岳阳项目调查报告17125948课件

市目标项目市场调查报告金田商厦第一部分岳阳商圈划分一、岳阳商圈分布A、岳阳楼商圈D、花板桥商圈E、南湖广场商圈C、火车站、汽车站商圈B、步行街商圈以巴陵路为中轴岳阳商圈商业二、岳阳各商圈简介新百汇服饰（位置佳，生意一般，格仔铺）；武商岳阳店（3万平。百货+超市。位置佳。定位中档）；吉盛精品家居（岳阳步行街最大商业面积8万平，广东投资，位置差）；光宏购物公园（5万平百货+家具卖场）；世纪星购物广场（金鹰女人街，6千平，位置一般，生意差）。B、汽车站、火车站商圈家润多超市、心连心超市、好百年家居广场、泰和大市场、福润多超市火车站店、福润多超市汽车站店、天翔电脑城、嘉美电脑城、天正电脑城、岳阳图书城、泰和广场MALL（岳阳最大15万平，沃尔玛主力店）、九天商厦（金冠）。新建物业有汇金国际-天力大厦，事业10500平，定位及规划不详。C、花板桥商圈武汉中商生活超市（2万平）、心连心超市、华瑞购物广场。D、南湖广场商圈南湖商业广场、世纪海联超市。E、岳阳楼商圈汉森购物中心、商大福润多超市、商大家店、文庙步行商业街区、保利·西街、左岸购物中心（位置好，生意一般，定位中档）。金田大夏概要数据区位：岳阳步行街核心商圈的边缘、北辅道（东西向单行）中段属性已建成的框架建筑，烂尾楼，纯商业建筑；产权清晰，有相关法律文件证明，交易风险需要律师评估。面宽45.6米（北辅道）、进深33.3米；柱间距7.6-8.4米层高（米）：1层3.85、2层3.53、3层3.9、4层4.44、5层3.18、6层3.5、-1层4面积（㎡）：1-4层1455.2、5层1539.97、6层1459.61、-1层1416.2共10394.52㎡一、项目中观环境1、项目周边商业概况

世纪星大厦（重庆金鹰女人街）商住：约1.5万平方商业星盛精品家居君临·新世界：2千㎡街铺2010年3月:百盛进驻2010年3月:天虹进驻，百盛离场兆丰商城新城百货新百汇服饰麦当劳屈臣氏1、项目周边商业概况

