复件 金地·青浦－地块项目策划案

前期整体定位策划案

青浦4-18地块项目顾问机构：盛世伟业房地产代理有限公司思路决定出路市场要素市场定位项目背景概述外部条件地块要素开发商要素产品定位营销推广2Part1Part3Part5PartGreentree背景篇项目背景概述项目发展思考分析篇区域宏观现状及其趋势判断房地产市场总体供需分析类比竞争物业调研分析区域客群构成分析定位篇项目SWOT项目定位营销篇分期开发策略推广主题定位4Part产品篇定位建筑风格公共配套建议经济指标定位产品规划方向单体户型设计景观设计建议背景篇地块条件概述

项目发展思考1Part背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part项目占地：20万平方米容积率：1.0建筑密度：≤25％土地性质：居住用地地块位于青浦区青浦镇西南方位，坐落在318国道南侧，二里桥河和鞋厂之间地块经济指标1背景篇/项目背景概述/项目发展思考

Part西片区老城区东片区朱家角本案运杰城市花园复地项目仁杰项目城市东扩受“同三国道（A30）”的影响较大,城市西进已成必然；随着城市西进的加快，漕俞路作用将得到极大的发挥318国道的“截弯取直”工程将本案劣势变优势“蓝轴”规划的实施未来楼盘供应多数集中于淀浦河两侧淀浦河时代的来临将有效弱化青浦居民向城南置业的心理距离地块远景森林公园雕塑公园艺术公园露营园中央公园中央林荫大道“三轴、四片、五心”的规划方案赋予本案“后发制人”的竞争优势，其价值可在定价策略及推广中加以充分利用背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part地块现状地块平整，以农田为主西面和南面均有自然河系地块附近设有高压线塔东面紧邻上海宏城兴业发展经济区，园内企业多为劳动密集型企业具有拆迁规划，近期不会实施南面为新路村农居房，规模不大，入住人员多数就职于宏城经济区，单间房屋租金100－150元/月区域内居民素质不高，治安条件较差西面靠近新建成的漕俞路，该路连接各条横贯城市东西向主干道，将成为城西发展中重要交通干道现人气较弱北面紧靠318国道，该路段车流大，白天达到30辆/分钟，不利于当地居民穿行，商业氛围弱，规划将要改道南移噪音污染大，规划实施时间尚未确定背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状1思考1地块平整，以农田为主，南面是农居房，地块内有高压线走过，西面和南面均有自然河系，在水系景观的塑造方面提供了先天优势。地块北面是国道，虽紧挨着淀浦河，但对本项目产生的价值不大地块的景观有一定优势，如何挖掘和提升？改变地块周边的落后面貌，仅仅需要勇气吗？我们还有什么？背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状2思考2地块东面紧邻上海宏城兴业发展经济区，该开发区在最新的青浦新城规划范围内，将来会被迁往它处，但考虑拆迁成本高，短期内不会被实施，附近尚有100余亩土地也被经济区拿走，因此项目附近区域暂时不存在竞争压力虽然项目周边短期内不会有竞争项目出现，但是未来两三年内青浦总体开发量依然庞大，短期竞争不可避免，我们如何规避风险？背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状3思考3地块离南门近1公里，离老城区中心约2公里左右，空间距离不远，但沿途尚未开发，也没有城市配套，地块位置显得异常荒凉，对青浦市民而言，心理距离非常远如何打破心理障碍，让产品去说话？背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状4思考4南门长途途汽车站站将搬迁迁，聚客客点功能能失效，，规模商商业需郑郑重考虑虑。城市商业业功能是是否合适适？我们们自身的的配套商商业如何何设计？？背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状5思考51.0容积积率，，是一一个适适宜舒舒适居居住的的尺度度，适适宜低低密度度产品品塑造造排屋、、多层层、小小高层层都是是我们们可以以做的的，那那种最最迎合合市场场需求求？背景篇/项目背景概述/项目发展思考

1Part现状6思考620万万方的的体量量，又又将在在当地地见证证一个个大盘盘的崛崛起最直观观的问问题，，这么么大的的体量量，靠靠什么么去打打动人人，我我们的的目标标客群群又在在哪里里？分析篇篇区域宏观现状及其趋势判断

