金科服务研究报告

金科服务研究报告1

秀出班行：西部龙头持续引领成长金科服务成立于

2000

年，是全国领先、西部第一的综合智慧物业服务商，于

2020

年

11

月在香港联合交易所挂牌上市。公司连续

6

年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连

续

6

年保持中西部市场占有率第一。截至

2021

年

8

月，金科服务已进入北京、重庆、天津、

武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等

166

座城市，管理近

1200

个项目，管理面积约

3.2

亿平方米，服务全国近

650

万人口。公司发展经历三个阶段：初创期不断提升物业管理服务水平；2005

年开始全国化战略，

2006

年开始向独立第三方提供增值服务，2013

年开始提供社区增值服务，并发展“邻里文

化”提升品牌价值；2016

年起公司开启智慧城市服务时代，建立社区大数据研究中心和云服

务中心，于

2017

年推出“金科大社区”一站式在线服务平台。营利稳步提升，规模高质量增长。得益于物管行业发展、母公司稳定输送和公司外拓能

力持续增强，公司的收入和利润持续提升，2017-2020

年营业收入和归母净利润复合增速分

别为

47%和

76%，1H2021

营业收入达

25.9

亿元，同比增长

88.8%，归母净利润为

5.30

亿元，同比增长

80.4%。合约面积和在管面积规模也保持高质量增长，1H2021

合约规模达

3.15

亿平方米，同比增长

37.24%，在管规模达

1.87

亿平方米，同比增长

30.62%。公司平

均物业管理费

2.22

元/㎡/月，同比提高

0.04

元/㎡/月，其中金科集团项目平均物业管理费

2.57

元/㎡/月，同比提升

0.18

元/㎡/月，外拓项目

1.87

元/㎡/月，外拓项目同比提升

0.21

元/㎡/月。由于公司的业主满意度较高，公司的物业管理费收缴率保持在

90%的较高水平。坚持“服务+科技，服务+生态”发展战略，“生态+科技”双引擎驱动，夯实深耕城市高密度战略。公司坚持“服务+科技，服务+生态”的发展战略，发挥“生态+科技”的双引擎作用，

