楼宇物业管理服务方案

第一章拟采用的管理模式一、物业管理架构二、物业管理岗位编制管理处经理1人管理员1人工程维修2人保安领班3人保安员6人保洁3人第二章物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排：1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训容包括：物业管理概述及管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，实际演练等。二、在岗员工循环培训1班后的专题培训。22组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训容。为是评价员工工作的基础。管理的目的。4、培训计划及培训容提纲。第三章物业管理工作岗位职责一、项目经理岗位职责1行ISO9000ISO140012受总公司和上级部门的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6门的关系，便于开展各项工作。7他工作任务。二、项目经理助理岗位职责1、协调经理完成本管理处的各项工作。2、认真完成所分管的各项工作。3、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。4办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。5、有权处理顾客对其分管工作围的投诉。6、有权处理分管工作围的突发事件。三、物业清洁员岗位职责1、负责本辖区的清洁卫生工作。2、负责公司及管理处业户的服务工作。3、负责各区域的垃圾收集工作。4、完成领导交办的其他工作。四、工程管理部经理岗位职责1面管理工作。2安排与落实。3指标和经济指标。4机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7工的综合能力和素质。8设施的完善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作10务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。111、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻243修计划。4的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。6、完成上级交代的其他工作。六、弱电技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3作。4、完成上级交办的其他工作。七、暖通技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3备的大、中、小修计划。4施，使系统能运行在最优状态。八、维修工岗位职责1规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2备机房的整洁。3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4保证设施、设备的正常、完好。5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6、积极完成上级交办的各项临时任务。九、保安岗位职责1、防管理24不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行入物业管理区域。2、消防管理3、道路交通管理品不留放车。按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。（2。巡逻中遇到客户的要求及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。 并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇到紧急情况按应急预案执行。 理处处理。5、监控管理定点监控。应立即报告当班班长。有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记(5)保持监控室的清洁、卫生。第四章各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理方案房屋、建筑设施工作程序设备主管的采购计划的编制，委托维修的联系工作；12设施（年度）维修计划表》；提供工作指导及检查监督；对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房表》，上报公司主管部门。质量标准主体结构裂缝出现；确保构件的承载能力；构稳定牢固。屋面裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。外粉刷外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。水、电工作。通。供配电设备工作程序设备主管的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；12（年度）期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；指导，检查；每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，交经理审核后报公司主管部门；验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责处理应急事件。质量标准低压开关柜耐压试验应符合规规定；好；闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；双电源箱能自动切换；控制箱手动和自动操作均能运行。照明设备灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；开关切断相线，照明灯头有无触电危险；规定；防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具；防雷接地装置接地电阻值应符合要求；接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。机房环境消防设施完备，有效；设备均无积尘、积水、油渍；电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。供气设备随时进行报修。给排水设备工作程序设备主管的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；12（年度）期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；指导，检查；每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写计表》交经理审核后报公司主管部门；验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）总表》，报经理审核后，交公司主管部门；每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；按《应急预案》规定负责处理应急事件。