工程建设法规名词解释和物业纠纷案例案例

工程建设法规名词解释和物业纠纷案例案例第一篇：工程建设法规名词解释和物业纠纷案例案例名词其房地产转移给他人的行为。认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让划拨土地使用权的适用范围（1）国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源、交通、水(4)法律、行政法规规定的其他用地违约责任的概念和承担方式违约责任是指合同当事人一方不履续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、定金罚则不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。包括出售、交换和赠送。简述商品房预售应当符合的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。代理及种类代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）工程监理的依据和内容依据：（1）法律法规（2）有关的技术标准（3）设计文件（4）必须招标的工程建设项目的范围（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）有资金投资或者国家融资的项目；（3）助资金的项目定标、合同签订等工作而要求投标人提交的投标文件在一定时间内保持有效的期限，该期限由招标人在招标文件中载明，从提交招标文件的截止之日起算，交给招标人的一定形式、一定金额的投标责任担保。招标文件的补充、修改、替代或者撤换根据《招标投标法》第29标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分《工程建设项目施工招标投标办法》第40条规定，在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前，投标人不得补充、修改、替代或者撤回其投标文件。投标人补充、修改、替代投标文件的，招标人不予接受；投标人撤回投标文件的，其投标保证金将被没收。建设工程质量保修范围和最低保修期限《建设工程质量管理条例》第40条规定了保修范围，及其在正常使用条件下各自对应的最低保修期限：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为两个采暖期供冷期；（4）他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算第二篇：工程造价纠纷典型案例及相关法规和司法解释一、单选题程勘察劳务资质。其中是不分级别的。B.工程勘察专业资质C.工程勘察劳务资质A.综合劳务C.专业工程实行施工承包。A.专业承包B.劳务分包C.总承包D.全额承包全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。A.应当B.必须C.可以D.不得总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当单位与分包单位对分包工程的质量承担。A.按份责任B.连带责任C.补充责任D.一般责任承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工为。有效C.无效D.合法建设工程实施阶段的工作程序必须遵循原则。A.先勘察、后设计、再施工B.先设计、再施工C.先勘察、再施工D.先设计、后勘察、再施工工程设计资质分为综合、行业、和专项三个序列，其中 只设级。A专项资质C工程招标代理机构资质分为。A.甲级乙级甲、乙两级甲乙丙三级建设工程监理企业资质等级分为。A.甲级B.甲乙级C.甲乙丙级D.甲乙丙丁级合同，是属于完成工作成果的合同，是特殊的。A.承揽合同B.买卖合同C.加工合同D.居间合同A.非主体工程B.C.结构工程资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，经建设单位认可。B.应当、可以C.可以、可以按时足额支付工程款是发包人的。A.法定义务C.权利D.法定权益A.第一人B.第二人C.第三人D.第四人A.相当于B.大于C.小于D.多于建筑工程造价应该按照国家有关规定，由发包单位与承包单位规定。可以B.不需要C.必须A.调节自发施工图预算、招标标底和投标标价由成本(直接费、间接费)、保险费B.工程款C工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成工程量清单所列项目的全部费用，包括分部分项工程费、其他项目费和规费、税金。A.措施项目费C.定金D.保证金事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以。AB.按固定单价的方式计价C.按实际发生的成本计价D.参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或计价标准结算工程款支持不予支持C.可以支持当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备价款的依据。A.备案B.未备案C.未登记D.约定但修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担维修费用的，支持。A.应当B.不一定C.不予D.不能B.给予C.可以以下哪种工程项目不是必须进行招标的项目。A.大型基础设施项目C.大型私营企业的厂房D.使用国际组织贷款的项目定额计价法、工程量清单计价法非定额计价法种确定方式，以下方式不正确的是。A.绝对值法B.相对值法C.相对前提下的绝对值法D.绝对前题下的相对值法必须进行招标投标的建设工程项目的招标内容不包括。A.设计B.施工C.监理D.辅助材料工程款本身没有利息可言，只有才有利息。A.工程欠款B.C.工程预付款和中标人的投标文件订立书面合同。A.15日B.10C.50D.30没有约定的，按照中国人民银行发布的计算。上一利率同期存款利率CD.同期同类贷款利率利息从应付工程价款之日计付，当事人对付款时间没有约定或者约定不明确的，如建设工程未交付，工程价款也未结算的，视为应付款时间。A.当事人起诉之日B.交付之日C.提供竣工结算文件D.工程交付之日A.完全按约定B.不允许C.按约定计息，但高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外D.按约定利率的二分之一的建筑工程合同。A.白合同B.黑合同C.黑白合同合同的前提下，承发包双方又就相同建设工程签订了一份涉及改变原合同实质性内容的建设工程合同。A.白合同B.黑合同C.