宝通路项目报告

AnalysisReportOfItemATBaotongRoad宝通路项目分析报告PAGEPAGE69EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.项目概况项目名称川宝花苑（暂名）项目位置宝通路宝源路基地面积24210㎡建筑面积86520㎡建筑幢数6幢高层建筑绿化率47.8%总户数814户闸北房产市场：□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山路接壤。80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。经过二十多年的发展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。□大宁板块吸纳白领阶层大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米，主力总价：38.9-75.6万。代表楼盘：佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。□环内闸北涌入白领及投资客环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。代表楼盘：精文城市花园（城上城）、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。□交通、绿地、水景交织彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富，加之共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。大宁板块：相对于上海其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地区之一。环内闸北：通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建，无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地块还需进一步整合及储备。总之，随着闸北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨）加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。配合绿地及水景的营造，以其较高性价比的房价优势，将在上海房市扮演越来越重要的角色。四、市政建设闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸北南部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限，中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等，该区域发展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。“十五”期间，闸北市政规划建设：突出一个龙头：不夜城地区；推进两线建设：苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段；完善三片功能：南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区；中片高尚居住区：不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，即将崛起由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区，而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区内，使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。产品定位SWOT分析：Serength(强势)：市场大环境、区域小环境平稳趋好。区域内已上市的皆是房型偏大的项目，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。交通便捷，3条轻轨交通就在附近。绿化率高。不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15分钟左右。顶层景观价值weakness（弱势）：周边环境较差。皆为高层项目，得房率相对低一些。周边娱乐配套相对较少。客户面相对较窄。opportunity（机会点）：四川北路大型绿地兴建、四川北路商业街改造。轻轨3、4号线车站中兴路、西藏北路生态绿地规划。轨道交通4号线明年即将建成通车。相对于同等价位的闸北客户有较大的吸引力。与虹口一街之隔，会吸引一批中端客户。周边各种生活配套齐全。threat（威胁点）：新房贷政策出台，本案入市的时间必然推迟。周边旧改项目可能会对本案后期推出的高层产生一定的阻力.邻近区域已与本案相似的项目将对本案产生直接影响。客源定位：物业的有效包装及成功推广，由三大块组成，也就是营销系统的“三卖”原则：卖什么（楼盘卖点的组织及提炼）、卖给谁（购买客户的类型区分）、怎么卖（具体的楼盘推广方案及销售手段），同样明确了目标消费者定位的重要性。经过前期区域市场信息的详细收集，统计数据表明，本楼盘的目标客户来源：□闸北本案位于闸北区，购房者“区域概念”的更加明显；长久的生活习惯，熟悉的生活环境，以及未来良好的发展趋势，促使本地消费购买附近物业的想法更为根深蒂固。□虹口对于虹口中心区域，本项目的售价对于一些想改善居住条件，而又不愿离居住区太远的、同时具备一定经济能力的客户，有相当的吸引力。□其它区域（普陀、宝山）三条轻轨线的连动是促成此类客户购买的主要因素，他们都对本案所在的区域有一定的认同，回迁或因工作的原因□投资客户本项目所在的区域，发展趋势逐年增强，近四川北路、轨道交通的远景规划将逐步提升地段的投资价值，本项目作为较早开发且具备一定品质的楼盘，自然会引起投资客的关注。