专业市场-河南信阳原豫南水产市场项目发展建议-学案-XXXX年

专业市场_河南信阳原豫南水产市场项目发展建议_学案_XXXX年PART1：项目分析一、位置相对较偏项目城市中心区项目远离城市中心区，无论实际或心理上，与城市中心区都有一定距离。二、周边环境较差项目处于信阳市浉河区金牛工业集聚区，临近107和312国道和铁路，而且周边发展相对落后，生活配套匮乏，居住环境相对较差。三、立地条件不佳项目所属地块，形状相对比较规整，而且临交通干道，但内部凹陷不平，仍需要进行较大规模的平整改造，项目立地条件不佳。四、交通相对便利项目，北临312国道，西接107国道，近周家湾列车编组站通站路，通过两条国道，可快速实现与主城区道路的连接，交通相对比较便利。107国道312国道项目城市中心区五、踞信阳城市北大门浉河区平桥区羊山新区南湾区项目通过312国道可直接进入阳山新区，通过107国道与南湖路接驳进入南湾区，通过107国道与北京路接驳进入浉河区，通过107国道与平桥中心大道接驳进入平桥区，项目区位成为信阳北面入城第一站。项目分析小结：项目位置相对较偏，生活购物、公共交通、幼儿教育等公共配套不很完善，但处于浉河区金牛山物流园区，占据信阳城区北大门位置，而且有着道路交通便利。项目内部可通过针对性的配套规划，有效缓解生活配套问题，同时以差异化的产品定位，在合理化降低成本的基础上降低售价，从而以高性价比的产品占领市场。PART2：市场分析1、宏观调控政策不明从2009年12月14日国家总理温家宝在主持召开的国务院常务会议上发出开始下一轮针对房地产市场宏观调控的讯息，到五部委《土地出让金收支管理通知》和《住房转让营业税的调整通知》，新一轮的宏观调控已急速拉开序幕。2010年针对房地产市场的下一步宏观调控政策具体措施和对房地产市场的影响存在不确定性。一、房地产市场发展综述2、房地产市场发展迅猛据信阳市房管局相关数据显示，2009年市中心城区办理房屋交易5379件，同比增长19%，成交面积50.52万平方米，同比增长1.2%，成交金额10.79亿元，同比增长46%；房价方面，信阳市中心城区新建商品房多层住宅平均售价2356元/平方米，高层住宅2437元/平方米，而在2003年，信阳市中心城区多层住房均价仅为977元/平方米。信阳市目前房地产市场处于上升期，处于快速发展阶段。3、整体市场竞争激烈2010年，信阳市场将有东方今典、中铁领秀城、浉河壹号、维多利亚、兴和城、世界城、欧洲印象等大盘相继入市，双汇欧洲故事、富丽花城、建业森林半岛等大盘二期产品推出，而且还有众多小规模楼盘入市或新品推出。初步估计2010年信阳中心城区市场供应量将超过150万平米，2010年信阳市场竞争将尤为激烈。4、两级分化日趋明显目前，信阳市场开始呈现两极分化现象，而且日趋明显。建业森林半岛、双汇欧洲故事、富丽花城、东方今典、浉河壹号、世界城等项目，凭借较大规模和差异化的产品定位，市场认知度和整体价格进入快速上升渠道，呈现良性的市场竞争态势。而更多的一些小规模项目，产品缺乏创新，项目毫无特色，质量毫无保证，价格成为其主要的竞争手段，呈现低价低质的同质化恶性竞争态势。5、产品和需求日趋多元化从自住型购房到投资型购房，从城市化住宅到城郊化住宅，从高端别墅类高端产品到情景洋房类创新产品，从高层住宅到多层住宅，从大户型洋房到小户型公寓，从首次购房到升级型二次以上置业目前，信阳市场的产品和需求都日趋多样化。6、紧凑实用型户型成为市场主流从目前信阳市场上各项目的户型特征，以及各户型的销售情况来看，目前紧凑实用型户型成为市场主流。70—90平米两房，90—120平米三房是需求的热点户型，这类户型设计结构紧凑、功能划分合理，比较受市场欢迎，而且个别推出入户花园、空中露台等产品，形成市场亮点。