物业公司财务管理制度

第五章

物业财务管理【教学目的要求】了解财务管理机构设置与管理体制，理解资金的筹措与使用、财务管理机构的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成。物业管理资金来源

物业服务费的构成及测算

教学内容

物业管理资金的筹措与使用财务管理机构设置与管理制度第一节物业管理资金来源物业专项维修资金物业服务收费经营性收入特约服务收入公众代办性服务收入一、物业专项维修资金根据《物业管理条例》第54条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（一）物业专项维修资金的涵义物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。（二）物业专项维修基金的建立1．缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。第一类:住宅物业的业主第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主2．商品住房维修资金的收取《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。3．公有住房售后的维修资金收取《住宅专项维修资金管理办法》第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）物业维修资金的使用与管理1．物业维修资金的权属和用途①权属：住房专项维修资金属于业主所有。②用途：专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2．物业维修资金管理使用的原则（1）坚持“专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维修资金要按照下列规定使用：住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。（2）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主的监督。（3）预算报报批、计计划使用用的原则则。物业业维修资资金的使使用，业业主大会会与业主主委员会会要全面面安排、、计划使使用，并并为业主主精打细细算。当当维修基基金不够够使用时时，由业业主大会会决定按按所拥有有的住宅宅建筑面面积比例例向业主主续筹。。（4）保值增增值，滚滚存使用用的原则则。在保保证安全全的基础础上，产产生增值值效益。。根据《物业管理理企业财财务管理理规定》，由维修修资金产产生的利利息净收收入，应应当转作作维修资资金，增增加维修修资金专专户存储储，滚存存使用和和管理，，但需经经业主大大会认可可。（5）严格监监管，有有效使用用的原则则。当前前，物业业维修资资金管理理，缺乏乏有效的的监管机机制，房房地产行行政主管管部门、、房地产产开发商商、物业业管理企企业对维维修基金金管理不不善，违违规挪用用时有发发生，还还有的只只强调保保值增值值，维修修基金得得不到有有效利用用，违背背了设立立这份““养老金金”的定定义。3．挪用专专项维修修资金的的处罚挪用专项项维修资资金有四四种情况况：一是房地地产开发发企业挪挪用。由由于物业业管理企企业是房房地产开开发商的的下属单单位，业业主委员员会未成成立之前前，开发发商筹集集管理使使用维修修资金，，因而可可能成为为挪用专专项维修修资金的的主体；；二是房地地产行政政主管部部门挪用用。有些些地方规规定在业业主大会会成立以以前，专专项维修修资金由由房地产产行政主主管部门门代管，，因此，，地方房房地产行行政主管管部门可可能成为为挪用专专项维修修资金的的主体；；三是物业业管理企企业挪用用。物业业管理企企业具体体负责物物业管理理区域内内的维修修和养护护，实际际使用专专项维修修资金，，因此，，物业管管理企业业可能成成为挪用用专项维维修资金金的主体体；四是个别别业主挪挪用。维维修资金金归业主主所有，，这种所所有是共共同所有有而不是是个别业业主所有有，但在在实践中中总是由由具体的的业主负负责管理理维修资资金，因因此个别别业主也也可能成成为挪用用专项维维修基金金的主体体。按照《物业管理理条例》第六十三三条的规规定，无无论是哪哪一方挪挪用了专专项维修修资金，，都要给给予处罚罚。