企业总部园专题报告

、交通条件：二、项目周边环境道路条件：园区毗邻虹桥国际机场，紧靠外环线，衔接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路、318国道等交通要道，可在短时间内抵达苏州、杭州、无锡、南京、宁波等长江三角洲重镇区，轨道交通：地铁二号线将会设有临空园区站，交通十分便捷。水路交通：苏州河将进一步改造，承担市内水上运输功能未来的园区将被水、路航道、国际空港、高速公路、环线高架、轨道交通等包围。周边环境园区北面为苏州河斜穿而过，目前园区一期已建成，二期部分地块处于场地平整阶段，地块上留有部分待拆房。配套条件楼盘周边商业生活设施较为缺乏教育资源较为丰富：上海东华大学、上海对外贸易学院、华东政法大学新加坡国际学校、美国学校、日本人学校、耀中国际学校等双语学校二、园区简介开发商背景：国际商务花园由上海新长宁（集团）有限公司进行开发建设，公司注册资金3亿元人民币。开发公司由上海新长宁（集团）有限公司与上海地产集团有限公司共同出资组成。土地性质：园区土地为工业用地，使用年限是50年

园区现状及开发进度：

2003:基本完成园区内道路范围内土地拆平;2003:拆平园区土地总面积45%；

2004:基本完成园区内道路的建设;

2004:拆平园区土地总面积95%；

2004:开始建设园区内的基础配套、如园区管理中心、变电站、信息机房等。交地条件：七通一平配套设施：园区有相应的配套设施，包括员工办公的配套设施、休闲设施、商业设施

物业管理：园区物业管理将由国际知名物业顾问——高力国际提供支持。高力国际成立於1893年，总部位于加拿大温哥华，在全球51个国家拥有243间分支机构，是全球范围内屈指可数的不动产服务机构之一。高力国际集团1994年在上海设立分公司，目前为上海最具规模之物业公司之一，以管理各类高档物业为主，如高级公寓、写字楼、商场及别墅等三、楼盘规划园区总占地140万平方米，总建筑面积130万平方米。通过河道与道路的划分，园区划分为14个地块，供入驻企业自由选择。设计单位：亚洲著名建筑事务所——DP建筑事务所新加坡私人有限公司高度控制：园区建筑限高24米，建筑密度：园区建筑密度是视各地块自行而定，一般不超过30%容积率：园区的容积率采用低密度建筑，不同的地块有不同的容积率，园区所有地块的容积率都不超过1绿化率：园区力求打造成园林式的新型经济园区，绿化率将超过50%、为该楼盘的一大优势车位：园区的停车位数量根据每个地块不同的规划要求有不同的车位设计交通组织：1000平方米左右为一个大组团，共14个，各大组团以宽幅达20-24米的七条主干道分隔，景观规划:利用绿化起坡的高低起伏，园区设计了公园式的人行系统，有健身步道和多种健身设施，并设有方便到达园区各商业区和生活休闲区的通道。水系：园区将会利用依河傍水的天然优势，在苏州河沿线设置23公顷的苏州河河滨花园及游艇码头，园区内部也将设置多道水系河滨公园:在苏州河沿线，园区设有23公顷的河滨公园，公园内有长达2公里的河滨绿化休闲带，配有休闲广场和小型商业设施，分布有延伸到水中的开放式平台，苏州河河畔，还将设有游艇码头，以及水上乐园等游乐设施，供企业员工休闲之用。建筑单体:遵照现代风格的整体规划，园区将会为大型企业总部度身建造适合企业需求的独立企业园，园内的建筑也将按照企业要求，进行专业的规划和设计，以符合企业的个性化需求。园区的产业楼一般为4-8层，单栋建筑面积约为3000-9000平方米配套设施商务酒店:

国际商务花园"的星级酒店配有高尔夫练习场和健身房，位于园区入口主干道北侧。商业设施:

为了满足员工休闲的需求，园区将在临虹路上设商业一条街，这里有中西式的快餐厅，24小时便利店；服务配套:

园区内设有专门为企业及其员工服务的银行、邮局、咨询、快递等服务设施，方便员工的日常生活及工作需求。会展中心以举办会议信息设备:园区建立独立的信息机房，实现光纤到楼和视频会议服务，并可承接入驻企业的主机受托服务。四、园区政策企业入驻标准：

