某咨询东莞房地产战略审计3

A2.1.房地产市场分析罗兰贝格-东莞房地产战略审计“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商品品住宅销售售收入和销销售面积增增长迅速资料来源：东莞市建委委，中国人人民银行，，罗兰•贝格格分析东莞市商品品住宅销售售收入[亿元]东莞市商品品住宅销售售面积[万平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发发建筑面积积总额按镇镇区分[1998-2000年]描述城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发发集中于东东城、篁村村、城区、、常平和樟樟木头等地地理位置优优越、经济济基础发达达的地区1998年年至2000年底，，商品房实实际投入资资金23亿亿元共推出楼盘盘231个个，建筑面面积455.7平方方米樟木头、常常平、附城城、塘夏、、黄江等镇镇区集中了了90%的的港资房地地产开发商商新开发的商商品房楼盘盘集中在东东城区和篁篁村，开发发类型以多多层和小高高层为主，，楼盘质数数较高，开开发理念在在东莞市属属于中上水水平1998年年至2000年，商品房房开发集中中在东城、、篁村、城城区、常平平和樟木头头等地理位位置优越、、经济基础础发达的地地区在未来五年年内，多层层和小高层层仍是商品品房开发市市场的主流流，新开发发的多层和和小高层主主要集中在在东城区、、篁村区和和城区多层和小高高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年年以后新开开发的多层层和小高层层地域分布布虎门商品房立项项开发类型型比例[按开发建建筑面积]樟木头常平预计到2005年年,每平平方价格在在2500元以上的中中高档商品品房将占据据市场86%的份额额描述东莞市商品品房开发档档次逐步提提高东莞市政府府对城市进进行总体规规划，改善善居住环境境，提升房房地产开发发的质量由于政府严严格控制土土地批租,土地价格格上升较快快居民住宅消消费观念由由商品住宅宅理念的接接受者转为为理念的领领导者,需需求品位提提高金融机构对对住房消费费支持不断断增强、按按揭条件放放宽，刺激激住房消费费需求市场场的增长东莞市新的的房地产开开发商纷纷纷进入2500以上上的中高档档房地产市市场的竞争争,如:新世纪豪豪园,新新石竹,雍雍华庭,七宝一居居等13%50%20%10%2000别墅3500元元以上*2500-3500元*2500元元以下*总额8%60%26%6%2005E*除别墅外商品住宅销销售总面积积[万平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产产市场竞争争格局可以以从内部竞竞争状况等等五个方面面分析消费者潜在的进入入者房地产开发发专业服务提提供者替代品政策壁垒强强–较较强的地方方保护主义义，早期外外来的房地地产开发商商和民营企企业必须挂挂靠东莞市市各区镇房房地产开发发公司，合合作开发房房地产经济壁垒弱弱–房地地产开发商商尚未形成成房地产开开发的绝对对成本优优势势和先进的的商品房差差异化概念念大多数消费费者消费观观念尚处于于商品住宅宅理念的接接受者主力消费群群不明显商品住宅50%为本本地消费者者，30%为港澳澳台消费者者,20%为省内内和外地消消费者房地产开发发商纷纷聘聘请专业的的房地产策策划和广告告公司，提提高商品房房开发和营营销质量聘请物业顾顾问公司，，提高商品品后续服务务质量商品房替代代品几乎不不存在，安安居房只占占1%的市市场份额内部竞争状状况城区、常平平和樟木头头集中了70%的房房地产开发发市场集中度度高，市场场领先者较较为明显，，如：中信信、光大等等内资房地产产开发比例例逐年提高高，由1998年的的45%上上升为2000年的的67%消费者购买买商品房考考虑的因素素价格房型地理位置和和交通开发商品牌牌建筑物质量量建筑物外观观环境配套设施保安和物业业服务重要性考虑因素12345本地消费者者外外地消费费者描述50%为本本地消费者者，30%为