房地产物业管理项目投标书

徐州苏豪时代广场物业管理项目79/79徐州苏豪时代广场物业管理项目投标书南京诚丰物业管理有限公司地址：南京栖霞区胜利三村483号目录HYPERLINK\l"_Toc420489758"目录2HYPERLINK\l"_Toc420489759"第一部分投标函3HYPERLINK\l"_Toc420489760"第二部分投标企业概况及投标报价表4HYPERLINK\l"_Toc420489761"第三部分企业授权委托书5HYPERLINK\l"_Toc420489762"第四部分企业简介6HYPERLINK\l"_Toc420489763"第五部分企业资质证书9HYPERLINK\l"_Toc420489764"第六部分服务承诺10HYPERLINK\l"_Toc420489765"第七部分项目主要人员资料17HYPERLINK\l"_Toc420489766"第八部分组织机构、人员配置、要求和培训18HYPERLINK\l"_Toc420489767"第九部分固定资产的配置22HYPERLINK\l"_Toc420489768"第十部分综合报价测算25HYPERLINK\l"_Toc420489769"第十一部分商业场所的难点重点、商住和谐统一27HYPERLINK\l"_Toc420489770"第十二部分机电设备设施的管理29HYPERLINK\l"_Toc420489771"第十三部分应急措施40HYPERLINK\l"_Toc420489772"第十四部分管理制度目录汇编54HYPERLINK\l"_Toc420489773"第十五部分档案资料的管理60HYPERLINK\l"_Toc420489774"第十六部分编制依据63第一部分投标函徐州成功置业有限公司：我南京诚丰物业管理有限公司现通过徐州成功置业有限公司招投标办公室参加苏豪时代广场物业管理投标工作，并于二〇〇六年月日通过资格预审，并全部按照贵方的要求在规定的时间内完成各项前期准备工作。在本次投标中我司将以精心的准备、真诚的态度积极参与，并作出以下承诺：1、本公司已了解招标人有关《“苏豪时代广场”物业管理招标文件》的内容、细则、要求、办法及条款，并同意响应招标文件的内容及要求，以贵方招标文件内容为基础，投标“苏豪时代广场”物业管理服务。2、本投标书物业服务费报价和其他报价包含了“苏豪时代广场”全部物业管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其他费用。3、本公司同意以本投标书内各项报价，向项目提供投标书明示的所有物业管理服务内容要求、标准和质量，并同意将各项服务费报价约定于合同期内保持不变。4、本公司同意于中标并签署《前期物业服务合同》后，在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务；接受业主的监督、政府行政部门的管理。5、本公司知晓招标人选定中标人，无须向本公司公开中标人资料或做出招投标的其他任何解释，一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为依据。南京诚丰物业管理有限公司二〇〇六年七月第二部分投标企业概况及投标报价表企业名称南京诚丰物业管理理有限公司法定代表人张茂安企业注册地南京栖霞区胜利三三村483号注册资本万元人民币企业资质等级三级投标人全委托管理理物业规模及及管理业绩总建筑面积万m22,其中住宅万m2，商业万m2；物业管理服务费投投标报价物业服务费收费标标准报价：1．住宅区1.300元/㎡.月，公共水水电费按0..20元/㎡.月分摊；2．商业区9.000元/㎡.月，公共水水电费按66.00元元/㎡.月分摊；3．地下车库车位元元/位.月；露天车位元/位.月（按徐州州市物业管理理收费标准收收取）投标单位（章章）20006年月日第三部分企业授权委托书授权委托书本授权人声明：我（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现授权委托（姓名）为我公司参加“苏豪时代广场”物业管理投标的授权委托代理人，代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动，所签署的该物业管理项目提交的投标文件及评标过程中的澄清、承诺、签署《前期物业服务合同》，签署的合同文本本人均承认。代理人无转委托权。特此委托。代理人：性别男年龄身份证号码：职务：投标企业：南京诚丰物业管理有限公司（公章）法定代表人：（签字或盖章）身份证号码：委托日期：2006年月日第四部分企业简介香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体的现代化企业集团，集团以设计、制造、销售家具为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多种行业。集团在香港拥有“诚丰实业国际有限公司，诚丰办公系列（香港）有限公司，香港诚丰投资公司，香港德雅家具有限公司”等全资直属机构。1993年起先后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地：诚丰家具（中国）有限公司，深圳诚丰家具厂和诚丰五金钢具厂，专业化生产高中档办公家具、高档酒店家具、厨房家具。诚丰家具（中国）有限公司总注册资金超过1亿港币，总投资达2亿多港币。公司下属诚丰家具厂、诚丰万进家具公司，诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程有限公司、诚丰房地产开发（福清）有限公司、诚丰物业管理有限公司诚丰钢琴厂等生产实体，分别从事家具的生产、销售、工程等业务。厂房面积达60000多平方米，占地面积将近500亩，服务员工、生产及销售人员超过3000名。在销售管理方面，充分利用公司遍布全国的销售网络，发挥四十余家分支机构服务快捷的优势，资源共享。诚丰物业公司成立于1999年，主要以服务为龙头，立足于物业行业发展。公司一直致力于为住户塑造整洁、优美的社区环境。同时诚丰物业公司也是一家科技企业，公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以微电子计算机控制、工程技术开发等专业构成科技开发基础力量,开发研制了完全基于网络办公管理的软件产品。软件集经验开发研制，将各种形式物业公司，不同用户办公需求中具有共性的应用，抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等主要方面，应用网络这一共享资源平台和共享途径，围绕企业信息源将办公体系全部自动化、流程化、数字化。凭借其著名的电子商务网站中国物业网常年为中国物业企业提供高质量、多层次的电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段，企业通过高技术实现高效率、低运行成本的办公管理体系，赢得最大效益，才是真正的目的。多年来,勤劳的诚丰人始终以“诚信服务,丰裕社会”为服务宗旨立足于社会。龙福山庄，位于雨花区，面积3.6万平方米，今年已通过ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系，管理已步入智能化的范畴。小区内设电子监控系统，24小时保安值勤、巡逻、站岗，利用科技的手段保证了小区内的安全。山庄内的绿化设施委派专业公司进行常年养护，绿化始终保持葱郁，茂盛；维修工定时对公共设施进行检查及日常维护，并能向业主提供室内有偿维修服务。24小时专人看管大型地下停车场，免去了业主有车难停的烦恼。小区的优质服务，居民的满意，让我们公司更有信心，更有能力来迎接更多的挑战。公司拥有高资质的优秀工程师和经验丰富的技师，以中青年科技骨干为主体的机械、微电子计算机控制、工程技术开发等专业所构成的科技开发基础力量,加之高级管理人员和一支精良的专业，实施高科技技术成果商品化，产业化，集人才，信息成果市场四位一体的科工贸企业。