某地产项目规划及定位建议

森/隆/国/际

项目规划及定位建议上海盛励机构2009.4.13市·场·篇

调查分析

昆山区位及行政划分昆山市位于江苏省东南部。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33千米，南北48千米。总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米。千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。昆山市属于江苏省苏州市管辖；昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。个案分析项目名称：吉田国际广场商业街项目地址：柏庐路与中华园路交叉口开发商：吉田建设开发（昆山）有限公司代理商：自销占地面积：15.5万m2总建筑面积：70万m2容积率：4.5绿化率：46%1期开盘时间：2005年4月1期交房时间：2006年11月写字楼现价：5800元/m2—7600元/m2均价：6700元/m2建筑类型：小高层,高层面积范围：100m2—300m2主力面积：100m2房型配比：不详销售状况：50%项目定位：都市生活第一居所，大润发超市缔造的首席商圈。客户类型：昆山本地人、上海人、台湾人。项目优势：地段较好,城男升值潜力较大；引进乐购，周边配套相对齐全。项目劣势：项目量体较大，需要前期招商。个案分析项目名称：世茂蝶湖湾项目地址：玉山镇长江南路188号开发商：世茂蝶湖湾开发建设有限公司代理商：自销占地面积：717800m2总建筑面积：1076580m2容积率：1.5绿化率：40%规划分期：2总户数：6500开盘：一期2006.05二期08.11交房：一期已交房二期09.12物业类型：住宅高层公寓别墅商业现均价（元/㎡）：精装修单身公寓5500，精装高层6200，湖畔复式两房4500，水岸联排别墅7500；叠加别墅7200；独栋别墅均价13000，商铺价格12000建筑类型：高层（32层）面积范围：50—500m2主力面积：公寓50㎡住宅100-200㎡商铺20-50㎡别墅300-500㎡面积配比：55m2占60%销售状况：75%项目定位：5A甲级国际标准写字楼、昆山未来CBD核心。客户类型：上海及海外人士居多，少量本地人士购买项目优势：1.世茂品牌；2.产品定位比较丰富；3.海外销售；4.产品的硬件及配套；项目劣势：精装价格较高，离市政部门较远，行政不便。个案分析项目名称：华敏•世家花园项目地址：前进路与黑龙江路交叉口开发商：昆山华敏置地有限公司代理商：自销占地面积：1.7万M2总建筑面积：9.7万M2，写字楼1.7万M2容积率：5.7绿化率：52%规划分期：1总户数：640户，其中写字楼110户分期开盘：2006年3月交房时间：2007年6月建筑类型：高层层高：22层现均价：8300元/M2现价格范围:8000元/M2-15000元/M2物业户型：住宅、写字楼面积范围：122M2、

149M2、

155M2、

172M2、

173M2共5种面积。销售状况：85%项目定位：钻石级市中心领地，至纯商务空间，领衔昆山未来。客户类型：昆山本地人、上海人、苏州人项目优势：距市政府150米，交通便利、周边公共配套齐全、贴近中央公园。项目劣势：项目量体较大、单价较高。个案分析

项目名称：红顶会馆项目地址：震川路与顺帆路交叉口开发商：昆山格林菲尔有限公司代理商：自销占地面积：200亩总建筑面积：7万M2容积率：1.9绿化率：50%规划分期：1期总户数：488户左右开盘：2006年9月交房：2008年12月物业类型:酒店式公寓建筑类型：高层均价：9000元/M2总价范围：65万—100万面积范围：70M2—120M2主力面积：70M2房型配比：不详销售状况：70%项目定位：市中心首席景观商务酒店，城东酒店式公寓的典范。客户类型：昆山本地人、外籍人士、上海人。项目优势：周遍有高尔夫球场、华美达酒店做配套；靠近黄埔公园；临近前进路和震川路，交通便利；适合投资。项目劣势：离市中心较远、周边住宅不成熟、无大型生活卖场商·业·部·分