港澳澳台消费者者，20%为省内和和外地消费费者；常平平、樟木头头地区港澳澳台消费者者占90%东莞本地消消费者在选选购商品房房时首先考考虑环境和和保安服务务，其次是是户型，显显示了本地地居民对自自身安全和和周边环境境(包括教教育)较高高的要求对于东莞本本地人，自自用房的建建筑面积在在100-130平平方米的中中大户型较较受欢迎；；购买80-100平方米的的小户型，，用于投资资和出租的的较多外地消费者者在考虑购购买商品房房时，优先先考虑价格格，其次是是房型、交交通的便利利和物业管管理，同时时较重视开开发商的品品牌港澳台和外外国消费者者把环境、、地理位置置、配套设设施、保安安和物业服服务列在考考虑购买商商品房的首首要因素，，价格敏感感性不高越来越多的的消费者更更加关注环环境和配套套设施港澳台和外外国消费者者不同消费群群在购买商商品房时考考虑因素的的优先顺序序不同由于开发商商市场定位位不准确，，未能充分分满足消费费者的需求求，造成东东莞市商品品住宅的空空置面积较较大，并逐逐年上升东莞市商品品住宅空置置面积[万平方米米]描述商品住宅宅空置面面积大，，2000年底底达到151.6万平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面积积为178万平平方米，，但平均均销售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面积积73万万平方米米房地产业业发展初初期，存存在盲目目批地、、批项目目和对商商品房预预售款监监控不严严的现象象，出现现了太平平广场花花园、湾湾景台、、崇商花花园、世世外桃源源等“烂烂尾楼盘盘”，阻阻碍了房房地产业业的发展展大量空置置楼盘造造成了建建设资金金沉淀，，部分银银行贷款款不能及及时收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后对对土地批批租的严严格控制制，短期期内商品品住宅开开发的增增长空间间有限将建立土土地储备备中心，，严格控制制土地审审批规范土地地交易行行为，逐逐步实现公开、、公正、、公平的的土地交交易市场行行为必须通过过土地拍拍卖方式式才可获获得房地产产开发土土地使用用权商品住宅宅开发增长长空间有限限严格房地地产立项项程序，，由房地地产项目目先立项项后申报报土地再再规划的的程序改改变为先先规划后后取得土土地在立立项开发发根据积压压商品房房数量和和商品房房销售情情况，严严格控制制新项目目立项和和开工，，对除市市、镇中中心区外外，其它它地方原原则上不不再审批批新的房房地产项项目如果开发发商积压压商品房房面积超超过企业业近3年年累计竣竣工商品品房面积积的20%，将将停止审审批该开开发商新新项目立立项土地批租租房地产立立项总体上说说，推动动东莞房房地产市市场发展展的因素素大于阻阻碍其发发展的因因素2001年到2003年，政政府严格格控制土土地批租租，并成成立土地地储备中中心，调调控房地地产市场场，短期期内将会会影响房房地产市市场政府严格格控制房房地产开开发立项项审批主力消费费群不明明显空置商品品房面积积高，到到2000年底底为152万平平方米东莞将城城市定位位为“制制造业名名城“，，树立““城市牌牌、外资资牌和民民营牌””，并将将出资200亿亿元建设设新东莞莞，进行行有序的的城市总总体规划划，提升升城市总总体环境境东莞房地地产发展展与东莞莞在整个个珠江三三角洲所所处的经经济地位位不相匹匹配，发发展空间间较大东莞招商商引资保保持增长长态势消费者对对居住条条件和环环境的要要求日益益提高人均可支支配收入入是全国国平均水水平的2.1倍倍，广东东省平均均水平的的1.3，并以以每年17%的的速度增增长加入WTO和近年来来，香港港、澳门门的回归归将推动动外销市市场政府有意意对外地地人才采采用购房房入户、、投资入入户政策策民营企业业将可以以注册公公司形式式，独立立开发房房地产项项目阻碍东莞莞房地产产市场发发展的主主要因素素推动东莞莞房地产产市场发发展的主主要因素素东莞市住住宅产业业发展以以住宅智智能化、、现代化化为主要要特征，，并以进进一步完完善