构建了城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务三大业务板块，强化新服务、新生态、

新科技三大能力协同。城市空间服务板块：公司不断夯实深耕城市密度战略，聚焦长江经济带和西南核心区域，

利用资源、品牌优势，市场直拓获取大量多业态高产值项目，1H2021

合约面积长江经济带

占比超

75%、西南区域占比超

50%；通过与地方政府及其他三方民营开发商合作、高质效

并购等方式，2021

年先后与贵州雷山县政府签订战略合作、与重庆九龙园高新区达成战略

合作，并收购重庆美利山物业服务有限公司，提升核心区域浓度，夯实深耕城市密度战略。

凭借持续巩固的区域优势，金科服务连续

3

年位列西部物业服务企业综合实力第一、重庆物

业服务企业综合实力第一。美好生活服务板块：公司加速“服务+生态”落地，通过吸引专业化人才和收购专业公司

快速提升增值服务业务能力、延展服务链条，提升增值服务收入占比,增值服务收入占比从

2017

年的

7.3%大幅提升至

1H2021

的

25.2%。智慧科技服务板块：坚守“服务+科技”战略，把物业降本增效作为对内赋能的核心工作，

同时利用先进的科技实力推进产品研发升级，强化科技智慧服务服务能力的对外输出，加快

落地智慧社区、智慧园区和智慧城市服务项目，实现智慧城市服务与物业项目拓展的双向赋

能。公司

2016

年与微软合作打造的社区服务系统“天启”大数据已更新至第四代，不仅完成

了全国数百个小区的智慧化升级，更将智慧科技优势传导到城市服务领域，落地重庆、江苏

盐城、湖南浏阳等多个城市。多元业务突破规模经济瓶颈，标准化服务进行质量控制。公司在物业管理服务、非业

主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务四条业务线下为全国中高端住宅、商业楼宇、产

业园、政府公建、高校医院、文旅景区等多种业态提供多元物业服务，积极布局健康和文体

旅业务。多元业务的发展为公司提供多元的收入来源，有助于突破规模经济瓶颈。为满足多

元服务的不同需求、提高服务质量，公司开发了金管家、金悦家、金慧家三种标准化服务体

系：金管家体系针对物业管理服务，建立了“前介管理、地产咨询、物业服务”全生命周期

服务价值链，并细分了住宅、商业、产业园、学校、场馆等差异化业态的物业服务标准化体

系；金悦家针对社区增值服务，围绕旅居综合服务、家庭生活服务、家居焕新服务、园区经

营服务等多元化服务场景，建立了标准化的多元增值服务体系；金慧家体系主要针对多种服

务场景，包括智慧科技服务及其他业务线的服务，如案场服务、物业管理服务及产业园区管

理。基于公司建立及实施严格的内部质量控制体系，已取得国际标准化组织的多项认证，即

ISO9001

质量管理体系认证、GB/T24001

及

ISO14001

环境管理体系认证及

ISO45001

职

业健康安全管理体系认证。智能化、数字化科技平台赋能高效运行。公司在全国百强物业服务商中有领先的科技实

力，建成了社区大数据中心和客户云服务中心，实现了数据可视化、服务智能化、管理信息

化，是行业内极少数具备国家高新技术企业资质的科技型服务企业，取得

17

项专利和

15

项计算机软件版权。公司开发的基于社区前端服务人员的管理平台“大管家信息管理平台”