产品定位：通过对竞争区域的调研与分析，及结合未来的市场需求，怎样才能使我们的产品成为抢手货、与周边物业形成明显市场区分，成为真正的市场空缺产品，又能快速去化，在一定投入的前提下获取最大的利润是本项目操作的关键。因此，本项目的定位是用高品质、高附加值的产品走一条中高价位的路线闸北精品生活社区打造闸北新园林主义住宅典范本项目的规划理念：新园林主义风格何谓“新园林主义”？：概念缘起：目前上海市场上的项目大多以COPY江南园林为主要的景观诉求，围绕着“水”做文章，如“江南山水、锦绣江南、三盛颐景园、绿洲江南园”，而本案由于自身条件所限，无法做到以水为主，所以结合地块特点，在提出规划上提出中西结合的“新园林主义”，汲取中式园林的精华，嫁接西式园林做点睛之用。规划布局：摒弃“园林主义”或“旧园林主义”集中绿化模式而采取组团绿化，塑造一种中西结合的新园林风格。集中绿化除了观赏价值尚可外，对于一个占地2万多方的项目来说，必然会使景观资源配置失衡，使得建筑、绿地、人之间的有机联系被隔断，让小区因缺乏亲和力而与一般公园无二。绿化布局：营造一种处处有景、窗窗临景、移步换景的效果绿化除具观赏的功能外，还应兼具实用性、休闲性，以人的参与性使绿化景观更具人性化和亲和力，注重内部场所的营造，强化居住环境的特征识别性，使客户产生认同感，对“川宝花苑”的社区环境产生归属感。产品建议总体规划原则以人为本，营造归属感随着住宅市场从卖方市场向买方市场的转变，房地产开发商逐渐体会到“客户是真正的上帝”这个道理。他们的指导思想从原来单纯的“以己为本”发生转变，开始关注自己开发出来的产品能否为客户所接受。现代人对“家”的理解具有明显的心理性和生理性。“家”不在仅仅是一个栖身之所，而应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等个人身份的象征，能在室内结构和户外环境的配置上得到身心的修养。从这个意义上讲，居住区决不是建筑物的堆积。房型面积配比：遵循控制总价45万元——70万元房型面积（平米）比例（%）主力总价小一房752045万元左右小二房100以内7060万左右小三房120以内1070万左右注：主力面积100M2（子母房设、2.5房的概念）占总量的70%，主力总价60万元周边个案皆以120平米的三房为主，而市场调查显示，闸北区需求最大、去化最快的皆是100平米左右、总价50—70万元的二房。房型设计建议：□房型布局体现紧凑、实用功能强及动、静分离的特点；□客厅、餐厅自然分隔，南北通透；□合理控制厅的开间、进深比例，层高做到至少3米□主入口自然过渡空间；□进户子母门设计；□厨房、餐厅衔接自然，便于开放式厨房设计；□景观较佳位置的主卧适当采用超宽弧型或270度转角以及大飘窗设计，增强景观效果；□房型尽量具备南、北阳台及操作阳台功能；□理利用剩余空间为房型增添储藏及壁柜设计；□条件允许下，建议全明设计。注：以上建议基于市场发展趋势，根据本项目实际情况，仅做设计参考。二、绿化、景观设计整体方案的设计构思应考虑以下一些要点：□整体布局以“春、夏、秋、冬”组团为主，各式回廊、长廊、雕塑、小品、凉亭等为辅，做到主次分明；用一条林荫步行道由南至北贯穿整个小区及格串联起各个组团，切实做到移步换景、步步有景，为每户住宅提供最佳的视觉景观和高雅私密的居住环境。□组团以春、夏、秋、冬为主题，栽种适合各个季节的植被、花卉，使小区内能够四季有景，如成片的桂花、红枫、白玉兰、腊梅、竹子等等都会有一定的季节吸引人们观赏，再用长廊或回廊把小区四周串联及围合起来。□植被尽量考虑采用树木，花草固然能增景添色，成片植树也很必要。除环保上考虑乔木的负氧离子比花草多得多的好处外，另因种花草处均不准入内践踏，而小片树林里却能供人们信步踱入，练拳、看报、散步、照相、又多一番情趣。：□景观风格主题各有侧重，有的气势磅礴，有的精致典雅，且布局应考虑动静结合、高低错落，尽量避免雷同，伊甸园、缵花草坪、亲子乐园、健康步道、艺术石林等景点。□靠近轻轨一面适当退界，可能的话移植一些大树，再用挂满长青藤的长廊阻隔，以减少噪音尘土的污染，并可加强区内的视觉效果，不靠近轻轨的周界的长廊内可以设置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盘等。□在朝北的最后两排建筑之间建一个罗马喷泉广场，台阶喷泉、弧形跌水墙、三叠涌泉等各种水体形态，在周边种植有多种植物，如樟树、壮干棕榈树、黄金榕等。□水体在规划中只是一些点缀，但水体与人的亲和性，能使人能彻底融人景中，做到既有观赏主题、又有娱乐主题。水动心清，水声涤荡尘念，在住宅区静景中恰如其分地安排一些流水动景，犹如画龙点睛，亦能增加销售筹码。□在小区景观设置以以康体养生的的小区配套设设施，根据不不同的景观主主题设置相关关的运动场地地，如：绿色色慢跑步径、独独木桥、儿童童欢乐步径、趣趣味篮球场、赤赤足卵石步径径等；□高低起伏的坡地设设计会增强视视觉的层次感感与立体感，建建议在高度允允许的情况下下，底层整体体适当抬高2米——3米，使低层层去化的阻力力减少一些。三、小区灯光装饰饰小区灯光除了夜晚晚照明的功能能外，灯光装装饰的好坏将将直接影响到到景观布置的的层次感。现现代化的住宅宅小区，有优优美的绿、水水、房等各种种景观而没有有灯光、灯饰饰的点缀，看看来还有些欠欠缺；灯光只只起照明作用用，在现代化化住宅区内似似乎已不能满满足人们的要要求，树丛内内的射光灯、草草坪的地灯、围围墙上的灯以以及住宅区的的立杆路灯，形形成一个立体体的灯群。四、小区道路布置置小区道路的人性化化十分重要，充充分了解人们们习惯的“抄近路”心理，按人人的行为轨道道设计出曲折折有趣而顺路路的方案。减少多余道路，掌掌握居民出行行路线，出行行频率，然后后据以确定道道路网布置。不不必做成房前前房后都有路路可通，“有房就有路”的做法造成成了人车到处处穿行，道路路面积增大，绿绿化减少的弊弊病，小区某某些部分道路路，做成步径径小路即可。小区主干道应避免免直行设计，采采用曲折前进进方式，贯串串各建筑主体体，路面可采采用青石板错错缝铺砌，每每隔10米左右，设设两行专红色色釉面砖。小小区次干道可可用大块毛石石铺装路面，收收到自然之效效。