金融融体系为为保障以高品质质的规划划、设计计和施工工，贯彻彻以人为为本的住住宅发展展方针扩大住宅宅按揭市市场规模模引用新技技术、新新材料，，以提高高住宅产产业化水水平通过以住住宅抵押押贷款证证券化，，改变房房地产开开发领域域的投资资、融资资体系推动住宅宅产业科科技化，，推广智智能化小小区重环境和和配套的的大中型型住宅小小区与当地政政府良好好的关系系，以取取得优质、价价廉的土土地开发商的的品牌和和信誉开发适合合市场需需求的商商品房开发大规规模的居居住社区区，营造造良好的的居住环环境与优秀的的房地产产专业服服务提供供者合作作对市场机机会、进进入时间间和市场场风险的的把握开发适合合市场需需求的商商品房提供优质质的物业业管理服服务房地产开开发商在在东莞房房地产市市场上取取得成功功的基本本要素成功的基基本要素素目前重要要性重要性趋趋势A2.2.建建筑安装装市场分分析广东省建建筑安装装工程市市场的投投资额平平均每年年以8.9%的的速度增增长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省建建筑工程程投资额额[亿元]资料来源：广东省统计年鉴鉴，罗兰•贝贝格分析广东省建建筑安装装工程市市场是竞竞争集中中度非常常低的市市场，并并且越来来越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省建建筑安装装工程市市场的集集中度由由1996年的的9%下下降为2000年的4%，市市场竞争争格局分分散2000年，排排名前三三位的建建筑业企企业分别别是：广广东省长长大公路路工程有有限公司司、江苏苏省建筑筑安装工工程股份份有限公公司深圳圳分公司司、深圳圳市市政政工程总总公司；；产值分分别达到到12.5、9.1和和7.0亿元2000年，排排名前10家的的外省建建筑企业业有2家家：江苏苏省建筑筑安装工工程股份份公司和和中建四四局前10家家建筑企企业业务务起伏大大；1999年年排名前前十家的的企业中中，只有有六家能能在2000年年保持前前十位资料来源：ChinaInfobank，罗兰•贝贝格分析前十位产产值最大大的建筑筑业企业业施工产值值占市场场的%随着城市市化进程程和引进进外资的的不断加加快，东东莞市建建筑安装装工程市市场容量量不断上上升东莞市建建筑安装装工程市市场保持持稳定的的增长态态势，增增长速度度略高于于广东省省建筑安安装工程程市场的的增长速速度引进外资资是推动动建筑安安装工程程市场的的主要因因素日本、欧欧美企业业不断加加大投资资，其用于建建筑安装装工程的的投资额额也不断断上升，，2000年-2005年的的年均增增长率将将分别达达到20%和26%资质较高高的外来来企业已已构成对对本地企企业的威威胁目前市场场竞争以以价格为为主,市市场运作作尚不规规范东莞市建建筑安装装工程市市场的特特点东莞市建建筑安装装工程市市场表现现出比广广东省更更快的增增长19961997199819992000资料来源：东莞统计计年鉴，罗兰•贝贝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市建建筑工程程投资额额[亿元]128+11.0%p.a.宏观环境境、引进进外资和和房地产产市场是是驱动东东莞市建建筑安装装工程市市场的三三大因素素东莞市建建筑工程程市场的的驱动因因素房地产市市场引进外资资宏观环境境政府加快快了工业业园区的的建设，，近期将将建立松松山湖工工业园区区，规划划面积72平方方公里政府引导导重点行行业和企企业增资资扩产外商投资资产业结结构优化化，直接接投资用用