岳阳金田项目调查之周边商业经营概况一、项目中观环境2、项目交通组织

A、项目临街道路为东西向单行线，车流量极大，通达极为便利；B、公交车、私家车、出租车为该路段主要交通载体，摩托车极少；C、项目左斜对面有公交站台，有共22路公交车停靠。公交站：共22路公交车经过4、项目区位分析A、毫无疑问，项目处在步行街商圈，在机动车通达上极为便利；B、毫无疑问，项目被商圈边缘化，传统客流到达困难，在做传统业态上几乎没有生存空间，如果在定位上无法把物业做成地标性建筑、或行业先驱、或极强目的性消费导向等，经营必将难以为继；C、毫无疑问，项目难以分享步行街商业人流，从步行街导入人流对项目是不可完成的奢求，同时电信的存在对项目的商业氛围形成也造成阻碍；D、毫无疑问，项目作为烂尾楼已经多年，并为城市诟病，如果不一、项目中观环境能一炮而红，势必万劫不复，这对定位的精准、运营的专攻、营销的高超有着极高的要求！所以，如何化失势为造势、得势，是一个核心命题···东茅岭市级商业中心：该中心以东茅岭步行街为中心，东至建湘路，北至火车站，南至东茅岭路、五里牌路，西至巴陵大桥，控制范围面积约２．０平方公里，由东茅岭路、五里牌路、建湘路、站前路、得胜路、南辅道、北辅道、巴陵中路、南湖路共九条商业街区组成，规划商业零售网点营业面积约２０．０万平方米，规划形成三大功能区：东茅岭步行街核心区，东茅岭路、五里牌路条状商贸街区，巴陵中路、站前路商贸区。1、项目物业条件二、项目微观环境F、面前障碍物：两个市政供电配电设备，在项目正面左右两侧，对项目形象及门面使用一楼有妨碍；G、外立面：临街外立面可视性非常理想，没有任何阻碍，对形象及广告推广有利；H、周边物业：左右及对面街均为商住物业，但有道路分隔，项目运营造成的影响可以有效控制；I、到达率：机动车通行极为便利，消费车辆到达便利，是项目优势；等。左右两侧商住楼，一层为底商门前左右两个市政大电柜项目可视性良好机动车达到极为便利2、项目周边消费群体结构二、项目微观环境A、商业步行街的商业定位以传统商业业态为主，街口的金鹰女人街体量及潮流成色不足，导致整体消费群体年龄段在20-35之间，基本雷同，没有强势的商业项目足以影响目前步行街客流目的性购物、消费趋向；B、在差异化定位方面，只有左岸名店城、百盛为中高端定位，相对经营较好，也是在步行街比较有代表性的项目；C、深圳天虹将于2010年3月进驻原来的百盛位置（百盛搬到光宏商业广场），届时，周边消费人群在结构上、尤其在中高端客流上将会分流，即百盛、天虹呈对恃之势，左岸名店城将备受冲击；D、步行街上（新城百货）著名品牌麦当劳及屈臣氏，有一定的年轻消费群体聚集。据了解，该屈臣氏门店每天营业额在3万左右，销售尚可。3、项目周边业态分析二、项目微观环境A、项目周边商业不是体量、区位、市场问题，而是差异化、小众化、精致化定位缺失，难以竞合、互补，传统商业意味太浓，缺乏创新；B、无论是超市的新一佳、百货的百盛和武商，以及其他在步行街商圈内的竞争跟随者，没有应有的商业氛围，形意具散！单个来看，步行街上的物业都是较好的商业物业，都可以在各自的版块上形成特色、风格，但是，看是商业双面街的步行街，在遥望超过35-80米的巨宽广场街道上，根本无法做出步行街的氛围；C、在步行街的商圈范围之内，百盛是最有代表性的百货业态，无论形象、服务、管理、营销等都高出其他竞争者，所以，中高端的品牌商业，相比静态营销、低端红海的终端商业体，有着较强的生命力；D、作为岳阳市政府规划的商业步行街，整个商圈的业态组合存在浓厚的规划落后、理念过时、不专业的陈旧气息！作为城市生活的第四空间（上班、居家、网络、休闲），餐饮、娱乐、书城、影院等体验式业态严重不足（百盛有汇泽影院），以何来满足市场需求？不按照市场规律办、不尊重商业的基本规律，必将被证明专业的价值、或者说不专业的灾难！E、目标项目受周边商业影响极低，与步行街及传统虽近却遥远！！4、项目周边市政配套二、项目微观环境市政在步行街为商业配套的服务设施场所极为有限，除了道路、公交、用电用水外，税务、工商、邮政、银行、通信营业厅（只有电信）等缺少，没有停车场规划（私家车在步行街口乱停乱放）、步行街上休闲康乐设施严重不足、能够凸显城市形象的公益识别及诉求缺乏载体等，感觉平庸，让人油然而生对市政城市运营能力的怀疑！1、是什么？三、项目定位规划

3、怎么办？三、项目定位规划

如何构筑项目的差异化、主题化、潮流化、品牌化，成就市场的唯一性、领先性定位四、建议1、目标项目定位：

金冠商厦概要数据区位：岳阳火车站、汽车站核心商圈，站前路（东西向单行）中段，对面为火车站广场。简介该项目是由香港先进（集团）有限公司旗下企业“岳阳九天大厦有限公司”投资兴建，项目定位为集酒店、购物中心、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化多功能建筑体。当前已装修开业一年并撤场的“心连心百货”使用该商厦购物中心情况为：-2F为地下停车场，-1F“心连心超市”；1F-4F为“心连心百货”：共使用该商厦建筑面积为24072㎡。

商厦一期为购物中心，于2008年12月8日建成开业。商厦购物中心主体建筑为：地下二层，地上六层，建筑面积合计39220㎡。其中：地下二层（每单层面积5872㎡，建面共11744㎡）。地上六层，分别为：一层4638㎡、二层及三层8924㎡、四层4638㎡、五层4638㎡、六层4638㎡，共27476㎡。

