南京项目市场及产品设想报告

南京项目市场及产品设想报告2012年3月19日目录第一篇：南京市场剖析第二篇：汤山区域及本案地块剖析

第三篇：市场分析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅市场销售分析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块目前规划条件5、项目地块交通及配套分析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品初步设想方向8、产品组合及经济预算

第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅类市场销售情况分析第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性位置和人口在中国的历史长河中,南京多次成为重要的政治和经济中心,和西安、北京以及洛阳并称为“中国四大古都”。1368年,明朝定都于南京,自此南京进入了繁荣鼎盛时期。1912辛亥革命之后,南京被选为中华民国的首都。中华人民共和国成立之后,南京先是宣布为省辖市,但很快改为江苏省的省会城市。南京位于江苏省西南部,地处长江下游。南京不仅是江苏省的省会,同时也是一座历史文化名城。2010年,南京市城市人口已达到800万左右。南京市辖区面积6,587平方公里,由11个行政区(玄武区、鼓楼区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、六合区和江宁区)和2个县(溧水县和高淳县)构成,其中市区面积仅为200平方公里。2、南京宏观经济发展现状2005年至2010年期间,南京地区生产总值年均增长率16%,但2010年的人均地区生产总值同比2009年下降了3%。2010年,南京工业附加产值首次突破人民币两千亿元的大关,较上年增长了22%。2005年至2010年期间,南京固定资产投资年均增长率19%,而社会消费品零售总额翻了一番,年均增长率18%。地区生产总值下图显示了按产业划分的南京2010年地区生产总值构成:2010年,第三产业和第二产业在南京地区生产总值中的比重分别为51%和46%。同期,包括农、林、渔在内的第一产业产值仅占地区生产总值的3%。第一篇：南京市场剖析南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年)资料来源:江苏省统计局总体而言,虽然南京的经济实力不如苏州,但南京的绝大多数经济指标都超过了江苏省的其他城市。2、南京宏观经济发展现状第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析南京是一个区域枢纽中心,通过多条国道和省道与中国各个地区紧密相连。其中最重要的公路包括沪宁高速公路、宁杭高速公路和宁合高速公路等等。下图显示了南京的公路网络:资料来源:中国城市地图网第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析地铁南京市的第一条公共交通地铁1号线于2005年开始运营。于2005年11月开始建造的2号线已于2010年通车。下图显示了南京目前运营中的地铁线路:

南京地铁运营线路图除了目前运营中的两条地铁线路之外,南京的第三条地铁线已于2010年1月开始建造,预计于2014年底投入运营,如下图所示。根据南京市的长期规划,到2050年南京市计划建成总里程长433公里的17条地铁线和轻轨线。

