国际花园商业项目整体定位与开发模式课程

众森国际花园商业项目

整体定位与开发模式研究谨呈：江西众森实业集团有限公司基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上一、酒店部分：1、对南昌商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举办，2万酒店体量是否能支撑？二、公寓部分：1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的原因是什么？2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点是什么？3、未来酒店式公寓供应情况？4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？5、10万酒店式公寓体量是否合适？三、商业部分：1、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？众森集团意见汇总：2基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上四、写字楼部分：1、各板块写字楼具体有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？2、南昌这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？五、典型项目：江西紫金城六、财务分析：1、开发时序上，先期投入酒店，成本及后期运营风险如何平衡？2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上3报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.区域价值定位PART3.各物业市场机会及案例研究PART5.开发模式PART4.发展战略与整体定位PART6.财务分析项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议4城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模。政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进。中心区城市规划发展方向昌东片区莲塘片区望城片区湾里片区乐化片区本项目地处城市西进的主力方向上，是未来城市发展的腹地。南昌空间布局是以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成“一江两岸”城市新格局。南延北控东拓西进南昌项目属性界定5区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接与吸引三地消费人群，联合带动三地发展项目在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，可强力承接三地的中高层人群，联合带动三地发展；整体城市道路格局以“三环十一射”为骨架，项目属于一环北侧；南昌市中心1231：经开区2：新建县3：红谷滩7km2km红角洲市中心朝阳区板块凤凰洲经开区新建县红谷滩CBD从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离红谷滩中心2公里，距离新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站2km4.5km项目项目属性界定6区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新区第一站规划中进入地块的路径有两条：一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好，路程距离很近，可直通红谷滩。地块内规划道路：黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道与红湾公路目前进入地块的路径有两条：一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；黄家湖路建设路新建县红谷滩黄家湖东路红湾公路昌九大道会展路文化大道隧道项目属性界定已有道路在建&规划道路7区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴区域有规划打通红湾公路，直连文化路与会展路，但目前没有明确的时间进程表，政府对此仍有部分争议黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江市，南通广州市。虽然项目处于南昌市规划的一环范围内，但由于昌九高速公路的隔断，使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强在对南昌市区内各阶层人士进行访谈和调研的过程中可明显感知到南昌市居民对项目所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊区范畴望城新建县区域昌九高速项目属性界定8项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段

经济指标：总占地规模：447.15亩商业用地：90亩总容积率要求：1.06