发生生挪用行行为以后后，行政政机关首首先有责责任追回回被挪用用的资金金，然后后再给予予违法行行为人行行政处罚罚。具体体的处罚罚措施包包括警告告，没收收违法所所得，即即没收通通过挪用用专项维维修资金金所得的的收益。。行政机机关可以以根据情情况决定定给予挪挪用资金金2倍以下的的罚款。。对于物业业管理企企业挪用用专项维维修资金金的行为为，《物业管理理条例》专门规定定了一项项处罚，，即情节节严重的的吊销资资质证书书；构成成犯罪的的，依法法追究直直接负责责的主管管人员和和其他责责任人员员的刑事事责任。。二、物业业服务收收费（一）物物业服务务收费的的含义国家发改改委和建建设部在在2004年1月1日实施的的《物业服务务收费管管理办法法》规定，物物业服务务费是指指物业管管理企业业按照物物业服务务合同的的约定，，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、、养护、、管理，，维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序，向业业主所收收取的费费用，即即通常所所指的公公共性服服务费。。业主接受受物业管管理企业业提供的的物业服服务，具具体的服服务内容容和相应应的服务务费用应应由交易易双方协协商确定定。物业业管理企企业应当当按照政政府价格格主管部部门的规规定实行行明码标标价，在在物业管管理区域域内的显显著位置置，将服服务内容容、服务务标准以以及收费费项目、、收费标标准等有有关情况况进行公公示。（二）物物业服务务收费的的

原则则和价格格形式1．物业服服务收费费的原则则物业服务务收费应应当遵循循合理、、公开以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则。。合理性：：体现物物业服务务的价值值；物业服务务收费的的项目、、标准、、程序等等应当公公开，不不能暗箱箱操作；；物业服务收费费应当按质论论价，质价相相符，既不能能只收费不服服务，也不能能多收费少服服务。2．物业服务收收费的价格形形式从目前国家和和地方的有关关规定来看，，对不同物业业的物业服务务费用，实行行的是不同的的价格形式：：（1）政府指导价价——对涉及老百姓姓日常生活的的普通住宅的的物业服务费费用，国家予予以适当的调调控，实行政政府指导价。。有定价权限限的人民政府府价格主管部部门会同房地地产行政主管管部门根据物物业管理服务务等级标准等等因素，制定定相应的基准准价及其浮动动幅度，并定定期公布。具具体收费标准准由业主与物物业管理企业业根据规定的的基准价和浮浮动幅度在物物业服务合同同中约定。（2）市场调节价价——对其他物业的的物业服务收收费，实行市市场调节价，，由经营者自自主制定，通通过市场竞争争形成的价格格。实行市场场调节价的物物业服务收费费，由业主与与物业管理企企业在物业服服务合同中约约定。（三）物业服服务费用的约约定形式根据《物业服务收费费管理办法》规定，业主与与物业管理企企业可以采取取包干制或者者酬金制等形形式约定物业业服务费用。。1．包干制——由业主向物业业管理企业支支付固定的物物业服务费用用，盈余或者者亏损均由物物业管理企业业享有或者承承担的物业服服务计费方式式。包干制的核心心——物业管理企业业对物业服务务费用的固定定计费包干使使用，自负盈盈亏。实行物业服务务费用包干制制的企业，物物业服务费用用的构成包括括物业服务成成本、法定税税费和物业管管理企业的利利润。2．酬金制：在在预收的物业业服务资金中中按约定比例例或者约定数数额提取酬金金支付给物业业管理企业，，其余全部用用于物业服务务合同约定的的支出，结余余或者不足均均由业主享有有或者承担的的物业服务计计费方式。实实行酬金制的的物业服务费费构成，包括括物业服务支支出和物业管管理企业的酬酬金。（1）代管：预收收的物业服务务支出属于代代管性质，为为所交纳的业业主所有，物物业管理企业业不得将其用用于物业服务务合同约定以以外的支出。。（2）定期公布：：物业管理企企业应当向业业主大会或者者全体业主公公布物业服务务资金年度预预决算，且每每年不少于1次公布物业服服务资金的收收支情况。（3）有权审计：：物业服务收收费采取酬金金制方式时，，物业管理企企业或者业主主大会可以按按照物业服务务合同约定，，聘请专业机机构对物业服服务资金年度度预决算和物物业服务资金金的收支情况况进行审计。。（四）物业服服务费的缴纳纳在物业管理活活动中，物业业管理企业为为业主提供物物业服务，业业主支付物业业管理企业物物业服务费用用。