某咨询东莞房地产战略审计

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市市商品品住宅宅销售售收入入和销销售面面积增增长迅迅速资料来源：东莞市市建委委，中中国人人民银银行，，罗兰••贝格格分析东莞市市商品品住宅宅销售售收入入[亿元]东莞市市商品品住宅宅销售售面积积[万平平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房房开发发建筑筑面积积总额额按镇镇区分分[1998-2000年]描述资料来源：东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析城区常平樟木头头篁村东城其它商品房房开发发集中中于东东城、、篁村村、城城区、、常平平和樟樟木头头等地地理位位置优优越、、经济济基础础发达达的地地区1998年年至2000年年底，，商品品房实实际投投入资资金23亿亿元共推出出楼盘盘231个个，建建筑面面积455.7平方方米樟木头头、常常平、、附城城、塘塘夏、、黄江江等镇镇区集集中了了90%的的港资资房地地产开开发商商新开发发的商商品房房楼盘盘集中中在东东城区区和篁篁村，，开发发类型型以多多层和和小高高层为为主，，楼盘盘质数数较高高，开开发理理念在在东莞莞市属属于中中上水水平1998年年至2000年，商商品房房开发发集中中在东东城、、篁村村、城城区、、常平平和樟樟木头头等地地理位位置优优越、、经济济基础础发达达的地地区在未来五五年内，，多层和和小高层层仍是商商品房开开发市场场的主流流，新开开发的多多层和小小高层主主要集中中在东城城区、篁篁村区和和城区资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析多层和小小高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年以后后新开发发的多层层和小高高层地域域分布虎门商品房立立项开发发类型比比例[按开发发建筑面面积]樟木头常平预计到2005年,每每平方方价格在在2500元以上的的中高档档商品房房将占据据市场86%的的份额描述东莞市商商品房开开发档次次逐步提提高东莞市政政府对城城市进行行总体规规划，改改善居住住环境，，提升房房地产开开发的质质量由于政府府严格控控制土地地批租,土地价价格上升升较快居民住宅宅消费观观念由商商品住宅宅理念的的接受者者转为理理念的领领导者,需求品品位提高高金融机构构对住房房消费支支持不断断增强、、按揭条条件放宽宽，刺激激住房消消费需求求市场的的增长东莞市新新的房地地产开发发商纷纷纷进入2500以上的的中高档档房地产产市场的的竞争,如:新世纪纪豪园,新石石竹,雍雍华庭庭,七宝宝一居等等13%50%20%10%2000别墅3500元以上上*2500-3500元元*2500元以下下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析*除别墅外外商品住宅宅销售总总面积[万平方方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地地产市场场竞争格格局可以以从内部部竞争状状况等五五个方面面分析消费者潜在的进进入者房地产开开发专业服务务提供者者替代品政策壁垒垒强––较强强的地方方保护主主义，早早期外来来的房地地产开发发商和民民营企业业必须挂挂靠东莞莞市各区区镇房地地产开发发公司，，合作开开发房地地产经济壁垒垒弱––房地产产开发商商尚未形形成房地地产开发发的绝对对成本优优势和和先进的的商品房房差异化化概念大多数消消费者消消费观念念尚处于于商品住住宅理念念的接受受者主力消费费群不明明显商品住宅宅50%为本地地消费者者，30%为为港澳台台消费者者,20%为为省内和和外地消消费者房地产开开发商纷纷纷聘请请专业的的房地产产策划和和广告公公司，提提高商品品房开发发和营销销质量聘请物业业顾问公公司，提提高商品品后续服服务质量量商品房替替代品几几乎不存存在，安安居房只只占1%的市场场份额内部竞争争状况城区、常常平和樟樟木头集集中了70%的的房地产产开发市场集中中度高，，市场领领先者较