土地一级开发项目成本测算祥龙

土地一级开发项目

成本测算

北京京投土地项目管理咨询股份有限公司

二零零六年七月一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录12/30/20222一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】12/30/20223一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

12/30/20224一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

12/30/20225土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20226土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20227土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20228是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：12/30/20229二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

12/30/202210三、土地地一级开开发项目目的成本本测算依依据（一）项项目前期期费用立项报告告、可研研报告、、土地一一级开发发实施方方案等的的编制费费及项目目前期的的各种工工程咨询询费委托编制制修建性性详细规规划和区区域内的的管线综综合等规规划方案案费用工程勘察察、测绘绘、定桩桩费用环境影响响评价分分析费用用交通影响响评价分分析费用用地震影响响评价分分析费用用地价评估估费用工程设计计费及施施工图审审查费招标代理理费、招招标服务务费工程保险险费12/23/202211（一）项项目前期期费用1、立项项报告、、可研报报告、土土地一级级开发实实施方案案等的编编制费及及项目前前期的各各种工程程咨询费费→测算标准准可参考考1999年9月月10日日国家计计委制定定的计价价格［1999］1283号号《建设设项目前前期工作作咨询收收费暂行行规定》》及北京市物价局局、北京市计计划委员会京京价（房）字字［1999］第487号文《关于于建设项目前前期工作咨询询收费的补充充通知》中的有关计价价标准。◆立项报告、、可研报告的的编制费◆土地一级开开发实施方案案的编制费◆项目前期的的各种工程咨咨询费12/23/202212（一）项目前前期费用2、委托编制制修建性详细细规划和区域域内的管线综综合等规划方方案费用→2001年国国家计委《关于放开和和下放部分商商品和服务价价格的通知》》（计价格[2001]1218号号）中取消了1993年由建建设部、国家家物价局联合合颁布的《城城市规划设计计计费标准》》，放开了规规划设计市场场。→2004年6月，为了规规范规划设计计市场计费，，中国城市规规划协会在全全国范围内进进行调查研究究，制定并发发布了《城市规划设设计计费指导导意见》，作为城市规规划设计计费费的参考依据据。12/23/202213（一）项目前前期费用3、工程勘察察、测绘、定定桩费用2002年1月7日国家家计委、建设设部以计价格格[2002]10号文文发布了《工程勘察设设计收费管理理规定》，从2002年3月1日日起执行。应应根据该文件件规定核算工工程勘察费用用。建筑用地拨地地定桩：《关于测绘产产品收费标准准的通知》【【京发改〔2006〕1009号】】12/23/202214（一）项目前前期费用4、环境影响响评价分析费费用2002年10月28日日全国人大通通过了《中华华人民共和国国环境影响评评价法》，规规定：在中华华人民共和国国领域和中华华人民共和国国管辖的其他他海域内建设设对环境有影影响的项目，，应当进行环环境影响评价价。随后，国国家计委、国国家环境保护护总局发布了了《关于规范环环境影响咨询询收费有关问问题的通知》》（计价格［［2002］］125号））。