在物业服服务合同法律律关系中，提提供物业服务务和支付物业业管理服务费费用是物业管管理企业和业业主的主要义义务。物业服服务费用是物物业服务合同同的必备内容容之一，1．物业服务费费用缴纳的对对象物业服务费用用的缴纳有三三种不同情况况：第一种是由业业主缴纳；第二种是由使使用人缴纳；；第三种是由建建设单位缴纳纳。2．物业服务收收费的收取依依据和办法收取依据：国国家发改委和和建设部2004年1月1日起实施的《物业服务收费费管理办法》。物业服务费费的收取是物物业管理企业业有偿服务、、按质论价、、质价相符的的重要体现。。确定收费标标准时应当坚坚持“谁受益益、谁负担””的原则，以以业养业，取取于物业用于于物业，物业业服务费用应应测算科学合合理，收取稳稳定，真正成成为物业管理理与服务经费费最主要最管管的理不稳定定的来源。收取办法：一一是每户交纳纳多少元，二二是可以用每每月每平方米米建筑面积多多少元表示。。（五）逾期不不缴纳物业服服务费的法律律责任《物业管理条例例》规定：即业主主违反物业服服务合同约定定，逾期不缴缴纳物业服务务费用的，业业主委员会应应当督促其限限期交纳；逾逾期仍不交纳纳的，物业管管理企业可以以向人民法院院起诉。业主逾期不缴缴纳物业服务务费，这一违违法行为有双双重性质。首首先，对于物物业管理企业业而言，业主主享受了服务务而不缴纳服服务费，是一一种违约行为为；其次，对对于物业管理理区域内的其其他业主而言言，这种“搭搭便车”的行行为，实际上上侵害了按时时缴费的业主主的权益，是是对业主共同同利益的侵犯犯。业主大会会可以在业主主公约中对这这类行为约定定相应的处理理办法。三、利用物业业共用部位、、共用设施设设备经营所得得利益利用共用部位位、共用设施施设备经营需需要征得相关关业主、业主主大会、物业业管理企业的的同意。经营营所得收益属属于业主。所得收益的使使用有两个方方面：1．利用共用部部位、共用设设施设备所得得经营收益的的使用应当优优先用于补充充住房专项维维修资金。主主要理由有两两点：一是收收益来源于利利用共用部位位、共用设施施设备经营所所得，应该主主要用于其维维修养护；二二是住房专项项维修资金是是房屋的“养养老金”，由由全体业主按按照产权份额额分期缴交，，一旦急需时时所需数量较较大，利用共共用部位、共共用设施设备备经营所得补补充住房专项项维修资金有有利于及时筹筹备所需资金金。2．业主大会决决定使用。为为尊重全体业业主的意愿和和特殊使用需需要，业主所所得收益也可可以按照业主主大会的决定定使用。四、特约服务务费必要性：（1）随着生活水平平的不断提高高，在公共服服务以外人们们的许多特殊殊要求需要得得到满足。（（2）补充收入不不足。企业扩扩大业务范围围、增加业务务项目、提高高经济效益。。还可以增强强企业的亲和和力和业主的的认同感。注意点：（1）特约服务事事项由特定的的业主和管理理企业进行约约定。特殊服服务项目，在在前期物业合合同和物业服服务合同中是是没有约定的的，需在物业业服务合同之之外另行订立立一个合同。。该合同与物物业服务合同同在主体、内内容等方面并并不一致，不不能混为一谈谈。（2）特约服务是是一种有偿服服务，“谁受受益，谁付钱钱”。服务务报酬的数额额、支付方式式、支付时间间等由当事人人自主约定。。（3）特约服务属属于派生服务务的范畴，提提供特约服务务，并不是物物业管理企业业的法定义务务，业主不能能强制要求物物业管理企业业提供。五、公众代办办性服务费公众代办性服服务是指物业业管理企业为为业主（或使使用人）提供供代缴水电费费、煤气费、、有线电视费费、电话费等等代办性服务务收取的费用用。按照《物业管理条例例》和其他的有关关规定，供水水、供电、供供气、供热、、通讯、有线线电视等单位位应当向最终终用户收取有有关费用。这这里的最终用用户，是指水水、电、气、、热、通讯、、有线电视的的最终使用人人。物业管理理企业接受委委托代收上述述费用的，可可向委托单位位收取手续费费，不得向业业主收取手续续费等额外费费用。同时，，物业管理企企业有权根据据自身经营状状况，决定是是否接受供水水、供电、供供气、供热、、通讯、有线线电视等单位位委托，这些些单位无权强强制要求物业业管理企业代代收有关费用用。第二节物物业服务费费的构成及测测算一、物业服务务费的构成（（包干制下））物业服务成本本法定税费企业利润物业服务成本本或物业服务务支出构成一一般包括以下下部分：1.管理服务人员员的工资、社社会保险和按按规定提取的的福利费等；；2.物业共用部位位、共用设施施设备的日常常运行、维护护费用；3.