对现代物业的理解课件

——物业要怎么做

浅谈对现代物业的理解物业！？在承包制模式下物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业、其他用途物业现代物业更是以拓展业务为主要盈利的重要运营方向。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业的概念对物业的理解一般意义的理解物业服务的内涵

生活保障

保值和增值保障公共设备以及管理区域内的供全体业主使用和享有的设施和空间能有效使用。良好的物业管理能够保值。良好的物业服务能够增值。

……

物业管的是环境卫生

物业管的是维修

物业管的是车辆多数人并不知道什么是物业，什么是物业管理，什么是物业服务，这是导致业主与物管企业互不理解的根源。普通的理解混淆了物业与物业服务企业的概念物业是业主的，物业服务是业主购买的，并且是以团体的形式购买的。物业的内容综合管网公共设备设施内外环境卫生（保洁）绿化（植被）消防及突发事件处理小区日常秩序维护档案和记录品质、情感服务秩序环境工程自用单元从隶属上分成两大类，一类是业主个体的自有财产，一类是全体业主的共有财产。物管企业做什么管理服务

公共财产的管理受全体业主委托，对公共财产进行管理和维护，保证其正常运行，延长使用寿命，降低使用成本。

公共利益的维护用业主公约的形式，维护绝大多数业主的共同利益，包括生活秩序、安全防范等。

提供保障性服务环境的管理：包括环境卫生、垃圾消纳等等。

提供增值服务包括社区文化、社区照顾等有偿服务。物业服务计费方式酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。当前情况下，有两种典型的物业服务方式，一种是酬金制，一种是包干制。

酬金制（一般存在于公、企性质物业）

包干制酬金制和包干制的比较区别包干制酬金制备注定义是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。特点（1）物业管理企业在服务与利润夹缝中生存，物业管理企业存在较大风险（2）节省监管成本，提高决策和服务效率（1）更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益(2)财务透明度较高，推荐物业管理市场化适用领域（1）对收费敏感、服务不敏感的企业适用（2）公众物业适用（3）品牌优势较为突出的物业管理企业，针对市场化程度较高的物业项目，适合采用包干制（1）有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念等等（2）高端物业及商业物业较为实用（3）对收费不敏感，对服务敏感的企业适用（4）处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目（尤其是非住宅型项目），适合采用酬金制对于住宅类物业，由于复杂性，加上业主身份、水平、层次等方面的差异，可以依据具体情况适用包干制或酬金制收费区别物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整物业公司根据服务质量要求测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整优势劣势（1）包干制收费模式易于操作，简单便捷（2）包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营（3）包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势（4）容易造成物业管理交易的不透明性（5）由于成本意思，容易降低服务质量、减少服务类型（1）酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制（2）酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主双方的矛盾（3）酬金制适当减轻企业税负，有利于小企业或幼稚期企业发展（4）增加了业主的监督管理成本无头苍蝇缺乏企业标准客户的需求难于与标准对应服务标准与成本没有对应关系缺少对客户的了解，靠理解和悟性提供服务客户关系是博弈和游斗。没有认识到客户关系是宝贵的资源。缺乏客户关系的维护（宣教、理解）不关心客户需求。服务与效益的关系既不关心也不理解。服务过程的坚持与效益的关系也被漠视。服务需要规划和创新停留在口号上。假：服务只注重表面现象。大：追求形式效果，忽视实际作用。空：停留在瞬间灵感或因循守旧。散：想到了才做，没有策划和计划。服务等级客户关系对服务的理解为服务而服务传统物业服务的现状物业服务的发展服务产品的提供者现代服务行业发展的大趋势基础服务提供:保安、保洁、绿化……客户关系维护……整合社会资源专项基础业务外包供应链管控服务