意与华润一起进行全国拓展租户品牌特点：招商策略策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：◆写字楼招商97物业管理成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。

已成立的有：◆华润物业管理（深圳）有限公司◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司◆华润（上海）有限公司

物业管理98商业地产模式简析—2013版商业地产模式简析—2013版99一、商业地产基本概念二、商业地产分类三、商业业态分类四、中国商业地产发展特点及趋势五、商业地产开发与住宅开发的区别六、商业地产的三大赢利模式七、商业地产项目开发流程八、中国主流商业地产的开发模式（万达、华润、万象城、凯德置业、龙湖）目录一、商业地产基本概念目录100一、商业地产基本概念一、商业地产基本概念101商业街地产概念：狭义概念——retailrealestate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。商业地产有广义和狭义之说商业街地产概念：狭义概念——retailrealesta商业街地产概念：商业街地产概念：商业街地产总体流程：商业街地产总体流程：104商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展需求。在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。投资客关心年投资收益率和物业增值。商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配度。消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业、及政绩表现商业地产模式简析课件1051、选址及获取土地2、商业地产开发：与住宅地产类似，同样包括定位、规划、设计、施工等环节3、招商：主务店、次主力店招商，招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单4、销售：店铺销售，回笼资金5、运营管理：销售并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功必经之路商业街地产五大板块1、选址及获取土地商业街地产五大板块二、商业地产分类二、商业地产分类107按行业类别分类健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）城市综合体（项目统称。通常包括零售、写字楼、公寓、酒店等多种形态）综合上述其中二至三个功能以上，称之为城市综合体按行业类别分类健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、108常见开发形式：城市综合体、零售功能性商业地产、居住及办公用商业地产、专业商业地产万达广场：典型城市综合体项目，业态涵盖星级酒店、零售商业、住宅、写字楼、公寓等多个业态。常见开发形式：万达广场：109商务核心的城市综合体：北京银泰中心基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米商务核心的城市综合体：北京银泰中心基地面积：31,305平110城市综合体：北京华茂中心5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心华茂中心写字楼新光天地万豪酒店丽思卡尔顿酒店华茂公寓城市综合体：北京华茂中心5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓111身边的城市综合体：潍坊泰华城泰华大厦写字楼荣观大厦写字楼荣观华府泰华城Shoppingmall红枕商务酒店身边的城市综合体：潍坊泰华城泰华大厦写字楼112街区型邻里商业中心社区型商业区域型商业超区域型商业目的型商业按市场辐射范围分类按市场辐射范围分类113

社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方米，商圈人口约5-10万人。

社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。

指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发、健身房等。合理的社区商业业态组合，可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方114

区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口约10-25万人，主力店为大型超市、百货店，至少有三家主力店以上。如潍坊古德广场，拥有中百大厦、佳乐家、中百电器、百老汇电影院等多家主力店。

区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心115

超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，总建筑面积10万平方米以上，主力店为大型百货店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如潍坊中百大厦、泰华城。

超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，116

目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，突出一定的商业主题，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目民属区域之外，甚至是外地，如青岛的海泉湾休闲商业、青岛方特的旅游商业等。目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引117专业市场商业举例——可归纳为目的型商业红星美凯龙中华茶博城专业市场商业举例——可归纳为目的型商业红星美凯龙中华茶博城118按照物业形态分类底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态）商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）按照物业形态分类底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进119三、商业业态分类三、商业业态分类120商业业态分类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店商业业态分类零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百121商业业态分类——业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在3-5万平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为主力店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品商业业态分类——业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店122商业业态分类——业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场联营制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长商业业态分类——业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利123购物中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。突出：体验式购物中心类型业态效用主力店高端中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳、广州、上海等地陆续发展起来。最早最有代表性的三个项目是：深圳友谊城广州天河城

上海港汇广场中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳125上海正大广场港汇广场、深圳万象城、广州天河城、北京东方新天地、大悦城潍坊本地项目：泰华城、古德广场、银座港汇广场万象城上海正大广场港汇广场、深圳万象城、广州天河城、北京126上海正大广场主力店：正大百货、星美国际影城、真冰场次主力店：ZARA、优衣库等快时尚品牌、星巴克、哈根达斯、俏江南、小南国等餐饮品牌、ktv、健身馆、美容美体馆等港汇广场万象城上海正大广场港汇广场万象城127潍坊古德广场主力店：中百大厦、佳乐家超市、百老汇影城次主力店：ktv、、美容美体馆、儿童早教、餐馆等潍坊古德广场128百货商店

百货店（DepartmentStore）

指在一个建筑物内,经营若干大类商品,实行统一管理,分区销售,满足顾客对时

尚商品多样化选择需求的零售业态.案例：济南银座商城、青岛阳光百货、潍坊中百大厦、潍坊世纪泰华广场百货商店百货店（DepartmentStore）129

本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界中百大厦振华商厦本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界中百大厦振

本报告是严格保密的.专业店红星美凯龙一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。本报告是严格保密的.专业店红星美凯龙一般包括家居建材北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛

