房地产企业成本均衡管理与涉税风险讲义

房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款——出让金与转让款的合规票据——土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。——土地出让金缴纳主体——特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？——土地出让金返是否缴税？房地产企业成本核算基本规则与技巧辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》大地税函2008188号（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。房地产企业成本核算基本规则与技巧青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知财税（2008）129号一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（2））契税税——减减免出出让金金的契契税如如何缴缴纳？？国家税税务总总局关关于免免征土土地出出让金金出让让国有有土地地使用用权征征收契契税的的批复复国国税税函（（2005）436号北京市市地方方税务务局：：你局《《关于于对政政府以以零地地价方方式出出让国国有土土地使使用权权征收收契税税问题题的请请示》》（京京地税税地〔〔2005〕166号））收悉悉，批批复如如下：：根据《《中华华人民民共和和国契契税暂暂行条条例》》及其其细则则的有有关规规定，，对承承受国国有土土地使使用权权所应应支付付的土土地出出让金金，要要计征征契税税。不不得因因减免免土地地出让让金，，而减减免契契税。。房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（2））契税税——土土地变变更用用途补补交出出让金金的契契税如如何缴缴纳？？《国家家税务务总局局关于于改变变国有有土地地使用用权出出让方方式征征收契契税的的批复复》（（国税税函（（2008）662号））进行行了明明确：：“根根据现现行契契税政政策规规定，，对纳纳税人人因改改变土土地用用途而而签订订土地地使用用权出出让合合同变变更协协议或或者重重新签签订土土地使使用权权出让让合同同的，，应征征收契契税。。计税税依据据为因因改变变土地地用途途应补补缴的的土地地收益益金及及应补补缴政政府的的其他他费用用。””房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（2））契税税——房房地产产公司司契税税有无无优惠惠政策策？财政部部国家家税务务总局局关于于企业业事业业单位位改制制重组组契税税政策策的通通知财税【【2012】4号房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（3））耕地地占用用税《中华华人民民共和和国耕耕地点点用税税暂行行条例例》第第四条条耕耕地占占用税税以纳纳税人人实际际占用用的耕耕地面面积为为计税税依据据，按按照规规定的的适用用税额额一次次性征征收。。《中华华人民民共和和国耕耕地点点用税税暂行行条例例实施施细则则》第第四条条经经申申请批批准占占用耕耕地的的，纳纳税人人为农农用地地转用用审批批文件件中标标明的的建设设用地地人；；农用用地转转用审审批文文件中中未标标明建建设用用地人人的，，纳税税人为为用地地申请请人。。未经批批准占占用耕耕地的的，纳纳税人人为实实际用用地人人。《国家家税务务总局局关于于耕地地占用用税征征收管管理有有关问问题的的通知知》国税发发[2007]129号号一、关关于纳纳税人人的认认定。。耕地地占用用税纳纳税人人应主主要依依据农农用地地转用用审批批文件件认定定。农农用地地转用用审批批文件件中标标明用用地人人的，，用地地人为为纳税税人；；审批批文件件中未未标明明用地地人的的，应应要求求申请请用地地人举举证实实际用用地人人，实实际用用地人人为纳纳税人人；实实际用用地人人尚未未确定定的，，申请请用地地人为为纳税税人。。占用用耕地地尚未未经批批准的的，实实际用用地人人为纳纳税人人。房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（4））市政政配套套费（5））土地地闲置置费（6））土地地变更更用途途和超超面积积补交交的地价及及相关关税费费（7））拆迁迁补偿偿与安安置费费房地产产企业业成本本核算算基本本规则则与技技巧（一））、土土地成成本1、土土地成成本应应该核核算哪哪些内内容？？（7））拆迁迁补偿偿类费费用拆迁补补偿支支出、、安置置及动动迁支支出、、回迁迁房建建造支支出、、农作作物补补偿费费、危危房补补偿费费等。。房屋屋拆拆迁迁补补偿偿范范本本房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7））拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———什什么么样样的的补补偿偿才才能能算算作作补补偿偿？？甲公公司司将将工工业业用用地地转转让让给给乙乙公公司司，，约约定定土土地地3000万万，，地地面面建建筑筑物物补补偿偿1500万万，，请请问问甲甲方方如如何何缴缴税税？？乙乙方方如如何何入入账账？