较为明显显，如：：中信、、光大等等内资房地地产开发发比例逐逐年提高高，由1998年的45%上上升为2000年的67%消费者购购买商品品房考虑虑的因素素价格房型地理位置置和交通通开发商品品牌建筑物质质量建筑物外外观环境配套设施施保安和物物业服务务重要性考虑因素素12345本地消费费者外外地消消费者描述50%为为本地消消费者，，30%为港港澳台消消费者，，20%为省内内和外地地消费者者；常平平、樟木木头地区区港澳台台消费者者占90%东莞本地地消费者者在选购购商品房房时首先先考虑环环境和保保安服务务，其次次是户型型，显示示了本地地居民对对自身安安全和周周边环境境(包括括教育)较高的的要求对于东莞莞本地人人，自用用房的建建筑面积积在100-130平平方米的的中大户户型较受受欢迎；；购买80-100平平方米的的小户型型，用于于投资和和出租的的较多外地消费费者在考考虑购买买商品房房时，优优先考虑虑价格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物业管管理，同同时较重重视开发发商的品品牌港澳台和和外国消消费者把把环境、、地理位位置、配配套设施施、保安安和物业业服务列列在考虑虑购买商商品房的的首要因因素，价价格敏感感性不高高越来越多多的消费费者更加加关注环环境和配配套设施施港澳台和和外国消消费者不同消费费群在购购买商品品房时考考虑因素素的优先先顺序不不同资料来源：罗兰•贝贝格访谈谈由于开发发商市场场定位不不准确，，未能充充分满足足消费者者的需求求，造成成东莞市市商品住住宅的空空置面积积较大，，并逐年年上升资料来源：东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析东莞市商商品住宅宅空置面面积[万平方方米]描述商品住宅宅空置面面积大，，2000年底底达到151.6万平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面积积为178万平平方米，，但平均均销售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面积积73万万平方米米房地产业业发展初初期，存存在盲目目批地、、批项目目和对商商品房预预售款监监控不严严的现象象，出现现了太平平广场花花园、湾湾景台、、崇商花花园、世世外桃源源等“烂烂尾楼盘盘”，阻阻碍了房房地产业业的发展展大量空置置楼盘造造成了建建设资金金沉淀，，部分银银行贷款款不能及及时收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后对对土地批批租的严严格控制制，短期期内商品品住宅开开发的增增长空间间有限将建立土土地储备备中心，，严格控制制土地审审批规范土地地交易行行为，逐逐步实现公开、、公正、、公平的的土地交交易市场行行为必须通过过土地拍拍卖方式式才可获获得房地产产开发土土地使用用权商品住宅宅开发增长长空间有限限严格房地地产立项项程序，，由房地地产项目目先立项项后申报报土地再再规划的的程序改改变为先先规划后后取得土土地在立立项开发发根据积压压商品房房数量和和商品房房销售情情况，严严格控制制新项目目立项和和开工，，对除市市、镇中中心区外外，其它它地方原原则上不不再审批批新的房房地产项项目如果开发发商积压压商品房房面积超超过企业业近3年年累计竣竣工商品品房面积积的20%，将将停止审审批该开开发商新新项目立立项土地批租租房地产立立项总体上说说，推动动东莞房房地产市市场发展展的因素素大于阻阻碍其发发展的因因素2001年到2003年，政政府严格格控制土土地批租租，并成成立土地地储备中中心，调调控房地地产市场场，短期期内将会会影响房房地产市市场政府严格格控制房房地产开开发立项项审批主力消费费群不明明显空置商品品房面积积高，到到2000年底底为152万平平方米东莞将城城市定位位为“制制造业名名城“，，树立““城市牌牌、外资资牌和民民营牌””，并将将出资200亿亿元建设设新东莞莞，进行行有序的的城市总总体规划划，提升升城市总总体环境境东莞房地地产发展展与东莞莞在整个个珠江三三角洲所所处的经经济地位位不相匹匹配，发发展空间间较大东莞招商商