龙逸花园开方案设计

目录TOC\o"1-2"\h\z目录1摘要2Abstract3引言4第一章项目背景与概况及拟建规模和标准61.1项目背景与概况61.2拟建规模和标准7第二章市场研究92.1沈阳市总体经济状况92.2商品房价格走势分析102.3竞争分析122.4本项目市场定位12第三章项目可行性研究153.1总体构想153.2资源供给183.3环境影响和环境保护183.4项目开发组织机构203.5投资估算213.6效益分析233.7结论27第四章市场营销方案策划274.1房地产企业实施顾客关系营销的必需性274.2值得重视的几种房地产营销理念284.3龙逸花园综合小区营销方案分析30第五章物业管理方案策划335.1我国物业管理发展的趋势分析335.2龙逸花园物业管理方案35第六章参考文献42附录一：英文资料43附录二:房地产开发面临的机遇与挑战50附录三：项目平面图54引言房地产开发建设改变了沈城面貌沈阳市房地产开发建设是在80年代中期随着我国城市经济体制改革大潮涌现出的新兴产业。这个异军突起的产业，因其充满希望、生机和活力，很快拉开了发展的序幕。到了90年代，特别是邓小平同志南巡讲话后，开始掀起了它的第一个高潮而席卷全市。到1999年6月末，经市主管部门审查具有开发资格的房地产开发公司有192家，年开发建设能力可达1000万平方米左右。从“六五”计划中期到1998年末的15年中，它在当代沈阳经济发展和城市建设中做出了重要贡献。主要表现在以下四个方面：一、住宅建设取得了辉煌成就从1984年到1998年，全市住宅竣工面积达4109.7万平方米，新建2万平方米以上的小区411个，拆除旧房约800万平方米，安置被拆迁户36万户，全市人均居住面积由1985年的4.37平方米增长到1998年末7.77平方米，这是一个能看得见摸得着的，很了不起的状举。今日的沈阳市住宅小区星罗棋布，大厦遍布全城。夜幕降临，万家灯火，如同繁星闪烁，交相辉映，构成一幅美丽的夜景。二、改善了城市基础设施城市的发展，主要取决于基础设施的建设，而房地产开发建设正好在这个方面发挥了重要的作用，做出了自己的贡献。九五计划以来，全市房地产开发公司认真执行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针，在城市规划的指导下，开发公司实行成街成片开发建设，采取开发开路和开路开发，打通一条路两侧起高楼的办法，加速了城市基础设施和居民生活需要的公共服务设施的建设，为广大居民提供了方便，拓展了城市功能，改善了人民的居住条件，使街景街貌大有改观。通过房地产开发建设，沈阳这座古城，正在焕发着青春的光彩，正以坚实的步伐，向国际现代化城市迈进。这不仅为本市经济的发展提供了优越条件，同时也为国内外投资者提供了一个很好的投资环境。她像一块宝石一样，吸引了五洲宾朋。实践证明，没有房地产开发，沈阳的旧区就得不到改造，就不会有36万户从完全低洼的危房中搬进新居；就不可能实现城市建设与工业发展同步进行；就不会有今天的沈阳城市面貌。三、带动了相关产业的发展房地产业是基础性，先导性产业。房地产业发展不仅改变了城市的面貌，改善了人民的生活，同时还带动了全市建筑业、建材业、运输业、服务业、工业、商业和其它第三产业的发展，起到了杠杆的作用，同时还解决了一部分劳动力就业问题。房地产开发对沈阳国民经济的发展发挥中心城市的作用，做出了巨大的贡献。四、为城市建设积累了资金房地产开发不仅直接参与了城市建设，同时用自己的经营成果，为城市建设积累了大量资金，弥补了国家对城市建设投资的不足。房地产法第29条规定：“房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”房地产开发作为一个大投入、大产出、大利润的产业，它所创利税都上交国家，资助财政。而后政府又以取之于民，用之于民的方式，改造和建设了我们的城市。15年来，沈阳市房地产开发公司创造了大量利税，有力地支援了我市的城市建设。房地产开发在沈阳城市建设中，创建了光辉的业绩，功不可没。人们感谢为民造福的开发建设者，并企盼他们能做出更大的贡献。当前，随着宏观经济的调整，房地产市场虽然出现商品房滞销和资金短缺的状况，但是，从长远来看，这只是一个表面的暂时的现象。随着国民经济的发展和人民收入水平的提高，住宅建设作为消费热点和新的经济增长点的形成，住房小康长远规划的逐步实现，城市化进程的加速，从需求潜力和发展趋势来看，房地产开发建设仍然有着无限美好的前景。只要我们认清形势，澄清疑虑，审时度势，振奋精神，坚定信心，新世纪的房地产开发建设必将再创辉煌！第一章项目背景与概况及拟建规模和标准1.1项目背景与概况一、项目名称：龙逸花园（沈阳中天房地产开发公司开发）二、项目的地理位置：本项目位于沈阳市东陵区文化路18号，原为沈阳建筑工程学院东校区，地块北临文化东路，并与东陵区政府相对，西临天坛一街，东临天坛二街，西面与中国鞋城、金马皮具城，东北日杂等相对，南面是冷冻公司等企业与部分住宅，地块大体成方型，目前为教学用地。三、项目周边环境：1、本地块处于沈阳较大的商业区（中国鞋城商业圈）,商业氛围浓厚。2、与东陵区政府，东陵区公安分局相对。3、项目周边的文化分外浓厚，周围有沈阳药科大学，辽宁商务职业学院，沈阳大学师范学院等高校，此外二中等一批优秀的中小学。4、224、239、276、城乡中巴、4224等多条线路环绕项目周围。附近有招商银行、工商银行、农业银行等银行网点，甚是接近中国鞋城、东北日杂、南塔小食品批发市场、南塔电子市场等商业网点，同时与医大二院、陆军总院等医疗单位相距甚近。四、开发建设该项目的意义：促进沈阳市住宅产业的发展，提高沈城人民的居住条件。在国家继续执行积极的财政政策的宏观环境下，我市的住宅产业面临巨大的机遇和挑战。市政府已将房地产业确立为我市国民经济的支柱产业。2002年沈阳市的人均居住面积为19.12平方米，因此我市的住宅产业有极大的发展空间。本项目的建设必将有助于缓解我市的住宅压力，尤其为鞋城商业圈的经营业主服务，满足其工作与居住的双重需要。2、支持教育产业有助于沈阳建筑工程学院实现跨越式发展项目的宗地属建工学院的教学用地，建工学院新校区已于浑南投入使用，建设费用缺口较大，故急需转让其原有土地，以获取建设资金，本公司得知情况，立即与校方接触，并提出了高于市场正常价格的报价，并承诺一次性付款，支持我市的教育事业，帮助建工学院实现跨越式发展。3、优化该地区的住宅结构该地区位于我市较大的中国鞋城商业圈，周围商业气息浓厚，城市交通压力大，人口密集、流动性大，以上决定了在此地办学是不适宜的，且宗地周围居住环境结构很不合理，中高档住宅缺乏，中国鞋城及金马皮具城业主的购房需求较大，本项目的建设将为优化该地区住宅结构，缓解住宅压力发挥巨大作用。4、低风险项目的五大买点：公司的品牌、规模、项目位置（交通）、绿化、流行欧美的设计理念，将使整个资本运作过程风险大大的降低，获利前景一片大好。1.2拟建规模和标准一、占地面积：10.57公顷（1057100平方米）二、规划要求：容积率：≤2.5建筑密度：≤40℅绿化率：≥30℅建筑限高：≤100m建筑面积：264200㎡住宅建筑面积：252970㎡公建建筑面积：11230㎡三、计划数据区内建筑物主要包括：1）多层住宅，均为七层板楼，总建筑面积81260㎡2）高层住宅（16—24层）171710㎡（包括地下车库400个×24㎡/个）3）公用建筑物业公司、居委会、超市、青少年活动中心、老年人活动中心、幼儿园、自行车库（3000㎡）共8230㎡四、宗地状况由原属单位委托的××房地产评估事务所估价师，采用基准地价修正法、市场比较法和假设开发法估得土地价格为3000元/㎡五、沈阳市建安工程主要技术参数（见表1-1）建筑工程费用一览表表1-1项目具体类别取费标准备注建安工程多层建筑650板式高层住宅1400框架、有电梯地下车库1400超市1400框架公用建筑物业公司、居委会650砖混幼儿园650砖混青少年活动中心650砖混老年活动中心650配套市政240资料来源(1)本项目可行性研究报告所采用的土地费用来自与估价机构所作的土地估价报告，宗地单位地价为3000元/㎡。