南京地铁线路规划图第一篇：南京市场剖析2011年延续去年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击货币货币政策不断紧缩新增贷款增速减缓房地产新增贷款大幅下滑保障性住房贷款大幅上升各大银行停収房地产贷款信贷6次上调存款准备金率1次扩容存款准备金缴纳范围2次上调基准利率二套房首付六成，贷款1.1倍一套房首付三成，优惠措施取消房地产信托实行严格审批税收房地产税收优惠取消上海、重庆启征房产税营业税免征年限提高完善各项税收政策行政措施限购政策严格执行各地政店出台房价控制目标商品房明码标价土地供给提高土地市场加强监管，各地上报交易信息保障性住房1000万套保障性住房签订“军令状”中央对各地保障性住房监督实行责任制中央及地方政店出资5000亿，社会筹资8000亿加快保障房资金预算执行力度放开各类资金投资保障房建设单列保障房用地供应鼓励企业参与建设加强保障房用地管理加强工程质量管理4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析政策目标——继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放政策微调空间目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行有具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平衡房价的重要手段；目标3：政策挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的耽务之急，可以说“4.15新政”对楼市调控在很大程度上是一个政治问题。由于2009年救市政策“用力过猛”房地产行业一路飙升，经过近两年的调控目标基本达成，房价增长势央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严调控的力度不会改变。房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解解读1、新政国八八条时间：2011年1月26日效应分枂：：1、首次提出出“价格控控制目标””的概念，，并需要向向社会公布布，这意味味着行政干干预已经进进入了强硬硬阶段；2、四位一体体的保障房房体系已经经成为2011年政府工作作的主要目目标之一；；3、不足5年转手交易易差额征税税改为全额额征税，返返意味着全全面封杀了了投资投机机者在楼市市的获利空空间；4、二套房首付付比例提高1成，利率同样样有所提高，，进一步打击击了投资型购购房者；5、从限新购1套到全面限购购，在打击投投资投机者的的同时，却误误伤了部分改改善性需求购购房者。4、南京房地产产宏观发展政政策第一篇：南京京市场剖析部分政策解读读——2011年上半年货币币政策从紧3、年内央行六六次上调存款款准备金时间：2011年1月20日——2011年6月20日效应分枂：1、央行年内六六度上调存款款准备金率表表明了抑制通通胀的坚定决决心2、短期内连续续上调存款准准备金率，有有利于坚定市市场对货币政政策回调的阻阻断，推劢通通胀预期回落落；3、投资投机型型购房者受到到遏制。4、南京房地产产宏观发展政政策第一篇：南京京市场剖析部分政策解读读——调控政策升级级、多方位调调控6、南京将列入入全国联网““查限贩”系系统时间：2011年8月25日主要内容：1、国家住建部部正在推进热热点城市的房房屋权属登记记系统和数据据库的异地联联网工作。2、江苏省住建建厅相关工作作人员昨日向向记者证实，，首批联网的的40多个城市就包包括南京等省省内多个城市市3、省内联网年年底初步实现现，省住建厅厅相关人士表表示，完善住住房信息系统统，实现信息息的异地联网网。效应分析：1、主要是提高高市场监测分分析能力，为为政府调控市市场、稳定房房价提供更有有力的支持；；2、能帮助政府府科学决策，，有效制定相相应的调控市市场政策；3、可以引导消消费者理性消消费、企业理理性投资，是是提高政府市市场监管能力力的重要手段段。4、江苏商品房房明码标价细细则时间：2011年5月10日主要内容：1、商品房标价价实行“一套套一标”；2、严格执行价价格备案，南南京3个月内不得调调高；3、开盘前5天必须公开房房源及价格。。效应分析：1、明码标价，，使得住宅市市场发得更加加健康、透明明；2、政府监管力力度不断加强强。5、国务院发布布土地市场"国五条"强化土地调控控时间：2011年7月21日主要内容：1、切实加强耕耕地保护，确确保耕地保有有量不减少、、质量有提高高。2、严格依法依依规管地用地地，坚决防止止违法违规用用地反弹。3、认真落实《国有土地上房房屋征收与补补偿条例》，加快规范农农村集体建设设用地管理。。4、做好保障性性安居工程用用地供应。依依法加快供地地进度，保证证今年１００００万套保障障性安居工程程建设用地。。5、加强和改善善土地调控，，促进结构调调整和发展方方式转变。效应分析：1、国务院此时时强调“改善土地调控控”，与上半年地地价的快速上上涨密切相关关；2、上半年严格格执行限购的的城市房价同同比涨幅微弱弱，部分不限限购的城市和和执行力度较较弱的二三线线城市上半年年领涨全国房房价。4、南京房地产产宏观发展政政策第一篇：南京京市场剖析部分政策解读读——年末显调控放放松迹象，高高层频繁表态态“辟谣”9、李克强“吹吹风”明年继继续实行抑制制房价快涨政政策时间：2011年12月15日主要内容：1、国务院副总总理李克强近近日在河北召召开保障房建建设现场座谈谈会。2、调控高压““姿态”开发发，他提出，，在房地产市市场调控已取取得一定成效效的关键时期期，要坚持实实行遏制房价价过快上涨的的政策措施，，迕一步巩固固调控成果。。3、李克强同时时强调，建设设保障房，有有利于遏制房房价过快上涨涨，推进城镇镇化，释放出出巨大的消费费和投资潜力力，鼓励相关关产业发展。。4、2012年开始要大力力完成保障房房结转项目，，各地区要新新开工相当数数量的保障房房。同时继续续完善住房供供应体系，增增加中低价位位、中小户型型普通商品住住房供给。效应分析：1、最近一段时时间，高层频频频就推进房房地产市场调调控进行表态态，表明中夬夬继续推进调调控的决心很很大。2、同时继续大大力推进保障障房建设，确确保低收入人人群的住房需需求，未来将将一定程度上上对商品房市市场造成冲击击。3、而随着调控控的稳步推进进，房价下行行压力将进一一步加大，未未来房价很可可能出现全国国普降的局面面。7、三年来首次次央行下调人人民币存款准准备金率0.5%时间：2011年12月5日主要内容：1、从2011年12月5日起，下调存存款类金融机机极人民币存存款准备金率率0.5个百分点。2、此次调整后后，我国大型型金融机极存存款准备金率率为21%，中小型金融融机极存款准准备金率为17.5%。