商业容积率未确定总建筑面积：316970万平米商业建筑面积未确定用地性质：商住、旅游用地；商业用地年限：40年；地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；水面总面积约占200亩；商业用地均为水域地块高差约4米，地块内有一定的植被；住宅部分整体定位中高端，现已启动少量联排及多层物业水域水域商业用地90亩居住用地项目属性界定项目利好：整个项目拿地价格在20万/亩，低成本投入为本项目商业提供较大的利润空间住宅启动区：联排+多层9北南东西西侧:还建房西侧:华东交大南侧地界东面:昌九高速东侧:乌沙河和排污渠交汇处北面:黄家湖地块现状：项目内以水体资源为主，植被覆盖率较高，周边较杂乱，整体形象一般，商业氛围不浓厚，商业配套欠缺南靠规划中的红湾公路，中有排污渠及排洪堤；北侧与黄家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠昌九高速和治理中的乌沙河项目属性界定10项目属属性界界定———二线城城市、、城市市发展展方向向上，，远郊郊陌生生区、中等等规模模综合合体开开发项目属属性：：区域属属性：：关键词词：经经济较较强大大的城城市近近郊区区域大大盘盘优势:区位优优势明明显，，位于于红谷谷滩新新区、、新建建县和和经开开区几几何中中心位位置依托南南昌市市“一一江两两岸””的规规划格格局和和“西西进””的发发展原原则，，项目目正处处在城城市未未来发发展方方向上上规划中中的两两条主主干道道与红红谷滩滩新区区直接接相连连，交交通便便捷，，是红红谷滩滩新区区第一一门户户劣势:项目周周边较较为杂杂乱周边配配套不不完备备道路还未开通通，进入性较较差在南昌人心中中该区域距离离稍微有一点点偏，且感觉觉非常杂乱区域杂乱，心心理距离远依托新建县配配套，区域内内交通、医疗疗、教育等配配套不完善区域内配套不不完善在新建县黄家家湖片区，与与红谷滩仅一一线之隔中部省会城市市近郊关键词：经济济较强大的城城市近郊郊区域大大盘目前没有道路路直通项目，，红湾公路和和隧道仍在推推进过程中进入性不明朗朗紧邻规划中的的城市绿核，，地块内水系系发达，植被被覆盖率高自然环境条件件好总占地约90亩中等规模项目属性界定定11－企业背景－－本项目应突破破片区陌生限限制，抓住城城市西进的战战略规划方向向，立足三地地（红谷滩、、新建县、经经开区），产产品走中高端端形象，以提提升新建的城城市形象和生生活品质，树树立企业品牌牌形象，并带带动整体项目目的价值提升升和成功开发发开发思路：综合考虑并打打造各种适合合的物业类型型，实现酒店店式公寓、酒酒店、商业各各类物业的最最大化销售，，考虑持有酒酒店和部分商商业。利润要求：风风险控制下最大化销售，，实现综合利利润最大化。。项目期望：承担住宅（中中高端）的商商业配套功能能，提升整个个项目的核心心价值，同时时保证整个项项目后期的成成功运营。目标解析公司已经在新新建县开发了了二个项目，，在新建县具具有一定的知知名度，但在在市区品牌认认知度较低希望能够承担担一定的社会会责任感，同同时项目也要要代表区域形形象在可接受的销销售周期内，，要求实现利利润最大化开发商目标:通过90亩综合体打打造，实现整整个项目447亩的快速速销售及利润润最大化项目目标解析析12核心问题提炼炼远郊陌生区商商业综合体VS销售售利润最大化化目标综合考虑并并打造各种种适合的物物业类型，，实现酒店店式公寓、、酒店、商商业各类物物业的最大大化销售，，考虑持有有酒店和部部分商业。。风险控制下下的利润最最大化；承担住宅部部分（中高高端）的商商业配套功功能，提升升整个项目目的核心价价值，同时时保证整个个项目后期期的成功运运营。二线城市、、城市发展展方向上、、远郊陌生生区、中等等规模综合合体开发项目目标项目界定+13Question2:选择怎样的物业类型组合以实现最大大化销售，，能吸引何何种客户群群体？——市场机会研研究&案例借鉴Question1：在区域价值值模糊背景景下，项目目如何突破破片区的负面面认知以及及区域陌生生感——项目发展方方向初判Question3:怎样的开发发策略使得得住宅与商商业良性互动，降低风险险的同时快速销售售？——开发模式式研究Question4:整个综合合体产品品容积率率、体量、销售持持有比例例的确定，以实现现利润最最大化？——财务分析析13报告思路路PART1.项项目背背景研究究及核心心问题解解析PART2.区区域价价值定位位PART3.各各物业业市场机机会及案案例研究究PART5.开开发模模式PART4.发发展战战略与整整体定位位PART6.财财务分分析项目商业业机会研研究项目发展展方向研研判盈利目标标实现建建议14城市价值值背景总总结从长期角角度看，，项目的的发展具具备良好好的城市市价值背背景支撑撑，城市市价值处处于良性性上升通通道城市资源产业结构城市经济居民消费资源复合，价值潜力巨大规模较小，但成长迅速二产驱动，三产发展迅速水平提升，结构优化15区域价值值定位黄家湖片片区地处处三大板板块的结结合带，，必须主主动站位位，依托托水资源源，承接接高势差差区域的的经济资资源外溢溢，辐射射低势差差区域需需求，实实现整合合发展南昌亲水水MRD都市休休闲示范范区长期居住住、短期期暂居、、大型商商业、酒酒店、公公寓功能能复合………MixedResortDistrict产业基地，开放新城规划新城都市新中心黄家湖片区红谷滩经开区新建县关键词：[核核心优势]区区位●水资源●生态环境●规模金三角：16项目发展方向向本项目可整合合区域优势，，结合产品创创新、高性价价比及较大规规模配套实现现自我中心化化，突破区域域陌生战略发展模式运作机理优缺点适用条件与本项目的契合度新生活模式引导结合项目的资源，通过生活模式的创新吸引能够产生共鸣的客户重塑区域价值，突破陌生感需要大量的营销费用投入溢价水平较高竞争激烈的市场背景资源条件具备较强的稀缺性大规模配套自我中心化模式以开发的规划理念，通过种类丰富、层级多样的配套设施主动融入都市，并承担一定城市功能，主动中心化大量的成本投入，回现速度慢项目价值提升稳固区域配套设施空白项目规模体量较大超高性价比模式充分把握城市扩张和郊区低地价优势，提供高性价比产品，吸引城市外溢客户销售速度较快拉低利润率，难以建立品牌缺乏突出的资源地价成本具有较强竞争力创新产品模式已高规划起点打造在区域内具有一定领先性的产品，突破区域价值平台前期成本投入较大溢缔造品牌缺乏突出的资源市场产品存在可突破空间超级震撼点模式结合项目资源通过一个核心的价值点（园林、超级配套）提升区域价值，破除区域康星成本投入规模较大，风险较集中具有一定的资源企业资金回现压力较小17报告思路PART1.