【基础】成本逼近法中参数取值及估价程序

【关键字】基础对成本逼近法中各参数取值及估价程序的重新思考和订正敬松①杨珊②滕一华①（①重庆工学院工商管理学院，重庆400050②重庆金汇会计师事务所有

限责任公司，重庆400015）内容摘要：成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它在实际估价实务中暴露出了一些认识偏差。论文分析了成本逼近法中各参数的取值，并认为成本逼近法适用范围可拓展到任何类型的土地价格评估。在以上分析和认识根底上，对成本逼近法估价程序做了重新订正。关键词：成本逼近法参数取值估价程序成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。由于这种方法以成本作为评估的根底，在我国目前土地市场缺乏较为发达、完善的市场环境和充分的市场信息，地产市场操作不规范的情况下，它成为土地评估实务中经常运用的方法。但成本逼近法，在实际估价实务中暴露出了许多明显的问题，从而导致其评估结果很大程度上不能真实的反映土地价值,为此，有必要对成本逼近法进行深入研究，以使成本逼近法估价结果能真实地反映土地收益及土地价值规律，促进我国土地市场的完善和发展..国标”对成本逼近法基本公式的表述成本逼近法作为模拟公允市价的评估方法，在中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称国标”中的基本公式表述为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值.成本逼近法中各参数取值分析土地取得费和土地开发费的取值依据在实际估价过程中，土地取得费和土地开发费往往以该土地取得和开发的实际相关费用作为评估依据，这种方式将成本简单地理解成为了因生1文档收集于互联网，如有不妥请联系删除.产产品或提供劳务而花费的各种费用的总和。我们认为成本逼近法所依据的根底成本----土地取得费和土地开发费应是待估宗地所在区域的客观成本或有效成本。因此，应用成本逼近法对土地价值进行评估，我们应以待估宗地所在区域在估价时点上的平均土地取得费和土地开发费作为取值参照，而不应以实际相关费用作为取值依据。另外，土地取得费的取值在实际估价中往往不区分土地取得前的权利性质，一律用征地费作为取值依据。而我们认为正确的取值依据应区分不同情况：若土地取得前是农用地或荒地，征地费用可作为土地取得费的主要依据；若该土地本身就是国有土地如旧城改造用地，这时土地取得费则应以拆除房屋和构筑物的补偿费以及拆迁安置补助费为主要依据。土地开发费中各种费用的测算土地开发费的测算应首先按照待估宗地的条件，评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度，然后以确定的待估宗地开发程度在该区域需投入的各项客观或有效费用来计算。待估宗地的开发费主要包括宗地根底设施配套费以及产权人进行地产开发需缴纳的城市建设配套费。①,土地开发费的取值不应仅考虑红线内开发程度的影响，而应综合考虑红线内外开发程度对宗地地价的影响土地开发费除了开发场地内的根底设施所需耗费的费用外，场地外的土地开发程度对地价的影响也是很明显的。例如，两宗红线内开发程度相同的土地A和B,处在土地级别、用途相同而场地外开发程度不同的地方，场地外六通一平”的A地地价就会高于场地外没有开发的B地地价。显然这部分增值是由红线外开发程度的辐射投资性增值引起的。②,红线内外开发程度中通”和平”对地价的影响程度不一致据我们的实际调查，红线外的根底设施通”的状况对地价影响程度大，而红线内的根底设施平”的状况对地价的影响程度大。两者对地价的影响应根据实际情况结合对有关专业人士的咨询取一个相对合理的权重，以其加权算术平均数作为宗地红线内外开发程度对地价的影响。③.红线外根底设施的分摊红线外根底设施并不是完全为评估宗地所利用，而是由该区域的所有宗地共同享用，因此应根据该区域所有宗地各自的享用程度对红线外根底设施进行分摊，享用度高则应分摊的红线外根底设施比率大；反之，则小。④,红线内外根底设施成新度对地价的影响在进行红线外根底设施分摊的同时，也应考虑红线外根底设施通”的成新度（准确描述应为通”所对应的物质实体的成新度，以下同）对地价的影响。虽然红线外通”的新旧状况不能直接影响到宗地的使用价值，然而通”的状况将直接影响到红线内通”的保证度。从表面上看，红线外通”状况的好坏并不需要红线内产权人作相应的投入，但是为了保证红线内的通”，市政部门必须作相应的投入，这部分投入对土地来讲，是客观存在的。