(2)本项目可行性研究报告所采用的取费标准来自于辽宁省工程造价管理信息中心的有关数据。(3)本项目可研的中心依据主要是《城市居住区规划设计规范》（DDJ-08-55-96）、《住宅设计规范》和《住宅建筑设计标准》（DBJ-08-20-98）第二章市场研究2.1沈阳市总体经济状况根据沈阳市统计局最新的统计资料显示，2002年，沈阳市国民经济持续快速增长，社会生产力水平进一步提高，今年实现国内生产总值1400亿元，比2001年增长13.1%，增幅比年加快2个百分点。全市人均国内生产总值达到17992元，比上年提高6.3%。居民购买力持续上涨，从市的年度工作报表中提出的发展预期目标来看，沈阳市国民生产总值将保持12%的增长速度，到2010年城市人均可支配收入可达到1.8万元，这些因素为沈阳市的房地产市场持续、稳定、健康发展提供了良好的需求基础。沈阳市房地产市场发展概况2002年全市固定资产投资保持较快的增长，房地产市场呈现良好的发展趋势，商品房销售面积节节攀升，个人购房日趋活跃，成为拉动经济增长的重要因素。全年商品房销售面积206.1万平方米，比上年增长5.6%。商品房的销售额为61.2亿元，比上年增长18.2%。2002年，我市商品房住宅销售平均价格为2969元/平方米。开发成本1200元左右/平方米，建安成本600-700元/平方米。开发成本各项税费按30%计算。500-600元/平方米，总建筑成本2300-2500元/平方米之间，开发周期一般为2年。产品利润率为10%左右，受到慕马大案的影响，我市房地产业先全国一年提前进入调整期，即我市房地产处于在调整中发展的总体趋势。沈阳市房地产开发情况一览表表2-1年份完成投资（亿元）建筑面积（万平方米）施工竣工销售19907.88349.8172.956.719916.74323.5138.451.0199212.78393.7142.357.4199334.11776.3191.185.9199441.09960.7226.897.2199539.68966.7272.879.2199631.51740.7186.176.6199728.78648.4226.298.3199835.64610.7238.7120.5199951.75719.9326.1149.1200064.04828.4349.5210.5200178.01888.9348.8192.5沈阳市商品住宅建设情况一览表表2-2年份完成投资(亿元)建筑面积(万m2)施工竣工销售199431.26643.8183.973.3199522.05626.9213.159.8199618.80496.5143.348.9199717.69440.4190.081.5199820.08389.0191.799.1199935.49496.4260.2119.7200045.89635.3289.8184.0200159.9708.2302.4165.1沈阳市房地产市场与北京、上海等城市相比较，有其独特的特点和发展规律。由于经济的发展相对滞后，住宅建设占商品房开发的80%以上，远远高于同等规模城市的平均水平；购买住房的消费者多为本地居民，达到95%以上，而且大多数是自用而非置业投资，这就决定了沈阳市商品房消费需求是稳定和刚性的，不会变的特别具有弹性而不易预测。从长远高度来看，诸多因素决定了沈阳市房地产市场发展的高潮还在后面。首先，随着经济的发展，全面建设小康社会目标的顺利推进，沈阳市居民的住房条件将进一步改善，人均住房面积必定会持续增长；其次，国际经验表明城市化程度在30%-60%之间，房地产市场将进入高速度时期；第三，随着地区性经济中心城市战略的事实，外地、外资公司将会以更快的步伐大量涌入沈阳，他们对房地产市场的需求也会增加；第四，消费水平的提高会对居住环境、居住功能有更高的要求，从而促进房地产的发展高潮的到来。因此，从总体上来看，未来几年内，沈阳市房地产市场将日趋成熟，需求和价格将会稳步的上升，逐步与国民经济发展、人民生活水平的体改和改善居住条件的需求相适应。2.2商品房价格走势分析沈阳市的商品房价格几年来一路稳中有升，虽然涨幅不大，但是距离消费者的期望越来越高，同一地区的楼盘，2001、2002、2003年的价格一路上涨，并明显呈现地域性分布的特点，可以预见未来几年内，我市的商品房价格将会出现以下几个趋势：中部——仍然代表价格高峰和平区和沈河区是沈阳市的商业中心，是诞生高档楼盘的黄金宝地。两区域的平均房价均在4000元以上，沈河区以格林豪森、廊苑名都、领袖e家、华丽山庄组成的惠工板块位代表，价位都在4500元以上，价格上升幅度最大的是格林豪森，该楼盘从1999年开盘时，起价只有4770元/平方米，2001年起价5100元/平方米，2002年已经达到了5400元/平方米。中街周围的天龙家园、文轩阳光苑等新的楼盘价格已经向4000元靠近。五里河板块是中部地区的另一个高档楼盘聚集区。以河畔花园和新世界花园为首的高档楼盘以及星级酒店形成了“五里河区”，去年上市的冠芳园、云顶大厦的七家都在4300元以上。这一区域内价格上升幅度较大的新世界花园，2000年开盘时起价是3088元/平方米，2001年二期开盘时起价达到3800元/平方米，均价上涨幅度近600元。不难预见，未来这两个区域的房价除具有品牌优势和规模优势的楼盘外，新的楼盘价格与过去相比涨幅都不会太大，竞争将异常的激烈。浑南——价格代表未来浑南是近两年沈阳市房地产最热门的区域，在过去几年中，浑南新区范围内只有来美国际和亚泰国际花园别墅两个代表性的楼盘，价格均在5000元/平方米以上，占主流的别墅项目，佳地园、花溪山庄、信盟花园等楼盘并不在浑南新区范围内，但也受益于“泛浑南地产”的概念，价格都在4000元/平方米时尚。2003年，浑南地产将走进真正意义的开发念头，除塞纳家园起价为2680元以外，SR、香港银基、上海新洲等楼盘一拥而上，价位也不会低于3000元。因此，浑南房价似乎是一越而起，未来几年内，较大幅度的上升，也就是意料之内的情况之中了。北部——品牌提升区域房价北部的房地产开发在悄无声息中全面展开，西江街、怒江街、北江街三条大道中与大二环围成了沈阳市全新的北部居住区。2001年，红田翠园的起价仅1780元，2002年万科地产大手笔北进，四季花城起价就达到2800元，2003年，格林梦夏、水榭花都与四计划成一道带动着整个片区的房价上升。今年辽宁金通、辽宁海华等公司也将推出新项目，北部人气将越来越旺。今后几年内，要在北区域内寻找2800元以下的房子，恐怕是梦想了。东部——房价上升较快按沈阳市房地产交易中心的数据统计显示，东部地区（大东、东陵）地区房价2002年比2001年上涨了9%，每平方米上涨216元，上涨幅度居七区之首，但是东部地区房价与铁西相近，约2700元，普遍价格降低。以鸿基园、江馨家园等楼盘位代表的大北关街地产板块，其房价从开盘至今都上涨仅300元。由于东部地区占地面积较大，开发潜力较大，东部地区将会出现更多的中高档价格的楼盘，从而带动整个东部区域的房价。西部——稳重有升铁西，人们对于房价的趋势呼声最强，因为大多的购房者还想买到单价在2000元左右，总价在20万元左右的房子。可是，这几年可供选择的房子是越来越少了。城建花园以3500元的起价带动了滑翔地区的房价，诗波特房价已经超过了3000元，未来几年内，铁西的房价势必稳重有升，但是幅度有限。2.3竞争分析一、沈阳市房地产住宅市场的竞争特点：大市政带动楼市发展规模小区领导潮流户型、面积变化迎合不同的消费者板式结构已经成为高层住宅市场的主流品牌物业引发楼市新卖点二、项目所在区域竞争分析龙逸花园地处中国鞋城商业圈，紧邻文化东路和区政府，属于东陵区的“黄金”地段，周边地区近年来相继开发了一些与本项目档次相近的楼盘形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对象项目进行综合市场分析。2.4本项目市场定位项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比，本项目有其自身特有的优势，公司品牌、规模、项目位置（交通、绿化和流行欧美的设计理念，其最大优势是集中学习了当今沈阳成功开发楼盘的精髓。