项目背景景研究及核心心问题解析PART2.区域价值值定位PART3.各物业市市场机会及案案例研究PART5.开发模式式PART4.发展战略略与整体定位位PART6.财务分析析项目商业机会会研究项目发展方向向研判盈利目标实现现建议18南昌房地产市市场将进一步步升级，项目周周边区域成为为未来南昌的的开发和建设设重点区域，，本项目迎合合市场需求，，抢占市场先先机，为实现现项目片区价价值提升创造造条件城市经济：南昌经济稳步步增长，人均均产值不断提提升，为房地地产市场的发发展打下基础础房地产市场：：项目所在的城城西片区是房房地产发展得得重点区域，，未来人口将将大规模增长长，从而成为为项目发展的的重要支撑区域市场：项目所在区域域，房地产价价格处于城市市前列，且商商业综合用地地较少，项目目是区域市场场的重要补充充南昌房地产处处在稳步发展展阶段，项目目处在发展热热点区域，有有潜在市场机机会宏观房地产市市场总结19本项目商业物物业可能发展展方向酒店方向1方向2方向3方向4办公楼综合商业商务寓所商业地产20南昌商务写字字楼市场分析析21从南昌写字楼楼的分布区域域看，主要集集中在市中心心板块、高新新京东板块、、朝阳洲板块块和红谷滩板板块四大板块块市中心片区朝阳洲片区红谷滩片区高新京东片区目前前南南昌昌办办公公物物业业主主要要分分布布在在市市区区成成熟熟的的商商圈圈，，主主要要包包括括：：以八八一一广广场场为为中中心心的的市中中心心板板块块以洪洪城城路路沿沿线线周周边边的的朝阳阳洲洲板板块块随着着城城市市的的扩扩张张，，在在传传统统商商圈圈外外正正在在形形成成新新的的写写字字楼楼集集中中区区域域，，主主要要包包括括：：以新迁市市政府为为中心的的红谷滩板板块以高新科科技开发发区为产产业基地地的高新园区区板块写字楼供供应板块块22以成熟商务务氛围为驱动片片区，板板块以八八一广场场为核心心，沿八八一大道道呈带状状分布，，是南昌昌最早成成型同时时也是目目前最集集中的核核心商务务区，多以普通通写字楼楼为主成熟度较较高市政及商商务配套套齐全核心驱动动力未来发展展趋势租金：50—65元/m2/月售价：6000-8000元/m2租金/售售价外围交通通组织不不畅，物物业形象象及内在在品质已已不能满满足越来来越挑剔剔的客户户，停车位不不足的情情况突出出，中高端端客户外外迁的趋趋势明显显。片区缺点点未来5年内将继继续保持持领先地地位；土地供应应稀缺，，后续供供应量有有限；租售状况况受产权影影响，大大部分物物业以租租赁为主主；高品品质的物物业招租租良好，，出租率率在85％以上；市中心板板块写字楼供供应板块块23以市场贸易易为核心驱驱动因素素，该片片区以洪洪城商圈圈为核心心，辐射射周边区区域片区内有有南昌大大桥连接接红谷滩滩CBD商务区市政配套套设施较较为完善善核心驱驱动力力未来发发展趋趋势租金：：30——50元/m2/月售价：：4500-7000元/m2租金/售价价片区无无明显显产业业聚集集优势势，发发展潜潜力有有限。。片区缺缺点未来5年内发发展潜潜力不不大租售状状况出租率率80%以上写字楼楼供应应板块块朝阳洲洲板块块24以产业为核心心驱动动因素素，片片区作作为南南昌市市的高高新科科技产产业园园区，，依托托政策策上的的优惠惠条件件，聚聚集了了大量量的科科技、、IT软件件类企企业物业价价格相相对较较低产业结结构稳稳定核心驱驱动力力未来来发发展展趋趋势势租金金：：20——35元/m2/月售价价：：4000-5000元/m2租金/售价由于片区的开开发以政府规规划为主导，，办公物业的的市场化程度度并不高，入入住企业结构单一，并以租赁为为主，自成一一体，对南昌昌写字楼市场场整体格局影响不大大。片区区缺缺点点发展展潜潜力力不不大大租售状况出租率在70％左右写字楼供应板板块高新区板块25以高端商务发展展潜力为核心驱动，，红谷滩作为为南昌市重点点规划打造的的CBD核心心商务区，同同时也将成为为南昌房地产产最具发展潜潜力的区域，，预计成熟期期在3－5年年内随着开发的逐逐步深入，商商务配套日益益完善，片区区内物业价值值的提升将呈呈明显的上升升势头核心驱动力未来发展趋势势租金：50—60元/m2/月售价：6000-8000元/m2租金/售价尚处于发展阶阶段，相关配配套不是很完完善，人口不不多片区缺点红谷滩片区在在城市规划、、政策支撑、、市政资源支支配以及开发发商投入力度度等方面具有有不可比拟的的优势。优势势资源的整合合将极大提升升片区价值，，对片区内物物业的价值也也会形成支撑撑，未来的红红谷滩将是南南昌市写字楼楼市场的焦点点。租售状况由于项目较新新，入伙企业业不多，刚处处于开发阶段段写字楼供应板板块红谷滩板块26南昌写字楼高高端化、白热热化的竞争态态势已经开始始显现，同时时项目区域内内无产业基础础支撑，且商商务氛围不足足，所以，发展写字楼面面临极大的风风险和市场竞竞争环境，需谨慎考考虑项目位置：：项目不处于于成形写字字楼板块中中，虽紧邻邻核心商务务区，但项项目自身商商务氛围不不足客户认知：：写字楼投资资客和承租租客多看中中项目周边边的环境和和项目未来来的升值和和发展潜力力市场竞争：：红谷滩未来来几年有较较大体量的的中高端写写字楼入市市，项目将将面临激烈烈的市场竞竞争项目所在区区域不具有有商务氛围围，区域外外写字楼未未来几年将将集中放量量，因此，，发展写字字楼不足以以支撑最大大化销售和和利润目标标写字楼发展展方向总结结27南昌酒店市市场分析28本项目酒店店可能的发发展方向：：星级酒店与与经济型酒酒店，从项目本本体条件出出发，本项项目不适合合发展经济济型酒店酒店发展方方向项目酒店发发展方向星级酒店经济型酒店店靠近外来商务人士的中转站（火车站、机场）、目的地（商务写字楼区、展馆区或批发市场区）或休闲地（步行街、旅游景点）等，距离商务中心车程在10分钟以内；交通便利，步行3分钟内可达公交车站，步行5分钟内可达地铁站；临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高；距离机场、火车站、长途客货运站车程不超过20分钟；有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、娱乐等社会配套；治安环境较好，治安事件案发率低；周边酒店供求关系平衡，酒店均价超过200元，有三星级以上酒店，三星级酒店均价超过260元。