项目名称项目地址开发商物业类别建筑规模物业层高户型面积主力户型销售均价价格区间建业*森林半岛6396999南湖大道与松树坦路交汇处信阳建业天明住宅建设有限公司住宅别墅底商22万㎡别墅4层多层6层小高层11层48㎡至270㎡110㎡至150㎡多层2600元/㎡小高层3000元/㎡别墅4000元/㎡多层2200至3200元/㎡小高层2700元至3300元/㎡别墅3200至4200元/㎡贤山*天下城南湾湖铭阳阁南150米南湾丰达房产公司住宅12、5万多层7层90㎡至160㎡110㎡至135㎡2150元/㎡1650元/㎡至2350元/㎡铭阳天下茶韵路一号铭阳阁畔信阳中远房产公司住宅别墅总规划1180亩首期14万㎡多层6层小高层11层别墅96㎡至220㎡130㎡至150㎡2300元/㎡1900元/㎡至3400元/㎡老城*新苑6191666东方红大道与中山路交汇处东中信房产开发公司住宅多层7层小高层多层2600元/㎡1900元/㎡至3300元/㎡万家灯火城市广场6256666新华路与民权路交汇处万家灯火实业有限公司住宅商业写字楼酒店60万㎡住宅30层商业3至5层住宅2950元/㎡至3840元/㎡商业15500元/㎡至17500元/㎡地下商业20500元/百年新天地6258888东方红大道与胜利路交汇处亚兴置业商业住宅写字楼20万㎡未定弘运*紫荆花园6159666南京路与民乐路交汇处弘运房产开发有限公司住宅底商4栋高层19层80㎡至150㎡一层2350元/㎡弘运*阳光城市花园6396666107国道与南湖路交汇弘运房产开发有限公司住宅高层19层80㎡至150㎡2955元/㎡2480元/㎡至3430元/㎡二、信阳城区典型楼盘概况项目名称项目地址开发商物业类别建筑规模物业层高户型面积主力户型销售均价价格区间宏益华*国际新城6182000楚王城转盘北300米厦门宏益华集团住宅20万㎡多层6层90㎡至150㎡126㎡3房100㎡3房92㎡2房2200元/㎡1900元/㎡至2400元/㎡同德*星河湾6867777平桥区东方大道二高对面同德置业住宅多层未定正通*世纪花园平西路与龙江路交汇正通地产公司住宅底商12万㎡多层5层半70㎡至220㎡2300元/㎡三期价格1900元/㎡至2400元/㎡康诗丹郡楚王城大转盘北300米宏益华地产公司住宅底商75㎡至143㎡2200元/㎡1900元/㎡至2300元/㎡泰安第一层平西路与龙江路交汇处大地房产住宅底商多层7层小高层12层70㎡至230㎡7层1690元/㎡6—7层复式1390元/㎡11—12复式2160元/㎡双汇*欧洲故事平西路与龙江路西南三方房产住宅底商首期6万㎡多层7层小高层11层别墅4层85㎡至260㎡125㎡至140㎡多层2400元/㎡别墅4000元/㎡小高层3000元/㎡怡和*名门广场东方红大道247号怡和地产住宅底商多层7层高层22层多层2800元/㎡高层2900元/㎡高层2400至3600元/㎡多层2500至3100元/㎡金杯*财富大厦东方红大道与北京路交汇处信阳房地产开发公司住宅写字楼商业50578㎡高层130㎡至320㎡130㎡至160㎡的三房和四房高层住宅2950元/㎡5—11层写字楼整买1300元/㎡/层泰和苑解放路与民权路交汇处信阳园林实业公司住宅底商4万多㎡小高层11层多层7层80㎡至193㎡127㎡至142㎡三房小高层3200元/㎡项目名称项目地址开发商物业类别建筑规模物业层高户型面积销售均价价格区间东方花苑107国道与312国道交汇处西南住宅2万多㎡多层6层80㎡至140㎡1700元/㎡1400元/㎡至1900元/㎡金色水岸滨河路与湖东大道交汇处老城房产住宅底商8万㎡高层17层19层起价2950元/㎡2900元/㎡至3800元/㎡怡景翠园湖东大道与鸡公山大街交汇处西南丰基置业住宅底商40.32亩多层7层小高层12层92㎡至248㎡多层2400元/㎡小高层起价2450元/㎡富丽华城工区路135号华仪置业住宅商业首期6万㎡多层7层80㎡至190㎡2300元/㎡2000元/㎡至2500元/㎡羊山铁道佳苑6808099羊山大道与五云大街铁路房产开发公司住宅高层24层-28层92㎡至163㎡起价2750元/㎡长城*阳光华府6363333羊山大道与府前路金长城地产公司住宅底商10万㎡多层6层小高层11层高层19层89㎡至181㎡多层2230元/㎡弘昌运动城6196666湖东大道与五星路交汇处东南弘昌地产开发公司住宅商业30万㎡多层小高层高层63㎡至多层2600元/㎡小高层3000元/㎡高层3200元/㎡书香门第6613666鸡公山大道与行政路城建开发公司住宅多层高层17层40㎡至130㎡高层2850元/㎡起价多层均价2540元/㎡雅典阳光6528999楚王城大转盘北150米恒源锦置业公司住宅多层6层半小高层小高层起价2300元多层起价1600元/㎡商铺5600元/㎡龙跃河山6799666民权路与滨河路交汇处东200米河南龙跃置业住宅30万㎡多层16栋7层半电梯6栋高层未建98.56㎡至210㎡多层均价2700元/㎡市场分析小结：目前信阳房地产市场，整体处于快速发展阶段，供应、成交、价格都在逐步提升，整体市场的利好，也极大促进了市民的自住、换房、投资等购房热情，目前进入存在一个市场机遇。