锦丽苑商业中心售价及经济测算

锦丽苑商业中心售价及经济测算

2009年8月4日11

项目素质分析>>>>>>2周边环境分析>>>>>>3项目售价及经济测算>>>>>>目录2项目基本指标地理位置：项目位于滨河路与金山路交汇处西南侧；建筑结构：建筑共1栋，共六层，1-3层为商铺，4-6层为公寓；项目现状：全部出租，一层租金70-80元/㎡·月左右；经营状况良好；主要商家：名典咖啡、克拉克海奇健身中心、江南神韵养生会馆、江南神韵美容美发中心、博思堂房产超市、豆豆花艺、豆豆婚庆等。锦丽苑锦华苑创意街区锦丽苑商业项目目前全部出租，商家经营状况良好，本报告针对项目1-3层商业进行评估。3项目基本状况项目商业业态以餐饮、休闲为主。北名典咖啡名典咖啡克拉克海奇健身中心江南神韵养生会馆江南神韵美容美发博思堂房产超市豆豆花艺豆豆婚庆新泽地产展示中心超市美容健身会所中庭电机房、公用配电所、卫生间、监控室等物业管理用房4项目基本状况项目1-3层商业面积表5项目四至状况北东西南北侧临金山路，向北为江苏银行、水洲饭店、水利部苏州培训中心；西侧为锦丽苑新区高端住宅区；再向西为狮山新苑；南侧锦华苑新区高端住宅区；再向南为狮山路，金狮大厦、金河国际中心等写字楼；东侧临滨河路，再向东为嘉成国际、中国联通、生物医药中心等；项目周边居住小区以高档、中高档为主；项目位于狮山商圈，商业氛围比较浓厚。6项目区位及交通分析锦丽苑锦华苑创意街区锦丽苑商业项目位于滨河路与金山路交汇处两侧临路，昭示性较好；项目北侧金山路，双向两车道，路况一般；项目东侧为滨河路，双向四车道，向北连接邓尉路，双向四车道，附近规划未来的轻轨一号线的一个站点；向南连接狮山路交通状况良好；项目附近有游3、33、308、321、325、315、622、328、31路公交车通往新区、吴中区、园区等各个区域。轻轨站点公交站点项目周边路况较好，交通便利，公共交通较为发达。71

项目素质分析>>>>>>2周边环境分析>>>>>>3项目售价及经济测算>>>>>>目录8项目周边商业情况9项目周边商业情况概述项目周边商业除狮山路以外，其他多为社区配套型临街商业，包括邓尉路、何山路、竹园路等，商业档次较低；项目周边集中式商业较少，仅有润捷广场、X2创意街区与永利广场。101

项目素质分析>>>>>>2周边环境分析>>>>>>3项目售价及经济测算>>>>>>目录11项目经济测算市场比较法通过对可比案例的租金比较及修正，本项目1层租金约为：100元/㎡·月综合评价项目租金，我们暂定测算租金为：1层租金为100元/㎡·月；2层租金65元/㎡·月；3层租金45元/㎡·月；12项目经济测算通过对项目的租金收益测算，1层租金平均为100元/㎡·月以15年的投资回收期计算，根据租金反推法计算得出：项目1层的售价18000元/㎡项目1-3层的售价12600元/㎡13项目经济测算市场比较法通过对可比案例的租金比较及修正，本项目1-3层均价约为：17800元/㎡14项目经济测算约为15200元/㎡

（毛坯）通过市场比较法、租金反推法所得的参考价格，以及结合房地产市场的环境保守估算项目1-3层的销售均价：比较法的参考价格*0.5+租金反推法的参考价格*0.5综合评价项目售价为：1层售价为21700元/㎡；2层售价为14100元/㎡；3层售价为9800元/㎡；15项目经济测算若投资6600万买下该项目，