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7））拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———补补偿偿还还是是损损失失？？甲公公司司将将厂厂房房和和办办公公楼楼整整体体转转让让给给乙乙房房地地产产公公司司，，6000万万元元，，其其中中土土地地4000万万元元，，地地面面建建筑筑物物2000万万元元，，乙乙方方取取得得不不动动产产后后将将地地面面建建筑筑物物拆拆除除，，将将工工业业用用地地变变更更用用途途补补交交了了出出让让金金5000万万元元。。请请问问该该土土地地成成本本应应该该是是多多少少？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7））拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———补补偿偿入入账账要要不不要要提提供供营营业业税税发发票票？？《国国家家税税务务总总局局关关于于土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者行行为为营营业业税税问问题题的的通通知知》》（（国国税税函函〔〔2008〕〕277号号））规规定定：：纳税税人人将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者时时，，只只要要出出具具县县级级（（含含））以以上上地地方方人人民民政政府府收收回回土土地地使使用用权权的的正正式式文文件件，，无无论论支支付付征征地地补补偿偿费费的的资资金金来来源源是是否否为为政政府府财财政政资资金金，，该该行行为为均均属属于于土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权归归还还给给土土地地所所有有者者的的行行为为，，按按照照《《国国家家税税务务总总局局关关于于印印发发〈〈营营业业税税税税目目注注释释（（试试行行稿稿））〉〉的的通通知知》》（（国国税税发发[1993]149号号））规规定定，，不不征征收收营营业业税税。。房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、、土土地地成成本本应应该该核核算算哪哪些些内内容容？？（7））拆拆迁迁补补偿偿与与安安置置费费———拆拆一一还还一一补补偿偿如如何何确确定定土土地地成成本本？？甲公公司司从从政政府府手手中中通通过过摘摘牌牌挂挂方方式式取取得得一一块块开开发发用用地地，，支支付付出出让让金金1亿亿元元，，同同时时承承诺诺向向原原土土地地使使用用人人某某国国有有企企业业补补偿偿5000平平方方商商铺铺。。请请问问土土地地成成本本如如何何核核算算？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧———拆拆一一还还一一补补偿偿如如何何确确定定土土地地成成本本？？甲公公司司从从政政府府手手中中通通过过摘摘牌牌挂挂方方式式取取得得一一块块开开发发用用地地，，支支付付出出让让金金1亿亿元元，，同同时时承承诺诺向向原原土土地地使使用用人人某某国国有有企企业业补补偿偿5000平平方方商商铺铺。。请请问问土土地地成成本本如如何何核核算算？？某房房地地产产企企业业对对土土地地上上的的原原住住户户王王某某进进行行拆拆一一还还一一补补偿偿，，王王某某原原住住房房面面积积120平平方方。。双双方方在在签签署署的的补补偿偿协协议议中中约约定定补补偿偿面面积积：：120平平方方内内不不收收钱钱；；120———140平方方按照每每平方4000元计算算收取价价款；140———160平方方按照6000元收取取；160平平方以上上按照每每平方8000元收取取。请问该企企业如何何进行财财税处理理？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一一还一涉涉税处理理问题视同销售售的营业业税问题题《国家税税务总局局关于个个人销售售拆迁补补偿住房房征收营营业税问问题的批批复》（（国税函函[2007]768号）文文件中作作了明确确规定：：房地产产开发公公司对被被拆迁户户实行房房屋产权权调换时时，其实实质是以以不动产产所有权权为表现现形式的的经济利利益的交交换。房房地产开开发公司司将所拥拥有的不不动产所所有权转转移给了了被拆迁迁户，并并获得了了相应的的经济利利益，根根据现行行营业税税有关规规定，应应按“销销售不动动产”税税目缴纳纳营业税税。营业税计计算基数数是市场场价格还还是成本本价格？《国家税税务总局局关于外外商投资资企业从从事城市市住宅小小区建设设征收营营业税问问题的批批复》（（国税函函发[1995]549号））文件规规定，以以房产补补偿给被被拆迁户户的，对对补偿面面积与拆拆迁面积积相等的的部分，，按同类类住宅房房屋的成本价核定计征征“销售售不动产产”的营营业税；；对补偿偿面积超超过拆迁迁面积的的部分，，按营业业税暂行行条例实实施细则则第十五五条规定定，核定定营业额额计征““销售不不动产””的营业业税。成本价如如何确认认？