公司开发高新技术产品市场，热忱地实行网络管理，逐步推广网络信息，电子商务服务，以优异的服务树立诚丰公司的形象。公司开发的物业管理软件和办公自动化软件已全部投入市场，得到了许多用户的赞同。公司的专业化服务不仅仅面向于业主，也面向于物业管理公司。公司的家政服务，绿化服务，网络信息工程，软件开发工程等服务都已得到客户的认同，我们的荣誉客户遍及南京、连云港、上海等地。一直以来，我们恪守“诚信服务，丰裕社会”的企业信条，不断挑战，完美自我，从产品的每一个部件做起，从每一个客户做起，使“诚丰”成为国内外家具市场的某种著名品牌。遍布全国的四十多家全资分支机构营销网络和“九大服务承诺”更为诚丰的优质服务奠定了坚实的基础。立足国门，放眼世界。我们满怀信心与您共发展。诚信服务，丰裕社会真诚合作，携手共进第五部分企业资质证书第六部分服务承诺日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段，主要内容包括治安管理、车辆管理、机电设备设施的维修与养护、清洁管理等多方面内容。（根据实际情况酌情调整）保安管理项目标准人流控制对来访人员须通过过保安室，与与主人通话征征得同意后方方可进入，并并进行访问登登记和离开注注销登记手续续；对装修、搬搬运人员采取取办理出入证证的管理，对对其活动范围围进行一定限限制；对可疑疑陌生人，采采取追踪、监监控的措施，必必要时可上前前询问。物流控制对物资流动实施申申报、盘查、登登记制度，住住户物品的搬搬出须向管理理处提出申请请，由管理处处向门岗传达达并提供方便便，巡查人员员由责任和义义务对物资的的流动进行礼礼貌的盘查，所所有的物资流流动实行登记记放行手续。车流控制要求车辆保管员熟熟悉每辆车的的情况，同时时强调其高度度的责任心和和管理人员的的严格认真的的检查制度，发发放停车证，及及时记录进出出车辆的车牌牌号、车型等等信息，加强强巡查工作，确确保不发生丢丢失案件。清洁卫生管理划分日常清洁和定期清洁项目，合理分派工作任务，分块包干，责任到人，保持环境始终清洁干净，无积尘，无卫生死角，合理安排垃圾的收集及清运，做到日产日清。项目标准公共楼道每天清洁一次，二二天拖洗一次次。地面无杂物、无明明显污渍。玻璃窗一月擦一次次管道外表，电、水水表箱，各种种开关每三天天擦一次走道灯每月擦一次次。天花板每月清洁一一次。道路1、一天清扫一次。2、地面无杂物、积积水，无明显显污渍、泥沙沙。3、明沟内无积水、杂杂物。4、半米处目视路面面标识牌无灰灰尘、污渍。5、果皮箱、垃圾桶桶外表无明显显污迹、垃圾圾附着物。地下雨、污水井的的疏通1、每月疏通一次。2、水流畅通，井盖盖无污迹。3、目视井内壁无附附着物，井底底无沉淀物。绿地1、一天清洁一次。2、目视无枯枝落叶叶，无果皮，无无饮料罐等杂杂物。3、无3CM边长以上石石块，100平方米内烟烟头在1个以下。停车场1、一天一次，整日日保洁。2、目视地面无果皮皮、纸屑，无无积水、污迹迹和杂物。3、每周用水冲洗地地面一次。灭鼠、蚊蝇、蟑螂螂1、室内半月一次，室室外一月一次次。2、目视无蚊蝇飞舞舞。3、消灭孳生地。物业维修与保养管理制定维修保养计划，定期检查公用设备。机电维修人员24小时当值，能够在最短时间内处理突发性情况，如漏水、停电等，尽量减少住户的不便和损失。项目标准供电1、配有专业工程技技术人员，变变配电操作维维护人员均需需有高压操作作证。2、定期维修、保养养。3、变配电设备运行行正常，各开开关、仪表、指指示灯完好，工工作场地整洁洁。供水、排水1、定期保养水泵、阀阀门及管道，定定期刷漆防止止生锈，定期期保养，无漏漏水、漏油现现象。2、经常巡查供水系系统，发现有有跑、冒、滴滴、漏现象，及及时抢修，杜杜绝浪费。3、各种排污管道无无堵、漏现象象，排污符合合环保要求。4、保障供水的连续续性，遇突发发性事故导致致停水，及时时向住户解释释。房屋建筑1、房屋外观完好、整整洁、美观，无无妨碍市容和和观瞻的装修修和搭建。2、统一制作标识，公公共部位管理理有序，无乱乱贴、乱挂、乱乱堆现象。3、房屋修理有报修修、回访记录录，零星小修修，急修及时时率98%以上，修理理合格率100%。绿化与环境布置对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草和培土，并及时修枝整形，补栽补种。合理调整绿化布局，统一标识、标牌，使总体环境更和谐。节日环境布置，营造温馨氛围。加强对宠物的管理，不允许影响公共环境和骚扰他人。便民服务保质保量落实好住户的零星修理服务，并为住户提供多种服务，包括清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等，作倒明码标价、合理收费。建立投诉处理回访制度，定期征询住户意见，认真听取住户的意见和建议，及时妥善地处理好业主的投诉，协调住户的矛盾。按时做好管理费的收缴工作，按规定催缴各类拖欠费用。无偿服务共21项类别编号项目内容备注家政服务1搬运家具2残疾人士特别服务务3介绍保姆4代请家教5代租汽车6无偿配备急救箱、急急救商务服务1代购车船机票2代办旅游手续3代寄、代领邮件4代订报刊、杂志5临时代为保管小件件物品6代订牛奶7代订酒店客房8代办银行开户礼仪服务1代办喜事2小区内代送礼品、鲜鲜花3代为摄影、摄像文化服务1开设棋类活动场所所2义务检查煤气管道道漏气情况、宣宣传消防活动动3义务宣传家庭安全全用电常识老年服务1建立老年活动组织织2组织老年人交谊活活动特色有偿服务类别编号项目内容收费标准日常维修装饰服务1铺贴普通地砖50元/平方米2洗手盆安装10元/平方米3坐厕安装50元/个4安装抽油烟机20元/台5安装窗式空调150元/台6安装分体式空调250元/台7安装热水器200元/套8安装玻璃5-50元/次9安装灯具/门铃//橱柜10-20元/个个10安装吊灯20元/套11家用电气检查、小小修10-20元/次次12换门锁10元/次13更换、检修开关、插插座10元/次14查线、换线10元/小时15换镇流器10元/只16木门维修50元/工日17清洗排风扇20-50元/次次18清洗抽油烟机50-100元//次19清洗空调过滤网1元/张20安装灯具、门铃、橱橱柜10-20元/次次21修理、更换电表、水水表等10-20元/次次22修理、更换水阀、水水龙头、各类类软管等10-30元/次次23修理洗手盆、洗菜菜盆下水道，马马桶浮球10-50元/次次24修理窗帘、拉窗等等10-50元/次次25疏通下水道（主管管）20-200元//次26疏通下水道（支管管）10-100元//次27修理家具配件10-100元//次家政服务1钟点家庭服务8元/小时2木地板打蜡0.5元/平方米米3看护病人15元/小时4快餐市价商务服务1租售鲜花、盆景市价2电话市价3传真2元/张4打字10元/张5洗车10元/辆6车打蜡市价各项指标的承诺序号指标承诺实施措施1房屋完好率100%严格装修审批管理理，建全房屋屋档案记录，落落实项目责任任人，确保房房屋完好2房屋零修、急修及时率99%以上维修指令下达后115分钟以内到到达现场，及及时处理故障障，零修工程程及时完成，急急修工程不过过夜，以优质质服务为本，实实行24小时值班制制度3维修工程质量合格格率100%强化岗位技能培训训，落实岗位位职责，建立立回访制度，保保证反馈渠道道畅通，确保保维修工程质质量4绿化完好率98%以上划分责任区，落实实责任人，实实行专人管养养，加强爱护护绿地宣传教教育，加强巡巡视监督，做做好建档记录录，确保绿地地完好5清洁、保洁率99%以上划分责任区，责任任落实到人，实实行定时清扫扫制度和巡查查监督制度，垃垃圾日产日清清，确保区内内环境整洁，空空气清新6道路完好率及使用用率99%以上落实道路养护责任任人，实现巡巡检制度，保保证道路正常常合理使用，定定期养护，确确保区内道路路完好畅通7雨水井、污水井完完好率99%以上责任到人，巡查到到位，定期清清理，定期疏疏通，确保完完好8排水管、明暗