小区休闲闲活动区域的的散步小道，也也可做成带高高低起伏的路路面，石板堆堆砌道面(或木屑铺成成路面)。五、小区背景音乐乐系统小区的背景音乐系系统可以构建建在小区紧急急广播系统的的基础上，可可在上下班的的高峰时间播播放一些轻快快的背景音乐乐以及当天的的气象预报，带带给业主一天天的好心情，凸凸现小区人性性生活的内涵涵。六、小区与外部环环境的融合小区围墙采用围栏栏式，沿围栏栏种植高大树树木，开花树树木，做到隔隔音防尘与景景观的统一，另另外小区透绿绿，也起到了了与外部环境境相沟通的效效果。七、会所设施本案会所项目设置置建议很显然，住户会所所在增加楼盘盘卖点、提高高物业档次、营营造社区文化化等方面可以以起到相当大大的作用。由由于对于住户户会所没有一一个统一的标标准，会所项项目的组成可可以是多种多多样的。本案作为一个现代代化的住宅小小区，会所设设施及相应服服务是必不可可少的，但本本案所处的地地理位置决定定了本案的生生活配套及其其成熟完善，“大而全”的会所必定定浪费大量的的社会资源。因因此，本案的的会所设计必必须另辟蹊径径，成为楼盘盘文化以及社社区文化的一一部分。建议本案的会所设设计扬弃以宴宴客、虚华为为主题的外显显型俱乐部规规划，以更单单纯的健身、休休闲为主，「「空间适量、公公设适中、设设施适意」之之城市型VIIP新典范。具体设置如下：□健身房/韵律操房房□室内攀岩□乒乓房□咖啡吧□露天网球场□桑拿房□SPA美容美体馆馆□壁球馆□体能测试中心：特特色项目，定定期/不定期为业业主免费提供供测试服务。□娱乐文艺类——为为业主提供休休闲娱乐场□棋牌室□儿童游乐房；八、智能化设施现时市场对楼盘质质素的要求越越来越高，大大部份新落成成楼盘都会加加添不同程度度的智能化系系统，以配合合市场的需要要。智能化设设施可分为以以下各方面：：□宽带上网及小区内内联网□网上点播购物（可可与连锁超市市合作）□设置小区网络病毒毒、色情防火火墙□安防系统(公众地地方及每户室室内□设置小区消费“一一卡通”□IC卡跟踪功能（指示示家人所在位位置）□消防系统□监控系统(闭路电电视监控□门禁系统(IC卡卡及可视对讲讲□巡更系统□停车场管理系统□物业管理系统□三表抄送系统以一个高品质的住住宅项目来说说，以上各项项设施都应齐齐备，但各项项都有不同程程度的智能化化，成本也有有别。我司建建议根据项目目具体情况与与成本核算，有有选择性地为为本案度身定定做。九、物业管理1、创建“人性化物物业服务”宣言通过明确本案的物物业管理主题题――“人性化服务”。在坚持对对物业实施规规范化、标准准化管理的同同时，向业主主提供便利周周全的无偿和和有偿特色个个性化服务项项目，并注重重塑造楼宇的的整体文化氛氛围，把特色色物管服务提提升为品牌形形象和新型的的生活方式，为为楼盘销售提提供新的支撑撑点。小区的服务框架如如下：□建立健全的管理制制度，包括组组织架构、岗岗位职责、运运作制度等，并并结合楼宇的的设施设备条条件，运用现现代管理科学学和先进技术术对楼宇进行行管理。□围绕“以人为本”的原则则，将人文精精神融入小区区的物业管理理和服务活动动中，组织并并配合业主开开展多种形式式的文化活动动，丰富业主主的业余生活活，满足业主主对精神生活活方面更高层层次的追求，提提高小区的文文化品位。□运用近年酒店式服服务公寓的理理念和经验，在在公寓内开展展形式多样的的住户服务项项目，追求对对于不同住户户提供不同的的个性化服务务，保证每一一位住户充分分享受人性化化的居住空间间。所谓个性性化服务，就是为每每户业主建立立内容详尽的的户别档案，根根据不同业主主的个人偏好好、生活习惯惯和具体需求求的不同，以以及业主家庭庭人员结构、年年龄特点等，为每户业主主度身定做一一套个性化的的服务计划。个个性化服务强强调的是针对对不同的业主主给予不同的的服务，改变变以往服务项项目设置的无无个性化，而而完全针对住住户的需要开开展服务。2、建议酒店式公寓寓大堂再设一一个门卫室，物物业服务内容容应与其它公公寓有所不同同。无偿、有偿服务建建议：无偿服务：代定报刊杂志代为保管小件物品品代购机票代定蒸馏水代定出租车代购物品代交公用事业费早晨叫醒服务定期提供义务诊疗疗有偿服务：代理物业租售代为接送客人居室装潢家政服务室内清洁和绿化服服务送餐服务洗车服务家电维修3、社区活动将加强强住户间交流流与沟通社区文化活动作为为“人性化服务”的重要组成成部分，由小小区物业管理理部统一负责责，根据小区区业主的实际际需要，制订订完善的规章章制度，拟定定年度活动计计划。每年定定时、定期开开展不同形式式、不同对象象、不同规模模的社区活动动。社区文化化活动将以倡倡导小区高品品位居住氛围围的目标展开开。1）活动内容选项：：艺术活动：综合文文娱晚会、摄摄影书画展、文文化沙龙、卡卡拉ｏｋ歌唱唱比赛等。体育活动：短池游游泳比赛、网网球培训班和和比赛、乒乓乓球比赛等。节目活动：元旦新新春联欢会、六六一少儿歌舞舞会、中秋赏赏月会、重阳阳节老人联谊谊会等。2）活动效应营造高尚的小区文文化氛围，向向公众推介、传传播精神文明明建设成果，树树立起良好物物业品牌形象象。通过文化活动这种种形式，加强强管理处人员员与住户的交交流，密切感感情，争取老老客户带来更更多的新客户户。丰富业主的业余文文化活动，增增强社区凝聚聚力。本案出售的将不是是冰冷的建筑筑，而是具有有人性化、向向心力的都市市家园。十、商铺建议商铺沿宝源路而建建，如果容积积率允许，建建议建两层的的建筑，屋顶顶及朝向小区区的两面用绿绿化覆盖，一一部分用于动动迁回搬，剩剩余一部分建建议用来出售售，售价可依依据住宅售价价的1∶2-2.5之间。酒店式公寓市场分分析一、上海小房型市市场的发展历历程上海市场的小房型型产品主要分分为以居住产产权为主的服服务式公寓,即所谓的“单身公寓”。居住住产权、商办办产权的酒店店式服务公寓寓，目前小户户型产品虽被被冠以各类名名称，但其实实质都属服务务式公寓。“白领公寓”（又称称“单身公寓”）。自1999年下半年起起，上海的单单身公寓一个个接一个的推推出，每一个个楼盘几乎都都在一个月内内达到100％销售率。如如此之高的销销售率，如此此之快的销售售速度，令开开发商始料不不及。约在两两年前，有人人将空置的整整幢商品房，经经过简单装修修后拿出来，面面向中层收入入的白领出租租，一般每个个人负担的费费用每月在500—1000元之间，结结果情况相当当好。这便是是上海最早的的单身公寓。2000年6月，位位于江宁路桥桥一侧的“世纪之门·荣联家园”首次推出以“myciity”为旗号的小小房型公寓，这这是上海第一一个作为出售售形式的单身身公寓。每户29—58平方米不等等。从设计上上看并无创新新之处，且建建筑体型很大大，但由于单单套面积很小小，又是全装装修，开盘两两周即销售一一空。2001年6月，位位于曹家渡的的“蓝朝部落”再度推出这这一物业，