该通知中规规定了项目前前期进行建设设项目环境影影响评价分析析，包括编制制环境影响报报告书（含大大纲）、环境境影响报告表表和对环境影影响报告书（（含大纲）、、环境影响报报告表进行技技术评估的费费用标准，可可以作为核算算环境影响评评价分析费用用的依据。12/23/202215（一））项目目前期期费用用5、交交通影影响评评价分分析费费用北京市市规划划建设设委员员会早早在2001年年就发发布了了《关于于对部部分新新建项项目进进行交交通影影响评评价的的通知知》市市规发发[2001]1001号。规定定需要要进行行交通通影响响评价价的项项目需需由项项目业业主方方委托托符合合资质质的设设计或或咨询询机构构进行行交通通影响响评价价，并并按照照《北北京市市建设设项目目交通通影响响评价价准则则和要要求》》编制制咨询询报告告。进进行建建设项项目交交通影影响评评价咨咨询工工作的的机构构应具具有城城市规规划和和交通通咨询询甲级级资质质。但但对委委托编编制交交通影影响评评价报报告的的取费费标准准没有有明确确规定定，实实践中中可以以参照照委托托规划划设计计咨询询的标标准及及市场场行情情协商商（目目前收收费标标准通通常在在0.5～2元/平米米不等）。12/23/202216（一）项目目前期费用用6、地震影影响评价分分析费用2002年年1月1日日起施行、中中华人民共共和国国务务院令（第第323号号）公布的的《地震安安全性评价价管理条例例》规定：：新建、扩扩建、改建建建设工程程，依照《《中华人民民共和国防防震减灾法法》和本条条例的规定定，需要进进行地震安安全性评价价的，必须须严格执行行国家地震震安全性评评价的技术术规范，确确保地震安安全性评价价的质量。。建设单位位应当将建建设工程的的地震安全全性评价业业务委托给给具有相应应资质的地地震安全性性评价单位位。地震安安全性评价价单位对建建设工程进进行地震安安全性评价价后，应当当编制该建建设工程的的地震安全全性评价报报告。目前前，全国各各省市对地地震安全性性评价收费费标准都有有不同的规规定，北京京市的工程程可依据原原北京市物价价局2002年9月月18日京京价(收)字[2002]361号文文件《关于于地震安全全性评价收收费标准的的函》的规定进行行核算。12/23/202217（一）项目目前期费用用7、地价评估费费用1994年年12月12日，国国家计委和和国家土地地管理局联联合发布了了“关于土土地价格评评估收费的的通知”，，通知规定定：“土地地价格评估估收费是房房地产市场场重要的经经营性中介介服务收费费行为，评评估机构要要按照‘自自愿委托、、有偿服务务’的原则则与委托方方签订合同同，开展评评估服务工工作，收取取合理费用用。凡具备备土地估价价资格并经经土地、物物价部门确确认的单位位，可接受受土地所有有者或使用用者的委托托，对土地地价格进行行评估，并并按本通知知的规定收收取土地评评估费。””1997年12月月1日北京京市物价局局发布了京价(房)字(1997)第第398号号文件《关关于房地产产中介服务务收费的通通知》，对我市房房地产中介介服务收费费的有关规规定进行了了修订，规规定“房地地产价格评评估收费、、土地价格格评估收费费标准实行行政府定价价，其收费费标准按照照标的总额额采取差额额定率分档档累进制。。12/23/202218（一）项目前前期费用8、工程设计费及及施工图审查查费工程设计费的的测算可依据据2002年年1月7日国国家计委、建建设部以计价价格[2002]10号号文发布的《《工程勘察设计计收费管理规规定》中的有关标准准结合实际情情况测定。施工图审查是是目前基本建建设程序中必必须的环节。。2004年年8月23日日，建设部134号令发发布的《房屋屋建筑和市政政基础设施工工程施工图设设计文件审查查管理办法》》中再次明确确规定“施工工图未经审查查合格的，不不得使用”。。但相应的图图纸审查收费费标准，国家家没有统一规规定。北京市市可执行市规发[2001]761号《关于于开展施工图图设计文件审审查工作的通通知》中第五条“审审查收费：在在国家正式下下达施工图审审查收费标准准前，北京市市的施工图审审查单位暂按按国家发展计计划委员会计价格(1999)1283号文件件中《工程咨咨询人员工日日费用标准》》执行。”12/23/202219（一）项目前前期费用9、招标代理费、、招标服务费费原国家计委关于于印发《招标标代理服务收收费管理暂行行办法》的通通知计价格格[2002]1980号文中明确了招招标代理服务务收费标准。。招标代理服务务收费速查表表12/23/202220（一）项目前前期费用10、工程保险费建设部和中国国保险监督管管理委员会于于2005年年8月出台了了《关于推进进建设工程质质量保险工作作的意见》建建质[2005]133号