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一一还一涉涉税处理理问题视同销售售的土地地增值税税问题《国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业土地增增值税清清算管理理有关问问题的通通知》（（国税发发[2006]187号）文文件规定定：房地产开开发企业业将开发发产品用用于职工工福利、、奖励、、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、、抵偿债债务、换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产等，发发生所有有权转移移时应视视同销售售房地产产，其其收入按按下列方方法和顺顺序确认认：A、按本本企业在在同一地地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的平均价价格确定定；B、由主主管税务务机关参参照当地地当年、、同类房房地产的的市场价价格或评评估价值值确定。。土地增值值税清算算中的拆拆迁安置置成本如如何确认认？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一一还一涉涉税处理理问题视同销售售的土地地增值税税问题《国家税税务总局局关于土土地增值值税清算算有关问问题的通通知》（（国税函函[2010]220号）文文件，澄澄清了拆拆迁安置置成本确确认问题题。文件件中规定定了三种种情况：：一是房地地产企业业用建造造的本项项目房地地产安置置回迁户户的，安安置用房房视同销销售处理理，按《《国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业土地增增值税清清算管理理有关问问题的通通知》（（国税发发[2006]187号）第第三条第第（一））款规定定确认收收入，同同时将此此确认为为房地产产开发项项目的拆拆迁补偿偿费。房房地产开开发企业业支付给给回迁户户的补差差价款，，计入拆拆迁补偿偿费；回回迁户支支付给房房地产开开发企业业的补差差价款，，应抵减减本项目目拆迁补补偿费。。二是开发发企业采采取异地地安置，，异地安安置的房房屋属于于自行开开发建造造的，房房屋价值值按国税税发[2006]187号第第三条第第（一））款的规规定计算算，计入入本项目目的拆迁迁补偿费费；异地地安置的的房屋属属于购入入的，以以实际支支付的购购房支出出计入拆拆迁补偿偿费。三是货币币安置拆拆迁的，，房地产产开发企企业凭合合法有效效凭据计计入拆迁迁补偿费费。房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一一还一涉涉税处理理问题视同销售售的所得得税问题题《房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法》（国国税发〔〔2009〕31号））拆一还一一汇总：：营业税土地增值税所得税拆一还一涉税处理拆一还一面积内按照成本价计算缴纳营业税开发产品视同销售按市场价确认收入开发产品视同销售按市场价确认收入拆一还一面积外按照市场价计算缴纳营业税土地成本按照视同销售收入确认拆迁补偿与安置费土地成本按照视同销售收入确认拆迁补偿与安置费房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧——拆一一还一涉涉税处理理问题拆一还一一的补差差价问题题案例房地产企企业甲在在对20户原住住户进行行回迁安安置过程程中，按按照规定定应补偿偿每户90平米米房屋，，但实际际房屋设设计面积积为98平方米米，因此此，每户户住户按按照市场场价格以以每平方方8000元缴缴纳了补补差价款款，请问问这部分分款项是是否要确确认收入入缴纳各各项税收收？案例房地产企企业乙在在回迁安安置中，，由于房房屋位置置、楼层层、朝向向、装修修、结构构的不同同涉及到到同10户回迁迁户的互互补差价价，其中中3户，，房地产产企业乙乙需要补补给其差差价款共共计56万，另另外7户户需要向向乙企业业缴纳差差价款42万。。请问房房地产企企业乙如如何就差差价款收收支进行行税务处处理？房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（一）、、土地成成本2、特殊殊类型的的土地成成本核算算问题投资中的的土地成成本核算算单纯投资资；取得得固定收收益的投投资以房换地地中的土土地成本本核算项目公司司收购中中的土地地成本核核算买卖楼花花中的土土地成本本核算土地置换换中的土土地成本本核算房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（二）、、前期工工程费前期发生生的水文文地质勘勘察、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、场场地通平平等前期期费用。。1、项目目整体报报批报建建费：项目报建建时按规规定向政政府有关关部门缴缴纳的报报批费：：人防工工程建设设费、规规划管理理费、新新材料基基金、拆拆迁管理理费、招招投标管管理费等等。取得什么么合规票票据？教教育配套套费？2、规划划设计费费：项目立项项后的总总体规划划设计、、单体设设计费、、管线设设计费、、改造设设计费、、可行性性研究费费，制图图、晒图图费，规规划设计计方案评评审费。。境外设计计费问题题房地产企企业成本本核算基基本规则则与技巧巧（二）、、前期工工程费3、勘察察、测绘绘水文、地地质、文文物和地地基勘察察费；沉沉降观测测费，日日照测试试费，拔拔地定桩桩验线费费、复线线费、定定线费、、放线费费、建筑筑面积丈丈量费等等。何种发票？4、七通一平平费用水、污水、、雨水、燃气气、电力、道道路、电话接接通等的设计计、建造和装装饰的费用和和工地平整发发生的费用。。何种票据？5、临时设施施费工地甲方临时时办公室，临临时场地占用用费，临时借借用空地租赁赁费，以及沿沿红线周围设设置的临时围围墙、围栏等等设施的设计计、建造、装装饰费用。