二、三线城市经济型酒店物业选址标准资料来源：：中国经济济型酒店网网？29南昌市场四四、五星高高档酒店集集中于中心心商圈核心心区域，目目前市场以以二星、三三星等中低低档次酒店店为主，高星级、主主题型供应应较少，发发展潜力较较大南昌市目前前已有三星星级以上酒酒店约35家，其中五五星级酒店店2家，四星级级酒店10家，三星级级酒店23家；南昌市三星星级以上的的酒店主要要分布在东东湖区和西西湖区的繁繁华地段，，其中高星星级酒店（（四星级、、五星级酒酒店）的分分布相对更更为集中凯莱大酒店店★★★★★★江西宾馆★★★★★★★泰耐克大酒酒店☆☆☆☆☆☆星级酒店市市场供应30区域酒店供供应情况：：项目周边边星级酒店店供应主要要集中在红红谷滩，区区域目前以以三星级酒酒店为主，，未来有几几家五星级级酒店面市市，但四星级较为为稀缺新建县城南昌经济技技术开发区区红谷滩南昌泰耐克克大酒店赣江新天地地怡和假日日酒店南昌白金汇汇海航酒店店南昌保利高高尔夫度假假村南昌昌第第一一街街区区酒酒店店南昌昌鑫鑫峰峰假假日日酒酒店店南昌昌亿亿泰泰速速8酒店店喜来来登登大大酒酒店店（（筹筹建建中中））中航国国际广广场格格兰云云天酒酒店（（在建建）☆☆☆☆☆☆☆12345678☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆★★★★★☆☆☆☆☆☆☆☆目前区区域酒酒店主主要集集中在在红谷谷滩区区域红红谷大大道沿沿线，，大多多没有有挂牌牌，但但多以以3星、4星建设设装修修标准准为主主；未来上市的酒酒店以五星级级酒店较多，，包括喜来登登大酒店和中中航国际广场场的格兰云天天酒店等；9☆☆☆☆☆酒店标准价格499288298328258308188待定待定区域酒店市场场1-供应31核心客户重要客户偶得客户经开区大中型型企业经开区、新建建县、红谷滩滩各级政府部部门红谷滩CBD大中型企业，，各落户南昌昌的企业总部部，各大金融融机构经开区20所高校南昌市区各大大中型企业南昌市各级政政府部门南昌各行业组组织协会经开区各中小小型企业商务会议客户户主要面向经经开区、红谷谷滩CBD大大中型企业，，经开区、新新建县和红谷谷滩三地各级级政府部门以以及经开区20余所高校校江西省内其它它周边城市大大中型企业浙江、江苏等等外省市商务务度假型客户户南昌市中小企企业消费习习惯日消费费额较较高，不太太关注注于价价格和和成本本大部分分时间间呆在在酒店店，需要要完善善的商商务配配套和和休闲闲娱乐乐设施施将工作作、休休息和和娱乐乐融为为一体体3233类型细分特征产生条件典型代表商务型商务会议型选址：中心区或城市边缘、旅游区盈利：客房+餐饮+会议客户：商务政务团体客户为主配套：会议中心功能齐全总部经济发达深圳明华国际会议中心、北京怡生园国际会议中心酒店商务休闲型选址：交通便利、商务对外性比较强盈利：客房＋娱乐+餐饮客户：商务人士及散客配套：各式餐厅、演艺厅、夜总会等商贸往来频繁东莞太子酒店、东莞尼罗河国际大酒店、北京国际俱乐部饭店商务旅游型选址：旅游区客户：高级商务客、高端旅游客为主商贸、旅游均发达区域深圳威尼斯酒店、东莞索菲特御景湾峰景酒店度假型旅游观光型选址：旅游区客户：旅游观光团体客为主旅游市场发达昆明国际机场观光酒店旅游度假型选址：有温泉、海滩、高尔夫等资源的旅游区客户：度假客为主，停留时间长强势资源海南天域度假酒店、碧桂园假日半岛酒店、北京九华山庄本项目目地处处产业业区和和商务务区边边缘，，且周周边没没有强强势的的旅游游资源源，适适合发发展的的方向向为商务休休闲型型酒店店项目酒酒店发发展机机会33商务休闲型型酒店的单单房建筑面面积在180~240的比较较集中，结结合区域内内的四星级级标准酒店店客房，综综合判断，，本项目酒酒店建筑面面积应在1万～2万万平米左右右商务型商务会议型型商务休闲型型商务度假型型单房建筑面面积=酒店店总建筑面面积/客房房数——是衡量量酒店配套套化程度的的重要指标标，该值越越高，说明明酒店配套套化程度越越高；该值值越低，说说明酒店配配套化层度度越低酒店类型的的不一样在在很大程度度上决定了了其单房建建筑面积的的大小，酒酒店的配配套化程度度的排序是是：商务会议型型>商务休闲型型>商务度假型型>商务型南昌酒店市市场上单房房建筑面积积普遍性要要高一些商务休闲单单房建筑面面积242.48175.32202.50154.26187.79227.92161.70244.36255.86223.09120.00148.81142.290.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00汇景酒店方中假日酒店店丽城假日酒店店深圳威尼斯酒酒店太子酒店帝京国际酒店店南北花园酒店店恒丰海悦国际际酒店帝豪花园酒店店深圳彭年酒店店长安酒店中汇文华酒店店新都会怡景酒酒店单房建筑面积积红谷滩现有四四星级标准酒酒店客房数大大多控制在100间左右：南昌白金汇海海酒店，四星星级标准，客客房数112，入住率70%以上南昌第一街区区酒店，四星星级标准，客客房数94间，入市不久久，入住率60%以上项目酒店发展展机会34从市场机会和和客户需求两两方面出发，，本项目可挖挖掘自身环境境和资源，发发展四星级商务休休闲酒店，弥补周边区区域的市场空空缺项目条件市场缺失客户需求项目紧邻中央央商务区，且且自身环境较较好、水资源源丰富新建县和经开开区对星级酒酒店需求明显显；四星级酒店在在南昌市场上上接受度较高高，且区域内内非常缺失；；主题型型酒店店在南南昌市市场上上较少少酒店是是本项项目的的高形形象价价值物物业，，市场场有哪哪些案案例可可以借借鉴。。。。。。。。。