，指出出：“建设工工程质量保险险是一种转移移在工程建设设和使用期间间由可能的质质量缺陷引起起的经济责任任的方式，它它由能够转移移工程技术风风险、落实质质量责任的一一系列保险产产品组成，包包括建筑工程程一切险、安安装工程一切切险、工程质质量保证保险险和相关职业业责任保险等等。其中，工工程质量保证证保险主要为为工程竣工后后一定期限内内出现的主体体结构问题和和渗漏问题等等提供风险保保障。”。可可见，工程建建设领域涉及及到的保险品品种主要有职职工意外伤害害险（雇主责责任险）、设设计责任险、、工程质量保保修保险和建建筑（安装））工程一切险险。但具体费费率，市场浮浮动较大，建建设工程一切切险一般为投投保金额的1%左右，第第三者责任险险按比例投保保。但2004年11月月中旬进行的的北京地铁4、5、10号线建安险险及第三者责责任险合同费费率却是5‰‰左右。2005年深圳圳地铁项目中中，工程质量量险和运营初初期的运营险险合计也低至至投保金额的的5‰，可见见目前保险业业竞争是相当当激烈的。因因此在项目前前期阶段，估估算工程质量量保险费非常常困难，可以以暂按建安工工程造价的1%-2%估估算。12/23/202221（二）征地地、拆迁费费用包括：1、征地补补偿费用2、拆迁补补偿费用3、房屋拆拆迁评估费费、拆迁服服务费4、拆除工工程费用5、古树保保护及文物物古建修护护、还建费费用6、其它12/23/202222（二）征地地、拆迁费费用1、征征地补偿费费用根据土地所所属的不同同区域及其其被征用前前的不同用用地性质相相应发生不不同的征地地费用。本市行政区域域内依法征用用农民集体所所有土地的，，根据2004年5月21日北北京市人民政政府令第148号公布的的《北京市建建设征地补偿偿安置办法》》进行补偿安置置。征地补偿偿费包括土地地补偿费和安安置补助费。。涉及青苗和和其他土地附附着物的，还还应当向所有有权人支付青青苗补偿费和和其他土地附附着物补偿费费。青苗是指指尚未收获的的农作物。其其他土地附着着物包括房屋屋、水井、道道路、管线、、水渠等建筑筑物、构筑物物以及林木和和其他经济作作物等。本市征征地补补偿费费实行行最低低保护护标准准制度度。征征地补补偿费费最低低保护护标准准由市市土地地行政政主管管部门门以乡乡镇为为单位位结合合被征征地农农村村村民的的生活活水平平、农农业产产值、、土地地区位位以及及本办办法规规定的的人员员安置置费用用等综综合因因素确确定，，报市市人民民政府府批准准后公公布执执行。。征地地补偿偿费最最低保保护标标准应应当根根据社社会、、经济济发展展水平平适时时调整整。12/23/202223（二））征地地、拆拆迁费费用2、拆拆迁补补偿费费用根据房房屋所所属的的不同同区域域及其其不同同属性性相应应发生生不同同的拆拆迁补补偿费费用，，计取取依据据亦不不同。。城市房房屋：：根据2001年年11月1日北京市市政府府令第第87号公公布的的《北北京市市城市市房屋屋拆迁迁管理理办法法》进行拆拆迁补补偿费费计算算。城市的的住宅宅房屋屋：：（2001））1234号城市的的非住住宅房房屋：：京房房地评评字（（1999）656号被拆迁迁房屋屋重置置成新新价：：京京国土土房管管拆[2003]808号号12/23/202224（二）征地地、拆迁费费用集体土地房房屋：根据2003年年6月6日日北京市人民民政府令第第124号公布的《《北京市集集体土地房房屋拆迁管管理办法》》进行拆迁补补偿费计算算。