何种票据？6、预算编审审费支付给中介机机构的项目编编制或者预算算审查等发生生的费用。何种票据？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（三）、建筑筑安装工程费费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（三）、建筑筑安装工程费费1、建安工程程费核算中的的会计确认标标准2、建安工程程费三级核算算科目如何设设置？3、建安工程程费核算的证证据链条风险险证据链条应包包含哪些核心心因素？4、建安工程程费的比较风风险税务机关如何何比较？5、奖励费、、违约金能否否计入成本？？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（四）、基础础设施建造费费归集基础设施建设设费是指开发发过程中所发发生的各项基基础设施支出出，主要包括括开发项目内内道路、供水水、供电、供供气、排污、、排洪、通讯讯、照明等社社区管网工程程费和环境卫卫生、园林绿绿化等园林环环境工程费。。一般熟地的的做到七通一一平，均是指指土地同城市市管网的对接接，项目内部部的对接需要要企业自行建建设，这就构构成了基础设设施建设费的的主要部分。。1、社区管网网工程费八项内容；相相关票据2、园林绿化化环境工程费费相关票据房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（五）、公共共配套设施费费公共配套设施施费专指开发发项目内发生生的、独立的的、非营利性性的，且产权权属于全体业业主的，或无无偿赠与地方方政府、政府府公用事业单单位的公共配配套设施支出出。在房地产开发发项目中，常常见的公共配配套设施通常常包括居委会会和派出所用用房、会所、、停车场（库库）、物业管管理场所、变变电站、热力力站、水厂、、文体场馆、、学校、幼儿儿园、托儿所所、医院、邮邮电通讯、锅锅炉房、水塔塔、公厕、自自行车棚等公公共设施。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（五）、公共共配套设施费费五类配套设施施核算——盈利性配配套设施——非盈利型型配套设施——与国家有有关单位合资资建设的配套套设施案例某房地产企业业在其所开发发的住宅小区区中配套建设设邮电所一个个，建设费用用共200万万元，建成后后以100万万元有偿移交交给邮政部门门。如何进行行财税处理？？会计核算？所所得税？营业业税？土地增增值税？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（六）、开发发间接费开发间接费企企业为直接组组织和管理开开发项目所发发生的，且不不能将其归属属于特定成本本对象的成本本费用性支出出。在核算中中，开发间接接费主要包括括管理人员工工资、职工福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、、水电费、劳劳动保护费、、工程管理费费、周转房摊摊销以及项目目营销设施建建造费等。1、项目部直直接费用2、营销设施施建造费问题题项目范围内临临时设施型和和会所型、项项目范围外单单独建设型和和租赁型四类类3、其他开发发间接费房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧（六）、开发发间接费4、资本化化的利息（1）、利利息税前扣扣除合规票票据问题（2）、利利息税前扣扣除标准问问题案例甲企业从乙乙企业（非非关联方））拆解资金金2000万元，约约定借款期期限为2月月—7月半半年，利率率为年息20%，年年终汇算清清缴时，如如果乙企业业已向甲企企业提供了了20%利利率的发票票，甲企业业该部分利利息支出能能否税前扣扣除？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧《国家税务务总局关于于企业所得得税若干问问题的公告告》（国家税务务总局公告告2011年第34号）非金融企业业向非金融融企业借款款的利息支支出，不超超过按照金金融企业同同期同类贷贷款利率计计算的数额额的部分，，准予税前前扣除。鉴鉴于目前我我国对金融融企业利率率要求的具具体情况，，企业在按按照合同要要求首次支支付利息并并进行税前前扣除时，，应提供““金融企业业的同期同同类贷款利利率情况说说明”，以以证明其利利息支出的的合理性。。“金融企业业的同期同同类贷款利利率情况说说明”中，，应包括在在签订该借借款合同当当时，本省省任何一家家金融企业业提供同期期同类贷款款利率情况况。该金融融企业应为为经政府有有关部门批批准成立的的可以从事事贷款业务务的企业，，包括银行行、财务公公司、信托托公司等金金融机构。。“同期同同类贷款利利率”是指指在贷款期期限、贷款款金额、贷贷款担保以以及企业信信誉等条件件基本相同同下，金融融企业提供供贷款的利利率。既可可以是金融融企业公布布的同期同同类平均利利率，也可可以是金融融企业对某某些企业提提供的实际际贷款利率率。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧4、资本化化的利息（4）、向向关联方支支付利息税税前扣除问问题《财政部国国家税务总总局关于企企业关联方方利息支出出税前扣除除标准有关关税收政策策问题的通通知》（财财税（2008）121号））规定：企业实际支支付给关联联方的利息息支出，其其接受关联联方债权性性投资与其其权益性投投资比例为为：金融融企业5：：1；其他他企业2：：1。