于建建筑工程程的费用用比例增增大东莞市房房地产市市场自1998年以来来进入上上升期，，由此带带动建筑筑安装工工程市场场的稳步步上升东莞将投投资200亿建建设新东东莞，提提升城市市的综合合实力，，建设““城市牌牌”，城城市化进进程加快快加入WTO以后，更更多的外外资将进进入中国国，由于于东莞有有利的地地理位置置和优惠惠、便捷捷的投资资环境，，将吸引引更多的的外资东莞市固固定资产产投资每每年以10%的的速度上上升建设“民民营牌””，推动动民营资资本的投投资房地产开开发市场场对于商商品住宅宅配套设设施和环环境要求求越来越越高，房房地产开开发商相相应用于于建筑安安装工程程的投资资增加随着东莞莞市实际际利用外外资不断断增加，，外资企企业用于于建筑安安装工程程的投资资额增长长较快东莞市实实际利用用外资额额[亿元]外资企业业用于建建筑安装装工程投投资额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来源源：东莞莞市对外外贸易经经济合作作局其中，日日本、欧欧美企业业用于建建筑安装工程的投投资额增增长率高高于外商商企业用用于建筑筑安装工程的投投资额的的平均增增长率投资于东东莞的日日本、欧欧美企业业用于建建筑安装装工程的的投资额额[亿元]战略上，，日本、、欧美企企业都把把中国作作为巨大大的发展展市场日本本、、欧欧美美制制造造大大企企业业从从着着重重建建立立出出口口加加工工基基地地逐逐渐渐转转向向成成为为国国内内生生产产基基地地已投投资资的的日日本本、、欧欧美美企企业业会会带带动动提提供供零零部部件件和和原原材材料料的的日日本本、、欧欧美美企企业业数数量量和和投投资资额额增增加加东莞莞招招商商引引资资局局通通过过网网上上招招商商、、委委托托顾顾问问公公司司到到日日本本、、欧欧美美招招商商、、开开办办博博览览会会、、提提供供““一一个个窗窗口口收收费费””等等服服务务，，吸吸引引日日本本、、欧欧美美客客户户东莞莞市市政政府府““十十五五””规规划划中中，，已已明明确确把把引引资资的的重重点点逐逐步步转转移移到到欧欧美美和和日日本本等等国国家家描述述资料料来来源源：：东东莞莞市市对对外外贸贸易易经经济济合合作作局局，，东东莞莞市市建建委委，，罗兰兰••贝贝格格分析析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本本欧美美东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场竞竞争争仍仍以以价价格格为为主主要要竞竞争争手手段段，，并并存存在在不不规规范范的的运运作作情情况况东莞莞市市广州州市市工程程公公开开招招投投标标时时，，报报价价最最低低者者中中标标——““最低低价价原原则则””工程程公公开开招招投投标标时时，，报报价价不不得得低低于于招招标标方方规规定定的的标标底底价价，，以以工工程程管管理理、、组组织织、、技技术术方方案案等等指指标标综综合合评评分分，，以以保保证证工工程程质质量量——““最最合合理理原原则则””工程程招招投投标标地方方保保护护主主义义转分分包包各镇镇存存在在不不同同程程度度的的地地方方保保护护主主义义存在在镇镇政政府府向向外外商商指指定定建建筑筑工工程程承承包包方方的的现现象象鼓励励采采用用市市场场竞竞争争方方式式本省省企企业业和和外外省省企企业业公公平平竞竞争争存在在总总承承包包商商在在资资格格或或合合同同不不允允许许的的情情况况下下进进行行转转承承包包和和分分包包大体体上上按按合合同同规规定定执执行行东莞莞市市和和广广州州市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场比比较较本地地和和港港澳澳台台企企业业选选择择建建筑筑安安装装工工程程公公司司时时更更注注重重价价格格，，而而日日本本和和欧欧美美企企业业更更重重视视质质量量和和工工程程管管理理港澳澳台台企企业业日本本和和欧欧美美企企业业价格格质量量施工工力力量量和和专专业业技技术术水水平平资质质证证明明从事事过过的的工工程程和和行业业内内其其它它公公司司的的认认可可工程程管管理理表示示不不太太重重视视表示示十十分分重重视视选择择建建筑筑安安装装工工程程企业业的的标标准准本地地企企业业外来来企企业业以以其其较较高高的的资资质质和和凭凭借借规规模模效效益益取取得得的的成成本本优优势势，，形形成成了了对对本本地地企企业业的的威威胁胁本地地企企业业、、外外来来建建筑筑安安装装工工程程企企业业资资质质比比较较本地地拥拥有有资资质质的的建建筑筑安安装装工工程程企企业业共共110家家，，外外来来企企业业共共50家家本地地一一级级资资质质企企业业中中只只有有4家家，，而而外外来来企企业业中中拥拥有有一一级级资资质质的的企企业业有有33家家企业业的的资资质质不不仅仅代代表表企企业业建建筑筑工工程程管管理理水水平平和和施施工工质质量量、、技技术术能能力力，，还还决决定定了了承承接接工工程程量量的的大大小小。。