效应分析：1、为了控制经经济过热及较较大的通胀压压力，国家出出台了紧缩的的货币政策。。2、准备金率的的下调表明，，政策拐点已已经到来，当当前的宏观调调控应以保增增长、稳住经经济减速势头头为主。准备备金率下调有有利于在当前前复杂形势下下稳定国内经经济增长，但但对于楼市而而言，返而非非放松房地产产调控的信号号。对于股市市来说，具有有一定利好作作用。8、南京公积金金个人最高可可贷30万时间：2011年10月24日主要内容：1、恢复最高可可贷额度。将将最高贷款额额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。夫妻双方方及未成年子子女卖掉名下下唯一房产，，再次购买住住房的，若提提供房产部门门出具的首套套住房购房证证明，可以再再次申请住房房公积金贷款款。2、夫妻双方及及未成年子女女原人均住房房建筑面积小小于南京市人人均住房建筑筑面积的（人人均住房建筑筑面积以统计计部门提供的的上一年度全全市人均住房房建筑面积为为准），在原原住房公积金金贷款结清的的情况下，新新购住房可以以再次申请住住房公积金贷贷款。效应分析：1、返种调整无无疑是个利好好消息，这意意味有更多的的刚需提高了了可承受总价价的上限，刺刺激出手。2、可以出手购购房的刚需数数量会有一定定程度的增加加，但目前对对南京楼市的的影响有多大大，仍需观察察。4、南京房地产产宏观发展政政策第一篇：南京京市场剖析2011南京楼市十大大政策NO.1----新国八条出台台新“国八条””政策解读二二套房首付付比例提至六六成国务院总理温温家宝1月26日主持召开国国务院常务会会议确定八项项政策措施：：一是各地一一季度要公布布房价控制目目标，二是增增加公共租赁赁住房供应，，三是住房不不足5年转手按销售售款全额征税税，四是二套套房首付款比比例提至60%，五是土地两两年不开工要要收回使用权权，六是暂停停省会城市居居民购第三套套房，七是未未完成调控目目标政府将被被问责，八是是散布虚假消消息要追责。。NO.2----京15条落地京版国八条细细则15条落地新盘盘销售遭急冻冻2011年2月16日，北京市召召开关于宏观观调控座谈会会，会议中宣宣布了以“国国八条”为精精神，在北京京落地的“京京十五条”房房地产宏观调调控政策，外外地人购房须须提供五年纳纳税证明，限限购以认房为为标准，开发发商定价与成成本差异过大大将追责，暂暂不公布北京京调控目标。。此次北京限限购细则的出出台与车市限限购政策如出出一辙，甚至至更加严厉，，可能目的也也为了控制北北京市过快增增长的人口。。NO.3----一房房一一价价执执行行发改改委委发发布布《商品品房房销销售售明明码码标标价价规规定定》3月16日，，国国家家发发改改委委发发布布《商品品房房销销售售明明码码标标价价规规定定》，规规定定从从5月1日起起，，商商品品房房销销售售必必须须明明码码标标价价。。对对违违反反明明码码标标价价规规定定未未执执行行““一一房房一一价价””的的房房地地产产开开发发企企业业，，将将处处以以每每套套房房5000元罚款。构构成价格欺欺诈的，将将没收违法法所得，并并处违法所所得5倍以下罚款款；没有违违法所得，，处5万元以上50万元以下罚罚款。4、南京房地地产宏观发发展政策第一篇：南南京市场剖剖析NO.4----房产税试点点楼市调控利利器再出：：聚焦重庆庆存量房房房产税2011年1月27日，上海、、重庆推行行房产税试试点。其中中重庆房产产税征收方方案5大要点为：：其中征税税对象是独独栋别墅和和高档公寓寓，以及在在渝的三无无人员(无工作无户户口无投资资)购买的第二二套房。个个人新购高高档住房征征税税率为为0.5%起。而从10月1日起重庆对对主城区内内符合要求求的存量独独栋商品住住宅征收个个人住房房房产税。重重庆因此成成为国内首首个对存量量住房开征征个人住房房房产税的的城市。NO.5----多地推限购购令解读调控政政策关注城城市发展聚聚焦多城城市出台限限购令限购令作为为本轮最严严厉的楼市市调控政策策之一，对对于已经取取得初步效效果的调控控功不可没没。据北京京中原市场场研究部统统计，限购购令已经在在全国46个城市中执执行，但目目前包括福福州、厦门门、海口、、济南、青青岛、石家家庄、长春春、贵阳、、南宁、合合肥、苏州州等在内的的11个城市的限限购令即将将于年底到到期。从各各个地区的的表态来看看，目前11个限购即将将到期城市市中还没有有一个主动动表示将延延长限购令令。NO.6----普通住宅新新标准北京普通住住房标准放放宽调整整最低交易易价格自2011年12月10日起，本市市享受优惠惠政策普通通住房平均均交易价格格调整为按按照全市住住房平均交交易价格结结合区位调调整系数确确定。其中中，全市住住房平均交交易价格为为2010年成交均价价每平方米米建筑面积积18000元。分环线线区域和方方位进行系系数调整，，调整系数数为四环内内北部1.8、南部1.6，四至五环环北部1.5、南部1.3，五至六环环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。2011南京楼市十十大政策4、南京房地地产宏观发发展政策第一篇：南南京市场剖剖析NO.7----央行货币政政策年内三次加加息及存款款准备金率率波动对调调控具有累累加效应央行自2011年12月5日起下调金金融机构人人民币存贷贷款基准利利率0.5个百分点。。这是2008年12月以来首次次下调。对对此，业内内人士普遍遍认为，下下调存款准准备金率是是从整个宏宏观经济的的需求出发发，缓解当当前货币市市场资金偏偏紧的举措措。这种微微调并不是是针对房地地产行业的的，更不意意味着房地地产宏观调调控政策的的放松，也也难以改变变房价下降降的趋势。。NO.8----公租房新规规北京发布公公租房审核核新规外外来人员设设收入限制制为做好公共共租赁住房房申请、审审核、配租租和租后管管理等工作作，加快解解决中低收收入家庭群群众住房困困难，市住住房城乡建建设委经过过向社会公公开征求意意见，于近近日下发了了《北京市公共共租赁住房房申请、审审核及配租租管理办法法》（以下简称称《办法》），并自2011年12月1日起正式实施施。与此前公公示的征求意意见稿相比，，最终出台的的《办法》中，对外省市市来京人员申申请公租房增增设了家庭收收入限制。NO.9----房价控制目标标北京公布房价价控制目标：：新房价格同同比稳中有降降3月29日，北京市人人民政府今天天公布了2011年度新建住房房价格控制目目标。目标显显示，北京市市2011年新建普通住住房价格要与与2010年相比稳中有有降，同时要要加大住房保保障力度，廉廉租住房应保保尽保，公共共租赁住房保保障能力明显显提高，并要要求各地区、、各部门和各各单位要认真真贯彻落实国国务院和本市市各项房地产产市场调控措措施，实现调调控目标。NO.10----婚姻法新解释释婚姻法最新司司法解释：父父母给儿子买买房儿媳没份份最高人民法院院于8月12日上午10时发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条。