沪深房地产行业报告

2009年沪深房地产行业研究分析报告2009.05.30Abstract2007年，中国的房地产市场迎来了最为火爆的销售市场，几乎所有的房地产商都赚得盆满钵满；2008年，宏观调控政策逐渐收紧、金融危机蔓延开来，中国房地产市场经历了量价齐跌的阵痛；转眼2009年，次贷危机下，宏观政策基调转变，房地产市场得以松绑，同时房产商最担心的资金链问题也在适度宽松的货币的政策下得以解决，一时间房地产市场起死回生大步迈进了“小阳春”；在充裕的资金环境下，在国家调控政策的松动下，在重庆市危旧房改造的政策下，重庆楼市的春天离我们还会远吗？2研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对**的建议与意见Contents3研究范围本报告的研究对象主要是2009年沪深两市的以房地产开发为主业、具有较强代表性的房地产企业。具体如下：000002万科A000616亿城股份600675中华企业000042深长城000667名流置业600736苏州高新000514渝开发600048保利地产600748上实发展000024招商地产600159大龙地产000608阳光股份000046泛海建设600732上海新梅600634海鸟发展000402金融街600240华业地产000573粤宏远A000502绿景地产600246万通地产600393东华实业000511银基发展600895张江高科000558莱茵置业600663陆家嘴600322天房发展600383金地集团000029深深房A600266北京城建000546光华控股600325华发股份4研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对**的建议与意见Contents5整体概况

2008增长率（%）2007增长率（%）2006主营业务收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主营业务成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率（%）39.65%

40.14%

36.01%管理费用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理费用率11.94%

4.84%

5.25%营业费用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10营业费用率29.08%

5.98%

9.00%营业利润720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33营业利润率19.03%

23.09%

19.33%净利润549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94销售净利润率14.57%

16.83%

15.26%净资产收益率9.27%

12.76%

9.51%资产负债率60.95%

62.79%

63.70%总资产12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70总负债7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27总资产周转率0.29