同时时必须按照照税法及其其实施条例例的有关规规定提供相相关资料，，并证明相相关交易活活动符合独独立交易原原则；或者者该企业的的实际税负负不高于境境内关联方方的，此时时其实际支支付给境内内关联方的的利息支出出，方可在在税前扣除除。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（5）、集集团转贷的的利息扣除除问题案例甲房地产企企业同丙企企业同隶属属于某企业业集团。2011年年通过企业业丙转贷5000万万元，银行行同丙企业业约定贷款款利率8%，丙企业业同甲企业业约定利率率为9%。。请问：甲甲企业支付付给丙企业业的利息费费用能否在在所得税前前扣除？所所得税前扣扣除需要提提供何种合合法凭证？？《财政部国国家税务总总局关于非非金融机构构统借统还还业务征收收营业税问问题的通知知》（财税税字[2000]7号）《国家税务务总局关于于印发《房房地产开发发经营业务务企业所得得税处理办办法》的通通知》（国国税发〔2009〕〕31号））房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（6）、资资本利息的的扣除问题题《关于企业业投资者投投资未到位位而发生的的利息支出出企业所得得税前扣除除问题的批批复》（（国税函[2009]312号）明确规定关关于企业由由于投资者者投资未到到位而发生生的利息支支出扣除问问题，根据据《企业所所得税法实实施条例》》第二十七七条规定，，凡企业投投资者在规规定期限内内未缴足其其应缴资本本额的，该该企业对外外借款所发发生的利息息，相当于于投资者实实缴资本额额与在规定定期限内应应缴资本额额的差额应应计付的利利息，其不不属于企业业合理的支支出，应由由企业投资资者负担，，不得在计计算企业应应纳税所得得额时扣除除。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（7）、银银行罚息、、滞纳金和和超过贷款款期限的利利息扣除问问题案例某房地产企企业从银行行取得的1亿元贷款款于2011年3月月份到期，，但因资金金困难，一一直到2011年6月才陆续续归还。银银行根据借借款协议计计算收取了了企业150万元滞滞纳金。请请问房地产产企业能否否税前扣除除？2011年年3月———6月超过过贷款期限限的利息为为200万万元，请问问能否税前前扣除？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（8）、借借款是否可可以无利息息《中华人民民共和国税税收征收管管理法》第第三十六条条规定，企企业或者外外国企业在在中国境内内设立的从从事生产、、经营的机机构、场所所与其关联联企业之间间的业务往往来，应当当按照独立立企业之间间的业务往往来收取或或者支付价价款、费用用；不按照照独立企业业之间的业业务往来收收取或者支支付价款、、费用，而而减少其应应纳税的收收入或者所所得额的，，税务机关关有权进行行合理调整整。《中华人民民共和国税税收征收管管理法实施施细则》第第五十四条条也规定，，纳税人与与其关联企企业之间融融通资金所所支付或者者收取的利利息超过或或者低于没没有关联关关系的企业业之间所能能同意的数数额，或者者利率超过过或者低于于同类业务务的正常利利率，税务务机关可以以调整其应应纳税额。。《国家税务务总局关于于印发《特特别纳税调调整实施办办法（试行行）》的通通知》（国国税发[2009]2号）房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧（9）、利利息与顾问问费用的转转化风险案例某房地产企企业从银行行取得1亿亿元借款，，约定利息息为8%，，但银行提提出签协议议时要将8%利息拆拆分为两部部分，7%作为正常常利息在借借款协议中中体现，1%作为财财务顾问费费用另行签签署协议。。请问企业业存在什么么涉税风险险？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（10））、、房房地地产产企企业业利利息息资资本本化化问问题题———利利息息资资本本化化的的起起止止时时间间与与中中断断项目目中中断断问问题题———房房地地产产企企业业利利息息资资本本化化的的涉涉税税风风险险案例例某房房地地产产企企业业为为增增加加当当年年度度所所得得税税税税前前扣扣除除，，将将用用于于项项目目开开发发的的借借款款利利息息直直接接计计入入当当期期财财务务费费用用，，并并在在当当年年度度所所得得税税汇汇算算清清缴缴时时税税前前扣扣除除。。请请问问是是否否存存在在涉涉税税风风险险？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（11））、、委委托托贷贷款款涉涉税税风风险险案例例甲房房地地产产企企业业拟拟从从乙乙企企业业拆拆借借资资金金2000万万元元，，双双方方约约定定通通过过银银行行进进行行委委托托贷贷款款，，请请问问是是否否可可行行？？如如何何操操作作？？具具体体分分析析：：———贷贷款款主主体体是是乙乙企企业业还还是是银银行行？？———贷贷款款风风险险在在乙乙企企业业还还是是银银行行？？———利利息息票票据据乙乙企企业业出出具具还还是是银银行行出出具具？？———委委托托贷贷款款有有何何价价值值？？委托托贷贷款款究究竟竟价价值值何何在在？？？