经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，同等档次楼盘的价格在3200元/㎡左右，本项目建成后可以凭借上述巨大优势在价格定位上略高于区域平均水平，本报告本着谨慎的态度参照土地估价报告拟定项目多层销售价格3400元/㎡、高层4400元/㎡、超市6000元/㎡。竞争性楼盘情况表表2-3楼盘名称楼盘位置及电话车库网点住宅备注寻价日期世纪天坛家园东陵区天坛一街2451956822㎡11万34㎡17万无120-140全部正房、起价2780元/㎡、最高3280元/㎡售中2002、12嘉鑫园文化路长青街248266665500元/㎡42-16㎡未售300㎡以上4500-6500局部7层、起价2780最高3380层差100元售中2002、12和泰逸青园东陵区长青街129号242038003800-4600元/㎡2480元/㎡起价已售完2002、12万科花园新城东陵区长青街123号242233555000元/㎡起价3000元/㎡最高3400元/㎡一次付款售中2002、12港湾公寓东陵区丰乐二街街15号242136185500元/㎡3层2480元/㎡4-5层2780元/㎡6层2380元/㎡7层2280元/㎡售中2002、122、目标市场定位目标区域通过前面分析，根据沈阳市及东陵区住宅发展的特点，鞋城区域内置业需求量较旺盛，因此，区域市场是我们的主导争取方向。其次，除鞋城圈外，因为沈阳市挺进浑南的政策影响，项目对区域外房产同样构成了相当大的诱惑，在全市人心中目中有一定的亲和力和吸引力，故区域外客户同样构成了本项目的目标区域。目标客户随着我市房地产市场的发展和成熟，由地段、环境、价格和产品品质所共同构筑的各层次客户分布格局已经渐为明朗。项目地处鞋城商业圈，是高收入者理想的居住区域，因此，本项目所锁定的目标客户同样要适应这一特征。通过本区域市场的调查，我们认为目标客户的经济总量比较乐观，项目的定价和定位可适当提高，当区分目标客户范围时应以总体经济实力考虑方向。目前，内销住宅价位在3500-4500元/㎡的主要销售情况如下单价在3500-4500元/平方米主要销售对象单位：%表2-4类型私营业主大型独资/合资企业中层以上金融业从业人员公务员教师文艺体育工作者大型企业地区销售代表其他比率30820108186根据以上分析，项目销售目标客户群定位于近几年迅速扩大的本市和外省市来沈的高收入家庭（年收入在8万元左右），销售目标群如下：国际和国内知名品牌在沈的销售代表中国鞋城、南塔电子市场、金融证券业白领人士外企员工、高薪打工者第三章项目可行性研究3.1总体构想规划目标及设计构思充分体现沈阳市独特的人文、地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以认为本，具有独特造型、景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。设计构思：1、以人为本，为人服务的人文主义思想，创造出环境优雅、配套齐备的智能小区。2、户型设计采用流行欧美的最新形式。3、功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合。4、便捷高效的现代交通组织与繁华的商业氛围相结合。5、文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念。二、总体布局1、科学合理的布局小区的功能块，主干路简洁但不呆板，流畅地穿起各地块。2、公建的设置强调区域性与标志性，结合小区居民流向合理布置配套公建，沿主要道路入口布置日常适用快节奏的购物、银行等。三、房型配比根据之前的市场调研和分析，以及本项目的市场定位于中高收入者，因此，本项目的置业者对住宅的功能上具有较高要求，所以在房型设计上不宜将面积控制过小，而且项目所在市场内，对120㎡左右户型需求量较大，故在选择房型配比时要考虑这些因素。房型配比表表3-1房型一室一厅一卫二室二厅一卫二室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫面积㎡7090-100100-110120-130150-165配比%1520253010说明主要面对青年业主以及老龄人士的要求以满足改善居住条件为目的的业主比前一档次稍高的的用户两代以上家庭用户或对功能要求较高的客户所需的房型满足较高需求业主的要求四、户型设计1.每幢楼底入口处设大堂：为了提高社区住宅的档次，提供独立、宽敞、明亮，大厅作为住户交往的空间，每一栋住宅都设置了宽敞、明亮的大厅，似乎这样会损失一些面积，但从中带来的好处是不言而喻的，改变以往住宅建筑忽略公用部分的功能，提高住户回家的感受，以及给住户以欢娱感是有很重要的作用的。2.电梯厅：需进行严格、高层次的装修。只有如此，方能让入户体会到龙逸花园的尊贵感。3.玄关：每户都尽最大可能设置玄关，避免视线的干扰。同时提供设置鞋柜、衣柜、壁柜等的空间。4.起居室：设计中客厅的空间设置独立，除了一个阳台推拉门外，无其它任何门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰。客厅十分开阔，但尺度并不一味追求大，以适宜为标准。以向南布置为主，同时考虑视线景观的重要性。外设透空阳台。增加采光面积，减少客厅的采光死角。5.副厅：在有面积条件的户型内设置副厅，副厅的概念就是在起居厅临静区的一侧设置一个开间3300MM左右的开敞空间。以利不同的业主需求带来的灵活分隔。设门窗结合的处理手法而降低成本和灵活分割，使自然流入室内。同时副厅作为整个房间的最重要亮点，做到空间的高差变化和空间流动，副厅的标高应比起居厅高起350-400MM。6.主人卧室：卧室是第二生活区，主人35%的时间在这里度过，采光与光照格外重要。主卧室与其它卧室面积、指标适当，与其它房间大小比例合适，卧室方正、平直。其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积20--25平方米以上，与之配置的有主人卫生间、化妆间、进入式衣帽间。主人卫生间：功能齐备，设坐便、洗手盆、按摩浴缸和桑拿浴房。化妆间、进入式衣帽间：单独设置时，化妆间面积不小于4平方米，进入式衣帽间面积不小于4平方米。考虑到主卧室的宽大、明亮，同时又兼顾户型不宜过大，其开间控制在4000MM—4200MM开间以上，同时美丽的飘窗使视野呈180度的开放，距地高度400，使远望、近瞰，美景尽收眼底。7.其他次卧室：应尽量布置在静区，避免视线干扰，同时与主卧进行适当的分隔。面积标准在10-16平方米之间。8.书房：单独设立，条件、标准较高的户型也可布置在主卧室内，不进行完全封闭的分隔，尽量开敞、通透。其布置区域比较灵活，可以是在静区也可以是在动区。面积标准在12-16平方米之间。9.厨房、餐厅：根据具体的户型标准或独立布置或结合布局。厨房考虑厨房设备的位置摆放以及装修高标准的设计。橱柜设计同时考虑到微波炉、排油烟机、洗碗机、消毒碗柜、烤箱的结合摆放。10.阳台：至少设计一个阳台，较大户型的北阳台设置封闭的设备间，做保温处理，南阳台作为景观阳台。五、外观设计“龙逸花园”开发的住宅多数面向有实力的成功人士，所以整个园区的形态必须体现未来的社区、科技的社区、健康向上的社区、文化的社区、清新华丽的社区。尽力回避欧陆风格的精神上的萎靡。在外饰用材上：裙楼为劈历面砖，进口彩色外墙涂料。立面重点部位可适当提高外饰用材标准，尽心处理细部，使建筑在点、线、面上体现细腻而高贵。充分利用建筑的凹凸变化投影出动感的光彩，感觉出时空的变化。起居室的窗选用德国的安德森窗，密闭性好，且外部美观。园区建筑风格以现代欧式风格为主调，统一中而求变化。建筑设计与环境有机地结合。板式高层布置时做到了灵活处理，或错落布置，或丰富立面，利用顶部的越层、转角山墙、飘窗、空调隔板、屋顶构架、阳台的变化减少呆板的感觉。住宅的转角单元详细、合理设计。住宅布置应注重景观“均好性”理念，尽量使每个住户都有景可观，注重高空观赏效果。建筑是社区居住环境中的主角，其创作水平直接影响整个社区的环境质量。