引资保保持增长长态势消费者对对居住条条件和环环境的要要求日益益提高人均可可支配配收入入是全全国平平均水水平的的2.1倍倍，广广东省省平均均水平平的1.3，并并以每每年17%的速速度增增长加入WTO和近年年来，，香港港、澳澳门的的回归归将推推动外外销市市场政府有有意对对外地地人才才采用用购房房入户户、投投资入入户政政策民营企企业将将可以以注册册公司司形式式，独独立开开发房房地产产项目目阻碍东东莞房房地产产市场场发展展的主主要因因素推动东东莞房房地产产市场场发展展的主主要因因素东莞市市住宅宅产业业发展展以住住宅智智能化化、现现代化化为主主要特特征，，并以以进一一步完完善金金融体体系为为保障障以高品品质的的规划划、设设计和和施工工，贯贯彻以以人为为本的的住宅宅发展展方针针扩大住住宅按按揭市市场规规模引用新新技术术、新新材料料，以以提高高住宅宅产业业化水水平通过以以住宅宅抵押押贷款款证券券化，，改变变房地地产开开发领领域的的投资资、融融资体体系推动住住宅产产业科科技化化，推推广智智能化化小区区重环境境和配配套的的大中中型住住宅小小区与当地地政府府良好好的关关系，，以取取得优质、、价廉廉的土土地开发商商的品品牌和和信誉誉开发适适合市市场需需求的的商品品房开发大大规模模的居居住社社区，，营造造良好好的居居住环环境与优秀秀的房房地产产专业业服务务提供供者合合作对市场场机会会、进进入时时间和和市场场风险险的把把握表示不不重要要表示十十分重重要开发适适合市市场需需求的的商品品房提供优优质的的物业业管理理服务务房地产产开发发商在在东莞莞房地地产市市场上上取得得成功功的基基本要要素成功的的基本本要素素目前重重要性性重要性性趋势势A2.2.建建筑安安装市市场分分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场的投投资额额平均均每年年以8.9%的的速度度增长长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省省建筑筑工程程投资资额[亿元元]资料来源：广东省省统计年年鉴，，罗兰••贝格格分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场是竞竞争集集中度度非常常低的的市场场，并并且越越来越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省省建筑筑安装装工程程市场场的集集中度度由1996年年的9%下下降为为2000年的的4%，市市场竞竞争格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑业业企业业分别别是：：广东东省长长大公公路工工程有有限公公司、、江苏苏省建建筑安安装工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程总公公司；；产值值分别别达到到12.5、9.1和7.0亿元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企业业有2家：：江苏苏省建建筑安安装工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企业业业务起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企业业中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位资料来源：ChinaInfobank，罗兰••贝格格分析前十位位产值值最大大的建建筑业业企业业施工产产值占占市场场的%随着城城市化化进程程和引引进外外资的的不断断加快快，东东莞市市建筑筑安装装工程程市场场容量量不断断上升升东莞市市建筑筑安装装工程程市场场保持持稳定定的增增长态态势，，增长长速度度略高高于广广东省省建筑筑安装装工程程市场场的增增长速速度引进外外资是是推动动建筑筑安装装工程程市场场的主主要因因素日本、、欧美美企业业不断断加大大投资资，其用于于建筑筑安装装工程程的投投资额额也不不断上上升，，2000年-2005年的的年均均增长长率将将分别别达到到20%和和26%资质较较高的的外来来企业业已构构成对对本地地企业业的威威胁目前市市场竞竞争以以价格格为主主,市市场运运作尚尚不规规范东莞市市建筑筑安装装工程程市场场的特特点东莞市市建筑筑安装装工程程市场场表现现出比比广东东省更更快的的增长长19961997199819992000资料来源：东莞统统计年年鉴，罗兰••贝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市市建筑筑工程程投资资额[亿元元]128+11.0%p.a.