拆迁补偿：：京国土房管管征[2003]606号被拆迁房屋屋重置成新新价：京京国土房管管拆[2003]80812/23/202225（二）征地地、拆迁费费用3、房房屋拆迁评评估费、拆拆迁服务费费1997年年12月1日，北京京市物价局局发布了《关于房地地产中介服服务收费的的通知》京京价(房)字[1997]第第398号号文，对我市房房地产中介介服务收费费的有关规规定进行了了修订，规规定“因征征用拆迁对对房屋进行行价格评估估的，按补补偿价款金金额的1～1.5%向征用用拆迁单位位收取评估估费。”《北京市物价价局、北京京市财政局局关于房屋屋迁管理费费和房屋拆拆迁服务费费收费标准准的复函》【京价（（收）字（（1993）第238号】】：房屋拆迁管管理费：：不超过房房屋拆迁补补偿安置费费用0.5%房屋拆迁服服务费：不不超过房屋屋拆迁补偿偿安置费用用的1.5％12/23/202226（二）征地地、拆迁费费用4、拆除除工程费用用拆除工程费费用应按照照工程实际际需要估算算拆除工程程量，并套套用相关估估算指标或或概算定额额，充分考考虑渣土运运输、消纳纳等因素进进行测算。。12/23/202227（二二））征征地地、、拆拆迁迁费费用用5、、古古树树保保护护及及文文物物古古建建修修护护、、还还建建费费用用根据据古古树树保保护护方方案案和和文文物物古古建建的的修修护护、、还还建建方方案案，，套套用用相相关关估估算算指指标标或或概概算算定定额额，，充充分分考考虑虑修修缮缮、、保保护护、、还还原原等等因因素素进进行行费费用用测测算算。。12/23/202228（二二））征征地地、、拆拆迁迁费费用用6、、其其它它指根根据据国国家家或或地地方方政政府府要要求求在在征征地地、、拆拆迁迁过过程程中中还还需需发发生生的的各各种种费费用用，，如如：：耕耕地地开开垦垦费费、、耕耕地地占占用用税税、、菜菜田田基基金金、、防防洪洪费费、、提提前前搬搬家家奖奖、、支支援援重重点点工工程程费费等等等等。。12/23/202229（三三））公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用包括括：：场地地平平整整费费用用及及为为各各二二级级开开发发单单位位提提供供施施工工临临时时供供水水、、供供电电设设施施、、临临时时道道路路的的铺铺设设及及维维护护费费用用区域域内内永永久久性性道道路路、、桥桥梁梁建建设设费费用用市政政管管线线建建设设费费用用(包包括括雨雨水水、、污污水水、、中中水水、、上上水水、、电电力力、、天天然然气气、、电电信信、、热热力力等等)市政政场场站站建建设设费费用用(包包括括雨雨水水泵泵房房、、燃燃气气调调压压站站、、热热力力站站、、开开闭闭站站、、区区域域中中水水站站、、区区域域管管理理中中央央监监控控室室及及涉涉及及城城市市安安全全的的公公共共设设施施等等，，其其建建设设费费用用视视规规划划情情况况而而定定)配套套公公共共设设施施建建设设费费用用(区区域域内内的的交交通通智智能能化化系系统统、、公公共共标标识识指指示示系系统统、、安安防防监监控控系系统统、、公公共共卫卫生生间间、、垃垃圾圾收收集集转转运运站站、、消消防防站站、、派派出出所所、、邮邮局局等等)12/23/202230（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的市市政基础础设施建建设费用用。这是是土地一一级开发发成本中中的另一一重要组组成部分分。应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初初步设计计图纸，，或施工工图纸，，参考相相应工程程的估算算指标，，或概算算定额，，或预算算定额测测定。12/23/202231（四）区区域内公公共环境境景观建建设费用用包括：绿绿化（花花草、树树木的种种植）、、微地形形、艺术术小品、、喷泉、、地下出出入口的的处理、、休息座座椅等。。本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的环环境景观观建设费费用。