方案一一35本项目目地处处产业业区和和商务务区边边缘，，可打打造主题精精品特特色酒酒店，通过过走差异化化路线线，为客客户创创造创创新体体验，，从而而突破破区域域陌生生方案二二本项目目可可可打造造主题题精品品特色色酒店店，通通过走走差异异化路路线，，为客客户创创造创创新体体验，，从而而突破破区域域陌生生客房数数仍保保持100个左左右，，建筑筑体量量约10000㎡，，降低低运营营风险险主题10000㎡主主要为为客房房，酒酒店配配套与与商业业部分分结合合，以以商业业部分分作为为酒店店配套套主题精精品特特色酒酒店主题酒酒店特特点：：从设计计、建建设、、装修修到管管理经经营、、服务务都注注重酒酒店独独特的的主题题内涵涵，突突出酒酒店的的文化化品位位，形形成酒酒店的的个性性，从从而在在市场场上形形成独特鲜明的主主题形象。由于所需景观观特殊，用地地面积大，新新近建立等特特点，一般会会建在地价较为便宜宜的城市近郊郊主题酒店打造造方向：可以以与艺术、城城市或自然景景观充分结合合，打造亲水水主题的特色色酒店36酒店发展方向向凭借项目资源源，打造特色色主题型商务务酒店，并将将商务、休闲闲、娱乐配套套功能放大，，满足商务、、对新鲜事物物及

现象感感兴趣人群，，提升整个项项目和片区形形象主题酒店1234功能齐全、设备先进的高档会议室豪华高档的宴会厅和特色餐饮内设商务设施的个性化套房主题化的康体、娱乐设施市场特征：目前南昌市场场四星级酒店店比较受欢迎迎，且区域有有一定的酒店店市场空缺；；项目要求：规划要求项目目需建设酒店店，考虑整体体项目的档次次和目标；消费需求：经济开发区招招商接待星级级酒店需求旺旺盛，企业业业务招待、商商务会议等酒酒店需求较多多；新建县私私营企业主对对特色会所型型酒店有需求求；本项目酒店的的出现将有力力地促进项目目商业、住宅宅互动发展，，改善片区陌陌生感，同时时，酒店建成成后，将成为为黄家湖片区区景观建筑37南昌公寓市场场分析38南昌市的公寓寓市场经过七七年发展，已已经逐渐成熟熟，随着老城城区用地量的的减少，公寓寓产品逐渐往往新城及城郊郊发展。其整整体分布呈现现出“遍地开花、沿沿中心向外扩扩散”的特征随着公寓产品品的日渐成熟熟，多数购房房者也将目光光瞄向了新生生的热点板块块。公寓产品品顺利的完成成了由老城区区往城郊、新新城区发展、、壮大的转移移。这种趋势势对于本项目目来说是利好好的。市中心1、整体市场场——布局39在本项目所在在区域内，公公寓产品大多多处于销售尾尾期，而市场场上又缺乏新新增供应，区区域公寓市场场将有较大的的供应空缺经开区及新建建县公寓供应量一直很很小红谷滩酒店式式公寓集中在在2007～～2008年年推出，目前前大多处于销售尾期；根据整个红谷谷滩的发展周周期，目前处处于发展的中中期，居住物业的持持续大规模放放量基本结束束1235764经开区公寓市场供应量小新建县公寓市场供应量小红谷滩公寓目前大多处于销售尾期未来周边供应应将有较大市市场空缺1、整体市场场——供应40市场上对于公公寓产品的需求比较旺盛盛，整体去化化率较高，达达到70%以以上左右。事实上，公公寓产品自推推出以来，便便凭借小面积积、低总价的的优势受到市市场追捧，屡屡屡创下热销销记录项目套数去化价格万达华府10055%8500第一街区30090%6800西雅图国际会馆30485%5800世纪中央城47890%5500海航白金汇298100%8300梵顿公馆200030%4600洪客隆国际金融中心790100%5000红谷经典4570%48002006年2007年2008年胜利广场、时代广场短期内全部售罄10月，江信国际金领域创下单日热销300套小户型的销售记录莱茵金座开盘当日就创下了350余套2009年华远·帝景天下的酒店式公寓在一个月内已经热销了406套8月22日，地中海阳光1、5号楼盛大开盘，房源基本100%小户型型公寓寓在南南昌热热销已已有三三、四四年之之久，，据统统计，，多数数小户户型公公寓楼楼盘的的销售售率超超过85%，有有的甚甚至达达到100%。。由于产产品热热销，，个别别开发发商甚甚至出出现捂捂盘现现象；；整体去去化率率较高高1、整整体市市场———需需求41在租赁赁市场场上同同样表表现不不俗：：凭借借良好好的产产品、、地段段，公公寓整体出出租率率较高高，不仅仅满足足了中中高层层白领领的中中短期期居住住需求求，也也吸引引了一一部分分中小小创业业型企企业现在40、50㎡㎡的酒店店式公公寓的的租金金大约约在800~1500元/月；它的承承租者者大致致可分分为两两类。。一类类是小小公司司、创创业团团队等等，它它们一一般就就三四四人，，租用用一套套，既既做办办公又又做居居住。。因为为人也也不多多，中中间客客厅就就做成成办公公室。。还有有一类类是收收入比比较高高的白白领，，在企企业里里有一一定的的级别别。