如如：：广广州州一一建建承承接接东东莞莞市市广广东东现现代代国国际际展展览览中中心心，，建建筑筑面面积积7万万平平方方米米外来来企企业业，，如如华华西西建建设设、、本本溪溪金金鼎鼎完完成成工工程程质质量量较较高高，，已已在在本本地地拥拥有有样样板板工工程程和和优优良良工工程程，，口口碑碑较较高高，，已已对对本本地地竞竞争争者者形形成成威威胁胁描述本地企业外来企业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来源：：建委市场场科总数[个]11050日资企业选选择标准AB优势日资企业选选择建筑安安装工程企企业的标准准和AB优势比较价格质量工程管理资质证明日资办推荐荐*从事过的工工程和行业业内其它公公司认可施工力量前延或后续续服务专业设计水水平重要性/AB的优势因素12345使AB在日资/外外资公司的的建筑安装装市场上取得核心竞竞争优势建建议采取的的措施通过与稳定定的、有资资质的施工工建设单位位进行长期期战略合作作，以取得得更低的成成本优势通过与采购购商战略、、稳定的合合作，取得得优惠的采采购价格；；或通过外外包采购定定单，降低低采购成本本严格质量管管理，建立立系统的质质量管理控控制体系与施工建设设单位一同同制定项目目进度计划划，协调运运作识别项目进进程中的关关键路线和和关键工序序，当与计计划出现偏偏差时及时时调整组成虚拟团团队，加强强培训或聘聘用“外脑脑”，提高高业务洽谈谈和设计专专业技术水水平通过与日本本公司选择择建筑安装装工程企业业的标准和和AB的优势进行行比较，AB公司仍有不不断改进的的空间高低*日资办的的推荐对日日资企业首首次进入东东莞，选择择建筑安装装工程公司司影响大，，但对二期期和后期工工程时选择择影响减弱弱AB公司在在保持原有有核心竞争争优势的同同时，应加加强业务拓拓展和核心心支持团队队的培养，，使工程业业务具有更更高的柔性性和市场反反应速度，，赢得提高高竞争力的的潜在源泉泉建筑工程业业务今后应加强强的领域充分发挥现现有的优势势，系统、、有计划和和重点地开开展业务拓拓展贯彻以客户户为导向的的服务理念念，延伸前前延和后续续服务业务拓展与与设计、预预算部门无无缝合作建立完整的的工程计划划、控制和和核算体系系培养设计、、预算的核核心团队，，支持业务务拓展提高项目管管理能力，，合理配置置项目经理理的权、责责、利范围围，并以高高效的管理理体系和组组织结构支支持总体上，外外部市场为为AB公司司的主营业业务发展提提供了广阔阔的空间；；同时，AB公司在在高成长的的建筑安装装和房地产产市场上保保持高盈利利能力描述未来五年，，东莞市房房地产行业业的年增长长率为20%，能支支持AB公司的房地地产业务战战略发展目目标AB公司房地产产业务的利利润率高于于行业的平平均水平未来五年，，日本、欧欧美企业用用于建筑安安装工程的的投资额年年增长率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安装工程业业务的战略略发展目标标AB公司建筑安安装工程业业务的利润润率约为20%，高高于行业15%的平平均利润率率AB业务组合分分析：表示销售售额大小利润率市场增长率率10%50%0%12.5%25%建筑安装工工程业务房地产业务务低成长低盈利市场场高成长低盈利市场场高成长高盈利市场场低成长高盈利市场场房地产业务务组织结构构建设的总总体思路上上有三种模模式可以选选择模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能够短期内内有效解决决企业人才才不足的现现状，但以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