沟完完好率99%以上责任到人，巡查到到位，养护及及时，确保畅畅通9路灯完好率100%责任到人，巡查到到位，定期清清洁，确保完完好10停车场、自行车棚棚完好率99%以上责任到人，巡查到到位，有坏必必修，确保完完好11公共活动设施完好好率98%以上落实养护责任人，加加强爱护公物物宣传教育，减减少认为损坏坏，实施巡检检制，及时保保养维修12消防设施完好率100%责任到人，检查到到位，定期维维护，建档记记录，确保完完好13有效投诉率与处理理率0.1%以下，1100%依法管理，优质服服务，融洽关关系，加强联联系与沟通，杜杜绝对立与不不满，确保无无投诉，一旦旦发生投诉，保保证处理，并并保证有结果果14管理人员专业培训训合格率100%按照公司培训系统统对管理人员员进行多种形形式的培训，以以一定约束机机制，确保合合格率15维修服务回访率100%建立维修项目的回回访制度，采采取走访、电电话访问的形形式回访，并并做好维修回回访记录，确确保维修质量量和用户满意意率16物业管理服务满意意率98%以上通过信息反馈渠道道掌握用户需需求，尽可能能满足需要，加加强交流，消消除不满，确确保满意第七部分项目主要人员资料第八部分组织机构、人员配置、要求和培训组织机构结构表管理机构设置针对大厦的实际情况，我公司实行“专业化、一体化、规范化”的物业管理服务，并设立管理处为物业管理机构，该机构在公司授权下履行“物业管理合同”中规定的权利、义务和责任，全面负责大厦的日常物业管理工作，组织实施各项物业管理服务，监督、控制管理服务质量，管理处在经济上实行独立核算。方便、优美、安全的物业管理目标，必须建立合理、有效的内部机构，配备一支训练有素的物业管理员工队伍。为此，我们在人员配备上坚持“精干、高效、敬业和合理”的用人原则，要求管理人员必须是“一专多能”，在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用行之有效的激励机制，充分调动全体员工的积极性，严格考核关，并保持一定的淘汰率，确保管理目标的实现。管理处组织结构及人员配备图如下：客户服务部财务部客户服务部财务部管理处经理保安部商业部工程部保洁、绿化部行政部二、人员的配置和选聘要求岗位人数职责要求经理1人负责管理处的全面面工作大专以上，有较强强的组织协调调能力和丰富富的物业管理理经验管理员4人来电来访，接待及及投诉的处理理配合主任对对保安、保洁洁、维修、工工作的监督30岁以下，熟悉电脑脑操作，沟通通能力强会计2人商业管理员3人商业部分的安全、环环境卫生、公公共秩序的维维护30岁以下，熟悉电脑脑操作，沟通通和协调能力力强，突发事事件应对能力力强客服主管1人接待业主来电来访访，并记录业业主的投诉、建建议和意见具有亲和力，熟悉悉电脑操作，沟沟通和协调能能力强，有一一定的服务意意识和服务礼礼仪保安主管1人主要负责大厦的公公共秩序、安安全、消防、保保安队员的培培训和日常管管理男性，30岁以下下退伍军人，良良好的身体素素质和心理素素质有一定的的领导能力和和管理能力工程主管1人领导维修人员的对对管理区域的的电梯、给排排水、变配电电房、消防监监控、中央空空调、照明等等机电设备设设施的维修和和养护男性，机电工程师师。熟悉商业业项目庞大的的机电设备设设施的维修和和养护程序保安员38人含班长3人区域内公共秩序的的安全，人员员物品出入查查验，紧急事事故的处理30岁以下，初中以上上文化，责任任心强，反应应灵敏，退伍伍军人优先保洁绿化垃圾清运运20人区域内的保洁，消消杀，垃圾杂杂草的清运，树树木的修剪施施肥初中以上文化，440岁以下，男男女不限，工工作认真细致致维修工8人小区房屋公共部分分，设备设施施的日常维护护管理，业主主报修处理男性，40岁以下下，初中以上上文化，有两两年以上物业业管理维修经经验，要电工工证，电梯维维修证三、人员的培训企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能否最大限度地开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。重点开展电脑培训、外语培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。培训方针“全员培训，全过程培训”的培训方针，使培训真正落到实处。培训目标培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识的物业管理人才队伍，培养若干名物业管理行业合格的管理处主任和员工，为的管理目标的实现提供可靠保证。培训方式自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、鼓励自学。培训要求管理人员持证上岗率100%，特殊工工作人员持证上岗率100%，其他员工达到岗位技术精通。每次培训均有记录，并归档保存。培训考评没有考核的培训必将是事倍功半，培训结束后必须进行现场或训后考核，考核分为实际操作与书面考核二种形式，考核成绩要建立培训记录档案。作为员工量化考核的依据。培训计划1、接管前人员培训培训内容及计划安排表如下：内容主讲人/机构对象日期物业管理的前期介介入行政部行政部中标后立即执行接管总动员，企业业发展概况、组组织架构经营营方针、质量量方针行政部全体员工接管前一个月完成苏豪时代广场概况况、管理模式式及管理目标标行政部全体员工管理规章制度、岗岗位责任制管理处经理全体员工便民服务标准及作作业程序管理处经理工程部公共设施及设备维维护标准及作作业程序管理处经理工程部治安保卫工作目标标及作业程序序管理处经理保安部清洁卫生标准及作作业程序管理处经理保洁、绿化部物业管理基本知识识管理处经理全体员工服务意识、职业道道德、言行规规范、公众形形象、仪容仪仪表教育。公司职能部门全体员工保安军体训练保安班长保安部保洁员技能培训管理经理保洁、绿化部2、日常管理人员培训（略）3、新进员工岗前培训企业发展概况，组织架构、经营方针、质量方针介绍。苏豪时代广场概况，管理模式及管理目标介绍。管理规章制度，岗位责任制介绍。岗位基本技能、工作标准及作业程序讲授。质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。4、在岗人员培训，每月每人两次以上。内容有：员工素质、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。第九部分固定资产的配置为保证苏豪时代广场的物业管理质量，我公司拟投入足以保障我公司管理水准的人力、财力、物力。我公司拟配置相关设施设备，用于小区的物业管理，具体清单如下：序号项目名称数量单价（元）金额（元）1办公类办公桌椅8（套）4003200电脑4（台）600024000复印机1（台）95009500资料、档案橱8（个）5004000传真机1（台）25002500电话5（部）4002000空调器2（台）30006000验钞机1（台）40004000保险箱1（只）15001500管理人员服装11（套）130014300宽行针式打印机1（台）30003000数码相机1（部）50005000档案盒1（批）5005002食堂类电冰箱1（台）25002500消毒柜1（台）800800灶具1（套）32003200电热开水器1（套）17001700抽油烟机1（套）15001500桌椅20（套）2004000餐具70（套）3021003保安类对讲机10（套）150015000强力探照灯5（只）2001000服装37（套）100037000高低床18（张）2504500卧具31（套）2006200警棍10（根）30300更衣橱7（个）5003500洗衣机1（台）20002000热水器1（台）25002500电开水壶1（只）17001700灭火器20（只）20040004维修类管道疏通机2（台）15003000污水潜水泵2（台）5001000电锤2（台）15003000手枪机1（只）3003002.5米关节人字字梯1（张）5005001.2米人字梯1（张）20020040米移动插座1（个）300300电焊机1（台）10001000切割机1（台）500500磨光机1（台）350350维修工具3（套）4001200水工工具1（套）500500瓦工工具1（套）300300工作服4（套）50020005保洁类垃圾转运车3（辆）10003000小区保洁车5（辆）5002500保洁工作服19（套）2003800保洁工具19（套）10019006绿化类草坪修剪机1（台）42004200绿篱修剪机1（台）45004500浇水橡胶管200（米）2.00400小推车1（辆）400400电动喷雾器1（台）500500工作服3（套）160480总合计=SUM(ABOVE)208830第十部分综合报价测算<1>、人工费：①、管理处主任（1人）：4576元/月，计：4500元/月；②、管理处副主任（1个）：3000元/人/月，计：3000元/月；③、管理员（4人）（资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、社区文化等）：2300元/人/月，计：9200元/月；④．