宏观环环境、、引进进外资资和房房地产产市场场是驱驱动东东莞市市建筑筑安装装工程程市场场的三三大因因素东莞市市建筑筑工程程市场场的驱驱动因因素房地产产市场场引进外外资宏观环环境政府加加快了了工业业园区区的建建设，，近期期将建建立松松山湖湖工业业园区区，规规划面面积72平平方公公里政府引引导重重点行行业和和企业业增资资扩产产外商投投资产产业结结构优优化，，直接接投资资用于于建建筑工工程的的费用用比例例增大大东莞市市房地地产市市场自自1998年以以来进进入上上升期期，由由此带带动建建筑安安装工工程市市场的的稳步步上升升东莞将将投资资200亿亿建设设新东东莞，，提升升城市市的综综合实实力，，建设设“城城市牌牌”，，城市市化进进程加加快加入WTO以后，，更多多的外外资将将进入入中国国，由由于东东莞有有利的的地理理位置置和优优惠、、便捷捷的投投资环环境，，将吸吸引更更多的的外资资东莞市市固定定资产产投资资每年年以10%的速速度上上升建设““民营营牌””，推推动民民营资资本的的投资资房地产产开发发市场场对于于商品品住宅宅配套套设施施和环环境要要求越越来越越高，，房地地产开开发商商相应应用于于建筑筑安装装工程程的投投资增增加随着东东莞市市实际际利用用外资资不断断增加加，外外资企企业用用于建建筑安安装工工程的的投资资额增增长较较快东莞莞市市实实际际利利用用外外资资额额[亿元元]外资资企企业业用用于于建建筑筑安安装装工工程程投投资资额额[亿元元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料料来来源源：：东东莞莞市市对对外外贸贸易易经经济济合合作作局局其中中，，日日本本、、欧欧美美企企业业用用于于建建筑筑安装装工程程的的投投资资额额增增长长率率高高于于外外商商企企业业用用于于建建筑筑安装装工程程的的投投资资额额的的平平均均增增长长率率投资资于于东东莞莞的的日日本本、、欧欧美美企企业业用用于于建建筑筑安安装装工工程程的的投投资资额额[亿元元]战略略上上，，日日本本、、欧欧美美企企业业都都把把中中国国作作为为巨巨大大的的发发展展市市场场日本本、、欧欧美美制制造造大大企企业业从从着着重重建建立立出出口口加加工工基基地地逐逐渐渐转转向向成成为为国国内内生生产产基基地地已投投资资的的日日本本、、欧欧美美企企业业会会带带动动提提供供零零部部件件和和原原材材料料的的日日本本、、欧欧美美企企业业数数量量和和投投资资额额增增加加东莞莞招招商商引引资资局局通通过过网网上上招招商商、、委委托托顾顾问问公公司司到到日日本本、、欧欧美美招招商商、、开开办办博博览览会会、、提提供供““一一个个窗窗口口收收费费””等等服服务务，，吸吸引引日日本本、、欧欧美美客客户户东莞莞市市政政府府““十十五五””规规划划中中，，已已明明确确把把引引资资的的重重点点逐逐步步转转移移到到欧欧美美和和日日本本等等国国家家描述述资料料来来源源：：东东莞莞市市对对外外贸贸易易经经济济合合作作局局，，东东莞莞市市建建委委，，罗兰兰••贝贝格格分析析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本本欧美美东莞莞市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场竞竞争争仍仍以以价价格格为为主主要要竞竞争争手手段段，，并并存存在在不不规规范范的的运运作作情情况况东莞莞市市广州州市市工程程公公开开招招投投标标时时，，报报价价最最低低者者中中标标——““最低低价价原原则则””工程程公公开开招招投投标标时时，，报报价价