0.34

0.31平均存货8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存货周转率0.28

0.35

0.366整体概况——收入近三年，国内上市房地产企业经历了房地产行业的巅峰时期。2007年主营业务收入比2006年增长了73个百分点；时至2008年，主营业务收入增幅减缓，2008年比2007年增长23个百分点。值得注意的是，2008年，主营业务成本的增幅超过了主营业务收入的增幅，这直接造成了毛利率的下降，说明房企在成本控制能力上有待提高。7整体概况——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增长最快，营业利润增长高达106.7%，净利润增长达91%；销售净利率达17%；2008年在国家大力的宏观调控下，房地产市场由盛转衰：营业利润增长率仅1.6%，净利润增长率仅6%;从下表可见，2008年上市房企的平均销售净利率、净资产收益率都已下降，且低于2006年的水平；说明房地产巅峰时期2007年已经过去，市场热度下降。8整体概况——费用控制在费用控制上，2007年是房企大肆扩张的年头，尽管其管理费用大幅增长了60%，但其营业费用率却然为近三年来最小，说明火爆的2007年给房企带来了巨大的营业收入；2008年由于房企对房地产市场走势判断失误及其他原因，上市房企的管理费用和营业费用的持续的大幅度增加；使得2008年的营业费用率陡增，这表明房地产行业在销售行情低迷时期需要进行费用控制以减少成本。9整体概况——资产周转效率2007年上市房企的总资产出现了较大增长，增速达到了69.7%，而2008年的总资产增长率则大幅下降为20.9%；近三年，房地产企业的平均存货呈现不断增长态势，从2005年的35%一路增长到2007年的67.5%；2008年虽然出现了小幅下降；但其增长率依然在56%的高位上；伴随着平均存货的升高，存货周转率、总资产周转率从04年至今一直呈下降态势；周转效率的减慢与上市房企在2007年大肆进行楼盘开发，土地囤积有关。10整体体概概况况————资资产产负负债债情情况况从下下表表可可以以看看出出，，2007年年房房地地产产企企业业扭扭转转了了负负债债增增速速高高于于资资产产增增速速的的态态势势；；连连续续2年年，，总总资资产产的的增增速速略略高高于于负负债债的的增增速速；；从2006年年至至今今，，上上市市房房企企的的资资产产负负债债率率也也逐逐步步下下降降，，从从64%下下降降为为61%，，说说明明房房地地产产企企业业的的资资产产安安全全意意识识开开始始提提高高，，资资产产负负债债情情况况得得以以改改善善。。11整体体概概况况————小小结结回顾顾近近三三年年的的情情况况，，房房地地产产市市场场经经历历了了2007年年的的辉辉煌煌，，也也经经历历了了2008年年的的拐拐点点。。在这这三三年年间间，，上上市市房房企企主主要要变变化化如如下下：：毛利利率率持持续续增增加加————2006年年以以来来上上市市房房企企平平均均毛毛利利率率呈呈持持续续增增加加状状态态，，即即使使在不不景景气气的的2008年年，，其其毛毛利利率率下下降降不不到到1%，，一一方方面面说说明明近年年来来高高附附加加值值的的产产品品增增多多，，另另一一方方面面说说明明房房地地产产市市场场依然然有有利利可可图图。。盈利利能能力力减减弱弱————在在毛毛利利率率几几乎乎不不变变的的情情况况下下，，由由于于大大肆肆扩扩张张造造成成的的管管理理费费用、、营营业业费费用用大大幅幅增增加加，，房房企企的的销销售售净净利利率率和和营营业业利利润润率率都呈呈现现下下降降态态势势，，且且低低于于06年年水水平平。。