黑白合同标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标。A.有效B.无效C.效力未定D.可以有效在施工承包范围内，建设工程质量标准应遵循的原则是：。A.从约定B.从法定C.有约定从约定，无约定从法定D.按现行的高标准执行未变更；按合同条款进行变更；C.按法律规定变更；40.执行政府指导价的，逾期交付标的物的，遇到价格上涨的，按照执行。A.上涨价格B.原价格C.按平均价格D.按指导价格二、判断题并非一定中标无效。（）请求参照合同约定支付工程款的，法院不会予以支持。（）个过程。（）人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。（）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标明。（）具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳《中华人民共和国建筑法》虽然允许总承包人将其承建的部分《中华人民共和国建筑法》禁止肢解发包。肢解发包的表现形建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位法律的规定。（）列项目的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。（）不能按照约定结算工程价款。（）能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（）但是未能提供签证的，不可以确定该工程量。（）程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，危害公共安全的行为。（）害招标人或者其他投标人的利益，情节严重，或者投标人与招标人串上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。（）的质量。（）为。（）要求施工人在合理期限内无偿修理或返工、改建。（）第三篇：物业纠纷案例案例小区内交通安全案例2004年4月8老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。分析：1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明反之则物管公司不应当承担责任；2个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债）；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债）。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为）。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。３、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。（高空抛物责任）一颗李子从高空飞下，砸到了高女士。高女士在索赔不满意的情况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。而该物业公司连呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。据了解，某年5月28日下午4时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐在超市外面的休闲椅上休息。突然从大厦上面掉下一个东西，刚好砸在她的右脑和右耳朵上面。她当场被砸得晕晕乎乎的，两眼直冒金星。当她醒过神来时，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告诉她，于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人员彭小姐一边安排护管员到事发现场去查找原因(没有任何线索和迹象表明是楼上抛物)边安排人员到药店购买药油(活络油)给高女士擦拭。高女后来，高女士报警，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷5月29处工作人员将其诊断书进行了复印，管理处的经理考虑到服务行业需注重行业影响，为息事宁人，他个人给予补偿费用200元，但高女士坚持所有医疗费用分文不少。后在派出所民警的调解下，管理处表示出于人道主义，愿意承担300管理处承担全部责任。最终派出所调解无效，高女士选择通过司法程序解决此事。月2法院，并追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。高女士请求法院判令被告赔偿她医药费620元、误工费150元、交通费17元、精神损失费1500元、工商登记费60元，并承担该案受理费以及资料和证件复印费。分析：一颗不知从何处飞来的李子，就把深圳市某物业管理处以及该公虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目睹这一事实的证人。而最重要的一点就是，物业公司和业主签订的协议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内，也无权管理。所以从合同义务来讲，物业公司不应成为这个案子的责任承担人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适格。高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵，实施侵权行为的侵权人是抛物者，而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。管理处作为物业管理者，无法预知侵权行为发生的时间，也无法对该侵权行为进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程中，不存在过错，对原告不承担赔偿责任。①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的月20一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。②以无人居住为由拒不交纳物业费的典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。法院判决：柳先生应交物业费案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共到维持和保证.第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。