这这是土地地一级开开发成本本中的一一项重要要组成部部分，应应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初步步设计图图纸，或或施工图图纸，参参考相应应工程的的估算指指标，或或概算定定额，或或预算定定额测定定。12/23/202232（五）区区域内公公共配套套设施建建设费用用包括：市市政管理理用房建建设费用用；机动动车停车车场（库库）、非非机动车车停车设设施建设设费用；；规划中中其它须须纳入土土地一级级开发成成本的配配套设施施建设费费用。在不同阶阶段根据据控制性性详细规规划，或或修建性性详细规规划，或或初步设设计图纸纸，或施施工图纸纸，参考考相应工工程的估估算指标标，或概概算定额额，或预预算定额额测定。。12/23/202233（六六））工工程程建建设设其其他他费费用用包括括：：工程程监监理理费费竣工工图图编编制制费费建设设期期区区域域管管理理费费用用项目目竣竣工工后后移移交交管管理理单单位位前前的的维维护护管管理理费费用用项目目后后评评价价费费用用其他他12/23/202234（六六））工工程程建建设设其其他他费费用用1、、工工程程监监理理费费1996年年1月月16日日，，北北京京市市建建委委发发布布了了《北北京京市市工工程程建建设设监监理理费费收收费费标标准准实实施施办办法法》》(京京价价收收1996第第043号号)，，规规定定：：实实行行监监理理的的工工程程，，监监理理费费按按工工程程的的总总造造价价百百分分比比计计取取，，用用插插入入法法计计算算。。建建设设前前期期阶阶段段按按工工程程概概预预算算的％％计计取取。。12/23/202235（六）工程建建设其他费用用2、竣工工图编制费2002年国国家发展计划划委员会和建建设部联合发发布的《工程勘察设设计收费标准准》[2002]中《工程设计计收费标准》》1.0.16条规定：：编制工程施施工图预算的的，按照该建建设项目基本本设计收费的的10%收取取施工图预算算编制费；编编制工程竣工工图的，按照照该建设项目目基本设计收收费的8%收收取竣工图编编制费。12/23/202236（六）工程建建设其他费用用3、建设期区域管管理费用包括安保、环环境保洁、临临时绿化、美美化等费用。。这部分费用用在项目初期期很难估算。。不同的土地地一级开发项项目建设区域域的面积、基基本状况、区区域周边的环环境一定后，，即基本明确确每年需要多多少保安、保保洁人员进行行公共区域的的管理，需要要做多少面积积的临时绿化化，整个区域域的建设期几几年等，再据据以测算相应应费用。12/23/202237（六）工程建建设其他费用用4、项目竣工工后移交管理理单位前的维维护管理费用用这部分费用主主要是由于目目前土地一级级开发项目完完成后，形成成了大量的资资产，而这些些资产的管理理主体比较复复杂，例如：：道路、水、、电、（天然然）气、热、、交通设施、、园林景观绿绿化设施等都都分别归属不不同的管理单单位，产权移移交尚未有规规范的模式和和程序。这就就造成在土地地一级开发任任务基本完成成后，可能还还会对资产进进行一段时间间的照管，对对有些项目还还要从社会利利益角度出发发，进行运营营。为此，土土地一级开发发主体还要支支出一笔管理理费和运营费费。这笔费用用根据不同一一级开发项目目的情况，千千差万别，不不一而足，须须慎重对待，，认真估算。。12/23/202238（六）工程建建设其他费用用5、项目后评评价费用指在土地一级级开发工作完完成后，由土土地一级开发发主体组织，，委托专业咨咨询公司从经经济效益、社社会效益、环环境效益出发发对整个土地地一级开发项项目和开发过过程进行公正正、客观的评评价。该费用用可参考国家家有关工程咨咨询的收费标标准测算。12/23/202239（六）工程建建设其他费用用6、其他指其他归属项项目前期及其其他费用的项项目。比如：委托代代建的项目还还会发生“代代建工程管理理费”等。污染区域，还还需要环境整整治费用。12/23/202240（七））管理理费指土地地一级级开发发主体体在土土地一一级开开发全全过程程中所所发生生的管管理费费，包包括土土地一一级开开发的的建设设期和和代政政府进进行土土地出出让的的销售售期。。该费费用应应根据据项目目的具具体情情况和和土地地一级级开企企业的的管理理水平平、资资源投投入情情况等等进行行核算算。