资产产周周转转速速度度下下降降————近近三三年年，，房房企企的的存存货货以以年年均均高高于于50%的的速速度度持持续续增增加，，高高存存货货和和疲疲软软的的08年年市市场场造造成成了了上上市市房房企企的的存存货货周转转速速度度减减缓缓，，造造成成产产品品的的堆堆积积以以及及资资金金回回流流的的减减缓缓。。12研究究范范围围整体体概概况况一线线房房地地产产企企业业分分析析二线线、、三三线线房房地地产产企企业业分分析析重点点企企业业分分析析对**的的建建议议与与意意见见Contents13一线线房房地地产产企企业业整整体体概概况况根据据2008年年的的主主营营业业务务收收入入以以及及在在中中国国房房地地产产市市场场的的影影响响程程度度，，我我们们将将深深圳圳万万科科、、招招商商地地产产、、保保利利地地产产、、金金融融街街、、金金地地集集团团五五家家上上市市地地产产公公司司列列为为一一线线房房地地产产企企业业。。14一线线房房地地产产企企业业绝绝对对值值分分析析近年年来来，，房房地地产产市市场场的的资资产产与与收收入入逐逐渐渐向向一一线线房房地地产产企企业业集集中中，，五五家家一一线线房房地地产产企企业业所所占占行行业业整整体体的的水水平平的的比比例例逐逐年年提提升升，，2008年年，，五五家家企企业业的的收收入入、、利利润润和和资资产产规规模模与与行行业业平平均均水水平平比比，，接接近近4的的水水平平；；在在净净利利润润指指标标上上，，五五家家企企业业更更是是与与行业业平平均均水水平平比比达到到了了3.97，，行行业业的的集集中中程程度度进进一一步步提提高高。。随随着着2008年年国国家家宏宏观观调调控控的的进进一一步步加加强强，，中中国国房房地地产产市市场场步步入入调调整整期期，，中中小小房房地地产产商商的的生生存存空空间间将将会会越越来来越越小小，，优优质质资资产产将将进进一一步步向向大大型型房房地地产产企企业业集集中中。。在增长率上，，一线房地产产企业也呈现现逐年上升的的态势，尤其其是在收入、、总资产的增增长上，尽管管08年全国国楼市低迷，，一线房企的的收入虽增长长幅度较小，，但仍有26.89%的的增长，高于于行业平均水水平，因为对对房市的正确确判断，一线线房企放慢扩扩张步伐，其其总资产的增增长率为18.55%低低于行业平均均水平。15一线房地产企企业相对值比比较（一）在毛利率上，，一线房地产产企业在经历历了07年楼楼市的疯狂上上涨后，08年在楼市遭遭遇寒流的情情况下，略有有下降，目前前毛利水平为为38.93%，低于行行业39.65%的平均均水平0.72个百分点点，表明一线线房地产企业业在08年为为了回笼资金、盘盘活资产，在08年采采取了降价销销售的手段，，使得08年年获利空间下下降。但在08年楼市低低迷的情况下下，快速回笼笼资金的做法法利于企业的的进一步发展展；在获利能力上上，一线房地地产企业的营营业利润率和和销售净利率率均与行业的的平均水平持持平，为19.08%和和14.46%。但2008年一线线房地产企业业在这两个指指标上的表现现却劣于2007年，原原因在于2007年中国国楼市高涨，，房价疯涨，，一线企业的的利润大幅提提高，而到了了08年在全全球金融危机机的影响下，，楼市遇冷，，许多一线企企业都采取了了降价销售的的策略。16一线房地产企企业相对值比比较（二）在净资产收益益率上，该指指标反映的是是扣除了非经经常性损益后后的净利润与与加权平均净净资产的比率率，从指标值值上看，行业业平均水平，，净资产收益益率在07年年短暂上升后后，08年呈呈现下降趋势势，一线房企企的净资产收收益率却一直直呈下降趋势势，但总体而而言，一线房房企的净资产产收益率明显显高于行业平平均水平，具具有较大优势势，表明一线线企业已从高高速发展时期期步入了稳健健发展阶段。。