物业管理区域域清洁卫生费费用；4.物业管理区域域绿化养护费费用；5.物业管理区域域秩序维护费费用；6.办公费用；7.物业管理企业业固定资产折折旧；8.物业共用部位位、共用设施施设备及公众众责任保险费费用；9.经业主同意的的其他费用。。物业共用部分分、共用设施施设备的大修修、中修和更更新、改造费费用，应当通通过专项维修修资金予以列列支，不得计计入物业服务务支出或物业业服务成本。。二、物业服务务费的测算（（包干制）X—物业服务收费费标准，单位位为元／（月月·m2）Xi—各分项费用收收费标准，单单位为元／（（月·m2）i—分项项数∑—表示对各分项项费用算术求求和第三节物物业管理企业业的

资金筹筹措与使用一、资金筹措措的概念和目目的资金筹措：指指为建立物业业管理企业及及满足企业正正常经营管理理活动对资金金的需要，通通过各种形式式和渠道集中中筹集的资金金。包括内部部资金和从外外部借入资金金。筹措资金的目目的主要有两两个：一是为为组建物业管管理企业或扩扩大公司规模模而筹集所需需资本金和长长期资金；二二是为经营管管理过程中的的资金短缺而而筹集短期资资金。资金筹筹措的方式有有多种多样，，不同的筹资资方式，对物物业管理企业业意味着不同同的资金成本本。此外，不不同筹资方式式有不同的限限制性条件及及操作程序。。二、物业管理理企业的资资金筹措渠道道（一）自筹资资金（组建公公司的基本筹筹资方式）自筹资金是物物业管理企业业由其创办人人自己筹集资资金组建物业业管理企业或或扩大公司规规模。投资者者从过去的经经营收益或其其他方面的资资金来源中筹筹集并投入公公司，用于公公司的组建和和启动，自筹筹资金通常构构成物业管理理企业资本金金（净资产））或所有者权权益。（二）物业管管理收费物业管理企业业按收费管理理规定，根据据自己所提供供的服务的性性质、特点、、档次、内容容和质量等向向物业服务对对象收取的费费用。物业管管理企业的主主营业务收入入就来自物业业管理费，它它是物业管理理企业向业主主和用户收取取的，也是物物业管理企业业长期稳定的的收入，其营营业收入主要要包括物业管管理收入和物物业经营收入入。物业管理理收入主要包包括日常综合合管理费和特特约服务费。。（三）建立专专项维修基金金（四）开发商商给予一定的的资金支持1.启动资金。启启动资金又叫叫“开发费””，它有两种种含义：一是是指物业管理理企业在政府府工商管理部部门注册时所所必须投入资资金，一般应应具有50万元以上的注注册资金（三三级资质）；；二是指物业业管理企业在在物业管理投投标成功后，，接管物业从从事前期介入入工作所需要要的用于设备备、设施、工工具、办公用用品、人员培培训、学习、、工资奖金、、服饰以及前前期介入活动动中的管理费费用等。这部部分资金按有有关规定由开开发商提供，，用于物业管管理的启动资资金。这后一一种资金是物物业管理资金金来源的重要要组成部分。。物业管理启动动资金的收取取比例，目前前国家尚无明明文规定。新新建物业一般般由开发商按按建筑安装综综合造价的2%拨给物业管理理企业作为启启动资金。有有些新建住宅宅小区，由开开发商按建筑筑安装总造价价的1％拨款，作为为物业管理的的启动资金。。2.质量保证金。。质量保证金金是房地产开开发企业在向向物业管理企企业移交物业业时，提供的的一笔用于交交房后一定期期间被管理的的物业的报修修经费，其使使用的范围限限于室内装饰饰、水电、管管线、隐蔽工工程及室外建建筑、公共设设施等因建造造质量问题所所引起的返修修等工料费。。质量保证金金的缴纳有多多种方法，它它可以留在开开发商处，由由物业管理企企业在接受业业主保修，组组织返修施工工后实报实销销；也可以由由开发商一次次性缴纳给物物业管理企业业，保修期满满后结算，多多退少补，或或可采取包干干办法一步到到位，盈亏由由物业管理企企业负担。具具体运用哪种种方法，物业业管理企业可可视情况与开开发商协商决决定。（五））政府府多方方面的的支持持地方政政府的的政策策性支支持是是物业业管理理企业业有效效筹措措资金金的重重要保保障。。政府府的具具体做做法主主要有有以下下几个个方面面：1.制定合合理的的收费费标准准，加加强收收费管管理。。2.对“房房改房房”，，由原原产权权单位位负责责支付付电梯梯、高高压水水泵、、供暖暖等共共用设设施设设备的的维修修和更更新等等费用用，可可减轻轻购房房人的的负担担。3.在金融融税收收方面面提供供一定定的优优惠政政策。。4.拨出一一定的的城市市建设设维护护费，，用于于小区区公用用部位位、共共用设设施设设备的的管理理，以以减轻轻小区区日常常管理理费用用的负负担。。