案例解析：该女士应交物业管理费房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷典型案例：2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。3611.6案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。法院判决：物业公司应当承担责任。案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在 6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业可以根据业主维修费用应由业主承担4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷相关法律法规：《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理并无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当行为和注意事项告知业主。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果（五）其它影响建筑结构和使用安全的行为本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业管理企业承担赔偿责任。审理结果：法院判决支持了于某诉章某的（一）章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。（二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。（三）关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。第四篇：物业费纠纷案例物业合同是一种双务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业并与之签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主都具有约束力。服务和收费是合同的主要内容，也是目前物业公司与业主纠纷的主要焦点，这些纠纷还引发许多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院发布了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，更好地处理上述纠纷。收费单位可申请支付令[案例]收费一直是物业服务企业头痛的事。某物业收费员赵某反映，一些业主，常以房屋闲置，没享受或无须接受相关的物业服务等为理由拒绝交费。他们对无正当理由的业主可否采取停水停电的方式督促他们交费？可否向法院起诉申请支付令？[说法]对无正当理由不按时交费、拒绝交费的业主，物业服务企业不宜191最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《民事诉讼法》第191有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；（二）支付令能够送达债务人的。申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据”。业主可行使抗辩权[案例]业主齐某连续几年拒交物业费，他的理由是，物业服务企业没有自己受到不小的损失，这样的损失物业又不赔偿。[说法]业主可以以此为理由，根据《合同法》第67条规定，提出拒绝交费的抗辩。这里的承诺必须是服务企业真实的意思表示，内容必须清楚明确，经全体业主或业主委员会同意，不违反法律法规的规定和合同的约定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”业主和物业使用人承担连带责任;[案例]退休工人老钱搬儿子处与儿子同住，把自己三室一厅的老屋租给了来此地做买卖的外地人何某。双方签订了为期4年的租赁合同，合同约定每月租金1万元，一年一交，承租期间承租房屋的物业费、水电费由承租人何某负责。老钱收了第一年租金后，租金给了儿子。因儿子在外地工作，老钱回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的约定时间，房租费都是通过邮局汇款解决的。眼看第四年合同到期了，老钱回老家处理租房一事。当其回家时看到，家门锁着、房是空着。原来何某租房时提供的是假身份证，第四年的租金1发现，42.41物业服务单位要老钱交出这笔费用时，老钱拿出了与何某签订的房屋租赁合同，那么这一合同能否阻却物业向老钱收缴物业费呢？[说法]不能。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。何某下落不明，物业费用应由业主老钱承担。老钱与何某的约定，不能对抗老钱连带责任的承担。第五篇：工程法规案例案例一：1998年4月，××房地产开发有限公司（以下简称甲方）是××建筑集团第六分公司的乙方签订《建设工程施工合同》，约定：1999年1月双方又签订《终止协议》，该协议约定：“技措费及赶工费另行协商，如不能达成协议，此纠纷交由某仲裁委员会仲裁。”2001年5月乙方根据《终止协议》中的仲裁条款就技措费、赶工费问题向协议约定的仲裁委员会申请仲裁。甲方则在仲裁庭首次开庭前向法院申请确认该仲裁条款无效。甲方认为：乙方在签定《建设工程施工合同》及《终止协议》时并未依法注册成立，因此根本不具有签订仲裁条款的年9而且早在1994年，某建筑集团就为乙方出具了授权其在该地区承揽工程的委托书，因此上述《建设工程施工合同》及《终止协议》有效，仲裁条款当然有效。问题：仲裁条款有效吗？解答：根据《仲裁法》第17为能力人订立的仲裁协议无效。乙方在签定《建设工程施工合同》及《终止协议》时尚未依法注册登记，不具有合法的民事主体资格，即不具有民事权利能力和民事行为能力，其签订的仲裁条款当然无效。尽管某建筑集团曾为乙方出具授权委托书，但由于当时乙方并未注册登记，不具有民事主体资格，因此这种代理行为不具有法律效力。案例二：基本案情：1994年6月10日，原告（香港××投资有限公司）被告（广州××有限公司）签订了一份《土地使用权转让合同书》，约定广州公司将其拥有的位于广州市××工业区的一块面积为2000m2的工业用地转让给香港公司，转让款共500万元。该合同签订后，香港公司即依约将转让款500万元支付给广州公司。广州公司收款后却迟迟没有办理有关转让手续。