某区大学城地块可行性报告

广州市番禺区大学城DS0401/DS0801地块2008年11月6日--可行性研究公告10月24日提交报名申请和竞买保证金11月13日16:00前资格确认结果11月17日提交地块价格报价单12月2日12:00前目录地块介绍SWOT分析市场情况分析经济分析总结附件－两地块经济测算地块介绍—区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。

地块所在区域海 珠 区番禺区番禺区生物岛地块介绍—区位介绍出让地块位于大学城的综合发展区内。地块所在区域地块介绍—区位规划大学城规划人口为35－40万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口3－5万人。地块所在区域地块介绍—交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线预计2013年开通的地铁七号线南沙港快速公路已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站番禺区广州城区规划中与番禺区南村连接的桥梁番禺区生物岛已开通的地铁四号线大学城南站已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站N地块介绍地块编号：DS0401性质：住宅用地占地：8,821m2总建：≤27,522m2地块编号：DS0801性质：住宅用地占地：11,875m2总建：≤37,050m22块地合计占地：20,696m2总建：64,572m2地块编号：DS16012008年10月22日政府预公告地块地块编号：DS11022008年10月22日政府预公告地块地块介绍——规划指标编号用地面积（平方米）容积率总建面积（平方米）公建面积（平方米）限高（米）户型限制DS04018,8213.1227,522385(物业管理处、警务室、居委会、社区服务站)50无DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理)50无竞买时间要求序号内容时间1公告2008年10月24日2提交报名申请和竞买保证金2008年10月24日—11月13日16:00报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账3资格确认结果2008年11月17日4提交地块价格报价单2008年11月17日—12月2日12:00竞买要求地块起始价为 （地块设有保留价）DS0401，起始总价为0.8257亿元，AV3000元/m2DS0801，起始总价为1.1115亿元，AV3000元/m2增价幅度DS0401为人民币200万元DS0801为人民币300万元申请保证金DS0401保证金为人民币830万元DS0801保证金为人民币1100万元2地块合计：1.9372亿元2地块合计：1930万元其它它要要求求土地地出出让让金金支支付付要要求求第一一期期：：2008年12月15日之之前前，，支支付付出出让让价价款款的的50%；第二二期期：：2009年10月15日之之前前，，支支付付出出让让价价款款的的余余额额。。(在支支付付第第二二期期出出让让金金时时，，须须按按照照以以第第一一期期土土地地出出让让价价款款之之日日的的贷贷款款利利率率为为基基础础，，再再乘乘以以须须支支付付款款项项，，向向政政府府支支付付利利息息。。)建设设要要求求：：签订订合合同同后后6个月月内内政政府府交交地地至至受受让让方方；；签订订合合同同后后18个月月内内动动工工（（打打桩桩））；；签订订合合同同后后48个月月内内竣竣工工。。SWOT分析析优势势大学学城城环环境境优优美美，，适适宜宜居居住住；；地块块区区域域规规划划主主要要为为大大学学用用地地和和商商业业、、办办公公用用地地，，配配套套完完善善，，区区域域内内可可供供开开发发的的住住宅宅地地块块少少；；地块块南南向向部部分分高高层层单单位位可可望望江江；；地铁铁四四号号线线大大学学城城南南站站已已开开通通使使用用，，交交通通便便捷捷。。地块块付付款款时时间间与与以以往往的的土土地地挂挂牌牌不不同同，，一一年年付付清清，，时时间间宽宽松松以往往要要求求数数十十万万的的建建筑筑面面积积也也要要30多个个月月（（建建议议举举例例员员村村地地块块）），，现现该该地地块块工工期期是是48个月月地价价总总价价不不高高，，广广州州办办目目前前有有资资金金，，可可自自行行解解决决，，不不占占用用集集团团总总部部的的资资金金无户户型型限限制制劣势势目前前周周边边生生活活配配套套未未完完善善，，只只有有零零星星针针对对大大学学生生生生活活配配套套的的商商业业设设施施。。