涵盖报修报事处理、安全管理、巡更管理、服务抢单、楼栋管家服务标准化作业指导等多项

服务场景，将物业服务所有工作数字化、透明化，有效促进服务质量和效率的提升，实现物

业管理降本增效。同时，公司将智慧服务引入城市服务领域，2018

年

3D引擎版天启大数

据系统亮相重庆两江健康科技城，数字化、信息化和智能化的集成系统赋能公司参与城市空

间服务重构。2

行稳致远：抵御住风险波及，稳定性和长期性得到验证目前，房地产行业的风险已经波及到物管行业，风险波及来自两个方面：1）资金层面，

母公司房企融资困难、资金链压力大的背景下，资金拆借、资产收购甚至出售物业公司变现

成为房企挽救危机的重要手段，部分物管公司被迫成为母公司房企的“输血袋”，引发了市

场对于物业公司是否能在关联风险下稳定独立管理的担忧；2）经营层面，过去物管公司普

遍依赖母公司的项目输送，但

2021

年来房企销售面积增速也在持续下降，极度依赖母公司

项目输送的物管企业未来业绩增长的可持续性受到极大挑战。金科服务在以上两方面具有抵御风险的能力：1）资金方面，母公司金科股份通过出售

物业股份、发行超短融、融资担保等方式回笼资金，短期内没有资金困难，流动性安全较高，

暂无“输血”需求，且主动引入战略投资优化公司治理结构，公司治理独立性提高对抵御母

公司关联风险多一重保障；2）经营方面，金科服务外拓驱动强劲，外拓项目占比逐年提升，

对于母公司业绩依赖逐步降低，未来面对母公司业绩下滑仍能保持增长持续。2.1

行船稳泛：关联风险消退解隐忧，战略投资恰来振信心2.1.1

隐忧解：金科股份短期内无资金困难母公司金科股份去杠杆进展明显，“三道红线”均达绿档，流动性安全高。2020

年以

来母公司金科股份大幅改善负债，有息负债规模从

2019

年的

1061

亿元降至

2021

年第三

季度的876亿元，“三道红线”在2020年率先达绿档并持续改善，2021年三季度末净负债率、

剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为

73.2%、68.5%和

1.47

倍。三季度末在手

现金达

301.7

亿元，12

月又通过出售金科服务

22%股权增加

37.34

亿港元现金流。同时，

金科股份主动优化债务期限结构，一年内到期有息负债占比下降至三季度末

23.4%，三年以

上上升至

17.8%。充足的现金流和持续优化的期限结构为金科股份的流动性安全筑牢防火墙。债务结构改善，到期压力较小，融资渠道通畅。考虑行权期，2022

年金科股份到期债

务规模为

101.7

亿元，2023

年到期规模

53

亿元，2024

年到期规模

4.25

亿元，在行业中处

于较低水平，境外债

2024

年到期一笔约

20.7

亿元，境内外债务结构合理。短期来看，金

科股份在

2022

年的还款压力主要集中在上半年，其中

2

月到期债务较高为

22.5

亿元，但

金科股份通过股权转让获得

37.34

亿资金、发行

8

亿元超短融、7.9

亿元

ABS等方式补充

资金，偿债资金充足，债务违约风险较小。2021

年金科股份累计发行

11

笔境内外债券，合

计发行金额

124.65

亿元，下半年在房企普遍流动性紧张的环境下，金科股份仍保持较为通

畅的融资渠道，发行

2

笔超短期融资债券

18

亿元用于兑付到期债务，有助于缓解金科股份

的资金压力。2021

年，金科股份共偿付

9

笔到期债务，偿还总量

91

亿元，2022

年

1

月提

前偿付一笔

8.68

亿元

ABS,

在

2021

年债务到期压力巨大的背景下，金科股份保持零违约、

零展期，所有债务按期兑付。回购股份彰显未来发展信心，20

亿拿热门土地显底气。7

月，金科股份董事会审议通

过股份回购议案，以集中竞价交易方式，使用自有资金在

12

个月内回购总额

5-10

亿元，

目前已回购

4269.7

万股，占总股本的

0.8%，回购额完成

1.90

亿元。回购计划的稳步推进

彰显了管理层对金科股份未来发展的信心，母公司对未来发展的信心也将为金科服务未来的

经营发展注入“安心剂”。11

月，金科股份与华宇集团联合拿下重庆大渡口重钢片区地块，总地价

20

亿元，在拿地相对收缩的环境中，斥巨资拿地显示了金科股份对自身现金流安全

和未来发展的底气。12

月，金科股份通过旗下公司重庆天酬企业管理有限公司以承债式方

式收购蓝光发展重庆炀玖商贸有限责任公司

100%股权，金科股份在房企流动性紧缺背景下

大举并购体现了金科股份的财务安全性，同时由于承债式收购获得金融机构大力支持，承债

后的债务可以滞后偿付，因此承接项目后有机会增加经营性现金流。2.1.1

信心振：引入战略投资增强公司独立性引入战略投资博裕投资。12

月

16

日，母公司金科股份引入博裕投资作为金科服务战略

投资者，向博裕投资旗下投资主体