先期500余套房屋不不到半月时间间一销而空，场场面之热烈比比“myciity”有过之而无无不及。两者者相比，它的的单套面积更更小，比如24平方米；户户数更多，一一梯达24户；单价更更高，每平方方米超出了7000元。紧接着着，位于南浦浦大桥桥堍的的“青年汇”登场，同样样引发抢购潮潮；12月初，位于于老北站的、号号称“奔腾新干线”的酒店式全全装修小房型型公寓，色彩彩绚丽的施工工围墙广告刚刚一露面，短短短5天内，70％的房源即即被预订。此前，由香港瑞安安地产公司和和上海中虹集集团共同开发发的“瑞虹新城”，单元价由３３０万元起、面面积在５０平平方米左右的的“乐富一族”小房型，２２００套房也也已订购一空空。楼价并不不低，但总价价不多。市场出乎寻常的热热销使小房型型风起云涌，西西区蓝朝部落落、东北区的的瑞虹新城、南南区的虹桥首首席推出的白白领服务公寓寓，使2001年度小房型型市场供应量量再次放大。而而位于陆家浜浜路南外滩地地区的“青年汇”，以大空间间自由分隔堪堪称小房型的的一次飞跃。位于南京东路区域域的中福大厦厦·金银汇与前前阶段小房型型不同的是，在在地理位置上上贴近中央商商务区核心地地段，适应商商务人士快节节奏生活所需需；住宅彻底底酒店式装修修；具备极强商务及经营营投资功能，由由专业公司细细心管理，实实现小户型灵灵活出租。并并以“青年汇”为第二代后后的第三代产产品自居。进入2002年，sooho时代、巴黎黎时韵、感性性达利、海悦悦酒店、国际际金融家、青青年汇NO2等一大批小小户型物业先先后推向市场场，小户型物物业俨然成为为市场的主流流，与此同时时，小户型物物业的销售也也第一次出现现了滞销现象象，位于新疆疆路乌镇路的的感性达利面面世以来，波波澜不惊，销销售前景堪忧忧，而巴黎时时韵的销售周周期则为所有有面世的小户户型物业之首首，竟长达10个月之久。给给小户型的大大势和发展前前景蒙上了一一层阴影。二、上海小户型产产品分析1、单身公寓单身公寓实际上是是服务式公寓寓的一种形式式。纵观目前前市场上出现现的单身公寓寓（包括出租租、出售两种种形式），都都具有面积偏偏小（35－50平方米）、总总价偏低（20－30万元之间）、功功能齐全（厅厅、卫、厨皆皆有）、生活活配套完善（提提着皮箱即可可入住）、地地段靠近市中中心和投资、自自用两相宜等等特点。单身公寓最明显的的特点，是将将有限的空间间资源加以科科学配置，体体现了青年人人居住品位与与居住观念的的进步，也代代表了上海住住宅产品多样样化发展进入入一个新阶段段。从市场表表现看，单身身公寓凸显了了环境、功能能、服务三大大优势。□环境优势：除绿化化、建筑形态态、交通环境境外，更注重重交流、学习习、商务、餐餐饮、休闲、健健身、娱乐空空间等社区环环境方面的建建设。□功能优势：单身公公寓满足了“麻雀虽小，五五脏俱全”的使用要求求，即兼用性性与多功能，充充分体现了现现代城市青年年时尚生活理理念。□服务优势：单身公公寓因为同类类客源集中，总总体服务成本本低，服务效效率高，很容容易形成具有有商业价值的的有偿服务规规模效应。由此可见，单身公公寓在特大型型城市中，地地段价值倍增增效应显著，市市中心的单身身公寓除了本本身的建筑品品质、服务含含量及其带来来的高品质生生活价值之外外，为年轻购购房者提供的的就业机遇、学学习机遇、商商业机遇、交交流机遇等边边际效益也高高于一般住宅宅。2、小房型走俏的原原因（一）是明显的地段优势势和产品的稀稀缺性，在许许多开发商以以三房两厅为为主力房型占占领市场时，市市场多样化的的需求必然导导致小户型的的稀缺，而市市中心又是购购房者最理想想的选择，因因此区域内首首次推出的小小户型自然受受追捧；数据显示，在上海海房地产市场场中，年轻人人的消费占总总消费量的67％，他们收收入稳定，渴渴望独立生活活，但经济能能力尚不足以以置业一步到到位，因此，小户型的各类产品是他们的最佳选择。这类消费者都有两次置业的心理准备。然而在上海市场上，小房型的产品长期被忽略，供应量在总供给量中的比例小于3％，随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子显得太少。小户型产品吻合了这一消费群体的需求。（图9）图9（二）是消费主体的年轻轻化和消费观观念的更新化化，买家不断断年轻化，是是近年上海房房地产市场出出现的新气象象，对于初出出茅庐，正值值创业阶段的的年轻人来说说，买套交通通方便、首付付额度小、月月供少的小房房子是理性选选择，而且分分阶段多次置置业的观念正正为更多人所所接受。（三）是房产功能向投资资方向转移，除除了居住、保保值外，越来来越多的消费费者已经意识识到，上海作作为国际化大大都市，国际际友人、外省省市来沪的暂暂住者使房屋屋租赁市场日日益成熟，房房屋的流通性性越来越强，购购买小户型的的单身公寓，往往往只需交付付一笔不多的的首期款，然然后出租出去去，用租金供供楼，年收益益率高，不失失为长线投资资获利的良好好方式。购买小户型产品投投入相对较小小，经济压力力较轻。对于于购房出租者者来说，以租租金来还贷款款亦不失为一一种稳定的投投资渠道。单单身公寓的另另一个投资特特点在于灵活活方便、变现现容易，很容容易实现滚动动置业。（四）是为小户型度身定定制的带装修修设计满足购购房者和租房房者的需求设设计：地板、淋淋浴、厨房、卫卫生间、封闭闭式阳台等居居家生活设施施，只需拎个个包就可入住住已成为现实实。3、小户型消费者分分析□年轻白领和投资者者钟情小房型型，其中投资资者购买比例例高达七成据有关调研数据显显示，今年上上半年推出并并已全部售罄罄的四个单身身公寓项目客客源进行分析析后发现，投投资者占60％以上，其其中一个项目目的投资者竟竟高达90％。同时，有有调查显示，目目前上海的投投资性置业占占购房总数的的20%，浦西楼盘盘高达40%。