质量标准供水泵各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；无泄漏，阀门启闭灵活；现象；电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。水箱及附件各浮球阀自动启闭灵活、可靠；各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；溢水管畅通，箱底排污阀良好；有效；各管道设备等无锈蚀，无渗漏。排水系统各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；各检查口标记清楚，操作方便；各排水横管无倒返水，排水畅通。污水处理系统各专用鼓风机运行平稳，无异常声；初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；压滤机运转正常、完好；要求；各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；气浮除渣设备完好；各电机绝缘性能符合规定；电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；消毒装置完好、有效；电气接地保护可靠、安全；经系统处理后，排放符合环保要求。消防系统工作程序日常巡视序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱的记录表。定期检查《设备定期启动记录表》；参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、测试记录表》。维修保养设备维修工负责消防设施的维修保养工作；行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的容要求进行周保养记录表》；记录表》。设备主管的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；12（年度）期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；导，检查；每周巡视消防设备,检查巡视记录；度统计表》交经理审核后报公司主管部门；验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）总表》，报经理审核后，交公司主管部门。质量标准消火栓泵消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；无泄漏、阀门启闭灵活；消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。消火栓及配套设施各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。消防报警消火栓泵运转应与报警联动；报警装置应可靠、正常，杜绝误报。弱电设备工作程序维修人员按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的容要求进行周保养记录表》；录表》；故障记录表》，及时排除异常和故障。电工收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》；报告设备主管，督促维修保养。保安人员备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，记录《监控、对讲设备巡视记录表》；发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。设备主管工作；12（年度）期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的经理审核后报公司公司主管部门；验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责处理应急事件；协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。质量标准摄像监控系统控制台-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定；-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；线；-二路电源切换正常、可靠；-设备接地保护、防护等安全、可靠。摄像机-各摄像机工作正常，配置数量齐全；-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；求。保安防盗系统质量标准a.对讲装置-户对讲装置能与大门通话。信号良好；-门卫能与户通话。联系情况良好；巡更系统主机、序号机功能完好；电源、充电体充放电正常；配套附件完好。周界报警系统光电识别器性能良好；信号传输线路良好；声光联动控制良好。中央空调系统管理方案空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。空调系统操作安全管理建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积0.5~0.6%时，就会使人中毒。在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。同时与空气混合，含量达体积计）昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。制冷设备检修管理a.建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力b油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测；c.等进行检测或保养；d积水盘风量调节阀等进行保养；电梯系统维修保养管理方案每日巡视检查梯的正常运行。每周检查保养清洁、润滑（自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴）每月检查保养构处于良好的状态下进行工作（置涨绳轮）。每季度检查保养整，调整工作按技术要求进行（曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴）。每年度检查保养电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养，加油润滑（自动门曳引机减速器）。专项试验a.供电系统断相、错相保护功能的试验。b.限速器与安全钳的联动试验c.缓冲器的试验de.f.紧急操作装置的检查g.停止保护装置的检查h.制动器试验i.曳引检查二、消防管理方案一直以来，党和国家非常重视消防工作，我司已将消防安全管理工作做为物业管理的重点和难点来抓。稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）的生命财产造成重大损失。