资产评估练习题及

第一章财产评估的基本见解一、单项选择题1．从财产交易各方利用财产评估结论的角度看，财产评估结果拥有（）。A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性?2．（）是财产评估业务的基础，决定了财产价值种类的选择，并在必然程度上限制着评估门路的选择。A．评估目的B．评估方法C．评估规程D．评估对象3．以手下于法定评估的财家产务是（）。A．公司租借B．抵押贷款C．国家征用不动产D．财产清理?4．财产评估是判断财产价值的经济活动，评估价值是财产的（）。A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值?5．依据财政部2002年1月1日宣布的《国有财产评估管理若干问题的规定》，据有单位有（）行为的，能够不进行财产评估。A．以非钱币财产对外投资B．整体或部分改建为有限责任公司或许股份有限公司C．行政事业单位手下的独资公司之间的财产转让D．确立涉讼财产价值?6．按存在形态能够将财产分为（）。A．可确指财产和不可以确指财产B．固定财产和流动财产C．有形财产和无形财产D．单项财产和整体财产?7．财产评估的主体是指（）。A．被评估财产据有人B．被评估财产C．财产评估拜托人D．从事财产评估的机构和人员?8．以下表述不符合财产评估科学性原则的是（）。A．必然依据评估的特定目的选择合用的价值种类和方法B．评估的特定目的必然与价值种类相般配C．特定的财家产务可采纳多种评估方法D．特定的财家产务可采纳多种价值种类?9．财产评估的（），是指财产评估的行为服务于财家产务的需要，而不是服务于财家产务当事人的任何一方的需要。A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性?10．以下选项中不符合财产评估中确认“财产”标准的是（）。A．控制性B．有效性C．稀缺性D．市场性二、多项选择题1．财产评估中的财产拥有的基本特色是（）。A．是由过去的交易和事项形成的B．能够以钱币权衡C．由特定权益主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来将来经济利益E．是有形的?2．财产评估中确认财产的标准有（）。A．现实性B．有效性C．稀缺性D．合法性E．市场性3．依据被评估财产能否独立存在分类，财产可分为（）。A．整体财产B．可确指财产C．单项财产D．不可以确指财产E.有形财产?4．依据财务会计制度规定与被评估财产的工程技术特色分类，财产能够分为（）。A．在建工程B．无形财产C．流动财产D．不动产E．长久投资?5．以下原则中，属于财产评估工作原则的是（）。A．科学性原则B．独立性原则C．客观性原则D．贡献性原则E．代替原则6．财产评估的现实性表此刻（）。A．财产评估是在目前条件下进行的B．财产评估以现实存在的财产作为估价的依据C．财产评估重申客观存在D．财产评估以现真相况为基础反应将来E．财产评估是客观的?7．财产评估的科学性原则要求（）。A．评估程序要联合详细业务的实质状况，尽量降低评估成本，提升评估效率B．评估结果应以充分的事实为依据C．评估标准的选择应以特定评估目的为依据D．评估方法的选大纲遇到可利用的条件、数据以及被评估财产的理化状态的限制E．以科学的态度制定评估方案?8．在财产评估价值种类确立的状况下，财产评估方法选择拥有（）。A．多样性B．代替性C．独一性D．任意性E．科学性?9．波及国有财产属于必然进行财产评估的财家产务有（）。A．公司经营，产成品销售B．财产转让，公司清理C．公司所有权与经营权分别D．公司吞并，公司销售E．中外合资、合作?10．财产评估的公正性表示财产评估拥有（）。A．技术基础B．程序基础C．思想基础D．组织基础E．道德基础三、判断题1、咨询性使财产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。2．公司的借入财产不可以归入被评估财产的范围，因为公司不拥有其所有权。?3．政府宣布的经济信息也是一种经济资源，拥有为公司带来经济利益的潜能，因此也是财产评估的对象。?4．依据权益的性质，整体财产评估对象能够分为：控制权益、投资权益、所有者权益。此中，投资权益包含所有者投资和欠债投资，能较好地放映公司牢固的生产能力，是控制权益扣除流动欠债的余额。5．依据国际评估准则中的定义，固定财产包含有形和无形两类。此中，无形固定财产又包含长久投资、长久应收账款、结转的开销、商誉、商标、专利以及近似财产。?6．为了保证财产评估的独立性，财产评估机构收取的劳务费只与工作量有关，不与被评估财产的价值挂钩，并应遇到民众监察。?7．依据财产的法律意义分类，所有财产因素能够分为财产与合法权益。8．若评估对象是市中心的一块土地，依据有关规定，该块土地能够用于建筑商务办公楼，也能够建筑一般居民住所，评估人员应依据最正确利用原则，依据前一个用途进行估价。9．财产评估经过对财产的现市价值进行评定和估计，为各项财家产务供给公正的价值尺度。这是财产评估最基本的功能。?10．科学性原则是指财产评估机构必然是供给评估服务的专业技术机构。四、简答题1．什么是财产评估，它由哪些基本因素构成？?2．市场经济中，财产评估的功能有哪些？?3．简述财产评估中确认评估对象的标准？?4．财产评估对象能够依据哪些标准进行分类？财产评估的基本方法一、单项选择题1．财产功能性贬值的计算公式为：被评估财产功能性贬值额=（被评估财产年净超额营运成本×折现系数）。此中，净超额营运成本是（）。A．超额营运成本乘折现系数所得的数额B．超额营运成本扣除其抵减的所得税此后的余额C．超额营运成本扣除其抵减的所得税此后的余额乘折现系数的所得额D．超额营运成本加上其应抵减的所得税额?2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、资料、标准、价钱和开销水平进行核算，这样求得的成本称为（）。A．更新重置成本B．复原重置成本C．圆满重置成本D．实质重置成本?3．某评估机构采纳利润法对一项长久股权投资进行评估，假定该投资每年纯利润为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长久股权投资的评估值为（）。A．200万元B．280.5万元C．300万元D．350万元?4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置近似崭新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估财产年产量为3000件，则其重置成本为（）。A．3万元B．4万元C．3至4万元D．没法确立?5．评估机器设备一台，三年前购买，据认识该设备还没有代替产品。该设备账面原值10万元，此中买价8万元，运输费0.4万元，安装开销（包含资料）1万元，调试开销0.6万元。经检查，该设备现行价钱9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上升40%、30%、20%。该设备的重置成本是（）。（保存两位小数）A．12.08