所以设计是注重了空间组织、形态、尺度、色彩、质地等方面加强社区环境特色建设。城市商品住宅的形象越来越受到重视，人们不仅要求住宅适用，也要求它具有一定的观赏性，因为它代表拥有者的身份、地位、品格修养，同时它也是社区文化的形成因素之一。六、开发建设进度计划根据本公司的市场调研，本项目小区内住宅定位中高档住宅，多层与高层的比例为4：6，整个开发周期为二年，其中，前期半年，建设期一年，销售期半年（不含预售期）3.2资源供给筹措与使用计划1、资金筹措本小区是由沈阳中天房地产开发有限公司投资建设的，项目建设投资由建设单位先期投入20000万元，其他建设资金通过银行代款等融资方式和楼盘滚动销售所得资金获得。投资进度计划表表3-2项目进度起止时期投资比例%前期2003．1—2003．650建设期一期2003．6—2003．1220二期2004．3—2004．622销售期预售期2004．1—2004．65现售期2004．6—2004．1232、使用计划资金使用计划即投资比例见列表二、物料供应项目开发所须大部分物资从中国国内市场选购。部分设备，装饰材料等在资金允许内可从国外进口，建设材料等由建设单位供应和筹备。3.3环境影响和环境保护一、设计中的环保1、水泵进出工场采用不锈钢金属软管，风机进出口用软接头。2、通风系统等安装消声器3、废水经管道收集，经过油脂清除处理以后，排放到城市的排水系统4、采用热网等集体供暖二、施工中的环保现场中的粉尘采用防尘措施，设置挡风板，施工中尽量减少烟含量较大的机械和车辆，减少尾气污染，施工道路保持清洁、湿度。工无高噪声，打桩不在晚10点以后。块周围立高于3米的简易屏障。保措施与工程进度做到三同时。施工中不产生超标准的空气污染。6、建筑现场及时清理。三、使用中的环保卫生间采用污、废水分离系统设置专用立管，污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水网中。室外采用雨、污水分流系统，雨水排入城市雨水管。设备专人管理，加强保养与维护。进入小区内的车辆限制速度，禁鸣喇叭。生活垃圾及时清理。3.4项目开发组织机构龙逸花园有沈阳中天房地产开发公司开发，并设龙逸花园项目部，组织机构如下：董事长董事长总经理总经理副总经理副总经理建审部工程部施工部营销部审计处财务处办公室分部建审部工程部施工部营销部审计处财务处办公室分部二、运作方式为保证项目平稳高效运作，沈阳中天房地产开发公司特设置龙逸花园项目部，由公司总经理刘德华任项目部经理（总负责人），设副总和秘书各一名（陈小春、陈冠希），项目部任命工程部张学友为总工程师，张柏芝为建筑师。项目部的运作采用懂事会领导下的总经理负责制和逐层管理，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。3.5投资估算一、本项目建设投资根据建筑方案、相关图纸及沈阳市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。二、估算条件相似工程合同造价资料及沈阳地区大众材料价格假定由中国国内的单位承担施工及监理业务。三、估算说明土地费用本项目实占地面积105700平方米，土地单位价格来自由估价机构作的土地估价报告即土地单价3000元/平方米。住宅建安工程费用建安工程按不同类别有多层住宅81260平方米、高层住宅171710平方米（含地下车库9600平方米）、超市1680平方米、单价均来自辽宁工程造价信息网。公建建设费用公建包括物业公司、居委会1200平方米，青少年活动中心720平方米，老年人活动中心360平方米，自行车库3000平方米幼儿园4270平方米（单价均来自辽宁工程造价信息网）。基础设施建设费根据沈阳市有关规定基础设施配套费用取费标准为240元/建筑平方米。顾问费工程顾问费包括勘察设计、监理、工料测量等均按建安工程费的3%计算。管理费包括开发前期发生的筹建人员工资、办公、差旅车费用，按建安工程费的1.5%计取。人防建设费增容费不可预见费，按工程费用的5%计取。投资估算表表3-3序号项目单价（元）数量m2合计(万元)备注1建安工程费1138264200300581:1高层住宅140017171024040框架地下工程2561717104396结构74017171012706建筑1701717102920机电安装2041717103503工程开办费301717105151:2多层住宅650812605282砖混地下工程11081260894结构410812603332机电安装11081260894工程开办费20812601621:3公建11230736幼儿园6504270278砖混超架居委会650120078砖混%老年活动中心65036023砖混青少年活动中心65072047砖混自行车棚250300075简易2土地费用3000105700317103基础设施配套24026420063414顾问费34264200902工程费的3%5管理程费的1.5%6人防建设费可用高层地下室7增容贴费1202642003170取120元/m28不可预见费552642001503工程费的5%合计2806264200741343.6效益分析经济效益分析（财务评价）1、销售收入表3.3项目单位售价(元/m2)数量(平方米)总价备注多层住宅34008126027628.4高层住宅440016211071328.4地下车库60009600576024㎡×４００个超市600016801008静态总价105724.82、期间费用期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用等1）管理费用：按开发成本的3%取（30058+31710+6341）×3%＝1702.7万元2）销售费用：按销售收入的3%取105724.8×3%＝3171.7万元3）财务费用：计利息的款项包括自有资金、固定资产、投资时的借款（为投资总额的70%），第二年末还请。财务费用为利息+融资费用，银行利率为5.31%利息＝[22240.2+74134×70%]×［（1+5.31%）2—1］＝5657.44万元融资费用＝利息×10%＝565.74万元因此，财务费用总额为5657.44+565.74=6223.18万元综上，期间费用总和为：1702.7+3171.7+6223.18=11097.58万元4）营业税、城市建设费及教育费附加：按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，营业税、城市建设费及教育费附加取综合费率5.55%计算，本项目的加总额为：105724.8×5.55%=5354.96万元3、利润表3-4项目2003.1-67-122004.1-67-12合计销售收入021144.9631717.4452862.4105724.8开发成本3171018199.518199.5068109期间费用2774.42774.42774.42774.3811097.58营业税010711606.482677.485354.96销售利润-34484.4-899.949137.0647710.5421163.96注：为计算简便，期间费用在4个半年中均摊年投资利润率＝销售利润/总投入资金×100%÷2＝21163./（31710+30058+6341）×100%÷2=15.54%4、现金流量分析本项目从全部投资角度来编制现金流量表（以半年基本元）净现金流量计算表项目期初03上半年下半年04上半年下半年合计1.现金流入0021144.9631717.4452862.4105724.82.现金流出317102774.422044.9622580.384951.8684061.542.1开发成本31710018199.522580.384951.8684061.542.2期间费用02774.42774.42774.42774.382.3营业税0010711606.482677.485354.963.