某旅游度假区项目融资推介文件

洛阳·龙隐旅游度假区项目融资推介郑州中景投资有限公司二○○九年十二月二十日（龙隐景区为拟定名）一、旅游产业发展

4、旅游产业涵盖吃住行游购娱多产业链，综合带动性强、产业延伸能力强1、旅游已成为世界三大支柱产业2、旅游已成为居民刚性需求，产业规模及发展空间巨大第一部分项目背景1950－2005年世界旅游人次及旅游收入变动3、旅游正面临由观光向休闲、度假的转型，休闲娱乐及度假的设施和项目投资成为趋势《国务院关于加快发展旅游业的意见》国发〔2009〕41号，提出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；旅游业总收入年均增长12%以上二、旅游产业政策之乡村旅游

2、未来：《2009年—2015年全国乡村旅游发展纲要》1、现状：乡村是新的旅游热点，2008年全国乡村旅游接待游客超过3.85亿人次2015：乡村游客人次7.71亿人次，游客总量实现翻一翻乡村旅游从业农民人均纯收入年增5%

全国创建1000个旅游小镇，10000个旅游特色村农村产业发展农民增收农村社会和谐稳定3、意义：乡村旅游作为新农村建设的重要载体乡村旅游三大目标第一部分项目背景拉动社会消费促进农民就地现代化优化乡村经济社会结构统筹城乡发展提升文化传承与文明程度保护乡村生态环境乡村旅游4、发展乡村旅游政策支持

（1）财政支持建立乡村旅游发展专项基金列入新农村建设工程，加大乡村旅游基础设施建设资金投入（2）金融支持加强对经营企业的信贷和担保支持探索动产抵押、权益抵押、林权抵押、土地使用权抵押等新担保形式第一部分项目背景（3）土地支持（4）税收支持政府每年安排一定的资金用于环境基础设施建设用补助和奖励等办法，鼓励应用小型污水、垃圾处理设施通过建新拆旧和土地复垦，保障乡村旅游项目建设用地,大力推进乡村旅游用地向规模化、集约化发展,根据农民意愿，在满足农民居住自用的基础上，引导将多余产权房入股参与建设集中、规模型产权式乡村旅游住宿设施

从获利年度起，所得税地方留成部分一定期限内实行全额补助（5）环保支持二、旅游产业政策之乡村旅游

新的旅游发展模式

第一部分项目背景三、旅游发展趋势

转变“单一景区”开发模式为“文化旅游产业聚集区”模式即，“A+B+C”模式。A：吸引中心B：利润中心C：衍生产业景观、吸引物、吸引力、亮点配套旅游房地产、旅游休闲度假文化、创意、会展、生态、运动、休闲、购物等，形成产业群1、景区旅游大环境

二、资源综述

处于洛阳这个大旅游目的地之内第二部分景区旅游开发价值评价坐拥一亿人口中原城市群大市场东临二广高速和南洛高速55公里，位处连霍高速和沪陕高速两条东西向交通大动脉和京港澳高速公里之间，二、资源综述