万元

B．10.58

万元

C．12.58

万元

D．9.5

万元?6．1995年1月评估设备一台，该设备于

1991年12月购建，账面原值为

20万元，1993年进行一次技术改造，改造开销（包含增添设备）2万元。若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是（）。A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元7．评估财产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经检查，市场现有近似生产线成本为25万元，年产量为15万件。假如规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）。A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元8．某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确立该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（）。A．10万元B．12万元C．15万元D．18万元9．某项专用技术估计可用5年，展望将来5年的利润分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（）。（保存两位小数）A．217万元B．155.22万元C．150.22万元D．163.43万元10．假定某公司长久欠债占所有投入资本的比重为20%，自有资本的比重为80%，长久欠债的均匀利息率为9%，社会无风险酬劳率为4%，该公司风险酬劳率为12%，则利用加权均匀资本成本模型求得其资本化率为（）。(不考虑公司所得税的影响)A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6%二、多项选择题1．价钱指数调整法平时是用于（）的机器设备的重置成本估测。A．技术进步速度不快B．技术进步因素对设备价钱影响不大C．技术进步因素对设备价钱影响很大D．单位价值较小的自制设备E．价值量较大的设备2．财产评估中不可以够采纳会计学中的折旧年限来估计成新率是因为（）。A．会计计价是由公司会计进行，而财产评估是由公司之外的评估人员进行的。B．会计学中的折旧年限是对某一类财产作出的会计办理的一致标准，对同一类财产拥有广泛性和同一性，而财产评估中的成新率则拥有特别性和个别性。C．会计学中维修费的增添不影响折旧年限，而财产评估中的维修费的增添要影响财产的成新率。D．会计学中的折旧年限未考虑同一类财产中个别财产之间在使用频次、养护和保护等方面的差别。E．会计学中的折旧年限是依据折旧政策确立的，而成新率反应了财产实质的新旧程度3．应用市场法必然具备的前提条件是（）。A．需要有一个充分活跃的财产市场B．必然拥有与被评估财产同样或周边似的崭新财产价钱C．可采集到参照物及其与被评估财产可比较的指标、技术参数D．被评估财产将来利润能以钱币权衡E．被估财产所面对的风险也能够权衡4．物价指数法中的物价指数能够是（）。A．被评估财产的种类物价指数B．被评估财产的个别物价指数C．固定财产投资价钱指数D．商品零售价钱指数E．综合物价指数5．应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。A．交易时间的差别B．生产效率的差别C．付款方式的差别D．新旧程度的差别E．交易状况的差别6．市场法中交易状况的调整是指（）。A．因为参照物的成交价高于或低于市场正常交易价钱所需进行的调整B．因融资条件差别所需进行的调整

C．因投资环境差别所需进行的调整D．因销售状况不同样所需进行的调整

E．因交易时间差别所需进行的调整7．以下对市场法的理解正确的有（）。A．市场法是财产评估的基本方法之一B．市场法的长处是能够反应财产目前的市场状况C．市场法的长处是评估值较能直观反应市场现实价钱D．市场法的弊端是有时缺乏可比较的数据E．市场法是最具说服力的评估方法之一8．造成财产经济性贬值的主要原由有（）。A．该项财产技术落伍B．该项财产生产的产品需求减少C．社会劳动生产率提升D．政府宣布裁汰该类财产的时间表E．市场对该项财产的需求降落9．利润法应用中预期利润额的界定应注意（）。A．利润额指的是被评估财产在将来正常使用中能产生的利润额B．利润额是由被评估财产直接形成的C．利润额必然是税后利润D．利润额是一个确立的数据E．对于不同样的评估对象应当拥有不同样内涵的利润额10．以下有关利润法参数的说法中，正确的选项是（）。A．运用利润法波及的参数主要有三个：利润额、折现率和利润限时B．利润额是财产的现实利润额C．折现率是一种风险酬劳率D．利润限时是指财产拥有盈余能力连续的时间，平时以年为时间单位E．利润额是财产将来的实质利润额三、判断题1．应用市场法评估财产需要知足三个前提条件。2．利润法中的利润是指评估基准此后若干年的均匀利润。?3．采纳市场法评估财产价值时，需要以近似或同样的财产为参照物，选择的参照物应当是与被评估财产的成新率同样的财产。?4．市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价钱转变为待估对象自己状况下的价钱。5．政府实行新的经济政策或宣布新的法例限制了某些财产的使用，造成财产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。?6．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、资料、标准、价钱和开销水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。?7．对于一项科学技术进步较快的财产，采纳物价指数法常常会比采纳重置核算法估计的重置成本高。?8．利润法波及的参数主要有三个：利润额、折现率和利润限时。?9．利润年限是指财产从购买开始到报废为止所经历的所有时间，平时以年为时间单位。?10．复原重置成本与更新重置成真比较较，设计差别、功能差别、技术差别和标准差别均是二者之间的主要差别。四、计算题1．被评估机组为5年前购买，账面价值20万元人民币，评估时该种类机组已不重生产了，已经被新式机组所代替。经检查和咨询认识到，在评估时点，其余公司购买新式机组的获得价钱为30万元人民币，专家认定被评估机组与新式机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，估计每年超额营运成本为1万元。假定其余开销能够忽视不计。要求：试依据所给条件（1）估测该机组的现时崭新价钱；（2）估计该机组的成新率；（3）估计该机组的评估值。2．某台机床需评估。公司供给的购建成本资料以下：该设备采买价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场检查得悉，该机床在市场上仍很流行，且价钱上升了20%；铁路运价近两年提升了1倍，安装的资料和工费上升幅度加权计算为40%，调试开销上升了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。3．现有一台与评估财产X设备生产能力同样的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节俭资料、能源耗资和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该公司的所得税税率为40%，求X设备的超额营运成本。4．某上市公司欲收买一家公司，需对该公司的整体价值进行评估。已知该公司在此后保持连续经营，估计前5年的税前净利润分别为