5.旧小区区在规规划允允许的的范围围内，，适当当新建建一些些商业业用房房，以以成本本价或或较低低的租租金提提供给给物业业管理理企业业，增增加住住宅小小区购购物、、家政政服务务等经经营性性收入入，弥弥补物物业管管理经经费的的不足足。（六））银行行借款款银行借借款是是物业业管理理企业业向商商业银银行贷贷款取取得资资金的的一种种筹资资渠道道。实实际上上除了了商业业银行行外，，物业业管理理企业业还可可向保保险公公司、、租赁赁公司司、信信托投投资公公司等等其他他金融融机构构贷款款，但但商业业银行行贷款款是其其取得得贷款款资金金的主主要渠渠道。。银行行借款款资金金具有有使用用时间间长、、数量量大等等特点点，主主要用用于物物业管管理企企业的的小额额固定定资产产投资资和永永久性性流动动资金金的占占用。。（七））横向向联合合横向联联合是是指物物业管管理企企业利利用其其他企企业闲闲置或或者富富余的的人力力、物物力、、财力力、技技术等等资源源，进进行企企业间间的联联营、、入股股、租租赁、、承包包等资资产重重组，，以达达到融融物或或融资资，实实现资资源最最佳配配置的的目的的。目前，，一些些大型型的物物业管管理企企业拥拥有大大型的的设备备而业业务量量不足足，导导致资资源浪浪费，，而一一些小小型的的物业业管理理企业业因资资金不不足购购买不不起这这样的的设备备，如如高层层楼宇宇的清清洗设设备、、维修修设备备、下下水管管道维维修设设备等等。它它们之之间可可以通通过租租赁方方式实实现横横向的的资源源共享享，有有些物物业管管理企企业还还开展展了融融资业业务。。特别别是随随着市市场竞竞争的的加剧剧，一一些实实力雄雄厚的的大型型物业业管理理企业业兼并并、收收购那那些小小型的的物业业管理理企业业或其其他企企业，，或者者组建建控股股型的的物业业管理理企业业集团团，这这已成成为物物业管管理行行业发发展的的趋势势。（八））发行行股票票股票筹筹资可可以作作为一一种长长期的的筹资资方式式，股股份有有限公公司发发行的的股票票不存存在固固定到到期日日不用用还本本，只只能在在证券券市场场上转转让和和出售售，可可以形形成稳稳定而而长期期占用用的资资本，，但筹筹资成成本较较高，，投资资者期期望的的投资资报酬酬率也也高。。（九））发行行债券券发行股股票债债券筹筹集资资金的的限定定条件件比较较多，，审批批也极极为严严格，，特别别是物物业管管理企企业能能从这这个渠渠道取取得资资金的的可能能性较较小。。这也也是负负债性性筹资资，有有固定定到期期日，，到期期还本本付息息。目前我我国的的物业业管理理企业业的资资金筹筹措渠渠道还还主要要是以以银行行贷款款为主主，表表明企企业对对银行行的高高度依依赖，，物业业管理理企业业应该该在拓拓宽筹筹资渠渠道、、改善善现有有的资资金构构成方方面进进行更更多的的改革革与创创新。。物业业管理理企业业还可可以利利用企企业闲闲置的的人力力、物物力、、财力力、技技术资资源进进行资资产重重组，，发展展企业业。三、物物业管管理资资金的的使用用（一））物业业管理理周期期与资资金使使用量量任何一一项物物业都都要经经历由由新到到旧，，到最最后更更新这这样的的生命命周期期。因因此，，物业业的管管理也也是有有周期期性的的。物物业管管理企企业要要分析析所承承接的的物业业是处处于哪哪个生生命周周期的的物业业，采采取不不同的的管理理方法法和策策略，，安排排不同同的资资金使使用量量，灵灵活调调剂使使用资资金，，使资资金达达到最最佳的的使用用效果果。一般来来说，，如果果物业业管理理企业业承接接的是是一项项新建建的物物业，，该物物业管管理的的重点点就是是日常常养护护，因因此所所需投投入和和垫付付的资资金便便大大大减少少。随随着该该物业业步入入成熟熟期的的“中中年””，其其内外外部的的一些些零部部件就就会开开始出出现不不能正正常运运作的的状况况，这这时该该物业业的管管理重重点就就在于于检修修，物物业管管理所所需的的资金金也开开始增增加，，随着着该物物业步步入““老年年”期期间，，其内内外部部的零零部件件就开开始轮轮番不不能使使用，，需大大修或或更新新，这这一时时期物物业管管理的的重点点是大大修和和更新新，这这时需需要垫垫付的的物业业管理理资金金量达达到最最大化化。由由此可可见，，随着着物业业生命命周期期的变变化，，物业业管理理的周周期也也随之之变化化，管管理资资金的的使用用也必必然随随之变变化。。