房地产市场总体供需分析

类比竞争物业调研分析区域客群构成分析2Part分析篇篇/区域宏宏观现现状及及其趋趋势判判断/宏观观环境境分析析2Part交通条件便捷顺利的接纳了上海中心城区的扩张，其优势地位正日益凸现

旅游产业快速发展带动相关经济发展的同时，为青浦的房地产业增加了附加值和发展空间2020年规划新城人口达到50万规模，而现有人口仅为20万上规模的工业园高起点的规划建设为青浦经济的发展提供动力，为青浦的房地产业提供一定的消费客源经济发展持续向好，产业结构不断优化，政府财政收入稳步增加，居民收入快速提高房地产有效需求得到保证，城市规划将加快实施预计未来15年，青浦房地产市场新房需求年均3000套，为持续发展提供了基础交通旅游人口产业经济分析篇/区域宏观现状状及其趋势判判断/行业政政策情况2Part2003年6月，央行121号文件件——《关于于进一步加强强房地产信贷贷业务的通知知》2004年2月，银监会会发布《商业业银行房地产产贷款风险管管理指引（征征求意见稿））》2004年4月，国家开开始宏观调控控；房地产开开发自有资金金比率提高到到35％。2004年8月，国土资资源部发文要要求所有经营营性土地必须须招拍挂。2004年10月，中国国人民银行决决定上调金融融机构存贷款款基准利率。。2005年起，中央长长达九年的积积极财政政策策转为稳健的的财政政策………市场供应影响：提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，使行业集中度进一步提高，放缓房地产市场的投资速度市场需求影响：抑制市场购房者的投资热情，使购房者消费行为更合理，投资行为更理智受积极财政政政策向稳健财财政政策的转转变，未来二二、三年房地地产市场不确定因素素加大，开发发风险增加；；宏观调控致使使资金实力、、品牌营造成成为项目成功功运作关键；；产品高性价比比成为理性市市场争夺有效效需求的良方方。分析篇/区域宏观现状状及其趋势判判断2Part观点分析篇/房地产总体供供需分析/一一级市场分析析2Part地块位置中标单位土地面积(M²)性质容积率建筑面积(M²)中标价(万元)2003-12号青浦镇，东至淹浜港、西至胜利路、南至青赵路、北至盈中敬老院上海盛青房地产开发有限公司16567居住70年小于等于1.219880.42462.66楼面价12392003-13号青浦镇，东至华青路、西至外青松公路、南至318国道、北至淀浦河上海仁恒房地产有限公司一期土地面积131462.8居住70年小于等于1.2一期157755.3625240.0楼面价16002003-14号白鹤镇，东至西厍路、西至区环路、南至鹤意路、北至鹤如路上海东鹤房地产有限公司74123.9居住70年小于等于1.074123.94237.2楼面价5722003-15号重固镇，东至赵重路、西至厂房、南至规划道路、北至西张土泾地块上海亿兆房地产有限公司一期土地面积59511居住70年小于等于1.271413.24195.53楼面价5882003-16号赵巷镇，东至新通波塘、西至方松公路、南至规划道路、北至淀浦河上海绿地（集团）115835.2居住70年小于等于0.557917.5115835.2楼面价2万2003-17号赵巷镇，东至新通波塘、西至方松公路、南至规划道路、北至规划道路上海凯迪企业（集团）有限公司一期土地面积74133居住70年小于等于0.537066.58896.0楼面价24002003-18号青浦镇，东至外青松公路、西至内青松公路、南至318国道、北至淀浦河复地（集团）股份有限公司一期土地面积100002居住70年小于等于1.2一期120002.419500楼面价16252003-19号朱家角镇，东至道路、西至沈巷农贸市场、南至厂房、北至沈砖公路上海青浦珠溪房地产经营有限公司土地面积7223.2居住70年小于等于1.4410401.408445.0楼面价428合计578857.9548560.36805-06年的青浦房产市场住宅供应量将会再创新高，达到近年来房产供应量的峰值