各部门主管（4人）：2300元/人/月，计：9200元/月；⑤、保安员（38人）：1300元/人/月，计：49400元/月；⑥、保洁员（20人）：919元/人/月，计：18380元/月；⑦、财务人员（3人）1800元/人/月，计：5400元/月；⑧、维修工（8人）1500元/人/月，计：12000元/月；⑨、绿化工人（4人）900元/人/月，计：3600元/月；⑩、车管员（4人）800元/人/月，计：3200元/月；共计：87人①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月月人工费＋福利＋生活补贴合计：117880＋117880×32%＋87×300=184101﹒6元<2>治安联防费：3000元/月<3>清洁管理费＋耗材：9200＋2000=11200元/月<4>绿化管理费：绿化面积约17663㎡。3000元/月<5>办公费（通信、办公用水、电、文具用品，电脑、复印耗材等），5200元/月<6>社区文化活动费：2000元/月<7>固定资产折旧费：7176元/月<8>保安保险费：7600元/月<9>电梯年检维保费及设施设备维修、养护费：45000元/月<10>空调设施设备维修、养护费：5500元/月上述基本支出总额：<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月<11>不可预见费：273777﹒6×2％=5475﹒5元/月<12>利润（成本的8%）：279253.1×8%=22340﹒2元/月<13>税金（收入的5.5%）：元×5.5%=16587﹒6元/月总支出：为前十三项之和：318180.9元/月物业类型面积（M2）物业费标准（元/M2·月）备注住宅区240031．2公共水电分摊费约约0﹒20元/M2商业区317979．0空调、电梯能源分分摊费约7﹒5元/M2由此，我们拟定苏豪时代广场物业管理服务费为：测算说明：根据政府指导价和参照物业管理收费标准，确定住宅区物业管理服务费为1.2元/M2·月，公共水电能耗费为0.20/M2·月；则商业区物业管理服务费为9.0元/M2·月，公共水电能耗费为7.50/M2·月；第十一部分商业场所的难点重点、商住和谐统一对商场进行专业的物业管理，规范和统一商场经营秩序，是实现商场经营者经营目标的保证。由于商场自身性质的不同，因此我司在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟和成功的管理模式照搬到商场管理中去，而是针对商场经营性的实质进行特色管理。通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。商场管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商场物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商场的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用主要有以下几点：第一，是商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期。第二，有助于商场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。●商场物业和管理主要有以下几个特点1.进出人员无法控制，人员成分复杂。2.清洁、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程（强弱电、空调、电梯、供暖、给排水、日常维保、楼宇自控等）工作量较大较复杂。3.使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生；4.购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。●商场的管理1.商场管理的复杂性，决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。因为物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此，物业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。2.物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和制止可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的私人保护力量。3.物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻痹。因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等作为日常训练的重点，以增强突发事件的处理能力。物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以保证商场正常经营活动的进行●居住和商业和谐统一苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体的多功能综合性大楼。入住苏豪时代广场，它将人们的“衣、食、住、行”周到而完美的结合在一起，使人们足不出户就能享受完美现代化居住生活。最终达到为业主提供良好的购物环境和生活环境、为商家提供良好的经营环境和经营市场的有机结合，达到居住、商业和社会相和谐和统一管理的目的。第十二部分机电设备设设施的管理一、给排水系统的保保养与管理水泵房管理规定值班人员应对水泵泵房进行日常常巡视,检查水泵、管管道接口和阀阀门有无滴水水现象.经常检查水泵控制制柜的指示灯灯指示,观察停泵时时水泵压力表表指示.在正常情况况下消防泵、生生活泵、恒压压泵、污水泵泵的选择开关关应放在自动动位置.生活水泵规定每星星期至少轮换换使用一次,接触器主开开关每月检查查一次.消防泵按消防安全全相关规定进进行管理.泵房每周打扫一次次,泵及管道每每月至少检查查擦洗一次.水池每月应加盖上上锁,钥匙由值班班人员管理,透气孔需用用纱布包扎,以防杂物掉掉入水池中.保证水泵房的通风风、照明以及及应急灯在停停电状态下的的正常使用.水池水箱的清洗地下水池或屋顶水水箱一年至少少清洗两次,若遇到特殊殊需要可增加加清洗次数.水池或水箱箱清洗人员许许持有健康合合格证,清洗作业前前一天应通知知有关用户知知晓停水时间间,以便用户作作好储水准备备.清洗前应作好所需需机电工具、检检测工具、清清洁工具以及及消毒药物的的准备工作.