8月13日起正式实施施。重点对结结婚登记瑕疵疵的救济手段段，亲子关系系诉讼拒绝亲亲子鉴定后果果，父母为子子女结婚购买买不动产的认认定、离婚案案件中一方婚婚前贷款买房房的处理等问问题做出明确确规定。新司司法解释公布布后，争论之之余不少人开开始讨论起应应对方法。要要求男方将女女方的名字写写上房产证，，成了很多人人认为的最佳佳解决之道。。2011南京京楼楼市市十十大大政政策策4、南南京京房房地地产产宏宏观观发发展展政政策策第一一篇篇：：南南京京市市场场剖剖析析5、南京房地产产板块划分环紫金山江北城中东郊江宁远郊南京别墅市场场分为六个板板块城中、环紫金金山、东郊、、江北、江宁宁、远郊。城中别墅地块块资源紧张，，项目分布比比较分散，上上市量较少。。紫金山板块凭借紫金金山风景和历历史文脉成为为城市的顶级级别墅区。东郊板块凭借借仙林大学城城人文资源、、轨道交通成成为城市的经经济型别墅。。江北板块凭借借老山、汤泉泉、珍珠泉等等自然资源形形成城郊别墅墅区。江宁板块凭借借三山、百家家湖和方山、、九龙湖板块块形成城市边边缘型别墅。。远郊别墅主要要依托周边良良好的自然景景观而建，集集中分布在句句容、溧水，，多为旅游度度假别墅，产产品高中档都都有。第一篇：南京京市场剖析月份供应面积(M²)供应套数(套)成交面积(M²)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/M²)2010年1月88,45030664,988240782,499,30012,0412010年2月75,97221728,988106353,509,50012,1952010年3月8,7294734,719122471,883,50013,5912010年4月17,95151104,1233831,372,013,00013,1772010年5月110,06933958,182197521,312,3008,9602010年6月23,28970108,015388573,418,9005,3092010年7月29,2199616,27151191,657,40011,7792010年8月--24,89778427,553,70017,1732010年9月31,58510232,875111575,663,90017,5112010年10月24,3096065,0881981,209,918,00018,5892010年11月74,20021336,700133600,635,50016,3662010年12月67,66119860,238190873,316,90014,4982011年1月68,34525351,744170711,444,60013,7492011年2月13,5812124,48980446,596,40018,2372011年3月40,61012613,11045162,908,40012,4262011年4月62,79231012,15639191,329,60015,7402011年5月54,26517020,49957437,714,30021,3532011年6月32,4788519,02756380,736,30020,0102011年7月25,0455520,10764375,434,90018,6722011年8月12,7864012,53438167,065,60013,3292011年9月136,94453617,83755254,072,10014,2442011年10月53,1231339,27628143,235,70015,4422011年11月37,47411314,39737266,911,40018,539南京市别墅类类产品月度成成交情况（2010———2011年）6、南京别墅市市场销售分析析第一篇：南京京市场剖析2011年别墅成交片片区分布占比比2011年南京别墅成成交按片区来来分，第一是是传统别墅区区江宁，江宁宁2011年总成交207套别墅，成交交占比49%接近2011年全年成交一一半。其次是溧水水板块，成交交套数高达135套，占比32%。溧水板块由由亍丌在限贩贩范围之内，，2011年表现良好，，大有赶超江江宁板块之势势。6、南京别墅市市场销售分析析第一篇：南京京市场剖析2011年别墅成交均均价前十排行行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700美仕别墅江宁江宁板块2,285433,62076,822,330爱涛漪水园江宁江宁板块1,365330,48841,619,720金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,000锋尚国际公寓下关城北板块3,267627,54989,991,260五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900建发紫庐玄武城东板块190126,1184,953,591钟山美庐栖霞仙林板块2,278524,48255,767,2402011年别墅成交金金额前十排行行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)保利紫晶山栖霞仙林板块22,8715219,167438,382,800颐和南园江宁江宁板块12,0324916,519198,753,800绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700加州城江宁江宁板块10,9273114,898162,787,200卧龙湖风情小镇溧水县溧水板块9,4473314,262134,734,500万裕龙庭水岸江宁江宁板块21,548956,215133,927,900金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,0006、南京别墅市市场销售分析析第一篇：南京京市场剖析2011年别墅成交套套数前十排行行2011年南京别墅成成交套数第一一名为保利紫紫晶山，总成成交111套，排名第二二为颐和南园园，总成交75套；从排名第七七的百美山庄庄开始，年成成交套数低亍亍20套，月成交套套数不足2套，直接反反映2011年南京别墅墅市场的低低迷。项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)保利紫晶山栖霞仙林板块22,8715219,167438,382,800万裕龙庭水岸江宁江宁板块21,548956,215133,927,900颐和南园江宁江宁板块12,0324916,519198,753,800加州城江宁江宁板块10,9273114,898162,787,200世纪天城溧水县溧水板块9,747288,84486,209,470