。其中：短期供应竞争——复地、仁恒为主，及在售在建楼盘的潜在供应中期供应竞争——本案淀浦河北岸，青浦世纪苑西面近千亩土地长期供应竞争——青浦新城西片区4000亩土地别墅排屋类潜在供应巨大，本案的规模和容积率都很难对抗排屋方向的市场竞争压力观点现状：别墅排屋的比例最小，高层与多层比为2：1，高层住宅引领了二级市场发展未来：高层供应量大于多层的格局将会改变，多层仍将是市场最佳机会点；多层产品必须以多样化和创新来避免同质化的竞争，排屋竞争不只是来源于周边乡镇，同区域内也将面临竞争，此方向上发展必须慎重。观点分析篇/房地产总体供供需分析/二二级市场分析析2Part区域楼盘名称总建面积万m2在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应量多层类金域水岸苑2.1800002.18荷韵雅舍1.3300001.33顺驰蓝湾7.015.573.8769%1.71.44新城逸境园7.474.063.6289%0.443.41清水湾公寓4.241.311.2394%0.082.93新青浦世纪苑5.710.960.89593%0.0654.75合计27.9411.99.61581%2.28516.04高层类金域水岸苑4.223.361.6850%1.680.86港隆2.3700002.37夏阳湖国际花园11118.36876%2.6320运杰城市花园16.3616.3614.9892%1.380公园大观11.2811.285.97753%5.3030清水湾公寓2.1500002.15新青浦世纪苑4.9400004.94合计52.324231.00574%10.9954.94排屋类金域水岸苑0.900000.9佳邸别墅3.063.062.7389%0.330顺驰蓝湾0.630.630.4267%0.210都汇华庭0.9020.9020.81490%0.0880新青浦世纪苑1.22400001.224合计6.7164.5923.96486%0.6282.124总计86.97658.49244.58476%13.90823.104商品房总体供供应分析篇/房地产总体供供需分析/二二级市场分析析2Part区域楼盘名称开盘时间已售面积销售率销售周期日均销售（m2）多层类顺驰蓝湾2004.6.193.8769%5258新城逸境园2004.6.83.6289%6.3192清水湾公寓2004.101.2394%2.5164新青浦世纪苑2004.12.100.89593%0.261147合计-----9.61581%14.06单项月均6838m2高层类金域水岸苑2004.12.91.6850%0.51120夏阳湖国际花园2003.68.36876%18155运杰城市花园2003.6.2814.9892%18277公园大观2004.35.97753%8.5234合计-----31.00574%45单项月均6890m2排屋类佳邸别墅2004.12.7389%1276顺驰蓝湾2004.6.190.4267%528都汇华庭2004.7.150.81490%554合计-----3.96486%22单项月均1801m2总计-----44.584----81.06单项月均5500m2总项月均60500m2商品房市场吸吸纳多层和高层去化快且相当，是本案发展的主要方向；产品合适的性价比是项目运作成功的关键；市场供需结构失衡，应快速开发，占领市场；排屋单价及总价均高，受青浦人口基数限制，去化慢，且周边乡镇竞争大，不宜为本案主打方向；观点分析篇/房地产总体供供需分析/二二级市场分析析2Part各类物业价格格变化情况多层类项目名称2002年价格2003年价格2004年价格涨幅03年04年锦泽苑3300360044009.09%22.22%亲水半岛3200350045009.36%28.57%西部花园26003500390034.62%11.43%晨兴公寓28003300410017.86%24.24%华骥越秀25002800400012%42.86%新锦港26003500440034.62%25.71%新青浦花园30004000440033.33%10%城中城29003700420027.57%13.51%平均2862.53487.54237.521.83%21.51%前期价格涨幅快，高品质支撑价格持续走高，但预估未来涨幅将回落；随复地、仁恒以及世纪苑等东西两块区域的推出，各案售价差异还将继续增大；8000元/平米左右的排屋价格仍具有市场承受力，参考顺驰的销售情况，对于本案排屋类产品的档次应控制于这个价格范围内；4500元/平米左右的多层和4800元/平米左右的高层市场最畅销。