40万元，45

万元，50万元，53万元和

55万元；从第六年开始，公司进入稳按期，估计每年的税前净利润保持在

55万元。折现率与资本化率均为

10%，公司所得税税率为

40%，试计算该公司的评估值是多少？5．有一待估宗地A，与待估宗地条件近似的宗地甲，有关比较资料以下表所示：宗地成交价交易时间交易状况容积率地区因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地比较增减改动幅度。据检查，该市此类用地容积率每增添0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增添5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价有关系数2）计算参照物修正系数：交易状况修正系数、交易时间修正系数、地区因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。3）计算参照物修正后的地价机器设备评估一、单项选择题1．成本法主要合用于评估（）。A．可连续计量预期利润的设备B．可正常变现的设备C．可获得非正常变现价钱的设备D．续用，但没法展望将来利润的设备?2．计算重置成本时，不该计入的开销是（）。A．购建开销B．维修开销C．安装开销D．调试开销3．用物价指数法估计的财产成本是财产的（）。A．更新重置成本B．复原重置成本C．既能够是更新重置成本，也能够是复原重置成本D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本4．设备的加权投资年限是（）。A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计5．当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。A、利用率降落B．竞争加剧C．使用效益降落D．技术水平相对落伍6．连续使用假定前提下的机器设备评估最合用（）。A．成本法B．市场法C．利润法D．统计分析法7．决定设备成新率的重点因素是（）。A．设备的技术水平B．设备的功能C．设备的使用程度D．设备购买的时间8．因为社会对产品的需要量降低使产品销售困难，进而致使生产该产品的设备动工不足，并由此惹起设备贬值，这类贬值成为（）A．功能性贬值B．实体性贬值C．经济性贬值D．无形耗资贬值9．某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最凑近于（）。A．33％B．40％C．50％D．66％10．某评估机构于

2000年1月对某设备进行评估，该设备为

1990年1月购建，帐面原值为

100万元。已知1990

年1月定基物价指数为

120%，1995年定基物价指数为

140%，评估基准日定基物价指数为

160%，该设备综合成新率为

60%，则该设备的评估值最凑近于（）。A．96万元

B．68.57

万元

C．80万元

D．161.28

万元二、多项选择题1．机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包含（）。A．实体性贬值

B．功能性贬值

C．经济性贬值

D．钱币性贬值

E．技术性贬值2．机器设备的重置成本应包含（）。A．机器设备平时维修开销

B．机器设备的购买开销

C．操作人员的培训开销D．设备的大维修开销E．设备的技术改造开销3．入口设备的重置成本包含（）。A．设备购买价钱B．设备运杂费C．设备入口关税D．银行手续费E．设备安装调试费4．运用使用年限法估测设备的成新率波及到的三个基本参数是（）。A．设备的经济寿命B．设备的技术水平C．设备的已使用时间D．设备的负荷程度E．设备的尚可使用年限5．设备的有形耗资率相当于（）。A．设备实体耗资程度与崭新状态的比率B．设备实体耗资额与崭新状态比率C．设备实体耗资程度与重置成本的比率D．设备实体耗资额与重置成本的比率E．设备实体性耗资占总耗资的比率6．价钱指数法合用于（）设备重置成本的估测。A．无帐面原值的B．无现行购买价的C．无财务核算资料的D．无参照物的E．无帐面值的7．设备的功能性贬值平时要表现为（）。A．超额重置成本B．超额投资成本C．超额营运成本D．超额更新成本E．超额复原成本8．能够惹起设备经济性贬值的有（）。A．产品滞销B．设备价钱上升C．竞争加剧D．境外途中保险费E．设备磨损9．运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（）。A．时间性B．地区性C．同质性D．可比性E．效益性10．在机器设备的评估中，重置成本法一般合用于（）的评估。A．续用设备B．非续用设备C.非标准设备D.专用设备E.自制设备三、判断题1．价值赔偿和实物更新不同样时进行是机器设备的主要特色，其价值赔偿是经过折旧形式渐渐实现的，而实物更新一般是一次达成的。?2．因为机器设备数目多、规格复杂、状况各异，因此设备评估以整套设备为对象。?3．一般在技术进步快，技术进步因素对设备价钱的影响较大的状况下，应选择计算复原重置成本。?4．所有的机器设备都能够用重置成本法评估其价值。?5．市场法的运用必然第一以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备同样或相像)。6．运用利润现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备拥有独立的、能连续用钱币计量的可预期利润，因此单件设备比较合适使用这类方法。7．对于没法直接获得现行购买价或建筑开销的设备，假如能够找寻到现有同类设备的市价、建筑开销，或市价、建筑开销加运杂费和安装调试费，即可采纳功能成本法计算设备的更新重置成本。?8．实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。?9．在用使用年限法估计设备成新率时，机器设备的已使用年限能够用会计中的已提折旧年限来直接代替。?10．机器设备的经济性贬值是因外面因素变化惹起的设备价值贬值，详细可表现为两种状况：设备利用率降落和利润减少。四、简答题1．简述机器设备的评估特色。?2．简述机器设备评估程序。?3．简述机器设备重置成本的构成。?4．运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？?5．试述机器设备重置成本构成。?6．入口设备的隶属开销怎样构成？?7．简述运用差额法估计功能性贬值的步骤。?8．简述机器设备判断的内容。?9．简述市场法评估机器设备的步骤。?10．机器设备评估时应注意那些问题？五、计算题1．机器设备1台，3年前购买，据认识，该设备还没有代替产品。该设备的账面原值为10万元，此中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装开销（包含资料）为1万元，调试开销为0.6万元。经检查，该设备的现行价钱为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上升了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保存两位小数）2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造开销（包含增添设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。3．评估财产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经检查，市场上现有的近似生产线成本为24万元，年产量为12万件。假如规模经济规模指数为0.8，求该财产的重置全价。4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、协助装置和工艺管道构成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，协助装置占20％，工艺管道占10％。至评估基准日，机组主机价钱降落2％，协助装置价格上升1％，工艺管道价钱上升了5％。求该机组评估基准日的重置成本。5．某评估机构采纳统计分析法对某公司的100台某类设备进行评估，其账面原值合计1000万元，评估人员经抽样选择了10台拥有的代表性的设备进行评估，其账面原值合计150万元，经估计其重置成本之各为万元，则该公司被评估设备的重置成本是多少？6．现有一台与评估财产A设备生产能力同样的新设备B，采纳B比A每年可节俭资料、能源耗资和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该公司的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。7．被评估设备为1989年从德国引进的设备，入口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不重生产这类设备了，其代替产品的FOB报价为35万马克，而国内其余公司1994年从德国入口设备的CIF价钱为30万马克。依据平时状况，设备的实质成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价钱的5%，保险费约占FOB价钱的0.5%，被评估设备所在公司，以及与之发生交易的公司均属于入口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价钱的0.8%计，国内运杂费按CIF价钱加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价钱中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。依据上述数据估测该入口设备的续用价值。8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，因为受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，公司必然减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整估计会连续3年，该公司正常投资酬劳率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试依据所给的条件估计经济性贬值率和经济性贬值额。9．被评估机组为3年前购买，帐面价值为20万元人民币，评估时该种类机组已不重生产，被新式机组所代替。经检查和咨询认识到，在评估时点，其余公司购买新式机组的获得价钱为