至1996年12月，香港公司从有关部门了解到，广州公司所转让的土地根本不能依法办理过户手续，为此香港1998年8月12日向法院提起诉讼，要求依法解除双方签订的土地使用权转让合同，依法判决广州公司返还香港公司土地转让费人民币500万元及利息，并赔偿经济损失港币281994年6月10日签订了土地使用权转让合同后，该合同已于1994年履行完毕。此后，双方从未对上述合同的履行有过任何争议或补充协议，香港公司的起诉已超过了诉讼时效，请求依法驳回香港公司的诉讼请求。案件处理：法院审理认为，香港公司的起诉已超过了法定的诉讼时效，且未能举证证实诉讼时效有中止或中断的情况，其诉讼请求依法应予以驳回，本案受理费由香港公司负担。案例评析：香港公司败诉关键在于其起诉已超过诉讼时效，且不能举证证实在合同签订后三个月内，香港公司付清余款的同时，广州公司应完善用地手续，即出具有效的土地使用权证书。因此，诉讼时效期间从1994年9月10日起至1996年9月10日止。香港公司虽称其曾于1995年5月2日、1997年1月5日两次函告广州公司，但未举证证实其主张，所以未获法院采纳。因此，为了使诉讼时效延长，一定要留下证实诉讼时效中断的证据。本案中，香港公司致函给广州公司，应亲自送广州公司签收，留下回执，或通过邮局挂号邮寄，这样才能保证民事权利在被侵害时得到法律的保护。案例三1999年9月22日被告就某住宅项目进行邀请招标，原告与其他三1999年10月14被告就该项目向原告发出中标通知书。该通知书载明：工程建筑面积82174m2，中标造价人民币8000万元，要求10月25日签订工程承包合同，10月28日开工。中标通知书发出后，原告按被告的要求提出，为抓紧工期，应该先做好施工准备，后签工程合同。原告同意了并配合被告在10月28日打了两根桩，完成了项目的开工仪式。但是工程开工后，还没有等到正式签订承包合同，双方就因为对合同内容2000年3月1日，被告函告原告：将另行落实施工队伍。双方协商不成，原告只得诉至法院。在法庭上，原告指出，被告既已发出中标通知书，就表明招投标过程中的邀约已经承诺，按照招投标文件和《施工合同示范文本》的有关规定，签定工程承包合同是被告的法定义务。因此，原告要求被告继续履行合同。但被告辩称：虽然已发出了中标通知书，但这个文件并无合同效力，且双方的合同并未签定，因此双方还不存在合同上的权利义务关系，被告有权另行确定合同相对人。案件审理：法院审理后认为，按照《招标投标法》第45条规定：中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。第46条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。显然，被告的观点和行为是不符合法律规定的，因此法院依据上述规定认定被告违约，并判决由被告赔偿原告的经济损失158万元。案例评析：中标通知书对当事人具有法律约束力。任何一方拒绝签订合同，违反了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。根据2001年6月189标投标管理办法》规定：招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。案例四某高速公路工程项目经有关主管部门批准后，由当地交通部门自行组织施工公开招标。招标工作主要内容确定为：⑴成立招标工作小⑸投标单位资格审查；⑹发放招标文件；⑺组织现场踏勘和招标答疑；⑻接受投标文件；⑼开标；⑽评标；⑾确定中标单位；⑿发出中标通知书；⒀签定承发包合同。当地交通部门于200041标答疑。招标文件明确规定：工期118164月10日，招标小组发现原招标文件规定的招标范围有误，遂进行修改，并及时通过电话通知了所有的招标文件收受人。鉴于投标时间过于紧迫，招标人决定将投标截止日期延迟至4月24日16招标小组还请来了市公证处法律顾问。开标前招标小组对各投标单位进行了资格审查，并通过了公证。在审查中，法律顾问对一家建筑企业提出疑问，这家公司所提交的资质材料种类与份数齐全，有单位盖的公章，有项目负责人签字，因此招标小组决定保留该公司标书。问题：按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律的规定，在该项目施工招标工程中，哪些方面是错误的？请逐一加以说明。解答：该施工招标在以下几个方面有误：①要求领取招标文件的人员均按要求在表格上登记并签收是错误的。按照《招标投标法》的规定，招标人不得向投标人泄露其他投标人或潜在投标人的情况。②投标截止时间过短。按规定，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得短于20天。③招标人可以对招标文件进行必要修改或澄清，但应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，且须以书面形式通知所有招标文件收受人。案例中在这两个方面均存在错误。④开标前对投标单位资格进行审查是错误的，因为按照该项目的招标工作内容，已进行过资格预审。⑤招标小组认为那家建筑公司的标书有效，予以保留是错误的。因为该公司的标书虽有单位公章，但仅有项目负责人的签字，没有法人代表的签字，因而是废标。案例五2000年4建设工程合同。合同约定：工程采用固定总价合同形式，主体工程和内外承重砖一律使用国家标准砌块，每层加水泥圈梁；某大学可预付工程款（合同价款的10％）；交付使用后，如果在6个月内发生严重质量问题，由承包人负责修复等。1年后，学生公寓如期完工，在某大学和某建筑公司共同进行竣工验收时，某大学发现工程3～5层的内承重墙体裂缝较多，要求某建筑公司修复后再验收，某建筑公司认为不影响使用而拒绝修复。因为很多新生急待入住，某大学接收了宿舍楼。在使用了8个月之后，公寓楼5层的内承重墙倒塌，致使1人死亡，人受伤，其中1人致残。受害者与某大学要求某建筑公司赔偿损失，并修复倒塌工程。某建筑公司以使用不当且已过保修期为由拒绝赔偿。无奈之下，受害者与某大学诉至法院，请法院主持公道。法院在审理期间对工程事故原因进行了鉴定，鉴定结论为某建筑公司偷工减料致宿舍楼内承重墙倒塌。根据《建设工程质量管理条例》第40条规定主体结构为终身保修，某大学与某建筑公司在合同中约定保修期限为6个月，违反了国家强制性法律规定，因此是无效的。某建筑公司应当向受害者承担损害赔偿责任，包括：医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等。造成受害人死亡的，还应支付丧葬费、抚恤费、死者生前抚养的人必要的生活费用等。此外，某建筑公司在施工中偷工减料，造成质量事故，有关主管部门应依照《建筑法》第74条的有关规定对其进行法律制裁。案例六1998约定由郑某承包某大桥行车道板的架设安装。该合同还约定，施工中发生伤、亡、残事故，由郑某负责。原告吴某经人介绍到被告郑某处打工。为防止工伤事故，郑某曾召集民工开会强调安全问题，要求民工在安放道板下的胶垫时必须使用铁钩，防止道板坠落伤人。某日下午，