净现流量-31710-2774.4-899.949137.0647910.5421663.26累计净现流量-31710-34484.4-35384.34-26247.2821663.2620%时净现值-31710-2522.18-743.756864.8032723.544612.41累计净现值-31710-34232.18-34975.93-28111.134612.424%时净现值-31710-2477.14-717.436503.5830448.012047.02累计净现值-31710-34187.14-34904.57-28400.992047.0226%时净现值-31710-2455.22-704.756332.4429384.43846.48累计净现值-31710-34165.22-34870.01-28537.58846.8428%的净现值-31710-2433.68-692.476167.2628366.89-302累计净现值-31710-34143.68-34836.15-28668.89-302(1)(2)项目现金流量如下图财务净现值(=20%时)为4612.4万元,为正数20%时的投资回收期=4+28111.13÷32723.54=4.86（半年），即2.45年24%时的投资回收期=4+28400.99÷30448.01=4.94（半年），即2.47年财务内部收益率=26%+[84684×（28-26）÷(846.84+302)]=27.47%5、敏感性分析本报告中采用单因素敏感性分析。用财务净现值作为敏感性分析的经济效果指标：通过以上财政分析，我们发现销售价格，投资额度的变动最直接的影响项目的财务赢利状况。因此，下面我们将就这两个因素进行敏感性分析敏感性分析表-1%变化幅度-20%-15%-10%-5%0-264.13P-670.15650.461971.113291.764612.41+182.21I8256.67345.556434.55523.454612.41+1%变化幅度05%10%15%20%+264.13P4612.415933.067253.718574.369895.01-182.21I4612.413701.352790.31879.25968.2敏感性分析图6、风险分析社会、经济、政策等大环境的影响目前，我国的经济建设正处于关键时期，社会主义市场经济体制正逐步走向健全，在几次地区性的经济危机和自然灾害的前提下，仍然保持了国民经济7%的快速增长，房地产也正逐步成为我国国民经济的支柱性产业，尤其在国家继续推行积极的经济政策条件下，更有着极为广阔的发展空间，银行存款利率的下降也为开发商减轻了财务负担，同时增加了需求空间。沈阳市大势利好，但不应忽略类似慕马大案等事件的再发生而对本项目乃至沈阳市房地产市场的重大影响。成本方面可能出现的变化通过上面的敏感性分析，我们发现本项目的最终随成本的降低而提高，如果在项目建设中，成本增长5%以内是开发商所能允许的。如果超过这个限度，项目的盈利性将使开发商无法接受。（三）、市场方面可能出现的变化沈阳市第五届房交会的成功举办，让我们看到了上沈阳市房地产市场发展的潜力，市场需求的扩大，将转化为销售价格的上涨，从而使项目的盈利能力增强。通过敏感性分析，我注意到：价格的敏感性要比成本的敏感性高一些，因此，对于本项目来说，搞好市场营销要比成本控制更加任重道远。二、经济效益分析本项目规划设计以人为本，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行如流水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格、符合当前住宅设计的总体潮流。社区内住宅、公建、绿化、建筑小区布局合理巧妙、错落有致，为入住客户应造一个良好的居住环境。三、社会效益分析龙逸花园小区建成后，周围生活设施齐全，交通极为方便。加之地处中国鞋城商业圈，商业氛围浓厚、配套设施完善、市场颇佳，本项目的建成有助于提高沈阳市的国民生产总值、提高市场消费水平、改善消费结构、改善沈阳市民的居住条件，同时还有利于政府收入的提高和周围环境的改善。3.7结论本方案的投资回收期（静态）为2.5年，尚可；年均投资利润率（静态）为15.54%，内部收益率为27.47%。目前，房地产市场已变为买方市场，这个收益率已经比较令人满意，此方案可行。第四章市场营销方案策划4.1房地产企业实施顾客关系营销的必需性未来的住宅产业是融入艺术，美术和技术的高科技新兴产业，拓展到要体现在“商品到货币”的价值转换，所以迈进住宅产业的开发商，必须长期发展战略目标定位，任何急功近利，捞一把就跑的不健康的短期微利一定会受到市场经济的严厉惩罚，房地产企业存在的目的是为了追求利润最大化，而利润主要来源于顾客，企业时而追求质量管理，时而进行产品创新，时而建立学习型组织等等，其价格做的一切都是为了与顾客建立和谐，持久的关系。赢得顾客的依赖与拥护，是房地产顾客关系顾客营销战略中的核心。但是，迄今为止，在房地产营销实践中企业与顾客之间，仍然维系着一种建立在生意上的交易活动，企业关心的是第一次交易的利润最大化，而交易完成后就将顾客扔掉，这种短期行为就是交易营销，然而，随着房地产市场竞争日趋激烈，企业在努力与顾客保持长期，双向，维系不散的友好关系。不可否认，有些行业的企业可能不会从顾客关系营销中获益。但是，营销大师菲利浦科特勒的研究证明，在这样一些企业，顾客关系营销是不可缺少的，它们是能向同一消费者销售不同产品的公司，产品必须时常更新的公司，产品持续升级的公司，拥有许多贵宾客户并且需要他们的公司，以及在生意上收集大量数据的公司等等。而房地产公司大多数几乎不可能符合上述任何一种公司的特点。首先，现今的房地产公司大多具有多元经营特征。其次，今天的居民已经具备了住宅梯度消费的特征，而不像计划经济时代大多数人终身住一房，许多年轻人通常购买面积小，地段差，功能少的房屋；当具备相当财力时便将房屋卖小买大，卖旧买新，卖劣买优，追求更舒适的家居生活；而年老时则有可能僻居城郊，运离城市喧哗与忙乱。这些购房者完全有可能，成为一个好的房地产商的忠诚顾客。再次，由于住宅商品价值量大，消费时间长，使用效果后性强，涉及知识面广的特性，房产商的口碑在消费者心目中占重要位置，许多消费者作出购买决策时很注意听取老顾客对该公司的评价和购买建议，因此，房产商必须抱有对消费者长期负责的态度。最后，别墅高档住宅的购买者和办公楼，物业的租赁方，具有房产商进行广泛合作和多次合作的可能性，对客户的营销潜力，远远超出了房产商从房屋一次性交易中所获得的利益。如果竞争者只是简单地采用低价或一些廉价的促销手断，很难争取到顾客。培植顾客的忠诚是房地产顾客关系营销的任务。4.2值得重视的几种房地产营销理念1.品牌营销随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家2.关系营销当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。3.竞争营销开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析及培育自身独特的竞争优势很重要。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。4.合作营销开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要求寻合作；既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商之间通常采用松散性的结盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。5.诚信营销在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另一方面，当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，开发商必须树立诚信营销的经理理念，塑造出开发商的良好社会形象。6.文化营销现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气息。7.