淮安花园策划方案

淮安花园项目营销策划议案市场分析项目定位营销推广目录2011年信阳宏观经济概括

信阳市2011年国民生产总值（GDP）1276.83亿元，比上年增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，增长11.5%。三次产业对GDP增长的贡献率依次为9.1%、58.9%、32.0%，分别拉动GDP增长1.0、6.5和3.6个百分点。全年房地产开发投资165.48亿元，增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。房屋竣工面积720.70万平方米，增长38.5%。其中，住宅600.51万平方米，增长31.6%。商品房销售面积481.79万平方米，增长15.6%。其中，住宅432.90万平方米，增长15.8%。商品房销售额130.22亿元，增长52.6%。其中，住宅111.44亿元，增长53.9%小结：信阳市GDP虽然在省内排名中等，但却一直保持着平稳增长态势，自2010年来连续两年突破千亿大关，第二产业增长速度明显，经济的持续稳定发展为城市建设和房地产健康发展提供了有力的保障。2012年1-10月信阳房地产市场分析2012年1-10月，信阳市商品房均价整体上涨幅度不大，可以说很稳定。从信阳房价走势图来看，除了5月份房价出现了小降外，其它的月都呈现缓慢上升的趋势。均价从一月份的3723元/㎡一直涨到10月份的3898元/㎡，上涨4.7%。而二手房价格、租房价格与新房房价呈现出相同的趋势，目前二手房价格和租房价格分别涨到2950元/㎡、911元/月，分别涨幅2.86%、2.94%。

2012年1-10月信阳房地产市场分析

在国家楼市政策的调控下，今年1-10月本地楼市可谓是“先苦后甜”。刚进入2012年，1月份789套的成交量使信阳房地产市场达到了冰点，随着我国传统春节的到来，市场开始慢慢升温，三月份成交了1588套，成为第一季度成交最高的一个月。四月份楼市又开始出现震荡回跌，价升量跌成为四月主旋律。可谓是一波三折啊，到五月份，楼市传统的“红五月”到来，房价有所下跌，开发商用以价换量的策略使五月的成交量猛增，达到了今年前十月的最高点，为2143套。之后成交量小幅回落一直到八月再次突破两千大关，

2012年1-10月信阳房地产市场分析

2012年1-10月信阳市商品住宅预售登记总套数为16964套，较之去年同期的9879套增加了7085套同比增2012年1-10月信阳市商品住宅预售登记总套数为16964套,同比增加了71.7%。2012年1-10月信阳市商品住宅登记面积为187.0803万平方米，较之去年同期的114.3755万平方米增加了21.4917万平方米，同比增加了63.6%。月均成交面积18.708万平方米。2012年1-10月信阳房地产市场分析从区域图上来看，信阳置业以羊山新区、浉河区为主区。羊山新区作为新起之秀，有着“信阳未来城市中心”的美誉，其房产增值保值能力强，1-10月羊山新区成交量位居榜首，一共成交7742套，占全市区的46%。而作为发展中的区域，“辐射”周边的能量也非常巨大。淮安花园项目价值梳理

政策支持——胡锦涛总书记在十六届五中全会中所提出的建设“社会主义新农村”，是在改革开放背景下、在全新理念的指导下的一次农村综合发展的心思路与心战略的起点，必将大力促进农村的发展与建设。中国目前已进入高速发展阶段，城乡差距越来越大急需改革，而建设社会主义新农村则成为未来农村建设的主旋律。

出山店水库价值——

2011年1月26日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，决定适时开工兴建出山店等防洪水库。7月13日，国家发改委正式批准出山店水库立项建设。这意味着，5年后信阳在新添一个与“南湾湖”相其媲美的风景区，将带动周边显著的经济效益和生态效益。本项目距离出山店水库仅500米距离，升值潜力巨大。可借助出山店水库风景区发展旅游观光、农家乐等增加经济收入。出山店水库的搬迁移民也将是本项目的主要客源之一。