（二））物业业管理理周期期与管管理理资金金的使使用控控制由于各各种不不同性性质的的物业业的生生命周周期各各不相相同，，物业业管理理的重重点不不同，，导致致在物物业管管理过过程中中资金金的使使用量量、使使用重重点和和使用用方式式等都都是不不同的的。物物业管管理企企业就就必须须针对对不同同的物物业生生命周周期，，制定定出不不同的的管理理资金金的使使用预预算，，汇总总后得得出每每年、、每月月所需需要的的全部部管理理资金金，对对暂时时不用用的多多余资资金，，物业业管理理企业业可以以用于于无风风险的的投资资。通通过对对资金金的灵灵活调调剂使使用，，实现现最佳佳的资资金使使用效效果。。（三））资金金使用用的控控制与与管理理1.确定资资金使使用的的重点点。对对所有有管理理服务务开支支进行行严格格的计计算和和预测测，确确定所所管物物业是是处于于哪个个生命命周期期上，，从而而决定定物业业管理理资金金的使使用重重点，，为制制定预预算方方案和和使用用计划划做好好准备备。2.制定预预算方方案。。制定定预算算方案案就是是对管管理服服务的的所有有费用用开支支进行行科学学的计计算预预测，，对管管理服服务中中的各各项费费用支支出和和资源源消耗耗规定定数量量界限限。3.制定使使用计计划。。由于于物业业管理理企业业接管管的物物业类类型繁繁多，，再加加上它它们处处于不不同的的生命命周期期，从从而使使各物物业的的管理理资金金使用用的重重点不不同，，资金金的需需求量量也不不同，，因此此，就就有必必要在在预算算的基基础上上，制制定出出接管管的各各物业业每月月甚至至每周周的资资金使使用计计划，，在财财务上上做出出合理理的安安排。。4.设立专专用账账户。。要想想加强强资金金使用用的控控制，，就要要设立立各种种资金金使用用的专专用账账户，，及时时提供供物业业管理理资金金使用用的信信息，，使物物业管管理企企业内内部人人员全全面掌掌握资资金使使用方方向。。四、物物业管管理企企业的的财务务管理理体制制（一））物业业管理理企业业财务务管理理的原原则1.执行财财务制制度，，做好好财务务计划划，良良性使使用资资金。。2.开展多多种经经营，，拓宽宽经营营领域域，以以业养养业。。在多多种经经营、、提高高管理理服务务效率率、规规模经经营等等方面面广开开财源源，实实现““管理理、经经营、、服务务”三三统一一。3.维修修基基金金专专户户存存储储、、专专款款专专用用、、监监督督使使用用。。4.统筹筹安安排排、、合合法法经经营营、、良良性性循循环环。。（二二））物物业业管管理理企企业业的的成成本本费费用用管管理理物业业管管理理企企业业成成本本费费用用是是指指物物业业管管理理企企业业在在经经营营管管理理和和服服务务过过程程中中发发生生的的各各项项支支出出。。1．营营业业成成本本：：指指企企业业在在从从事事物物业业管管理理服服务务活活动动中中发发生生的的各各项项直直接接支支出出。。包包括括直直接接人人工工费费、、直直接接材材料料费费和和间间接接费费用用。。（1）直直接接人人工工费费：：指指支支付付给给企企业业直直接接从从事事物物业业管管理理服服务务活活动动人人员员的的工工资资、、奖奖金金和和职职工工福福利利费费等等。。（2）直直接接材材料料费费：：指指企企业业在在物物业业管管理理服服务务活活动动中中直直接接消消耗耗的的各各材材料料、、辅辅助助材材料料、、燃燃料料和和动动力力、、构构配配件件、、零零件件、、低低值值易易耗耗品品、、包包装装物物等等。。（3）间间接接费费用用：：指指企企业业所所属属物物业业管管理理单单位位管管理理人人员员的的工工资资、、奖奖金金及及职职工工福福利利费费、、固固定定资资产产折折旧旧费费、、修修理理费费、、水水电电费费、、取取暖暖费费、、差差旅旅费费、、邮邮电电费费、、交交通通运运输输费费、、租租赁赁费费、、财财产产保保险险费费、、劳劳保保费费、、保保安安费费、、绿绿化化维维护护费费、、低低值值易易耗耗摊摊销销及及其其他他费费用用等等。。2．费费用用：：指指物物业业管管理理企企业业发发生生的的销销售售费费用用、、管管理理费费用用和和财财务务费费用用。。发发生生时时应应计计入入当当期期损损益益。。（1）管管理理费费用用是是指指企企业业行行政政管管理理部部门门为为管管理理和和组组织织经经营营活活动动而而发发生生的的各各项项费费用用。。如如公公司司经经费费、、业业务务招招待待费费等等。。（2）财务费费用是指指企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用。