特色营销消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。为此，开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。8.环保营销随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。现在不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。9.网络营销随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场营销将出现渠道创新，其一便是利用internet网络资源，进行网络营销。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。10.知识营销悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确立新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。4.3龙逸花园综合小区营销方案分析1．项目分析及定位任何一个企业的发展，其实就如同战争的进行一样，必须要有明确和极具威力的战术运用，才能够毫不偏差地走向成功，1994年以前，房地产市场还未成熟，营销似乎是一个生含辟的词语，当几十亿平方米的内置房悬挂在每一个发展商的脑海里时，房地产营销便成了观念。近几年来，房地产业在经过较长时期的发展过程后，逐步步入正轨，走入了他的第二次发展高潮期，这主要源于国家对住房制度的调整与改革，以及人们日趋成熟的理性置业观念，在这样一种良好趋势的推动下，沈阳市的住宅建设在蓬勃的发展着。就龙逸花园综合小区而言，小区的整体建设定住在中高档水平上，而小区的内部建设及物业管理则应定位在高档水平上，就此我们可以对该综合小区做如下分析：龙逸花园综合小区的地理位置优越，随着城市建设的整体南移，该地区在未来的发展前景看好，这就为小区内物业的销售铺高了良好的基础，可以通过地理位置的优势和良好的环境氛围吸引如下几种类型的消费者：⑴、中国鞋城，金马皮具城，东北日杂，冷冻公司等固定商家可做为潜在消费者，他们大多并无经济承受能力上的担忧，他们比较看重时间与经济效益之间的关系，会选择一处离自己投资地点较近的住处，大大提高工作效率。⑵、沈阳市人民政府为鼓励外地的客商来投资，为他们提供很好的优惠条件，最近财政部与国家税务总局下发了《关于调整房地产若干税收政策的通知》，决定从1999.08.01起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策，另外国家对固定资产投资方向调解税将实行先减后取消的政策。为来沈阳投资或居住的人提供了便利的条件，另外该小区的售价水平在沈阳属于中档水平，而户型设计以及小区规划都属于智能高，现代化的角度为消费者着想，可以使消费者用并不大的投资换取很大的利益。⑶、追求高质量居住环境的消费者，该开发小区的绿化率高，物业管理水平高，内有多处大面积的绿化并附设休闲娱乐设施，小区周围又具有浓厚的文化氛围为该小区的居民营造一个安全，宁静舒适，自然的绿色空间。上述这些内容都可以作为该小区的卖点所在，同时我们还应考虑到从上到大的多种户型又可能满足各层次的消费者选择自己所承受的一种户型，即使只是居住其间，这里便利的交通环境和购物环境也为小区居民的出行提供了有利的条件。2、具体营销方案我们为了激发居民的潜在需求，树立企业信誉，以次销售的目的，对于龙逸花园综合小区，我们做了如下一些营销方案来促进小区销售工作的进行：⑴、树立大型户外广告，直接利用施工现场外维护墙，立交桥桥头，附近的广场等地立广告牌。桥头综合小区地前期完。为此首期工程开工之际，可在施工现场外的维护墙上绘制大幅的广告宣传画或标语，利用其得天独厚的交通优势，制造大型的广告宣传牌，这种方式即可达到良好的宣传效果又能节省资金。这种广告可提前半年左右进行，这样在工程进行到预售阶段时，已有近一年的宣传过程，为小区的销售奠定了基础，而且节省资金的投入。⑵、利用报刊，杂志刊登广告来加大宣传力度：在辽沈晚报、沈阳日报、中国房地产报、晨报等进行龙逸花园综合小区的广告宣传活动。开工前后推出整版广告，预售前期再次推出多期整版的广告，销售期内具体情况而定。当然应注意：广告的形式应不落俗套，做到新颖大方而又不能有欺骗性。⑶、电视广告：电视广告宣传面广，且动感效果强，但是相对于前两种宣传方式费用高。我们可利用电视的新闻效应进行宣传。首先选择一个好的日子，请政府官员商界名人等进行开工奠基。充分利用这个好的时机大造声势，然后可在沈阳市频道房地产专题中做长期广告，这个广告的整体投入费用不是很高，但效果一定不错。各个阶段的宣传力度要视销售的具体情况而定。⑷、印刷品（宣传材料）：这是在房地产开发过程中各公司普遍使用的一种促销手段用精美印刷的售楼书和普通印刷品来宣传公司和楼盘。这其中售楼书主要是针对有购买意向的客户及其他相关人士奉送。而普通的印刷品对各界人士发放，提高公司的知名度。⑸、利用样品房，推行菜单式的购买模式。利用样品房促销可以给人以实实在在的感觉。除了看真房以外，它是能给人以实在的最佳方式。一般说来样品房建造都很别致，配以花草树木等烘托气氛，因此会给人以美的享受，而这种享受会促使人们下定购买的决心。同时有了样品房也便于销售人员与顾客进行交谈，针对房型的外观、房间布置、内外装饰、用途等方面介绍物业优势，并借此了解用户的心理，便于在建造过程中加以适当改进。在预售过程中，可根据客户要求，请建筑设计院设计多种户型以供客户选择，按客户的要求进行建设，以满足他们要求。这里应注意的一点是：样品房促销制作成本较高，并且耐用性差。⑹、培选高素质的营销人员。房地产产业行为性强，企业注意培选一批经验丰富、成熟稳重、综合能力强、反应机敏、懂得心理学、社会科学、市场营销理论、掌握房产市场信息、了解市场行情和竞争对手情况，且具有良好职业道德、法制观念和强烈敬业精神的营销人员，以实现推销目标、扩大销售、开拓市场，在营销过程中，要统一服饰、形象端正、统一销售口径、待客真诚、尊重客户、诚实有信。并及时总结和汇集各种信息，调整营销思路最大限度的获得现存的和潜在的客户，推出自己的产品，并做好售后服务，获取反馈信息。可适当吸纳一批兼职营销人员，另外可将整个项目搬上网络促销，以提高其产品知名度，争取市场占有率。⑺、售楼处的设立：项目开始预售时选取较近地块或房屋设立售楼处，内部附设公司情况简介、楼盘介绍、户型分析、小区整体规划图等图表、数据类资料，让购房者有一种直观的了解，并且安排销售人员做现场介绍。在项目主体工程完成后，还可带领顾客到现场进行参观讲解，使其更详细的了解房屋内部结构及小区整体规划。在整个销售过程中还可利用一些销售图表及模型等作为辅助器具推动销售。当然上面所论述的各种销售方式都要切实考虑具体运作过程中的资金周转问题，并在过程建设进展到不同时期的时候选用不同的方法来做好龙逸花园综合小区的市场营销工作。第五章物业管理方案策划5.1我国物业管理发展的趋势分析物业管理是房地产综合开发延续和完善的后期行为，也是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。我国物业管理起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产管理体制改革加快，物业管理的重要意义和作用越来越多的人们所认识，更受到国家重视，同时，完善的物业管理工作更是促进商品房营销的重要手段。（一）、组建物业管理企业集团的必要性应当说20年来,我国的物业管理已有了空前的发展。同时,也应当看到。目前物业管理公司不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着规模偏小,规模效益差,亏损严重,发展后劲不足等问题。企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是,通过企业间的联合,不仅可以扩大企业的规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益。