观点高层类项目名称2003年价格2004年底价格涨幅运杰·城市花园3750550047％夏阳湖国际花园3600520044％公园大观――5400――分析篇/房地产总体供供需分析/二二级市场分析析2Part户型及总价分分析区域楼盘名称销售率主力户型主力面积总价（万元）多层类荷韵雅舍0三房140-14381-83顺驰蓝湾69%三房、四房130-15067-78新城逸境园89%二房、三房90-12544-62清水湾公寓94%二房、三房98-13545-62新青浦世纪苑93%三房120-13054-58.5高层类金域水岸苑50%三房136-14462-68夏阳湖国际花园76%三房130-15067-78运杰城市花园92%三房135-14074-78公园大观53%三房、四房150-16581-89排屋类佳邸别墅89%-----300330顺驰蓝湾67%-----190-237154-190都汇华庭90%------200-24080-96结合本案的产品方向,本案应塑造成为多层市场的表率；因此建议多层走高档路线，高层走经济紧凑路线，排屋走经济型路线

参考未来的价格预计和市场情况，60-70万的总价是本案多层和高层介入最佳区域；排屋类产品应以户型面积在170-200平方米之间，总价在130-150万区间的经济型排屋为首选；二房产品的需求仍处于上升空间。从市场角度出发，建议本案选择不超过30％的比例配置二房产品，降低总价以满足不同市场需求。观点地段仍然是决定价格的主要因素新城东片成为青浦镇高档住宅区域5000元/平方米左右的价格是一个空白地带。目前本案地段位置相对最差，提高档次可拉升售价，同时提升楼盘形象观点分析篇/类比竞争物物业调研分析析/楼盘价格格与品质矩阵阵分析2Part吉富绅·公园大观新城·逸境园荷韵雅舍夏阳湖国际花园金域·水岸苑新青浦世纪苑运杰城市花园40004200440046004800500052005400560058006000价格

综合品质低品质高价格高品质高价格高品质低价格低品质低价格低顺驰·蓝湾中高空白区分析篇/类比竞争物物业调研分析析/楼盘差异异化分析2Part序号名称共性分析个性分析1物业类型①以多种物业形式存在，主要是以小高层住宅为主，多层住宅为辅，兼以别墅或排屋等②每个楼盘商业部分主要用于完善楼盘生活配套①部分楼盘根据地段优势，通过优化物业类型配置，提升楼盘附加值，如吉富绅花园的办公用房、新青浦世纪苑的别墅、顺驰·蓝湾的排屋、夏阳湖国际花园的商业用房2物业特征①因江南水系发达，各个楼盘旁都依河道或湖泊而建，总体规划中都强调了亲水特性和观景特点②在智能化设施配套上都强调了科技、智能要素③各楼盘基本上都围绕某种建筑风格进行楼盘外立面、整体布局等要素的确定，建筑风格多样化①部分楼盘基于提高楼盘品质而独特设计，如老城区中荷韵雅舍的带电梯的多层住宅；顺驰·蓝湾自然景观和意式建筑的经典结合②部分楼盘结合位置优势进行独特安排，如金域水岸苑的亲水别墅3户型配比①各楼盘都兼顾有不同面积的户型，并且主力户型基本上都定位在三房两室两厅，其面积范围在120—140㎡之间，比例占60％左右，而二房的面积基本上控制在100㎡左右，比例占30％。①部分楼盘将小高层住宅的顶层设计为跃层，并强调为特定群体打造的空中别墅，但忽视了客群的实际需求4物业管理①各楼盘都注重社区的物业管理，并且在楼盘的开发前期就开始介入②在物业管理方面都强调了智能化管理，如远红外线报警系统、电子巡更系统等③各楼盘都由物业管理公司进行管理或者聘请著名物业公司的顾问①部分楼盘委托知名的物业管理公司进行管理，而部分楼盘则自己组建物业管理公司进行物业管理。如新城·逸境园②不同的楼盘和不同的物业形式，其收取的物业管理费互不一致，如多层（或高层）在0.8—1.5元/㎡，别墅在2.5元/M²左右5销售价格①各楼盘的销售价格都与楼盘所处地段、楼盘品质、开发商品牌度等成正比关系①楼盘价格的各决定因素高低互不一致，但是在综合因素的作用下，楼盘的总体价值还是可以趋于平衡，比如在城区繁华地段的荷韵雅舍因规模小、而品质属中端水平，故其价格与品牌开发商筑就的顺驰·蓝湾相差不大6楼盘配套①在配套设施上会所设置较少，但康健设施的配置都比较齐全，泛会所的概念没有被使用②车位配置大都在50％左右。③各楼盘的配套主要基于完善城市配套的不足①因每个楼盘所处的地段不一样，对配套的要求也互不相同，如闹市区块的荷韵雅舍突出强调了项目健康运动配套设施和安全防盗配套设施，顺驰·蓝湾有一个1700平米的会所，且强调了购物、娱乐等生活便利设施的配套分析篇/类比竞争物物业调研分析析/区域客群群构成分析2Part客源区域分析析在预期购买多多层及高层公公寓的客户中中，青浦楼市市呈现严重的的本地化置业业现象，当地地客群比例高高达72％港澳台及外籍籍客户主要是是在青浦工业业园工作备注：区域客客群构成分析析数据，来源源于本司在青青浦的3000多个有效效客户样本。。