2003年私人承包方式开始投资开发原有规划不到20平方公里，可游览面积小，开发理念落后，产品形式单一资金投入不足，基础设施简陋，配套服务不健全，不能适应市场发展的需要2、景区旅游资源开发历史和现状第二部分景区旅游开发价值评价2009年，郑州中景投资有限公司完成对景区的收购，着手进行后续开发和升级改造二、旅游资源基本类型1、景区下半部分整体鸟瞰第二部分景区旅游开发价值评价三山汇聚，三水归一，如三条巨龙聚首一起，托出一个山中盆地，我们姑且称之为龙隐盆地，盆地海拔800米，山峰海拔1300，气候和生态皆宜旅居龙隐福地，水域天堂中国·龙隐二、旅游资源基本类型第二部分景区旅游开发价值评价汝阳黄河巨龙骨骼化石复制品汝阳黄河巨龙复原图地质工作者在洛阳市汝阳县（项目所在地）发现了目前已知亚洲最高、最重、体腔最大的恐龙――汝阳黄河巨龙。迄今，地质工作者在汝阳盆地一带，共发现恐龙化石60多条，最大的20多米，比世界最大的阿根廷龙还长50厘米。汝阳已成为名副其实的恐龙之乡2、恐龙之乡-发现亚洲最大的恐龙化石二、旅游资源基本类型3、水资源第二部分景区旅游开发价值评价溪流潭、瀑这里属于淮河流域，河流属于淮河的重要支流—汝河，在龙隐盆地，三条支流汇入一条河流，最后汇入汝河，水量丰富，河流全年不枯竭，河道落差大。二、旅游资资源基本类类型4、洞、石第二部分景景区旅游游开发价值值评价龙隐景区主主沟内游线线上分布着着大小十个个洞，游人人不时要从从洞中穿过过，别有情情趣，堪称称“别有洞天天”二、旅游资资源基本类类型5、海拔与与气候资源源第二部分景景区旅游游开发价值值评价海拔800—1300米年平均气温温11摄氏氏度，年平均降雨雨量1080mm一、景区定定位第三部分景区定位、、功能分区区景区功能定定位：自然山水+恐龙展出+漂流戏水+旅游地产相相结合的综综合旅游休休闲度假区区市场特征市场定位目标客源市场近期――周边6小时车程以内的城市；中长期――华北平原、华中平原地区、华东平原地区目标客户主体特征：以中青年为主；以自驾游为主；注重休闲娱乐；消费时段3-11月，以周末游为主景区文化定定位：恐龙文化（（古生物））、水文化化（亲水、、择水）、、隐居文化化（乡野、、回归）景区未来目目标客源市市场龙隐景区形象宣宣传定位：：龙隐福地，，水域天堂堂——中国龙隐二、功能分分区示意图图宝石峰漂流戏水区区恐龙文化区区自然山水旅旅游区生态农业休休闲农业区区C区D区E区A区B区第三部分景区定位、、功能分区区水系景观及及旅居聚集集区龙溪河河支流1支流2支流3支流4第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算旅游景区项项目总投资资1151万（不含旅游游房地产））旅游房地产产总投资2365万万第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算类型产品形态规划位置建设标准单价数量金额交通道路游道1主沟内栈道1.5M,花岗岩石阶修建、美化200000/KM1KM200000游道2一桥至三河汇流段河道两岸2M，卵石路200000/KM2KM400000游道3小河水坝至沟口1.5M，花岗岩石条200000/KM0.5KM100000游道4下山回程线1.5M,花岗岩石阶200000/KM1KM200000交通小计900000水利大水坝大门入处400米,二门下存水量预计2万立方米，仿生态景观坝200/立方750立方150000小水坝大水坝之下至三河汇流处梯级3000元/个1030000河道驳岸石龙沟口至三河汇流处两岸精细化处理，植被绿化20000/KM2KM40000水利小计220000停车场门口停车场可容80辆大巴，300辆小车1000/亩20亩20000合计11400001、基础设设施投资:114万万第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算2、漂流项项目投资：301万漂流河道疏浚一桥至漂流下游码头租用挖掘机及驾驶员一天300米，3公里1．5万元/天10天150000道路拓宽临木路至漂流下游码头水泥路，3.5米扩至5米10万/KM3KM300000拱形桥漂流上码头下放20万1座200000上/下码头十个筏位,360立方15万/个2300000上码头游客中心售票房，管理房，卫生间，仓库等两层，每层15间，每间平均20平方，共计600平米800元/平方600平方480000下码头游客中心售票房，管理房，卫生间，淋浴间等两层，每层10间，每间平均20平方，共计400平米800元/平方400平方320000太阳能热水器40000上下码头停车场占地租赁费3000人规模停车位800元/亩30亩24000建设费平整，美化，绿化10万元/个2个200000皮筏4人漂流筏2500元/条2005000002人自助漂流筏1500元/条100150000救生衣50元/套1000套50000休憩设施漂流服务区100000漂流办公设备打印机/电话/传真/电脑/宽带/复印机等100000拉筏车运输车5万/辆2100000漂流小计3014000第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算3、汽车营营地投资：75万第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算4、辅助及及配套设施施：329万万第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算4、服务设设施投资：：167万万类型产品形态规划位置建设标准单价数量金额景区餐饮设施餐厅四栋别墅征用，修缮，院内做露天餐厅，自用一栋，招商三栋20万/套4800000美食街两河口征用，装修，做自助餐厅，外包10万/套1100000拆迁景区内住户5万元/套770000合计1670000类型产品形态规划位置建设标准单价数量金额景观设施标牌游线沿途精美300/个10030000恐龙及化石复制游线沿途精美30/个51500000石洞包装石龙沟沿线3000/个515000乡村竞艺场6-10个民间绝活，占地1亩10万元/套1100000合计16450005、景观设设施投资：：164万万第四部分景区商业开开发规划三、投资概概算6、旅游地地产投资：2365万注：地产收收入：产权权酒店5*500=2500乡乡村度假别别墅30*100=3000第四部分景区商业开开发规划1、景区未来来五年收入入预测四、财务预预测注：1、门票收入入门票收费标标准:团队（25元/人），散客客（40元/人），均价价30元计2、营地收入入汽车营地收收费标准:汽车营地车车位:全天100元，20%游客住营地地，平均收收费60元计3、漂流收入入漂流收费标标准:按均价80元，40%玩漂流，320万元。4、游客量及及各项收入入按照年均均增长率30%计算5、产权酒店店及乡村别别墅收入500套产权酒店店套房，单单套售价5万元，计2500万元30套乡村别墅墅，单套售售价100万元，收入入3000万元第一年第二年第三年第四年第五年景区年接待游客量（万人次）1013172229景区门票收入300390507659857漂流收入320416541703914汽车营地收入120156203264343旅游直接合计740962125116262114产权酒店及乡村别墅收入25003000旅游综合收入7403462425116262114第四部分景区商业开开发规划四、财务预预测2、景区未未来五年预预测损益表表（包含门票、漂流流项目和汽汽车营地）3、地产专项收收益：5500万万元（销售售收入）-2365万元（成成本）=3135万万元第四部分景区商业开开发规划四、财务预预测融资方案一一：拟股权融资资600万万，约占景景区项目总总投资额的的1/2，，出让股份份40%。。1、前五五年净利润润合计：1612万万元2、50年期项目目总利润预预计=50*500=2.5亿元元。（注：：每年按500元净净利润算））3、投资资方退出机机制前五年，投投资方总投投资600万元，获获得净利润润分红640万元，，年均收益益率21%第五年后：：如股权退退出，可将将投资方持持有公司的的股份按未未来收益权权作价元的价格转转让，受让让方可以是是原企业股股东也可以以是第三方方新股东。。投资收益分分析第四部分景区商业开开发规划四、财务预预测融资方案二二：拟融资1600万，，专项用于旅游地地产开发项项目，项目目分红比例例50%。1、项目目总收益：：成本2365万元元，预计销销售收入5500万万元，毛利利润3135万元2、投资资方收益=3135*0.5=1568万元，投资资期三年，，年平均投投资收益率率32.7%。3、投资资方退出机机制：项目目结束，分分红退出投资收益分分析第四部分景区商业开开发规划四、财务预预测融资方案三三：拟借贷2000万，，用款期五五年，用用于景区建建设与旅游游地产开发发项目。1、双方方约定固定定回报利率率，原则上上年