卧龙湖风情小镇溧水县溧水板块9,4473314,262134,734,500弘景雅墅江宁江宁板块7,4963511,05582,871,380绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400栖园栖霞仙林板块6,0902519,692119,926,400依水佳苑高淳县高淳板块5,370158,26144,357,6902011年别墅成交交面积前十十排行6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析2011年别墅成交交量下降成成交均价上上涨2011南京别墅成成交同比下下降4成，价格不不降反升。。2011年全市别墅墅共成交1070套，同比下下降37.9%。2011年1-11月别墅成交交均价为15800元/平方米，与与去年14523元/平方米的别别墅成交均均价相比，，上涨8.79%。6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数2009年1月961642010年1月3062402011年1月2531702009年2月25562010年2月2171062011年2月21802009年3月1281802010年3月471222011年3月126452009年4月1272322010年4月513832011年4月310392009年5月4314252010年5月3391972011年5月170572009年6月5414302010年6月703882011年6月85562009年7月595912010年7月96512011年7月55642009年8月2216402010年8月-782011年8月40382009年9月215432010年9月1021112011年9月536552009年10月2304202010年10月601982011年10月133282009年11月1166332010年11月2131332011年11月113372009年12月1285612010年12月1981902011年12月22172

2012年1月140436、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析月份成交均价月份成交均价月份成交均价2009年1月10,8042010年1月12,0412011年1月13,7492009年2月14,7122010年2月12,1952011年2月18,2372009年3月11,3272010年3月13,5912011年3月12,4262009年4月9,7202010年4月13,1772011年4月15,7402009年5月9,0802010年5月8,9602011年5月21,3532009年6月9,9582010年6月5,3092011年6月20,0102009年7月10,5242010年7月11,7792011年7月18,6722009年8月10,5162010年8月17,1732011年8月13,3292009年9月9,0972010年9月17,5112011年9月14,2442009年10月9,9602010年10月18,5892011年10月15,4422009年11月10,5822010年11月16,3662011年11月18,5392009年12月11,6702010年12月14,4982011年12月15,786

