某知名物业顾问公司介绍培训教材

戴德梁行

物業顧問戴德梁行簡介國際專業房地產顧問公司1993年于香港成立梁振英測量師行2000年1月1日与新加坡的戴玉祥產業咨詢公司和英國上市公司DTZDebenham

合組成戴德梁行。与北美洲的Staubach公司組成聯營公司專注提供給跨國企業在海外一站式服務全球38個國家155個城市设有分公司，雇有六千五百多名職員內地設有八個公司，天津、北京、上海、大連、廣州、深圳、重慶、杭州世界性的公司38国家155办事处超过6,500员工

-大中国地区：香港，台湾

及大陆地区-东南亚地区：新加坡

及印度尼西亚-欧洲,中东,非洲,

澳大利亚,东南亚

太平洋及拉丁美洲

世界性的公司与Staubach公司联盟，在美洲有38个办事处1,500名员工太平洋广州深圳台北(37)上海天津北京大连香港(203)重庆杭州(120)(170)(34)(52)(15)(17)(9)(14)戴德梁行大中华区分公司分布图戴德梁行簡介服務范圍：租戶代表跨國企業住宅服務建筑顧問營銷策划物業管理估价部寫字樓代理厂房倉庫代理住宅代理店舖代理調查及顧問酒店經濟顧問投資管理租戶代表及跨國企業住宅服務主要客户：香港住宅房地产市场研究北京住宅市场研究上海写字楼市场研究上海服务式公寓及酒店市场广州写字楼及酒店市场大连写字楼、商场、住宅研究上海土地用途规划美国友邦家乐福瑞士信贷银行福特汽车摩托罗拉耐克诺基亚飞利浦美国电视日本领事馆西门子调查及顾问主要项目及客户：瑞典外交部香港房屋协会香港置地地下铁路新世界中国地产渣打银行新鸿基地产九龙仓强大的客户基础