因此在土地评估时，必须考虑红线外根底设施成新度对地价的影响。同时，红线内根底设施的成新度也对宗地地价产生影响。若红线内的根底设施陈旧，为了保证土地的正常使用效益，土地使用者或土地开发商就会自己出资进行维护和保修，显然这部分费用也应记入开发成本之中。所以，应综合考虑红线内外根底设施的成新度对宗地地价产生的影响。为了促进城市根底设施建设，根据国家有关规定并结合实际情况，凡在城市规划区范围内进行工程建设的单位和个人，均应在取得建设工程规划许可证之后交纳城市建设配套费。因此该项作为地产开发的前期费用我们认为也应纳入土地开发费的组成部分。土地开发利息计算中开发周期的确定土地开发利息计算中开发周期是指达到在估价中所确定的待估宗地开发程度的正常开发周期。我们认为开发周期的确定应该根据所开发项目的目的、级别、类型、地质状况以及宗地所在区域范围内开发同类相似项目的土地的社会平均开发周期，即最有代表性的周期等综合确定，而不能在估价实务中对于任何宗地均设定其土地开发周期为1或2年等。资利润率的确定在完全市场竞争条件下，投资会产生一个社会平均利润，土地开发投资（包括土地取得费、土地开发费和各项税费）也不例外，应计算合理的利润，这就必然涉及到投资利润率的确定问题。但目前，我国的市场情况是不完全竞争的，尤其是在我国房地产市场不完善的情况下，不可能产生一个相对合理的社会平均利润。目前普遍存在着行业利润，但行业利润的调查也是相当困难的，而客观合理的投资利润率是与其投资影响因素相关的。经我们调查分析，土地投资利润率与市场供求、投资回收期、固定成本额、投资风险、社会经济发展水平、投资地产的类型等有着密切的联系。一般来说，市场需求大于供给或投资回收期长或固定成本高或投资风险大的房地产业，其投资利润率就高；反之则低。另外，在其他条件完全相同条件下，投资商业型地产的利润率最高，住宅次之，工业最低。对土地增值收益概念的认识在我们所见的许多土地估价报告中往往把土地增值收益等同于土地使用权出让金，这是不准确的。土地增值收益并非完全就是土地使用权出让金即土地所有权收益。这是因为土地增值收益只在土地流转（出让、转让等）过程中才表现出来。在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。.成本逼近法适用范围的拓展及实现根据政治经济学原理，任何价格类型，如收益价格、比准价格都是以价值为根底的，而价值又是以社会平均劳动耗费即客观成本为主要组成部分的。因此以客观或有效成本作为评估根底的成本逼近法适用范围可拓宽到任何类型（含收益性或非收益性物业）的土地价格评估，只是其评估技术路线应在国标”所表达的基本公式根底上实现由成本价格到市场价格的转化，因为在土地估价中估价人员评估的是价格”而不是成本”。要实现转化这就必须在成本”根底上进行一系列的因素修正。准确的讲，通过国标”基本公式所评估的地价仅仅是该宗地所在区域的区域地价，它还不是评估宗地的价格。因此需要在以上区域地价根底上通过对评估宗地自身因素以及土地市场状况对价格的影响修正使之结果更好地逼近评估宗地本身的市场价格。年期修正国标”基本公式所计算出的地价为无限年期地价，而在实际中土地的使用都是有限年期的，因此在估价实务时，准确计量的宗地地价评估应对以上区域地价进行年期修正。土地价格的年期修正系数为：K=1-1/（1+r）n式中r：土地资本化率（一般以评估基准日中国人民银行公布的一年期存款利率作为安全利率，再根据估价对象所处地区经济现状及土地开发利用方向、土地取得方式和物价指数状况确定风险因素调整值。安全利率加风险因素调整值作为投资开发该土地的资本化率）n：待估宗地尚可使用年期或设定年期个别因素修正国标”基本公式所评估的区域地价仅仅考虑了社会氛围和周边环境因素，未考虑宗地个体特质因素，因此在评估具体宗地价格时应进行个别因素修正。它主要对待估宗地的面积、形状、深度、宽度、采光通风、临街状况（街角地、临街地、袋地）、宗地内根底设施条件、临路类型（商业型、生活型、混合型、交通型）等因素修正。可出让土地比率修正主要是针对开发区的用地而进行的。在开发区内的用地，除了宗地自身用地面积的价格外，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和根底设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价也要摊到可出让各宗地地价中，其计算公式为：开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积地上建筑物对地价影响修正土地的价值是通过地上建筑物的价值来体现的。