房地产开发与经营决策

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第2章房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。重点问题房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述宏观环境微观环境市场环境房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.1市场环境分析经济因素政治因素人口因素政策法规因素供应者生产者顾客竞争者社会公众2.1房地产开发与经营理论综述2.1.2市场需求预测房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材市场需求预测的有关概念

市场需求市场预测市场需求影响因素分析

竞争状况人口统计分析趋势分析市场需求预测的主要方法购买者意向调查销售人员综合意见法时间序列分析法2.1房地产开发与经营理论综述价格确定完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.3价格确定理论2.1房地产开发与经营理论综述2.1.4收益（利润）最大原理收益、成本指标确定项目最佳规模确定经济收益分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析可行性研究的过程：投资机会鉴别阶段；初步可行性研究阶段；可行性研究阶段；评价与决策阶段。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析现金流量分析：净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；净收益率——项目净现值与总投资现值之比；内部收益率——使净现值等于零的贴现率。损益临界分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房房地地产产开开发发与与经经营营理理论论综综述述消消费费者者市市场场购购买买行行为为理理论论消费费者者购购买买动动机机购买买决决策策过过程程消费费者者购购买买行行为为分分析析房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材2.2房房地地产产开开发发与与经经营营策策略略分分析析房房地地产产开开发发与与经经营营决决策策内内容容房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材财务务策策略略生产产策策略略市场场开开发发策策略略价格格策策略略：：高价价策策略略低低价价策策略略均均衡衡价价格格策策略略2.2房房地地产产开开发发与与经经营营策策略略分分析析开发发由由本本地地化化向向跨跨区区域域发发展展开发发从从品品质质向向品品牌牌跨跨越越纯住住宅宅开开发发向向商商用用物物业业拓拓展展诚信信开开发发地地产产争争雄雄楼楼市市开发发健健康康住住宅宅风风生生水水起起开发发策策略略趋趋势势房地地产产开开发发与与经经营营（房房地地产产市市场场开开发发策策略略2.2房房地地产产开开发发与与经经营营策策略略分分析析房房地地产产价价格格策策略略房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材房地地产产产产品品的的生生命命周周期期和和市市场场周周期期不同同时时期期房房地地产产价价格格策策略略房地地产产品品进进入入期期房地地产产品品成成长长期期房地地产产品品成成熟熟期期房地地产产品品衰衰退退期期2.3房房地地产产开开发发与与经经营营决决策策基本条件有明明确确的的目目标标有两两个个以以上上可可供供选选择择比比较较的的方方案案有评评价价方方案案优优劣劣的的标标准准有真真实实地地反反映映客客观观实实际际的的数数据据资资料料房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房房地产开发发与经营决策策类型构成决策问题题的基本条件件2.3房地地产开发与经经营决策风险型决策不确定型决策策确定型决策房地产开发与房房地产开发发与经营决策策类型决策类型开发与经营决决策原则：-遵守政策法规规的原则-取得最佳效益益的原则-风险意识的原原则-定性分析与定定量分析相结结合的原则2.3房地地产开发与经经营决策房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房房地产开发发与经营决策策类型2.3房地地产开发与经经营决策房房地产开发发与经营决策策准则房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材确定型决策准准则风险型决策准准则基本决策准则则——最大可可能准则和期期望值准则决策树不确定型决策策乐观准则悲观准则后悔准则等可能性准则则2.3房地地产开发与经经营决策房房地产开发发与经营决策策程序与方法法房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材发现问题确定目标针对性明明确性层层次性可可行性性拟制方案整体详尽性相相互互排斥性分析评价限制因素分析析潜潜在问题分分析综综合评价价选择方案实施追踪反馈控制追追踪决策关键术语理论策略略决策房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材