StrongClientBase

强大的客户基础强大的的客户户基础础營銷策策劃之之重要要性提高企企業形形象從眾多多競爭爭對手手中突突圍而而出突出項項目優優點;淡淡化化項目目缺點點營造熾熾熱之之售樓樓氣氛氛成功的的策劃劃是成成功銷銷售/出出租租的元元素是達成成投資資回報報的基基礎目标为物业业建立立一个个鲜明明的形形象，，务求求在众众多的的竞争争对手手中脱脱颖而而出。。制定策策略大大计，，为在在项目目发售售时可可得到到最佳佳的销销售成成果。。为了达达到前前述的的理想想成绩绩，市市场推推广策策划工工作可可分两两个阶阶段进进行，，并循循以下下范畴畴进行行：1.工工序流流程表表市场推推广策策划首首要工工作是是需要要定出出一个个有效效之工工序流程表表。流流程表表内将将会定定出整整个市市场营营销过过程中中需要进行行之各各项工工作内内容，，互动动性或或单体体性，，按先先后次序订订定开开始和和完成成时间间，目目的是是有效效控制制工作作时间。2.形形象象包装装本行将将为物物业定定出一一个鲜鲜明之之形象象，制制订广广告主主题语语，而而这个个主题题将在在日后后之广广告宣宣传和和宣传传工具具中体体现出出来。。3.市市场场推广广阶段段及时时间推广阶阶段可可分为为两个个阶段段物业业进行行，包包括软软性推推广阶阶段和和公开开发售售阶段段。软软推广广阶段段是采采用较较低调调的推推广手手法进进行推推广，，目的的是：：（1））测测验市市场初初步对对物业业之售售价反反应；；（2））为为公开开发售售铺路路；公公开发发售阶阶段是是推广广的重重点阶阶段，，推广广手法法是利利用广广告、、邮寄寄、写写稿和和展销销会会等推推广工工具和和活动动，目目的是是于短短期内内在市市场场上制制造物物业之之震撼撼性，，使物物业之之吸引引力大大大提提高高。4.定定价价和分分期推推出单单元数数量定价是是整个个营销销策划划中之之命脉脉，也也是本本行策策划顾顾问中中的重重点。。定价价之高高低是是根据据市场场情况况、参参考其其他楼楼盘之之定价价和销销售成成绩而而作决决定。。而分分开发发售前前之内内部认认购期期之反反应和和售价价将成成为公公开发发售时时定价价之重重要指指标。。无论论如何何，本本行将将会制制定分分期推推出单单元策策略（（推出出数量量和单单元楼楼层之之高低低组合合），，每阶阶段之之定价价便可可根据据前阶阶段之之反应应而作作调整整，目目标是是通过过提价价手段段以刺刺激市市民购购买意意欲。。5.付付款款办法法之策策略付款办办法之之变化化能帮帮助置置业者者解决决短期期资金金不足足之难难题，，另外外亦可可以刺刺激投投资者者买楼楼之意意欲。。因此此，本本行于于制定定付款款办法法时需需从以以下三三方面面考虑虑：（a）对一般般买家家而言言具有有相当当吸引引力，，加快快其投投资资的的决定定。（b）吸引有有资金金能力力的买买家去去支付付较大大比例例的前前期期款。。（c）对有一一次性性付款款的买买家更更具吸吸引力力。6.宣宣传活活动为了增增强物物业于于市场场上知知名度度和唤唤起目目标客客户之之关注注。本本行将将会根根据物物业之之优点点进行行合适适的宣宣传活活动，，现列列举市市场上上部分分较受受欢迎迎之宣宣传活活动方方式：：（1））新闻闻发布布会建议活活动举举办之之时间间、地地点、、费用用预算算、发发布会会内容容、组织和和安排排媒介介采访访等工工作，，透过过各媒媒体的的宣传传功能能，增加物物业于于市场场之曝曝光率率，以以收宣宣传效效益。。（2））开放放日或或展销销会本行将将于物物业投投入市市场销销售之之初期期，提提议举举办开开放日日或展展销会会等活活动，，藉此此提供供机会会予有有兴趣趣购楼楼人士士亲身身体会会物业业之优优点。。本行行将组组织工工作人人员于于现场场作推推广安安排和和建议议当日日之操操作程程序，，并分分别与与室内内设计计公司司和广广告公公司共共同商商讨现现场布布置和和其他他推广广工作作之细细节安安排。。（3））促销销活动动建议有有关促促销活活动之之形式式及内内容，，并协协助开开发商商进行行有关关活动动，以以提高高参观观者之之购房房意欲欲。7.销销售中中心布布置建建议本行将将从以以下三三方面面作考考虑，，确立立销售售中心心之设设计和和布置置准则则：（1））设置置销售售中心心位置置销售中中心选选址不不恰当当会直直接影影响销销售效效果，，故本本行行将根根据交交通网网络、、人流流量等等因素素提出出合适适之选选址址作为为销售售中心心。（2）销售中中心规模销售中心规模模必须适中：：过大会增加加开发商之成成本和资源，，造成浪费；；过小会给参参考者有压迫迫感，减低参参观者意欲和和影响项目本本身之形象。。（3）服务台台、模型、看看板和谈判区区之摆放位置置销售中心之设设备和工具摆摆放应恰当，，确保中心空空间得以充分分利用；在参参观者与销售售人员进行洽洽谈之同时，，不会妨碍其其他人进行参参观活动。8.地盘盘现场布置建建议本行将会根据据物业之现场场环境，提出出以下之布置置建议：（1）旗海、、横幅、水波波带和升空球球之放置位置置（2）电脑喷喷画／广告牌牌的面积和摆摆放位置9.样板房房安排之策略略不同型号之样样板房可直接接帮助买家清清楚了解不同同型号之设计计优点。公寓寓之样板房可可配合豪华装装修连精美家家具和电器，，这都能刺激激参观者购买买欲望。本行行将于第一阶阶段提供以下下三方面建议议，继而在第第二阶段与室室内设计公司司共同进行研研究，并协助助开发商提出出修改建议及及验收样板房房。（1）样板房房选择建议每个楼盘均有有多个不同型型号面积的单单元，本行将将按照物业之之单元类别和和市场需求情情况，针对性性地建议设置置样板房之户户型类别。（2）内装修修设计标准之之建议本行将根据以以往成功推广广之楼盘作蓝蓝图，提出对对物业样板房房内装修设计计建议，务求求突出物业之之建设风格和和优点。10.宣传传工具配合和和预算（1）宣传工工具配合本行将会根据据不同之市场场情况和既定定之宣传形象象，建议采用用有效之宣传传工具和广告告推出之时间间等工作。同同时，本行亦亦将介绍和推推荐有关的广广告公司并提提供有关意见见予其制定以以下宣传工具具。－大厦标记－－楼书－－宣传单张张－围版设计－－纪念品品 －旗海－展销板－－模型－－互联网广告告－横幅和广告告版 －电视视、报章和杂杂志广告除以上建议外外，本行亦随随实际市场状状况，作出合合适的策略建建议。（2）广告和和宣传工具预预算为协助开发商商有效地控制制成本，本行行按上述之宣宣传工具类别向多间间广告公司查查询各项目工工具之制作、、印刷和刊登等费用用，从而拟定定一套详细和和完整的广告告和宣传工具预算，，以供开发商商参考。在征得开发商商认可后，我我行将参与广广告宣传的全全程工作。业绩介绍北京光華長安大廈廈位置 ：北北京市東城區區建國門內大大街7號項項目功能：： 位於長安安街沿線，為為北京最早期期甲及分配級級寫字樓之一一，總建築面面積65,000平方方米，佔地地面積10,000平方方米，由以下下幾部分分構成：- 二幢高檔檔寫字樓- 京城著名名的長安大戲戲院- 高檔餐廳廳開業日期：： 1996年10月發展商 ：光光華置業有有限公司工作範圍：： 物業管理理顧問及銷售售代理北京光華長安大廈廈Address :No.7JianguomenneiAvenue,DongchengDistrict,Beijing