同时随着信阳房地产迅猛发展，房地产开发热潮即将到来，实力开发商及大规模楼盘相继进入，未来市场竞争逐渐激烈，但目前整体竞争水平不高，产品同质化严重，项目通过差异化定位和有效的营销配合，可有效规避风险。PART3：发展策略如何实现项目的突围？劣势1、项目位置较偏2、区域环境较差3、立地条件不佳威胁1、宏观政策不明2、市场竞争激烈机遇1、市场发展处于上升期2、产品和需求日趋多元化优势1、交通相对便利2、城区北门区位3、后期产品可塑性项目突围策略：策略一：差异化的定位策略二：高性价比产品策略三：针对性的改造策略四：精准客户渠道策略五：合理价格策略策略六：气势营销手法突围迎合市场的高性价比产品+有效地营销策略突围策略一：差异化的定位地块先天特征特征一：位置相对较偏特征四：交通相对通畅特征二：周边环境荒凉特征三：地块不很平整特征五：城区北部入口市场特征特征一：调控政策不明特征四：供需日趋多元特征二：市场竞争激烈特征三：两级分化严重特征五：紧凑实用热销我们以怎样的差异化定位实现突破？信阳北大门，国际化田园小镇项目定位：信阳北大门：突出项目城市门户区位价值国际化：凸显项目的产品品质和生活理念田园小镇：与区域特征结合的差异化定位项目规划建议：1、建筑风格建议——现代简约主义风格建筑现代简约主义风格建筑，给人以清新、自然、简约、唯美的视觉感受，在建筑成本相差不多的基础上，通过特色化和表现化建筑立面，提升项目品质感。2、景观风格建议——田园风情景观项目土地不是很平整，项目处于城郊，充分结合项目先天特质，利用土地自身高差及周边田园风光，打造信阳首个田园风情景观社区。具体在景观打造上，以苹果、樱桃、柿子、银杏、香梨、核桃、大枣、石榴、葡萄等本地常见果树作为主要绿化植物，不仅具有高的观赏价值，而且还有食用价值，在项目销售期可通过果树认领，制造项目及营销亮点。突围策略二：高性价比产品目前紧凑实用型户型是信阳市场的热销户型，通过高性价比的创新型户型，形成项目的有力卖点和市场亮点，充分满足客户追求实用的购房心理。户型配比建议：户型面积区间比例1房变2房40—605%2房变3房70—8025%2房变4房80—9025%3房变4房90—11030%3房变5房110—13015%户型设计建议（1）——79㎡2房变4房户型设计建议（2）——71㎡2房变4房户型设计建议（3）——74㎡2房变4房户型设计建议（4）——89㎡3房变5房户型设计建议（5）——114㎡3房变6房户型设计建议（6）——131㎡3房变5房突围策略三：针对性的改造1、临107国道和312国道噪音及空气污染的改造在项目沿107国道和312国道之间，密植桃树和洋槐，不仅有效起到隔音净化空气作用，而且春天桃花盛开、夏天绿茵婆娑，成为一道亮丽风景，使项目俨然一个世外桃源。2、项目周边生活配套不全的提升突围策略三：针对性的改造教育配套提升——社区幼儿园规划商业配套提升——社区邻里中心设置出行交通提升——信阳首个社区班车教育配套提升——社区幼儿园规划项目150亩的规模，总户数超过1200户，考虑在项目内部设置幼儿园，解决业主子女教育问题。商业配套提升——社区邻里中心设置邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。什么是邻里中心？项目目前周边配套不足，购物环境较差，未来业主将面临生活购物难题，考虑设置与项目规模邻里中心，并引入业主需求相匹配的娱乐、购物、休闲、金融等功能的商业结构，不仅满足业主生活购物需求，而且增加项目卖点，成为营销推广亮点。出行交通提升——信阳首个社区班车项目目前与主城区有一定距离，会造成业主出行的不便，未来设置社区班车，不仅有效解决业主出行问题，而且会成为项目物业服务的卖点，成为宣传推广的亮点。突围策略四：精准客户渠道开源截流：以项目所处区域为重点，辐射浉河、羊山等被动型外溢客户，同时吸引部分区县客户。