1、集团化发展有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平。我国的物业管理已进入了快速发展时期,随着物业管理市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。2、集团化发展有利于实现规模效益,改变物业管理企业经营规模小,经济效益差的局面。按照市场经济的发展规律和价值规律,企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外,在追求社会效益、环境效益的同时,也应当追求经济效益。组建物业企业集团,与原单独的物业管理企业相比,不仅企业集团的规模大,而且人才、资金集中,技术力量强,可以通过集团的整体实力,在市场竞争中夺得更多的物业管理项目。进而改变单独物业管理企业仅管少数物业项目的局面,实现规模效益。

3、集团化发展有利于发挥人才优势,改变人才、技术分散的格局。

4、集团化发展有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业,由于规模小,资金、人才有限,技术力量弱等原因,往往只能局限于物业管理,难以向其它经营领域拓展。通过多种经营,壮大企业的经济实力,弥补物业管理服务收费的不足,进而实现企业发展的良性循环。

5、集团化发展有利于参与市场的竞争,在竞争中求生存,求发展。在市场经济条件下,占领市场是每个企业追求的目标。物业管理行业要实现可持续发展,应当走企业集团化发展道路,实行联合和发挥联合的优势。只有这样,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

6、集团化发展有利于走出国门,进入国际市场。物业管理在国外已有百余年的历史,在我国刚刚走过20年的历程。随着我国加入世贸组织日期的临近,我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备,瞄准国际物业管理市场,使物业企业集团成为进入国际市场的先锋队。(二)组建物业企业集团应遵循的原则

1、强强结合,优势互补的原则。强强结合就是以若干个具有经济实力,社会信誉好,有一定物业管理规模和管理经验,经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团,形成最佳伙伴之间的理想结合,而不是采取以强带弱的方式,将4、打破地区间、行业间界线的原则。组建物业企业集团的目的,就是要按照社会主义市场经济的要求,以资产重组为纽带,实行大公司、集团化战略,发展规模效益。

5、长远性与现实性相结合的原则。长远性是指在组建物业企业集团时,要充分考虑到企业集团的长远发展,其眼光要看的远一些,视野要开阔,为集团的长远发展留有余地,尤其对集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的趋前性。

6、借鉴成功经验的原则。7、举行试点的原则。组建物业管理企业集团,对物业管理行业来讲,既是一项新的事物,又是一项十分复杂的工作。（三）、物业管理在现代城市管理中的地位和作用由物业管理企业组成的这支行业队伍,担负着城市管理的重要任务,不仅为人们创造了一个个安全、舒适、优美的工作与居住环境,而且对于改善城市面貌、美化城市整体环境、塑造城市人文氛围,发挥着愈来愈重要的作用。1、物业管理的经济地位

物业管理的经济地位主要体现在:使物业保值增值。物业的保值、升值,实际上是房屋等物业售后服务产生的附加值,居民用多年积蓄购置房产,如果售后管理、维修、服务解决不好,势必使房屋"一年新、两年旧"。由于有物业管理企业对房屋的精心维护,对机电设备的定时保养,对大厦、小区环境的日常护理,就会使物业本身保值并延长使用寿命,最大限度的发挥物业的经济效益。

物业管理实行社会化、专业化、企业化的管理模式,走“取之于己,用之于己”和"以小区养小区"的发展道路,能够形成经营管理的良性循环,使城市公共配套设施、生活设施和办公、住宅楼宇的管理与养护有了资金保障。