加总总6地块块的的建建筑筑面面积积，，说说明明未未来来供供应应有有多多少少，，且且是是集集中中供供应应机会会大学学城城内内尚尚未未有有商商品品房房，，可可享享有有先先机机；；规划划住住宅宅面面积积有有限限，，资资源源稀稀缺缺。。威胁胁周边边还还有有四四宗宗土土地地即即将将推推出出市市场场，，未未来来供供应应集集中中、、有有可可能能出出现现同同质质竞竞争争。。整体体市市场场未未来来2年属属于于调调整整期期。。2006-2007年，，番番禺禺区区商商品品住住宅宅供供应应呈呈大大幅幅减减少少趋趋势势。。进进入入2008年，，番番禺禺区区供供应应大大幅幅增增加加，，同同比比上上升升82%。市场场情情况况—番禺禺区区一一手手住住宅宅供供应应2003-2007年，，番番禺禺区区商商品品住住宅宅供供不不应应求求，，价价格格大大幅幅上上涨涨。。每每年年商商品品住住宅宅的的市市场场消消化化率率均均达达到到100%以上，最高达达到153%，在此期间价价格上涨了187%。受供应的影响响，08年（1-9月）出现供过过于求现象，，商品住宅市市场消化率仅仅56%，价格虽未回回落，但增幅幅明显放缓。。市场情况—番禺区一手住住宅成交（2003年～2008年）由于成交价格格的下调，番番禺区商品住住宅成交量明明显回升。虽虽然2008年番禺区商品品住宅成交量量较往年同期期大幅下降，，但从6月起，全区成成交量稳定在在每月8-10万平方米的水水平。与此相反，成成交均价逐步步下降。9月均价为7110元/平方米，较1月份下降17%。市场情况—番禺区一手住住宅成交（2008年1～9月）本项目市场情况——周边比较项目目（住宅）2413大学城内暂无无住宅供应，，周边楼盘情情况选取与地地块距离较接接近的项目。。序号项目名称开发商规模售价（元/m2）1罗马家园广东珠江投资有限公司占地：21万平方米总建：63万平方米在售洋房：9,000（装修）2珠江御景湾广州市珠江湾房地产有限公司占地：16万平方米总建：36万平方米在售洋房：望江：16,000（带3000元/m2装修）不望江：12,000（带3000元/m2装修）3华南新城广州合生创展集团有限公司占地：210万平方米总建：300万平方米在售洋房：望江：13,000（精装修）4广州雅居乐花园广州番禺雅居乐房地产开发有限公司占地：320万平方米总建：434万平方米在售洋房：7,500（装修）市场情况——周边比较项目目（住宅）N性质：旅馆用用地占地：14195m2总建：24361m208年9月18日成交AV：2082元/m2总价：0.5072亿元竞得者：广东华盛投资资集团有限公公司市场情况——土地成交性质：购书中中心占地：10988m2总建：36260m207年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2总价：0.68亿元性质：旅馆用用地占地：28302m2总建：67925m207年7月19日成交AV：2429元/m2总价：1.65亿元竞得者：广州市凌辉房房地产开发有有限公司项目指标项目定位*测算基于两两地块由我司司以底价竞得得为基础，并并对DS0401地块首先进行行开发，故两两地块存在800元/平方米的价差差。住宅起步步价为毛坯交交楼。经济分析*说明：成交交价按国土局局公告起始楼楼面价为基础础，并按此价价底价成交进进行经济测算算。容积率面积64,572平方米经济分析结果果*说明：成交交价按国土局局公告起始楼楼面价为基础础，并按此价价底价成交进进行经济测算算。容积率面积64,572平方米现金流量住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方米，增减减幅度500元/平方米；车位位售价12万/个。增价幅度为500万元。敏感性分析总结2地块地理位置置优越，环境境佳，区域发发展潜力大。。本报告以国土局起拍价价作为基础进进行计算：DS0401地块，ROE=％，IRR＝％，净利润润万元。DS0801地块，ROE=％，IRR＝％，净利润润万元。广州办目前有有资金，可自自行解决，不不占用集团总总部的资金；；楼面地价以以目前的市场场情况略为偏偏高，但总价价低，且支付付时间及工期期宽松，既可可以静待市场场转好，也可可以让广州办办持续发展，，长远看，该该片区发展空空间巨大，因因此建议公司司参与挂牌……附件－项目指指标（DS0401）住宅：起步价：9,500元/平方米（毛坯坯）每年递增：5%均价价：9,896元/平方米车位：均价价：15万元/个整体销售周期期为19个月（2010年3月~2011年9月）附件－项目价格定位位（DS0401）容积率面积27,522平方米注：此测算基基于按起始价价0.83亿成交计算。。附件－项目经济分析析（DS0