BroadGonggaInvestmentPte.Ltd.转让所持有的

1.44

亿股金科服务股份，约占总股本的

22%。博裕投资是一家专注于中国的另类资产管理公司，

通过与行业领先的企业建立长期合作的伙伴关系，为企业提供成长性资本和战略性支持，是

中国较早投资物业领域的私募股权基金，2016

年开始投资物业企业，2017

年投资万科旗下

万物云，成为万物云的第二大股东。博裕投资布局涉及科技于消费领域，博裕投资将与公司

深入合作探讨对行业内领先的软硬件科技公司、泛家庭服务类公司、新型消费品公司的潜在

投资或业务合作机会，进一步提高公司的基础物业服务水平、科技水平，拓宽多元增值服务

种类。优化治理结构，增强公司独立性，避免母公司损害子公司利益。转让完成后，BroadGongga向公司提名

2

名非执行董事并委派财务人员加入公司，诸如物业公司高价购买母公

司资产等可能存在母公司损害物业公司利益的决策将被有效监管，将有效避免物业公司向母

公司输血情况的发生，进一步优化公司的法人治理结构，增强物业公司的发展独立性。同时，

金科股份与博裕投资签订了合作备忘录，继续向金科服务提供业务支持，包括

1）输送非商

场类开发项目

90%以上管理面积，2）住宅业态增量项目平均物业费单价不低于

2

元/平，3）

2022-2025

年每年交付项目的饱和收入不低于

4.5

亿元。战略投资者的引入，不仅减少母公

司可能带来的关联风险，也有助于提升公司的经营实力和盈利能力。2.2

进而有为：外拓驱动强劲，项目输送依赖逐步收敛外拓项目在管面积占比逐年升高，外拓驱动强劲减少对母公司依赖。公司坚持“内延+

外生”增长，持续推进市场化拓展，通过并购、招投标、战略合作、合资合作等形式积极外

拓。公司

2017

年至

2020

年公司在管面积中外拓项目占比持续上升，从

2017

年的

32.5%

上升至

1H2021

的

51.8%，2017-2021

复合增速

56.28%，外拓项目占比在可比公司中处于

较高水平，而母公司输送项目占比则从

67.5%下降至

48.2%；从收入来看，外拓项目物业

管理费收入占比从

25.1%提升至39.9%，母公司关联项目收入占比从74.9%下降至

60.12%，

占比持续下降，基础物业营收对母公司依赖程度降低。从新增面积来看，外拓项目成长更为

强劲，2021

上半年新增外拓在管面积占总新增面积

68.4%，新增外拓合约面积占总新增合

约面积的

72%，2021

上半年新增外拓在管面积

2093

万平方米，同比增长

36%，增长潜力

较大，而母公司金科股份全年销售面积连续三年维持在

2000

万平方米左右，可输送面积增

速有限。因此，预计金科服务未来的新增项目中，对母公司的依赖程度将进一步降低，外拓

将为公司带来更大的规模扩张和收入提升潜力。物业公司的外拓主要有收并购和外拓两种类型，其中收并购对公司的资金和战略有一定

要求，外拓包括招投标、战略合作与合资合作等模式，受到品牌影响力、拓展渠道等因素的

影响。从收并购层面来看，金科服务目前货币资金充足，引入战略投资共同评估潜在收并购

机会，有能力通过并购获取高质量的第三方项目。从外拓层面来看，公司深耕西南地区，建

立了标准化的全生命周期价值链服务体系，业主满意度连续多年超过

90%，品牌具备一定

的影响力；拓展渠道方面，公司合作资源丰富，与遵义新浦、安徽宣城、四川内江、湖南浏

阳、湖北武汉、重庆九龙地方政府以及其他三方民营开发商合作，获取了大量城市服务、住

宅、非住宅优质项目。除了获取项目的能力，公司的核心区域高密度战略也为外拓项目增长

提供了保障，物业管理作为人力密集服务行业，外拓项目带来的增长动力能否持久取决于外

拓项目的利润率，而在管面积形成的管理密度可以提高人员复用率、降低成本、提高外拓项

目的利润水平，金科服务多年深耕城市高密度战略，已经在多个城市形成了高密度布局，有

助于提升外拓项目的利润率。3

竿头日上：四大业务板块成长潜力释放3.1

乘时乘势：物业管理服务紧抓并购和外拓发展机遇3.1.1

行业机遇：并购热潮提升行业集中度，第三方市场拓展重要性突显房地产市场下行，并购估值回归理性，并购热潮下行业集中度进一步提升。下半年，

房地产市场下行，房地产融资政策收紧，陷入流动性危机的房企通过出售旗下物业优质资产

的方式盘活部分现金流，如亿达服务、富力物业、彩生活等出售部分核心资产，掀起了物管

行业并购热潮。根据中指研究院数据，2021

年物管行业并购交易

77

宗，交易金额创新高

362.5

亿元，同比增长

243%，呈现出交易额高、大额交易多发、并购主体以上市公司为主

的特点。相较

2021

年以前的并购情况，2021

年并购估值回归理性，在

7.45X到

26.9X之

间，平均约为

12

倍，低于

2020

年的

15.2

倍和

2019

年的

13.6

倍，头部物管企业利用当前