1、在国际商务花园内设置的产业区必须无污染

2、符合园区“总部经济”的整体定位

3、年产税收达到园区要求标准，对入驻园区的企业的要求为成熟型、大型企业总部且亩产地税50万人民币以上4、企业租约最少时间为10年5、购买园区的房地产以5亩土地（或建筑总面积3000平方米）起售6、购买园区的地产后，产业楼可以自建，也可委托上海新长宁（集团）代建，按实结算，新长宁（集团）收取管理费向入驻企业提供的服务：

1、针对企业需求，帮助企业制定“个性化”的入园方案，建筑设计、付款方式、物业管理等，都可根据客户需求度身定制。

2、为入驻园区的企业代办设立、迁移所需的工商税务等全套手续。

3、为入驻企业代建其所需的“个性化”办公楼。

4、菜单式的国际化物业管理服务

5、与社会各职能部门联系，帮助园区内企业解决员工的居住证办理、子女就学等个人问题。

6、适时在园区内组织各项主题活动，增强整个园区内各企业间的融合返税政策：土地为新长宁集团所有，获得区政府较大支持，入驻形式有购买园区房地产、租赁园区的房地产及空注册3种形式1、购买土地：价格为350万/亩，另须支付12万/亩的出让金及契税等费用给政府，虽价格较高但有较大优惠政策，园区同意分6年支付款项，首付为30%，70%余款及利息由企业在其余年限中平均支付，企业享受园区扶持企业发展政策期限为6年，园区按照企业每年上缴增殖税、营业税、城建税、企业所得税、个人所得税的地方部分自第一年起至第六年，依次按照100%-50%逐年递减10%的比例向企业提供扶持发展资金。企业每年获得的扶持发展资金优先用于抵付各年应支付的土地补偿费，土地补偿费总额及利息全部支付后，园区以现金方式向企业提供扶持发展资金。2、租赁办公房：享受期限为6年，园区按照企业每年税费自第一年到第六年，依次按照100%-50%逐年递减10%的比例返还。3、空注册：享受期限10年，园区按照企业每年税费的地方部分按一定比例返还。市政配套设施费用以政府统一标准收取，由客户支付，开发商代为办理，其他管理费用按园区标准收取。五、目标客户定位：小型企业:上海圣地雅歌企业发展有限公司

上海圣地雅歌装潢工程有限公司

上海圣地雅歌广告传媒有限公司

上海圣地雅歌建筑设计咨询有限公司

红蜻蜓集团有限公司

相卫集团发展有限公司

上海龙峰房地产开发经营有限公司

上海瑞创物业管理有限公司

上海真天坊软件有限公司大型企业：目前一期入住企业有海南航空、联合利华、统一企业、美国庄臣johnson&Johnson、德国博世bosch、德国西门子等机械医疗行业，大多因为不愿忍受中心区的拥挤的办公楼，而享受该楼盘的高绿化率环境和清新的空气该楼盘目标客户定位为：高科技、国内外知名企业总部六、销售状况园区销售为新长宁集团代表政府进行土地招商，二期共14个地块，14号地块为动迁回搬房，目前已售出40%左右，5、6号地块还有零星土地，7—13号地块有较大选择余地。5号地块有开发商建造的5层3000平方米的办公房可供出租，租赁形式为整栋租赁或2家合租。七、销售价估算楼面地价5400建安成本1、前期费用（设计、监理）442、建安费（土建、水电）15003、配套费用（共781）大市政配套320水电煤电话有线电视224小区环境、道路、围墙110人防60其他674、甲方管理费405、销售费用506、财务费用1007、税费2008、维修基金309、不可预见费30合计8100该项目以土地费362万/亩计，按容积率1计，楼面价在5400元/平方米左右，加上土建及开发、管理费用、景观设计、税费等，理论销售价约在8100元/平方米左右，若减去税费优惠部分，实际销售价小于8000元/平方米园区以5亩起售，则最低售价为8000元/平方米*5亩*666.67*1=2664万元/套9000平方米的一栋楼则售价为8000元/平方米*9000平方米=7200万元八、总结从产品来看，本楼盘的最大优势在于靠近苏州河及50%的高绿化率，从市场定位来看，本项目与台鼎及川沙工业园项目有较大不同，目标客群差异化明显，价格也相差一倍之多。本项目与同在地铁二号线终点站的张江集电港则形成一定竞争，本项目为小而精项目，高绿化率，张江则定位于规模化的园区，目标客户定位于带有政府性质的企业，如国家外汇管理局等，且在办理土地产权方面有一定问题，对今后上市流通可能有影响，影响了投资客的购买意向。相对而言本项目操作更为市场化。本