地上建筑物与土地是否相均衡，即土地和建筑物内部构成要素是否相一致对地价的影响很大。如不相一致，则需对地价作向下的一定程度修正。用途修正用途是构成地价的三要素（期日、用途、权利）之一，土地用途不同，单位土地面积上可获得的预期收益则不一样，因而土地价格不同。成本逼近法测算出的价格一般为建设用地价格的下限，即其结果仅接近于一般工业用地的价格，对于具体宗地来讲，一些收益性质较为明显的土地用途如商业、住宅等，为了使估价结果逼近”真实价值，则必须对用途进行修正。这一思想，我们认为是实现从狭义上的积算价格到收益价格转化的关键。其方法如下：待估宗地地价=地价对途修正系数用途修正系数=同一级别商业（或住宅）用地基准地价/同一级别工业用地基准地价-1用途效益修正现实用途是否达到土地的最有效使用直接影响到土地预期收益的大小，即地价的高低。如果评估用途在法定土地利用方式下未达到最高最佳使用，即地上建筑物的利用状况与其所处的区位状况不相匹配，则需对地价进行用途效益修正，即根据实际情况向下修正。市场供求对地价的影响修正市场供求关系的状况对地价的影响也是较大的。若供大于求则应向下修正；若供小于求，地价应向上修正。通过这一修正，从而实现了从积算价格到能反映市场特性的比准价格的转化。.成本逼近法估价程序的重新订正为了使成本逼近法成为一种更加完善和科学的土地估价方法，根据上述我们对成本逼近法中相关问题的讨论，对成本逼近法估价程序作如下重新订正。土地取得费（含税费）Si若土地取得前是农用地或荒地时&=征地费用+相关税费+不可预见费（按征地费用和相关税费的一定比例计算）若该土地本身就是国有土地如旧城改造用地时&=拆迁安置补偿费+相关税费+不可预见费（按拆迁安置补偿费和相关税费的一定比例计算）土地开发费&S2=红线外基础设施享用度分摊现值与红线内基础设施现值的加权算术平均数十城市建设配套费X建筑容积率或规划容积率红线外基础设施享用度分摊现值是指首先在考虑红线外基础设施成新度（“平”一般不考虑成新度）的基础上，再根据红线外基础设施享用度得出的红线外基础设施的分摊值。红线内基础设施现值的加权算术平均数是指在考虑红线内基础设施成新度（“平”一般不考虑成新度）的基础上，再根据红线内外“通”和“平”分别对地价的影响权重而得出的结果。投资利息S3&=土地取得费利息+土地开发费利息（利息在开发周期内一般按复利计算）投资利润SS4=（Si+S2）X开发周期X年投资利润率或$=（Si+S）X投资利润率成本价格计算&$=0+S+&+$土地出让金S:一般根据待估宗地所在区域的人民政府所规定的土地出让金标准来确定。区域地价SS7=S5+S6地价修正并确定土地价格S&=Sx使用年期修正系数x（1+个别因素彳正系数）x（1+地上建筑物对地价的影响修正系数）X（1+用途修正系数）X（1+用途效益修正系数）X（1+市场供求状况对地价的影响修正系数）.结论实践证明，通过对传统成本逼近法中各参数取值及估价程序的重新思考和订正，成本逼近法得到了更好的完善和发展；其评估出的宗地价格能较好的反映土地的真实价值，更能让人信服。参考文献.国土资源部土地估价师资格考试委员会编，土地估价理论与方法，北京：地质出版社2000.9:195-214.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布，城镇土地估价规程，北京：中国标准出版社2002.4:8-9.中国房地产估价师学会编，房地产估价理论与方法，北京：中国物价出版社，1995.1:86附：作者简介：敬松(1969-),男，汉族，四川人，硕士，讲师，主要从事房地产估价和政策法规研究。联系电话：(023)(H)手机：E-mail:AReflectiononSettingValueofParametersandAppraisalProcedureinApplyingCostApproachMethodJingSong1YangShan2TengYi-hua1(1.SchoolofBusinessAdministration,ChongqingInstituteofTechnology,Chongqir400050;2.ChongqingJinHuiCertifiedPublicAccountants,Chongqing400015)Abstract:CostApproachMethodisoneofthemainmethodsinlandvaluationBecauseofsomeproblemswhichhavebeenexposedinpracticin