2012年1月16,6126、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析1、汤山区域域概述2、汤山区域域未来发展展规划3、项目地块块概述4、项目地块块规划条件件5、项目地块块交通及配配套分析第二篇：汤汤山区域及及本案地块块剖析1、汤山区域域概述第二篇：汤汤山区域及及本案地块块剖析汤山位于南南京市东郊郊,因温泉而扬扬名,已有1,500多年历史,许多帝王贵贵族和文人人雅士都到到过汤山泡泡汤。目前,汤山名列中国国四大温泉之之都(另外三个是广广东从化、北北京小汤山和和辽宁汤岗子子)之首,也是中国唯一一获得欧洲和日本温泉专专业机构的水水质双认证的的温泉目的地地。汤山的温温泉水温在摄摄氏55度至60度之间,含30多种矿物质,如钙和镁,对多种疾病有有疗效。汤山山现有的酒店店,如:圣泉酒店、颐颐尚温泉酒店店、香樟华苹苹温泉别墅、、汤山一号温温泉度假区、东东湖酒店、御御豪酒店和御御庭精品酒店店是游客体验验汤山温泉的的主要场所。。除了温泉,汤山的其它主主要景点包括括:蒋介石汤山温温泉别墅曾经是蒋介石石夫妇的私人人别墅,由地下部分和和地上部分组组成。地上部部分包括大门门、会客室、、卧室和棋牌室室,地下部分包括括蒋氏夫妇温温泉浴池、伺伺卫官浴池和和随员浴池。。汤山古溶洞位于雷公山区区域,现已探明溶洞洞总面积近1万平方米。目目前对游人开开放的有雷公公洞和葫芦洞洞。汤山古溶溶洞的景点包括溶溶洞内的红色色和白色钟乳乳石。此外,汤山古溶洞自自从出土了古古人类和各种种动物的化石石后,便成为考古学学、古人类学和地地质学的科学学教育基地。。阳山碑材是15世纪利用山体体中完整性好好又极为庞大大的栖霞灰岩岩开凿而成,由碑座、碑额额和碑身三部部分组成,高78米,重达31,167吨。明文化村展现了明代的的世俗文化。。村内有诸如如成记铁铺、、张石匠屋、、商铺、茶馆馆、剧场等地地方可供游客客体验当年军军民打造阳山碑碑材时的生活与劳作作。明文化村村也有艺术表表演。锁石生态旅游游村为国家级农业业旅游示范区区,游客们在这里里可以体验当当地农民的生生活,如采摘果蔬。。汤山新城总体体规划制订汤山新城城总体规划是是为了进一步步利用汤山的的自然与文化化资源,将该区域开发发成长三角地地区一个重要要的旅游目的的地。另外,据我们了解,此总体规划的另一主要目目的就是,通过提供更多多的夏季(毫无疑问是温温泉目的地的的淡季)休闲旅游活动动,以减轻其旅游游业突出的季季节性。众多多的专家团队队,比如澳大利亚的GHD、新加坡国立立大学以及美美国EDAW参与了汤山新新城的总体规规划。按照总体规划划,汤山新城总占占地面积60.1平方公里。一一期工程是汤汤山新城的核核心区,占地18.14平方公里,预期在2015年建成;其余区域属于于二期工程,预计将于2030年建成。以下下重点介绍了了一期工程区区域内的主要要开发项目除了上述一期期工程区域内内的开发项目目之外,汤山政府正考考虑在二期工工程中建设更更多的休闲旅旅游设施,如野生动物园园和动漫主题题乐园等。大体上,应当注意的是是,与国内许多其其它城市常见见的“新城””项目相比,汤山新城,特别是核心区区(一期工程)更侧重于开发发休闲旅游设设施和商业设设施,而住宅设施相对有有限。这被认认为是有利于于整个区域发发展成为真正正的休闲旅游游目的地的因因素。2、汤山区域未未来发展规划划图中表明现有有交通道路设设施及规划道道路设施第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析2、汤山区域未未来发展规划划根据南京整体体规划建设，，汤山未来将将发展为新城城概念新区，，利用独特的自自然资源打造造集旅游、休休闲、度假的的全新城区中中心。为了配合合城市规划的的发展，未来来汤山将大力力发展区域道道路交通条件，，以及加强市市政设施建设设与生活配套套建设，用以以满足未来新城城所需。第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析3、项目地块概概述项目地点位置置项目地点位于于江宁区汤山山新城以西,距离南京市区区约30分钟车程。第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析地块现状项目地点状况况整体而言,项目地点拥有有浓郁的度假假氛围。项目目地点区域的的特点总结如下下:项目地点显得得非常安静且且隐蔽,拥有有良良好好的的自自然然资资源源,包括括水水域域和和茂茂盛盛的的植植被被。。特别别是是项项目目地地点点上上一一些些古古树树(如百百年年古古松松)的存存在在,使项项目目地地点点区区域域显显得得更更加加有趣趣。。项目目地地点点有有一一些些自自然然的的地地势势起起伏伏,总体体上上项项目目地地点点北北部部的的地地势势高高于于南南部部,最高点点的的海海拔拔约约60米。。项目目地地点点周周边边区区域域没没有有高高层层建建筑筑,其南南面面紧紧邻邻农农田田,北面面紧紧邻邻山山丘丘。。项目目地地点点曾曾经经是是民民国国时时期期的的蒋蒋介介石石卫卫戍戍部部队队军军官官俱俱乐乐部部所所在在地地。。但但是是,这些些历史史建建筑筑已已被被拆拆除除。。项目目地地点点内内部部已已有有道道路路。。。。项目地点周边边区域内有天天然温泉资源源,因此项目地点点上未来的产产品可以使用用到温泉水。3、项目地块概概述第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析4、项目地块目目前规划条件件项目地点总占占地面积358,561平方米(其中建设用地面积328,799平方米),由地块A、地块B1和地块B2组成。预计拟拟建酒店的主主要部分将建建在地块B1上,但是如果地块块B1面积不够的话话,拟建酒店剩余的的一小部分也也可建在地块块B2上。拟建酒店的最大大总建筑面积积为48,000平方米(包括地块B1与地块B2上的建筑面积积)。第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析地块A地块B1地块B2土地面积（㎡）93,34780,147155,305容积率0.80.60.1-0.2高度限制12米12米12米组成设施住宅别墅酒店酒店及其他设施（如会所）5、项目地块交交通及配套分分析交通：目前项目紧邻邻S122省道与沪宁高高速，交通条件相对对便利，在受受到汤山整体体规划发展的影响下，，在建公路与与轨道交通正正在进行，对本案今后后运营起到利利好的推动作作用；配套：目前项目周边边配套资源较较为匮乏，大大部分生活配配套均在位于于项目3公里左右的镇镇中，但从长远角度度考虑，南京京市政府致力力于将汤山打打造新城概念念，势必会在在今后的实际际发展中大力开阵生活活配套设施建建设与市政设设施建设。第二篇：汤山山区域及本案案地块剖析1、别墅各板块块市场分析2、竞品项目分分析3、南京别墅项项目全方位分分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项项目客群分析析6、高端客群诉诉求分析7、产品设计初初步设想方向向8、产品组合及及经济预算第三篇：市场场分析区域主力户型销售均价建筑形态客群结构区域特征江宁500—700㎡25000—35000元/㎡前二后三独栋别墅为主，花园面积400—1200㎡，带私家泳池。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：交通发达，区域内已形成集空运、水路、铁路、公路交通于一体的快速立体交通网络。南京禄口国际机场，以及主要为京沪高铁等高速铁路和城际铁路配套的南京南站座落在江宁境内。配套：由产业中心向人居中心，商业中心转变。大连万达将在江宁投资50亿元、用2年时间兴建南京江宁万达广场即城市综合体。置业目的：第二居所、会所功能为主；置业方向：环境、开发商品牌、建筑，交通相对的便捷性及配套玄武860㎡52000元/㎡前二后三独栋别墅为主，合院式布局。花园面积1800—3000㎡。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：南京火车站、南京长途汽车站、汉府街长途汽车站均在境内，沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过。公路干线16条，支线呈辐射状贯穿全区。配套：闻名世界的中山陵、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，以及众多高校区、餐饮街、购物商场尽在其中。置业目的：第一居所为主；置业方向：区位、环境、建筑、中心城区的交通便捷性及配套栖霞268㎡18500元/㎡叠加、联排别墅为主，地上三层。客群来源：以南京本地客群为主，部分苏北客群；交通：沪宁铁路横穿东西，与尧新路、红山路、和燕路、栖霞大道等区域性重点骨干道路构成了畅达的公路交通网络。配套：属于江南八区之一，南京的东大门，以科技园、景区为主。置业目的：第一居所为主；置业方向：交通、配套、性价比、交通相对的便捷性浦口400—1000㎡15000—30000元/㎡前二后三独栋别墅为主。800㎡以上超大花园庭院。私家泳池。北美、欧式建筑风格。客群来源：以南京本地客群为主，主要为河西板块客群；交通：东南临长江，与南京主城隔江相望，有南京长江大桥和过江隧道相连，但当地人有“宁翻一座山，不过一条河”之说，有区域抗性。配套：老山风景区湖光山色，但生活配套缺乏，尚处于发展阶段。置业目的：第二居所为主；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅各版块块市场分析第三篇：市场场分析江宁玄武栖霞浦口小结：玄武区和栖霞霞区为南京“江南南八区”的主主城区，别墅墅的区位价值值明显，具有有不可再生的的资源优势。。产品类型以以独栋大宅和和联排为主。。客群购买目目的以自住为主。江宁区是南京的下一一步重点发展展区域，别墅墅价值主要分分为两个板块块：西北区临临近雨花台区区的近城别墅墅，其价值以以区域优势和和三山板块景景观优势为主主。产品类型型以叠加、联联排为主。客客群购买目的的以自住为主；东南部部别墅，其价价值以湖光山山色的景观优优势和产品优优势为主。产产品类型以精精装花园庭院院和大宅为主主。客群购买买目的以第二居所和会会所需求为主。浦口区为南京的江北北板块，其别别墅依托老山山国家公园的的景观优势和和产品自身高高性价比为主主要价值。产产品类型以大大宅、超大花花园庭院为主主。客群购买买目的以自住和会所需需求为主。1、别墅各版块块市场分析第三篇：市场场分析区域地址项目名称建筑面积容积率主力户型销售均价建筑形态客群结构江宁江宁汤山街古泉村（阳山碑材公园入口进去）阳明山庄96272m2