——中航国国际广广场销销售经经理刘刘先先生市中心心位置置酒店店式公公寓租租金30元/m2·月左右，，与相相同区区域的的写字字楼租租金（（30～40元/m2·月）相相比有有明显显的竞竞争优优势，，不仅仅满足足了中中高层层白领领的中中短期期居住住需求求，也也吸引引了一一部分分中小小创业业型企企业项目名称板块入市时间户型区间(m2)产品优势出租率租金/售价恒茂国际华城（一期）朝阳洲2004年39～77占据城市核心地段，配套完善，自身硬件设施齐全90%4o元/m2·月二手房价8000东方巴黎市中心2003年41～97老城中心，交通便利85%28元/m2·月地王广场市中心2005年38～89处于核心商圈85%27元/m2·月爵士馆高新区2003年57～71板块稀缺产品，中小企业需求大95%22元/m2·月博泰江滨红谷滩2005年38～92一线江景65%24元/m2·月江信国际嘉园市中心2006年38～133商务氛围好75%20元/m2·月1、整体市场场——需求42整体市场小结结：目前南昌昌公寓市场呈呈现出供需两两旺的状态，，公寓产品市市场接受度高高；随着产品品的外移，加加上项目周边边的市场空缺缺，公寓产品品可以作为本本项目的发展展对象考虑从供供应应层层面面，，南南昌昌市市场场的的公公寓寓产产品品供供应应并并没没有有呈呈现现出出过过剩剩态态势势，，反反而而在在项项目目周周边边存存在在一一定定的的供供应应空空缺缺。。随着着公公寓寓产产品品的的日日渐渐成成熟熟，，多多数数购购房房者者也也将将目目光光瞄瞄向向了了新新生生的的热热点点板板块块。。公公寓寓产产品品顺顺利利的的完完成成了了由由老老城城区区往往城城郊郊、、新新城城区区发发展展、、壮壮大大的的转转移移。。从需需求求层层面面，，南南昌昌市市场场的的公公寓寓产产品品需需求求比比较较旺旺盛盛，，整整体体去去化化率率较较高高，，同同时时出出租租率率也也较较高高发展展趋趋势势利利好好存在在市市场场机机会会市场场接接受受度度较较高高公寓寓产产品品可可以以作作为为发发展展考考虑虑对对象象具体到到客户户需求求，本本项目目有没没有发发展机机会？？1、整整体市市场———小小结43尤其红红谷滩滩酒店店式公公寓拥拥有市市中心心无法法媲美美的优优势和和条件件，在在楼盘盘品质质、地地段升升值潜潜力、、公共共配套套和公公寓总总价四四方面面满足足了广广大客客户的的购房房需求求和选选址要要素地段潜质公共配套公寓价格楼盘品质商业配套交通便捷

公寓投资价值与升值潜力分析红谷滩滩是近近年来来市政政府大大力开开发的的政务务新区区，是是南昌昌市未未来规规划的的主轴轴和重重点，，与接接近饱饱和的的市中中心相相比，，未来来的地地段升升值潜潜质更更大红谷滩滩楼盘盘的总总建筑筑面积积一般般都在在6万万方以以上，，新楼楼盘很很多都都是集集商业业、住住宿、、办公公、酒酒店、、休闲闲娱乐乐于一一身的的复合合地产产项目目，拥拥有五五星级级酒店店和一一流写写字楼楼的楼楼盘品品质和和楼盘盘形象象红谷滩滩很多多公寓寓底商商是百百货和和整体体商铺铺，并并与一一体的的五星星级酒酒店和和写字字楼拥拥有共共同的的公共共配套套和服服务，，这是是市中中心的的很多多公寓寓无法法媲美美的与市中中心价价格相相比较较，红红谷滩滩新区区酒店店式公公寓的的价格格更加加优惠惠，公公寓的的总价价相对对比较较低2、需需求44产品分分析小小结：：复合合型小小户型型公寓寓是市市场主主流产产品的的发展展方向向，本本项目目应充充分发发挥综综合体体优势势，进进行功功能共共享；；主流流产品品形态态已经经得到到了市市场验验证，，但创创新不不足，，本项项目产产品形形态可可以主主流化化，在在此基基础上上进行行产品品创新新主流产品形态态已经得到了了市场验证。。对于本项目目来说，公寓寓产品是实现现回款的重要要方式，因此此建议依照参参考市场主流流产品，减小小回款风险。。走30~70平米小面面积、25~40万元低低总价的路线线；建筑形式式与主流产品品类似；建筑筑体量建议在在8~10万万㎡未来公寓市场场，复合型、、高端精品小小户型公寓将将成为市场主主流产品发展展方向。而这这正是本项目目来说作为综综合体性质的的一大优势。。现阶阶段段产产品品创创新新不不足足，，本本项项目目需需要要通通过过产产品品超超越越竞竞争争、、突突破破区区域域陌陌生生应充充分分发发挥挥综综合合体体优优势势产品品规规模模主主流流化化走创创新新路路线线充分分发发挥挥综综合合体体优优势势，，走走创新新小小户户型型路线线，，通通过过产产品品超超越越竞竞争争、、突突破破区区域域陌陌生生3、、产产品品发发展展方方向向45目前前市市场场上上主主要要公公寓寓类类产产品品建筑筑面面积积集集中中在在4~8万万㎡㎡，个个别别达达到到10万万㎡㎡以以上上。。随随着着公公寓寓产产品品市市场场接接受受度度逐逐渐渐增增大大，，项目目体体量量也也有有增增大大趋趋势势3、、产产品品发发展展方方向向南昌昌市市主主要要酒酒店店式式公公寓寓总总建建筑筑面面积积集集中中在在4-8万万平平方方米米，，还还有有一一些些公公寓寓总总建建筑筑面面积积达达到到了了10万万㎡㎡以以上上。。南昌市主要酒店式公寓总建筑面积分布图随着着公公寓寓产产品品市市场场接接受受度度逐逐渐渐增增大大，，单单个个体体量量也也有有增增大大趋趋势势200520062007200846根据据市市场场主主流流产产品品状状况况确确定定中中间间值值，，结结合合市市场场供供应应、、需需求求情情况况及及回回款款能能力力方方面面考考虑虑，，建建议议本本项项目目公公寓寓体量量做做足足，，达达到到市市场场极极大大值值。。建建议议体体量量8~10万万㎡㎡，，预预留留足足够够面面积积后后期期开开发发从现有状况及未来土地供应上看，在本项目所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺供应情况公寓产品的需求比较旺盛，整体去化率较高，且去化速度较高需求情况体量做做足8~10万万㎡公寓可以直接销售，销售速度较商业更快，回款能力强，是综合体项目中重要的现金流产品回款能力3、产产品发发展方方向中间值：6万平方米放大体量带来的销售风险公寓产品的需求比较旺盛，整体去化率较高在本项目所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺达到市场极大值本项目目目前前虽然然不够够成熟熟，但但建议议依据据市场场情况况，预留足足够面面积后后期开开发单位地价成本低，现金流可承担开发更多的建筑产品。