30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落伍其贬值额约占新式机组获得价钱的

20%，被评估机组尚可使用

7年，估计每年超额营运成本为

1万元，假定其余开销能够忽视不计，试依据所给条件估测该生产线的续用价值。10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主假如添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假定从1985年至1995年每年价钱上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试依据所给条件估测被评估设备的成新率。房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则经过年限修正该宗土地的价钱最凑近于（）。A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．假如某房地产的售价为5000万元，此中建筑物价钱3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最凑近于（）。A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采纳市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别获得127万元、142万元、151万元三个评估结果。依据A、B、C三个参照物与被评估对象的差别因素分析，判断其结果的权重挨次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最凑近于（）。A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采纳统计分析法对一公司的固定财产进行评估。此中砖混构造建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋拥有代表性的建筑物进行估计，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台拥有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该公司被评估建筑物及设备的重置成本最凑近于（）。A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。依据检查得悉，被评估建筑物所在地区的建筑行业价钱环比指数从1995年到1998年每年比上年提升分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最凑近于（）。A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混淆构造库房2000平方米，总估计为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已达成，构造工程达成50%，设备安装工程还没有进行。依据工程造价构成表得悉，在混淆构造的建筑项目中，此中基础工程、构造工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。A．75%B．30%C．45%D．65%7．某砖混构造单层住所宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地复原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价钱每平方米1200元，建筑物的年纯利润为（）。A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米9．有一宗地，出让年期为

50年，已使用

30年，资本化率为

10%，估计将来每年的利润为

15万元，则该宗地的评估价值最凑近于（）。A．128万元

B

．141万元

C

．149万元

D．150万元10．有一宗房地产，评估基准此后第一年的纯利润估计为70万元，资本化率为8%，此后将来各年的纯收益将在上一年的基础上增添1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值近来近于（）。A．700万元B．800万元C．1000万元D．1100万元二、多项选择题1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价钱包含（）。A．基准地价B．标定地价C．土地使用权出让底价D．土地使用权的转让价钱E．抵押价钱2．惹起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A．政策变化B．建筑物使用强度不够C．建筑物用途不合理D．建筑物设计不合理E．四周环境发生变化3．地产作为一类财产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A．“功能损失”B．有形耗资C．超额营运损失D．经济性贬值E．超额投资损失4．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必然具备的条件包含（）。A．城镇基准地价B．基准地价修正系数C．宗地容积率D．宗地的开发成本E．宗地的开发程度5．对于楼面地价与土地单价之间的关系，以下说法中正确的选项是（）。A．楼面地价必然大于土地单价B．楼面地价必然小于土地单价C．楼面地价能够等于土地单价D．楼面地价能够小于土地单价E．楼面地价能够大于土地单价6．影响房地产价钱的一般因素包含（）。A．房地产价钱政策B．城市发展战略C．公民经济发展状况D．社会发展状况E．物价水平7．土地的价钱（）。A．是地租的资本化B．是由土地的生产成本决定的C．拥有个别性D．是土地权益价钱E．是由土地的功能决定的8．假定开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A．专业开销B．投资利息C．地价D．建筑开销E．税费9．房地分估主假如针对（）进行的。A．地用性质不合理的房地产B．新开发的房地产C．占地面积不合理的房地产D．工业用房地产E．特别用途房地产10．评估停建的在建工程，要查明停建的原由，并考虑在建工程的（）。A．重置成本B．功能性贬值C．经济性贬值D．清理价钱E．实体性贬值三、判断题1．建筑物能够获得超凡利润是使用节余法评估建筑物的前提条件。?2．因为生产工艺改良惹起建筑物设备迂腐或许因为自然灾祸惹起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3．用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价钱时，将被估在建工程按其开发达成后的价值，扣除后续的开发开销、销售开销、销售税金及开发利润，以估计被估在建工程价钱的一种评估方法。?4．在我国，土地价钱一般指的是土地使用权转让费的价钱。?5．标定地价是指详细地块在必然使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府通知的。?6．运用节余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本开销包含建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁开销和劳动部署开销。?7．构成获得房产收入所必然支付的必需开销包含土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。?8．运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易种类、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。9．在评估操作实务中，评定房子建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。?10．正确的房地产评估程序应当是：采纳评估方法估计、制定评估方案、明确基本领项、实地勘探采集资料、确立评估结果、撰写评估报告。四、计算题1．待估对象为一新开发土地，因无利润记录和市场参照物，只得采纳成本法进行评估，有关数据以下：拆迁赔偿、部署费

5万元/亩，其余开销（含税费）

3万元/亩，开发开销

1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率

9%，两年期贷款利率为

10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的

3/4，利润率为

10%，土地所有权益润为土地成本的

10%，试估计该地产的市场价值。2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租借两方的租借合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递加，每年递加比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租借合同条件为依据，该房地产10年租期内的利润现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，此中后5年预期利润现值必然使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过采集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关状况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁荣区非繁荣区非繁荣区非繁荣区用地性质商业商业商业商业土地种类空地空地空地空地价钱总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平展平展平展平展地质一般一般一般一般基础设备齐备较好较好较好交统统讯状况很好很好很好很好节余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：（1）交易状况正常；（2）1996年以来，土地价钱每个月上升1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的地区因素修正系数状况可参照下表进行判断：项目B分值C分值自然条件同样10同样10社会环境同样10同样10街道条件稍差8同样10繁荣程度稍差7稍差7交通便利程度稍差8稍差8规划限制同样10同样10交通管束同样10同样10离公交车站稍远7同样10交通流量稍少8稍少8四周环境较差8同样10注：比较标准以待估地块的各地区因素标准，即待估地块的地区因素分值为100。4）待估地块面积因素对价钱的影响较各交易实例高3%。5）折现率为8%。4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为

