南通新城项目整体定位

街铺租金状况从商业街铺的租金价格可以显示出：价格随着中心地段的蔓延呈递减趋势，但在临近南通市汽车站，桃坞路等代表性地段，街铺价格明显高于同类地区。街铺现状街铺与周边配套的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为服务住宅的服装、家纺和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态则为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以服务学生为主现状描述：街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺，所以针对本项目，街铺式商业有赖于住宅的人口规模和主流商业的人气聚集。商业总结南大街、大卖场和桃坞路的商业一热一冷体现出：大型综合型商业受到客户的青睐中高端客户选择周末到上海进行消费的现状表明南通商业现状的落后无法满足客户需求，需要新兴的，特色的、时尚、文化的商业出现距离市区较远的品牌大卖场经营持续火爆表明南通客户购物的区域倾向性逐渐减弱市场分析住宅市场分析商业市场分析写字楼市场分析可预见市场供应总量其中市中心3万平方米地标项目即将竣工，可能在三月份推向市场。该项目推出后，将成为今明两年南通高档写字楼市场供应主体。2005年南通市区写字楼市场可预见供应总量约5万平方米，其中市中心传统商务区约3.4万平方米，工农路新兴商务区约1.6万平方米；物业品质目前南通高档写字楼很少，写字楼品质普遍较低，如金鹰国际大厦、南通大厦、浦发银行大厦等，尽管外立面尚可，但大堂、电梯、电梯间、公共过道、地下车库、平面布局、智能化等方面在规划设计、装修、设备配置上档次较低；南通国际大厦为当前南通最高档次写字楼，表现在大堂、会议室、楼高、设备配置等方面。物业价格高档写字楼，如南通国际大厦、南通大厦、金鹰国际大厦等租金相对较高，为40~60元/平方米/月，物业管理费为2.5~4.5元/平方米/月，车位租金为3000~3500元/年；中低档普通写字楼及商住楼，如南通国际大厦左侧佳成大厦、工农路文峰大厦、王府公寓等租金相对较低，为10~20元/平方米/月，物业管理费为1.2~2.0元/平方米/月，车位租金为2000~3000元/年；在售项目销售价格与住宅差别很小，市中心区项目均价在5000~6000元/平方米，工农路沿线项目均价在4000~5500元/平方米。由于写字楼物业品质较低的原因，南通在售写字楼项目价格与住宅没有拉开距离；随着新建写字楼品质提升，价格具有上升空间。盈利模式销售为主出租为辅关键词：南通商业写字楼开发主要采取产权分割出售的方式作为主要开发盈利模式；采取出租方式的项目非常少，目前市场上出租项目主要出现在三级市场，为已购买方的出租行为。入驻客户行业分散私营企业为主政府机关进驻大企业自建写字楼关键词：入驻客户行业分散，主要行业为：纺织、石化、机电、轻工、贸易、保险、科技及房地产开发等；客户中私营企业相对较多，如纺织、轻工、贸易、科技、房地产开发企业；国有企业主要为垄断行业，如石化、能源、机电、保险等；政府机关亦有进驻商业写字楼情况，如财政局进驻南通国际大厦10个楼层，外经贸局进驻南通国际大厦3个楼层。南通大型企业相对较少，实力很强的大型企业往往采取自建写字楼的方式。销售状况竣工使用状态写字楼空置率普遍较低，入驻率平均在80%以上；在售写字楼中地段好、品质高、形象佳的楼盘销售状况相对良好，如中心区项目润友大厦（7560平方米）04年11月开盘，现已销售87%；工农路项目中华广场（36000平方米）03年5月开始内部认购，04年6月基本售完，现只剩3层、4层部分面积；地段、品质较差楼盘，如嘉隆大厦、东方鑫乾，销售进度较缓慢；空置率低地段、品质制胜中小面积户型受宠关键词：相对大面积单位，100~300平方米中小面积户型更有市场。