并购估值水平低的机会，调动资金寻找并购标的，扩大规模实现发展目标。资金充足的上市物业公司加速收购。2021

年并购市场的主要买方是资金充足的上市公

司，从并购面积来看，TOP10

物管公司平均并购规模达

8667

万平方米，资金充足的上市

公司抓住了这一轮房地产市场下行带来的并购机会，主动寻找并购标的，加速规模扩张。从

部分物管企业货币资金情况来看，预计未来仍有通过收并购扩张规模的能力，行业集中度将

进一步提升。TOP10

企业的市场份额由

2020

年的

10.17%提升到

16.1%，百强企业的市场

份额由

49.7%提升至

52.1%，行业马太效应突显。第三方市场化拓展重要性提升，更考验品牌建设和管理能力。根据中指研究院统计，

2021

年

TOP50

物管企业第三方市场拓展面积

12.89

亿平方米，在新增合约面积中占比

46.4%。TOP10

第三方市场拓展面积均值为

6150

万平方米，远高于

TOP11-30

的

2492

万

平方米和

TOP31-50

的

876

万平方米，在物管企业扩大规模诉求增强的背景下，第三方市

场化拓展更显重要。第三方拓展面积

TOP10

大多为上市物业企业，在资本加持下在市场拓

展方面投入更多人力、物力和财力，第三方市场规模快速发展，领先于非上市物业企业。第

三方拓展能力不仅对资金提出要求，对品牌建设、渠道建设和管理能力都提出了更高要求：

资金方面，从

2021

年并购热潮中以融资能力较强的上市公司为主可以看出，充足的在手现

金和融资能力才能保障公司抓住优质项目的并购机会；品牌建设方面，随着物业公司独立性

增强，品牌代表的资源、规模和服务能力将成为外拓的重要影响因素；渠道建设，除了通过

招投标，物业公司还可以采取与地方政府、第三方民企合作合资的方式进行外拓，对公司的

政企关系、战略资源要求较高；管理能力方面，外拓规模和效率的提升都需要激励措施来调

动积极性。3.1.2

相时而动：赢并购外拓规模之战，长算远略必作于细面对行业集中度提升带来的机遇和挑战，金科服务在资金、品牌和管理等方面有抓住发展机会的能力。具体来看，从拿项目来看，金科服务的品牌市场认可度高，第三方市场拓

展有优势，货币资金充足，收并购机会把握得好，有助于公司紧抓行业集中度提升的窗口期，

扩大在管面积，提升业绩水平。从项目管理来看，金科服务的项目区域密度高，可以有效降

低成本，同时公司采取集约化管理的战略来降低成本和外拓的毛利率。1）规模扩张：调动资金提速并购，外拓能力得市场验证，品牌力驱动。调动资金放宽要求提速收并购。面对集中度提升、竞争日趋激烈的行业发展，为抓住转

瞬即逝的商业机会，2021

年

9

月公司更改上市募集资金款用途，变更后公司对于收购目标

的营收、规模及区域范围不再作要求，并将留存于香港的

17.89

亿元用于在香港直接支付有

关投资或并购投资。下半年收并购提速，8

月收购重庆中科三心物业服务有限公司

100%股

份、12

月收购黔西宏祥物业管理服务有限公司

51%股权。2021

年来，公司陆续收购重庆上

境物业、重庆美利山物业、重庆中科三心物业及黔西宏祥物业、包头智慧物业等多家物管企

业，上半年新增并购住宅面积

385

万平方米，储备并购

2.7

亿平方米，10

倍覆盖公司全年

并购目标。同时引入战略投资者博裕投资共同评估潜在收并购机会，推动公司更高效地拓展

管理规模。截至上半年公司现金及现金等价物余额

63

亿元，在可比公司中资金较为充足，

预计未来仍有通过收并购成长的机会。外拓能力获市场肯定。截至

2021

上半年，公司累计合约面积独立第三方占比

58%，在

管面积独立第三方占比

52%，在行业内处于领先地位；上半年新增合约面积独立第三方占

比

73%，非住宅招投标新增

798

万平方米合约面积，占比

83.4%，住宅招投标新增

860

万

平方米，占比

30.2%；1H2021

公司外拓项目毛利率水平

24%，相较可比公司毛利率水平较

高，外拓项目的盈利能力较强，市场化的外拓能力得到进一步验证。品牌建设持续发力，品牌价值增强竞争力。物管行业竞争加剧，品牌资源优势、影响力

和良好口碑都将成为竞争中脱颖而出的重要因素，品牌知名度可以降低企业在拓展中与客户

互相了解的门槛，良好的口碑可以减少企业外拓项目投标的难度，提升续约率和收缴率。金

科服务深耕核心区域物业服务领域二十年，已经拥有了全国领先的行业地位和卓越的品牌影

响力，2021

年品牌价值提升至

116

亿元，并坚持打造“邻里文化”13

年”，提高服务质量、提

升品牌形象，使得金科服务和业主累积了深厚的信任，公司物业服务满意度连续

9

年超过

90%，2020

年达

96.6%高于行业整体满意度

78.1%。品牌价值的提升有助于公司在未来激

烈竞争中进一步提升外拓能力、实现业绩增长。2）项目管理方面：高密度战略、智能化改革降本提效。深耕城市密度战略，区域资源整合降本提效。公司致力于深耕西南区域，夯实城市密度