不不得得低低于于招招标标方方规规定定的的标标底底价价，，以以工工程程管管理理、、组组织织、、技技术术方方案案等等指指标标综综合合评评分分，，以以保保证证工工程程质质量量——““最最合合理理原原则则””工程程招招投投标标地方方保保护护主主义义转分分包包各镇镇存存在在不不同同程程度度的的地地方方保保护护主主义义存在在镇镇政政府府向向外外商商指指定定建建筑筑工工程程承承包包方方的的现现象象鼓励励采采用用市市场场竞竞争争方方式式本省省企企业业和和外外省省企企业业公公平平竞竞争争存在在总总承承包包商商在在资资格格或或合合同同不不允允许许的的情情况况下下进进行行转转承承包包和和分分包包大体体上上按按合合同同规规定定执执行行东莞莞市市和和广广州州市市建建筑筑安安装装工工程程市市场场比比较较本地地和和港港澳澳台台企企业业选选择择建建筑筑安安装装工工程程公公司司时时更更注注重重价价格格，，而而日日本本和和欧欧美美企企业业更更重重视视质质量量和和工工程程管管理理港澳澳台台企企业业日本本和和欧欧美美企企业业价格格质量量施工工力力量量和和专专业业技技术术水水平平资质质证证明明从事事过过的的工工程程和和行业业内内其其它它公公司司的的认认可可工程程管管理理表示示不不太太重重视视表示示十十分分重重视视选择择建建筑筑安安装装工工程程企业业的的标标准准本地地企企业业外来来企企业业以以其其较较高高的的资资质质和和凭凭借借规规模模效效益益取取得得的的成成本本优优势势，，形形成成了了对对本本地地企企业业的的威威胁胁本地地企企业业、、外外来来建建筑筑安安装装工工程程企企业业资资质质比比较较本地地拥拥有有资资质质的的建建筑筑安安装装工工程程企企业业共共110家家，，外外来来企企业业共共50家家本地地一一级级资资质质企企业业中中只只有有4家家，，而而外外来来企企业业中中拥拥有有一一级级资资质质的的企企业业有有33家家企业业的的资资质质不不仅仅代代表表企企业业建建筑筑工工程程管管理理水水平平和和施施工工质质量量、、技技术术能能力力，，还还决决定定了了承承接接工工程程量量的的大大小小。。如如：：广广州州一一建建承承接接东东莞莞市市广广东东现现代代国国际际展展览览中中心心，，建建筑筑面面积积7万万平平方方米米外来来企企业业，，如如华华西西建建设设、、本本溪溪金金鼎鼎完完成成工工程程质质量量较较高高，，已已在在本本地地拥拥有有样样板板工工程程和和优优良良工工程程，，口口碑碑较较高高，，已已对对本本地地竞竞争争者者形形成成威威胁胁描述述本地地企企业业外来来企企业业一级级二级级三级级四级级一级级二级级三级级36%55%5%4%6%28%66%资料料来来源源：：建建委委市市场场科科总数数[个个]11050日资资企企业业选选择择标标准准AB优势势日资资企企业业选选择择建建筑筑安安装装工工程程企企业业的的标标准准和AB优势势比比较较价格格质量量工程程管管理理资质质证证明明日资资办办推推荐荐*从事事过过的的工工程程和和行行业业内内其其它它公公司司认认可可施工工力力量量前延延或或后后续续服服务务专业业设设计计水水平平重要要性性/AB的优优势势因素素12345使AB在日日资资/外外资资公公司司的的建建筑筑安安装装市市场场上上取得得核核心心竞竞争争优优势势建建议议采采取取的的措措施施通过过与与稳稳定定的的、、有有资资质质的的施施工工建建设设单单位位进进行行长长期期战战略略合合作作，，以以取取得得更更低低的的成成本本优优势势通过过与与采采购购商商战战略略、、稳稳定定的的合合作作，，取取得得优优惠惠的的采采购购价价格格；；或或通通过过外外包包采采购购定定单单，，降降低低采采购购成成本本严格格质质量量管管理理，，建建立立系系统统的的质质量量管管理理控控制制体体系系与施施工工建建设设单单位位一一同同制制定定项项目目进进度度计计划划，，协协调调运运作作识别别项项目目进进程程中中的的关关键键路路线线和和关关键键工工序序，，当当与与计计划划出出现现偏偏差差时时及及时时调调整整组成成虚虚拟拟团团队队，，加加强强培培训训或或聘聘用用““外外脑脑””，，提提高高业业务务洽洽谈谈和和设设计计专专业业技技术术水水平平通过过与与日日本本公公司司选选择择建建筑筑安安装装工工程程企企业业的的标标准准和