（图10图11）分析表明，40％％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二二者相加占到到总购房者的的79％，显示出出单身公寓对对中青年买家家更具有吸引引力；（图12）在付款方方式上，93％买家选择择按揭贷款，仅7％的买家一次付款，表明上海市民极具理财意识。（图13）在购房者中，女性市民更高达61％！上海是人才集中的的现代大都市市，人才的流流动量大，居居住需求急剧剧上升。月收收入２００００至４００００元的外地来来者与追求独独立生活方式式的上海本土土青年构成了了上海的租房房大军，一旦旦有机会买房房，他们乐于于选择地段好好、品质好，３３０平方米～～５０平方米米的住宅作为为过渡房。因因为三五年后后结婚成家会会购买第二套套住宅，而第第一套必须出出租出去。专项调查表明，买买房投资的市市民中，年龄龄26—30岁占13．9％，31—35岁占25．4％，35—45岁占52．9％，45岁以上占7．8％。这显示示，投资型客客户年龄层次次较轻，思维维活跃，对新新事物的接受受能力较强，相相对也比较具具有投资概念念。从职业看，各种行行当中，最多多的是自由职职业者，占31％，接下来来依次是金融融行业21％，企事业业单位15％，以及媒媒介、IT、服务行业业等。（图15）投资客的的年总收入在在5万元以下的的占9．7％，年总收收入在5—7万元占26．8％，年总收收入在10—15万元占46．7％，年总收收入在15万元以上占16．8％。（图16）对购房投资的市民民来说，怎样样的房地产产产品才算理想想？据抽样调调查,市民选择商商铺投资的占占55．9％，选择办办公楼投资的的占23．7％，选择住住宅投资的占占20．4％。（图17）市民打算算投资买房的的总预算中，20万元以下占7．2％、20－30万元占22．1％、30－50万元占45．5％，购房预预算50万元以上占25．2％。（图18）50－70平方米、70－100平方米是被被选择最多的的购房面积，将将近有一半的的被访者选择择了这二项，便便于投资的紧紧凑小户型是是投资者的主主要需求房型型。在投资型型购房者的选选择中，地段段是第一位的的，好地段标标志着成熟的的商业、完善善的配套、充充足的人气、以以及更好的商商业机会。以以下依次是价价格、商业、交交通、配套、风风水、景观、设设施等。对投投资回报率的的看法，26．7％的投资型型购房者回答答的是投资回回报率越高越越好，56．9％的回答是是投资回报率率适当就可以以。（图19）三、上海小房型楼楼盘分析1、上海小房型楼盘盘情况（表-2）□表-2上海小房型型楼盘情况一一览表楼盘名称开发商楼盘地址楼盘规模面积销售价格销售率Mycity荣联房产江宁路桥一侧400户29—58/100%蓝朝部落静安地产万航渡路858弄弄545户24~505000~8000098%巴黎时韵三金置业襄阳南路500号号560户24~579000~150000中福大厦.金银汇汇中福地产九江路/浙江路600户38－4838－48万98%中福花苑.青年汇汇中福地产陆家浜路/海潮路路1027户375500左右100%虹桥首席东苑房产吴中路829号200户30~50/100%瑞虹新城.乐富族族瑞安地产临平路/四平路200户5030万元起100%奔腾新干线三宝置业宝山路/宝通路400户35－5520万上下95%公园3000新耀地产黄兴路1618号号200户43~645100~59000100%淞虹居住区绿地集团仙霞西路/福泉路路/52~54//国际金融家兴业投资浦东浦电路4000号187户501200080%海悦公寓金隆置地浦东大道580号号/56~741000080%感性达利绿地集团新疆路（乌镇路）/40~627500~9900095%Soho时代一天下恒丰路120号610户43~82750098%独立时代赛元房产海潮路/陆家浜路路/33~557000-82000/东方时空徐汇软件虹桥路628号24945~8011000/2、上海小房型楼盘盘定位及其相相关配套情况况□表-3上海小房房型楼盘定位位及其相关配配套情况表楼盘名称项目定位产权性质相关配套Mycity单身公寓住宅洗衣房、健身、娱娱乐等蓝朝部落酒店式服务公寓住宅便利店、饮食休闲闲、健身、网网络商务等巴黎时韵产权式商务楼商住商务中心、健身、餐餐饮、娱乐等等中福大厦.金银汇汇酒店式服务公寓办公/中福花苑.青年汇汇小户型跃层住宅住宅商务、家政服务等等、娱乐、健健身等虹桥首席单身公寓住宅娱乐、健身等瑞虹新城.乐富族族单身公寓住宅便利店、饮食休闲闲、健身、网网络商务等奔腾新干线酒店式服务公寓住宅商务中心、家政服服务、健身、娱娱乐休闲公园3000小户型住宅住宅便利店、饮食休闲闲、健身淞虹居住区小户型住宅住宅健身、娱乐国际金融家产权式酒店、住宅宅住宅较齐全海悦公寓产权式酒店办公较齐全感性达利产权式酒店服务公公寓办公商务、家政服务等等、娱乐、健健身等SOHO时代酒店式SOHO办公较齐全独立时代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧吧、健身、桌桌球、棋牌东方时空酒店式公寓住宅较齐全四、小房型市场的的市场规模分分析从目前的市场看，单单身公寓表现现为供应不足足。但是，单单身公寓毕竟竟只是过渡性性产品，它的的购买对象只只限于年轻人人中具有稳定定持续支付能能力的那部分分人。在上海海，这部分人人究竟有多少少？其次，目目前单身公寓寓的热销还得得益于大量的的投资客，他他们买房是为为了租赁赚钱钱。租赁市场场的波动必定定会影响他们们的购房热情情，间接影响响到二级市场场。那么单身身公寓的租赁赁市场又将会会如何呢？

根根据第五次人人口普查的资资料显示，上上海市人口数数量已逾1300万，其中25－35岁受过大专专以上高等教教育的人数估估计在27万人。工资资收入在5000元以上的人人口数量虽没没有具体的统统计数据，但但仅以30％计，就达达到了8.1万人，若其其中有50％的人有意意向购买或租租赁单身公寓寓的话，该人人数群就已达达到了3.5万人。对外来人员则可以以关注以下数数据：2000年外来流入入人口大致在在280万人左右，市市区流入人口口基本在40－50万人之间，除除去六成低收收入者后，有有意在上海落落户的高收入入外来人员的的人数仍可达达到2.5到3万，其中若若有50％关注单身身公寓市场，其其客户群就达达到1到1.5万人。