根据大楼的消防实际情况和消防安全要求，我司将把大楼的消防工作摆上日常物业管理具体容包括：⑴建立三级防火责任制和消防工作领导小组；实大院重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习；以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；火作业安全；⑸建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣演练，提高灭火扑救能力。管备案。三、车辆管理方案维护和完善车场及道路的各类交通设施和环境设施，严格按照业主的指示，做好车辆的导泊和管理工作，力保车辆停放、出入有序。（一）管理容1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；3、专人管理蓄水池，定时开放。（二）管理措施1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；2、建立设施设备档案，做好巡检记录；3、按规定操作，发现异常，及时报修。五、质量管理方案导入ISO9000与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。（一）管理容：1ISO9000划；2、实施所制订的工作计划和措施；3在问题；4训。（二）管理措施：1不断提高质量意识；2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；4统性的问题制定整改方案。（一）管理容：1、按照合理的人才结构，配置各类人才；2、任人唯贤，量材录用；3、开展业务培训，全面提高业务素质；4、进行业绩考核，优胜劣汰。（二）管理措施：1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；2性；3企业的品牌意识；4相结合；5、全面考核，做到公开、公平、公正。第六章 管理制度与档案的建立与管理（一）管理容：1料、各种竣工图及各类设施设备资料等；2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；4、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。（二）管理措施：1、制定档案制度，并严格执行；2、专人管理（由负责勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；3100%；4管理水平。第七章应急预案1.突发性水浸应急处理预案1.1程序任何人发现爆管浸水事故后，立即告知监控中心。监控中心接到爆管浸水信息后，立即电告就近保安赶赴现工具、设备赶赴现场。门人员。工程部人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统排水阀（如喷淋系统末端放水阀）水较深应首先用手提排水泵进行排水；保安人员首先用止水砂袋封堵设备机房门，防止机房设备实际情况用水带将爆管处水引至附近排水点；同时暂时关闭此电梯的使用；净；险。慰，并告之故障将马上消除；/经理向上级管理者有关人员汇报；情况组织实施修复，修复过程中应尽可能减小对客户的影响。防台、防汛应急预案施。进行全面检查，确保牢固。特别对排风机设备、设施进行检查，确保完好和畅通。保安加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不备人员进行紧急维修。设备人员加强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。汇报。立即实话修复或整改，提出纠正和预防措施。设备故障应急处理预案备用设备，并立即通知相对应的维修人员前来修复。备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。消防设备：消防设备（如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等）证设备强行起动工作。触电事故的应急处理预案变配电站、配用电设备、设施必须使弹簧门保持安全、检查。应立即报告领导或工程部人员；紧急情况下可采取断电措施。故的电源，然后立即对触电者实施紧急救护。510用心肺复法就地抢救，不得拖延。电梯困人应急处理预案过对讲机/530并应在事后完整填写电梯急修单，并工程部电梯组审核备案。事故消除后，设备管理部应在当日将事故报告以书面形处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。停电事故应急预案发生停电事件，立即通知管理人员。无法立即恢复则按应急程序疏散乘客。如一路断电，则起用务用电源泉并用联络柜实行切换。况。检修完毕恢复供电前，工程部应通知相关用电部门关闭设备，保证所有设备正常运作。在管理问题应提出纠正和预防措施。火灾事故应急预案火灾发生后消防设备联运状态层面喷淋头（温度>68℃）自动喷水消火栓启用气体灭火设备启用火灾发生后的联动设备火灾发生后的现场指挥必须有总指挥的命令：气体灭火设备启用第八章管理服务标准与管理承诺一、管理目标1、服务第一、顾客至上作为高品质的物业，不仅需要配备良好的硬件设施，还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源，制定各项规的服务流程及准则，并通过有2、优秀物业管理示称号物业的整体形象。3、保持国际品质ISO9000目前我司已经获取ISO9002国际质量认证，我们将根据相关检验、考核、调整的要素，通过ISO9000体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规化、系统化。二、分项目标90％98％100%95％以上100％5%以下三、延伸服务（部分有偿服务1、室公共场所绿化摆放养护；2、及访客留言转告；3、雨伞、雨衣临时借用；4、重要时刻提醒服务；5、代订报刊、信件收发；6、代聘钟点工服务；7、代收代缴水、电、宽带网络费；8、代叫出租车；9、代办保险；10、义务安全用电常识宣传。11、大厦物品搬运；12、机动车辆清洗：13、办公区域设备设施上门维修安装等；14、代订车、船、机票；15、代订代送饮用水。第九章员工监督管理机制一、奖励条例为奖励先进,鼓励后进,带动全队工作上台阶,提高安全质量和服务标准,形成“比,学,赶,帮,超”的气氛,特制定奖励条例。1:工作认真负责,热情服务,得到上级或客人的肯定和好评。1—3分2突出表现的行为。1--3分3:有拾金不昧或不收小费的行为。 1—3分4:履行岗位职责有特别表现的行为。 2—5分5:执勤中及时制止治安事端或发现可疑事情保持清醒头脑,坚持原则,为公司做出重大贡献的行为。 10—20分6：对部门建设提出合理化建议并起到相应的作用。1—3分7：工作认真负责，多次评为先进个人。 2--5分8:工作表现一贯突出，在职时间较长，多次受到奖励的个人。2—5分9:有拾金不昧价值较为昂贵的行为。 3—10分10：务卫生、军体训练表现突出的或有很大进步的行为。1—3分11：班长带领全队团结合作，完成任务出色，无重大违纪的。1—3分12：工作认真负责,履行岗位职责有特别的表现。3—10分有其它可以达到奖励的相关事项。 1—20分二、处罚条例人的目的,确保日常工作顺利进行,杜绝违纪行为发生,特制定处罚条例。1:违抗上级命令，顶撞公司领导，不服从班长，队长的日常管理和工作安排。 2—5分2：值班时出现