分析篇/类比竞争物物业调研分析析/区域客群群构成分析2Part客源年龄分析析客源年龄集中中于26―45岁之间，，事业有成，，家庭收入稳稳定并迈入小小康水平该类客群具有有较高的文化化水平和修养养，有一定的的工作、生活活经验虚荣心心较强强，注注重项项目的的品牌牌效应应，购购房者者往往往成为为口碑碑宣传传的主主力人人群行业统计人数比例服务业1344%制造业1415%金融保险36312%高新技术企业2468%商业贸易45215%政府机关34511%医生律师2839%文教事业31610%自由业36112%海外关系1465%退休1906%其他351%合计3014100%分析篇篇/类比比竞争争物业业调研研分析析/区区域客客群构构成分分析2Part客源行行业分分析商业贸贸易类类、金金融保保险类类、政政府机机关部部门的的职员员购房房比例例较高高文教产产业及及医生生律师师行业业在市市场经经济体体制下下，成成为新新一轮轮的高高收入入置业业者分析篇篇/类比比竞争争物业业调研研分析析/区区域客客群构构成分分析2Part客户价价格承承受分分析客户置置业心心理价价位不不断上上扬能承受受4000－5000元元/平平方米米的客客户占占60％5500元元/平平方米米的单单价成成为公公寓类类价格格的市市场瓶瓶颈分析篇篇/类比比竞争争物业业调研研分析析/区区域客客群构构成分分析2Part客户面面积、、户型型需求求分析析对121-140平平米米和和141-160平平米米面面积积需需求求占占了了总总体体需需求求的的62％％，，对对90平平米米以以下下和和200平平米米以以上上大大房房的的需需求求量量小小；；市市场场需需求求较较理理性性。。三房房需需求求为为绝绝对对主主力力，，对对二二房房、、一一房房的的需需求求小小。。对总总房房价价的的需需求求在在40－－60万万的的接接受受度度最最高高公寓类类物业业中，，镇和和周边边乡镇镇的客客源占占了青青浦楼楼市的的八成成，外外省来来青浦浦购房房的比比例也也逐渐渐增高高商业贸贸易类类、金金融保保险类类、政政府机机关部部门等等高收收入群群体现现为客客群主主力单价4000-5000元/平米米是主主要承承受范范围，，5500元/平米米以上上仅占占10％面积需需求集集中在在100-160平平方米米三房仍仍是需需求绝绝对主主力，，二房房需求求15％分析篇篇/类比比竞争争物业业调研研分析析/区区域客客群构构成分分析2Part总结3Part定位篇篇项目SWOT项目定位定位篇篇/项目目SWOT分析析3PartS1：：本项项目地地块规规模较较大、、平整整方正正、易易于规规划S2：：地块块周边边以农农田为为主，，视野野开阔阔、空空气质质量较较好S3：：地块块内拥拥有天天然水水系资资源，，有利利于景景观塑塑造S4：：发展展商的的品牌牌号召召力W1：：距离离城区区有一一定距距离（（进入入城区区步行行10分钟钟），，周边边生活活配套套设施施缺乏乏W2：：318国国道车车流密密集，，噪音音影响响W3：：地地块内内有高高压电电线穿穿过W4：：地块块南面面杂乱乱的农农居点点和东东侧的的工厂厂影响响区域域的整整体景景观效效果W5：：本本项目目为区区域内内目前前唯一一的住住宅项项目，，短期期内无无法形形成良良好的的居住住氛围围，居居民接接受度度差O1：：青青浦浦新新城城西西片片区区的的规规划划，，城城市市化化进进程程加加速速O2：：318国国道道改改线线南南移移O3：：淀淀浦浦河河两两岸岸的的景景观观规规划划、、新新318国国道道和和沪沪青青平平高高速速两两侧侧的的生生态态林林规规划划O4：：青青浦浦房房地地产产市市场场目目前前存存在在结结构构性性供供需需失失衡衡T1：：政政策策调调控控和和金金融融调调息息对对项项目目影影响响T2：：与与复复地地和和仁仁杰杰的的项项目目产产生生竞竞争争将将无无法法避避免免T3：：03、、04年年价价格格快快速速上上扬扬，，透透支支了了未未来来的的价价格格空空间间T4：青青浦新城城规划内内容的不不确定性性及实施施后置性性StrengthWeaknessOpportunityThreat定位篇/项目SWOT分析/应对策策略Part3W1：距距离城区区有一定定距离（（步行10分钟钟），周周边生活活配套设设施缺乏乏应对策略略：强调本案案的大盘盘开发，，在项目目整体规规划中充充分考虑虑项目自自身配套套的需要要，量身身打造社社区配套套商业，，并纳入入项目的的首期建建设，树树立客户户信心，，在一定定程度上上忽略对对城区生生活配套套设施的的依赖W2：318国国道车流流密集，，噪音影影响应对策略略：强化提升升本案地地块与现现318国道之之间的绿绿化隔离离带的作作用，适适当增加加高大常常绿乔木木的种植植，在建建筑规划划设计上上重点考考虑这一一因素，，如在北北侧尽可可能规划划公共设设施，新新型隔音音材料的的运用等等。