17一线房地产企企业相对值比比较（三）在费用控制上上，一线房地地产企业的平平均指标均大大大领先于行行业的平均水水平，但从近近三年的发展展轨迹来看，，在费用控制制上出现了起起伏不定的情情况，目前，，一线房地产产企业平均的的营业费用率率虽仅有9.07%，但但仍然劣于2007年的的水平，因此此，在成本控控制上，一线线房地产企业业仍然存在下下降的空间。。在资产的周转转上，存货周周转呈下降趋趋势，这与房房企近年来大大规模扩张和和08年市场场销售遇冷有有关；但一线线房企的总资资产周转率在在08年有所所提高，这正正是一线房企企在08年采采取降价促销销以加速资产产流转的战略，快速回笼资资金的结果。。18一线房地产企企业相对值比比较（四）在资产负债率率上，从发展展趋势来看，，无论是行业业水平，还是是一线房地产产企业的水平平，均出现持持续下降的态态势，但下降降幅度甚小。。说明近年来来地产市场的的持续升温，，地产企业大大量利用负债债资金加速企企业的发展；；对比上看，，一线房地产产企业的资产产负债率各年年均超过行业业平均水平，，位于6-7成的区间，，目前为62.61%，，但与行业的的平均水平相相差不大。这这一方面说明明“依靠负债债资金经营””的方式已成成为地产企业业的“特点””，只是一线线房地产企业业相对较为容容易地获得负负债资金，这这对于企业的的发展来说，，并不能说是是一件坏事，，但较高的负负债率将给企企业带来一定定的偿债风险险，一旦资金金周转出现问问题，将给企企业带来巨大大的损失，甚甚至会导致企企业的破产。。这应引起地地产企业管理理层以及政府府监管部门的的重视。19一线房地产企企业相对值比比较（五）整体来看，一一线房地产企企业的表现相相对于行业的的平均水平来来说，处在一一个相对占优优的地位。在在收入、利润润、资产等方方面，一线房房地产企业的的水平处在一一个绝对占优优的地位；在在费用控制上上，一线房企企的优势表现现得也十分明明显；06年年和07年其其期间费用为为行业平均的的3.4倍左左右，而到08年起期间间费用下降到到行业平均的的1倍左右。。20一线房地产企企业总结从整体上看，，虽然08年年一线企业遭遭遇了楼市寒寒流的影响，，各指标出现现了一定程度度的波动，但但其仍有强大大竞争实力仍仍然位于全国国前列，其大大部分指标均均优于行业平平均水平；在未来的发展展上，一线企企业应更加注注重资产负债债率的控制问问题，避免发发展中盲目扩扩大规模带来来的资金压力力，同时注重重利用自身在在经营效率的的优势，加速速流转扩大资资产规模，以以减少单位成成本，实现规规模效益；在在经历了08年的地产企企业的调整后后，能够以更更加稳健的步步伐走得更远远。21研究范围整体概况一线房地产企企业分析二线、三线房房地产企业分分析重点企业分析析对**的建议议与意见Contents22二线房地产企企业样本范围围根据2008年的主营业业务收入，此此次研究将收收入在10-35亿元区区间的企业列列为二线企业业（不包括已已列入一线企企业的招商地地产）。考虑到样本数数量减少，单单个企业对整整体的影响程程度较大，因因此，在选取取二线企业的的样本时，删删除了光华控控股这家营业业利润率和销销售净利润为为负值的企业业。样本企业如下下表所示：000042深长城000608阳光股份600393东华实业600246万通地产600675中华企业600784上实发展000677名流置业000616亿城股份600325华发实业000046泛海建设600895张江高科600663陆家嘴600736苏州高新600266北京城建600322天房发展23二线房地产企企业绝对值分分析2008年，，15家二线线企业的各项项绝对值指标标均不到行业业的平均水平平，且仅为一一线企业的15%左右，，表明一线企企业对行业平平均的贡献非非常大，二线线企业与一线线企业之间差差距也较大，，接近10倍倍；在总资产上，，二线企业的的收入成本占占到行业平均均的55%左左右，而其管管理费用和营营业费用仅为为行业平均的的20%，说说明二线企业业的费用控制制较好；