题完全委外的的特点由于人力资资源匮乏，，缺乏专业业性人才或或者招聘专专业人才的的财务成本本和时间成成本过高，，在组织结结构各业务务职能领域域都和专业业化的公司司进行合作作，借助外外部的专业业化经验和和知识来弥弥补企业的的不足和满满足企业快快速发展的的需求企业自身的的业务运作作组织以精精益型为主主，职能部部门的工作作重点主要要是控制、、协调和监监督而不是是具体操作作建立核心职职能部门，，对委外的的工作进行行有效监督督和控制优势有效地解决决企业人才才不足的问问题有利于企业业的快速扩扩张有利于发挥挥专业化分分工的优势势充分利用社社会资源劣势协调和控制制的工作量量和成本很很大项目控制风风险大有可能导致致局部最优优化而不是是总体最优优企业无法形形成稳定的的竞争力以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题部分委外能能有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足，但委委外职能和和合作伙伴伴的选择至至关重要部分委外的的特点企业在某些些领域缺乏乏专业化的的知识和经经验，因而而在这些职职能领域借借助外界专专业化公司司来进行运运作部分业务职职能领域由由企业自身身来建立，，整个业务务的运作需需要内、外外部人员协协调完成既有以控制制监督为主主要任务的的职能部门门，也有从从事具体操操作的业务务职能部门门优势通过利用社社会资源，，有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足有利于发挥挥专业化分分工的优势势有利于培养养企业自身身的核心团团队和核心心能力劣势协调和控制制的工作量量较大核心职能委委外对企业业总体带来来高风险以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题全部自建有有利于对价价值链的各各个环节进进行控制和和协调，但但管理成本本较高全部自建的的特点企业在业务务运作的各各职能领域域都建立起起相应的业业务部门整个业务流流程体系的的运作主要要依靠内部部的力量来来完成各业务部门门的主要任任务是计划划、监督、、实施和控控制优势有利于企业业形成稳定定的业务运运作体系对价值链的的各个环节节进行控制制和协调有利于培养养企业的组组织优势和和核心竞争争力劣势对专业人才才需求高，，人事成本本较高无法充分利利用外部专专业化公司司的专业经经验和能力力部门之间协协调要求高高管理成本较较高目前国内建建筑工程企企业主要有有两种发展展模式项目公司模模式公司的核心心优势在于于获得工程程项目公司自身不不拥有设计计，土建队队伍与设计公司司，施工队队建立紧密密的合作关关系拥有良好的的项目管理理人员工程多采用用分包形式式来完成建筑安装公公司模式描述公司拥有自自身的设计计，土建队队伍建筑安装业业务完全由由自身完成成公司经营灵灵活性大公司固定成成本小可以实现优优势互补资金需求小小优点公司易于控控制质量和和成本拥有各方面面的专业人人才对其它企业业的依赖性性大质量控制，，成本控制制难度较大大缺点公司固定成成本较高资金需求较较高经营灵活性性较低战略方向的的确定决定定了企业组组织结构的的选择适应发展战略的组织结构设计原则有利于房地地产业务和建筑安装装工程业务的迅速速发展组织结构对市场的快快速反应速速度以”最大限限度满足客客户需求““为目标标有利于公司司内部核心心团队的培培养高效而精简简保持和强化化公司的核核心竞争优优势构建符合战战略发展目目标和市场场竞争环境境的组织结结构是实现现AB战略目标的的前提房地产业务务以操作管管理为主的的管理模式式建筑安装工工程业务以以战略管理理为主的管管理模式有效的决策策,业务务计划,财财务监控体体系合理的集分分权管理模式合理的部门门设置明确的部门门任务、功功能、职责责界定清晰的人员员岗位编制制以及职责责、权力、、能力要求求界定充分考虑保保持和利用用现有的核核心竞争优优势以客户为导导向并且加加快市场反反应速度组织结构构建符合集集团战略目目标和市场竞争环环境的组织织结构确立AB公司的管理理模式，建建立