定位篇/项目SWOT分析/应对策策略Part3W3：地地块内内有高压压电线穿穿过应对策略略：如无法移移除，可可考虑通通过规划划设计在在沿高压压线范围围设置景景观带及及交通。。W4：地地块南面面杂乱的的农居点点和东侧侧的工厂厂影响区区域的整整体景观观效果应对对策策略略：：努力力提提升升项项目目的的内内部部环环境境品品质质，，以以弥弥补补外外部部环环境境短短期期内内的的不不足足，，同同时时考考虑虑在在项项目目的的外外围围设设置置区区间间道道路路，，道道路路两两侧侧种种植植高高大大行行道道树树，，形形成成一一个个隔隔离离屏屏障障。。定位位篇篇/项项目目SWOT分分析析/应应对对策策略略Part3W5：：本本项项目目为为区区域域内内目目前前唯唯一一的的住住宅宅项项目目，，短短期期内内无无法法形形成成良良好好的的居居住住氛氛围围，，居居民民接接受受度度差差应对策略略：结合区域域的整体体规划特特点（生生态的、、环保的的），强强调生态态、健康康的居住住理念，，并在项项目的规规划设计计中给予予充分体体现，弱弱化本案案区域人人气不足足的劣势势；建设设样板区区和样板板房，提提升目标标客群对对项目的的认知度度。定位篇/项目SWOT分析/应对策策略Part3T2：与与复地和和仁恒的的项目产产生竞争争将无法法避免应对策略略：在充分细细分需求求市场的的客群特特征的前前提下，，寻求产产品的差差异化，，形成客客群和产产品定位位的双重重差异，，避免形形成直接接的正面面竞争。。T1：政政策调控控和金融融调息对对项目影影响应对策略略：找准市场场需求的的刚性需需求（自自住需求求），提提高产品品的性价价比，以以品质取取胜。定位篇/项目SWOT分析/应对策策略Part3T4：青青浦新新城规划划内容的的不确定定性及实实施的后后置性应对策略略：宣传上强强调这些些规划内内容，产产品规划划设计上上重视自自身的完完善性，，避免规规划不到到位，房房子空关关的情况况出现。。T3：03、04年价价格快速速上扬，，透支了了未来的的价格空空间应对策略略：理性判断断未来市市场价格格的走势势，产品品设计在在考虑满满足居住住需求、、提升居居住品质质的前提提下，努努力控制制总价，，提高性性价比，，增强产产品竞争争力。定位篇/项目定定位/功功能定位位3Part青浦当地地居民改改善居住住条件的的第一居居所多层情景景洋房：：舒适改改善型小高层公公寓：初初步改改善型叠加式排排屋：豪豪华改改善型定位篇/项目定定位/档档次定位位3Part根据市场场需求特特征和本本案地块块的基本本条件，，结合青青浦区宏宏观经济济年均10％的的增长率率预测，，建议三三类功能能物业的的档次作作如下定定位：多层情景景洋房（（舒适改善善型）：：60－70万小高层公公寓（初步改善善型）：：45－60万叠加式排排屋（豪豪华改善善型）：：120－140万万3Part城市市中中坚坚、、中中产产阶阶层层年收入在150000元以上的核心家庭；非体力劳动者，主要是大中企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业人员30-55岁追求居住环境、追求生活品位的城市精英阶层及高收入阶层收入、职业特征行为为、、心心理理特特征征企业业中中层层领领导导、、私私营营业业主主占占的的比比例例最最高高，，掌掌握握较较高高社社会会权权力力投资资意意识识强强，，凡凡事事有有主主见见，，个个性性开开朗朗乐乐观观收入入丰丰厚厚，，为为体体现现身身份份性性的的二二次次置置业业者者，，易易接接受受新新观观念念，，口口碑碑效效应应不不容容忽忽视视有品品牌牌意意识识，，注注重重高高品品质质生生活活，，讲讲究究生生活活的的环环境境，，讲讲究究社社区区的的品品质质喜爱爱面面积积宽宽敞敞的的多多层层公公寓寓和和小小高高层层，，对对排排屋屋、、别别墅墅接接受受度度也也很很高高，，但但不不太太接接受受高高层层产品品篇篇/项项目目定定位位/客客群群定定位位4Part产品品篇篇产品建筑风格定位分析产品规划方向分析经济指标定位分析部分公共配套建议景观设计建议产品品篇篇/经经济济指指标标定定位位分分析析4Part突破破