二线企业平均一线企业平均行业平均与行业平均比与一线企业比主营业务收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主营业务成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理费用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19营业费用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15营业利润480486697.072879157605.47720168473.390.670.17净利润375299424.542181738619.12549098340.110.680.17总资产9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19总负债5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存货5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1624二线房地产企企业相对值分分析（一）从下表可以看看出，与绝对对值的全面劣劣于一线企业业相比，在相相对值比较上上，二线企业业在某些方面面却优于一线线企业。在获利能力上上，毛利率、、营业利润率率、销售净利利率三项指标标均高于一线线企业的平均均水平，分别别为41.4%、9.4%和22.6%；但是是二线企业的的总资产周转转率和存货周周转率却低于于一线企业；；这揭示了二线线企业与一线线企业在2008年的战战略方针的不不同，即一线线企业减少利利润加快周转转，加速资金金回笼，二线线企业更加重重视利润率而而不愿降价促促销。25二线房地产企企业相对值分分析（二）在费用控制上上，二线企业业的管理费用用率和营业费费用率虽然低低于行业平均均水平，但均均高于了一线线企业的水平平；表明二线线企业在费用用控制方面需需要向一线企企业学习；在资产负债上上，虽然二线线企业的资产产负债率达到到59.9%，同样处于于较高的水平平，但优于一一线企业和行行业平均水平平；一方面由由于二线企业业对负债资金金的需求没有有一线企业那那么强烈，另另一方面也表表明整个房地地产行业在利利用负债资金金来提升自身身实力方面还还有待提高。。26二线房地产企企业相对值分分析（三）在资本的利用用效率上，二二线企业明显显低于一线企企业的平均水水平，其总资资产周转率和和存货周转率率分别为0.31和0.24，说明明二线企业较较为重视利润润率的大小而而忽视资产的的周转效率；；值得注意的是是，二线企业业的总资产周周转率高于行行业平均水平平，而其存货货周转率却低低于行业平均均水平，表明明二线企业的的存货周转问问题较为突出出。27二线房地产企企业总结从整体上看，，二线企业的的竞争实力还还是不容忽视视的，其各个个方面的指标标几乎都优于于行业平均水水平；在未来的发展展上，二线企企业应更加注注重费用控制制问题和资产产的周转问题题，同时注重重利用自身在在经营效率的的优势，加速速流转扩大资资产规模，以以减少单位成成本，实现规规模效益；向向着一线企业业较低的费用用率靠拢。28三线房地产企企业样本范围围根据2008年的主营业业务收入，此此次研究将收收入在10亿亿元以下的企企业列为三线线企业。考虑到样本数数量减少，单单个企业对整整体的影响程程度较大，因因此，样本中中未包含营业业利润或净利利润为负值的的企业。按照上述标准准选取的样本本企业各年不不尽相同，数数据纵向比较较的意义不大大，因此，对对三线企业仅仅进行横向对对比分析。样本企业如下下表所示：600240华业地产000558莱茵置业000511银基发展000029深深房A600732上海新梅000502绿景地产600159大龙地产000514渝开发600634海鸟发展29三线房地产企企业绝对值分分析2008年，，9家三线企企业的各项绝绝对值指标占占行业水平的的比例均较低低，一般在15%左右，，实力远不及及一、二线企企业。特别值值得注意的是是：三线企业业的主营业务务收入仅为二二线企业的24%和一线线企业的3%，但其期间间费用却达到到了二线的30%和一线线的6%，说说明三线房企企的费用控制制能力差强人人意。具体指标值如如下表所示：：