定位及规划建议市场定位泛上海：昆山，紧邻上海。依托高铁、地铁的建成，便利的交通动线，成就了“泛上海”概念。都市圈：都市生活，涵盖便捷的出行，舒适的居住、多元的消费。在此，这一切都将一应俱全。首站：不仅仅是上海至江苏的交通动线第一站，更是该“都市圈”内首个形成的核心商业标杆。泛上海都市圈首站部落格：依托地块形态，自然形成“Block”（街区）格局。主题商业：根据地块形态，对不同业种/业态进行划分，让各自的商业主题在其中即发挥各自的优势，又起到相互补充的作用。聚点：在此，不是单一的商业体，是多元生活的聚集地，更是区内多彩生活的聚焦点。功能定位部落格主题商业聚点规划划建建议议从整整体体出出发发，，强强调调内内部部差差异异化化难点点本项项目目是是规规划划区区内内首首批批建建设设项项目目，，区区域域环环境境仍仍不不成成熟熟。。地块块内内现现规规划划动动线线不不利利于于从从成成熟熟区区域域的的人人流流导导入入，，影影响响商商业业的的初初期期经经营营。。周边边商商务务服服务务类类的的规规划划体体量量颇颇大大，，日日后后会会形形成成内内部部竞竞争争。。地块块内内河河道道规规划划不不能能独独自自形形成成亮亮点点。。规划划建建议议从““难难点点””到到““亮亮点点””的的蜕蜕变变打通通北北面面地地块块以社区区内内步步行行街街的形形式式，，连连通通““中中华华园园路路””和和规规划划路路规划划建建议议利用用天天然然河河道道，，整整体体形形成成酒酒吧吧餐餐饮饮风风情情线线。。规划划建建议议尽量量缩缩窄窄该该条条规规划划路路的的宽宽度度。。弱化化市市政政道道路路的的相相关关设设施施。。减少少红红线线退退界界尺尺寸寸。。规划划建建议议街铺铺是是商商业业价价值值最最大大化化的的形形式式。。在地地块块现现状状的的基基础础上上，，结结合合实实际际可可实实现现的的经经营营条条件件，，划划出出最最多多的的街街铺铺量量。。初步步测测算算的的商商业业总总规规划划面面积积3万万平平方方米米左左右右。。规划划建建议议建筑筑形形态态：：一一层层建筑筑面面积积：：2700m2业种种：：文文化化用用品品/小小型型书书店店/动动漫漫用用品品/冰冰室室/少少量量零零售售规划划建建议议建筑筑形形态态：：一一层层（（双双边边））建筑筑面面积积：：3000m2业种种：：家家具具品品/工工艺艺品品/食食品品/手手工工制制作作精精品品/少少量量零零售售规划建建议规划建建议建筑形形态：：两层层（双双边））建筑面面积：：7600m2业种：：装潢潢家居居展示示厅/数码码产品品展示示厅/美容容媒体体保健健/城城市超超市/培训训学校校/社社区配配套（（银行行，邮邮局，，电信信，干干洗店店，药药房等等）规划建议议建筑形态态：两层层（双边边）建筑面积积：16000m2业种：餐餐饮娱乐乐/休闲闲会馆（（健身，，咖啡吧吧，网吧吧，壁球球馆，室室内高尔尔夫，小小型SPA）规划建议议建筑形态态：中心心广场建筑面积积：2000m2功能：社社区内步步道与规规划道路路的过度度/汇聚聚人气/大商业业形象展展示零售：6800m2规划建议议餐饮娱乐乐：10000m2规划建议议会馆：6000m2规划建议议美容/美美体/保保健：1500m2规划建议议展示厅：：1500m2规划建议议城市超市市：500m2规划建议议培训学校校：1000m2规划建议议社区配套套：2000m2规划建议议统一有序序的经营营管理，，是一个个商业体体成功之之本。在商业项项目建设设之初，，商业管管理团队队的介入入，将对对项目的的成败起起到至关关重要的的作用。。商业体的的初期培培育，必必须得以以开发商商与商业业管理团团队的共共同支持持，因此此可售的的商铺比比例建议议小于商商铺总量量的70%。商业运作作思路张家港购购物公园园成功案例例上海朱家家角南北北广场成功案例例上海铜仁仁路酒吧吧街成功案例例上海雁荡荡路步行行街成功案例例西安西北北商贸中中心成功案例例住·宅··部·分分定位及规规划建议议市场定位位国际：在“全全球一体体化”经经济格局局逐渐形形成的同同时，中中国经济济在世界界经济中中的地位位也愈发发重要；；为此，，越来越越多的境境外人士士选择来来到中国国工作、、生活。。在此背背景下，，将产品品的推广广视线从从本土走走向国际际，在此此刻将是是一个契契机。菁英：：具备境内内外的文文化背景景，追求求更多的的精神生生活，菁菁英人士士们共同同向往的的生活方方式，将将在此汇汇聚，在在此实现现。风尚社社区：：风尚，，没有有框架架式的的定义义，它它是一一种生生活态态度，，是在在改变变中不不断前前进的的一个个过程程。国际菁菁英风风尚社社区“LIVINGPOD”概念念来源源于苹苹果MP3播放放器ipod，，意指指整合合复杂杂机能能，以以更便便捷、、更时时髦的的姿态态满足足使用用者的的体贴贴性。。延伸到到居住住领域域，即即意味味着进进一步步加大大设计计在普普通建建筑中中的分分量，，利用用科技技化手手段解解决人人性化化问题题，不不仅有有更丰丰富实实用的的生活活功能能，更更让居居住者者在其其中获获得愉愉悦的的审美美享受受。“LIVINGPOD”力图图通过过复杂杂的过过程，，得到到简单单的东东西，，实现现一种种融洽洽闲适适的生生活态态度。。功能定定位LIVINGPOD“设计计”是是LIVINGPOD的核核心，，一切切都是是为了了更简简单舒舒适的的生活活。“滴……滴……滴，，输入入密码码，家家门就就开了了；一一面电电视墙墙，在在客厅厅与卧卧室之之间，，跟随随着你你翻转转；带带有MP3数据据接口口，卫卫生间间也是是爱乐乐者的的天堂堂………”以以上这这些生生活随随想尽尽在LIVINGPOD的的设计计中。。LIVINGPOD欢欢迎业业主分分享生生活中中的创创意与与感悟悟，通通过不不断改改进与与增加加，让让产品品更加加完善善。强强调““设计计来源源于生生活””，LIVINGPOD是是开放放的﹑﹑互动动的﹑﹑生活活的。。功能定定位LIVINGPOD集“时时尚﹑﹑个性性﹑科科技﹑﹑人性性”于于一体体选择简简约、、现代代的北北欧风风格为为基调调，辅辅以细细节雕雕琢，，为整整个建建筑群群注入入时尚尚、高高雅的的产品品气质质。银白色色铝合合金框框与超超大面面积透透明玻玻璃阳阳台，，诠释释出现现代风风格建建筑的的人本本主义义理念念，凸凸窗、、飘窗窗不同同块面面组合合排列列，通通透光光体建建筑成成为城城市视视线焦焦点。。高低错落的建建筑天际线，，灯光映衬下下倍显时尚现现代。产品规划—建建筑形态光影立面，诠诠释通透人本本主义共享性：作为公共景观观空间组团，，应具有共享享性，能够促促进邻里和睦睦。多元化人人性道路系统统的设计，同同时具备车行行、步行、景景观绿化、居居民交流公共共空间等