和AB的优优势势进进行行比比较较，，AB公司司仍仍有有不不断断改改进进的的空空间间资料料来源：：访谈谈，，罗兰兰••贝贝格格分析析高低*日日资资办办的的推推荐荐对对日日资资企企业业首首次次进进入入东东莞莞，，选选择择建建筑筑安安装装工工程程公公司司影影响响大大，，但但对对二二期期和和后后期期工工程程时时选选择择影影响响减减弱弱AB公公司司在在保保持持原原有有核核心心竞竞争争优优势势的的同同时时，，应应加加强强业业务务拓拓展展和和核核心心支支持持团团队队的的培培养养，，使使工工程程业业务务具具有有更更高高的的柔柔性性和和市市场场反反应应速速度度，，赢赢得得提提高高竞竞争争力力的的潜潜在在源源泉泉建筑筑工工程程业业务务今后后应应加加强强的的领领域域充分分发发挥挥现现有有的的优优势势，，系系统统、、有有计计划划和和重重点点地地开开展展业业务务拓拓展展贯彻以客户户为导向的的服务理念念，延伸前前延和后续续服务业务拓展与与设计、预预算部门无无缝合作建立完整的的工程计划划、控制和和核算体系系培养设计、、预算的核核心团队，，支持业务务拓展提高项目管管理能力，，合理配置置项目经理理的权、责责、利范围围，并以高高效的管理理体系和组组织结构支支持总体上，外外部市场为为AB公司司的主营业业务发展提提供了广阔阔的空间；；同时，AB公司在在高成长的的建筑安装装和房地产产市场上保保持高盈利利能力描述未来五五年，，东莞莞市房房地产产行业业的年年增长长率为为20%，，能支支持AB公司的的房地地产业业务战战略发发展目目标AB公司房房地产产业务务的利利润率率高于于行业业的平平均水水平未来五五年，，日本本、欧欧美企企业用用于建建筑安安装工工程的的投资资额年年增长长率均均高于于20%，，可以以支持持AB公司建建筑安安装工工程业业务的的战略略发展展目标标AB公司建建筑安安装工工程业业务的的利润润率约约为20%，高高于行行业15%的平平均利利润率率AB业务组组合分分析：表示示销售售额大大小利润率率市场增增长率率10%50%0%12.5%25%建筑安安装工工程业业务房地产产业务务低成长长低盈利利市场场高成长长低盈利利市场场高成长长高盈利利市场场低成长长高盈利利市场场房地产产业务务组织织结构构建设设的总总体思思路上上有三三种模模式可可以选选择模式一一完全委委外模式二二部分委委外模式三三完全自自建完全委委外能能够短短期内内有效效解决决企业业人才才不足足的现现状，，但以契约约关系系确定定的合合作关关系无无法充充分的的从企企业总总体利利益角角度来来考虑虑问题题完全委委外的的特点点由于人人力资资源匮匮乏，，缺乏乏专业业性人人才或或者招招聘专专业人人才的的财务务成本本和时时间成成本过过高，，在组组织结结构各各业务务职能能领域域都和和专业业化的的公司司进行行合作作，借借助外外部的的专业业化经经验和和知识识来弥弥补企企业的的不足足和满满足企企业快快速发发展的的需求求企业自自身的的业务务运作作组织织以精精益型型为主主，职职能部部门的的工作作重点点主要要是控控制、、协调调和监监督而而不是是具体体操作作建立核核心职职能部部门，，对委委外的的工作作进行行有效效监督督和控控制优势有效地地解决决企业业人才才不足足的问问题有利于于企业业的快快速扩扩张有利于于发挥挥专业业化分分工的的优势势充分利利用社社会资资源劣势协调和和控制制的工工作量量和成成本很很大项目控控制风风险大大有可能能导致致局部部最优优化而而不是是总体体最优优企业无无法形形成稳稳定的的竞争争力以契约约关系系确定定的合合作关关系无无法充充分的的从企企业总总体利利益角角度来来考虑虑问题题部分委委外能能有效效地弥弥补企企业在在某些些职能能领域域的不不足，，但委委外职职能和和合作作伙伴伴的选选择至至关重重要部分委委外的的特点点企业在在某些些领域域缺乏乏专业业化的的知识识和经经验，，因而而在这这些职职能领领域借借助外外界专专业化化公司司来进进行运运作部分业业务职职能领领域由由企业业自身身来建建立，，整个个业务务的运运作需需要内内、外外部人人员协协调完完成既有以以控制制监督督为主主要任任务的的职能能部门门，也也有从从事具具体操操作的的业务务职能能部门门优势通过利利用社社会资资源，，有效效地弥弥补企企业在在某些些职能能领域域的不