0.67流水别墅组团500m2-700m2

独栋别墅400m2-600m2，赠送花园面积400m2-500m2

联排别墅450m2，赠送250-300m2的花园流水组团30000元/m2

独栋别墅，均价35000元/m2

联排别墅均价25000元/m280%为独栋，20%为联排。独栋别墅前二后三结构。联排别墅地上二层。地下一层260㎡，不计入销售面积。花园面积400-1200㎡，带50米泳池。中式民国建筑风格。客群来源：南京本地客群为主。少数上海人；置业目的：自主、投资；置业方向：环境、交通、周边配套、开发商品牌江宁区上坊天云湖（横山水库）东侧云深处10000m2

0.2

独栋别墅600m2-1000m2

花园面积：1500-3000m2均价约45000元/套。沿湖别墅2000万以上/套；内湖别墅1500万—2000万/套；其中8亩大院样板房，815㎡楼王别墅约售1.5亿/栋三湾四岛。全部纯现房。前二后三结构。精装修花园，1000㎡，四层错落格局。私家泳池。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，老客户；置业目的：自主、会所；置业方向：环境、开发商品牌、建筑玄武玄武区环陵路7号（紫金山东麓）钟山国际高尔夫799920m20.13

独栋别墅860m2主力户型

花园面积：2000-2500m2

4500万/套起售全部为独栋别墅前二后三结构。合院式布局。地下一层450㎡，花园面积1800-3000m2，与高尔夫会所相连。内部有索菲特酒店。客群来源：南京本地客群为主；置业目的：自主；置业方向：区位、高尔夫、建筑栖霞栖霞仙林大道北侧，学子路东侧栖园157751m2

0.7叠加别墅、联排别墅268m2

花园面积：150-220m2叠加别墅单价19000元/m2

联排别墅18500元/m2

均价20000元/m2地上三层，268㎡享受550㎡，赠送282㎡面积（半地下室半车库赠送产权面积90㎡；门厅客厅90㎡；边户型三个露台100余㎡）客群来源：南京本地客群为主，部分徐州客群；置业目的：自主；置业方向：配套、地铁、赠送面积浦口浦口区汤泉镇假日路8号山河水花园100000㎡0.3

独栋别墅400-800m2

花园面积：400-1000m2均价15000元/m2全部为独栋别墅，前二后三结构。地下一层100-200㎡。花园三层错落格局，面积约1300㎡。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，主要为河西区客群：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）绿城玫瑰园90000㎡0.3

独栋别墅700-1000m2

花园面积：650-1500m2

均价30000/m2

总价1800万起全部为独栋别墅，地上二层，地下一层200-300㎡。下沉式庭院和敞开式庭院两种，花园面积800-4000m2不等。私家泳池。地中海风格，西班牙风格，意大利风格，英式风格，法式风格。客群来源：南京本地客群为主，部分上海客群；置业目的：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅各版块块市场分析第三篇：市场场分析阳明山庄位置江宁汤山街古泉村开发商元通置业集团物业管理高力国际规模15万平、142套建筑形式联排、独栋容积率0.65绿化率45%开盘时间2009.11销售状态在售销售单价35000元/平米建筑及立面风格民国式建筑、灰色石砖立面花园面积独栋：400-500平米

联排：250-300平米主力户型400-600平米独栋2、竞品项目分分析第三篇：市场场分析阳明山庄销售情况分析析结论：该项目自限购购政策出台后后，整体销售售情况较为平缓，每每月销售速度度为2套左右，成交交价格变化较大，为为20000——30000元/平米区间。主主力销售户型为为400—600平米的独栋栋别墅。客群：大部分为南南京市本地地客户，置置业目的多多为投资性客群群，自主需需求较少。。其中也包包括极小部部分外阜置业业客群，同同时有企业业购买用于于企业会所所用途。主要卖点：：较为优秀的的自然景观观资源，背背山、临近知名景区区、享有汤汤山的温泉泉资源。建筑形式：：民国风格改改良建筑，，坡地型别别墅，前二后三式式建筑。园林：整体园林效效果较好，，项目内人人工流水水水景，但各户户之间绿篱篱进行围合合，私密性性较差。花园：赠送花园面面积与户型型面积基本本达到1:1，交付时不做做花园精装装。不利影响：：交通条件相相对较差，，周边生活活及市政配套条件件较差。2、竞品项目目分析第三篇：市市场分析位置江宁东山街道神凤路1169号开发商南京鸿信房地产开发有限公司物业管理南京鸿信物业管理有限公司规模17万平、99套建筑形式独栋容积率0.2绿化率80%开盘时间目前可认购销售状态在售销售单价45000元/平米建筑及立面风格美式风格、石材立面花园面积独栋：1500—3000平米

主力户型600-1000平米独栋云深处2、竞品项目目分析第三篇：市市场分析结论：目前该项目目为进入实实质开盘销销售阶段，，但以内部部认购6套，整体成成交价格突突破2000万/套，预计整体销销售均价达达45000元/平米。客群：大部分为南南京市本地地客户，置置业目的大大部分主要要诉求为自自主，同时时有本分客客户作为企企业会所需需求。主要卖点：：极致的自然然景观资源源，背山面面湖，一线线亲水、充充分利用超超大私人花花园进行分分层式花园园设计。建筑形式：：美式风格建建筑，坡地地型别墅，，前二后三三式建筑。。园林：整体园林效效果出众，，由于大部部分户型一一线亲水，，因此均设设有亲水平平台，平均均每户花园园进行三层层式空间精精装，户与与户之间通通过实体墙墙进行围合合，充分保保证私密性性，各户型型均配有超超大面积私私人花园。。不利影响：：交通条件相相对较差，，周边生活活及市政配配套条件较较差。优秀的自然然景观自然然及产品设设计理念注注定成为南南京市场标标杆类产品品，同时实实体样板间间高达8亩的占地地面积对对体验式式情景营营销给人人以绝对对震撼的的感官感感受冲击击。云深处2、竞品项项目分析析第三篇：：市场分分析位置玄武区环陵路7号开发商南京钟山国际高尔夫置业有限公司物业管理高力国际规模245万平、约300套建筑形式独栋容积率0.14绿化率60.28%开盘时间2007.11.8销售状态在售销售单价4500万/套起售建筑及立面风格欧式风格、石材立面花园面积独栋：1800—2500平米