2000平方米，建筑容积率为

2.5，拟开发建设写字楼，建设期为

2年，建筑费为

3000

元/平方米，专业费为建筑费的

10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即销售，估计售价为

9000元/平方米，销售开销为楼价的

2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估计该宗土地目前的单位地价和楼面地价。5．某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，详细状况和该路线价区临街地深度指数见下表：临街深度（

m）深度指数（

%）

130

125

120

110

100

40试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6．某建筑项目需建筑混淆构造库房

1000平方米，建筑工程总估计造价为

400000元，设备安装工程估计为90000元。评估是该库房正在建设中，此中建筑工程的基础工程已完工，主体构造工程达成了

30%，设备安装工程还没有进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位估计的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价钱。部位名称建筑构造种类混淆构造现浇框架构造预制装置构造基础工程131525构造工程606055装修工程272520无形财产评估一、单项选择题1．以下选项中，不属于无形财产的是（）。A．债权性质的应收及预支账款B．土地使用权C．计算机软件D．非专利技术2．以下选项中，不影响无形财产评估价值的因素是（）。A．寿命限时B．机会成本C．市场供讨状况D．评估方法3．在以下无形财产中，属于不可以确指财产的是（）。A．特许经营权B．商誉C．着作权D．商业神秘4．我国理论界所说的“三分法”，即经营活动中的三大体素不包含（）。A．资本B．经济环境C．技术D．管理5．租借权评估的对象是（）。A．租借合同规定的租金的现值B．租借财产的价值C．租借合同带来的高于租金现值的额外经济利益D．租借财产的重置成本6．甲公司以一项先进的技术向乙公司投资，该技术的重置成本为200万元，乙公司拟投入的财产的重置成本为4000万元，甲公司无形财产成本利润率为500%，乙公司拟合作的财产利润率为25%，则无形财产投资的利润分红率约为（）。A．12.5%B．19.35%C．15%D．18.75%7．甲公司研制出一种含锌矿泉粉资料，在研制过程中共耗资物料及其余开销50万元，人员开销20万元。评估人员经测算，确立科研人员创办性劳动倍加系数为1.5，科研均匀风险系数为0.2，该无形财产的投资酬劳率为30%，采纳倍加系数法估计其重置成本为（）。A．70万元B．91万元C．120万元D．130万元8．某公司5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其价值进行评估。经专家估计，至评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为（）。A．45万元B．50万元C．36万元D．72万元9．A公司将其拥有的某产品的商标赞成B公司使用，赞成使用期为5年。按赞成协议，B公司每年将使用该商标新增利润的30%支付给A公司。B公司拟年产该商标产品10万台，每台市场售价为100元，公司预期各年销售利润率为15%。若折现率为10%，则该商标使用权的评估值约为（）。A．170.6万元B．568.6万元C．1137.2万元D．225.0万元10．甲机械制造厂赞成另一地区的乙设备厂利用其专营商标，生产其专营的特种防火器械，时间为6年，两方商定由乙设备厂每年按其销售利润的30%一次性向甲机械制造厂缴纳专营使用费。经展望，在使用专营商标时期，乙设备厂在第一年可获得销售利润150万元，第2至第6年均匀每年获得销售利润200万元。若折现率为10%，则该专营商标使用权的评估价值约为（）。A．272.45万元B．825.60万元C．268.36万元D．247.68万元二、多项选择题1．无形财产能够作为独立的转让对象进行评估，其前提是（）。A．能带来正常利润B．能带来超额利润C．能带来垄断利润D．能带来非经济性利益2．下边对无形财产见解理解正确的有（）。A．由必然的主体排他性地加以控制B．对生产经营长久连续发挥作用并能带来经济效益的经济资源C．不拥有实物形态，但又依赖于必然的实体D．对生产经营长久连续发挥作用并能带来经济效益的非经济资源3．工业产权包含（）。A．专利权B．专有技术C．商标权D．着作权4．按无形财产产生根源区分，能够将无形财产分为（）。A．首创的无形财产B．知识产权C．外购的无形财产D．关系类无形财产5．商誉属于（）。A．不可以确指的无形财产B．首创的无形财产C．非技术型的无形财产D．组合类无形财产6．经过无形财产的判断，能够解决的问题是（）。A．确认无形财产的存在B．鉴识无形财产的种类C．确立无形财产的有效限时D．确立无形财产的利润7．无形财产评估中，运用利润法时，无形财产利润额确实定方法有（）。A．直接估计法B．分红率法C．约当投资分析法D．因素贡献法8．运用市场法评估无形财产时，评估人员应注意（）。A．采集近似的无形财产交易的市场信息是为纵向比较供给依据，而采集被评估无形财产过去的交易信息则是为横向比较供给依据B．参照物与被评估无形财产之间会因为时间、空间和条件的变化产生差别，评估人员应付此作出合理调整C．依据的价钱信息拥有代表性，即参照物的成交价应当是能够反应正常市场交易的价钱，而且能反应被评估无形财产的载体构造和市场构造特色D．参照物的成交价应当是凑近评估基准日的实质成交价9．无形财产发挥作用的方式显然差别于有形财产，因此在评估时重重要掌握其固有的特色，包含（）。A．附着性B．积累性C．代替性D．虚假性10．以下说法正确的选项是（）。A．无形财产创办效益的能力越强，其评估价值越高B．无形财产的创办成本越高，其评估价值越高C．无形财产的市场需求越大，其评估价值越高D．科技成就开发程度越高、技术越成熟，运用该技术成就的风险性越小，其评估价值就越低。三、判断题1．因为无形财产拥有代替性的功能特色，因此在评估时必然要考虑无形财产的经济寿命，特别是尚可使用年限。?2．按使用权限的大小，转让专利使用权能够分为独家使用权、排他使用权、一般使用权和回馈使用权。其中，独家使用权是指卖方在合同规定的时间和地区范围内只把技术授与买方使用，同时卖方自己保存使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。?3．因为无形财产的成本常常是相对的，特别是一些无形财产的内涵已远远超出了它的外在形式的涵义。比如名牌商品的内涵是商品的质量信用、盈余能力等，其内在价值已远远超出商标成本中包含的设计费、注册费、广告费等所表现的价值。因此，无形财产的成本开销拥有弱对应性的特色。?4．运用市场法评估无形财产时，要选择拥有合理比较基础的近似无形财产，即参照物与被评估无形财产至少要形式相像、功能相像、载体相像，交易条件相像。此中，形式相像是指参照物与被评估财产所依赖的产品或服务应知足同质性要求，所依赖的公司应知足同行业与同规模的要求。?5．租借权评估的对象是租借合同带来的额外经济利益，它的评估限时是租借合同期，估价标准是利润现值，其目的是服务于产权交易。?6．工业产权是指无形财产的一种专门种类，平时包含专利权、专有技术、商标权和版权。?7．考虑无形财产的共益性，就要求在财产评估时考虑机会成本的赔偿问题。?8．若无形财产形成时间较短，而且存在另一种近似无形财产能够代替，则成本法较为合用。?9．评估时，需要注意无形财产利润额计算口径与折现率口径的一致性。若利润额采纳净利润，则折现率应选择投资回收率。?10．公司整体租借权评估的思路是先用利润法评出该公司假如整体转让时的价钱，此后以此价钱减去公司整体租借合同商定的租金。四、简答题1．影响无形财产评估价值的因素有哪些？?2．简述无形财产的价值特色与功能特色？?3．判断无形财产的目的是什么？4．假如采纳市场法评估无形财产，评估人员应当注意哪些问题？五、计算题1．某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术靠谱，产品比同类产品性能优胜。经了解，同类产品均匀价钱为250元/件，该产品价钱为280元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品寿命还能够够保持8年，但竞争者将会介入。