2005年年8月月3日日，市市国土土局发发布了了关于印印发《《北京京市土土地储储备和和一级级开发发暂行行办法法》的的通知知京京国土土市[2005]540号文文，其中中第十十三条条规定定：土土地储储备机机构负负责实实施土土地开开发的的，由由土地地储备备机构构负责责筹措措资金金、办办理规规划、、项目目核准准、征征地拆拆迁及及大市市政建建设等等手续续并组组织实实施。。其中中通过过招标标方式式选择择开发发企业业负责责土地地开发发具体体管理理的，，开发发企业业的管管理费费用不不高于于土地地储备备开发发成本本的2%。。以招招标方方式确确定开开发企企业后后，土土地储储备机机构应应当与与中标标开发发企业业签订订土地地一级级开发发管理理委托托协议议。12/23/202241（八）财财务费用用指一级开开发过程程中所发发生的相相关财务务费用。。其测算依依企业（（或项目目）的资资本结构构和融资资能力不不同而有有不同的的融资方方案，因因此融资资渠道、、金额和和期限完完全不同同，其融融资成本本应视具具体情况况分别测测算。12/23/202242（九）销销售费用用包括土地地一级开开发主体体为提升升开发区区域的土土地价值值，吸引引二级开开发商和和最终用用户，完完成土地地出让任任务，尽尽快收回回开发成成本而进进行的策策划、推推广活动动，和因因此发生生的各种种广告、、宣传费费用等。。目前政府府对土地地一级开开发的销销售费用用提取比比例没有有专门规规定，而而且市场场中二级级开发的的销售经经验不适适用于土土地一级级开发的的销售，，已实施施完成的的土地一一级开发发项目尚尚不多，，因此没没有太多多的经验验数据可可供借鉴鉴。这就就需要企企业根据据自己项项目的土土地出让让计划分分别测算算。也可可以按预预计销售售收入的的1%计计取。12/23/202243（十）应应纳税费费土地一级级开发涉涉及的应应纳税种种主要有有：营业业税、城城市建设设维护税税、教育育费附加加、印花花税、进进口设备备关税等等，所得得税。具体纳税税额计算算方法详详见国家家相关税税收政策策的规定定。12/23/202244（十一））不可预预见费包括基本本预备费费和涨价价预备费费。视不同阶阶段的测测算精度度不同，，而以开开发成本本为基数数，适当当计取一一定比例例。12/23/202245四、成本本测算报报告的编编制以上是土土地一级级开发项项目的成成本构成成及其测测算的相相关依据据。我公公司据此此编制了了土地一级开发发项目成本测测算通用模板板，作为成本测测算的模板。。测算报告编制制包括：1.编制测算表格；2.编制测测算说明；3.编制测测算分析。12/23/202246四、成成本测测算报报告的的编制制项目土土地一一级开开发投投资估估算及及投融融资分分析（一））投资资估算算1、总总投资资估算算2、估估算所所依据据的相相关资资料3、估估算依依据的的相关关文件件12/23/202247四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制（二））投投融融资资分分析析1、、资资金金使使用用计计划划2、、融融资资额额度度及及融融资资成成本本3、、融融资资渠渠道道及及模模式式4、贷款本本息偿还附相应表格格12/23/202248四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析1、测算及及分析前提提投资测算和和市场预测测数据项目开发周周期及时序序安排12/23/202249四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析2、相关数数据的确定定毛地价的确确定招拍挂交易易价格预测测土地出让一一级开发企企业收入税(费)率率贷款利率财务基准收收益率Ic12/23/202250四、成本测算算报告的编制制土地一级开发发经济效益分分析及资金平平衡（一）经济效效益测算及分分析3、经济效益益分析可经营性出让让面积及销售售计划土地挂牌出让让平均底价土地上市出让让收入、成本本、税金、利利润12/23/202251四、、成成本本测测算算报报告告的的编编