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧（12））、、利利息息的的土土地地增增值值税税涉涉税税风风险险《国国家家税税务务总总局局关关于于土土地地增增值值税税清清算算有有关关问问题题的的通通知知》》（（国国税税函函[2010]220号号））文文件件规规定定：：1、、财财务务费费用用中中的的利利息息支支出出，，凡凡能能够够按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊并并提提供供金金融融机机构构证证明明的的，，允允许许据据实实扣扣除除，，但但最最高高不不能能超超过过按按商商业业银银行行同同类类同同期期贷贷款款利利率率计计算算的的金金额额。。其其他他房房地地产产开开发发费费用用，，在在按按照照““取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额””与与““房房地地产产开开发发成成本本””金金额额之之和和的的5%以以内内计计算算扣扣除除。。2、、凡凡不不能能按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出或或不不能能提提供供金金融融机机构构证证明明的的，，房房地地产产开开发发费费用用在在按按““取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额””与与““房房地地产产开开发发成成本本””金金额额之之和和的的10%以以内内计计算算扣扣除除。。全全部部使使用用自自有有资资金金，，没没有有利利息息支支出出的的，，按按照照以以上上方方法法扣扣除除。。无利利息息企企业业清清算算如如何何扣扣除除？？费费用用少少于于5%企企业业如如何何扣扣除除？？房地地产产企企业业成成本本核核算算基基本本规规则则与与技技巧巧三、、开开发发成成本本中中甲甲供供材材风风险险1、、为为什什么么出出现现甲甲供供材材？？2、、甲甲供供材材涉涉税税风风险险的的政政策策由由来来《中中华华人人民民共共和和国国营营业业税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则》》第第十十六六条条除本本细细则则第第七七条条规规定定外外，，纳纳税税人人提提供供建建筑筑业业劳劳务务（（不不含含装装饰饰劳劳务务））的的，，其其营营业业额额应应当当包包括括工工程程所所用用原原材材料料、、设设备备及及其其他他物物资资和和动动力力价价款款在在内内，，但但不不包包括括建建设设方方提提供供的的设设备备的的价价款款。。3、、甲甲供供材材实实际际操操作作的的三三种种情情况况———合合同同全全额额，，材材料料甲甲供供———合合同同不不全全额额，，材材料料甲甲供供——合同全额额，材料甲控控房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧4、甲供材的的三种特例——甲供设备备如何划分设备备与材料？建建设部于2009年9月月3日发布了了《关于发布布国家标准《《建设工程计计价设备材料料划分标准》》的公告》（（第387号），批批准《建设工工程计价设备备材料划分标标准》为国家家标准，编号号为GB/T50531-2009，自2009年12月月1日起实施施。——装饰劳务务《关于纳税人人以清包工形形式提供装饰饰劳务征收营营业税问题的的通知》（财财税[2006]114号）文件曾曾对这种模式式进行了界定定，规定纳税税人采用清包包工形式提供供的装饰劳务务，按照其向向客户实际收收取的人工费费、管理费和和辅助材料费费等收入（不不含客户自行行采购的材料料价款和设备备价款）确认认计税营业额额。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧4、甲供材的的三种特例——销售自产产货物同时提提供建筑业劳劳务（特殊类类型混合销售售）营业税实施细细则第七条：：纳税人的下下列混合销售售行为，应当当分别核算应应税劳务的营营业额和货物物的销售额，，其应税劳务务的营业额缴缴纳营业税，，货物销售额额不缴纳营业业税；未分别别核算的，由由主管税务机机关核定其应应税劳务的营营业额：（1）、提供供建筑业劳务务的同时销售售自产货物的的行为；（2）、财政政部、国家税税务总局规定定的其他情形形。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧4、甲供材的的三种特例《国家税务总总局关于纳税税人销售自产产货物并同时时提供建筑业业劳务有关税税收问题的公公告》（2011年第23号）文件件纳税人销售自自产货物同时时提供建筑业业劳务，应按按照《中华人人民共和国增增值税暂行条条例实施细则则》第六条及及《中华人民民共和国营业业税暂行条例例实施细则》》第七条规定定，分别核算算其货物的销销售额和建筑筑业劳务的营营业额，并根根据其货物的的销售额计算算缴纳增值税税，根据其建建筑业劳务的的营业额计算算缴纳营业税税。未分别核核算的，由主主管税务机关关分别核定其其货物的销售售额和建筑业业劳务的营业业额。同时，纳税人人销售自产货货物同时提供供建筑业劳务务，须向建筑筑业劳务发生生地主管地方方税务机关提提供其机构所所在地主管国国家税务机关关出具的本纳纳税人属于从从事货物生产产的单位或个个人的证明。。建筑业劳务务发生地主管管地方税务机机关根据纳税税人持有的证证明，按新公公告有关规定定计算征收营营业税。