因为该公司已经较牢固地据有了市场，竞争者估计将采纳扩大市场范围的市场策略，估计该公司将会保持目前的市场据有，但价钱将呈降落趋向。产品价钱估计为：此后1～3年保持现价；4～5年降为270元/件；6～8年降为260元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为10%，所得税率为33%，试用超额利润法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。（计算结果保存两位小数）2．某公司转让制药生产技术，经采集和初步测算已知以下资料：（1）该公司与购买公司共共享受该制药生产技术，两方设计能力分别为600万箱和400万箱；2）该制药生产技术系外国引进，账面价钱500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；（3）该项技术转让对该公司生产经营有较大影响，因为市场竞争，产品价钱降落，在此后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增添开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。依据上述资料，计算确立：（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；（2）该无形财产转让的最低收费额评估值。3．甲公司将一项专利使用权转让给乙公司，拟采纳利润分红的方法，该专利系三年前从外面购入，账面成本为100万元，三年间物价累计上升50%，该专利法律保护期10年，已过3年，尚可保护7年。经专业人士测算，该专利成本利润率为400%，乙公司财产重置成本为5000万元，成本利润率为10%，经过对该专利的分析，技术人员认为该专利节余使用寿命为5年，其余，经过对市场供讨状况及有关会计资料分析得悉，乙公司实质生产能力为年产某型号产品20万台，成本开销每年约为400元，将来5年间产量与成本开销变动不大，该产品因为采纳了专利技术，性能有较大幅度提升，将来第一、第二年每台售价要达500元，在竞争的作用下，为保护市场据有率，第三、第四年售价将降落到每台450元，第五年降落到每台420元，折现率确立为10%。要求依据上述资料确立该专利的评估值（不考虑流转税因素，计算结果保存两位小数）。4．A公司被B公司吞并，需要对A公司首创的一项技术进行评估。据资料可知：该技术研发时发生原资料费10000元，协助资料费4000元，燃料动力费1100元，有关人职薪资和津贴5000元，专用设备费1000元，旅差费500元，管理费1200元，占用固定财产的折旧费3500元，人员培训费和资料费等1300元，专利申请费800元。该技术的创办性劳动倍加系数为3，科研均匀风险率为6%，无形财产的贬值率为20%。据展望，该技术使用后，B公司每年可新增利润90000元。该专利技术节余有效限时为5年。若提成率为20%，贴现率10%，求该专利技术的重置价值（计算结果保存两位小数）。5．A公司转让显像管新技术，购买方用于改造年产30万只显像管的生产线。经对无形财产边沿贡献因素的分析，测算在其寿命时期各年度分别可带来追加利润为100万元、110万元、90万元、80万元，分别占当年利润总数的35%、30%、25%、20%。如折现率为10%，试评估该无形财产的利润分红率。第一章习题参照答案一、单项选择题1.C2.A3.C4.B5.C6.C7.D8.D9.A10.D二、多项选择题BCD2.ABCD3.BD4.ABCE5.ABCBCD7.ACDE8.ABE9.BDE10.AD三、判断题错2.错3.错4.对5.对6.错7.错8.对9.对10.错四、简答题1．答：财产评估是指评估机构依据特定的目的，依据客观经济规律和公允的准则，依据法定的标准和程序，运用科学的方法，对财产的现市价钱进行评定和估计。其核心是对财产在某一时点的价钱进行估计。由定义可知，财产评估由六大基本因素构成，即财产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。2．答：财产评估功能是指财产评估这一特定经济行为自己应有的内在功能和功能。归纳地讲，财产评估拥有以下功能。（1）为财家产务供给价值尺度。财产评估经过对财产的现市价值进行评定和估计，为各项财家产务供给公正的价值尺度。这是财产评估最基本的功能。2）界定与保护各产权主体的合法权益。财产评估拥有公正地界定与财产裕关的各方，如不同样所有者、据有使用者所拥有或控制的财产份额及其价值量的作用，进而能够保护各产权主体的合法权益。3）优化资源配置。第一，财产评估是生产因素、产权进入市场的必需条件。科学规范的财产评估，能保证财产市场、产权市场的有序运行，能够为财产和产权的配置供给正确信号，进而起到优化资源配置的作用。其次，因为一项财家产务的进行常常拥有多种门路，因此在财产评估中，按最优使用原则对财产的价格进行估计，有益于财产的优化配置和流动。4）促使公司帐实符合，足额赔偿和财产圆满。在通货膨胀状况下，财产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增添而急剧扩大，这将致使按固定财产的账面原值提取的折旧显然过低，会造成公司更新改造资本过少、公司盈余虚增和财政收入虚假。这时进行财产重估，能够战胜上述问题。其余，经过财产评估还能够够清楚公司首创无形财产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使公司的所有财产在账簿上获得反应。5）在促使对外开放的同时，保护国家权益。财产评估机构在中外合资、合作的过程中供给符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是保护国家民族权益的重要技术保障。6）防备国有财产流失和促使国有公司改革顺利进行。在国有公司产权改动的过程中，合理订价是重点。而转让订价的基础是公司的评估价值。因此，公正、客观的财产评估是防备国有财产流失和促使国有公司改革顺利进行的基础。3．答：财产评估中确认财产的标准主要有：1）现实性。现实性表示经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，而且在评估时点仍旧存在。2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估财产的界限，而不论财产是其用自有资本投资购建，仍是欠债购建，或是租入。3）有效性。有效性一是表示已无实质财产对应的待摊开销等不可以够列作被估财产；二是表示不论是不是劳动产品，只需有功能即可作为被估财产。4）稀缺性。稀缺性表示要获得拥有稀缺性经济资源的控制权就必然付出代价。也正因为此，经济资源才成为财产。5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源拥有合法性，遇到法律保护，即非法经济资源不可以够被确认为财产。4．答：财产评估对象能够依据以下标准进行分类：1）按财产评估目的和被评估财产能否拥有综合盈余能力分类，能够分为单项财产和整体财产。2）依据被评估财产的存在形态分类，所有财产因素可分为有形财产与无形财产。3）依据财产的法律意义分类，所有财产因素能够分为不动产、动产和合法权益。4）依据被评估财产在公司经营活动中能否连续使用，所有财产因素可分为固定财产与流动财产。5）依据被评估财产能否独立存在分类，所有财产因素能够分为可确指的财产与不可以确指的财产。6）依据财务会计制度规定与被估财产的工程技术特色分类，能够把所有财产因素分为：固定财产，长久投资，流动财产，无形财产，在建工程，递延财产及其余财产。第二章习题参照答案一、单项选择题（万元）5.A解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）6.B解题思路：（万元）7.D解题思路：（万元）8.B解题思路：（万元）9.D解题思路：（万元）10.C解题思路：9%×20%+（4%+12%）×80%=14.6%二、多项选择题1.ABD2.BCDE3.AC4.AB5.ABCE6.ABD7.ACE8.BDE9.ABE10.AD三、判断题错2.错3.错4.对5.错6.错7.对8.对9.错10.对四、计算题解：（1）被评估机组的现时崭新价钱最有可能为24万元：30×80%=24（万元）2）该机组的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）2．