如利利息净支支出、汇汇兑净损损失、金金融机构构手续费费等。物物业管理理企业也也可不设设销售费费用。3.物业管理理企业费费用控制制物业管理理企业费费用控制制指物业业管理企企业在运运营过程程中根据据各项费费用计划划和预算算，控制制费用的的实际发发生，采采取措施施保证费费用计划划及费用用预算的的顺利执执行。物物业管理理企业的的费用控控制是提提高经济济效益的的要求。。（三）企企业利润润的形成成物业管理理企业的的利润总总额包括括营业利利润、投投资净收收益、营营业外收收支净额额和补贴贴收入四四部分。。第四节财财务务管理机机构设置置与管理理制度一、财务务管理的的机构设设置：职职能部门门——财务部每个物业业管理企企业会根根据具体体情况来来设置财财务管理理机构，，配备财财务管理理人员，，其基本本岗位要要根据工工作内容容的多少少来决定定。总经理财务部（（部门经经理）主管会计现金出纳统计员收费员财务部工工作人员员的岗位位职责因事设岗岗，因岗岗定职，，因职定定责。制定各岗岗位责任任制：1.财务部经经理的岗岗位职责责2.主管会计计的岗位位职责3.出纳员的的岗位职职责4.统计员的的岗位职职责5.收费员的的岗位职职责财务部经经理的岗岗位职责责1）向总经经理负责责，主持持物业管管理企业业财务部部的管理理工作。。2）组织财财务部门门的政治治和业务务学习。。3）负责组组织全企企业的经经济核算算工作，，掌握好好资金的的筹集、、使用、、耗费，，收入和和分配，，保证整整个企业业经营活活动的正正常进行行。4）按时审审核各种种会计报报表和统统计报表表，并做做出分析析报告。。5）检查、、督促各各项费用用的收缴缴和管理理，保证证公司资资金的正正常运转转。6）合理有有效地经经营好公公司的金金融资产产，为公公司创造造更多的的利润。。7）审核、、控制各各项费用用的支出出，杜绝绝浪费。。8）组织拟拟订物业业管理费费等各项项费用标标准的预预算方案案。9）熟悉各各种工商商、财会会及税务务管理制制度，运运用法律律、政策策手段保保护企业业的合法法效益。。10）根据本本公司的的特点和和实际情情况，制制定财务务管理的的细则。。主管会计计的岗位位职责1）按照会会计规范范及时编编制收、、付款和和转账凭凭证，负负责总账账、明细细账的登登记工作作。2）按时编编制月度度、季度度、年度度会计报报表。3）建立各各种收付付款辅助助台账，，并应与与有关科科目余额额相符。。4）及时清清理债权权债务，，将债务务压缩到到最低限限度。5）核算库库存材料料，认真真核对库库存的收收支情况况，并按按要求抽抽查核实实实物。。做好固固定资产产管理工工作，及及时建立立固定资资产卡片片，按时时计提折折旧。6）保管好好未用、、已用的的发票、、收据、、有价票票据，定定期检查查各部门门、各收收款点的的在用票票据，妥妥善保管管好会计计账册、、凭证等等资料。。7）检查、、审核各各经营部部门及下下属机构构的收支支账目。。出纳员的的岗位职职责1）负责现现金和银银行存款款的收付付工作，，对于当当天收入入的现金金和转账账票据要要及时送送存银行行，不积积压并做做到数字字准确、、不出差差错。2）每天登登记好现现金和银银行存款款日记账账，做到到账面整整洁、字字迹清楚楚，要日日清日结结，每月月核对好好银行账账单，并并做出未未达账的的调整表表，与总总分类账账相符。。3）及时向向部门经经理报告告银行存存款余额额，银行行存款不不得出现现赤字。。4）严格遵遵守现金金管理制制度和银银行支票票使用规规定，库库存现金金按规定定限额执执行，不不得挪用用库存现现金，不不得以白白条单据据抵库。。5）严格执执行外汇汇管理制制度，如如有外币币收入，，不得私私自套换换。6）对办理理报销的的单据，，须检查查审核手手续是否否完备，，有否违违反企业业的规定定，凡手手续不完完备的，，一律拒拒绝付款款。7）及时办办理各种种转账，，现金支支票，并并交会计计做账。。统计员岗岗位职责责1）对部门门经理负负责，遵遵守企业业所制定定的财务务人员管管理细则则，做好好本职工工作。2）及时统统计，存存贮各种种交收费费资料。。3）维护好好电脑设设备，保保管好所所存的资资料，对对于变动动的资料料，要随随变随改改，以免免出现差差错。4）完成经经理交办办的其他他事项。。收费员岗岗位职责责1）对部门门经理负负责，遵遵守企业业制定的的财务人人员管理理细则，，做好本本职工作作。2）负责物物业管理理费等各各项费用用的通知知和收缴缴，在收收费时要要准确打打印各项项收费项项目，正正确填写写发票，，及时、、快捷收收妥业主主应付的的费用。。