Functional :Totalfloorareaisabout65,000sq.m.TheArrangement developmentconsistsofthefollowingcomponents:- Twoblocksofficetowers- Cinema- RestaurantOpeningDate :October1996Developer: BrightChinaPropertiesLtdServices :PropertyManagementConsultant&SalesAgentBrightChinaChangAnBuilding,Beijing北京恒基中心心位置 ：東東城區建國門門內大街18號

項目功功能 ：是是北京市最大大型的購物商商場之一。鄰鄰近北京及及分配火火車站，總建建築面積280,000平方米，佔佔地面積積30,000平方米。。恒基中心由由以下幾部份份構成：- 3幢幢優質辦公大大樓- 1幢豪華華公寓- 大型現現代化購物商商場，面積約約80,000平方米-寶寶晨酒店開開業日期：： 1998年8月發發展商 ：北北京恒兆置置業有限公司司

工作範圍圍 ： 招商商代理

現有有租戶 ：Fendi,HugoBoss,Ferragamo,Dunhill,Esprit,Ferre,中中商賽特百百貨北京恒基中心心Address :No.18JianguomenneiAvenue,DongchengDistrict,Beijing

Functional: Totalfloorareaisabout280,000sq.m.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:- Threeblocksofficetower- Oneblockserviceapartment- 80,000sq.m.contemporaryshoppingmall- ParagonHotelOpeningDate :August1998Developer: BeijingHendersonPropertiesCoLtdServices :LeasingAgentExisting :Fendi,HugoBoss,Ferragamo,Dunhill,Tenants Esprit,Ferre...HendersonCentre,Beijing上海恒隆廣場場上海恒隆廣場場上海恒隆廣場場位置 ：上上海市南京西西路1266號

項目功功能 ：分分二期，總建建築面積達175,000平方米，，及分配其其中商場約約55,000平方米，，恒隆廣場由由以下幾部部份組成：：- 第一期66層高智智能商業大廈廈及商場- 第二期46層高智智能商業大廈廈入伙日期：： 2001年4月發展商 ：上上海恒邦房房地產開發有有限公司工作範圍：： 招商代理理現有租戶：： LouisVuitton,Celine,ChristianDior,Escada,Fendi,Prada,Hermes,Lancel,Dunhill,Cartier,Trussardi,BCBG,HugoBossMen,Loewe,JPTod’s,HugoBossWoman,Chanel上海恒隆廣場場Address :1266NanjingXiLu,Shanghai