平桥区羊山新区浉河区南湾区限于项目区域的特点，项目锁定客户的主要是区域本地客户；全市范围宣传是为建立品牌形象，增加知名度；小范围重点推广，主攻目标客户；全面撒网重点钓鱼——提高知名度，针对重点客户宣传短信电视游动字幕户外广告牌周边道旗网络户外广告销售处现场围挡广播全市全面撒网扩大知名度，建立项目及发展商品牌；重点钓鱼以销售为主导，针对片区目标客户开展推广；突围策略四：精准客户渠道突围策略五：合理价格策略机会：挖掘项目中最优品质产品的价值卖点，以树立片区的价格标竿，打破片区难以支撑高价房的形象，建立“好房子”形象；突破：全面推出，保留部分亮点户型，按市场低风险方式低开高走，开局形成市场热点，随展示条件的完善缓慢提升。1、低开高走：——从多层单位进行突破，提高项目知名度，获得较好的市场反应2、提价小步快跑：（不定期多次提价，每次提价幅度控制在20-50元）——保证均衡稳定的销售速度和现场人气（大幅提价的风险性）——买涨不买跌，促使下定——保证最终实收均价3、低首付：——项目中后期及时推出低首期付款方式——2万购2房，3万购3房，3.8万购4房，降低置业门槛，扩大客户层面；——在竞争中保持销售速度；突围策略五：合理价格策略突围策略六：气势营销手法手法：在一期开盘前，在区域及主城区人气聚集区举办雅俗共赏的歌舞、相声表演，来强力造势，宣传楼盘知名度。目的：以走出去为原则，规避自身昭示性、交通不足的劣势，在人群聚集地方举行表演活动，派发资料，扩大知名度，立足市场！手法一突围策略六：气势营销手法手法二在奠基、认筹、开盘等重要节点，举行隆重仪式，持续造势，引发关注。突围策略六：气势营销手法手法三热力缤纷文化月意大利美食节美式田园美食节印度风情美食节素食健康美食节在开盘后的持续热销期，每周末均安排活动，通过美食品尝、表演、赠礼品等投入小的活动形式，吸引客户到现场咨询参观，持续营造气氛，从而带动热销。突围策略六：气势营销手法手法四开盘优惠——公开发售日现金优惠，刺激客户现场落定成交；团购优惠——发掘区域及周边企事业单位团购客户，针对团购客户采用额外折扣的优惠方法；赠送首期——由于关外客户对优惠比较敏感，特别是对首期更加敏感。买二房赠送5000首期、买三房赠送10000首期；老带新优惠——项目中后期，发挥老业主的口碑作用，并以赠送半年管理费作为奖励，介绍新客户；购房七重惊喜优惠——针对每批次剩余房源的销售，推出购房即获物管费、额外折扣（转盘）、3年车位费、送首期、低首付等优惠方式，刺激成交。通过多种促销优惠组合的选用，为现场提供多种吸引客户买单的武器。PART4：项目投资分析一、项目建筑规划基础经济指标设定

项目面积（㎡）说明一用地面积96672总占地面积合计145亩二总建筑面积217512结合市场在售项目，容积率暂按2.51）多层174009.680%2）小高层32626.815%4）商业10875.65%三容积率2.25根据项目以多层为主的规划设想，容积率应控制在在2.0—2.5之间四建筑形式多层6—7F，小高层11—12F二、项目投资成本估算费用项目投资估算额单价单位面积（㎡）金额（元）土地征用费用600元/㎡96672580032001、土地成本注：土地成本按40万/亩计算。序号费用项目投资估算额单价单位面积（㎡）金额（元）1勘探费1）地质勘探费估算1000002）文物勘探费估算1000002设计费15元/㎡21751232626803职能部门费用1）市政设施配套费23元/㎡21751250027762)人防费124元/㎡217512269714883）质量监督费2.2元/㎡217512478526.44）施工图设计审查费1.2元/㎡217512261014.45）防雷设施检测费0.77元/㎡217512167484.246）地基土壤氡检测费0.87元/㎡9667284104.647）室内环境五项检测费1元/㎡2175122175125监理费9.2元/㎡2175122001110.46三通一平费1）临时水电估算4000002）临时平整估算5000003）临时围墙估算5000004）临时道路估算600000合计40646696.082、前期工程费用序号费用项目投资估算额单价单位面积（㎡）金额（元）1给排水工程估算20000002供配电工程估算30000004安防监控估算5000005环境绿化建设工程50元/㎡217512108756006幼儿园估算500000合计168756003、基础设施建设费序号费用项目投资估算额单价单位面积（㎡）金额（元）1多层800元/㎡1740101392080002小高层1000元/㎡32627