区位价值——

甘岸镇位于信阳市平桥区中心部位，淮河和107国道的交叉处，是连接平桥区东西两大片区的咽喉之地。规划中的8公里出山店水库大坝有三分之二将在该镇境内建成。平桥区5个重点改革发展试点镇之一距离信阳市区15公里，保持与市区恰到好处的距离，20分钟路程即可到达市中心。，可吸引来自平桥区和信阳市的有效购买力。流动人人口——全镇总总面积积46平方公公里，，其中中镇区区规划划面积积为2.5平方公公里，，建成成区面面积2万平方方公里里，管管辖6个村1个居委委会，，总人人口3.1万人，，其中中常驻驻人口口2.3万人，，流动人人口0.8万人。外出务务工成成为甘甘岸镇镇居民民的主主要收收入来来源，，且年年龄均均在18-50岁之间间，其其中不不乏即即将结结婚的的成年年人回回乡置置业，，这部部分人人群也也将是是本项项目主主要购购买力力之一一。如如何有有效的的抓住住这群群人，，也成成为未未来需需要急急需解解决的的问题题。交通价价值——平桥区区第一一个实实现““村村村通油油路””的乡乡镇。。已形形成由由107国道、、沪陕陕高速速纵贯贯全境境的交交通运运输网网络。。沪陕陕(上海-西安)高速公公路过过境，，在境境内长长5.5千米，，双向向6车道，，有107国道过过境，，在境境內长长4.8千米，，为双双向4车道公公路，，境内内长4.8千米。。有县县乡级级公路路1条（甘甘平路路），，总长长7.5千米。。有1个汽车车站。。随着交交通动动线的的不断断完善善，将将进一一步吸吸引甘甘岸镇镇下属属管辖辖的村村民集集中。。项目价价值——是甘岸岸镇及及周边边村镇镇迄今今为止止唯一一一个个规划划最科科学、、区位位最优优越、、景观观最好好、配配套设设施最最完善善、升升值潜潜力最最大、、立面面最亮亮丽的的高品品质社社区。。本项目目的出出现，，使乡乡村与与城市市之间间的距距离更更近了了一步步，无无论从从规划划设计计，景景观配配套，，物业业管理理等方方面均均代表表甘岸岸镇的的最高高标准准，告告别以以往的的自建建房杂杂乱不不堪，，管理理无序序。满满足乡乡镇人人民向向往都都市生生活又又不愿愿远离离故土土的理理想。。价值体体系——五大核核心价价值观观基于项项目自自身特特点，，结合合未来来区域域的变变化特特征及及政策策走向向等因因素，，项目目整体体将突突出5大价值值体系系价值1：承载载着甘甘岸新新形象象、展展示新新价值值价值2：科学学规划划，精精工打打造，，高品品质的的施工工质量量价值3：高附附加值值，统统一化化管理理，告告别杂杂乱无无序的的生活活价值4：依托托出山山店国国家项项目，，升值值空间间巨大大价值5：便利利交通通，完完善的的商业业配套套塑造造新中中心项目定定位——項目SWOT分析优势Strength

劣势Weakness

S1、甘岸镇迄今为止唯一大规模、统一管理、商业配套最全最具有代表性的社区S2、出山店水库移民带来的居住转移S3、自然景观资源丰富，出山店水库近在咫尺S4、教育氛围浓厚，毗邻甘岸镇孔庄小学。W1、周边居住气氛不浓郁，人口较为分散W2、生活配套设施不完善W3、产品过于单一，可选性不高。机会Opportunity