Functional: Totalfloorareaisabout175,000sq.m.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:- PhaseIOneblockof66-storeyhigh-riseofficetowerand58,000sq.m.ofshoppingmall- PhaseIIOneblockof48-storeyhigh-riseofficetowerOpeningDate :April2001Developer: ShanghaiHangBondPropertyDevLtdServices :LeasingAgentExisting :LouisVuitton,Celine,ChristianDior,Escada,TenantsFendi,Prada,Hermes,Lancel,Dunhill,Cartier,Trussardi,BCBG,HugoBossMen,Loewe,JPTod’’s,HugoBossWoman,ChanelPlaza66,Shanghai上海港匯廣場場位置 ：上上海市徐匯區區華山路2118號項目功能：： 項目位於於上海西南區區及上海最大大的地鐵站––及分配徐徐家匯站上蓋蓋，佔地50,788平平方米，總建建築面積達達309,000平平方米，港匯匯廣場由以下下幾部份組成成：- 兩幢55層的高智能能商業大廈- 一幢10層之酒店式式商務套間- 兩幢34層的高級住住宅大廈- 12萬平平方米多元化化之大型購物物商場入伙日期：： 1999年8月發展商 ：恒恒隆集團、、恒基(中中國)投資資有限公司、、希慎興業有有限公司司、上海徐家家匯城集團股股份有限公司司工作範圍：： 招商代理理現有租戶：： Ports,Mirabell,Staccato,Giordano,GiordanoLadies,AmericanEyes,IPZone上海港匯廣場場Address :2118HuaShanLu,XuHuiDistrict,Shanghai

Functional: Totalfloorareaisabout309,000sq.m.TheArrangementdevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:- Twoblocksof55-storeyhigh-riseofficetowers- Oneblockof10-storeyserviceapartment- Twoblocksof34-storeyhighclassresidentialflats- 120,000sq.m.contemporaryshoppingmallOpeningDate:August1999Developer:HangLungDevelopmentCoLtd,Henderson(China)InvestmentCoLtd,HysanDevelopmentCoLtd,ShanghaiXujiahuiCentre(Holdings)CoLtdServices: LeasingAgentExisting: Ports,Mirabell,Staccato,Giordano,GiordanoTenantsLadies,AmericanEyes,IPZoneGrandGateway,Shanghai上海瑞虹虹新城位置：： 上海海市虹口口區臨平平路333號項項目功功能：： 共七七座樓及及分配配- 第一一座至第第三座名名議樓樓層32層-第第五座座至第八八座名名議樓層層38層層

入伙伙日期：：第第一期1999年3月(第一座座至第三三座)第第二期2000年3月(第五座座至第八八座)發發展商商 ：上上海瑞瑞城房地地產有限限公司工工作範範圍：： 銷售售代理上海瑞虹新新城Address: 333LinPingRoad,HongkouDistrict,Shanghai

Functional :Totalof7blocksofresidentialbuilding.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:- Phase1: Block1~Block332storey- Phase2: Block5~Block838storeyOpeningDate: March1999(Phase1)March2000(Phase2)Services: SalesAgentRuiHongNewCity,Shanghai位置：：大大连市中山山区人民路路建筑面积：：140000平平方米简介：：综合合商业大厦厦，包括写写字字楼楼、商场及及服务式公公寓发展商：：香港港九龙仓提供内容：：市场调调研及功能能定位大连时代广广场大連新世界界廣場位置 ：中中山區天天津街與友友好路交界界

建築築面積：： 合共139,300平方米簡簡介：： 地下一一層至地面面六層為場場；另另兩幢分分別為232層寫字樓及及31層住宅發發展商：： 新世世界中國地地產有限公公司服务内容：：营销策策划推广大連新世界界廣場位置：：中中山区港湾湾街建筑面积：：120000平平方米简介：：高高档住宅发展商：：大连连万众房屋屋开发有限限公司服务内容：：市场营营销策划推推广、销售代理大连清华园园天津惠惠禧溫溫泉公公寓位置：：河河