战略，2020

年重庆单一城市管理规模超过

80

万平方米，服务超过

50

万户家庭，规模效应

显著。截至

2021

年上半年，西南区域在管面积占比超过

50%，公司单项目在管面积

64

万

平方米，领先于可比公司，单体城市合约面积超过

500

万平方米的有

6

个，单体省份合约

面积超过的

1000

万平方米的有

6

个，高密度项目分布形成。高密度项目分布为公司带来的

竞争优势有：1）整合资源，优化成本提高利润率。2021

年

5

月公司收购的重庆美利山物

业的

4

个项目均位于重庆，合约面积

168.06

万平方米，与公司高密度管理区域高度重合，

收购后公司可以整合高密度区域资源，改善成本提高利润率。2）提升人均效能。高密度战

略可以通过区域资源整合来实现降本增效，提升人均效能。1H2021

公司人均在管面积

2.1

万平方米，人均创收

14.5

万元，位列行业可比公司第一。3）在新布局城市增强外拓能力。

公司在全国布局中也采取了高密度战略，2021

年收购的包头智慧物业服务有限公司单体城

市

10

个项目，在管面积

177.4

万平方米，通过收购公司在包头构建一定密度规模，借助高

密度和良好的口碑，在新扩张城市提升外拓能力。人力机械化、机械智能化提升管理精细化。公司推进人力机械化、机械智能化改革，通

过云监控、云停车、智能能耗管理等一系列智慧化升级赋能物业管理降本增效，持续提升管

理精细化，助推毛利率持续提升。2021

年上半年公司新增改造设施超过

25680

个，持续推

动人均效能大幅增长

21.5%，人力成本占比持续下降至

47%，人力成本在同等在管面积规

模可比公司中处于较低水平，同时基础物业服务毛利率持续提升至

28.4%。金科服务通过密度战略和智能化管理不仅整合新盘资源降本增效，针对存量老盘存在的

物业费提升困难、人工成本上升导致的利润下降问题，也通过整合资源和智慧化改造优化成本，使得存量盘利润不降反升，避免老盘拖累利润水平。同时，利用这种低成本的优势，有

机会在后续存量盘拓展中获得发展机会。3.2

高歌猛进：社区增值服务潜力持续兑现随着基础物业服务转入存量市场，增值服务成为物管公司创造增量收入、改善单盘盈利

模式的第二增长曲线。根据中指研究院数据，2021

年上半年

44

家上市物管企业增值服务收

入

358

亿元，同比增速达

79.9%，营收占比提升至

43.1%，业绩贡献度进一步提高。部分

上市公司增值服务的边际贡献率已超过基础物业服务，增值服务未来提升空间巨大。社区增值服务发展迅速，成长潜力将持续兑现。纵向来看，公司社区增值服务发展迅

速，2017-2020

年营收复合增速

74.9%，1H2021

收入规模

6.52

亿元，同比增长

419%，

占总营收的

25.2%，同比提升

16pct。横向对比来看，公司社区增值服务的收入占比和坪效

相对可比公司较低，单位管理面积年社区增值服务收入为

11.88

元/平方米，这是由于公司

2017

年才发力社区增值服务，起步较晚，且公司在管面积扩展速度快、新盘较多，社区增

值服务布局尚未完全展开。公司社区增值服务边际收入贡献率

43.26%，与可比公司相比较

高，随着公司社区增值服务覆盖率提升，基于公司不断增加的在管面积和拓展的增值服务业

务线，成长潜力将持续兑现。公司社区增值服务围绕业主的“食、住、行、游、购、育”，利用线上+线下服务优势，

聚焦大消费领域，围绕社区生活服务、业主资产运营、社区空间运营三大核心职能，循序渐

进推进旅居综合、家庭生活、家居焕新、园区经营板块细分业务发展：家庭生活板块：主要包括社区购物和家政服务，其中社区购物基于子品牌“金科金选”