因此专专家预估，在在近五年之内内，市场对单单身公寓的需需求量约在4到6万户左右；；更为乐观的的预测甚至可可达10万户。

目前上上海已销售的的单身公寓有有1270余套。租赁赁市场中，目目标明确针对对单身白领的的项目仅“连锁白领公公寓”一家，其自自有的可出租租单元仅150多套，加上上现有的六个个加盟单位，其其总量不超过过900套。因此上上海现有单身身公寓市场（有有明确市场定定位的物业）的的供应总量不不足2200套，与实际际需求量相差差甚远。

由此此可见，单身身公寓及市中中心区小户型型房屋的需求求量，在一定定时间内仍呈呈上升趋势，无无论买卖或是是租赁，市场场的潜力都是是极大的。五、上海小房型市市场2003年度市场预预测由于小房型的持续续热销，上海海许多开发商商都在自己开开发的项目中中加大了小户户型的比例，而而一些类似本本案的中途搁搁置的工程项项目，也纷纷纷改造，以期期小户型这一一新型的产品品能够盘活楼楼盘，在2002年已经获悉悉的小户型产产品中，不泛泛沙田、轮胎胎橡胶等一些些知名的实力力企业，预测测2003年度上海的的小房型市场场仍旧会延续续上年度的火火热局面。另一方面，竞争的的加剧，投资资的理性程度度加高，都将将会使小户型型市场回归到到理性的市场场轨道上来。而而明年将出现现小户型交方方式用的高峰峰，很多预期期的和概念型型的东西都降降落到实处，小小户型的前景景究竟如何，今今年是关键的的一年，让我我们拭目以待待…酒店式公寓产品定定位配套设施建议1、自助特约服务：即即在物业服务务项目中增设设如叫早、送送餐、上门洗洗衣、计时家家政服务等。2、配置如商务中心、医医疗中心、洗洗衣房、健身身房、美容院院、超市、咖咖啡厅、银行行、邮局等服服务设施。3、增加科技含量高的的服务项目：：宽带入网、智智能防盗、视视频点播、智智能一卡通与与三表远程自自动抄送以及及自主调温采采暖等家庭智智能化系统。科技含量。水水、电、气三三表远程抄送送系统，即把把电表、水表表与煤气（天天然气）表使使用数据通过过电子系统直直接传到物业业公司，不必必进户查表；；PPP接入服务，使使异地住户同同小区的沟通通变得方便快快捷；业主专专用IC智能卡集通通行、消费为为一体，方便便安全。装修建议最忌繁复，提倡简简单简单，简单，再简简单。这一理理论对于小户户型尤其重要要。小户型面面积有限，繁繁复、多层次次的装修使室室内空间显得得狭窄，而且且生活是一种种过程，居住住小户型的人人士多数参加加工作时间不不长、生活不不固定，所以以不要急于在在住进房子初初期就把所有有地方都填满满，因为日后后随着生活的的改变，你会会增加很多杂杂物，预留一一定的空间去去给以后购置置的物品作缓缓冲是非常必必要的。厨房卫生间这些辅辅助空间，必必须极力简化化功能，使空空间压缩到最最小。采用开开放式、壁龛龛式的厨房，不不但可与厅堂堂共存，而且且不必占用空空间。常用的的方法是在墙墙体内打出一一小块空间，煤煤气炉、抽油油烟机镶在里里面。小户型型的设计，简简单实用是根根本。弱化空间分界具体到每个功能空空间的设计，尽尽量把辅助性性的功能空间间例如厨房、卫卫生间压缩到到最小，腾出出空间给工作作和休息。物业管理建议物业管理对本项目目来说，意义义不仅在于延延缓物业的折折旧，更在于于会直接影响响出租率及租租金水准。为为投资者代理理出租业务、为为承租者提供供有偿服务等等。电梯高层建筑的人口密密度比多层住住宅高得多，上上下班高峰时时是否会引起起交通堵塞？？电梯发生故故障时能否迅迅速排除？电电梯品牌很重重要。优质的的电梯售价高高（发展商投投资大），使使用成本却很很低（业主分分摊的设备运运行费、维修修费用低）；；而质量较差差的电梯售价价低，使用成成本则会高几几倍（业主需需不断追加费费用）。保洁、保安小区的居住者一般般自理能力较较强，而白领领租户则多“懒人”。室内卫生生由谁打理？？常规的垃圾圾收集能否保保证？公共环环境的整洁，信信件、书报等等的分发如何何完成？求租租者的流动性性大对居住安安全有何影响响？如果保洁洁、保安的服服务质量不尽尽人意，很可可能引起求租租者层次下降降。营销导向：依靠产产品的差异化化，冲破同类类产品竞争的的重围从市场消费力来看看，该区域正正处于一个极极有潜质可挖挖掘的市场，我我们应该利用用项目自身的的优势，切合合实际的去提提升本案的自自身形象、提提升产品品质质，在规划和和房型设计上上去更好的适适应市场，只只有做到与竞竞争楼盘的规规划差异，才才能正真显示示自身的闪光光点。通过对竞争区域的的实地调研，结结合对上海未未来几年发展展趋势的预测测，我们建议议：本项目市场定位应应为：城市绿洲上的花园园酒店式公寓寓小户型、全装修、酒酒店式市场上的小户型都都是单幢或两两幢高层组成成，住户享受受到的建筑外外配套实在有有限，因为大大多是办公楼楼改建而成，绿绿化性、休闲闲性更不用提提。本案在房型、物管管与大多数小小户型产品类类似，但本案案是整个项目目的一部分，项项目内大绿化化、花园式的的规划可以共共享，使这是是本案立足小小户型市场的的最大优势或或说利器。建筑风格定位现代、简约的建筑筑风格不同的建筑风格不不仅反映了不不同时代的烙烙印，同时也也体现居住者者的身份和地地位。作为居居住者为获得得身份和地位位的体现，就就必须作出相相应的付出；；而如何在付付出和风格的的获取上寻找找平衡点是建建筑风格策划划的重点。除了赋予建筑物识识别性外，建建筑风格还应应具有持久性性，建筑风格格不仅体现在在建筑物的立立面造型和装装饰上，同时时也体现在建建筑小环境的的构筑上；建建筑风格还应应与建筑的大大环境相协调调。价格定位价格是刺激客户购购买欲望的最最直接的体现现，但由于土土地及建筑等等相关成本的的限制，同一一区域的同类类物业的价格格相差不会太太大；但房价价偏低于市场场价会给开发发商带来不必必要的损失，偏偏高则容易造造成销售上的的阻碍，影响响资金回笼速速度。单价定位：通过对本项目周边边相关物业的的调查研究，及及对将来房地地产市场的预预测并结合本本项目的市场场定位，建议议平均价格定定为：6400元/M22（全装修）客源定位上海的购房者区域域性观念很强强，不同区域域的不同项目目均有其固定定的客源层；；本项目的位位置特殊，位位于虹口与闸闸北交界处，近近四川北路，距距轨道3号线、4号线（在建建）、8号线（在建建）只有几百百米的距离，在在本项目中，由由于全装修小小户型的市场场定位及交通通优势，外区区客源将占一一定比重。