写字字楼楼市市场场小小结结■市市场场现现状状。。南南通通当当前前的的写写字字楼楼开开发发还还处处于于低低层层次次、、低低水水平平的的开开发发阶阶段段，，市市场场不不成成熟熟：：物物业业品品质质低低，，物物业业服服务务质质量量差差，，开开发发商商不不注注重重营营销销推推广广；；■市市场场空空间间。。随随着着南南通通经经济济高高速速发发展展，，企企业业对对办办公公条条件件的的要要求求将将会会不不断断提提高高，，必必然然要要求求写写字字楼楼产产品品品品质质的的升升级级换换代代，，再再加加上上新新增增市市场场需需求求，，故故南南通通写写字字楼楼市市场场拥拥有有发发展展空空间间；；■市市场场机机会会。。市市场场竞竞争争将将进进入入新新的的阶阶段段，，必必须须摆摆脱脱低低层层次次市市场场竞竞争争。。规规划划设设计计科科学学、、设设备备配配置置先先进进、、智智能能化化程程度度较较高高、、物物业业服服务务优优良良的的中中高高档档写写字字楼楼物物业业将将会会更更加加拥拥有有竞竞争争力力。。本报报告告的的研研究究思思维维导导图图客户户分分析析发展展战战略略项目目界界定定问题题界界定定结构构化化分分析析客户户构构成成消费费特特征征市场场分分析析客户户分分析析项目目定定位位整体体发发展展战战略略客户户来来源源及及演演变变分分析析本项项目目如如何何起起势势造造势势以以营营造造满满足足南南通通消消费费者者潜潜在在需需求求的的生生活活购购物物氛氛围围是是本本项项目目定定位位的的重重要要因因素素交通通到到达达性性————消费费者者来来源源的的可可能能性性本项项目目的的核核心心枢枢纽纽地地位位决决定定了了优优良良的的交交通通可可达达性性，，在在交交通通上上不不存存在在隔隔阂阂和和劣劣势势消费费习习惯惯————消费费者者潜潜在在需需求求挖挖掘掘从市场调研研可以发现现当前市场场购房客户户来源基本本来源于南南通市区及及周边郊县县，外地及及外籍人士士少，同时时并没有形形成明显的的区域分化化，同时当当前市区中中高端客户户对新城的的认可度普普遍高于郊郊区中高端端客户在商业购物物方面时尚尚需求多诉诉诸老市区区购物中心心或上海等等地，本区区域尚未形形成商业氛氛围。客户演变预预测——当前的立意意必须为未未来的客户户演变做好好准备目前周边楼楼盘的市区区客户均占占到了70%以上，，郊区及其其他外地客客户仍然倾倾向于选择择繁华的老老城区项目目，随着新新城区配套套的跟进和和人气的形形成，该部部分客户的的比例必将将有所提升升，投资需需求也将有有所上升当前新城区区中高端楼楼盘客户来来源以私营营业主和政政府官员、、企业中高高级管理人人员为主新城区中高高档楼盘客客户来源比比例本项目客户户定位———作为新区区大盘，启启动期一般般仍以周边边主流客户户为目标对对象随着区域形形象和人气气的不断提提升，城市市中心的迁迁移，郊区区及外地客客户的比例例将逐步上上升市区出于改善生生活质量的的要求及部部分投资心心理，看好好新城区政府官员、、银行等金金融机构职职员、企事事业单位公公务员、医医院医生、、大学教职职员工等，，属市区中中高档收入入阶层年龄：25-40岁岁为主，以以中青年为为主郊区追求真正成成熟的城市市生活，以以自住为主主周边开发区区中的私营营业主、企企业中高层层管理人员员及技术人人员为主年龄：本报告的研研究思维导导图客户分析项目界定问题界定结构化分析析客户构成消费特征市场分析项目定位整体发展战战略项目定位形象定位项目区位特特征项目地块特特征消费者需求求竞争分析上海后花园园，连接上上海、苏南南的枢纽地地带政府主导的的新城市中中心(CBD+CLD)规模和形态态不可复制制性周边配套皆皆以国际化化新城的规规划思路配配置新都市核心心绝版、国际际化认政府内心深处有有很强的融融入苏南及及上海都市市圈的渴望望追求有城市市魅力和内内涵的生活活对社区环境境和社区氛氛围关注程程度不断提提高新市