一、项目区位及优势分析A、区位优势：项目处在火车站、汽车站商圈核心地段标志性商业建筑，交通及人流通达的便利性无可比拟，是物流、客流畅通的绝版黄金宝地：火车客站广场南侧，西临中达大酒店、北靠中铁大酒店，东伴泰和大酒店，北有站前路，西有南湖大道。南北为岳阳市联运和巴陵两大长途客运汽车站。车站广场及商厦近邻宾馆内有20多个班次长途大巴通往北京、上海、广州、深圳等30多座城市。商厦门前有2路、10路、18路、26路、32路、37路、42路等20多路公交车经过。B、商旅优势：商厦周边300米范围内除中达大酒店、中讯大酒店、中铁宾馆、中兴宾馆、中天宾馆、天龙宾馆、中银大酒店、九华宾馆、张谷英宾馆、如家连锁、今日连锁、99连锁、电力大厦等专业宾馆。C、配套优势：项目规划由4.6万㎡的商业裙楼和33层五星级酒店（未建）构成并拥有6000㎡的休闲广场和400个标准（室内外）车位的大型专业停车场（岳阳市目前独一无二）。解决消费者和经营者因车多位少而无处停车的烦恼。300米的临街面，20部全天候运行的自动电梯。D、政策优势：项目由岳阳九天大厦有限公司投资兴建，为岳阳市政府招商引资项目，是岳阳市和楼区政府重点扶持单位，政府在相关政策，特别是工商、税务、公安、城管等方面将会给予极大的扶持政策。同时，金冠商厦配有近百人的专业商服物业管理公司，能够协助投资方进行有效管理与协调，实现效益最大化。二、项目周边商业物业概况A、集中式商业物业站前地下商场：站前广场地下商业，面积3000㎡左右，目前基本处于无经营状态，只开设了几家录像厅在营业，基本空置。福润多超市：与金冠商厦仅一路之隔，建筑共六层，单层面积1500㎡左右，一二楼为超市，三至六楼为酒店客房。物业设施相对陈旧。超市经营产品不全，以副食、平价服装为主，生意不佳，不具备竞争优势。天力大厦：站前路，紧邻金冠商厦，是商住项目，商业建筑面积12000㎡，共三层。因现场无办公及销售招商中心，所无详细资料。泰和大市场：位置在站前路，紧邻天力大厦，建筑陈旧，三层建筑，面积约为2400㎡，一楼为农贸市场，二三楼经营大众服装，脏、乱、差，应是无管理情况，生意差，不具备竞争优势。汇金国际.城上城：新建物业已封顶，位于南湖路与巴陵中路交汇处，距离金冠商厦325米，商住项目，总建筑面积48157㎡，商业面积10212㎡，四层楼，单层为2553㎡，地下有两层停车场，停车位146个，住宅300套，小户公寓型住宅，均价3200元/㎡。项目可租可售，价格未确定。泰和商业广场：位于巴陵中路，距离金冠商厦790米。二、项目周边商业物业概况B、周边批发街:小商品零批底商三、项目定位优劣势分析A、项目所处区位，周边交通、人流通达便利，物业硬件，停车场配套，以及政府项目引进政策优惠、产权完整清晰等都是项目显而易见的刚性优势，但是，只要研究项目周边物流客流的构成、和其到达目的，就会发现：匆忙、集散、过客、路过、不作停留，是其共性！不管项目定位的业态构成是目的性还是非目的性购物、休闲娱乐，还是所谓城市综合体，对旅游客、过客均不具备市场契合！B、项目针对城市居民消费群体的传统百货、购物中心以及城市综合体的定位，与步行街、岳阳楼、土桥、东茅岭等商圈、步行街相比，没有消费沉淀优势，没有人文、历史优势，加上一直以来站场周边恶劣的卫生环境及治安问题，同样会使目标消费群体增加到达风险和成本，从而望而却步！C、项目周边商业物业及批发街，无论是综合批发市场、零散街道批发底商，人流车流鳞次栉比，已经成形的物流、客流的交通通达优势、酒店仓储的既有配备、经已成型的零批集散市场及消费习惯，都应该是项目定位的基础支点：不囿于过去的定位及经营，因势而上、蓄势而为，是为王道！四、项目定位建议及说明B、项目定位城市条件说明：3、丰富的农业产品资源，为打造现代商贸物流中心城市蕴藏了充足的潜力。全市2008年农业总产值299.97亿元，增长5.5%。粮、棉、油、猪、牛、水产、家禽等农产品全面增产。全市规模农产品加工企业达到321家，农产品加工企业实现增加值80.9亿元，增长16.2%。新增市级以上龙头企业39家，淘汰10家，现有180家。其中国家级2家，省级15家。农民专业合作协会（组织）由去年的312家发展到352家，社（会）员达14.4万人，带动、辐射受益38.07万农户。4、发达的交通区位优势，为打造现代商贸物流中心城市提供了集散的能力。一是铁路网络纵横交织。京广复线和武广高速铁路南北穿梭；荆岳铁路西东贯通，岳阳客运火车站、货运火车站都在市中心区，新建的武广高速火车站也在新城区拔地而起。二是公路网络星罗密布。三是水路网络独一无二。5、盛名的旅游资源产业，为打造现代商贸物流中心城市增添了无限的活力2008年共接待入境旅游者14.16万人次，同比增长21%；国内旅游者1182万人次，增长23.3%；完成旅游创汇2663万美元，实现旅游总收入65.35亿元，同比分别增长25.7%、14.9%。特别是岳阳境内的8条主要旅游线路，为岳阳的商贸物流带来了无限的商机。四、项目定位建议及说明C、项目定位城市规划说明：1、泰和小商品交易批发大市场规划，涵盖金冠商厦。市场总投资5.3亿元，总建筑面积20余万㎡，共有门面商铺2030个，主要经营五金交电、针织服装、床上用品、鞋帽箱包、文化体育、日杂厨卫、家具、工艺品、百货、图书、医药等11大类商品，市场主要辐射湘鄂赣及市区周边的乡镇和集贸市场。现定位为湘北鄂南地区影响力大、辐射力强的区域性小商品交易批发大市场。北抵站前路、南至巴陵中路、东至图书城，西到南湖大道的这块区域为规划范围，包括泰和商城、泰和批发大市场、泰和商业广场、华圣电脑城、中湘市场、洞庭大厦、金冠商厦、金日菜场、九华宾馆、天一泰和商城、火车站地下商场、廖家坡和搬迁后的长城市场等，总经营面积达到40万㎡以上，商铺摊位约2.3万个左右。经营品种主要为五金交电、床上用品、针织服装、鞋帽箱包，文体用品、百货日杂、厨卫用品、工艺轻工、医药等十类商品，打破现有市场格局，设立A、B、C、D、E五个经营区，实行划区经营，不准跨区经营。四、项目定位建议及说明C、项目定位城市规划说明：2、项目所处区位规划实施由岳阳市级管理。岳阳市城市商业网点、商品市场和特色商业街实行分级管理的原则，在中心城区，市级只负责二中心、四特色、十网点、十市场的管理。二中心即东茅岭市级商业中心、金风桥市级商业副中心等两个市级商业中心；四特色即东茅岭服装品牌一条街、德胜南路美食一条街、巴陵东路汽车品牌一条街、庙前街风味小吃城等四条特色商业街；十网点即沃尔玛、百盛、新一佳、家润多、心连心、步步高、康星百货、苏宁电器、王子鞋城、福润多等招商引资需准入审批的十大商业网点；十市场即泰和小商品交易批发大市场、中南农产品物流交易批发大市场、太阳桥建材大市场、广福陶瓷市场、汇沣家俱、九盛家俱、吉盛美居家俱、二手车大市场、报废汽车回收拆解市场、牲畜屠宰交易大市场等十大市场。