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧5、开发成本本所有合作模模式的甲供材材核算技巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节实际完工完工决算竣工备案交房办证房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节1、所得税的的规定国税发〔2009〕31号文件明确确规定了房地地产开发项目目完工标准的的条件：除土土地开发之外外，其他开发发产品符合下下列条件之一一的，应视为为已经完工：：1、开发产品品竣工证明材材料已报房地地产管理部门门备案。2、开发产品品已开始投入入使用。3、开发产品品已取得了初初始产权证明明。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节《国家税务总总局关于房地地产企业开发发产品完工标标准税务确认认条件的批复复》（国税函函[2009]342号号）根据《国家税税务总局关于于房地产开发发经营业务征征收企业所得得税问题的通通知》（国税税发[2006]31号号）规定的精精神，房地产产开发企业建建造、开发的的开发产品无无论工程质量量是否通过验验收合格，或或是否办理完完工（竣工））备案手续以以及会计决算算手续，当其其开发产品开开始投入使用用时均应视为为已经完工。。房地产开发发企业应按规规定及时结算算开发产品计计税成本并计计算此前以预预售方式销售售开发产品所所取得收入的的实际毛利额额，同时将开开发产品实际际毛利额与其其对应的预计计毛利额之间间的差额，计计入当年（完完工年度）应应纳税所得额额。开发产品开始始投入使用是是指房地产开开发企业开始始办理开发产产品交付手续续（包括入住住手续）或已已开始实际投投入使用。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节2、土地增值值税的规定“土地增值税税强制清算条条件”规定定：符合下列列情形之一的的，主管税务务机关可要求求纳税人进行行土地增值税税清算：1.已竣工验验收的房地产产开发项目，，已转让的房房地产建筑面面积占整个项项目可售建筑筑面积的比例例在85%以以上，或该比比例虽未超过过85%，但但剩余的可售售建筑面积已已经出租或自自用的；2.取得销售售（预售）许许可证满三年年仍未销售完完毕的；3.纳税人申申请注销税务务登记但未办办理土地增值值税清算手续续的；4.省税务机机关规定的其其他情况。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧四、确认完工工标准环节3、完工标准准的涉税风险险案例某房地产企业业在购房协议议中同业主约约定于2010年12月月1日——12月30日日开始交房，，并实际于约约定时间办理理了入住手续续。但由于一一部分工程决决算尚未完成成，入住时企企业开发产品品竣工证明材材料尚未报房房地产管理部部门备案。因因此企业在会会计处理上暂暂未结转收入入，结转成本本，当年度汇汇算清缴也未未确认完工，，计算真实成成本。请问有有无涉税风险险？完工决算时间间、竣工备案案时间、入住住时间房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧五、开发成本本中的预提与与待摊费用案例某房地产企业业住宅小区项项目包括六栋栋多层，两栋栋高层，一栋栋会所。由于于开发分两期期进行，第一一期开发两栋栋高层，第二二期开发六栋栋多层和一栋栋会所。一期期项目完工后后确认开发成成本，会所成成本如何处理理？——会计处理理——所得税处处理——土地增值值税处理房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧《房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法》的的通知》（国国税发〔2009〕31号）文件第三十二条规规定：除以下几项预预提（应付））费用外，计计税成本均应应为实际发生生的成本。（1）、出包包工程未最终终办理结算而而未取得全额额发票的，在在证明资料充充分的前提下下，其发票不不足金额可以以预提，但最最高不得超过过合同总金额额的10％。。（2）、公共共配套设施尚尚未建造或尚尚未完工的，，可按预算造造价合理预提提建造费用。。此类公共配配套设施必须须符合已在售售房合同、协协议或广告、、模型中明确确承诺建造且且不可撤销，，或按照法律律法规规定必必须配套建造造的条件。（3）、应向向政府上交但但尚未上交的的报批报建费费用、物业完完善费用可以以按规定预提提。物业完善善费用是指按按规定应由企企业承担的物物业管理基金金、公建维修修基金或其他他专项基金。。《国家税务总总局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知》（国税税发[2006]187号）文件明确规定：房地产开发企企业的预提费费用，除另有有规定外，不不得扣除。房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计算算与分摊方法法1、不同项目目之间的共同同成本分摊如何划分项目目边界？案例某房地产企业业从事旧城改改造项目，共共取得四块开开发用地，其其中两块地用用作安置，其其他两块用作作开发。请问问究竟是一个个项目还是四四个项目？房地产企业成成本核算基本本规则与技巧巧六、成本计计算与分摊摊方法1、不同项项目之间的的共同成本本分摊不同项目之之间共同成成本有哪些些？开发间接费费用的分摊摊利息的分摊摊房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、成本计计算与分摊摊方法2、不同分分期之间的的共同成本本分摊如何划分同同一项目的的不同分期期？