做到快快、准、、不错收收、漏收收，对各各种钞票票必须须认真真验明真真伪。3）了解物物业管理理费及其其他费用用的构成成，以便便回答业业主的疑疑问。同同时掌握握业主的的缴费情情况，做做好追收收工作。。4）每天收收入的现现款、票票据必须须与收款款单核对对相符，，认真登登记好收收款台账账，本日日下班前前，要将将当日款款报表汇汇总，与与款项相相符后，，及时交交财务部部出纳员员。5）备用周周转金必必须天天天核对，，不得以以白条抵抵库，一一切现金金收入不不准坐支支，不得得将收入入的现金金借给任任何部门门和任何何人。二、物业管管理企业的的财务管理理制度支票支付制制度备用金制度度银行往来账账目管理存款与资金金保管制度度报价方式与与程序管理理正式发票管管理库存管理固定资产管管理制度支票支付制制度物业管理企企业总的支支出原则应应当是支票票支付。但但为了简化化交易程序序，可以同同时规定：：xxx元以下的支支出可从备备用金中支支出；超出出xxx元，但低于于xxx元的支出若若要从备用用金中支付付，需由部部门经理批批准；xxx元以上则由由总经理批批准等。支票支付的的具体制度度按银行规规定执行，，如：1）除了从备备用金中支支付的不记记名支票和和由现金支支付的工资资单支票外外，所有发发出的支票票均需注明明“仅至收收款人账户户”，不得得背书。2）尚未使用用的支票在在工作时间间需放入保保险柜内，，保险柜的的钥匙应委委托两名职职员分别保保管。3）支付支票票需有支付付凭单证明明。4）所有失效效的支票需需注明“作作废”字样样，并存档档。备用金制度度企业运作过过程中发生生的低于xxx元的支出，，可从备用用金中支出出。备用金金的审批程程序如下：：1）只有用钢钢笔书写和和打印出来来的备用金金凭证才能能支付，而而且凭证的的后面要附附上发票证证明。2）必须在其其所赋予的的财务权限限范围内，，授权批准准备用金。。3）资金保管管者有责任任在24h内妥善保管管该资金。。4）在支付备备用金时，，所有凭证证和证明文文件应盖上上“已付””印章，以以证明此款款已付。银行往来账账目管理1．批准开设设银行往来来账与企业开户户银行往来来账有关的的支票、汇汇票、本票票、定货单单以及其他他所有的可可转让票据据之出具、、制造、核核收和签名名的权限如如下：1）部门经理理或副总经经理xxx元以下2）总经理或或董事总经经理无无限额2．定期存款款定期存款应应存入开户户银行或存存入提供最最优厚利率率的金融机机构，并需需由总经理理批准。存款与资金金保管制度度1．存款程序序1）每天的收收入必须及及时存入银银行。2）必须备有有各种形式式的存款单单：如现金金、汇票；；支票等。。3）必须确保保由银行送送回的存款款单上有银银行出纳员员的核实盖盖章，以及及银行所打打印的数值值与存款账账户之数值值相符。2.资金保管1）未存入银银行的收入入必须加以以上锁。2）与其他资资金，如未未领的工资资、小额现现金等合理理分开。3）每日下班班前必须将将所有现金金放到公司司保险柜内内（保险柜柜内现金控控制在xxx元以下）。。4）收入不准准用于任何何费用支付付，不得坐坐支现金。。5）公司应为为接受和保保管现金的的员工购买买职员忠诚诚保险。报价方式与与程序管理理1．报价方式式1）口头报价价用于xxx元或低于xxx元的商品及及服务。2）书面报价价用于高于于xxx，但低于xxx元的商品及及服务。3）邀请投标标报价用于于总经理同同意的，高高于xxx元，但低于于xxx的商品及服服务。4）公开投标标报价用于于高于XXX元的商品及及服务。2．程序管理理在获取报价价时，必须须遵照下列列程序：1）除非万不不得以（如如特别代理理商经销的的专卖品）），均须有有三组报价价。2）对于文具具、办公用用品、备件件、操作材材料等，需需要及时增增补的商品品，必须取取得供应商商的报价，，并购买最最具竞争力力的商品。。3）订货或要要求服务时时，除了从从备用金中中支出的内内容外，其其他均须有有预先编号号的“购货货订单”或或“工作通通知单”。。4）所有“购购货订单””和“工作作通知单””必须由核核准人和财财务主管签签名。5）“购货订订单”和““工作通知知单”的会会计凭证须须写明正确确的付款6）被指定接接受交货、、取货时，，须有“购购货订单””副本。接接受交货时时，必须核核实此“购购货订单””是否已经经批准。7）接受购货货数量，应应根据需要要由持有““购货订单单”、“提提货单”或或供应厂商商“发货单单”的接受受交货人员员负责。8）如果对方方提供满意意服务，需需在供应厂厂商“工作作报告”或