提供社区团购服务，1H2021

收入

1.32

亿元，同比增长约

110.4%。家居焕新板块，基于子品牌“金科悦家”提供一站式硬装、软装、家居单品销售等整装、

焕新式家居服务，利用母公司金科股份产业链优势及深度业务协同，通过专业化、品牌化、

团队化发展，前置业主购房阶段家装需求，举行“百万业主看工厂”等活动。2021

年

1

月，

公司联合重庆金赛瑞企业管理合伙企业新设重庆金晓悦慧家居有限公司，进入家居领域，协

同发展家居焕新增值服务。1H2021

收入

4880

万元，同比增长

234.4%；旅居综合板块：基于子品牌康城国旅提供旅游产品、出行、酒店、景区、签证中心全链

条旅游出行服务，公司是全物业行业唯一拥有全旅游牌照的公司，运营持续十年之久，打造

了完善的旅游机制，是公司的传统优势。公司不断增强旅游服务的优势，2021

年上半年与

千户苗寨、百里杜鹃等国内知名景区达成合作，共同打造基于社区、面向社会的旅游发展模

式；与深耕旅游领域多年的凯撒旅业达成战略合作，开发适合金科服务不同客群定位的旅游

产品，在智慧旅游产品、智慧旅游服务等方面开展合作，1H2021

收入

2.66

亿元，同比增

长

1623%。未来持续整合之下，公司有望在

2-3

年内成为西南区域的旅游综合服务商，释

放更大价值。园区服务板块：包括社区传媒、幼儿托育和车位管理业务：2018

年金科服务首倡社区

教育理念，成立悦读佳社区教育品牌，建立了全国第一个家门口的儿童成长中心，经过

3年的持续耕耘，已为超过

2

万余户亲子家庭提供专业优质的综合教育服；社区传媒基于鑫生

悦为商家提供拥有庞大流量的价值传播服务，构建社区、客群、产品间的黏合媒介，2021

年上半年节点数同比增加

215%；云停车智能管理系统接入

200

余个项目，覆盖近

30

万个

车位。

园区服务板块

1H2021

收入

2.05

亿元，同比增长

526%。引入本地生活服务大赛道，布局餐食服务。2021

年公司布局本地生活服务万亿赛道，以

团餐服务协同空间物业服务，按照自建团队和区域龙头整合的方式进行布局：2021

上半年，

公司打造了晓咖啡、金悦酒店、渝钱斗斗、心悦餐厅和金悦佳品五大餐饮子品牌，下半年，

收购重庆本土

TOP5

团餐公司韵涵餐饮文化，斥资

3.12

亿元收购金科服务管理公司全部股

权，扩充团餐服务项目和能力，目前，公司已进驻产业园、医院、学校等物业

130

个项目，

仅团餐服务年产值超过

3

亿元。在布局新赛道的同时，团餐服务带来的资源也有助于公司发

展非住项目。公司社区增值服务未来的高成长性源于拓宽赛道、人才战略和“邻里文化”反哺1）囊括小区到社会的丰富赛道，围绕业主高频生活需求，覆盖业主“食、住、行、游、购、育”，金科服务不断扩展增

值服务种类，提高在管小区的社区增值服务渗透率。通过吸引专业化人才和收购专业公司，

快速提升增值业务服务能力并延展服务链条。2010

年到

2020

年，公司的社区增值服务从

社区走向家庭，发展家庭生活服务、车位临停服务、家居焕新、房屋经纪等服务于业主的增

值服务，2021

到

2030

年，公司的社区增值服务从社区走向社会，发展航旅出行、文体传

媒、团餐饮食、社区教育等服务于市民的社会服务。2）有利于区域浓度建设的高密度布局公司的城市高密度战略不仅有利于基础物业服务降本增效，对于社区增值服务同样有降

本增效的作用。例如近年来物业公司大力发展的社区团购服务等高频低利的零售类增值业务，

只有拥有高密度优势的物业公司，才能够利用庞大且密度高的业主群体实现营收增加、利润

率提升。正如上文中提到，金科服务多年深耕区域高密度战略，在

6

个单体城市的在管面积

超过

500

万平方米，有助于高频低利的零售类增值业务发展。同时，公司在增值服务的布

局方面同样着力于提高区域浓度，公司

2021

年开拓本地生活服务赛道，收购的团餐企业均

有区域浓度高的优势，在高密度城市打造高浓度的本地生活供应链，协同其他增值业务的发

展，渗透业主生活，能为社区增值服务打造更多新的内容和消费热点。3）人才匹配发展，员工激励力度大外引内调，人才高度匹配发展战略。公司不断引进行业领先、经验丰富的高能级、高技