2、物业管理在现代城市管理中的作用主要体现在三个方面

（1）、物业管理是城市管理的主体,物业管理队伍是城市管理的生力军,是城市管理的主要力量。（2）物业管理能满足居民的生活需求,是城市居民最基本的服务保障。（3）物业管理能改善人居环境,塑造人文氛围和城市特色,物业管理服务城市,服务居民,能使家庭、环境、社会协调发展。综上所述,物业管理是市场经济的产物,物业管理专业化是现代化城市的社会专业分工的必然结果,积极引导物业管理行业的发展,能使物业管理与城市管理密切结合,让老百姓更多地享受到城市生活的舒适与便捷,使我们的生活更美好,环境更漂亮,城市更文明,从而使物业管理行业向产业化方向迈进。5.2龙逸花园物业管理方案（一）、争创优秀的物业管理

物业首先是管理物业，其次是管理服务。管理物业的对象是物业,必须保证物业所有人对物业的正常、高效的使用；管理服务的对象是业主,必须保证业主的生活素质(使其享受安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐及优质的生活。

所以,优秀的物业管理要以业主为中心,在维护物业和环境良好状态的同时,突出对业主的服务、关爱和影响,建立融洽和谐的社会关系,满足广大业主不同层次、多样化的生活需求,提供全面的社会服务；要尽最大可能满足业主要求和维护业主利益,为业主分忧解难,提供帮助；要始终贯彻"以人为本"的思想,谋求达到人和企业相对全面、自由的发展。

1、龙逸花园科学的管理机制

管理机制的科学与否,是创造良好的物业管理的关键因素；通过对管理机制进行优化,带来服务程序的优化,保证服务质量的优化。

（1）、简约化的服务架构。必须坚持实行扁平化、直线制管理。物业公司总部重点抓服务改进和对服务质量的控制,集中精力研究需求变化、服务创新、质量升级等重大问题。而管理处则重点抓服务运作,在服务的细化、实施上下功夫；同时将有关信息通过畅通渠道及时反馈母公司,由公司对相关内容进行优化后再返回管理处操作,形成优异的管理循环网络。

（2）、规范化的服务控制。通过有效控制切实保证管理服务接既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。在贯彻IS09000国际质量保证体系和IS014000国际环境管理体系方面,切实做到一丝不苟,并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩,以促使管理处把日常服务工作做得更扎实、更深入。

（3）、市场化的服务组织。一体化管理与市场化服务相结合,将日常管理服务中技术含量、商业含量、文化含量、艺术含量高的部分,交由专业公司和团体提供；简单劳动密集的部分,条件成熟的分别给社会上有相当资质的企业,条件尚未成熟的由管理处承担。

（4)、专业化的服务运作。引进专业化服务的运作方式,通过规模化专业管理,实现最优化配置岗位工作,以提高工作效率,降低管理成本。2、龙逸花园完美的服务特色

物业管理最终体现在服务内容及服务特色上,这是判断物业管理是否优秀的决定性因素。在当今社会,物业管理几乎不存在什么商业机密,包括工作程序、技术标准等在内的服务内容极易被"克隆"和"拷贝"。只有紧密结合区域、物业和业主的特点,制订和完善个性化的管理设计,因地制宜地不断进行管理整合和提升,建立起令人耳目一新的质量模型,突出独具的特色,才能迈进优秀的行列。

（1）、超前化的服务启动。物业公司一旦与发展商建立合作关系,应立即启动前期服务工作,从物业管理的独特视角为开发商提供各方面有说服力的建议,以保证项目的整体优化,既能有效地避免发展商的无谓投入,又可最大限度地降低日后的物业管理运行成本。

（2）、人本化的服务理念。以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点,争取零缺陷、无微假服务，酿造一种精神和行为能够得到升华的氛围,通过吸引、感化来实现管理有序。

（3）、菜单式的服务内容。不断充实、调整新的服务项目,全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求,同时逐步增加物业公司有承受能力的无偿服务。

（4）、合理化的服务成本。在各个层次均实行质量和成本双否决责任制,通过分项控制活劳动和物化劳动的消耗,保证使业主享受到最佳质量价格比的服务。

（5）、个性化的服务设计。每承接一个新项目,都要集中各方面的专家,为其度身定做管理方案。期间要考虑物业的要素,以使管理服务能够契合物业的实际情况,充分发挥物业的建筑设计功能；发展商的要素,以使管理服务能够更好地配合发展商的发展战略；业主用户的要素,以保证管理服务能够适应业主用户的心理预期,并被他们接受和认可；地区的要素,以使管理服务能够为当地的社会环境、市场环境所接纳。

（6）、精确化的服务标准。要将物业管理的全部事务数据化,以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准,保证为业主用户提供优质的服务产品。标准必须强调时效原则,即规定的事情必须在规定的时间内办好,超过规定时间,办得再好也要视为没有办好；质效原则,即规定的事情必须办到规定的程度,否则,即使流了再多的汗也是白流；综效原则,即规定的事情必须按照规定的程序办理,追求全过程的完美,让服务对象无可挑剔；情效原则,即规定的事情必须办出规定的最佳效果,用出色的服务征服人心。

3、龙逸花园超前的时代意识优秀的物业管理不仅在当代独领风骚,而且有敏锐的眼光,能够准确地预测到未来行业的发展趋势,提前介入占尽先机,不仅始终引领行业的发展潮流,而且以此推进社会文明程度的进展。

（1）、介入智能化领域。（2）、引导消费新观念。（3）、探索行业新趋势。

（4）、引领发展新潮流4、龙逸花园知名的行业品牌

（1）、业主的评价。业主的反映是检验管理服务工作的第一信号,业主的评价是确立物业管理品牌的根本所在。

（2）、政府的评价。定期邀请政府主管部门官员对物业管理服务工作进行讲评,有利于企业的健康发展。

（3）、行业的评价。行业具有权威的认定,很难设想,在行业间声誉口碑很差的物业管理会是优秀的物业管理。5、龙逸花园优秀的员工队伍

人才是企业发展的根本。优秀的员工队伍是创造优秀的物业管理的先决条件,高档次、高品位、高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。选才要把好入口关，育才要注重培训，用才要绩效考核，留才要提供合适的薪酬福利待遇及发展舞台。（1）、专业化的服务人才。物业管理从业人员必须专业化。即以目前的行业现实来看,要保证高水平的服务,就要拥有电子计算机、自动控制、机电设备、建筑、园林、环保、艺术等专业的中、高级技术人员。

（2）、高素质的员工队伍。高水准的物业管理要求管理层和技术系列员工具备较高素质,作业层员工也不能是泛泛之辈,如护卫员队伍,除受过严格的军事训练外,还须具有很高的综合素质,要接受过各种全面的抢险训练；其中车库、消防中心等处的护卫员要全部受过专业电脑培训。此外,在对员工的身高、容貌、气质等方面也要有较高的要求。

（3）、高层次的人才战略。凝聚各具特色的优秀人才,并为其充分施展才能创造条件。惟有如此,才能使队伍充满了高涨的活力和创造力,始终保持物业管理的高水平。

6、龙逸花园卓越的企业文化

只有以人为本,充分重视员工个人价值和企业群体价值的实现,鼓励全体员工充分发挥创造性劳动,形成灿烂的企业文化,才能使企业具有不竭的动力,进而不断推动物业管理行业的持续发展。（1）、强劲的凝聚力，所有工作实行负责