20%左右的低建筑密度，景观尽收眼底！TOWNHOUSE+情景洋房+小高层景观，打动消费者的最好武器40%以上的高绿化率，绿色一泻千里！产品品篇篇/产产品品建建筑筑风风格格定定位位分分析析4Part建筑筑风风格格：第三三种种生生活活文文化化起起源源的的纯纯现现代代主主义义风风格格第三三种种生生活活文文化化：崇崇尚尚道道德德消消费费、、平平等等类类聚聚的的生生活活原原则则，，崇崇尚尚现现代代时时尚尚的的生生活活品品质质，，务务实实简简约约建筑筑外外空空间间：将着着重重利利用用空空间间的的进进退退、、出出挑挑，，构构成成丰丰富富的的建建筑筑体体量量变变化化建筑外立面细细部：将以简洁利落落的直线条构构件，运用鲜鲜明的现代艺艺术构画建筑筑细节，整体体突出现代简简约灵动的建建筑风格建筑的色彩：以高级灰或者者褚红作为主主色调，局部部以中灰仿清清水砖或褚红红手工粗线条条构画，通过过层次和材质质的变化，充充分体现了楼楼体的挺拔与与质感产品篇/产品规划方方向分析4Part提倡邻里概念念，以两幢住住宅为一个邻邻里单位，通通过建筑的层层层退台，强强调室内外空空间的流通。。多层情景洋房房的主力总价价定位在65万左右，均均价预计在5000-5500元／／平方米，主主力户型约为为130平方方米。据市场供需分分析，建议该该类物业占总总配比的70%。情景组合1：退台式情景景洋房７—８米的的横厅户户有露台台首层有小院院，独立入入户；二层通过露露台入户；；三楼的面积积适中；跃层全错层层设计，有有共享空间间产品篇/产品规划划方向分析析4Part情景组合2：西班牙式情情景洋房建筑立面淡淡泊，白墙墙、淡棕色色的瓦片，，讲究一种种天际线的的变化，大大形态的变变化，有一一种音律感感，体现力力很强，与与自然的融融合紧密；；产品篇/产品规划划方向分析析4Part情景组合2：西班牙式情情景洋房体现的是西西班牙设计计风格，采采用涂料料的工艺，，有4户和和6户的叠叠拼以及多多层；容积率相对对较高，却却具备高尚尚别墅社区区的效果；；各类不同的的窗与各类类不同的洞洞，各种洞洞的挖法，，包括屋顶顶烟囱上的的小洞的样样子，与中中国传统建建筑的窗格格、窗花的的意思，是是异曲同工工的，它的的凸窗是其其建筑的精精神所在；；内部户型空空间非常有有特色，在在别墅的外外型之下，，隐藏的是是大面积平平层公寓的的户型，但但又具备别别墅应有的的庭院、露露台、挑窗窗等元素，，而避免了了别墅里可可能出现的的比较狭小小而局促的的空间，能能充分满足足中产阶层层中高端群群体的需求求。产品篇/产品规划划方向分析析4Part采用组团围围合方式，，每组团都都有公共空空间与河岸岸相连，组组团内配置置自己的花花园和儿童童活动场地地，有临水水的界面，，组团空间间采取不同同联排单体体的组合。。叠加式排屋屋的总价档档次定位在在120～～140万万之间，主主力户型170-200平方方米左右。。根据市场供供需分析，，建议该类类物业占总总配比的10%。Townhouse组合：多庭院式叠叠加TOWNHOUSE下户：最大面宽达达8米，全全敞开设计计居家独享3.45米米超高的起起居空间；；南北私家庭庭院，形成成空间层次次的过渡上户：入口独有阳阳光双层挑挑空玄关；；私家室外楼楼梯直接入入户；约60平米米顶层露台台；户型面积、、总价与下下户相近。。产品篇/产品规划划方向分析析4Part建筑采用半半围合布置置，强调了了从小区的的公共空间间、组团的的半公共围围合空间到到各户的私私有空间，，完整的空空间序列的的过渡，使使组团空间间具有明显显的领域感感和归宿感感。小高层公寓寓主力总价价为60万万之内，均均价预计在在5000元／平方方米左右，，主力户型型约为120平方米米。根据市场供供需分析，，建议该类类物业占总总配比的20%。小高层组合合：内庭式＂空空中花园＂＂5-6米高高差（见图图）客厅，次卧卧与阳台连连通的居室室二层阳台挑挑空设计在跃层引入入空中天井井格局，增增加采光面面产品品篇篇/部部分分公公共共配配套套建建议议Part4泛会会所所配配套套：：设置置考考虑虑配配合合本本案案运运动动无无所所不不在在的的理理念念，，其其应应该该是是较较小小型型，，低低成成本本简简单单化化的的体体育育锻锻炼炼设设施施商业业配配套套：：在本本案案西西南南角角设设置置类类会会所所型型的的业业态态配配套套，，初初步步可可以以为为休休闲闲娱娱乐乐，，餐餐饮饮，，生生活活便便利利型型商商业业为为主主产品品篇篇/景景观观设设计计建建议议Part4园林林生生态态功功能能：：满足足人人们们对对绿绿色色环环境境的的要要求求；；满满足足小小区区布布局局各各层层次次对对绿绿化化的的要要求求；；保保证证长长年年见见绿绿，，力力求求四四季季有有花花。。休闲闲活活动动功功能能：：注重重园园林林景景观观的的可可参参与与性性，，在在小小区区内内设设置置一一定定的的硬硬质质景景观观、、共共享享空空间间；；注注意意满满足足无无障障碍碍要要求求。。