案例某房地产企企业开发一一个项目，，规划建设设12栋楼楼，会所、、幼儿园和和物业用房房各一个。。企业采取取滚动开发发，每次开开三栋楼，，主体接近近完工再开开第二批三三栋，如此此滚动。请问这能否否认定为四四期？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、成本计计算与分摊摊方法2、不同分分期之间的的共同成本本分摊如何划分同同一项目的的不同分期期？案例某房地产企企业开发一一个项目，，规划建设设12栋楼楼，会所、、幼儿园和和物业用房房各一个。。共分两期期，一期六六栋加会所所，二期剩剩余部分。。请问涉及及的共同成成本有哪些些？如何分分摊？房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、成本分分摊与计算算方法3、同一项项目中共同同成本分摊摊案例房地产开发发企业甲拿拿到一块土土地，面积积20亩，，土地成本本共计6000万元元。一期开开发写字楼楼两栋（占占地面积2.5亩）），二期开开发住宅楼楼四栋（占占地面积2.5亩）），另有配配套会所一一个（占地地面积2亩亩），非人人防独立车车库一个（（占地面积积2.5亩亩），物业业管理场所所一个（占占地面积0.5亩））。其他公公共部分如如道路、绿绿化等共计计10亩。。请计算各各开发成本本应分摊的的土地成本本。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧《国家税务务总局关于于印发《房房地产开发发经营业务务企业所得得税处理办办法》的通通知》（国国税发〔2009〕〕31号））文件第三三十条的规规定，应采采取占地面面积法进行行分摊。所谓占地面面积法，指指按已动工工开发成本本对象占地地面积占开开发用地总总面积的比比例进行分分配。如果为一次次性开发的的，按某一一成本对象象占地面积积占全部成成本对象占占地总面积积的比例进进行分配。。如果为分期期开发的，，首先按本本期全部成成本对象占占地面积占占开发用地地总面积的的比例进行行分配，然然后再按某某一成本对对象占地面面积占期内内全部成本本对象占地地总面积的的比例进行行分配。期内全部成成本对象应应负担的占占地面积为为期内开发发用地占地地面积减除除应由各期期成本对象象共同负担担的占地面面积。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、分配共共同成本环环节3、同一项项目中共同同成本分摊摊案例房地产开发发企业甲项项目规划总总建筑面积积127000平方方米，其中中写字楼两两栋建筑面面积40000平方方米，住宅宅楼四栋建建筑面积80000平方米，，另有配套套会所一个个建筑面积积4000平方米，，非人防独独立车库一一个2000平方米米，物业管管理场所一一个1000平方米米。项目共共发生前期期工程费635万元元，基础设设施建设费费1016万元。请请计算各成成本对象应应分摊的前前期工程费费和基础设设施建设费费。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、分配共共同成本环环节3、同一项项目中共同同成本分摊摊借款费用核核算建筑面积法法还是实际际成本法？？预算成本本法？——房地产产开发企业业仅有一个个项目，且且项目不分分期的情况况——项目实实质性分期期开发或同同时开发多多个项目所得税中的的利息分摊摊土地增值税税中的利息息分摊某企业借款款挪用的核核算问题房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、分配共共同成本环环节3、同一项项目中共同同成本分摊摊案例房地产开发发企业甲项项目规划总总建筑面积积127000平方方米，其中中写字楼两两栋建筑面面积40000平方方米，住宅宅楼四栋建建筑面积80000平方米，，另有配套套会所一个个建筑面积积4000平方米，，非人防独独立车库一一个2000平方米米，物业管管理场所一一个1000平方米米。项目土土地成本共共计6000万元，，发生前期期工程费635万元元，基础设设施建设费费1016万元，开开发间接费费（假定无无利息）254万元元。假设公公共配套设设施中会所所建安工程程费为400万，物物业管理场场所为100万。请请计算公共共配套设施施如何归集集和分摊。。房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧六、分配共共同成本环环节成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧项目成本分分摊表成本项目成本对象1多层住宅成本对象2高层住宅成本对象3高层商业成本对象4高层地下车位土地成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧七、计算单单位面积成成本环节涉涉税风险分分析案例某房地产企企业项目中中，高层建建筑A和B为写字楼楼，为一个个成本对象象，其建安安工程费为为9600万元，应应分摊的共共同成本成成本为2780.6万元。该该成本对象象总建筑面面积4万平平方米，其其中可售写写字楼面积积3.6万万平方米，，地下车库库（含人防防）4000平方米米。请计算算可售面积积的单位成成本房地产企业业成本核算算基本规则则与技巧八、调整后后续成本环环节涉税风风险分析后续成本的的两种类型型案例某房地产企企业在2011年达达到完工标标准，当年年度汇算清清缴前，开开发成本共共计支出38100万元，其其中建安25400万元。建建安部分有有5000万元