建筑体量越大，收益越大。成本优势47充分发发挥综综合体体优势势，进进行功功能共共享，，发展展小户户型创创新产产品，，通过过产品品超越越竞争争、突突破区区域陌陌生。。建议议8~10万平米米，面面积以以30~70㎡为主，，充分分考虑虑高附附加值值及挑挑高的的创新新方式式市场特特征：：目前南南昌公公寓市市场呈呈现出出供需需两旺旺的状状态，，公寓寓产品品市场场接受受度高高；随随着产产品的的外移移，加加上项项目周周边的的市场场空缺缺，公公寓产产品具具有发发展机机会客户需需求：：红谷滩滩外溢溢客户户关注注紧邻邻新城城的区区位优优势与与良好好居住住环境境及相相对市市中心心较低低的价价格；；经开开区客客户关关注综综合物物业完完善的的配套套优势势与超超越昌昌北的的居住住环境境及物物业；；新建建县客客户关关注紧紧邻红红谷滩滩的新新区生生活，，同时时靠近近新建建县的的地理理区位位从市场场、客客户及及竞争争情况况来看看，本本项目目建议议充分分发挥挥综合合体优优势，，走创创新小户型型路线线，通过过产品品创新新超越越竞争争、突突破区区域陌陌生竞争要要求：：市场上上小户户型创创新程程度不不高，，本项项目应应充分分发挥挥综合合体优优势，，进行行功能能共享享，发发展小小户型型创新新产品品，通通过产产品超超越竞竞争、、突破破区域域陌生生市场有哪些些案例可以以借鉴：陌陌生区酒店店式公寓如如何成功开开发？产品品创新关键键举措？公寓市场总结48万科蚂蚁工工坊优秀的的产品力的的打造，满满足了年轻轻人对生活活空间和精精神空间的的双重追求求，突破了了区域限制制。这也是是本项目可可借鉴的公寓产品是实实现回现的主主力。在区域域尚未成熟的的前提下，从产品发力，以优势的产品力力营造项目的价价值点，在市市场上寻求差异化突破，才能较好地地控制风险，，保证销售，，并取得溢价价启示案例总结49酒店式公寓发发展方向以创新小户型型产品为灵魂魂，通过高附附加值、自由由空间及低成成本控制，寻寻求差异化路路线，以最终终打破陌生区区域，引领并并占据市场吸引引客客户户高附加值低总价产品创新自由空间少有内墙隔断的高挑开敞空间，空间运用灵活一层当两层使用，上下双层的复式结构小户型，总价低，但空间功能紧凑合理实现现快快速速回回现现，，控控制制风风险险，，保保证证销销售售；；打打破破区区域域陌陌生生感感，，扩扩大大客客户户群群体体，，提提升升项项目目知知名名度度高附附加加值值产产品品，，大大面面积积开开敞敞空空间间，，满满足足总总价价低低，，功功能能全全的的客客户户需需求求50南昌昌商商业业市市场场分分析析51南昌昌市市商商圈圈目目前前主主要要是是以以八一一广广场场为中中心心的的购购物物休休闲闲娱娱乐乐商商业业中中心心和和以以洪城大大市场场为核心心的专专业批批发市市场商商圈洪客隆隆超市市大众购购物中中心八一广广场新洪客客隆百百货财富广广场万达购购物广广场洪城大大市场场丽华百百货中山路路北京华华联百意百百货太平洋洋百货货洪城大大厦商商城现代广广场泰耐克克奥特特莱斯斯天虹商商城洪城商商厦胜利路路南昌市市商业业主要要集中中在八八一广广场周周边，，沿中中山路路和胜胜利路路线性性延伸伸；八一广广场周周边：：以大大型商商场为为主中山路路：以以大型型百货货商厦厦及品品牌服服饰店店为主主胜利路路：步步行街街，以以珠宝宝、钟钟表及及服饰饰为主主而以洪洪城大大市场场为核核心的的洪城城板块块，则则依靠靠其便便利的的交通通形成成了辐辐射全全省的的专业业批发发市场场商圈圈；五华大大市场场联信大大市场场省家电电市场场华东商商贸城城江西省省建材材市场场南昌市市建材材市场场1-整体商商业市市场52市中心心板块块集中中式商商业以以传统统的百百货+超市市的业业态居居多，，仍是是南昌昌乃至至全省省的购购物天天堂，，但同质性性强，，竞争争激烈烈商业项目建筑面积(万m2)租金（1F）业态辐射范围经营状况南昌百货大楼2.61100元/m2百货市区★★★★太平洋百货4.2450元/m2购物中心市区★★★新洪客隆百货1.5800元/m2百货+超市市区★★★★天虹商场1.3150元/m2百货+超市市区★★★★万达购物中心5200元/m2购物中心市区★★★★财富广场3250元/m2百货市区★★★洪城大厦商场2.2200元/m2百货+超市市区★★★★1-整体商商业市市场1-市市中心心商圈圈板块块53同时市市中心心围绕绕八一一广场场的一一些特特色商商业街街反映映了城城市消消费习习惯的的多元元化转转变，，从而而成为为城市市的商商业标标签，，但受受环境境影响响，分布零散，复复合性不足、、休闲性也较较为欠缺展览路中山路福州路孺子路八一广场广场北路中山路是一条条自然形成的的商业街，多多为中高档品品牌专卖店；；中山路上各各项配套完善善，有八一公公园、八一起起义纪念馆等等自然及人文文景观，集购物、饮食食、娱乐、参参观等为一体体，因而其人流流量位居南昌昌市之首；中山路——中高档品品牌消费福州路是南昌昌市较具影响响的运动、娱娱乐、餐饮一一条街，由于于省体育馆坐坐落于此，形形成了相关的的体育用品及及运动服饰专专卖店，并聚聚集了金昌利利、圣陶沙等等一系列高档档娱乐场所福州路——运动、娱娱乐孺子路是誉满满南昌及全省省的饮食、娱娱乐一条街，，整条街聚集集了新千家乐乐、家常饭、、月兔、真真真、民间饭庄庄等数十家餐餐饮店；孺子路——餐饮广场北路又名名展览路，是是南昌市早期期形成规模的的商业街，南南北连接八一一广场与福州州路，专营品品牌女装在八八一广场商业业发展的带动动下，商业氛氛围有所回升升展览路——服装1-整体商业市场场1-市中心商商圈板块54借助对外的交交通优势，洪洪城板块逐步步形成以各类类大型批发市市场主的商圈圈，在南昌及及全省都有一一定的影响力力，专业度、集中中度高洪城大市场联信大市场洪城商圈2008年交易额突破破300亿元，共有经经营户2万多户，各类类经营人员约约8万人；洪城商圈与武武汉汉正街、、沈阳五爱市市场、义乌小小商品城、长长沙高桥市场场齐名，并称称全国五大集集贸市场。