三线企业行业平均三线企业比二线企业三线企业比一线企业三线企业比行业平均主营业务收入478221640.437848505120.230.030.13主营业务成本297606401.922840503890.240.030.13管理费用3413896370.320.060.08营业费用57894467.2910990505410.290.040.05营业利润96095782.94720168473.40.200.030.13净利润68881264.95549098340.10.180.030.13总资产2117720708129740691220.230.040.16总负债103218390979074214400.190.030.13平均存货122580540881661236250.240.040.1530三线房地产企企业相对值分分析在三线企业的的各项财务比比率上，除了了资产负债率率略优于一二二线企业及行行业平均以外外，其余各项项指标均劣于于一二线企业业及行业平均均值。具体指指标值参加下下表。

三线企业二线企业一线企业行业平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理费用率7.14%5.10%3.74%11.94%营业费用率12.11%9.44%9.07%29.08%营业利润率20.09%22.63%19.08%19.03%销售净利率14.40%17.68%14.46%14.57%净资产收益率8.64%11.61%14.27%9.27%资产负债率48.74%59.94%62.61%60.95%总资产周转率0.270.310.360.29存货周转率0.240.240.280.28注：由于管理理费用率增长长高达170%的光华控控股计入了行行业平均水平平，而因其负负利润未被归归入任何一线线企业，所以以行业平均的的费用率高于于各线企业31趋势分析———获利能力2008年在在获利能力上上，从毛利率率、营业利润润率、销售净净利率上可以以看出，二线线企业表现最最为出色。从这三个指标标进行分析，，三线企业的的毛利率最低低，这说明三三线企业的产产品品质、产产品附加值等等赶不上一线线企业和二线线企业；而一一线企业毛利利率较低则是是由于其为了了回笼资金，，加速周转而而降低价格进进行促销造成成的，和三线线企业的毛利利率低有本质质的不同。二线企业的毛毛利率、营业业利润率和销销售净利率最最高，则是由由于其具有一一定得产品优优势和产品附附加值，而又又不愿意牺牲牲毛利降价促促销的结果。。32趋势分析———获利能力从图中我们可可以看出，虽虽然一线企业业的毛利率、、营业利润率率和销售净利利率不敌二线线企业，但净净资产收益率率却是最高的的。净资产收益率率是反映企业业盈利能力最最重要的指标标，它反映了了公司对其自自有资产的利利用效率。净资产收益率率较高则反映映了单位资本本的获利能力力较强，那么么一线企业虽虽然毛利率等等由于战略决决策原因低于于二线企业，，但是其较高高的净资产收收益率则充分分说明一线房房企的获利能能力实质上是是最高的。33趋势分析———期间费用从费用控制上上来看，从三三线企业到一一线企业呈现现持续下降的的态势。从三线企业到到二线企业，，管理费用率率和营业费用用率的下降十十分明显，证证明房企扩大大规模而带来来的边际效用用此时是递增增的；而在二二线企业的资资产规模上出出现了明显的的转折，此时时再扩大房企企规模的边际际效用出现了了递减，但是是还没有为负负，说明大型型房企的成本本费用和企业业规模进行了了较好的匹配配，费用控制制能力有所提提高；单看营业费用用率，发现在在房企由二线线扩大到一线线时，营业费费用率下降的的幅度低于管管理费用率下下降的幅度，，那么说明房房企在扩张的的过程中，逐逐渐增强了对对债务资金的的依赖，其财财务费用率增增大；同时为为了扩大品牌牌与知名度，，在房企扩张张中，销售费费用率也相应应增加。34趋势分析———资产负债从资产负债率率上来看，目目前，无论是是一线企业，，还是二线、、三线企业，，其资产负债债率均在60%左右；从三线企业上上升到二线企企业的过程中中，企业对资资金的需求较较大，随着资资产规模的扩扩大，企业的的负债上升得得较快；结合期间费用用率来看，在在从三线上升升到二线的过过程中，负债债增加使得企企业迅速扩大大规模、单位位资产上的成成本显著降低低，故其期间间费用率快速速降低；但当当房企从二线线迈向一线时时，即使负债债小幅上升，，也会给企业业带来沉重的的负担，同时时营业费用率率的减幅也迅迅速趋缓。但但由于此时的的边际效用仍仍然为正，所所以理智的房房企应该逐步步迈向一线房房企的规模，，以实现更大大的规模经济济。35趋势分析———资产利用效效率从资产利用效效率来看，总总资产周转率率和存货周转转率呈现出了了递增的趋势势，表明随着着资产规模的的增加，企业业的运营效率率会提高，呈呈现逐步实现现规模经济。。