4）目标客户分析1、年龄结构：288岁——40岁置业投资资人士。2、家庭结构主要为为：独身、满满巢一（新婚婚或刚有孩子子）满巢二（孩孩子8岁以下）结结构。3、临近区域过渡型型的年轻人，经经济能力属一一般型。4、购买动机为居住住、改善和需需要企业白领领。5、SOHO族，注重重居住空间的的实用性。6、外省市在沪工作作的有能力置置业人士；小小型私企和各各类办事处；；7、自备5万元以上上，月收入不不低于3000元者，有个个人一定的商商品哲学与价价值观。酒店式公寓产品建建议关于建筑风格出于对本案整体状状况的通盘考考虑，我们认认为，还有继继续加强的必必要，在周边边地区显示出出独特的风格格。1．建议小区的外立立面采用分段段式结构，底底层使用毛石石，增添稳重重感，鉴于本本案周边大多多为灰色马路路和建筑，建建议使用外立立面颜色从暖暖色调色谱中中选择。2．高层的顶部可以以设计多重边边际，并配已已与外力面相相辅的颜色，勾勾勒楼盘线条条，凸显立体体结构画面的的视觉享受，具具体来说，应应该具有现代代感，线条轮轮廓应清晰简简洁。3．高层的大堂装修修应精致，采采用大理石、玻玻璃、不锈钢钢等现代建材材元素，地面面使用不同色色彩的大理石石进行相间拼拼合，主要用用以表现人流流动线与简单单有利的地坪坪构图，墙面面采用大理石石饰面，用鸡鸡嘴缝进行合合理分布，追追求与地面的的整体效果。梯梯脚线使用不不锈钢材质，既既能提高设计计效果又能跳跳出老套的设设计手法，给给人新颖流畅畅的感觉。同同时增加光源源使其更为明明亮，细部也也需注意装饰饰效果，并以以绿色植物加加以点缀，使使人产生精致致典雅的感觉觉，大堂作为为整栋大楼的的画龙点睛之之比不容忽视视，大堂的保保安、接待人人员要接受规规范培训，令令来访者有宾宾至如归的感感觉。4．项目朝南面，可可以考虑使用用低窗设计（窗窗台标高：0.3M—0.5M为宜），或或设景观阳台台，增加采光光、通风等优优势，南向楼楼层改为景观观楼层后,卖点增加,有利于适当当提高售价。5、做高得房率，层层高做到3.2米——3.5米，内装饰饰如壁橱可以以考虑嵌入墙墙面或半嵌入入，以增大使使用空间。销售策略（一）、价格策略略考虑到本案面市的的时机、物业业特色、推广广方向、建议议本案酒店式式公寓全装修修价格定位在在：6400元/平方方米（均价）运作恰当可望达到到6600元，甚至突突破6900元/平方米。需要说明的是，价价格必须实事事求是的表现现在建筑本身身的规划设计计、构造等方方面，就本案案而言，该价价位则反映是是它自身的价价值。投资获利是每一个个发展商最为为关心的事，价价格策略自然然便是重中之之重。由于房房地产市场的的瞬息万变，整整体的书面价价格计划或是是得不到全面面的贯彻，或或是完全流于于形式，而开开盘定价是计计划与市场的的最佳接洽点点，是日后进进行价格修正正的实践基准准，在各个价价格策略中,开盘定价是是第一步,也是关键的的一步。1、低开高走,分段段提价鉴于目前的市场状状况和产品的的建设周期，本本司建议本案案在预定阶段段和正式公开开销售初期的的价格策略以以稍低于市场场的价格销售售。以目标出出售面积和出出售率为标准准，把销售推推广划分为若若干阶段，分分段调整价格格。2、一房一价、差别别定价根据不同朝向、不不同景观、不不同位置等差差别情况制定定每房价格。3、付款方式4争取上海最高的88成30年按揭贷款款。（二）、促销策略略1、开盘、封顶、交交房时举行促促销活动。2、已购客户如介绍绍新客户成交交会有一定现现金奖励。3、前50名客户会有特殊优优惠。4、其他一切对楼盘盘促销有利的的时机。（三）、销售管理理1、每一位致电垂询询的客户，至至少联系10次，邮寄资资料3次，直到促促成购买。2、每一位到现场的的客户，至少少联系10次，邮寄资资料6次，直到促促成购买。3、销售专案组精神神：业绩是销销售人员的生生命。销售部人员行为准准则：专业、敬敬业、勤奋/信心、热心心、耐心（四）、专案组配配置1、现场人员配置：：12名，资深专案1名，副专案1名，销售10名，专案行行销顾问1名。2、专案组构成情况况：3、专案小组成员职职责专案行销顾问监控策划，销售各各部分工作项目总协调，编制制销讲资料与与各类销售文文件现场营业效果测试试分析销售情况，与与专案经理沟沟通协调，进进行销售策划划及广告策略略调整与发展商及时沟通通，通报销售售问题，并及及时处理营销销事务。专案经理协调监督日常销售售工作，进行行销售控制帮助销售员进行客客户的洽谈定期召开销售现场场会议，了解解物业及客户户动向，做出出及时决定定期向发展商汇报报业务状况，对对销售中产生生的问题及时时上报与公司策划专员共共同协调进行行电话量，客客户量等统计计与策划专员共同进进行营销策划划及广告企划划的核对与调调整工作每周提交业务情况况报表，便于于公司对项目目工作的了解解与协调规范现场操作，纪纪律等工作领导专案组成员，统统筹进行一系系列促销活动动专案人员负责客户的接待工工作负责电话回访跟踪踪工作进行来电和客户登登记及时把遇到的问题题及客户的心心理反馈，便便于及时进行行调整填写日报表，和周周报表，便于于经理能及时时了解客户情情况上班时间不聊天，不不打私人电话话，不吃零食食工作时必须衣冠整整齐，维护公公司形象每天安排人员进行行售楼处清洁洁工作4、销售文件汇编道具：楼书\DMM\规划图\小区模型\房型模型\交通线路分分布图\平面图\面积表证件：预售许可证证\规划许可证\商品房计划划证书\建筑用地许许可证\发展商营业业执照等登记表格：来电来来访登记表\营业日报表\营业周报表\营业月报表表文件：临时认购书书\制定定金收收据\统一预售合合同5、项目培训纲要我司将在专案进场场之前进行统统一的系统培培训，以求对对物业基本知知识有详尽的的掌握，对营营销策略有了了解，对专案案职责了解。项目销售业务及行行销训练课程程：发展商简介本案基本环境资料料说明本案规划介绍公共设施介绍理念介绍与表达行销理念行销技巧行销策略案名表达广告定位广告表现广告阶段运作情况况商品定位市场客源定位价格策略介绍业务计划介绍客户心理障碍排除除客户资料搜集计划划说明自我促销介绍总价与付款办法介介绍仪表仪态,商业礼礼仪模拟演练与课程验验收（五）、销售联络络与控制1、本司将每月提交交如下资料：：当月市场状状况及分析报报告当月销售业业绩及评估报报告销售策略调调整建议书2、本司将每月定期期举行2次本案推广广研讨会3、本司市场营销负负责人及本案案推广专案将将与开发商销销售负责人每每月定期举行行2次会议。