洪城商圈核心心驱动洪城商圈新洪城大市场洪城大市场豪威大市场江西省建材市场南昌市建材市场江西省家电市场五华大市场华东商贸城联信大市场交通条件好集中化、专业业化发展政府的大力扶扶持1-整体商业市场场2-洪城大市市场商圈板块块55南昌市规划1个市级商业业中心+4个个区域商业中中心，使城市市商业格局向向“一个核心心商圈＋多个个区域商圈””的形式转变变，且旅游、购物、、休闲一体化化商业是规划划的发展方向向2002-2010年南南昌市商业发发展的总体目目标是：逐步建成现代代化和国际化化商业，并将将其功能定位位在：中国中中部地区旅游、购物、、休闲中心之一；中国中中部地区物流流集散中心之之一。八一广场市级商业中心红谷滩区域商业中心城东区域商业业中心城南区域商业业中心朝阳洲区域商商业中心市级商业中心心以八一广场上上的“财富广广场”和“万万达购物广场场”作为南昌昌市市级商业业中心，并以以中山路为商商业主干道辐辐射周边；形成胜利路、、孺子路、站站前西路、福福州路的呢个个10条专业特色街街；区域商业中心心区域性商业中中心将改变旧旧商业格局,形成以现代多多功能购物中中心、大卖场场、大酒店、、品牌专卖店店广场为中心心的现代商业业群体，适应应新的消费需需求。城东片区商业业中心城南片区商业业中心朝阳片区商业业中心红谷滩新区商商业中心1-整体商业市场场商业规划56红谷滩作为新新区CBD，，商圈定位于于区域商业中中心，虽短目目前商业氛围围尚未形成，，但未来竞争争压力较大，，同时特色型、主题题型商业项目目较少1234567红谷滩主要商商业供给统计计编号项目名称商业建筑面积（万m2）1南昌世贸中心72国际金融中心33南昌大厦24西奇酒店广场1.075洪客隆56博泰江滨37万达星城108赣江新天地10合计41.078资料来源：红红谷滩新区统统计月报2008年底，红谷滩滩总入住人口口为118147人，其中非农农业人口57224，农业人口16201，在校学生39960，暂住人口4762；红谷滩规划商商业人均商业业面积1.5m2/人。大于市区区的1m2/人，未来会有有一定的竞争争2-市场竞争分析析1-红谷滩57代表项目———赣江新天地地以其休闲、娱娱乐的功能驱驱动，定位高高端，并以及及特色的主题题型餐饮，成成为南昌高档档消费的代表表日本料理新天地怡和假假日酒店海鲜楼阿一鲍鱼CCU会所所阳光康康体会会所港隆会会拉芳舍舍地理位位置：：赣江新新天地地位于于南昌昌市红红谷滩滩新区区赣江江南大大道道，相相邻南南昌大大桥和和世界界第一一高的的摩天天轮。。项目规规划赣江新新天地地占地地142314平米，，总建建筑面面积99553平米，，34栋纯欧欧式商商业楼楼宇（（主力力餐饮饮面积积：36897平米，，娱乐乐休闲闲面积积：11061平米，，酒吧吧街面面积：：6576平米，，特色色美食食街面面积：：7536平米））。招商情情况项目于于2006年建设设落成成，于于2007年底基本完成成招商，2008年2月3日，赣江新天天地东南亚风风情主题酒店店——新天地·怡和假日酒店店携手芭蕉泰泰国餐厅、阳阳光康体会所所、维纳斯、、拉芳舍、品品爱吧开幕。。主要业态远东东海海鲜鲜楼、T8创意餐厅、阿阿一鲍鱼、阿阿一会馆、中中味馆、锦绣绣福楼、元祥祥隆川菜馆；；以及经营娱娱乐休闲项目目的魅力赣江江俱乐部、大大华府邸、港港隆会、朋湾湾伊甸园、CCU会所、KK酒吧等。经营情况目前项目的租租金为15～25元/月/平米。由商家家经营情况较较好，开发商商已考虑建设设2期；2-市场竞争分析析1-红谷滩58新建县作为离离市中心最近近的县，商业业发展较早，，业态比较完完善，主要集集中在解放路路两侧，但基基本以中低端端为主，无法满足众多多私营业主和和公务员的多多元化消费需需求新建县为省直直管县，级别别还是很高的的，商业相对对发展得比较较成熟，也基基本能满足日日常生活需要要，但是就感感觉不上档次次，请朋友吃吃个饭、打个个牌什么的大大多还是去市市里，自己开开车也挺方便便的——新建县房地地产管理局张张局长中高端商业项项目少休闲娱乐商业业少我是新建县人人，也在新建建县上班，但但是我在红谷谷滩买来房子子；虽说我在在新建县的时时间多，但是是基本没在这这里怎么消费费，没有氛围围；我基本每每年都扔几万万元在市中心心——新建县规划划设计院唐唐院长缺乏消费氛围围123新建县商业三三大缺失解放路2-市场竞争分析析2-新建县59南昌国家级经经济开发区以以工业和高校校为主，中高高档商业基本本为空白，短短期内无法补补缺，区域内大量的的消费外溢到到市区南昌经济开发发区为国家级级开发区，同同时又是南昌昌市的高校集集中区，园区区内有800家大中小企业业和20所高校形成庞庞大的消费人人群江西财经大学华东交通大学江西农业大学南昌商学院江西科技师范学院南昌理工学院…教师12509632455042124职工76764242329680学生20721169334121839127218经济开发区内内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入(万/年)高层管理者总裁、总经理2％100020-60中层管理者总监、部门经理8％400010-15基层管理者10％50004-5一般员工80％400002-3通过经开区规规划局访谈得得知，围绕管管委会正在规规划建设商业业集中区，但但是在土地置置换和规划推推进中还有很多难度度2-市场竞争分析析3-经开区60针对周边区域域的特点，并并结合项目本本体，存在为为众森国际花花园项目提供供配套商业，并为经济开开发区提供商务配套功能能以及为新建县县提供特色餐饮饮休闲娱乐功功能机会经开区大量的的产业人口、、高校人口；；新建县的消消费人口，红红谷滩的外溢溢消费人口；；项目目2公里里范范围围内内有有众众森森国国际际花花园园、、南南天天阳阳光光、、金金嘉嘉铭铭筑筑等等住住宅宅项项目目，，有有3～5万的的居居住住人人口口；；项目目紧紧邻邻昌昌九九大大道道和和即