对于屋顶水箱有两两个以上水箱箱供水是,应轮流清洗,以避免停水水给用户带来来不便.清洗程序有以下几几步:第一步:关闭总阀阀,关闭水箱之之间的连通阀阀门,开启泄水阀,排空水池、水水箱中的水.第二步:让泄水阀阀处于开启状状态,用鼓风机对对着水池、水水箱口吹风2小时以上,以便空气流流通,排除水池、水水箱中的有毒毒气体,吹进新鲜空空气.第三步:用燃着的的蜡烛放入池池底检查是否否因缺氧而熄熄灭,以确定水池池、水箱中的的空气是否足足够.第四步:清洗和检检查人员进入入池内开始工工作.第五步:清洗人员员用洗洁剂对对池壁和池底底洗刷不少于于3遍,洗刷完毕用用清水整体冲冲洗一遍.维修人员对对水池中的管管道、阀门、浮浮球、水位控控制电路进行行检查、维修修.第六步:清洗完毕毕后排尽水池池中的污水,清除污迹，并并向水池底部部喷洒消毒药药水，封闭半半小时后排出出消毒水。第七步:水池内注注入适量自来来水,用清水将上上述部位反复复清洗,清洗出消毒毒药水.第八部：在清洗工工作彻底完成成以后，开闸闸向水池、水水箱注水,达到标定的的水位高度,并加盖加锁.第九步:取水样到到市卫生防疫疫检测站化验验取证.水泵房的定期保养养生活水泵和空调系系统每周进行行一次一般性性的检查保养养,每年进行一一次全面的保保养.消防水泵和喷洒泵泵每两月、补补压泵没3个月进行一一次试运行,运行时间为10-15分钟,消防泵启动动时在管网顶顶部试消防栓栓出口喷水射射程达6米以上,每半年进行行一次全面的的保养.排污泵、潜水泵每每半年进行一一次全面的保保养.水泵保养时应把与与泵体相连的的5米范围内的的阀门压力表表管道等随泵泵同时保养.泵体的保养:检查泵体有无破损损,铭牌完好,水流方向指指示明确清晰晰,外观整洁,油漆完好;补充润滑油;检查盘根密封情况况,若有漏水应应增加或更换换石棉绳填充充料;联轴器的联接螺丝丝和橡胶垫圈圈若有损坏,应予以更换;紧固机座螺丝并做做防锈处理;生活水泵和空调水水泵因运转频频繁,每年应拆开开联轴器两端端轴承进行清清洗或更换;电机的保养：检查外观整洁度，铭铭牌完好，接接地线连接良良好。拆开电机接线盒内内的导线连接接片，用500伏兆欧表摇摇测电机绕线线组相与相相相对地间的绝绝缘电阻值不不底于0.5兆欧。电机接线盒内三相相导线及连接接片应牢固、紧紧密。相关阀门、管道及及附件的保养养：各阀门开关应灵活活，内外无渗渗漏。单向阀动作应灵活活，阀体内外外无渗漏。压力表指示准确表表盘清晰。管道及各附件外表表整洁美观，无无裂纹，油漆漆完整无脱落落。判断水泵转向是否否正确，若有有误应予以更更正。控制柜的保养：断开控制柜总电源源，检查各转转换开关，启启动、停止按按钮动作应安安全可靠。检查柜内的空气开开关、接触器器、继电器等等电器是否完完好，紧固各各电器接触线线头和接触线线端的接线螺螺丝。清洁控制柜内外灰灰尘。合上总电源，检查查电源指示是是否正常。保养完毕启动水泵泵，观察电流流表、指示灯灯指示是否正正常。观察水泵运转是否否平稳，无明明显振动和异异声，压力表表指示是否正正常，控制柜柜各电器无不不良噪音。二、电气与电路系系统的保养与与管理配电房管理规定负责供电运作和维维修的人员必必须持证上岗岗，熟悉配电电设备情况、操操作方法和安安全注意事项项。配送电建立24小小时运行值班班制度，对配配电装置及高高压室经常进进行巡查，做做好每日巡视视记录、值班班记录，执行行交接班制度度。配电设备由专职人人员负责管理理和值班，配配电设备的倒倒闸操作由值值班员单独进进行，其他在在场人员只做做监护，不得得插手；严禁禁两人同时倒倒闸操作，以以免发生错误误。值班人员应密切注注意电压表、电电流表、功率率因数表的指指示情况；严严禁变压、空空气开关超载载运行。经常保持配电房地地面及设备外外表清洁无尘尘。停电时，应提前向向用户发出通通知；恢复送送电时，在确确认供电线路路正常、电气气设备完好后后方可送电。供电线路严禁超载载供电,配电房内禁禁止乱拉乱接接线路.在夏季供点点时,应按负荷的的需求有计划划的切换变压压器.做好配电房的防水水、防潮工作作,堵塞漏洞;严防蛇、老老鼠等小动物物进入配电房房.保持配电房消防设设施的完好齐齐备,保证应急灯灯在停电状态态下能正常使使用.发电机房管理规定定发电机房门平时上上锁,锁匙由配电电房值班人员员管理,未经部门领领导批准,非工作人员员严禁入内.配电值班人员必须须熟悉发电机机的基本性能能和操作方法法,发电机运行行时,应经常性的的巡视检查.平时应经常检查发发电机的机油油油位、冷却却水水位是否否合符要求,柴油箱中的的储备油量应应保持能满足足发电机带负负荷运行8小时的油量.发电机每月空载试试运行一次,运行时间不不大于15分钟,平时应将发发电机置于自自动启动状态态.发电机一旦启动运运行,值班人员应应立即前往机机房观察,启动送风机,检查发电机机各仪表指示示是否正常.严格执行发电机定定期保养制度度,做好发电机机运行记录和和保养记录.定期清扫发电机房房,保证机房和和设备的整洁洁,发现漏油现现象及时处理理.加强防火和消防管管理意识,确保发电机机房消防设施施完好齐备.电气维修管理规定定电气维修人员必须须持证上岗,严格按照国国家部门标准准《电气安装装工作规程》作作业.在进行电气维修时时维修人员应应穿戴好安全全防护用品,配备绝缘良良好的电工工工具.维修和保养电气设设备时,应按要求做做好保证安全全的组织和技技术措施,维修班班长长应在分配工工作的同时向向维修人员说说明工作中的的安全注意事事项,并在工作中中检查、监督督执行情况.在配电干线、变压压器、低压配配电箱上作业业时,应设专人监监护,并至少两人人进行.一般情况下,尽量量避免带电作作业,若有特殊需需要而必须带带电作业时,应装设隔离离挡板,并有专人监监护.在一经合闸即可送送电到工作地地点的开关和和闸刀的操作作把手上,应悬挂“禁止合闸,有人作业”的标识牌.维修或保养后的电电气设备或线线路,在经抢救无无误、拆除所所有安全措施施、全体人员员撤出工作现现场后,方可送电.发电机的定期保养养每个月开动发电机机空载试机一一次,每次半小时.每季度保养,即试试机一次(1小时),保养程序如如下:第一步：断开发电电机的输出自自动开关,把选择开关关置于手动状状态,断开控制电电源.第二步：检查蓄电电池液位,液位偏低时时应根据电解解液浓度加入入硫酸溶液或或蒸水。第三步：拆下空气气、机油滤清清器，用汽油油进行清洗并并除尘；检查查机油的油质质，如浑浊有有变质的应进进行更换。第四步：装回柴油油滤清器后，应应检查油阀及及阀门是否调调到满负荷运运转时的油量量，固定的螺螺丝有无松动动；然后手动动泵油，排除除油路中的空空气。第五步：更换水箱箱中的冷却水水然后摇测电电机绕组的绝绝缘电阻。第六步：检查整过过机组有无漏漏油现象、接接地是否良好好，然后搞好好机组清洁。第七步：打开控制制柜，检查熔熔丝、螺丝接接触情况并紧紧固。第八步：合上控制制电源，并让让油温、水温温感应塞复位位，并手动试试机，观察油油压、油温、输输出电压、频频率等。第九步：手动进行行一小时后，进进行模拟停电电试机，并检检查通风、消消防系统是否否正常运转。第十步：停机后，把把选择开关置置于自动部位位，合上输出出开关。低压配电柜控制柜柜保养准备工作：在配电柜停电保养养的前一天通通知用户停电电起止时间。停电前做好一切准准备工作，特特别是工具应应准备齐全，办办理好工作手手续。由维修班班长负责责统一指挥，力力求参加保养养工作人员思思想一致，行行动统一，分分工协作合理理，以便高效效率完成工作作保养程序：第一：实行分段保保养，先保养养保安负荷段段。第二：停保安负荷荷电，其余负负荷照常供市市电。断开供供保安负荷市市电的空气开开关，以及发发电机空气开开关，把发电电机选择开关关置于“停止”位置，拆开开蓄电池正、负负极线，悬挂挂标识牌，以以防电机发、送送电。第三：检查母线接接头处有无变变形、有无放放电变黑痕迹迹，紧固连接接螺丝；螺丝丝栓若生锈应应寓予以更换换，确保接头头连接紧密；；检查母线上上的绝缘子有有无松动和损损坏。第四：用手柄把总总空气开关从从控制柜中摇摇出，检查主主触点是否有有烧熔痕迹，检检查灭弧罩是是否烧黑和损损坏，紧固各各接线螺丝，清清洁柜内灰尘尘，试验机械械合闸、分闸闸情况。