解：现时采买价=5×（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）3．解：年净超额营运成本为=60×（1-40%）=36（万元）X设备的超额营运成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）4．解：前5年公司税前净利润的现值为：181.47（万元）牢固期公司税前净利润的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）公司税前净利润现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该公司的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）5．解：（1）A宗地容积率地价有关系数为105，甲宗地的容积率地价有关系数为110（2）交易状况修正系数为或许0.99交易时间修正系数为或许1.06地区因素修正系数为或许1.02个别因素修正系数为或许1容积率修正系数为或许0.95（3）参照物修正后地价=（万元）第四章习题参照答案一、单项选择题1.D2.B3.B4.C5.C6.A7.C8.C9.D10.C二、多项选择题三、判断题1.对2.错3.错4.错5.对6.错7.对8.对9.错10.对四、简答题答：1）因为机器设备数目多、单价大、规格复杂、状况各异，因此，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真切性和正确性。2）以技术检测为基础。因为机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值状况常常需经过技术检测的手段来确立其耗资程度。3）必然掌握机器设备的价值特色，包含对机器设备的价值构成因素及其变化规律的认识和认识。2．答：1）评估准备阶段2）现场工作阶段3）评定估计阶段4）撰写评估报告及评估说明，整理评估稿本5）评估报告的审查和报出阶段3．答：设备的重置成本在构成上包含设备的直接开销和设备的间接开销。设备的直接开销由基础开销和其余开销两部分构成。基础开销是指设备的购买价或建筑价；其余开销是指设备运杂费，安装调试费，必需的配套费以及入口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接开销平时包含为购买、建筑设备而发生的各样管理开销、整体设计制图开销、资本成本以及人员培训开销等。4．答：（1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；3）设备的制造质量；4）设备的零零件、配件状况；5）设备的有效役龄；6）设备的技术状况；（7）设备的故意率状况(即设备的实体状况，如使用强度、大维修记录等)；8）设备的销售目的和销售方式；9）设备的成交数目；10）设备交易时的市场状况；11）设备的交易时间；12）设备的寄存和使用地址。5．答：重置成本构成：重置对象不同样，重置成本的构成因素也不同样。1）单台机器设备①不需安装的：重置成本仅包含设备购买成本、运杂费、资本成本、税金等。②需要安装的：重置成本除①中各项外，还包含安装费、基础费。2）原地续用整体性机器设备的重置成本除②中内容外，一般还包含一些间接开销，如：勘探设计费、管理费、联合试运行费等。机械工业公司其机器设备重置成本一般由以下因素构成：1）设备现行购买成本：指设备的购买价。2）设备运杂费：．国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采买、运输、保存、装卸以及其余有关开销；．入口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运输、保存及国内运输保险等开销。（3）设备基础费：设备的基础包含购建或修建设备基础所发生的人工、资料、机械费等所有开销。（4）设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运行和联动无负荷试运行。（5）建设单位管理费（6）建设单位暂时设备费：建设时期建设单位所需暂时设备的搭设、维修、摊销或租借费。（7）工程监理费8）研究实验费9）勘探设计费10）工程保险费11）联合试运行费：指工程完工查收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运行所需的开销。12）施工单位迁徙费13）固定财产投资方向调理税（目前停征）14）建设期资本成本：指合理建设期的资本占用成本15）其余合理开销6．答：入口设备的入口隶属开销包含：外国运费、外国保险费、入口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关看守手续费、商检费等。7．答：超额营运成本：是因为新技术的发展，使得新设备在营运开销上低于老设备。超额营运成本惹起的功能性贬值也就是设备将来超额营运成本的折现值。它的计算步骤以下：（1）计算年超额营运成本；（2）计算年净超额营运成本：年净超额营运成本=年超额营运成本′（1-所得税税率）；3）估计被估设备的节余寿命；4）折现。8．答：机器设备的判断目的：经过确立评估对象的存在状态，为价值判断供给依据。设备的价值与它的存在状态亲密有关，如：设备的磨损程度、生产能力、加工精度、安装方式等。判断分类：（详细见以以下图）9．答：市场法评估的基本步骤1）对评估对象进行判断，获得评估对象的基本资料。要认识的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年纪、安装状况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主假如比较因素中的6个个别因素）（2）进行市场检查，采纳市场参照物。在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地区性、可比性。①时间性要求：参照物的交易时间尽可能凑近评估基准日；②地区性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；③可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较凑近。3）因素比较。评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地址、交易背景等）进行分析、比较，确立差别调整量。4）计算评估值。在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价钱进行修正，确立评估值。10．答：机器设备评估时应注意：1）在进行机器设备评估时，利润法的使用遇到很大限制，平时采纳成本法和市场法。2）对于整体性机器设备的价值分析应注意财产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不可是时单台设备的简单相加。3）一部分机器设备属于动产，能够挪动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永远的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，挪动这些财产将可能致使机器设备的部分损失或圆满无效。4）影响机器设备磨损的因素好多，设备的磨损无效规律不易确立，个体差别较大。确立贬值常常需要逐台对设备实体状态进行检查、判断。5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，常常还存在功能性贬值和经济性贬值。五、计算题1．解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）2．解：重置成本=20×+2×=27.34（万元）3．解：重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）4．解：重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元)5．解：重置成本=1000×=1200(万元)6．解：年净超额营运成本=40×(1-33%)=26.8(万元)A设备的超额营运成本