制制土地地一一级级开开发发经经济济效效益益分分析析及及资资金金平平衡衡（二二））财财务务分分析析1、、项项目目财财务务盈盈利利能能力力分分析析财务务内内部部收收益益率率FIRR(%)财务务净净现现值值NPV(万万元元)投资资回回收收期期(年年)投资资利利润润率率2、、偿偿债债能能力力分分析析3、、资资金金平平衡衡分分析析12/23/202252四、成本本测算报报告的编编制土地一级级开发经经济效益益分析及及资金平平衡（三）不确确定性与与风险分分析1、不确确定性与与风险2、不确确定性分分析盈亏平衡衡分析敏感性分分析12/23/202253四、成本本测算报报告的编编制土地一级级开发经经济效益益分析及及资金平平衡（四）结结论与建建议1、结论论项目盈利利能力如如何项目的偿偿债能力力如何项目风险险怎样项目是否否可行2、建议议12/23/202254编制流程程如下：：基础数据据收集、、整理根据通用用模板测测算成本本测算编制说明测算依据据：原始始资料、、数据，，政策文文件需说明的的问题：：测算方方法、取取值、原原因测算分析析及结论论汇总编制制四、成本本测算报报告的编编制总测算报报告样表12/23/202255五、土地地一级开开发项目目成本的的管理与与控制土地一级级开发项项目在其其内容组组成、开开发宗旨旨、开发发方式、、开发时时序等方方面都有有着不同同于一般般房地产产开发项项目的特特点，因因而其管管理和控控制体系系、工作作流程及及其控制制的关键键环节也也不同，，共性之之外还有有其特殊殊性。因因此，科科学合理理地确定定其成本本控制目目标，要要建立一一整套完完善的成成本管理理工作体体系、制制度和流流程。12/23/202256五、土地地一级开开发项目目成本的的管理与与控制1、决策策体系：：是战略略管理层层面，决决定了企企业控制制造价管管理的方方向和模模式，具具有长期期性和整整体性，，是企业业核心竞竞争力所所在，包包括长期期战略成成本等重重大决策策的制定定和执行行，由企企业领导导班子组组成。（一）工作体体系12/23/202257五、土地一级级开发项目成成本的管理与与控制2、内部专业业管理体系：：是落实和分分解战略成本本目标的层面面，包括计划划执行情况和和管理效益监监督、考评，，是企业造价价管理部门的的首要核心任任务。主要包包括：制定公公司年度成本本控制计划；；分解、落实实战略成本目目标，实行公公司全面预算算；及时沟通通、传递和获获取信息、适适时调整计划划；协调组织织相关部门配配合、全员参参与成本目标标的管理和控控制等。（一））工作作体系系12/23/202258五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制3、制制度体体系：：完善善的制制度体体系是是项目目成本本管理理实施施顺畅畅、高高效的的前提提和保保障。。建立立和完完善诸诸如：：成本本管理理办法法、招招投标标管理理办法法、合合同管管理办办法等等一系系列的的成本本管理理制度度，并并严格格按之之执行行，是是成本本管理理和控控制的的制度度保障障。（一））工作作体系系12/23/202259五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制4、操操作体体系：：是成成本管管理和和控制制的基基础层层面，，具体体由各各项目目部的的成本本管理理人员员落实实，是是成本本管理理和控控制的的具体体化和和实施施控制制载体体。主主要包包括对对分解解后的的成本本控制制目标标的落落实、、关键键点的的控制制、工工作效效率的的提高高、项项目完完成后后的后后评价价和效效益分分析等等等，，本层层面成成本管管理的的特点点是具具有系系统化化、程程序化化和模模式化化。（一））工作作体系系12/23/202260五、土土地一一级开开发项项目成成本的的管理理与控控制5、专专家体体系：：是项项目成成本管管理的的强力力支持持，权权威性性指导导意见见对项项目成成本管管理的的意义义很重重大，，是不不可或或缺的的。具具体主主要表表现为为：为为建设设项目目运作作过程程中各各阶段段、各各环节节成本本的确确定与与控制制提供供专业业支持持和决决策