D、项目定位城市类比案例：1、广州白马服装批发市场：

广州市站南路16号，火车站右前方、省客运站对面、流、花车站左边。市场开办于1993年，建筑面积6万平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等现代设施。商场装饰美观，通道宽敞，附设时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等配套服务设施，属中高档服装市场，经营的业户有2千多户，既有珠江三角洲地区、浙江、福建乃至全国各地服装企业，也有香港、台湾的厂商。白马服装市场既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等多种交易方式可供选择。女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣...品种齐全。服装市场自开业以来，市场辐射能力不断增强。客商遍布黑龙江、新疆、内蒙、西藏等地的全国30个省市、自治区。近年来辐射面更是越过国界漫向国际直达五大洲，日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在广州地区超亿元市场评比中排名第一。四、项目定位建议及说明D、项目定位城市类比案例：2、虎门黄河时装城：

地处中国服装名镇广东虎门的甲级商业中心虎门大道和银龙路的交汇处。其占地面积38000平方米，总建筑面积13万平方米，共9层：

一至四楼为大型时装批发中心，有1400多间铺位。四楼香港时装城又称为城中城，其经营的品牌源如：香港、台湾、日本、韩国、法国、意大利、东南亚及西欧等国家和地区。凭借世纪“南来风”，尽展典雅浪漫、精雕细琢、别具一格的名家风范。五楼是全国著名的华润超市，六楼是中国(虎门)国际服装交易会的主会场，七楼是证券公司，八楼是高级时装写字楼和大型时装表演中心，九楼是威港大酒楼，它一层可同时延开200多桌宴席。黄河时装城是华南地区规模最大、装修最好、配套最完善的中高档时装批发中心，东莞市大型综合商业中心。在时装城内经营时装的业户有1500多户，既有珠江三角洲地区、江浙、福建乃至全国各地的服装企业，也有香港、台湾、马来西亚、新加坡的厂商。黄河时装城既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装