主力户型800-1000平米独栋钟山国际际高尔夫夫2、竞品项项目分析析第三篇：：市场分分析销售情况况分析结论：该项目属属于南京京别墅市市场的标标杆类项项目，在在面市之之初既保保持着高高售价及及慢去化化速度的的特性，，因此，，此类产产品受到到宏观市市场限购购政策影影响较小小，一直直维持着着较为平平缓的销销售均价价。主要卖点点：位于南京京市中心心最为出出名的紫紫金山中中，坐落落在钟山山高尔夫夫之间，，拥有极极优的自自然景观观资源与与高端配配套，位位于市中中心，但但紫金山山自然条条件充分分弥补私私密性不不强的概概念，交交通通达达性绝对对利好，，区域的的不可复复制性。。建筑形式式：欧式式风格建筑筑，坡地地型别墅墅，前二二后三式式建筑。。园林：整体园林林效果一一般，但但借助于于钟山高高尔夫的的零距离离接壤，，可充分分弥补项项目内部部园林效效果的缺缺陷。不利影响响：产品整体体设计较较差，缺缺乏质感感。占据市中中心的紫紫金山稀稀缺资源源，在满满足私密密性的同同时顾忌忌风水、、交通、、配套、、高尔夫夫等无法复制资资源，项项目内，，业主可可充分享享受钟山山高尔夫夫的免费费资源及及索菲特特酒店的的高端配配套。钟山国际际高尔夫夫销售情况况分析2、竞品项项目分析析第三篇：：市场分分析栖园位置霞仙林大道北侧，学子路东侧开发商南京栖霞建设股份有限公司物业管理南京栖霞建设集团物业有限公司规模29万平、672套（最新在售）建筑形式联排、叠加容积率0.7绿化率40%开盘时间2010.09销售状态在售销售单价18500元/平米建筑及立面风格现代建筑、红砖和白色真石漆立面花园面积联排：150-220平米主力户型268平米联排2、竞品项项目分析析第三篇：：市场分分析栖园销售情况况分析结论：该项目自限购购政策出台后后，整体销售售情况较为平缓，每每月销售速度度为2套左右，成交交价格变化不大，为为20000元/平米区间。主主力销售户型为268平米的联排别别墅。客群：大部分为南京京市本地客户户，有部分徐徐州客群，置置业目的多为为自住。主要卖点：与地铁2号线隔路相邻邻，增送282平米面积（半半地下室半车车库赠送产权权面积90㎡；门厅客厅90㎡；边户型三个个露台100余㎡），以及及江南八区的的城市属性，，周边完善生生活配套。建筑形式：现代简欧建筑筑，地上三层层联排别墅。。园林：整体园林效果果一般，楼间间距较窄，缺缺乏私密性。。花园：赠送花园面积积150-220平米。不利影响：内部空间狭窄窄，楼体陡峭峭，居住舒适适度欠缺，缺缺乏依山傍水水的景观优势势。2、竞品项目分分析第三篇：市场场分析山河水花园位置浦口区汤泉镇假日路8号开发商南京瑞基房地产开发有限公司物业管理南京鸿信物业管理有限公司规模42万平、300余套建筑形式纯独栋容积率0.3绿化率63%开盘时间2006.12.30销售状态在售销售单价15000元/平米建筑及立面风格北美风格，石材立面花园面积1300平米主力户型400-800平米2、竞品项目分分析第三篇：市场场分析山河水花园销售情况分析析结论：该项目自限购购政策出台后后，整体销售售情况较为平缓，每每月销售速度度为1套左右，成交交价格变化基本稳定定，为17000元/平米区间。主主力销售户型为500平米的独栋别别墅。客群：大部分为南京京市本地客户户，以河西板板块人群为主主。置业目的多多为工作需求求和第二居所所。主要卖点：较为优秀的老老山自然景观观资源，依山山傍水、享有冷温泉资资源。建筑形式：北美风格建筑筑，坡地型别别墅，前二后三式建建筑。园林：整体园林效果果较好，项目目内人工湖水水域较大，各户之间墙体体进行围合，，私密性较好好。花园：赠送花园面积积1300平米，三层错错落格局，超超大泳池。不利影响：交通条件相对对较差，周边边生活及市政配套条件较较差。同为鸿信麾下下作品，为云云深处的上一一代别墅物业业，三层花园园庭院现场效效果震撼。依托老山国家家森林公园的的山水景观，，独有的冷温温泉资源，硫硫含量较高，，更具养生效效果。2、竞品项目分分析第三篇：市场场分析绿城玫瑰园位置浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）开发商绿城集团物业管理绿城物业规模30万平、200余套建筑形式纯独栋容积率0.3绿化率70%开盘时间2007.10销售状态在售销售单价30000元/平米建筑及立面风格地中海、西班牙、意大利、英式、法式风格，石材立面花园面积800-4000平米主力户型700-1000平米2