从存货周转的的情况来看，，三线企业和和二线企业的的存货周转情情况不佳，二二者存货周转转率几乎处于于同一水平，，但二线企业业的总资产周周转率却高于于三线企业，，说明二线企企业的经营能能力方面高于于三线企业。。二线企业向一一线企业迈进进的阶段，存存货周转率大大幅提高，说说明企业在迈迈向了更高的的水平后更加加注重商品销销售的节奏和和现金流回流流的节奏。36研究范围整体概况一线房地产企企业分析二线、三线房房地产企业分分析重点企业分析析对**的建议议与意见Contents37重点企业———万科A万科企业作为为中国地产行行业的领军企企业，近几年年的表现可谓谓可圈可点，，下表全面反反映了近三年年万科的发展展状况。38一线企业———万科A2008年，，金融危机席席卷全球，中中国楼市在经经历了2007年的疯狂狂高涨后，2008年遭遭遇了前所未未有的金融寒寒流。银行银银根紧缩、楼楼市成交量一一落千丈、购购房者持币观观望，开发商商资金紧张，，四面楚歌。。2008年万万科提出中国国楼市的“拐拐点论”，率率先在全国降降价销售商品品房以快速回回笼资金。作作为上市房地地产企业的““老大”，虽虽然2008年万科的成成绩并不辉煌煌，但其2008年取得得的成绩仍然然保持在行业业领先的水平平。公司全年年实现销售面面积557.0万万平方方米，，销售售金额额478.7亿亿元，，同比比分别别减少少9.2%和8.6%；；结算算项目目面积积451.4万万平方方米，，同比比增长长14.6%，，结算算收入入404.9亿亿元元，同同比增增长15.1%；完完成新新开工工面积积523.3万万平方方米，，同比比减少少32.6%，，竣工工面积积达529.4万万平方方米，，比2007年年增增加18.9%。08年年，公公司实实现主主营业业务收收入409.92亿亿元元，同同比增增长15.38%；；净利利润46.4亿亿元，，同比比减少少12.74%。年年末公公司还还有有有346.4万万平方方米已已销售售资源源未竣竣工结结算，，合同同金额额合计计273.4亿亿元元，公公司仍仍然具具备较较强的的发展展后劲劲。2008年年，虽虽公司司资增增速缓缓慢，，但主主营业业务收收入到到达410.1亿元元，占占行业业25.1％，，仍为行业业生产产经营营规模模支柱柱公司司；从从各项项经济济评价价指标标来看看，万万科的的总资资产周周转率率和存存货周周转率率远高高于行行业平平均水水平，，也高高于一一线房房企的的平均均水平平，这这与08年年万科科降价价促销销、加加快资资产流流转的的战略略有关关，同同时此此战略略导致致万科科的盈盈利能能力下下降，，低于于一线线企业业平均均水平平；在在费用用控制制上，，万科科的营营业费费用率率与一一线企企业行行业平平均持持平，，这是是由财财务费费用的的上涨涨造成成的，，单就就管理理费用用看，，万科科的管管理费费用控控制能能力较较强，，同比比下降降了13个个百分分点。。2008年年公公司计计划开开工面面积约约400万万平方方米，，竣工工面积积约618万平平方米米，进进一步步增加加1000万万平方方米左左右的的项目目资源源，可可以预预见，，2009年万万科将将继续续引跑跑中国国地产产界。。39二线企企业———东东华实实业东华实实业作作为二二线企企业的的代表表之一一，近近几年年发展展势头头强劲劲，主主营业业务收收入仅仅用了了两年年的时时间（（2006-2007年年）就就完成成了从从3亿亿到10亿亿的跨跨越。。2006-2008的的公司司的经经营状状况如如下表表所示示。40二线企企业———东东华实实业东华实实业是是一家家以北北京为为主要要业务务开展展地的的房地地产开开发企企业，，目前前仅在在北京京和广广东两两个城城市发发展，，从2005年年开始始东华华实业业东华华实业业主攻攻北京京市场场，将将北京京作为为其主主要的的发展展城市市。2008年年，北北京的的主营营业务务占到到公司司整体体的90%以上上。目目前，，东华华实业业逐步步向河河南等等二、、三线线城市市拓展展，以以最终终实现现成为为由一一线城城市区区域发发展向向全国国包括括二三三线城城市拓拓展房房地产产的经经营目目标，，增强强公司司的持持续经经营能能力，，为今今后的的发展展奠定定良好好的基基础。。从发展展轨迹迹来看看，东东华实实业自自1998年成成立于于广州州，一一直在在以广广州为为主要要发展展城市市，是是典型型的单单城市市房地地产企企业，，由于于地处处中国国的经经济中中心，，其发发展速速度一一直较较快。。2003年公公司开开始进进驻北北京发发展，，到了了2005年起起，东东华实实业开开始全全面主主攻北北京市市场，，实现现了从从单城城市房房地产产企业业到区区域性性房地地产企企业的的转变变。但但东华华实业业主攻攻北京京市场场后，，将主主要的的资源源全部部投向向北京京市场场，公公司业业绩的的增长长，主主要也也主要要依托托北京京地区区的项项目。。