第五：把各开关柜柜从抽屉柜中中取出，紧固固各接线端子子，检查电流流互感器、电电流表、电度度表的安装和和接线，检查查手柄操作机机件的灵活可可靠性，紧固固空气开关进进出线，清洁洁开关柜内和和配电柜后面面引出线处的的灰尘。第六：保养电容柜柜时，应先断断开电容器总总开关，用10毫米以上的的导线把电容容器逐个对地地放电，然后后检查接触器器、电容器接接线螺丝、接接地装置是否否良好，检查查电容器有无无击穿现象，并并用吸尘器清清洁柜内灰尘尘。第七：保安负荷段段保养完毕，可可启动发电机机对其他电路路供电，停市市电保养其余余母线段。第八：逐渐断开低低压侧空气开开关，然后断断开供电变压压器电的高压压侧真空短路路器，合上接接地开关，悬悬挂“禁止合闸，有有人工作”标示牌。接上述第三步至第第六步所有要要求保养完毕毕配电柜后，拆拆除安全装置置，断开高压压侧接地开关关，合上真空空断路器，观观察变压器投投入运行无误误后，向低压压配电柜逐级级送电，并把把保安负荷段段由发电机供供电转为市电电供电。安全注意事项：第一：停电后应验验电。第二：在分段保养养配电柜时，带带电和不带电电配电柜交界界处应设隔离离装置。第三：操作高压侧侧真空断路器器时，应穿绝绝缘靴、戴绝绝缘手套，并并有专人监护护。三、电梯的维护和和保养电梯机房管理规定定每周对机房进行一一次全面的清清洁，保证机机房和设备表表面无明显灰灰尘，机房及及通道内不得得住人、对方方杂物。保证机房通风良好好，风口有防防雨措施，机机房内悬挂温温度计，机房房温度不超过过40℃。保证机房照明良好好，并配备应应急灯、灭火火器、，盘车车工具挂于显显眼处。毗邻水箱的机房应应做好防水防防潮工作。机房门窗应完好并并上锁，未经经部门领导同同意，禁止外外人进入，并并注意采取措措施，防止小小动物进入。《电梯困人应急措措施》和本规规定及各种警警示牌应清晰晰挂于显眼处处。按规定定期对机房房内设施和设设备进行维修修保养。每天巡视机房，发发现达不到规规定要求的及及时处理。电梯安全管理规定定电梯工必须持证上上岗无证人员员禁止操作。每天对各电梯全面面巡视一次，发发现问题及时时通知有关人人员处理。工程主管在周检时时组织人员对对电梯进行一一次全面的检检查，发现安安全隐患，立立即组织整改改。工程主管组织人员员按有关规定定对电梯分包包进行评审，评评审合格后方方能承担电梯梯维修、保养养工作。电梯工作人员和机机电工程师负负责对电梯保保养和维修工工作质量进行行检验。大厦统一在消防中中心设立报警警点，保证电电梯发生故障障时能接到警警报。在电梯机房和值班班室悬挂《电电梯困人应急急措施》，电电梯发生困人人故障时，严严格按规章执执行。经劳动局检测不和和格未取得《合合格证》的电电梯严禁投入入使用。电梯安全操作规程程电梯行使前的检查查与准备工作作开启层门进入轿箱箱之前，要注注意轿箱是否否停在该层。开轿箱内照明灯。每日开始工作之前前，将电梯上上下行使数次次，无异常现现象后方可使使用。层门关闭后，从层层门外不能用用手扳启，当当层门轿门未未完全关闭时时，电梯不能能正常启动。平层准确度应无显显著变化（在在规定范围内内）。经常清洁轿箱内、轿轿门地槽及乘乘客可见部分分。电梯行使中的注意意事项轿箱的载重量应不不超过额定的的载重量。乘客梯不许经常作作为载货电梯梯使用。不许装运易燃、易易爆等危险品品，如有特殊殊情况，需管管理处同意、批准并并严加安全保保护措施后装装运。严禁在层门开启的的情况下，掀掀按检修按钮钮来开动电梯梯作一般行使使，不许掀按按检修、急停停按钮来消除除正常行使中中的选层信号号。不许利用轿箱顶安安全窗、轿箱箱门的开启，装装运超长物品品。电梯行使中，应劝劝阻乘客勿靠靠在轿箱门上上。轿箱顶上部，除电电梯固有的设设备外，不得得放置他物。当电梯发生以下故故障时，应立立即通知维修修人员，停用用检修。层、轿门完全关闭闭后，电梯未未能正常行使使。运行速度显著变化化。层、轿门关闭之前前，电梯自行行行驶。行使的方向与选定定的方向相反反。内选、平层、快速速、召唤和指指层信号失灵灵、失控。发觉有异常噪音、较较大振动和冲冲击。当轿箱在额定载重重量下，如有有超位端站位位置而继续运运行。安全钳误动作。接触到电梯的任何何金属部位有有麻电现象。发觉电气部件引过过热而发生焦焦热的臭味。电梯使用完毕停电电时，管理人人员应将轿箱箱停在基站，将将操纵盘上的的开关全部断断开，并将层层门关闭。电梯长期关闭，应应将电梯机房房电源关掉。电梯定期保养规程程机房保养规程先关闭电源，控制制柜扫尘和各各接电点清洁洁，主要有接接触器、电阻阻、电抗器等等的清洁及引引线螺丝收紧紧。电动机、测速机、卷卷扬机、拽引引轮的检查及及油质、油量量的检查。卷扬机牙箱、油量量、油质的检检查。限速器及限速器的的开关的检查查、清扫，活活动部位注油油。制动器的行程、动动作、灵活性性检查，制动动瓦磨耗的检检查及活动部部位注油。电动机冷却风扇注注油。各回路绝缘电阻测测量（半年一一次）。机身及井道保养规规程保养时从最高层向向下保养（用用检测速度）轿顶清扫及轿顶各各操作开关有有效确认（安安全窗开关、急急停开关、安安全钳开关、检检修开关、钢钢带防断开关关等）。内外门开闭动作及及门脚胶的检检查。内外门耦合检查、清清扫、注油。开开关门轮、传传动装置、吊吊门轮、限位位轮、门连锁锁、门头链条条、路轨检查查、清扫。内外门闸销及厅轿轿门连锁开关关内部检查及及接点清洁，厅厅轿门连锁开开关接线检查查。接合开关装置、快快慢门的各活活动部位清扫扫、注油。各种撞动开关、刀刀、接点检查查。钢带清扫、抹油，钢钢带开头检查查。超重开关清扫、注注油。行车情况检查（启启动、行车、加加减及停车之之平稳性、振振动、噪音程程度、平层差差等）各信号灯检查及灯灯泡更换。各油杯油量检查、补补充，张紧轮轮加油；井底底各设备检查查、清扫、加加油，各种安安全开关、急急停开关、地地坑照明等开开关的有效确确认。四、空调的维护和和保养空调的保养：对空空调的日常维维修保养，是是确保它安全全可靠、高效效能、长寿命命运行的必要要条件。有的的用户把空调调器装上后，常常年累月的使使用，从不清清洗，这会使使功能下降，直直至发生故障障，为了防止止性能下降，最最主要的是及及时清理赃物物。清洗：经常用吸尘尘器除掉面板板和机壳上的的灰尘。也可可用软布或潮潮布抹去面板板和机壳上的的灰尘和赃物物，切忌用汽汽油、煤油、或或其他化学清清洗剂擦洗。蒸蒸发器前的过过滤网勤清洗洗，过滤网的的功能是滤除除空气中的灰灰尘，当积累累的灰尘太多多时，便会阻阻碍气流的畅畅通而降低制制冷效果。保保持蒸发器、冷冷凝器的清洁洁，保持散热热肋片的整齐齐有序、排列列间隙畅通。每每年夏季来临临准备启用空空调器前，可可将空调器的的底盘抽出，对对蒸发器、冷冷凝器、底盘盘全面清洗整整理一次，以以保证使用时时，空调器能能高效、可靠靠运行。清洗洗时要把电源源板、风机电电机、电容器器机电源线等等电气部分从从清洗的地方方取下来，可可用吸尘器清清洁蒸发器和和冷凝器（冷冷凝器无滤尘尘网保护，一一般灰尘多）散散热肋片上的的灰尘，也可可用湿布擦拭拭。风机叶片片、叶轮要用用刷子沾水洗洗，如有油污污，要加洗涤涤剂清洗，洗洗净后最好用用电吹风机吹吹干，或放再再通风处自然然晾干。机械、电气维护：：注意运转的的声音有否异异常。注意温温控器、各种种开关的动作作是否灵活。定定期检查电气气线路，以确确保控制开关关、保护装置置等能可靠地地工作。运转转前应检查电电气线是否有有误，可用兆兆欧表对电气气系统的线路路、压缩机等等进行绝缘电电阻的测试，如如果发现绝缘缘电阻不符合合规定的要求求，要更换零零部件或重新新进行绝缘处处理。按使用说明明的指明，在在润滑加油孔孔中定期加注注机油，以保保证风扇电机机运转部分的的润滑。第十三部分应急措施 为确保苏豪时代广广场在紧急情情况下相关人人员采取紧急急措施控制事事态的发展，制制定以下操作作流程，工作作人员应按以以下流程进行行应急操作：：电梯故障应急方案案当监控室值班员接接到电梯乘客客困人的故障障报警电话后后，详细了解解电梯轿箱所所处的准确位位置、被困人人数等情况后后，应立即通通知维修人员员和专业技术术人员(电梯维保单单位),同时利用报报警电话对乘乘客进行不间间断的安抚工工作，等待救救援.