不足有利于于发挥挥专业业化分分工的的优势势有利于于培养养企业业自身身的核核心团团队和和核心心能力力劣势协调和和控制制的工工作量量较大大核心职职能委委外对对企业业总体体带来来高风风险以契约约关系系确定定的合合作关关系无无法充充分的的从企企业总总体利利益角角度来来考虑虑问题题全部自自建有有利于于对价价值链链的各各个环环节进进行控控制和和协调调，但但管理理成本本较高高全部自自建的的特点点企业在在业务务运作作的各各职能能领域域都建建立起起相应应的业业务部部门整个业业务流流程体体系的的运作作主要要依靠靠内部部的力力量来来完成成各业务务部门门的主主要任任务是是计划划、监监督、、实施施和控控制优势有利于于企业业形成成稳定定的业业务运运作体体系对价值值链的的各个个环节节进行行控制制和协协调有利于于培养养企业业的组组织优优势和和核心心竞争争力劣势对专业业人才才需求求高，，人事事成本本较高高无法充充分利利用外外部专专业化化公司司的专专业经经验和和能力力部门之之间协协调要要求高高管理成成本较较高目前国国内建建筑工工程企企业主主要有有两种种发展展模式式项目公公司模模式公司的的核心心优势势在于于获得得工程程项目目公司自自身不不拥有有设计计，土土建队队伍与设计计公司司，施施工队队建立立紧密密的合合作关关系拥有良良好的的项目目管理理人员员工程多多采用用分包包形式式来完完成建筑安安装公公司模模式描述公司拥拥有自自身的的设计计，土土建队队伍建筑安安装业业务完完全由由自身身完成成公司经经营灵灵活性性大公司固固定成成本小小可以实实现优优势互互补资金需需求小小优点公司易易于控控制质质量和和成本本拥有各各方面面的专专业人人才对其它它企业业的依依赖性性大质量控控制，，成本本控制制难度度较大大缺点公司固固定成成本较较高资金需需求较较高经营灵灵活性性较低低战略方方向的的确定定决定定了企企业组组织结结构的的选择择适应发展战略的组织结构设计原则有利于于房地地产业业务和建筑筑安装装工程程业务的的迅速速发展展组织结结构对市场场的快快速反反应速速度以”最最大限限度满满足客客户需需求““为为目标标有利于于公司司内部部核心心团队队的培培养高效而而精简简保持和和强化化公司司的核核心竞竞争优优势构建符符合战战略发发展目目标和和市场场竞争争环境境的组组织结结构是是实现现AB战略目目标的的前提提房地产产业务务以操操作管管理为为主的的管理理模式式建筑安安装工工程业业务以以战略略管理理为主主的管管理模模式有效的的决策策,业业务务计划划,财财务监监控体体系合理的的集分分权管理模模式合理的的部门门设置置明确的的部门门任务务、功功能、、职责责界定定清晰的的人员员岗位位编制制以及及职责责、权权力、、能力力要求求界定定充分考考虑保保持和和利用用现有有的核核心竞竞争优优势以客户户为导导向并并且加加快市市场反反应速速度组织结结构构建符符合集集团战战略目目标和和市场竞竞争环环境的的组织织结构构确立AB公司的的管理理模式式，建建立一一整套套明确确的管管控体体系建立相相应的的决策策和监监督流流程重新设设计组组织架架构，，强化化薄弱弱的功功能，，纠正正职能能错位位界定明明确的的部门门任务务和责责任明确管管理幅幅度业务流流程再再造系系统考考虑四四个领领域，，从而而达到到战略略目标标对流流程的的要求求消除非非增值值活动动活动间间等待待不必要要的活活动过量的的库存存重复的的活动动不同部部门重重排的的格式式反复的的检验验跨部门门协调调增加/重排排环节节企业用用以规规避风风险的的关键键点企业用用以强强化控控制的的关键键点有利于于提升升顾客客满意意度的的流程程环节节可以减减少重重复、、提升升效率率的环环节调调整可以缩缩短时时间、、降低低成本本的环环节调调整简化活活动设计合合理的的交付付品过于复复杂的的表格格过于专专业分分工的的程序序复杂的的沟通通形式式缺乏优优化的的物流流可以以以更低低廉方方式进进行分分包的的非核核心工工作消除各各个流流程环环节中中不必必要的的交付付品完善缺缺少的的交付付品设计明明确格格式的的交付付品明确的的交付付人和和接受受人对交付付品的的监控控战略目目标减少成成本快速响响应增加控控制节节点明确流流程对流程的要求对流程程的要要求流程设设计的的原则则顾客导导向原原则快速反反应原原则系统优优化