能型人才，打造年轻化、专业化、知识化的人才体系，保证人才引进与业务扩张相匹配。2021

上半年大幅调整管理层团队，任具备丰富综合管理经验的金科地产区域公司董事长韩强为行

政总裁，统筹社区增值服务业务群；调任拥有酒店管理和餐食管理经验的王晓旸以及宋刚加

入本地生活服务赛道，并由董事长夏绍飞直管本地生活服务板块；同时增加增值服务团队人

员

52%。高管和人才团队的调整将助力公司增值服务进一步实现业绩增长和赛道拓展。人才培训不断升级，员工发展道路明确。公司以金科生活服务学院为平台，指定四大培

养体系，指定系列课程和集中培训活动帮助员工提升知识储备与专业技能，2020

年共覆盖

11433

人次，培养公司高潜青年人才的项目“青年近卫军”综合人才输送率

32.9%。公司还建

立了基于岗位胜任能力的任职资格管理体系，为公司解决内部人才提拔、培养和员工发展等

方面提供依据，2020

年公司内部核心人才晋升

72

人，形成了年轻化、结构合理的人才梯队，

为未来发力增值业务提供人才保障。两期员工持股计划，股权激励绑定人才。公司

2017

年和

2020

年两期员工持股计划累

计出让股份超过

25%，覆盖人员高达

428

名。上市后，公司三大员工持股平台恒业美好、

金恒鸿鑫、天津卓越共持有公司

10.88%。员工持股激励对于公司发展所需要的核心人才有

更强的凝聚力，尤其覆盖范围广的员工持股激励对于增长潜力更大的增值服务板块员工有更

强的激励作用。社区增值服务绑定员工利益提升服务渗透率。包括社区团购、家政服务、航旅出行、教

育服务等在内的社区增值服务渗透率的提高需要员工深入业主群体进行地推，公司针对社区

增值服务通过线上+线下全员营销模式提升业务社区渗透率，将增值服务与员工利益绑定，

可以提高员工推广增值服务的积极性，从而提升渗透率，促进增值服务收入快速增长。在管

理层面，公司将增值服务也基础无关分为两个不同管理线条，以便增值服务业务线员工更好

地响应客户需求、高效开展工作。4）十三年邻里文化反哺多元增值服务从

2008

年起，金科服务深耕邻里文化

13

年，建立超

2000

个业主社团，每年邻里文化

活动参与人次超

150

万，构建了“邻里万家宴”、“邻里万人游”、“邻里艺术节”、“邻里亲情节”、

“邻里运动会”、“邻里踏青季”六大邻里活动平台，形成了

650

万人的美好生活共同体。邻里

文化使金科服务和业主累积了深厚的信任，为增值服务渗透率的增长奠定基础。同时，邻里

文化形成的社群运营成果和活动平台，也将成为公司增值业务赛道开拓的潜在机会。3.3

见微知著：非业主增值服务经历高增速阶段，利润比例逐渐下降伴随开发周期经历高增速阶段，利润比例公司的非业主增值服务主要向物业开发商提供

增值服务，包括案前服务、前介服务和顾问及其他服务，大部分收入来源自母公司金科集团。

非业主增值服务收入与开发周期相关，受到母公司过去几年销售强劲影响，非业主增值服务

收入增速较高，达到

40%以上，但利润贡献占比较低，且随着社区增值服务的发力，非业

主增值营收在2021上半年已经低于社区增值服务，毛利润占比2021年上半年下降至25%。

随着住房销售面积增速持续放缓，非业主增值服务营收增长率会有所下降。并且随着社区增

值服务和智慧科技服务的发展，非业主增值服务利润比例将会继续下降。3.4

方兴未艾：智慧科技服务对内赋能对外输出金科服务在

5

年前就开始布局智慧社区赛道，并在

2020

年上市之初就将其作为上市定

位，以“智慧引领科技，创新改变生活”为理念，以深化“互联+物联”探索“智联+生态”为发展

模式，聚焦地产和物业两大产业，充分利用“科技+数据+场景+服务”综合优势，先后与众多

科技领域龙头企业联手，并不断提高研发成本，并在

2019

年完成了高新技术企业认证，不

断为客户创造高智慧生活，并作为差异化服务对外输出。2017

年至今，智慧科技服务板块

不仅单板块收入不断增加，1H2021

达

5700

万元，同比增速

116%，2017

年至今复合增速

86.8%，也对公司的其他业务产生协同作用。对内降本增效：科技赋能基础物业管理，促进非住业务拓展。2016

年，金科服务与微

软签署战略协议，携手打造全国首个全业态、全实时的数据