景观观文文化化功功能能：通过过雕雕塑塑、、小小品品、、浮浮雕雕景景墙墙、、碑碑刻刻等等形形式式，，提提升升园园林林景景观观的的文文化化品品位位和和内内涵涵。。5Part分期开发策略推广主题定位营销销篇篇营销篇/分期开开发策略略Part5一期开发发建议：：情景洋房房+内内庭式类类集合住住宅（多多层+小小高层））+中中心会所所（展示示中心））+配配套商业业多层是目目前青浦浦房地产产市场最最广泛接接受的物物业类型型，小高高层也有有较高的的市场认认可度，，市场阻阻力相对对较小，，以两种种主力物物业形态态同时入入市，一一方面可可以在市市场竞争争中给予予目标客客户更多多的选择择，另一一方面，，也是对对本案产产品定位位的一个个验证，，不够精精确之处处在二期期和三期期中及时时调整。。中心会会所和配配套商业业的先期期建设，，一来中中心会所所可作为为展示中中心，达达到资源源利用的的最大化化，二来来针对本本案配设设施缺乏乏的现状状，可增增强客户户信心。。自西向东东因为东东面相对对西面距距离城区区更进，，人气要要旺一些些，居住住环境却却不如西西面（东东面与农农居和工工厂相临临，西面面与天然然河道相相连），，使产品品品质本本身符合合低开高高走的价价格策略略。营销篇篇/分期期开发发策略略Part5二期在在一期期已形形成一一定现现实说说服力力的基基础上上完善善延伸伸，增增加小小区中中心景景观的的建设设可谓谓“锦锦上添添花””，而而景观观叠排排的开开发可可以使使本项项目的的形象象档次次提升升一个个台阶阶，以以相对对高档档的景景观叠叠排来来奠定定本案案高品品质精精品住住宅的的地位位，提提升项项目的的市场场价值值，为为二期期价格格上浮浮奠定定一定定的基基础。。一期期建设设的相相关配配套及及会所所可在在此期期间进进行招招商活活动，，增强强项目目的影影响力力和说说服力力。二期开开发建建议：情景洋洋房+内内庭式式类集集合住住宅（（多层层+小小高层层）＋＋小区区中心心景观观＋景景观叠叠排营销销篇篇/分分期期开开发发策策略略Part5三期期开开发发建建议议：：情景景洋洋房房+内内庭庭式式多多层层+景景观观叠叠排排当一一、、二二期期开开发发完完毕毕后后，，本本案案的的建建筑筑产产品品、、配配套套、、景景观观均均已已具具备备相相当当的的说说服服力力，，至至此此，，本本项项目目的的价价格格提提升升至至最最高高点点，，与与之之相相对对应应的的产产品品档档次次也也相相应应提提升升，，三三期期组组团团的的区区位位建建议议设设置置在在项项目目地地块块的的西西南南角角（（这这一一区区域域为为本本项项目目地地块块景景观观环环境境最最好好的的区区块块，，西西南南两两侧侧与与水水系系相相临临，，东东北北角角与与小小区区中中心心景景观观相相连连））。。案名建议议营销篇/推广主主题定位位Part5案名建议议思路一：：“格林””品牌系系列延续续的命名名方式思路一：：“格林””品牌系系列延续续的命名名方式本项目与与“格林林”系列列中的大大多数产产品都属属市郊开开发的项项目，都都具有相相当大的的开发规规模，都都是低密密度低容容积率产产品，具具备与““格林””系列同同类的基基本条件件。如果果采用““格林””的品牌牌来命名名，可以以较快速速地形成成项目的的竞争优优势。“景度””为“风风景”与与“尺度度”的合合成，风风景如画画、低密密度的生生活空间间是项目目的重要要质素，，配合““格林””童话般般的意境境，体现现项目开开发的理理念。格林景度度格林映画画“格林””童话是是孩提时时的梦幻幻，每个个曾经阅阅读过的的人心中中都有留留下了无无数美丽丽梦境的的幻想，，“映画画”就是是要把童童话中的的虚幻在在现实生生活中得得以实现现。格林园塑塑此命名同同上，也也是要将将人心中中的构想想在现实实中还原原与塑造造。营销篇/推广主题定定位Part5案名建议思路二：从产品特征来来进行项目命命名本项目从经济济指标上决定定项目是一个个低密度低容容积率，从我我司建议的““情景洋房+多层+小高高层”开发组组成来看，项项目产品在市市场上对比竞竞争产品具有有很强的差异异性，如果从从此角度确定定项目名称，，能够更好体体现项目独特特竞争优势，，树立项目品品牌差异性，，保证项目在在激烈的市场场竞争中更好好的脱颖而出出。伴水而居是人人类居住的永永恒梦想；陶陶渊明的一首首“停云”诗诗道尽了人生生的悠闲舒适适。环水的自自然环境，低低密度的生活活品质，满足足了人居住的的梦想追求。。流水停云康庭绿洲低密度与创新新的住宅设计计，保证了居居住生活的高高品质，这是是健康的居住住；优越的周周边自然环境境，犹如未来来城市钢筋混混凝土丛林中中的一片绿洲洲。营销篇/推广