=26.8

×(P/A，8%，5)=107（万元）7．解：依据题意有：（1）被评估设备的

CIF

价钱取其余公司从德国入口更新换代型设备的

CIF

价钱最为合理，即被评估设备的

CIF

价钱为

30万马克，或

20万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价钱+银行手续费）×（1+国内运杂费率）银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）入口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%（4）入口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币）8．解：依据题意计算以下：1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]×100%=19%（2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）]×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223（元）9．解：依据题意计算以下：（1）被评估机组的现时崭新价钱最有可能为：30×（1－20%）=24（万元）（2）设备的成新率为：[7÷（3+7）]×100%=70%（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）10．解：据题意计算以下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价钱改动率）因此，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限因此，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）]×100%=45.7%第五章习题参照答案一、单项选择题1.B解题思路：（万元）2.C解题思路：运用土地节余法公式此中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5%3.C解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）4.B解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元）5.B解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元）6.C解题思路：15%+50%×60%=45%7.B解题思路：房地产整年净利润=12×3000-8000=28000（元）；土地净利润=1200×200×8%=19200（元）建筑物年纯利润=28000-19200=8800（元）8.B解题思路：3000/2=1500（元/平方米）9.A解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=（万元）10.C解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）二、多项选择题三、判断题1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错四、计算题1．解：1）估计每平方米土地获得开销和开发开销拆迁赔偿、部署开销：50000÷667＝75元／平方米其余开销：30000÷667＝45元／平方米土地开发开销：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地获得开销和开发开销合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地获得开销和开发开销应担当的利息开销为23.29元。（注:因为第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资本其实不是第一年年初一次投入，因此需要乘以0.5。第二年同理。）3）计算利润：270×10％＝27（元）4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）5）计算待估土地公正市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公正市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。解：1）计算公式为：2）计算过程：前五年的租金利润分别为：R1=8（万元）R2=8×(1+2%)=8.16（万元）R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金利润均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）3．解：1）进行交易状况修正。从评估人员的检查中发现交易实例的交易没有什么特别状况，均作为正常交易对待，故无需修正。2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04（注：因为地价每个月上升1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上升了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上升5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上升了4％。）（3）进行地区因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做地区因素调整。交易实例B地区因素修正系数＝100／86＝1.163交易实例C地区因素修正系数＝100／93＝1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。对于面积因素修正。因为待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价钱的影响较各交易实例高3％。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的节余使用年限同样外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算以下（假定折现率为8％）：交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995交易实例B的个别修正系数＝1.03交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995（5）计算待估土地初步价钱。A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）（6）采纳算术均匀法求得评估结果。待估地块单位面积价钱评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。4．解：1）现已知楼价的展望和各项开发成本及开销，可用假定开发法评估，计算公式为：地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润2）计算楼价：楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）（4）计算销售开销和税费销售开销＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）（5）计算利润利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000获得.）（6）计算利息利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]0.1236×地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）（8）评估结果单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）楼面价钱＝8912／2.5＝3565（元／平方米）5．解：依据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积依据上述所给的数据资料带入公式：待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15=338400（元）6．解：因为库房是混淆构造，因此选择表格中的第一列数据。1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）第七章习题参照答案一、单项选择题6.B解：技术的约当投资量为：200×（1+500%）=1200乙公司的约当投资量为：4000×（1+25%）=5000利润分红率为：1200/（1200+5000）=19.35%7.D解：无形财产的重置成本＝（50+20×1.5）/（1-0.2）×（１+30%）=130（万元）8.C解：该专利的评估值=120×3/10×100%=36（万元）9.A解：每年的销售利润=100×10×15%=150（万元）每年的商标使用费＝150×30%=45（万元）该商标的评估值=45×（P/A，10%，5）=45×3.7908=170.6（万元）10.D解：使用费重估价值=[150/（1+10%）+200×（P/A，10%，5）/（1+10%）]×30%=247.68（万元）二、多项选择题三、判断题1.对2.错3.错4.错5.对6.错7.对8.对9.错10.对四、简答题1．答：影响无形财产评