东华实实业2007年年的业业绩大大幅上上涨，，净利利润达达到9750万万元，，同比比上涨涨137.8%。2008年年，公公司的的主营营业务务收入入较2007年年微涨涨，同同比仅仅上涨涨8.91%。。但在在净资资产收收益率率上，，东华华企业业却又又遥遥遥领先先于行行业、、二线线企业业，甚甚至超超过了了一线线企业业的全全国平平均水水平，，08年比比07年略略有下下降，，目前前为18.24%，，超过过了行行业9个百百分点点，二二线企企业7个百百分点点，和和一线线企业业4个个百分分点。。主要要原因因在于于北京京、广广东的的房价价虽在在08年楼楼市低低迷的的环境境下有有所下下降，，但在在一线线房地地产城城市中中，其其价格格仍处处于高高位；；并且且其在在北京京的项项目有有的位位于城城市商商业中中心，，有的的是别别墅、、花园园洋房房等高高档住住宅，，因此此售价价仍位位于城城市中中的较较高水水平。。41二线企企业———东东华实实业在费用用控制制上，，东华华实业业的表表现就就超过过行业业、二二线、、甚至至一线线房地地产企企业的的平均均水平平，期期间费费用率率仅为为6.57%；；从纵纵向比比较来来看，，2008年，，在公公司的的主营营业务务收入入有所所上升升的情情况下下，期期间费费用率率出现现了下下降。。正是是由于于在收收入和和费用用控制制严格格，才才使得得公司司在楼楼市低低迷的的2008年其其营业业利润润和净净利润润出现现了40%的大大幅上上升。。2008年年，在在资产产的利利用效效率上上，东东华实实业的的表现现也较较为出出色，，总资资产周周转率率和存存货周周转率率两项项指标标均大大幅领领先于于行业业、二二线企企业甚甚至一一线的的平均均水平平，两两项指指标为为0.53和0.51。。从三三年年的的分分析析来来看看，，绝绝大大部部分分指指标标在在2008年年均均优优于于2006年年的的水水平平，，可可见见，，从从单单城城市市房房地地产产企企业业向向区区域域性性房房地地产产企企业业发发展展的的过过程程中中，，合合理理的的战战略略布布局局、、较较高高的的管管理理水水平平，，科科学学的的扩扩张张给给企企业业带带来来有有利利的的影影响响。。因此此，，未未来来公公司司的的经经营营应应在全面面考考虑虑，，通通盘盘操操作作的的基基础础上上，，继继续续保保证证收收入入、、成成本本、、费费用用、、效效率率等等方方面面的的全全面面提提升升，，使使企企业业在在健健康康的的快快车车道道上上保保持持持持续续的的发发展展。。42三线线企企业业————绿绿景景地地产产绿景景地地产产位位于于广广东东，，其其主主要要业业务务覆覆盖盖区区域域也也主主要要在在广广州州、、佛佛山山。。作作为为三三线线企企业业的的代代表表，，近近几几年年的的发发展展出出现现了了较较大大的的波波动动，，2006-2008的的公公司司的的经经营营状状况况如如下下表表所所示示。。43三线线企企业业————绿绿景景地地产产绿景景地地产产自自1988年年成成立立以以来来，，一一直直在在广广州州本本土土以以及及佛佛山山等等地地发发展展，，直直到到2006年年，，广广州州天天誉誉地地产产入入主主绿绿景景地地产产，，成成为为其其最最大大的的股股东东后后，，支支持持绿绿景景地地产产巩巩固固和和扩扩大大在在广广州州地地区区的的开开发发优优势势，，并并借借助助上上市市公公司司的的资资本本平平台台，，适适时时支支持持绿绿景景地地产产将将其其核核心心业业务务————普普通通住住宅宅类类房房地地产产开开发发延延伸伸到到广广州州地地区区之之外外，，力力争争成成为为全全国国性性的的有有竞竞争争力力的的房房地地产产商商。。但由由于于公公司司实实力力平平平平、、项项目目单单一一，，盈盈利利状状况况一一直直未未有有较较大大改改观观。。年年报报显显示示，，08年年，，在在面面对对比比07年年更更为为严严峻峻的的经经济济和和行行业业形形势势时时，，公公司司通通过过合合作作等等方方式式积积极极开开拓拓外外地地市市场场，，通通过过收收购购广广西西天天誉誉房房地地产产开开发发有有限限公公司司股股权权一一方方面面增增加加了了公公司司土土地地储储备备，，拓拓展展了了省省外外市市场场；；同同时时，，公公司司还还积积极极开开展展土土地地一一级级开开发发，，拓拓展展公公司司的的业业务务区区域域。。报报告告期期内内，，公公司司新新增增了了南南宁宁市市亭亭洪洪路路19号号江江南南花花园园项项目目及及广广西西桂桂林林市市永永福福县县福福龙龙工工业业园园B区区和和狮狮子子口口水水库库地地块块项项目目。。在实际运运作经营营中，部部分历史史遗留债债权、债债务问题题依然是是制约公公司发展展的风险险之一。。同时，，受国家家宏观调调控政策策影响，，公司房房地产业业务在土土地等环环节受到到不同程程度的影影响，资资金面依依然偏紧紧。公司08年度实实现净利利润5635万万元，接接近