推广策略本案无论从大而广广之的谋篇、布布局上，还是是在小而细之之的方略、谋谋动中都尽显显精雕之风，综综合本项目的的诸如地段、规规模、气势、环环境、绿化、景景观、科技、远远景等各种房房产要素来看看，几乎每一一个都是本案案的品质的保保证，在加之之开发商的用用心规划、专专业审视、严严谨作业，产产品在自身特特质上已拔俗俗于周界，极极大的满足了了本案的目标标客户对本案案的价值认同同。综合以上从市场大大环境到区域域小环境，以以及竞争个案案的分析、切切入市场的时时间点来看，本本案的市场预预期总体上颇颇为有利，因因此，我们乘乘星行企划，将将不以做产品品的功利新态态来对本案做做简单的营销销，我们会把把“川宝花苑”当作一件可可以传承世代代的艺术品来来升华推广。企划传播定位新城市生活蓝图——立体化的便捷体系系园林化的绿绿色家园定位理念：本项目所处的位置置决定了本案案的交通质素素、生活配套套堪称齐备，尤尤其是三条轻轻轨线就在旁旁边，还有中中山北路高架架也在百米开开外，在事事事都讲求效率率的现代社会会，这就成为为本案立足于于市场的根本本。从社会心理学的角角度出发，人人类在20世纪近乎登登峰造极的的的发展，大多多是以牺牲环环境为代价，因因此，心理学学家把21世纪称之为“回归”的世纪——人文的回归归、自然生态态的回归，让让人与自然相相融而非人凌凌驾与自然之之上。3．高品质的住宅区，大大都在繁华的的隔壁——而本案的位位置与此有异异曲同工之妙妙，与繁华四四川北路、多多伦路、四川川北路大型绿绿地千米之隔隔，更符合高高品位的定位位依凭。二、广告策略通过走交通体系+产品化路线线，树立本案案差异化的市市场新形象□首先，从周边几个个个案来看，没没有一个是以以产品作为主主诉求点，本本案应以之有有区隔方能突突破既有的地地段形象制约约。□其二、在策划界有有一句名言“产品第一位位，营销第二二位”，由于房产产消费市场的的渐趋理性，购购房不会像前前几年那样为为一个虚化的的概念所煽动动而去买房，这这更说明产品品本身对购房房者的购房倾倾向起到了决决定性的影响响，尤其是本本案的客户定定位，他们选选择在此地购购房，地域性性（非地段）极极强的观念已已然淡化，所所以选择靠交交通+产品来打动动人。□其三，本案自身的的产品优势，可可做文章的地地方确实高出出其它个案不不止一筹，有有如此出色的的资源，就应应该更出色的的加以利用、发发挥。三、案名建议易度时代space-shhiftttimes快快速切换的生生活空间字面意义：“易”：容易；转变，变变换；交换“度”：一定的空间与时时间（维度）“易度”：空间的转换、时时间容易掌握握引申含义：这是一个讲讲究速率的时时代速度是速率率的根本也只是速率率的一部分而本案高质质素的生活环环境5——200分钟内可以以把不夜城商圈圈、四川北路路、北外滩、鲁鲁迅公园、虹虹口足球场、多伦路文化化街、四川北北路绿地等……代表上海文文化、商业、运运动、休闲、养养生等标志性场所所一并囊括轻而易举地地在各个空间间里切换人类已经进入了一一个“易度时代”如何“易度”推荐案名：上海宝时捷艺品新天地（艺品新私巢）附：注册名建议川宝花苑四、项目主题的推推衍（新园林林主义）规划超前化——高高屋建瓴颠覆传统的的远见规划□以提高业主的生活活质素、创造造更高层次的的生活模式——一种新城市市生活蓝图为为出发点，充充分满足人们们对未来生活活的要求。□本案以组团为划分分方式的排列列模式，强调调一种建筑与与景观的互动动，最大限度度地使有限的的室外空间集集合，又创造造出开阔的内内部空间，有有效地阻挡躁躁声、尘土污污染的同时，凸凸显出洁净、幽幽静的内部环环境。2、环境园林化———蓊郁葱茏明月清泉心心上流□以“新园林主义”为环环境设计主旨旨，47.8%的高绿化率率，景观环境境由平面视觉觉提升为三维维立体的独特特享受——使内部形成成不同的地面面风景，立体体化的环境更更能塑造接近近自然的景观观。□当你拾阶而上，或或缓坡下行，立立体景观的乐乐趣即可显现现——一步一景、动动静皆景，环环岛溪流顺流流而下，形成成阶梯叠水瀑瀑布，把春、夏夏秋、冬式风风情的景区有有机串联，呈呈现“明月松间照照，清泉石上上流”的浪漫诗境境。3、建筑艺术化———精思巧构高科技与艺艺术性的完美美融合□住宅由南向北逐渐渐升高，形成成两次渐进的的错落，使小小区建筑形态态层次分明，有有强烈的韵律律感，同一列列住宅呈现中中间低、两侧侧高，很好地地拓展了视野野，构成独特特而丰富的城城市天际线。□极具现代感的立面面，大面积的的玻璃采光、凸凸窗玻璃阳台台栏板，从整整体入手、细细致刻画建筑筑外型，使之之不单纯满足足住宅的使用用功能要求，同同时注重给人人以美的充分分体现建筑与与环境的融合合、强调个性性和归属感。4、配套完善化———内外兼修塑造质优的的软环境社区区□四川北路提供全方方位的服务：：一站式的购购物、休闲、娱娱乐、医院、学学校等配套已已经就位。□区内为业主多层次次的需求提供供多样式的选选择，儿童游游乐场、网球球场、绿茵草草坪、艺术室室、休闲广场场、以及功能能齐全的会所所。5、绿化规模化———极绿世界绿色铺成生生命的底色□蓊蓊郁郁的绿树林林、一望无际际的灌木草丛丛、取之不竭竭的负离子、用用之不尽的鲜鲜氧，无限使使用，大口大大口地呼吸自自然最无私的的赠与，在这这里，呼吸永永远都不会打打结，连最平平常的呼吸都都会成为芬芳芳记忆的开始始。□47.8%以上的的高绿化率、最最蓝的天、最最白的云、花花香、鸟语、虫虫鸣，大自然然才是最让人心旷神怡的的艺术家，奏奏响清越之声声，直抵心灵灵，“园林”式的整盘绿绿化，常青植物、保健植植物，错落有有致地让你心心处井然有序序的绿色世界界。6、户型合理化———见微知著人本精神的的科学体现□间隔、开间舒适合合理，明厅、明明卧、明厨、明明卫，充分考考虑业主的使使用要求和心心理需求，阳阳关、通风、动动静、私秘。□结构设计合理、房房无凸柱，主主要活动空间间隐梁隐柱，视视觉及走动空空间完整、动动线合理，实实用性完好。7、建材环保化———细致关怀健入佳境的的绿