本报告是严格保密的.超市北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛本报告是严132四、中国商业地产发展特点及趋势四、中国商业地产发展特点及趋势133A.中国商业地产发展特点商业结构失衡集聚效应无法形成缺少产业力量进入中国商业地产发展特点及趋势A.中国商业地产发展特点中国商业地产发展特点及趋势134B.中国商业地产发展瓶颈政府规划的缺失缺乏有实力的开发商缺少品牌经营者B.中国商业地产发展瓶颈135政府规划的缺失地方的商业规划不完善地方的商业规划水平低地方的商业地块分散且超量缺乏有实力的开发商开发商业又不愿意“养商”不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）缺乏开发商业地产的各类资源缺少品牌经营者缺少品牌经营者商业项目同质化非常严重国内著名的商品品牌数量很少缺欠有经验的专业商业运作团队政府规划的缺失缺少品牌经营者136C.商业地产建筑形态设计中的常见问题建筑物业功能与经营功能的错位不符合商家要求，影响招商的实施建筑配套不完善，影响客流导入C.商业地产建筑形态设计中的常见问题137D.中国商业地产的未来发展趋势拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发商业同质化现象将继续存在发展持有开发经营的比重会不断上升地产开发资本民商业资本紧密结合低级能城市开发城市综合体的风险趋大商业购物功能弱化，综合消费功能提升D.中国商业地产的未来发展趋势138五、商业地产开发与住宅开发的区别五、商业地产开发与住宅开发的区别139如潍坊风筝广场项目、V1购物广场项目如潍坊风筝广场项目、V1购物广场项目140商业地产模式简析课件141定位规划先行，招商前置定制式物业定位规划先行，招商前置定制式物业142商业地产模式简析课件143商业地产模式简析课件144商业地产模式简析课件145商业定位与住宅定位的区别商业定位与住宅定位的区别146六、商业地产的三种赢利模式六、商业地产的三种赢利模式147商业地产的基本盈利模式商业地产的基本盈利模式148万象城大悦城09年以前的万科项目万达泰华城物业全部持有，靠租金收益，通过商业项目带动地产的价值。物业全部出售，资金回笼快，后期经营中仅需物业管理，但主力店选择空间交小，难以保证持续经营。根据业态定位，选择部分物业持有出租，部分物业出售。万象城09年以前的万达物业全部持有，靠租金收益，通过商业项149三种地产盈利模式对比三种地产盈利模式对比150七、商业地产项目开发流程七、商业地产项目开发流程151商业项目成功开发的几大要素科学的开发流程专业的市场调研准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造现代化的景观氛围营造专业的招商及运营商业项目成功开发的几大要素科学的开发流程152商业项目能否成功运作，很大程度上取决于开发流程商业项目能否成功运作，很大程度上取决于开发流程1531、国外商业地产项目开发流程1、国外商业地产项目开发流程1542、国内商业地产项目开发流程2、国内商业地产项目开发流程1553、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同3、造成国内外开发流程不同的原因三权的不同1564、比较适合国内行情的商业地产项目开发的流程建议4、比较适合国内行情的商业地产项目开发的流程建议1571、商业项目前期研究城市基础研究城市商圈研究地块交通研究地块指标研究商业地产项目之定位1、商业项目前期研究商业地产项目之定位158城市基础研究城市基础研究159城市商圈研究城市商圈研究160城市交通研究城市交通研究161地块指标研究地块指标研究1622、商业定位考量因素区域功能属性研究市场竞争判定商业定位方向项目体量判定目标消费客群研究初步业态比例2、商业定位考量因素163区域功能属性研究区域功能属性研究164市场竞争判定市场竞争判定165商业定位方向商业定位方向166商业体量判定商业体量判定167初步业态比例初步业态比例1683、商业项目产品计划确定主力店业态组团关系处理租金测算3、商业项目产品计划169确定主力店确定主力店170业务组团关系处理业务组团关系处理171租金测算租金测算172八、中国主流商业地产的开发模式——万达、华润、万象城、凯德置业、龙湖八、中国主流商业地产的开发模式——万达、华润、万象城、凯德置173万达——定单式商业地产模式万达——定单式商业地产模式174万达模式——定单式地产核心业务:商业地产开发支柱产业：以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货业态组合：百货、购物中心、影城、KTV、写字楼、酒店、公寓、住宅万达模式——定单式地产核心业务:商业地产开发1752002-2003第一代----单体店2004-2005第二代----组合店2006开始的第三代----综合体万达商业地产的发展历程2002-2003第一代----单体店2004-2005第176

绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金外铺销售，为经营及整体形象影响很大万达一代店

绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为177

体量增大，相对于一代店，业态更加丰富，更加吸引客流，尤其是百货业态的引进为后期整个城市综合体的形成打下基础，同时更加有利于形成聚齐人气的效果，同时也避免了一代店商铺销售的负面影响，唯一的不足是利润还是偏低，互相之间的串联不够紧密万达二代店

体量增大，相对于一代店，业态更加丰富，更加吸引客流，尤其178一二代店的弊病主力店面积过大，至少在百分之70以上，大部分在80-90之间，导致租金收益过低，回报差。只能依靠销售商铺补贴整个项目的低租金，因此销售型商铺的价值扩大会营销宣传扩大化，过分依赖销售回流，造成后期管理品质差（沈阳万达）。主力店业态互动性差：除超市、家电、百货外，过分迷信大品牌，引进了家具建材类商家，证明互动性极差，客户无关联性。主力店面积过大造成整个项目无良好的动线以及公共休息空间。业态相对还是单一，餐饮娱乐比例低一二代店的弊病主力店面积过大，至少在百分之70以上，大部分在179万达三代店HOPSCA

也称为城市综合体，是万达集团2005年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。主力店之间通过室内步行街的链接形成良好的互动和补充，而步行街被喻为万达城