并立即使用用对讲机或可可利用的一切切通讯器材与与安保领班及及管理处取得得联系维修人员接到电梯梯困人通报后后，应立即携携带电梯专用用钥匙以最快快的速度到达达电梯被困楼楼层，与当值值安保紧密配配合，按照有有关电梯安全全操作规定进进行救援，并并做好详细记记录。当救援工作结束后后，管理处人人员应主动向向被困人员致致以诚恳的谦谦意，以征得得乘客的谅解解，同时应一一一询问被困困人员身体情情况，并作好好记录(被困人姓名名、联系地址址、电话)。如被困业主因被困困引突发疾病病，应积极组组织人力送往往医院救治。在以上工作结束后后，管理处应应联系电梯维维保公司等专专业技术人员员，查明电梯梯被困事故原原因，做好电电梯事故报告告,及时向上级级领导汇报。盗窃应急处理方案案大厦发生盗窃案件件时，当值最最高领导者应应根据是否属属现行罪案或或案值及形势势判定是否需需立即报警，报报警电告为大大厦驻地公安安机关或紧急急情况拨打“110”报警。安全护卫员人员在在接到报警同同时，应立即即采取应急程程序如下：各岗位实施危机方方案，加强对对各进出通道道的人员和车车辆、物品进进出管理，必必要时对重点点区域予以封封锁，防止嫌嫌疑人员逃逸逸。安排安全护卫员人人员驻守于被被盗区域户外外，用隔离绳绳、栏将事发发区域分隔，做做好现场保护护工作，禁止止无关人员进进入现场。管理处安排人员对对大厦主要通通道、事发区区域进行安全全检查，以便便能及时发现现可能藏匿的的嫌疑人员或或犯罪线索，如如：侵入部位位、隐匿场所所、脏物等。封锁有关案件的任任何消息源，防防止扩散及惊惊动媒体，从从严控制人员员进出，谢绝绝采访，并注注意因任何情情况泄漏而造造成妨碍警方方侦破案件。管理处在业主到场场后，对被盗盗现场及案件件进行调查，一一般情况调查查程序如下：：由管理处根据大厦厦安全巡逻、岗岗位及监控中中心录像记录录进行案件分分析和调查，核核实案件真实实性及案件背背景资料。由业主确认现场受受损情况，并并拍照及书面面记录。由业主确定是否对对轻微损失或或其内部人负负不良的行为为作报案处理理，但如管理理处判定该罪罪案情况将不不利于大厦安安全利益和其其他业主安全全时，管理处处应向公安部部门报警。紧急情况下，可直直接拨打“110”匪警电话；；非第一时间发生的的案件向大厦厦驻地公安机机关报案处理理；当班班组应在第一一时间对案件件作详尽的书书面报告，并并呈交管理处处。管理处在警方到场场或罪案受控控制后，应采采取善后措施施如下：管理处尽量向警方方提供帮助，按按警方要求召召集当值员工工陈述案情经经过，并提供供相关工作报报告、记录、录录像资料等。配合警方,管理处处领导对事件件进行调查，查查找起因和安安全隐患，制制定整改措施施，追究当班班责任人的责责任。由大厦厦管理处组成成调查组进行行事故调查及及善后工作。对大厦安全隐患立立即采取整改改措施，并加加强近期的大大厦安全管理理，防止罪案案再次发生。盗窃应急处理注意意事项：大厦安全护卫员人人员在巡逻中中若发现有单单元被撬窃时时，不得擅自自进入现场，以以免破坏证据据和痕迹，亦亦避免自盗嫌嫌疑。安全护卫员在巡逻逻中发现嫌疑疑人员行窃时时，应立即向向监控中心和和其他岗位通通报，寻求支支援,在其他同事事未到达时切切勿惊动嫌疑疑人员。赶赴现场的安全护护卫员必须携携带警械，必必要时用以自自卫。管理处在安排全面面安全检查时时应采用双人人巡逻，并要要求检查所有有机房和死角角部位。(管理处人员员在监控值班班,原监控岗增增加到巡逻岗岗).管理处在致电业主主通报案情时时，即应征询询其是否需要要报警。业主在现场清点损损失时，管理理处应选派相相关人员陪同同，并提醒业业主勿破坏犯犯罪痕迹，同同时记录其触触动位置。现现场情况复杂杂，在警方未未到场前，禁禁止任何人士士进入现场。在案件调查期间，大大厦人员进出出及物品应严严格仔细检查查，防止赃物物转移。抢劫应急处理方案案大厦发生抢劫案件件时，当值安安全护卫员应应立即拨打“110”匪警电话向向公安机关紧紧急报警求援援。各岗位安全护卫员员人员在报警警同时，应立立即采取应急急程序如下：：大厦各岗位按突发发事件危机方方案，仔细检检查往来进出出人员，必要要时封闭各进进出通道的人人员进出，防防止嫌疑人员员逃逸。巡逻逻及机动安全全护卫员人员员立即赶赴报报警区域处警警，监控中心心对事发及相相邻区域进行行监控摄像控控制，及时发发现可疑人员员并通报于其其他同事。安全护卫员协同“110”警员对当事事被抢人及现现场情况做进进一步核查，了了解嫌疑人员员的体貌特征征及罪案过程程，提供警方方记录和做下下一步侦破工工作。如嫌疑人员未逃离离大厦区域，管管理处应安排排人员配合警警方对大厦主主要通道、事事发相邻区域域进行控制及及安全检查，及及时发现藏匿匿的嫌疑人员员或犯罪线索索如：侵入部部位、隐匿场场所、或遗弃弃之赃物等。封锁有关案件的任任何消息，防防止扩散及惊惊动传媒人士士，从严控制制人员进出，谢谢绝采访，并并注意因任何何情况泄漏而而造成妨碍警警方侦破案件件的努力。监控值班员在发布布危机警戒令令同时，按规规定及时通报报管理处主任任及公司领导导。管理处在案件现场场处理告一段段落后，对抢抢劫案件应进进行调查，一一般情况要求求调查程序如如下：由管理处配合警方方、公司领导导对事件进行行调查，查找找起因和安全全隐患，根据据大厦安全巡巡逻、岗位及及监控中心录录像进行事件件分析和调查查，核实案件件真实性及案案由背景资料料。管理处尽量向警方方提供协助，按按警方要求召召集当值员工工陈述案情经经过，并提供供相关工作报报告、记录、录录像资料等，有有关案件经过过及处理结果果由管理处以以书面报告形形式在当日呈呈报公司。对大厦安全隐患立立即采取整改改措施，并加加强近期内的的安全管理。抢劫应急处理注意意事项：安全护卫员在巡逻逻中发现嫌疑疑人员抢劫时时，应立即向向监控和其他他岗位通报，寻寻求支援。赶赴现场的安全护护卫员必须携携带警械，必必要时用以自自卫.管理处在安排全面面安全检查时时应安排双人人巡逻，并要要求能检查到到所有机房和和死角部位。在案件调查期间，大大厦人员进出出人员及物品品应严格仔细细检查，防止止嫌疑人员逃逃脱后有返回回大厦转移赃赃物的可能。殴斗应急处理方案案大厦内严禁殴斗，一一旦发现殴斗斗情况，应及及时制止控制制事态。如有有群殴或人员员受伤害、财财产遭受损失失时，必须立立即拨打“110”报警。安全护卫员在报警警的同时，应应立即采取应应急程序如下下：大厦各岗位安全护护卫员按突发发事件危机方方案，做好人人员进出控制制工作，必要要时封闭各进进出通道的人人员进出。巡巡逻及机动安安全护卫员立立即赶赴报警警区域处警，监监控中心对事事发及相邻区区域进行监控控摄像控制。大厦当值最高管理理者应立即安安排人员到现现场，及时制制止殴斗事件件，控制住事事态发展，并并将肇事者带带离公共场合合后处理，以以减少对其他他人士和大厦厦秩序的影响响。安全护卫员协同“110”处警人员对对肇事原因、受受伤人士及现现场损失情况况做进一步核核查，了解事事发原因和受受损情况，并并做好受损现现场保护工作作。发现有人人员受伤，跟跟进了解治疗疗情况并汇报报管理处。监控中心安保员在在发布危机警警戒令同时，按按规定通报管管理处，通报报顺序如下：：管理处主任；公司主管领导；肇事者亲属、同事事、监护人等等；若非“110”急案，根根据管理处或或公司指令报报案或备案处处理；如有人员受伤，立立即向“120”医疗救护中中心求援；管理处在现场得到到控制后，应应对殴斗事件件作调查及善善后处理，一一般情况要求求如下：由管理处配合警方方和公司领导导对事件进行行调查，了解解事发过程和和起因、当事事人个人资料料、受损情况况，由当事人人对其行为和和产生的破坏坏、伤害情况况签名认可，并并赔偿和承担担相应责任（包包括大厦声誉誉影响）的书书面证明资料料。管理处安排对事发发区域作适当当的清理工作作，以便尽快快恢复正常秩秩序，（受保保护现场须隔隔离，并保持持至警方勘查查后为止）。