威胁ThreatO1、新农村建设已上升为国家策略，政策支持力度大O2、外出务工人员日益增长的物质文化需求与落后的农村基础设施建设之间的矛盾T1、距离市区较近，有能力的客户会去市区购房市场定定位项目发发展方方向：：中高高档的的产品品，高高档的的物业业形象象通过的的市场场调查查研究究和对对本项项目的的深入入分析析，我我们对对本项项目做做如下下定位位：淮河岸岸边，，60000㎡水岸城城邦目标客客群来来源范范围出山店店库区区移民民客户来来源模模拟示示意图图客户来来源：：1、库区区移民民（（需要要有个个家，，一个个崭新新的生生活））2、新婚婚一族族（娶娶媳妇妇买房房子，，中国国农村村的习习惯））2、周边边村镇镇改善善性居居民（（能够够体会会高端端小区区居住住品质质）3、村镇镇职能能部门门人员员（（认同同区域域发展展）4、市区区投资资客（（看好好片区区长远远发展展前景景）通过市市场调调查研研究以以及对对本项项目的的深入入分析析，我我司认认为本本项目目应锁锁定如如下目目标市市场：：客群定定位新婚一一族改善性性具名名职能部部门人人员投资客客目标客客群主主体特特征主体特特征：：年龄：：18-50岁学历：：多为为初中中或高高中毕毕业，，没有有受过过高等等教育育但社社会阅阅历丰丰富家庭结结构：：单身身，三三口之之家和和四口口家庭庭甚至至三代代同堂堂家庭月月收入入：5000元以上上居住现现状：：和父父母住住在一一起置业状状态：：首次次置业业占绝绝对主主力；；客群定定位目标客客群主主体特特征购买目目的及及心理理：库区移移民，，长期期居住住在此此，乡乡情深深厚，，不愿愿意移移走他他乡，，但向向往都都市生生活。。准备结结婚使使用。。有眼光光，看看好长长期的的发展展，作作为投投资从事行行业：：外出务务工人人员私营小小业主主行政人人员农业人人员客群定定位品牌主城区精致卖点矩矩阵户型更亮点价格概念卖点矩矩阵打破僵僵局，，快速速聚焦焦，垄垄断市市场以不一一样的的市场场声音音亮相相，在在经济济、楼楼市、、气候候一派派寒冷冷之下下，让让大众众感受受个性性生活活幸福福感；；迅速建建立知知名度度，成成为市市场的的主流流声音音；核心价价值压压倒性性传播播，激激活消消费以绝对对震撼撼市场场的组组合价价值点点，直直击心心灵的的传播播方式式，放放大情情感特特性；；乘胜追追击，，持续续保温温，完完胜市市场后续不不间断断的SP营销策策动，，口碑碑传播播，保保持市市场热热度，，一鼓鼓作气气，决决胜市市场；；策略架架构传播策策略价格策策略推售策策略展示策策略活动策策略垄断板板块客客户、、分众众精准准营销销、客客户共共享；；流量保保证、、货源源充分分、分分批推推出、、抢占占市场场；低价入入市、、均一一定价价、小小幅快快涨、、整盘盘平衡衡；垄断式式暴力力传播播、阶阶段性性精确确传播播；完善产产品价价值展展示，，全方方位感感染客客户；；形象活活动与与促销销活动动并行行，持持续市市场沸沸点；；策略总总览客户策策略价格策策略1低价入入市均均一定定价小幅快快涨价价格衔衔接相互掩掩护整整盘平平衡价格策策略总总纲低价格格入市市，对对楼层层实行行分层层均一一定价价，促促进客客户选选房，，力争争开盘盘销售售60%。价格策策略2低价入入市流流量量为先先1、开盘盘时一一批房房源以以元/㎡入市。。2、开盘盘后实实行价价格上上涨，，根据据销售售节奏奏逐步步涨至至元/㎡。3、二批批房源源以一一批房房源涨涨后元/㎡价格推推出。。4、各阶阶段价价格相相互衔衔接，，最终终实现现整体体价格格元/㎡元/㎡一批房源月月月月月月月元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡月二批房源价格策策略3小幅快快涨价价格格衔接接1、为保证证各种种户型型均能能快速速去化化，在在不同同阶段段实行行价格格相互互掩护护；2、入市市时好好位置置与常常规户户型价价格保保持大大同，，与位位置较较差小小户型型形成成价差差。3、常规规户型型上涨涨价格格，进进行促促销，，加快快其去去化。。4、针对对性户户型上上调价价格，，对其其进行行专项项促销销。5、推出出商业业价格策策略4相互掩掩护整整盘盘平衡衡实施手手段销售人人员下下到村村部：：深入入到村村民家家中座座谈，，一对对一式式的营营销，，建立立客户户档案案派单：：每逢逢集市市沿街街派发发单页页，讲讲解项项目，，挖掘掘潜在在客户户购买买需求求行政公公共关关系：：利用用村镇镇行政政工作作人员员的重重视支支持，，进行行推广广；活动营营销：：印制制一些些小礼礼品（（如：：对联联、挂挂历、、门对对等））走访访重点点区域域圈层营营销：：开展展老带带新奖奖励，，发展展忠实实客户户使他他们主主动带带动销销售车体广广告：：在返返乡潮潮到来来之前前，在在公交交车，，三轮轮车发发布项项目广广告户外广广告：：在每每个重重要路路段口口，设设置户户外广广告牌牌强化化项目目卖点点推广策策略贯穿全全案主主题推推广语语在市场场大打打价格格战的的白热热化竞竞争阶阶段，，一片片促销销声音音之下下，提出震震撼独独到的的声音音，迅迅速聚聚焦；；与产品感感情主题题，品牌牌责任契契合，传传递出产产品特性性；以此此口号，，提升价价值；传播策略略1垄断式暴暴力传播播、阶段段性精确确传播项目主题地段价值价格优势市场占有力传播策略略2阶段性传传播步骤骤营销推广广针对上述述客户的的特征，，我们应应该从哪哪几个方方面出招招，去寻寻找这类类客户群群？推广演绎绎“水岸岸生活，，乡镇里里的都市市梦”现场包装装营造高高品质感感官活动营销销深入人人心打造圈层层营销，，带动周周边人深入村内内，地毯毯式排查查，一对对一的““行销””各个出口口、进口口的大型型广告牌牌节流客客源三轮车、、公交车车的宣传传活动策略略形象活动动与促销销活动并并行作为营销销定位，，需要持