管理处主任根据员员工的事件报报告，于当日日内向公司递递交相关事件件经过报告及及处理、善后后事宜。殴斗应急处理注意意事项：安全护卫员在处理理殴斗事件时时应避免动用用武力。对当事人进行调解解时，应避免免在公共场合合或进出通道道处进行，以以免滋扰其他他人士，及扩扩大不良影响响。肇事者或其他承保保人同意承担担责任后，管管理处合理向向其追究经济济赔偿。如嫌疑人员逃离大大厦，管理处处应向现场人人士了解案件件起因、肇事事者体貌特征征等资料向警警方提供。在警方到达前如有有现场人员欲欲离开，安全全护卫员须作作其个人陈述述记录和联系系方法,以便供警方方取证。偷车应急处理方案案当值车管或安全护护卫员人员发发现有人有偷偷盗大厦内停停放的车辆时时，应立即拨拨打“110”向警方紧急急报警求援。各岗安全护卫员在在接到警报同同时，应立即即采取应急程程序如下：大厦各岗位安全护护卫员按突发发事件之危机机方案，迅速速向事发区域域集中，做好好与停车区域域相连的通道道、进出口的的控制工作，必必要时封闭各各进出通道。监监控中心值班班员对事发部部位进行监控控摄像控制。车辆管理员、门岗岗及时使用手手动或遥控方方式关闭停车车道电动伸缩缩门，尽量阻阻止被盗车辆辆闯关逃逸。车管及安全护卫员员严守大厦停停车场连接的的通道，控制制嫌疑人员逃逃跑路线，及及时缉捕欲逃逃跑的嫌疑人人员。监控值班员在接到到警报后，应应立即操控监监控摄像装置置，对事发现现场、被盗车车辆、嫌疑人人员进行近焦焦距摄像，记记录被盗车辆辆牌号和车型型、嫌疑人员员体貌特征和和人数等情况况，并通报给给其他岗位同同事，及时运运用各站点摄摄像系统监视视被盗车辆行行驶方向情况况。监控值班员在发布布危机警戒令令同时，按规规定通报管理理处主任及公公司领导，通通报顺序如下下：管理处主任；公司主管领导；按业主紧急联络方方法，通知被被盗车辆车主主。管理处在警方到场场后，协助警警方并做好大大厦安全警戒戒工作，如嫌嫌疑人员已逃逃逸，管理人人员做到以下下事宜：大厦维持安全警戒戒状态，调查查被盗车辆情情况，检查其其他车辆安全全状况，采取取安全防范措措施。管理处将被盗车辆辆、嫌疑人员员等录像资料料报警方作侦侦破线索。管理处联系并跟进进警方调查及及破案进展情情况，及时反反馈。管理处于当日将相相关事件经过过以书面报告告方式上报公公司。偷车应急处理注意意事项：车管员或安全护卫卫员在日常巡巡检停车场安安全时，严密密检查车辆状状况如：车窗窗/门是否锁闭闭、车身是否否有新伤等，发发现情况及时时联系车主到到现场处理。车管员应主动关照照车主勿在车车内存放贵重重物品。车管员当值时发现现有车辆门窗窗未关时，应应及时报告领领班予以处理理，车管员及及安全护卫员员不得擅自开开启及检查车车内情况，以以免触发车辆辆安装的报警警装置，或引引致其他的不不良后果。管管理处如发现现员工私自开开启车主车门门的，将从严严处理。安全护卫员在巡逻逻中发现有人人偷车时，首首先应向监控控室和其他岗岗位报警，以以求得援助及及在车道进出出口设防，做做好封闭准备备。如嫌疑人员驾车闯闯关逃逸时，禁禁止任何人员员以人身阻拦拦，以免受到到伤害。安全护卫员接到报报警至案发现现场时应携带带警械自卫。非法侵入应急处理理方案当值监控员及安全全护卫员发现现或接报有人人滋扰、非法法侵入大厦及及业主单元，如如：散发传单单，无理取闹闹、硬性推销销等行为时，应应立即派巡逻逻安全护卫员员至现场处理理。如有殴斗斗、人员伤害害、财产损失失时，立即拨拨打“110”向警方报警警求援。大厦各岗位安全护护卫员按突发发事件危机方方案，保持必必要的警惕，外外围岗位安全全护卫员对神神态异常者进进行盘问，机机动人员迅速速向事发区域域集中，按当当值最高管理理者指令进入入现场或在相相邻区域等候候；监控值班班员对事发部部位进行监控控摄像。安全护卫员至现场场后需及时劝劝阻、制止入入侵人员作进进一步无理甚甚至违法行为为，并将肇事事者带离用户户单元或公共共场合。管理处在适当场合合对肇事者的的行为作调查查，并书面记记录事件经过过、起因，及及处理结果、大大厦受影响程程度等内容及及资料，有关关事件经过并并由肇事者签签名认可。管理处根据大厦受受影响情况及及业主意见，对对当事人作批批评教育，如如有财产受损损的，视肇事事者认赔态度度决定处理方方案。如肇事事者态度蛮横横，甚至有威威胁的、或拒拒不认赔的向向大厦所辖公公安机关报警警处理。监控中心值班员在在发布警戒令令同时，按规规定通报管理理处主任及公公司主管领导导，通报顺序序如下：管理处主任；公司主管领导；如肇事者不能承担担法定责任的的（如：痴呆呆、儿童或醉醉酒人士等），管管理处应设法法与其亲属、朋朋友、同事联联络协同处理理，或者送交交警方处理。非法侵入应急处理理注意事项：：安全护卫员在日常常巡检大厦时时，必须严密密注意在楼道道内有派发宣宣传品、推销销等人士。大大厦内禁止该该等人员进入入，须经管理理处书面许可可，及受业主主邀请、大厦厦推广活动等等除外。未经大厦业主、或或管理处许可可，在本案中中拟定为非法法侵入行为及及人员。安全护卫员人员在在劝阻肇事者者时，有权要要求肇事人出出示有关证件件明示身份，并并予以记录备备案。如肇事事人拒不合作作，并扩大事事态的，管理理处应及时予予以报警处理理。当肇事人受安全护护卫员查询、劝劝阻后欲强行行闯入大厦的的，安全护卫卫员可报警处处理。安全护卫员在应对对肇事者时，态态度必须至始始至终保持诚诚恳、认真及及和善，安全全护卫员不得得与肇事人在在大厦及公共共场合内发生生争执。安全护卫员在执行行劝阻时，尽尽量避免与肇肇事人发生身身体接触，以以免受人投拆拆侵害。肇事现场如可受控控制，当值领领班应在现场场保留尽量少少的安全护卫卫员协助，必必要时可将其其他人员安排排于相邻区域域待命。煤气泄漏应急处理理方案当班人员接到大厦厦煤气或其他他可疑气体泄泄漏报警时，应应立即通报维维修人员到现现场复核气体体泄漏情况(不得少于2名员工)。现场险情确认后，维维修人员应立立即采取以下下应急措施：：立即打开现场单元元及附近通道道门窗，保持持通风。迅速关闭泄漏单元元煤气管道和和灶具阀门，如如泄漏原因不不明，应立即即通报煤气公公司，根据现现场情况可暂暂停大厦局部部或全部供气气，并由煤气气公司查漏。现场气体泄漏严重重时，应立即即通报事发及及相关楼层业业主及相关人人员,组织人员迅迅速疏散离开开危险区域，并并加以警戒。如发现有人员昏迷迷，应及时救救助到通风良良好的安全地地带，并予以以相应的应急急救护，等待待医疗救护中中心救助。当煤气泄漏危害严严重，并将引引致其地灾情情发生时，监监控值班员应应立即报警求求救：消防部门“1199”；警方“11O”；煤气公司抢修组333696001；医疗中心“12O”；当煤气泄漏引致火火灾、爆炸、人人员伤害等重重大事故时，当当值人员必须须按相关处理理程序，迅速速组织人力进进行处理，在在公安消防及及煤气公司到到达现场后，协协助其扑救。管理处在灾情控制制后，应协同同公安部门进进行事故调查查，并组织专专案组人士进进行善后处理理工作。安排安保对事故现现场进行保护护，设置隔离离区域，禁止止无关人员进进入。清点损失情况，做做好书面记录录，对受伤害害人员安排人人员跟进医疗疗救治工作情情况，并安抚抚家属及做好好应对新闻媒媒体的准备。煤气泄漏应急处理理注意事项：：相关人员在赴现场场核查煤气泄泄漏时，应事事先关闭随身身电器(手机、BP机、对讲机)，照明电筒筒、应急灯等等灯具应事先先打开。如相关人员乘坐电电梯前往报警警区域，应停停在距现场两两层以下，步步行前往(应穿不带鞋鞋钉的鞋子)。煤气泄漏现场严禁禁烟火、不可可开关任何电电器设备及按按钮。相关人员必须确认认自身安全的的情况下，关关闭煤灶具及及总闸，当感感觉不适或呼呼吸困难时，应应立即离开现现场并呼救。相关人员在报警现现场如未发现现气体泄漏，亦亦应对可疑区区域保持严密密监控。报警现场已查实有有气体泄漏但但无法进入处处理时,相关人员必必须立即对相相邻区域人员员进行疏散,保证安全。漏水应急处理方案案任何区域发生有漏漏水事件时，当当值相关人员员应采取以下下措施：任何区域发生有漏漏水事件时，当当值相关人员员应采取以下